Cálculo de Hipoteca

El euribor sigue por debajo del 5%, ha cerrado al 4,916%, y parece que esta tendencia bajista seguirá por algún tiempo, sobre todo si el BCE baja los tipos al igual que la Reserva Federal, la inflación sigue controlada y sigue bajando el precio del petróleo.

Algunas noticias sobre este sector siguen siendo sorprendentes:

- La patronal de la construcción lamenta el desprecio al ladrillo. ¿Como decía el refranero? Quién siembra vientos … Para ser algo más realistas deberíamos pensar quien ha sido el sembrador: ¿los promotores, los constructores, los bancos, los ayuntamientos o los clientes ávidos de comprar una vivienda?

- Las viviendas hipotecadas caen un 37,2% en agosto. Y esto no es sólo por que se cancelen las hipotecas más antiguas, sino por que el crédito hipotecario sigue restringido.

- La compraventa de viviendas de segunda mano cae a la mitad en los últimos 12 meses. ¿cuando se animarán a bajar los precios?

- La comisión europea examina el plan español de ayuda a la banca. Solo faltaría que tanto bombo y platillo no se pudiera realizar por un “defecto de forma”.

- Los bancos embargan el 80% de Metrovacesa.

- Y la ganadora es: La seguridad Social quiere que empresas y trabajadores paguen mas. Si señor, ¿Cómo no se nos ha ocurrido antes una medida tan buena para ayudar a PYMES y autónomos?.

Por último, os dejo aquí un manual para agencias inmobiliarias que con cierto sentido del humor nos cuenta como hacen para poder vender algo más en estos tiempos inciertos (y perdón por la publicidad encubierta).

Mburuvicha :: 31.Oct.2008 :: Euribor, Noticias :: No hay Comentarios »

Como ya sabemos, la hipoteca multidivisas no es un producto cualquiera y tiene mayor riesgo que una hipoteca normal. El euro se viene depreciando poco a poco (pero este puede cambiar mañana) respecto a otras divisas y además los tipos de interés de referencia han ido subiendo (que tambien pueden cambiar mañana, pero menos, espero, la tendencia es bajista). Esto significa dos cosas:

-        que la cuota mensual que estamos pagando ha ido subiendo.

-        Que el importe total de la deuda que tenemos con el banco ha ido subiendo.

La primera reflexión que se me ocurre es que se demuestra claramente que las ventajas de la hipoteca multidivisa, que han venido pagando menos que una hipoteca convencional durante los últimos años, puede traer estos quebraderos de cabeza. Un punto importante de cara a decidirnos sobre su contratación.

Ante estas situaciones, tenemos que recordar que siempre nos queda la opción de pasarnos a otra divisa como puede ser el euro. En última instancia es cuestión de ponerse a echar cuentas y ver hasta donde queremos (y podemos) soportar las subidas de interés y del tipo de cambio de nuestra hipoteca multidivisa y aguantar el tirón o si cambiamos ahora de divisa con el coste que esto conlleva.

Si alguno esta pensando en contratarla ahora, recordad que es un producto de mayor riesgo que la hipoteca normal, que recientemente las variaciones del tipo de cambio se parecen mas a una montaña rusa, pero que muy rusa, pero que también podemos contratar un seguro de tipo de cambio que atenúe este riesgo. Eso si, pagando, claro esta.

Mburuvicha :: 30.Oct.2008 :: Hipotecas, Varios :: No hay Comentarios »

Por fin el euribor ha bajado de la barrera del 5%, llegando al 4,986%, situándose en cifras de mayo de este año. Como ya sabéis, esto no significa que lo vayamos a notar mañana, pero la tendencia es una buena noticia para las próximas revisiones.

Además, las tendencias de los precios del petróleo y del control de la inflación facilitarían que el BCE pudiera seguir bajando los tipos de interés hasta llegar al 4% a finales de año.

Por su parte, el gobierno estudia aumentar a 6 años el plazo de vigencia de las cuentas vivienda, lo que sin duda quitará muchos dolores de cabeza a aquellos que se veían obligados a comprar la vivienda de aquí a fin de año o a devolver los beneficios fiscales de los últimos cuatro años. Situaciones ambas de muy difícil solución por las restricciones crediticias existentes. Si ya es difícil conseguir el préstamo hipotecario con los precios vigentes de la vivienda, imaginaros lo que tienen que ser pedirlo para devolver a hacienda las desgravaciones que nos hemos hecho.

Y todavía falta algo de tiempo para ver si los balones de oxigeno que los gobiernos de medio mundo (el otro medio no puede ni planteárselo) han insuflado en el sistema tiene repercusiones positivas. No faltan las críticas a la efectividad de dichas medidas, sobre todo si de esta crisis no salen unas cuantas lecciones bien aprendidas y los responsables no pagan sus responsabilidades.

Mburuvicha :: 28.Oct.2008 :: Varios :: No hay Comentarios »

Con el Euribor al 5,06% de este viernes, presiento que va a pasar algún tiempo hasta que vuelva a bajar de los cinco puntos, límite que no se recuerda desde mayo de este año.

Como ya sabemos que los políticos se eternizan para tomar decisiones, que los economistas y los brokers no aciertan (si, acertar, porque predecir, predecir,…) a la hora de realizar previsiones y que los reyes magos no existen a partir de cierta edad (que cada cual vea la suya), se me ocurre que para recuperar la confianza en los bancos, en vez de sortear un ordenador, una vajilla o unas entradas a un parque temático de dudoso gusto, podrían sumarse al carro solidario sorteando una donación, ayuda, deducción, agasajo, donativo, gratificación, obsequio o como lo quieran llamar, entre aquellos clientes que teniendo una hipoteca han pasado a formar parte del selecto grupo de los 2.598.800 parados que hemos alcanzado en el último trimestre. ¡Y el número de familias con todos los miembros desocupados alcanza la friolera cifra de 638.100!. Claro que también pueden hacerlo en cómodos plazos, como prefieran.

Y digo selecto porque ya han empezado los anuncios navideños (juguetes, lotería, etc.) y hay que tener los machos bien apretados (o las hembras bien apretadas, para que no se diga) al pensar en los reyes magos con la que esta cayendo. Un regalito de este tipo no sentaría mal a nadie, tendría mas credibilidad que las supuestas inyecciones de dinero recientes (sobre todo si se anuncia adecuadamente) y no creo que afectara demasiado a su cuenta de resultados. ¿O es que siempre tienen que apechugar “los de siempre” en los momentos de crisis?

Mburuvicha :: 26.Oct.2008 :: Euribor, Noticias :: No hay Comentarios »

Está visto que el precio de la vivienda no va a bajar y es dudosa la creencia de que animaría el mercado, o por lo menos, que tuviera un impacto apreciable. Y mucho menos si sigue habiendo restricción al crédito. Sin olvidar, por supuesto, que muchos de los que han comprado en los últimos años, verían reducido el valor de su adquisición, dado por la tasación. Dudo además que la bombona de oxigeno que se ha inyectado a la banca sirva para aumentar el crédito hipotecario. Los bancos no quieren quedarse con un piso ni de suerte, ya que tienen las mismas dificultades que todos para venderlos. La dificultad radica en encontrar el equilibrio entre la inversión en vivienda como ejercicio de un derecho constitucional y la inversión especulativa (que también esta reconocida en nuestro ordenamiento jurídico). Así que, mientras el mercado continúa parado, tenemos que volver la mirada a la política económica, que prácticamente queda reducida a las políticas fiscales.

Pero todos sabemos que la clase política siempre va detrás del día a día de los ciudadanos, a veces, con años de demora. No me parece mala la propuesta del PP de reducir los impuestos para la vivienda, en este caso, la deducción por adquisición que pasaría del 15% al 25%. No olvidemos que el coste de la vivienda, además del ladrillo y de los beneficios del promotor (que en estos años ha sido desorbitado) tiene una parte importante de suelo, de impuestos a las haciendas locales y notarías, casta aparte que nunca se quedara sin trabajo, y de favores a los ayuntamientos para que la licencia se agilice debidamente, cuando no para pagar a los empleados del propio ayuntamiento que no tiene un duro para pagarles.

Ya la tardanza política en tomar medidas concretas, se añade la demora de las propias medidas. ¿Por qué no se han tomado medidas para aquellas operaciones en que el mismo suelo ha cambiado de manos varias veces antes de iniciarse la promoción? ¿De que nos sirve que en la declaración de la renta del año que viene nos devuelvan lo que sea (si nos devuelven), cuando el problema lo tenemos pasado el día 10 de este mes, si no antes?

Mburuvicha :: 24.Oct.2008 :: Noticias, Varios :: No hay Comentarios »

El Euribor parece que se resiste a bajar: hoy ha llegado a los 5.079%. A este paso, a lo mejor para el 2009 baja de los 5 puntos, aunque es cierto que ha vuelto a los niveles de mayo de este año; pero lo que parece demostrar es que todavía persiste la desconfianza entre los bancos, cuyo negocio prestamista va decayendo poco a poco: después de 16 años, la deuda hipotecaria de los españoles ha caído por primera vez respecto al mes anterior, lo que confirma que sigue habiendo una falta de liquidez en el mercado. Ya no sale rentable ni seguro pedir dinero al banco para invertirlo en la bolsa.

Está visto que la crisis de la economía financiera empieza a ser desplazada por la de la economía real, que en el fondo es mucho más grave para la mayoría de los ciudadanos. Sobre todo aquellos que dependen exclusivamente de su (fuerza de) trabajo para salir adelante. Mientras las cifras de desempleados han ido subiendo a velocidades que ya quisiera Alonso para su Renault, en estos últimos meses apenas se ha oído una sola noticia para fomentar la creación de empleo. Bueno, miento, se ha escuchado la del abaratamiento del despido, “la gran receta” para relanzar el empleo.

Parece que tendremos que seguir ejercitando la paciencia, manteniendo el ya de por si reducido consumo y esperar poco de los nuevos presupuestos, ya que relanzar el empleo depende en gran medida de las Comunidades Autónomas, y éstas, al igual que los ayuntamiento, si que están con la caja vacía. Tendremos que volver a la estufa de leña y al tradicional brasero.

Mburuvicha :: 22.Oct.2008 :: Varios :: No hay Comentarios »

El Euribor ha descendido hasta el 5,112%, pero se resiste a bajar de los 5 puntos. Seguiremos ante esta agónica espera.

Mientras, las viviendas comenzadas hace dos años, antes de la crisis inmobiliaria, comienzan a terminarse, con lo que el parque de viviendas va engordando poco a poco y aunque parece ser que los promotores no están cerrados a bajar el precio de la vivienda, sigue estando un 8% por encima de nuestras expectativas y sólo un 9% de los españoles se embarcaría ahora en semejante aventura. Así, que los que no tengan prisa, pueden seguir esperando.

Por otro lado, los promotores también continúan esperando que el estado les saque las castañas del fuego, esta vez, pidiendo que el gobierno avale las cantidades no financiadas por el banco. Pero avalar, ¿a quien? ¿Al banco? ¡Si ya cuenta con la garantía hipotecaria! Pues tendrá que avalar el promotor, que al fin y al cabo, es quien se queda con los beneficios de la operación. Igual, reduciendo algo los precios (que es decir tanto como el beneficio), puede reducirse algo ese 20 o 30% que los bancos no financian (hablo en términos absolutos, si las matemáticas no me fallan), o quizás, reduciendo los impuestos y los gastos (notaría y registro); así, en lugar de tener que poner el 30% (20% no financiado mas 10% de impuestos y gastos) tendríamos que poner sólo un 15 o un 20% del valor de tasación. De seguir así los promotores, pidiendo, digo, el estado tendrá que comprar todo el stock de viviendas con nuestros impuestos y acabará sorteándolas junto con “el niño”.

Lo único que va a bajar con seguridad son los salarios (espero que por lo menos se revise el IPC, que no ha pasado desapercibido el último año.

Mburuvicha :: 21.Oct.2008 :: Varios :: No hay Comentarios »

La reunificación de deudas básicamente consiste en negociar, mejor dicho, en renegociar todos los préstamos que tenemos para dejarlos en un préstamo único que normalmente es el que tenemos sobre la hipoteca de nuestra casa, aunque podemos pedir el nuevo préstamo hipotecando cualquier otro bien. De esta forma, ampliamos la hipoteca que tenemos para pagar los otros prestamos que tengamos: el del coche, el de las tarjetas de crédito, el de los muebles de la casa,…

Así, el requisito básico es tener una hipoteca cuyas condiciones podamos mejorar o poder hacer una nueva, pero tenemos que tener en cuenta:

-        El importe que podamos pedir, dependerá de la tasación.

-        Debemos considerar el coste de cancelación de la actual y creación de una nueva de la hipoteca. Obviamente tenemos que conseguir pagar las mínimas comisiones posibles, ya que la de cancelación de la antigua y la de apertura de la nueva, nos sale por un pico. Una buena opción en este caso es negociar la reunificación con la misma entidad financiera con la que ya estamos hipotecados

-        Tenemos que considerar también los costes de notaría, gestoría y registro, así como los costes de cancelación de los otros préstamos.

-        Generalmente, se amplia la hipoteca para que se financien estos costes, que en conjunto pueden suponer hasta un 15% de la cuantía del préstamo.

-        Lógicamente, al final tenemos que comparar lo que pagamos con una sola cuota del nuevo préstamo con la suma de las cuotas de todos los demás préstamos. Para poder hacer un estudio homogéneo, podemos hacernos una hoja de calculo simple, ya que debemos contemplar en conjunto el total de intereses (actualizados en el tiempo – la función TIR de una hoja de calculo)

-        A efectos fiscales, para mantener la deducción por inversión en vivienda, debemos mantener las cantidades de la hipoteca inicial, ya que la nueva hipoteca ampliada no cumple los requisitos para la deducción (a no ser que sea para algunas de las reformas – ampliación o mejora- contempladas en el IRPF).

Es una operación que suele ser muy ventajosa cuando ya tenemos una parte importante de nuestra hipoteca amortizada, no tanto en el caso de que nuestra hipoteca sea reciente. Por otra parte, el “truco” esta, no sólo en la ampliación, sino en alargar el plazo de la nueva hipoteca, para conseguir cuotas mas bajas (a cambio de mayores intereses a largo plazo). Y por supuesto, debemos contemplar los tipos de interés: una hipoteca nueva ahora tendrá un interés más alto que otra firmada hace pocos años.

Como nadie regala los duros a pesetas, tenemos que tener mucho cuidado con la letra pequeña de lo que firmamos y con las comisiones del reunificador. Actualmente hay en el congreso una propuesta de ley para regular las empresas de reunificación de créditos, ya que en algunos casos, su trabajo consiste en intermediar entre el cliente y una entidad financiera a cambio de una comisión de entre el 0,5% y el 7% (y las entidades financieras están sometidas al control del Banco de España, incluido el servicio de atención al cliente del propio BdE). Pero en otros casos, son las propias empresas de reunificación las que conceden la hipoteca, mediante el dinero de inversores, o intermedian con estos y, por el momento no están sometidos a ningún tipo de control ni de regulación como si lo están las entidades financieras.

Por último, podemos consultar las informaciones de las distintas organizaciones de consumidores y usuarios, sobre todos las especializadas en servicios financieros.

Mburuvicha :: 19.Oct.2008 :: Diccionario, Varios :: 1 Comentario »

El Euribor ha cerrado este viernes al 5,248%, una buena noticia tras la escalada de los últimos días. Parece que las turbulencias, al menos en el interbancario, se van reduciendo. Otras cosas son las bolsas, que como indicador de la confianza en el sistema puede ser válido, pero como indicador de la economía real deja bastante que desear, sobre todo por su fuerte carácter especulativo. Se imaginan que nuestros sueldos volvieran de repente a los niveles del 2005 por causas totalmente ajenas a nuestros méritos.

Pero como ha venido sucediendo con el precio del petróleo, esto no se traslada a nuestra hipoteca de forma inmediata, así que, a no ser que estemos comprando ahora la vivienda, los que ya tenemos alguna tendremos que esperar hasta nuestra próxima revisión.

Pero los que están a punto de hipotecarse por 20, 30 o mas años, es importante que tengan en cuenta como se va a definir el tipo de interés de la revisión. En el momento de la firma suele ser el último tipo publicado, pero para las revisiones es importante que tengamos en cuenta si va a ser tipo de un día concreto, puntual, o va a ser la media de un periodo más largo. Y en esto puede ser una lotería. Personalmente opino que una media de un periodo más o menos largo es mas seguro que el de un día concreto para evitar que momentos de pánico de los tesoreros de las entidades financieras (que también son humanos y suelen tener su hipoteca) puedan afectar decisivamente a nuestros bolsillos.

Mburuvicha :: 18.Oct.2008 :: Euribor, Varios :: No hay Comentarios »

Viene siendo noticia hace tiempo, y lo hemos comentado ya en este blog, que el precio de la vivienda no baja, algo que muchos deseamos intensamente. En casos de crisis, una de las opciones que manejan algunas empresas, PYMES sobre todo, es reducir el beneficio al mínimo para mantener la empresa a flote durante las vacas flacas (mantener el ganado vivo) para que cuando lleguen mejores momentos se puedan mejorar los beneficios (y dejarlo engordar). Pero esta visto que algunos no se apean del burro y quieren seguir manteniendo los precios (y los beneficios) de antes de la crisis al precio que sea (y perdón opr la redundancia). Para variar, los datos del Ministerio son diferentes de los promotores y de los tasadores. Pero en el caso de los promotores, es sorprendente: prefieren malvender la promoción o devolverla al banco antes que reducir sus márgenes.

Quizás una de las soluciones para el futuro sea reducir la financiación al promotor: pondrá más dinero de su bolsillo, reducirá los costes financieros, y pondrá el máximo esfuerzo en acabar las viviendas que ha comenzado y en venderlas, ya que obtener beneficios con el dinero ajeno es sumamente cómodo.

Supongo, y a lo mejor este es mi error, que cualquier promotor prefiere vender 10 viviendas a 200.000 euros que una a 350.000. Para no perjudicar a los que compraron antes la vivienda, se pueden renegociar el precio a cambio de dar salida a más viviendas. Pero parece ser que siguen como el burro tras la zanahoria de los beneficios…

Mburuvicha :: 16.Oct.2008 :: Noticias, Varios :: No hay Comentarios »