Nos pastorean

Todavía hay quien lo duda, peor yo lo tengo claro: hay normas que no se crean para mejorar nada, ni siquiera la seguridad, sino para estorbar al ciudadano y generar pretextos cuando la caja está vacía.

Una de las últimas normas del Banco de España indica que se debe aportar la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación de una vivienda para que se pueda hipotecar una vivienda. En principio esto parece muy apropiado pues así se evita que la vivienda hipotecada incumpla algún tipo de normativa urbanística, esté en un terreno no edificable y pequeños cholletes por el estilo que luego crearían problemas al banco.

El problema, como siempre, está en que el mundo real no se la coge con papel de fumar con tanto ahínco y la cédula de habitabilidad sólo existe y se exige, en muchas localidades, para las viviendas de construcción reciente. Aquellos inmuebles con más de veinte o treinta años de antigüedad no cuenta con semejante documento ni pueden llegar a obtenerlo sin una serie de gastos, plazos, papeleos, mamoneos, firmas y jabones difíciles de creer para quien no se ha enfrentado a ellos.

Y si la hipoteca se intenta constituir en el medio rural, ya nos podemos morir de la risa, pues los ayuntamientos peque os, al no contar con técnicos propios, pueden tardar hasta más de un a o en realizar todo el papeleo necesario para decir que sí, que hace ochenta años que en esa casa viven dos familias.

Al final, nos sucede lo que tantas veces: que la normativa está pensada para el gran promotor que ha terminado un edifico de cincuenta viviendas y quiere venderlas. Ese lo tiene todo en regla y a él se le trata de favorecer. A él y a los bancos, para que deshagan de su stock. A los demás, entre tanto, para vender nuestro pisito, o aún peor, la casa de la abuela, nos piden cada día más papeles y más absurdos.

Y encima se creen defensores de lo correcto. Yo me parto

Ladríllez :: 10.Dic.2010 :: Hipotecas :: 5 Comentarios »

La sangría comienza a reducirse

La sangría hipotecaria que habíamos estado viviendo durante los últimos dos años, por la reducción de la demanda de las familias, y el cierre, casi absoluto, del grifo del crédito por parte de las entidades financieras ha llegado a su fin, a tenor de los últimos datos publicados por el Banco de España.

Según estos datos en octubre se produjo un incremento en la deuda hipotecaria de un 0.6%, con respecto al mismo indicador del año anterior. En concreto, estamos hablando de 678.095 millones de euros de deuda hipotecaria en nuestro país.

Si dejamos a un lado los meses previos al incremento del IVA en los que se produjo un incremento importante, y si tenemos en cuenta que los meses de agosto y septiembre sufrieron la caída tras un alza irregular, parece que octubre por fin ha estabilizado la tendencia y habida cuenta de que la eliminación de la desgravación fiscal no está teniendo el efecto que en un principio se podía pensar, muestra una recuperación general del sector.

Al menos ya no se está produciendo la caída que habíamos estado viendo durante toda la crisis, y una vez que nos movemos en cifra de más/menos 1%, podemos hablar de estabilidad, plataforma necesaria e indispensable para comenzar la senda de la recuperación.

Es de prever que en el año 2011, siguiendo el cauce de la recuperación económica en la que todos los analistas coinciden, certifique este cambio de tendencia y poco a poco nos vayamos moviendo de manera regular en cifras de crecimiento hipotecario sostenibles y sostenidos.

Este incremento de las hipotecas tirará, indefectiblemente, del sector inmobiliario que aunque nunca llegará, al menos no en el futuro cercano, a las cifras en las que se movió durante el mayor esplendor de la burbuja, sí que iniciará un camino sin vuelta atrás hacia cierta normalización.

La cuál repercutirá en una mejora del nivel económico del país, todavía muy dependiente de este sector, y con ello de todos los ciudadanos, debido a los empleos directos e indirectos que el ladrillo sigue produciendo en España, a pesar de promesas electorales de cambio de estructura productiva, la cuál, como tantas otras, se ha quedado en el limbo.

Edmart Rusan :: 09.Dic.2010 :: Hipotecas, Noticias :: 2 Comentarios »

José Blanco, pensando en su futuro cargo de Consejero en una Corporación financiera

Y vuelve la burra al trigo en el Gobierno, a cada nueva propuesta por parte del resto de partidos políticos para que se empiece a generalizar por ley la opción de la dación en pago en las ejecuciones hipotecarias, el Ejecutivo responde siempre con una negativa rotunda y contundente.

Porque el Gobierno se ha propuesto claramente mantener vivos los intereses del sector financiero, sabedores de la importancia de este sector para la economía en su conjunto, sin importarles que atrás queden los ciudadanos sin otra capacidad de respuesta más que el pataleo.

Desde el comienzo de la crisis el Gobierno ha despejado todas las dudas que pudiera haber sobre sus preferencias y se ha decantado siempre por proteger los intereses de la banca y del sector financiero en su conjunto. Primero fueron los avales a todas las posiciones de las entidades financieras, sin exigir nada a cambio, lo que provocó el injusto bloqueo a la circulación del crédito por parte de los bancos y cajas.

Y ahora nos viene con el bloqueo de un posible debate parlamentario sobre la opción de la dación en pago como resolución a los procesos de ejecución hipotecaria, lo cuál sería claramente más justo y equitativo para con los ciudadanos, independientemente de lo que sucedería con los bancos y cajas.

Sin embargo, algún favor debe de haber pendiente, alguna financiación hecha como trato de favor, o algún puesto de Consejero en cualquier da las empresas dominadas por el sector financiero debe de estar en juego, que el caso es que el Gobierno se sigue cerrando en banda.

A pesar de que la dación en pago ya se ha estado utilizando durante muchos años en países como Estados Unidos, con corporaciones bancarias de gran poder, o en Francia, de tradición financiera importante. Pero en España nada de nada, seguimos con la injusticia de que un hipotecado pierda su vivienda y mantenga la deuda a pesar de los pesares.

Son estas medidas las que están desconcertando a los votantes socialistas, que ya no saben a lo que atenerse con su propio partido, porque casi todas las últimas decisiones se están alejando peligrosamente de la izquierda y decantándose, más peligrosamente, hacia la derecha.

Edmart Rusan :: 07.Dic.2010 :: Hipotecas :: 11 Comentarios »

Plan de emergencia del Gobierno.

Cuando las cosas van mal siempre es conveniente tener a alguien a quien echarle la culpa, y si ese alguien es inmaterial, intangible e invisible, mucho mejor.

A estas alturas casi todos hemoss oído hablar de la conspiración de los especuladores internacionales contra las finanzas y la deuda públicaespañola. Suena tan fuerte y tan clara la voz de los mercados, que ZP ha tenido que sacarse una serie de medidas de la chistera, y medidas además de las que no gustan a sus ideólogos.

Lo cierto, en cualquier caso, es que en poco menos de diez días la Bolsa española ha sufrido un descomunal batacazo y nuestra deuda pública ha pasado de ser una inversión segura a tener que pagar unas importantes primas de riesgo, con lo que nuestra deuda pública es más cara y menos atractiva. Y cada vez más gorda, por cierto, lo que deja a los bancos sin dinero para prestar ni para conceder hipotecas.

Desde mi punto de vista, hablar de conjuras de conspiraciones o de cacerías en plan “vienen a por nosotros” o “han olido la sangre” son, modos sensacionalistas de decir que los especuladores bajistas han visto en la debilidad de la confianza española una presa fácil para sus maniobras.

Y si esto es así es porque no hemos hecho los deberes, no hemos conseguido corregir la burbuja inmobiliaria e hipotecaria y no hemos conseguido, sobre todo, convencer a nadie de que podemos generar riqueza con que pagar en el futuro lo que debemos.

Aunque nos jorobe, lo que hay que reconocer es que no hay ninguna conspiración contra España, sino que se trata simplemente de lo obvio: los que protestan no ven claro que se lo podamos devolver.

Como haríamos nosotros con cualquierra, vaya. ¿Y también somos tiburones?

Ladríllez :: 03.Dic.2010 :: Hipotecas, Varios :: 6 Comentarios »

Izquierda Unida quiere hacerse notar

Parece que Izquierda Unida quiere aprovechar la crisis que nos está golpeando por todos lados, por derecha y por izquierda, para rascar votos por el ala izquierda del PSOE, para lo que se está aliando con aquellas posiciones que más cercanas se encuentran al ciudadano, y, sin duda, la que más nos afecta a todos es el tema de las hipotecas.

Ya lo anunciaron hace un tiempo, y aquí nos hicimos eco, pero ahora lo han presentado de manera formal dentro de su “Plan de Iniciativa Social frente al desempleo y las consecuencias de la crisis”, cuyo pomposo nombre no hace más que dotar de cierto sentido común a todas las políticas sociales y económicas ejercidas por los gobiernos.

Referidos a lo que nos toca, al tema de las hipotecas, y como ya habían anunciado, su propuesta estrella es la formalización de la dación en pago como forma única de finalización de una ejecución hipotecaria. Por si todavía hay alguien que desconozca el concepto, se trataría de que la deuda hipotecaria quedara zanjada con la entrega del bien hipotecado, en este caso, la vivienda.

En la actualidad, la deuda se mantiene si el valor de venta del inmueble queda fijado por debajo del valor de la deuda, quedando ésta por la diferencia entre ambas cantidades. El sentido común nos dice a todos que la ley actual es injusta y que la dación en pago es la única forma viable, pero ahora habrá que dejar actuar a los favores debidos y las obligaciones adquiridas por los partidos políticos.

Por otro lado, también presenta una medida más discutible, como es la paralización de la ejecución hipotecaria si uno de los miembros de la unidad familiar se encuentra en situación de desempleo. Esta medida puede ser muy popular, pero si somos serios no tiene ningún fundamento, ni jurídico ni económico.

El aceptar una propuesta de este tipo pondría en peligro el funcionamiento mismo de la economía y la validez de los contratos privados. Por lo que no lo veo más que como un toque de propaganda política, que nunca viene mal.

Ahora habrá que ver si Izquierda Unida consigue captar algún voto a través de este toque de atención a la izquierda electora de este país. El primer envite nos llega ya con las elecciones municipales y autonómicas.

Edmart Rusan :: 02.Dic.2010 :: Hipotecas, Noticias :: 5 Comentarios »

El sector inmobiliario español es un vaivén de alegrías y tristezas

El sector inmobiliario español está viviendo una auténtica noria de cambios drásticos en las cifras que maneja, tan pronto son positivas como se vuelven negativas, y viceversa, en una locura muy difícil de sostener que hacen que las empresas que operan en el sector y los ciudadanos que se lanzan a la compra de viviendas no sepan a que atenerse.

El viernes pasado supimos que el número de hipotecas constituidas durante el mes de septiembre había caído en casi un 16%, en tasa interanual, y aunque tomando como referencia el mes de agosto había un leve crecimiento del 3%, lo preocupante es el tremendo descenso en un año, y que sea ya el quinto mes en el que se da esta situación.

Sobre todo teniendo en cuenta que nos encontramos en un año en el que el adelantamiento de la inversión inmobiliaria está siendo la nota predominante, con dos fenómenos que han hecho que el que pudiera intentara adelantar la compra de la vivienda.

Así, hasta julio nos encontrábamos con el fenómeno del IVA. Con la modificación de la tasa de IVA, pasando del 7% al 8%, todo aquel que tenía en mente la compra de una vivienda intentó formalizarla antes del 1 de julio para ahorrarse este punto porcentual de impuestos.

Y, por otro lado, tenemos la eliminación de la desgravación fiscal que tendrá lugar a partir del 1 de enero de 2011, lo que podía haber tirado también de la demanda para aprovechar así un elemento interesante para el ciudadano, aunque distorsionador para el mercado.

Sin embargo, ni uno ni otro parece haber sido suficiente para hacer frente al recorte del crédito que las entidades financieras vienen realizando desde el estallido de la crisis con el objetivo de sanear sus cuentas y no entrar en problemas en el corto plazo.

Este recorte del crédito está provocando que se formalicen pocas hipotecas, poco más de 50.000 durante el mes de septiembre, independientemente de que los ciudadanos estén solicitando préstamos hipotecarios, o no. De esta forma, no sería de extrañar que la cosa siguiera por los mismos derroteros de aquí a final de año.

En esto, como en tantas otras cosas, son los bancos los que determinan el funcionamiento del sistema.

Edmart Rusan :: 30.Nov.2010 :: Hipotecas, Noticias :: 19 Comentarios »

Comprad, malditos...

El Euribor nunca lo fue todo, y cada día que pasa, menos. Seguramente se deba a que el Euribor es una variable más o menos transparente, que podemos conocer todos, y los bancos han visto que donde hay mucho conocimiento hay mucho dolor, y donde hay mucha ciencia hay mucho sufrimiento. Para ellos.

Cosas de leer la Biblia, vaya…

Así las cosas, el tipo de interés medio aplicado en septiembre a las hipotecas recién constituidas fue del 3,75%, lo que es una mejora frente al año pasado pero un empeoramiento respecto a meses anteriores de este 2010.

En cuanto al plazo de las hipotecas, la media se sitúa en 23 años, y casi todas ellas se han concedido a un interés variable. El tipo de interés fijo sigue siendo prohibitivamente caro y tanto los bancos como los clientes se resisten a asumir el riesgo de la falta de riesgo, más que nada porque la póliza a pagar por escapar de ese riesgo es demasiado costosa.

Lo difícil, dadas las circunstancias, es una vez más leer al letra pequeña. A medida que las condiciones bancarias se estabilizan, los bancos, en lugar de competir con los diferenciales, tratan de centrar su competencia en eso que llamo yo a veces los daños colaterlaes: seguros, exigencias de tarjetas, comisiones de apertura y cancelación anticipada y toda esa pirotecnia que tanto nos molesta leer una vez que por fin hemos conseguido que nos concedan una hipoteca.

Por eso, una vez más, hay que hacer hincapié en que no vale sólo centrarse en el Euribor y el diferencial, sino fijarse en esas otras condiciones añadidas.

Un dato más, ante de terminar: parece que, según los datos publicados, el importe de las hipotecas concedidas ha subido un 4,2 % de media, lo que seguramente sea una buena forma de medir la evolución de los precios de los pisos que realmente se venden. Porque no se venden mejor los más baratos, sino los mejor financiados. Y los mejor financiados no son los más baratos, sino los que quiere comprar la gente con más facilidades para conseguir la hipoteca.

Parece un trabalenguas, pero es fácil: los pisos baratos son para gente con poco dinero, pero la gente con poco dinero no consigue ninguna hipoteca, ni grande, ni pequeña. Esto hace que finalmente las hipotecas que realmente se conceden no sean para pisos del todo baratos, sino para la clase de piso que desea el que puede pagarlo.

¿Cómo lo veis?, ¿qué clase de piso creéis que tiene mejor salida en estos momentos?

Ladríllez :: 29.Nov.2010 :: Hipotecas :: 19 Comentarios »

Preparados, listos....

En principio no, necesariamente. Hay que entender que al carajo, como a Roma, se va por muchos caminos y que cada uno de los tres casos es una ruta diferente, con distintos guías y distinto medio de transporte. Os pongo un poco en el mapa del tesoro:

—Grecia: los griegos tenían un gobierno que aprovechó los bajos tipos de interés del BCE para endeudarse hasta el gaznate y más arriba. Acostumbraron a la gente a tener lo que no podía pagar y, cuando no pudieron endeudarse más, empezaron a falsificar las cuentas para que no se notase. Cuando alguien se da cuenta de ello y se lo afea, mienten como bellacos hasta que el país entero se va a freír puñetas. Cosas del cortoplacismo democrático…

—Irlanda: en Irlanda el gobierno es más o menos prudente, aunque hace malabarismos con los impuestos para atraer empresas, en un claro caso de competencia desleal con sus socios comunitarios. Los bancos hacen el animal con la burbuja inmobiliaria y el Estado los acaba nacionalizando sin darse cuenta de que el agujero de los bancos es mayor que las posibilidades del Estado, por lo que son los bancos los que al final tumban al Estado.

¿Y España?

Nuestro sistema bancario tiene mejor salud que el Irlandés y nuestros bancos, salvo esos engendros a los que llaman Cajas de Ahorros, parecen solventes y bien fundamentados.

Nuestra burbuja inmobiliaria fue aún más bestial que la de Irlanda, y su estallido se ha llevado más gente pro delante porque aquí había más trabajadores dependiendo del sector de la construcción, pero nuestra economía real, con mercado de trabajo y modelo productivo son mucho peores y eso hará que nos cueste más que a los otros generar los ingresos necesarios para pagar al deuda.

Si a eso añadimos que nuestra estructura contable a largo plazo está muy fastidiada por la sanidad, las pensiones y el paro, no es de extrañar que haya gente que piense que nunca podremos devolver lo que debemos, máxime cuando no hay un control presupuestario único y no se sabe muy bien quién manda en eso del endeudarse.

¿Cómo lo veis? ¿Le prestaríais vosotros a España?

Ladríllez :: 26.Nov.2010 :: Varios :: 34 Comentarios »

Locos de remate, así terminaremos todos ante las idas y venidas del Euribor

El Euribor ha decidido aliarse con el gremio de los psicólogos y darles de comer gracias a sus tremendos vaivenes que están provocando las dificultades psicológicas de todos los hipotecados que viven pendientes de un hilo esperando que el indicador suba o baje.

Pues bien, parece que esta semana va a bajar, o al menos apunta a ello. Tras un par de semanas de estabilidad total con una tasa media mensual anclada en el 1.544%, este martes cerró en el 1.543%, es decir, una milésima por debajo del cierre de octubre, que, en principio es poco más que nada, pero que sí que determina un cierto cambio de tendencia, o al menos, la confirmación de que el Euribor no se disparará en lo que queda de año.

Y es que, bien mirado, no es que sean buenas noticias, tampoco, porque si nos fijamos en el cierre del Euribor en noviembre de 2009 vemos que cerró en el 1.231%, por lo que, en cualquier caso estaremos hablando de una subida de alrededor de 3 décimas, lo que supondrá un incremento importante en la cuota de las hipotecas que revisen con el Euribor de noviembre.

Sin embargo, del mal el menos, y esta estabilidad que se adivinaba en las últimas semanas, y que en esta semana se está decantando por cierta tendencia a la baja, permite asegurar que el mes de noviembre cerrará entorno al 1.55% (teniendo en cuenta que ya sólo quedan 4 sesiones para terminar el mes), y que es casi seguro que el valor del Euribor al finalizar el año no superará el 1.60%, a no ser, claro está, que la “gripe financiera” de Irlanda nos acabe de contagiar de una manera definitiva.

De cualquier forma todos los hipotecados quedamos libres de las peores expectativas que se crearon tiempo atrás, en las que se nos hablaba de un Euribor cercano al 2% al acabar el año, algo que podemos descartar de manera casi absoluta, viendo la evolución actual del indicador.

Una vez más se demuestras que cualquier previsión que se haga sobre una variable económica, tanto macro como micro, no es más que un ejercicio de sadomasoquismo, porque la realidad siempre tergiversa las palabras de la teoría.

Edmart Rusan :: 25.Nov.2010 :: Hipotecas :: 29 Comentarios »

¿Quién se ha comido mi porción de tarta?

Ya no hay suficiente tarta para todos, el hartazgo de hace unos años se ha convertido ahora en escasez, cada vez hay menos demanda de hipotecas y cuando se demanda no se cumplen los requisitos que las entidades financieras consideran necesarias para concederlas, con lo que no se producen tantas operaciones como se deberían.

Ante este hecho de falta de clientes, de falta de porciones de tarta para todas las entidades, la única solución plausible es tomar las porciones de la competencia de su mismo plato, es decir, si no puedes captar tus propios clientes robáselos a la competencia.

Y si hay una estratagema, o táctica, que suena más ética y menos maquiavélica, es la de facilitar la subrogación a los clientes. El mayor miedo que tienen las personas hipotecas a la hora de decantarse por una subrogación no radica en el diferencial que van a ganar en la nueva entidad, o en los menores costes que allí van a tener, sino en los costes que genera la operación.

Pues bien, se ha puesto de moda entre algunas entidades, cada vez más, y seguro que el número seguirá creciendo, el hacerse cargo de los gastos que genera la subrogación, como puede ser la notaría, el registro, la gestoría, etc., hasta un límite, que suelen fijar en los 3.000 euros, aunque hay algunas que se atreven con cantidades aún mayores.

De esta forma, el cliente se encuentra con que una entidad bancaria le está ofreciendo unas condiciones hipotecarias más ventajosas, y, a la vez, se hace cargo de los gastos que pueda llegar a generar la operación. Se trata, por tanto, de una operación de coste cero para el cliente.

Y si la intención del cliente no es la de cambiar de entidad por encontrarse a gusto con la que tiene en la actualidad, esta actitud de las entidades financieras otorga un gran poder de negociación a la hora de revisar las condiciones de su hipoteca actual, porque no está la cosa como para andar perdiendo clientes.

De cualquier forma, la lucha legal entre empresas para captar clientes siempre es buena para los clientes, porque se genera una mejora en la eficiencia de los procesos, que lleva, inexorablemente, a una reducción de precios en los productos o servicios ofertados.

Edmart Rusan :: 23.Nov.2010 :: Hipotecas :: 33 Comentarios »