Cálculo de Hipoteca

Después de las intervenciones en el Congreso, se me queda la cara de poker. Si yo me tirase tantas horas discutiendo con mis compañeros en lugar de aportar soluciones concretas a problemas concretos, tardaría menos de una semana en estar de patitas en la calle.

 Desde que comenzó esta situación ya va para dos años. Los economistas se mantuvieron en su papel de aprendiz de brujo y predijeron, primero, que para el segundo semestre del 2008 salvaríamos la tormenta, segundo que para el 2009 saldríamos de la tormenta tropical en la que estamos inmersos, y hoy nos indican que los vientos del huracán de la recesión están empezando a azotarnos con velocidades de algo más de dos parados por minuto (103.085 en agosto). Pero las medidas anunciadas hoy en el congreso consisten básicamente en un plan de ayuda para las promotoras que durante unos cuantos años se han hecho de oro.

 Menos mal que algunos pueden aprovecharse de estos tiempos de incertidumbre: las consultas al sicólogo están subiendo, el consumo de videojuegos pasa uno de sus mejores momentos ( no me extraña, no nos da para salir de vacaciones) y las casas de empeño son las únicas que contratan trabajadores; probablemente las empresas de formación para desempleados tengan un buen momento los próximos meses. El petróleo ha venido bajando últimamente pero parece que, anticipándose a la jugada, la OPEP ya ha anunciado su intención de recortar la oferta para evitar el “colapso de los precios en 2009″ indicando que debería situarse en 100 $/barril y aunque el Euribor se mantiene en los 5,337, con un poco de suerte, la reserva federal puede que baje sus tipos por debajo del 2%. Quizás sea el momento de pensarse una multidivisa en dólares, opción que hasta ahora no era nada interesante, pero que no conviene desechar.

Mburuvicha :: 11.Sep.2008 :: Noticias :: No hay Comentarios »

Durante algún tiempo me he estado preguntando donde estará el dinero que antes fluía por doquier. Esta claro que los bancos siguen funcionando y dando sus hipotecas, pero es bien cierto que ahora las miran con lupa y no las dan con la alegría que las daban hace unos pocos años. Como me decía un buen amigo, director de una sucursal bancaria, hace no mucho tiempo: “prefiero dar 10 hipotecas de 100.000 euros que una de 1.000.000”. El razonamiento parece bastante claro, el riesgo se reduce en tiempos difíciles y se pueden seleccionar operaciones con distintas rentabilidades. El problema viene ahora por otro lado: ¿Quién encuentra una vivienda por 100.000 euros?

Parece que aun queda mucho recorrido para ajustar la oferta y la demanda. Los “inversores inmobiliarios” (por no utilizar otros términos) prácticamente han desaparecido (¡ y en la bolsa no están!) Los extranjeros hace ya mucho tiempo que han dejado de invertir en la costa y eso que este país sigue teniendo atractivos innumerables para los extranjeros, bien sean nórdicos o subsaharianos, para tener una vejez tranquila y soleada o para seguir buscándose la vida en mejores condiciones que en sus países de origen.

Pero la demanda sigue estando ahí: quedan muchos jóvenes sin vivienda que no han podido acceder a ella durante los tiempos del boom inmobiliario, los inmigrantes siguen necesitando una casa donde no yacer hacinados y seguimos disfrutando de todos los atractivos para que alemanes, ingleses o finlandeses puedan instalarse aquí, mientras el cambio climático no nos cambie demasiado las condiciones.

Parece claro que hasta que la vivienda no alcance los 100.000 euros o los bancos no estén dispuestos a dar un poco más, el mercado seguirá parado y entonces, ¿Quién tirará de la economía? Seguiremos buscando la pista del dinero…

Mburuvicha :: 09.Sep.2008 :: Noticias, Varios :: 1 Comentario »

El liberalismo económico parte de la base de reducir la intervención del estado a la más minima expresión y dejar que la “mano invisible” del mercado soluciona los problemas mediante la asignación optima de los recursos. Personalmente creo que es una de las razones por las que el gobierno actual (ni el anterior) no ha hecho gran cosa para “solucionar” la burbuja inmobiliaria, pues era cuestión de tiempo que el mercado actuase y que sus mágicos resortes abaratasen el precio de la vivienda (si la vivienda esta muy cara nadie la compraría, y más temprano que tarde tendrían que bajar los precios). Si embargo, el dinero fluía por doquier y los bancos te regalaban la hipoteca y 10 o 20.000 euros más para los muebles, los gastos o lo que fuera menester.

Mientras muy pocos lograban ver un poco mas allá del beneficio inmediato. Muchos promotores han acumulado grandes beneficios, otros tantos han hecho el negocio de su vida y ahora vienen las vacas flacas. Personalmente no siento ninguna lastima por aquellos que, teniendo la oportunidad de tener un negocio decente, agotaron la gallina de los huevos de oro y la sangraron hasta la sociedad y ahora tienen que malvender hasta el gallinero. Lo siento, eso si, por todos los que han arrastrado en la caída y que utilizando la jerga al uso llamaremos “daños colaterales” en tiempos de “decrecimiento económico”.

Si embargo no deja de sorprenderme la noticia de que el Gobierno estadounidense intervenga Freddie Mac y Fannie Mae, las dos mayores compañías hipotecarias del país. Que dicho de otro forma es algo así como “usted gestione su empresa, especule con el precio de la vivienda, hágase de oro, y si al final sale mal, ya vendrá el estado a sacarle las castañas del fuego”.  Y uno se queda pensando: ¿No es eso mismo lo que están haciendo Hugo Chávez y Evo Morales con las empresas extranjeras en sus respectivos países? ¡Y todo el mundo se ha echado las manos a la cabeza!

Pero después de leer las noticias al respecto uno se queda pensando si esta equivocado pues los datos son los siguientes:

- Entre las dos tienen más de la mitad de la deuda hipotecaria de los Estados Unidos.

- La cartera de ambas equivale a cinco veces el PIB español.

- Su caída puede arrastrar a grandes bancos estadounidenses y a otros tantos del resto del mundo.

Y en la practica eso significa que si ahora hay crisis de liquidez, lo más negro estaría por venir. Esta visto que la mano invisible muchas veces tiene nombre y apellidos.

Mburuvicha :: 08.Sep.2008 :: Noticias, Varios :: No hay Comentarios »

Trichet ha reducido las expectativas de crecimiento económico para la zona euro pero sigue manteniendo como objetivo la lucha contra la inflación. Vamos, que las expectativas de que el Euribor bajase después del verano si se lograra controlar algo la inflación, siguen de vacaciones. A pesar de la bajada del precio del petróleo, apenas hemos notado en nuestros bolsillos una bajada parecida de los combustibles y menos mal que el índice de confianza parece algo más optimista.

Pese a todo, el Euribor ha cerrado hoy al 5,334%, es decir, que apenas ha variado en el último mes y parece que al final se esta situando en torno al 5,35%. A mi pesar, me han revisado la hipoteca en agosto (100 eurazos mas al mes) así que el cinturón se esta quedando sin sitio para hacer más agujeros y me temo que este año la cuesta de enero esta durando demasiado y nos tendremos que acostumbrar a “la nueva situación”.

Pero mientras las expectativas de crecimiento se reducen, la inflación parece que seguirá subiendo para la zona euro; es como las colas del INEM que se van haciendo más y mas largas y eso no es bueno para nadie; eso si, es un buen antídoto para la inflación pero una receta pésima para el crecimiento económico y para que puedan mejorar nuestros salarios. Y si la inflación sube, para que nuestra hipoteca baje algo tendrá que pasar muchoooo tiempo.

Parece que la crisis ya esta aceptada, que nos esperan unos meses duros pero nos queda la esperanza de que los precios de la vivienda finalmente bajen. Lo que no se es como hacen los bancos para que todos los años sigan ganando dinero y cuando hay crisis generalizada sigan ganado menos dinero. ¿Me habré equivocado de profesión?

Mburuvicha :: 04.Sep.2008 :: Euribor, Varios :: 1 Comentario »

La Hipoteca Inversa (o pensión hipotecaria) es otro tipo de préstamo que ofrecen las entidades financieras: Mensualmente nos van dando una cantidad (dependiendo de varios factores) a cambio de hipotecar un bien. Al fallecer el propietario, habrá que devolver el capital pendiente al banco, por lo que los herederos pueden continuar pagando las cuotas (y quedarse con la vivienda hipotecada) o vender la vivienda y pagar la deuda al banco.

Esta figura se contempla para personas con más de 65 años que tengan una vivienda. Actualmente esta teniendo mucho auge debido a lo pequeñas que son las pensiones de nuestros mayores, aunque les permite poder disponer de unos fondos extras y no ver reducido sus niveles de vida y, por supuesto, seguir viviendo en su casa.

La primera condición es que el inmueble a hipotecar este libre de cargas. De no estarlo, podemos pedir la hipoteca inversa y con ella acabar de pagar la hipoteca anterior. Como en cualquier préstamo, el banco no entrega el 100% del valor de tasación, que en este caso puede llegar hasta el 85%.

En el momento de concederla, el banco suele entregar una cantidad inicial para hacer frente a los gastos. Por supuesto, podemos usar el dinero sobrante para lo que queramos: ese viaje pendiente, ese capricho que teníamos, …

Las rentas que vayamos recibiendo mensualmente pueden ser fijar o revisadas periódicamente, generalmente con carácter anual. Igualmente podemos pedirla de por vida (vitalicias) o de forma temporal.

Como cualquier préstamo, lleva un tipo de interés, que suele ser algo más alto que las operaciones normales con garantía hipotecaria debido a la incertidumbre sobre el momento en que se cancelará el préstamo. No obstante, los herederos pueden disponer de entre 6 meses y un año para decidir que hacer con la vivienda.

Mburuvicha :: 03.Sep.2008 :: Hipotecas :: No hay Comentarios »

La hipoteca multidivisa es un préstamo (como cualquier otro) formalizado en una divisa que cotice en el mercado de Londres (LIBOR)[1]. Entre las más utilizadas están el yen japonés y el franco suizo, pero existen otras opciones como la libra inglesa, el dólar estadounidense, el dólar canadiense, el dólar neocelandés o el Euro.

Por tanto el préstamo tenemos que devolverlo en la divisa en la que lo hayamos pedido. Y en este aspecto es donde podemos encontrar las ventajas (¡y los inconvenientes!) de este tipo de préstamo:

-        El tipo de interés a aplicar suele ser el que tenga la divisa en el mercado de Londres (que es publicado por la BBA – British Bankers’ Association). Los tipos de interés en Londres (para algunas divisas) están más bajos que los publicados por el Banco Central europeo para el euro (por ejemplo, el LIBOR del Yen esta casi cuatro puntos por debajo del Euribor).

-        Como las cuotas tenemos que pagarlas en la divisa que pedimos, todos los meses tendremos que ir comprando con nuestros euros el equivalente al importe de la cuota (y pagar una comisión de cambio de divisas). Las variaciones del tipo de cambio con respecto al euro pueden darnos una gran ventaja, pero ¡OJO!, también pueden conseguir que tengamos que pagar muchos mas euros para conseguir la misma cantidad de divisas. Todo dependerá de la evolución que tenga la divisa respecto al euro.

-        Para reducir este riesgo, los bancos ofrecen la posibilidad de cambiar de divisa en el momento de pagar las cuotas (por lo que existirá una comisión de cambio de divisa). En cualquier caso, siempre podemos volver a fijar nuestro préstamo en euros.

-        Como no suele ser una operación habitual, los plazos de amortización del préstamo suelen ser inferiores (20 o 25 años)

Por lo demás, es un préstamo normal, con su comisión de apertura, de estudio, su tasación, sus comisiones de cancelación, etc. etc. Eso si, requiere un seguimiento importante de la evolución de las divisas y de los tipos de cambio.

Mburuvicha :: 03.Sep.2008 :: Hipotecas :: 7 Comentarios »