Cálculo de Hipoteca

Algunos se preguntan porque no se puede bajar el Euribor para reactivar la economía. Como ya sabemos, el Euribor es el tipo de interés al que los principales bancos europeos se prestan el dinero entre si. Después de prestarse dinero los unos a los otros, a distintos plazos (para devolverlo en un día, una semana, un mes o un año) se hace la media de los tipos de interés utilizados en cada transacción. Si el banco A se fía más del banco B, pero menos del banco C, A le prestará, si le presta, más caro a C que a B.

Pero que sucede en estos momentos, que A no se fía mucho ni de B ni de C, por lo tanto, no les presta dinero, o por lo menos, no les presta tanto como antes, y si les presta, lo hace a un tipo de interés mayor, ante lo cual, B y C se las ven en figurillas para obtener dinero. Por eso salen a la calle buscando ahorristas que les quieran prestar el dinero en cuentas o depósitos con nombres tan llamativos como estrafalarios.

Este es uno de los problemas actuales, que como muchos bancos tienen entre sus activos bonos emitidos por los bancos estadounidenses que a su vez, tienen mucha basurilla de las subprime, no se fían entre ellos, no se prestan y si lo hacen, lo hacen más caro. Por esto es tan importante la confianza y se hacen indicadores sobre la confianza del consumidor. Si la gente no se fía del sistema financiero, retiran su dinero del banco, los bancos no tienen dinero para prestar a nadie, etc., etc. Y hay gente que pide dinero no sólo para la vivienda: para invertir en bolsa, para exportar, para montar una empresa,…

Mburuvicha :: 30.Sep.2008 :: Euribor, Noticias :: No hay Comentarios »

Parece que el dinero es capaz de unir voluntades opuestas. La crisis financiera ha sido capaz de sentar en la mesa a demócratas y republicanos y ya sólo queda que el tan ansiado plan de salvación llegue a buen término y sea capaz de mantener a raya la confianza… y las bolsas por supuesto. Con 700.000 millones de dólares se pueden hacer muchas cosas, y espero que se hagan mejor que en los últimos años. Han fallado los mecanismos de control y de supervisión, muchos directivos han llevado a la bancarrota a sus empresas a cambio de indemnizaciones de lujo pero por fin se ha decidido poner coto a estas prácticas. El momento de reflexionar sobre la viabilidad del actual sistema llegará en cuanto amaine un poco la tempestad, es decir, cuando llegue la tan temida recesión. Para los lectores interesados les recomiendo la entrevista que “El país” hace a Hans-Gert Poettering, Presidente del Parlamento Europeo. Da para pensar, y mucho

Y mientras, en el Reino Unido se nacionaliza Bradford & Bingley y en Holanda y Bélgica se revuelven para evitar la caída de Fortis. Al menos parece que los bancos centrales están haciendo esfuerzos para evitar que el estornudo de Estados Unidos no provoque la gripe en Europa.

De ello depende que pueda mejorar la crisis financiera y vuelva a reactivarse algo el sistema crediticio, aunque en el caso español, llevará algo más de tiempo. ¿De que nos sirve encontrar un chollo de vivienda si el banco no nos va a dar la hipoteca? Pero imaginación al poder, como se decía por el 68. En Granada están resolviendo las restricciones crediticias por el viejo sistema del trueque, que en el argot moderno se llama permuta. Claro, que para ello hace falta tener ya una vivienda, aunque sea hipotecada.

Mburuvicha :: 29.Sep.2008 :: Euribor, Noticias :: No hay Comentarios »

Parece que se ha acabado el periodo de estabilidad del Euribor. La última semana ha subido un 0,10% aproximadamente y ya hemos tocado el techo histórico del 5,48. Este aumento, para una hipoteca media (150.000 euros a 25 años, ¡quien pudiera!) representa casi 9 euros mensuales. Es decir, que en un año habría subido 66,32 euros mensuales.

Esta semana se debate entre el multimillonario plan de salvación estadounidense para su sistema financiero y la aprobación de los presupuestos en el congreso. Mientras, faltaría mas, la patronal reclama una mayor flexibilidad en el despido. ¡Ya tardaba! No bastaba su intención de socializar las perdidas en vacas flacas mientras durante los años de bonanza se privatizaban los beneficios. Y además ahora, ¿Quién paga los platos rotos? De seguir así, se va acabará haciendo una colecta pública para salvar muchas empresas. No deja de ser cierto que la competitividad española es la peor de la OCDE y que nuestro déficit comercial es alarmante, pero sería estridente que algunas empresas tuvieran beneficios desorbitados mientras despiden a sus trabajadores por cuatro duros.  

Dentro de las peculiares características de cada país, siempre me ha sorprendido el objetivo japonés (con sus crisis incluidas) de los beneficios a largo plazo, mientras que lo voracidad de los tiburones de las finanzas es absolutamente depredadora en el corto plazo. Si no, no se explica los altibajos de las bolsas.

Mientras, una noticia de dos caras: la compraventa de viviendas ha caído un 26,3% en el interanual a julio. Buena noticia para aquellos que quieren comprar, que esperan pacientemente a que los precios de la vivienda bajen y sean asequibles, y mala para los promotores que siguen esperando menos pacientemente a dar salida a sus stocks.

Mburuvicha :: 26.Sep.2008 :: Euribor, Noticias :: No hay Comentarios »

El Euribor sigue estable aunque con alguna incipiente presión al alza. Parece que los problemas de liquidez se mantienen estables, y que el BCE la vigila atentamente, con su compromiso firme de mantener la inflación a raya manteniendo el tipo de interés en el 4,25%. Los apoyos economicos de los Bancos Centrales a las entidades en apuros les han dado un pequeño respiro y las bolsas están aprovechando las buenas noticias.

 Sin embargo, aunque hemos reducido el endeudamiento de las familias, estamos hasta el cuello y  este mes de septiembre se hace muy cuesta arriba con la vuelta al cole, sobre todo a los madrileños, la comunidad más cara por este concepto, que tienen que soltar mas de mil euros por niño.  Uno se pregunta si pedir a la empresa que la extra la pague en septiembre en vez de antes del verano. Y una vez mas, una de las grandes, DETINSA, esta en la cuerda floja. Estos meses van a dar muchas noticias.

Mientras en la CEOE andan a la gresca y ya están pensando en adelantar las elecciones. Si no se ponen de acuerdo sobre el modelo económico que quieren, imagínense para elegir a su representante. Y para remover más ánimos, la Caja Laboral tiene 162 millones en Lehman Brothers mientras que los bancos Goldman Sachs y Morgan Stanley  agudizan la ingeniería financiera para ponerse bajo el paraguas de la Reserva Federal.. Y estamos a martes, a ver si ya esta semana se cierran los presupuestos, y llega pronto el ansiado viernes..

Mburuvicha :: 23.Sep.2008 :: Euribor, Noticias :: 1 Comentario »

En estas dos últimas semanas he visto varias viviendas que reúnen las mismas características: Un casa más o menos grande, sobre un solar de unos 14.000 m2. Cuento esto, que puede no importar a nadie, a cuenta de una experiencia que tuve hace unos cuantos años.

 Varios de mis, por entonces, compañeros de escuela y facultad, estaban buscando vivienda. Como es normal en la gente joven, tenían, el que lo tenía, cuatro duros ahorrados; no encontraron una vivienda de bajo precio, pero si un solar en el que se podían construir varias viviendas. Así que se liaron la manta a la cabeza, montaron una cooperativa de vivienda, buscaron un arquitecto de confianza y se pusieron a autocontruir… y en tres años tuvieron sus viviendas con un ahorro de unos 60.000 euros, y casi a su gusto. Los puntos negros de la historia mejor no los cuento, pero créanme que les ha merecido la pena.

 Ahora puede ser un buen momento para comprar suelo, lo más difícil puede ser la financiación, pero siempre se puede negociar un crédito puente para la autoconstrucción (algo así como una hipoteca con carencia), que aunque sea lo más difícil, siempre hay algún experto que puede asesorarnos. ¡Incluso el fisio (terapeuta) de mi pueblo se esta construyendo su casa por este método!

Mburuvicha :: 22.Sep.2008 :: Hipotecas, Varios :: No hay Comentarios »

Cuando hace unos años la vivienda estaba a precios desorbitados, la opinión generalizada era que la causa era la repercusión del suelo. Y yo no veía más que suelo disponible cerca de la ciudad donde vivo y PAUs que tardaron en desarrollarse más de 10 años. Que el precio de la vivienda baje lo damos todos por hecho. Los datos del Ministerio de la vivienda cifraban en 2007 en 636.830 viviendas el parque de viviendas. Y los gurús de la economía pronosticaban caídas de entre el 3% y el 20% - Japón, en el momento de su crisis inmobiliaria, tuvo caídas superiores al 50%-. Sin embargo, algunos siguen esperando dar el pelotazo: si no, no se explica que mientras el precio del suelo haya bajado un 7,8 % en el último trimestre cerrado, en Sevilla el precio del suelo urbano haya subido un 3% (aunque para pelotazo el del consejero delegado de AIG: siete millones de dólares por tres meses de trabajo).

Estos momentos en que se están negociando los presupuestos para el año que viene son clave para definir los próximos años en lo que toca al precio: del suelo, de la vivienda o el de la vivienda en alquiler. El ministerio de la vivienda sacará en octubre la oferta pública de suelo. Algunos, como Francisco Hernando, “el pocero” piensan que con la liberalización del suelo se acabaría con la crisis en tres meses, pero para ello, tiene que cambiarse radicalmente el modelo de financiación, especialmente el de los ayuntamientos. Hacienda ya se ha puesto manos a la obra y quiere reformar el modelo, con una subida prevista de los ingresos que ya quisiéramos muchos para nuestros sueldos, el 6.3%.

Cuando fue creado el ministerio de la vivienda, se temía una política intervencionista del estado que, según se afirmaba, no sepodría tolerar. Y estamos viendo dónde estamos yendo a parar.  Al parecer,  las nuevas empresas anunciadas de Inversión inmobiliaria no pagarán Impuestos de Sociedades, eso si, pero repartiendo el 90% de sus beneficios. Supongo que si muchas empresas promotoras han tenido que ir a concurso de acreedores, Hacienda podría cobrarse los impuestos con pago en especie –suelo, como hacen con las obras de arte-. Cualquier sugerencia para reducir el precio del suelo, el de la vivienda o el del alquiler será bienvenida.

Mburuvicha :: 20.Sep.2008 :: Varios :: No hay Comentarios »

Ante estos tiempos de incertidumbre, en los que creíamos que las operaciones de salvamento eran excepciones, sorprende cuanto menos ver como los cimientos del capitalismo se tambalean ante los envites de su propia razón de ser: el lucro de las empresas. Las palabras del comisario europeo Almunia son reveladoras al afirmar que esta crisis se debe a la avaricia. Si bien es cierto que, históricamente, el sistema que mejor ha funcionado hasta el momento es la economía de mercado. Los férreos defensores del laissez faire se rasgan las vestiduras (por no decir que se cambian de chaqueta) y los empresarios reclaman mayor intervencionismo cuando “vienen dadas”. Ya veremos como evoluciona el “experimento chino”, pero el futuro sigue siendo incierto.

Recordemos que la banca de inversión es preferentemente una banca de pasivos, no de activos, que su principal objetivo es invertir los ahorros de sus clientes, mientras que otras entidades bancarias están más orientadas a hacer operaciones de activo (conceder préstamos) como es el caso de Freddie Mac y Fannie Mae. Para ello, las primeras descubrieron instrumentos complejos que parece que se han vuelto contra ellos (no deja de gustarme la expresión “derivados exóticos”, aunque después de leerlo me pasa como con la CEOE: que cada día entiendo menos). Y las segundas se dedicaban a dar hipotecas de alto riesgo, como quien juega al monopoly. Pero ante el segundo pecado capital, parece que al menos hay mayor coordinación entre los bancos centrales, que están dispuestos a poner más dinero.

No creo que esto signifique que vaya a aumentar mucho el crédito, y menos el hipotecario. No podemos olvidar que uno de los desencadenantes de la crisis inmobiliaria en nuestro país fue la Ley del Suelo, por la cual, los tasadores dejaron de ser tan “alegres” como en tiempos pasados para pasar al lado opuesto. Son buenos momentos para buscar vivienda (si uno tiene algún dinero ahorrado, te regalan de todo), y sobre todo, para mejorar nuestras dotes de negociador para conseguir la “dichosa hipoteca”.

Mburuvicha :: 18.Sep.2008 :: Noticias, Varios :: 1 Comentario »

Para evitar llevarnos sorpresas como las que últimamente vienen apareciendo en los medios, tenemos algunos derechos a nuestro favor:

La promotora tiene que entregarnos un aval por las cantidades entregadas a cuenta en el momento en que se las entreguemos. Y ese aval tiene que estar inscrito en el registro especial de avales de la entidad. Y no podemos ser inflexibles en esta exigencia, pues de ello nos jugamos la seguridad de nuestros ahorros.

Nos pueden dar largas de muchas formas: que si el banco tarda algún tiempo en realizar el aval, que si la semana que viene se lo entrego, que si el correo tarda, que si encarece algo el precio de la vivienda, y todas las que se os puedan pasar por la cabeza. Pero no dejéis pasar ni una. En el momento de la entrega de cualquier cantidad, tenéis que salir con vuestro aval en la mano.

Y si tenéis los recibos domiciliados todos los meses, hay que conseguir el aval todos los meses. Igual es preferible pasar por las oficinas de las promotoras, pagar con una mano, y llevarse el aval con la otra. Podeis exigir a la promotora que en el “recibí” del dinero conste el número del aval, pero recordad que lo que tiene validez es el certificado individual del aval (existen casos de falsificaciones de avales - el enlace es antiguo pero clarificador).

 Y otro aspecto importante, la cantidad. Sí vosotros entregáis 1.600 euros os tienen que avalar 1.600 euros. Luego os saldrán con que una parte es IVA, que si otra son gastos de transferencia, etc., etc. Eso es problema de la promotora, y es una de las artimañas que usan para no avalar la totalidad de lo recibido.

Finalmente podéis intentar que el banco que presta el aval os confirme su veracidad, haciéndole una solicitud por escrito, aunque es potestad del banco facilitar esta información

Mburuvicha :: 16.Sep.2008 :: Hipotecas :: No hay Comentarios »

Algunos han preguntado cuál es el tipo de interés que se toma en el momento de la revisión. Las revisiones pueden hacerse de forma periódica, generalmente semestral o anual. En el momento de la revisión se aplica, al tipo de interés de referencia (generalmente el Euribor, desde hace unos cuantos años) un diferencial, es decir, un porcentaje adicional. Pero, ¿Cómo se elige el tipo de interés de referencia?

Existen varias formulas para ello. Por ejemplo, si mi revisión tengo que hacerla el 15 de septiembre:

-        una opción es a una fecha concreta, como “el último tipo publicado el día hábil anterior a la revisión”. Es decir, que como reviso el día 15, el último tipo es el publicado el día 14 a las 11 de la mañana. Eso si, suponiendo que sea hábil.

-        Otras entidades utilizan una variante que es coger el tipo publicado X días antes, por ejemplo, el tipo publicado el último día del mes anterior a la revisión. Es decir, que durante todas las revisiones que se produzcan en septiembre, el banco aplicaría el Euribor del 31 de agosto.

-        Otra opción, que es muy habitual, es la media de un periodo anterior, por ejemplo 15 días. En este caso se hace la media de los Euribor de los 15 días anteriores.

Esta última opción es algo más “realista”, ya que permite evitar las oscilaciones diarias que puede tener el Euribor. Y no sería muy agradable que en un día malo el Euribor se disparase y nosotros tuviéramos que  estar pagando todo el periodo siguiente (6 meses o un año) a ese tipo de interés (mas el diferencial).

El hecho de usar uno u otro depende de los sistemas informáticos de la entidad, ya que es más fácil usar una fecha concreta que hacer medias por periodos, aunque en cualquier caso, si tenemos alguna duda, siempre podemos preguntar a nuestra sucursal o seguir los pasos facilitados por atencion al cliente. Y es un ejercicio interesante comprobar que el banco no se ha equivocado al hacernos la revisión.

Mburuvicha :: 15.Sep.2008 :: Euribor :: 1 Comentario »

Que siempre han existido delincuentes no es nada nuevo, y parece que en estos tiempos que corren, están apareciendo muchos que merecen mano dura.

Aquí va una relación de lo que ha ido apareciendo este año:

-        La inmobiliaria Seiseme en Galicia.

-        Riviera Coast Invest S.L. en Valencia, y su blog

-        Rialca T en Valladolid que ha sido detenido

-        Trampolín Hills

-        Marbar en Pontevedra

Y lo que están en cocina en este momento. Hay otros algo más antiguos que son de todos conocidos que no voy a relacionar aquí, aunque para poder tener algo más de información, os paso una Web muy útil, aunque como dice el refranero, “Ni son todos los que están, ni están todos los que son”.

Mburuvicha :: 13.Sep.2008 :: Varios :: 2 Comentarios »