Entrevista con idealista.com (II): “veremos cómo los precios siguen bajando”
 ¡Esto si que duele! calculodehipoteca.net (CH): La crisis se ha llevado gran parte del sector inmobiliario. ¿Creen que ya hemos tocado fondo o podemos caer aún más? Fernando Encinar (FE): Durante los últimos diez años el precio de vivienda se ha más que doblado mientras que el crecimiento de los salarios de los compradores de esas viviendas apenas se ha movido. Este desequilibrio, que durante años se compensó vía financiación, ya no podrá seguir ajustándose por la parte de las hipotecas y la concesión de créditos. Así que es probable que en los próximos años el ajuste venga vía precios, porque ni siquiera podemos, en España, devaluar la moneda ni la inflación ayudará a que los precios recuperen sus niveles de accesibilidad. Lamentablemente con los datos de los que disponemos en idealista.com no podemos ser optimistas y en el mejor de los casos veremos cómo los precios siguen bajando. Y cuando hayan tocado suelo –algo que no sabemos cuándo ocurrirá ni en qué porcentaje se detendrá la caída- no creemos que se produzca un fuerte rebote sino que durante la siguiente fase los precios podrían en torno a la inflación, sino por debajo CH: El Real Madrid no ha tenido problemas de financiación para la operación “Cristiano” ¿Existe realmente un problema crediticio en el sector inmobiliario – para particulares y promotores? FE: En los últimos meses se está creando un nuevo mantra que asegura que los bancos han cerrado por completo el grifo para la concesión de hipotecas en nuestro país. Como todos los anteriores también éste es falso. Los últimos datos del INE revelan que durante el mes de mayo se concedieron 57.000 hipotecas para vivienda en nuestro país. Este dato, anualizado, pondría de manifiesto que en 2009 podrían concederse más de medio millón de hipotecas, una cifra más que respetable. Lo que estamos viviendo en el sector hipotecario es una recuperación de la cordura, del sentido común por parte de las entidades financieras. Durante años se rompieron todos los controles de riesgo en la concesión de créditos hipotecarios y las consecuencias están a la vista. Me temo que los bancos y cajas no volverán a dar hipotecas con la alegría que las dieron en los últimos años, pero siempre financiarán operaciones en las que “los números salgan”, esto es, que el comprador pueda pagar el 80% del valor de tasación de la vivienda con un 30%-35% de sus ingresos.
Permitidme una reflexión adicional: las variaciones del precio de la vivienda son muy importantes, así como la relación precio-vivienda/salarios, o lo que es parecido, la evolución de cuanto de nuestro salario debemos dedicar a pagar la hipoteca. Intentaremos traer esta información en los próximos posts. ¿Qué te parece el artículo? Vota:    (10 votos, promedio: 3,70 de 5) Cargando ... |
Mburuvicha :: 04/Sep/2009 :: Entrevistas :: 47 Comentarios »
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Esta incertidumbre de si el precio de las viviendas seguirá a la baja durante algún tiempo más es uno de los motivos por los que todo está paralizado. Quien tiene un piso ahora no lo saca a la venta, porque piensa que la tajada a conseguir puede ser mayor dentro de unos meses.
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Pues quien piense eso ya puede empezar a quitarse la venda de los ojos. El mismo Fernando Encinar lo comenta en la entrevista: la bajada de precios de la vivienda aún no ha tocado fondo, y no lo hará mientras los consumidores no puedan permitirse el lujo de comprar. Los únicos que, en este caso, pueden esperar, son los inversores profesionales (vulgarmente llamados especuladores), a quienes no les importa tener pisos vacíos durante 5 o 10 años en espera de que los precios repunten al alza.
Además, muchos de los que ahora quisieran vender su piso no tienen en cuenta ya si van a sacar una tajada mayor o menor, sino que les basta con no perder dinero en la venta (que ya es bastante).
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Tienes razón, Goyo. Conozco a una pareja que puso su casa en venta para mudarse a otra. Como consecuencia de la crisis la casa no se vendía, así que la puso en alquiler y eso sí que les funcionó. Ahora dicen que no piensan venderla hasta que los precios no vuelvan a subir.
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Esto de alquilar se está generalizando. Los precios de las casas de segunda mano no bajaran demasiado por el momento ya que los propietarios prefieren alquilarlos que malvenderlos. Otra cosa serán los precios de los pisos de nueva construcción. Los constructores tendrań que reducir el margen de beneficios que estaban obteniendo hasta ahora si es que quieren vender.
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A ver si nos metemos en la cabeza de una vez por todas que no pasa nada por alquilar. ¿Que hoy los bancos no nos financian? Pues uno se va de alquiler y ya está. Cuando nuestra situación laboral cambie o los precios bajen más lo volvemos a intentar. No es una tragedia.
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Es una buena solución para los que hayan comprado una vivienda con la esperanza de especular con ella y ahora no quieran perder el capital invertido. Pero para los que hayan hecho lo mismo con un apartamento en la costa lo tendrán más complicado. La gente quiere alquilar para un mes, no para todo el año.
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La verdad es que no me había parado a pensarlo, pero tienes razón. Mucha gente siguió la moda de comprarse un apartamento en la playa para su disfrute o para especular con él y ahora no puede pagar la hipoteca. Sólo había que darse una vuelta este verano por los edificios costeros para ver que habían más carteles que sombrillas en la playa.
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Pues no se me ocurre ninguna solución para esa gente. Es lo que tiene el juego de especular, que muchas veces se pierde. Vender en el mercado español al precio de compra está más que complicado. Como no tengan suerte y consigan encasquetárselo a algún jubilado alemán o inglés…
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¿Que las entidades financieras habían perdido la cordura y ahora la están recuperando? La cordura la puede perder una persona en un momento dado, pero todo un sector no pierde la cordura, sino que simplemente se cierra en banda a la hora de contemplar la realidad que tiene ante sus ojos, y todo porque el negocio es el negocio.
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Por supuesto que se han cerrado en banda en general. A mí me costó Dios y ayuda que me dieran una hipoteca hace unos meses y las excusas eran de lo más variopinto, incluso algunas entidades me decían un diferencial muy alto sabiendo que no lo aceptaría.
Ni lo que ocurría antes de darlas hasta con los cereales ni lo que ocurre ahora que, aun cumpliendo los requisitos, están de lo más reticente, muchas veces por problemas de financiación interna.
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No nos engañemos, los bancos no pierden dinero. Nunca. Lo que sucede es que no pueden mantener su porcentaje de beneficios tan fácilmente. En consecuencia, cierran el grifo a las operaciones con mayor riesgo: las hipotecas a “currantes” y los préstamos a pymes.
Por el contrario, se siguen ofreciendo crédito. Como ejemplo, el archiconocido fichaje de C. Ronaldo por el Real Madrid, que demuestra la increíble liquidez del sector bancario de una forma incuestionable.
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Las reflexiones que nos ofrece el sr. Encinar son muy lúcidas, aunque en realidad no nos está contando nada que no podamos comprender desde el sentido común. Pero hay algo que me gustaría comentarle: eso de que “los bancos financiarán hipotecas cuando los números salgan” es muy fácil de decir, pero a ver cómo van a salir los números si, para pagar un crédito, tienes que destinar más del 50% de tu sueldo a la hipoteca. Esto nunca cambiará a menos que, como bien dice en la entrevista, los sueldos se adecuen a los precios de los bienes de consumo.
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A veces, es necesario que alguien nos refresque el sentido común. Hasta hace un par de años, mucha gente creía que su vivienda valía lo que algunos les hacían creer, cuando el sentido común decía que era imposible; sin embargo, optaban por no escuchar a su sexto sentido, pues preferían oír que su piso estaba valorado en 300.000 euros.
Desgraciadamente, el sentido común se queda con un papel secundario cuando aparece el dinero en escena.
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Los números saldrán tarde o temprano. Saldrán cuando los pisos bajen de precio y se sitúen en un entorno realista, no en uno de especulativo. Es decir, los números saldrán cuando pidiendo una hipoteca de 120.000€ puedas comprarte un piso de tamaño medio. Entonces, los bancos y cajas concederán esa hipoteca, porque sabrán que dicha propiedad estará a un precio adecuado al mercado. Lo que no harán los bancos y cajas es dar hipotecas por propiedades sobrevaloradas, pues sólo les generaría pérdidas. Y recordemos: los señores banqueros no tienen un pelo de tontos.
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Para que los bancos empiecen de nuevo a conceder hipotecas, otra de las cosas que deben ocurrir es que termine la precariedad laboral y a los trabajadores se les pague un salario decente. Es imposible que te concedan un crédito si tienes un sueldo de 800 euros mensuales y un contrato de 6 meses. Tal y como están las cosas, yo me temo que el problema tiene una muy difícil solución; no me puedo imaginar qué tipo de reforma laboral podría acometer el Gobierno para solucionar algo que está corrompido desde la base.
Desde hace unos cuantos años, es imposible adquirir pisos decentes por 120.000 € en ciudades como Madrid, Barcelona o Bilbao, y me parece que es muy difícil que eso vuelva a suceder.
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Cuando hay tanta inestabilidad en el mercado laboral todo se resiente. De nada vale que los bancos den más hipotecas si dentro de dos meses tu empresa desaparece porque el empresario no puede hacer frente a tantos gastos. Más trabajo para todos y las cosas irán mejor.
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El problema, Pikolo, está en que, si los bancos no dan hipotecas y la gente no puede comprar/consumir, entonces las empresas desaparecen o reducen sus plantillas hasta mínimos insoportables; entonces, lo que termina por resentirse es, efectivamente, el trabajo. La sociedad de consumo es una rueda en la que todos los actos tienen una consecuencia inmediata sobre los efectos posteriores. Una bajada del consumo implica necesariamente un aumento del paro y la inestabilidad; se trata una vez más de la famosa pescadilla que se muerde la cola. De todas formas, en estos momentos no creo que el hecho de que los bancos den hipotecas sea un problema; digan lo que digan desde Idealista, han cerrado el grifo… y con llave inglesa.
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Más trabajo para todos y sobre todo más estabilidad. De nada sirve tampoco una situación de pleno empleo en la que un alto porcentaje de los trabajadores viven con la incertidumbre de encadenar contratos temporales. En esa situación un banco tampoco te considera el endeudado ideal.
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Si piensas el porcentaje de tu sueldo que se va todos los meses en pagar una vivienda nunca te animas a meterte en una. Al menos en el caso de los mileuristas que, como yo, cobramos una miseria al mes. La única solución viable pasa por tener pareja y compartir este gasto juntos.
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Y después está el caso de quienes quieren comprarse una vivienda siendo personas solas. Incluso contando con buenas nóminas y garantías, ven cómo se les niega. Tengo una amiga, directora de una revista, con un buen puesto y una nómina más que importante. Tenía la hipoteca de su piso pagada y quería cambiarse a un ático; después de mucho buscar encontró el piso de sus sueños, y cuando fue al banco le negaron la hipoteca por ser sólo una persona y tener más de 40 años.
Al final ha tirado todo su piso y ha hecho una súper reforma para consolarse. Esto parece el mundo al revés… ¡Hasta al que tiene dinero se le deniegan los créditos!
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Es muy curioso comprobar cómo en esta sociedad en la que vivimos, todo está pensado para que tengamos pareja. El sistema nos obliga a “ser dos” para todo: en primer lugar, para poder comprar un piso (y que te concedan la hipoteca); después, para irte de viaje, las mejores ofertas son las de “dos por uno”; y la mayoría de los buenos precios que ofertan las operadoras es en habitación doble. Y sin embargo, cada vez hay más personas que han optado por vivir solas, por decisión propia y por circunstancias ajenas a ellos. ¿No sería más lógico que hubiera más facilidades para ellos, siendo como son una parte cada vez más importante de los votantes?
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Estoy de acuerdo, Josean. En mi caso no estoy sola, porque tengo un hijo, pero no veas lo difícil que me ha resultado conseguir este verano un viaje familiar organizado que no fuera para familias compuestas por dos adultos. A ver si nos enteramos de una vez que las familias están cambiando, y también pueden estar compuestas por un solo adulto.
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Pues sí, el matrimonio es una institución que, bajo mi punto de vista, asegura que la sociedad se mantenga como interesa a algunos. La gente soltera lo tiene muy difícil para muchas cosas y tampoco veo justo que no se les concedan ayudas.
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O tienes pareja o tienes la suerte de tener un buen sueldo o te pluriempleas hasta las cejas. Hasta que no se reajusten los sueldos y lo que se paga por un piso, la situación seguirá siendo igual de deficiente.
En muchos países del entorno europeo la vida es más cara pero los salarios y el precio de la vivienda son más acordes al coste de la vida.
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Es la versión capitalista de la liberación de la mujer. La mujer se puede incorporar a la vida laboral pero en vez de mejorar la calidad de vida de las familias por tener dos sueldos, ésta empeora. Pasamos de sobrevivir con el sueldo del hombre esclavizado a sobrevivir con la necesidad de que tanto el hombre y la mujer entreguen su vida a la producción si quieren tener las mínimas condiciones de antes, salvando las distancias.
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Pues sí. Es un buen punto de vista, Ximo. Me siento totalmente identificada y parece que es a esto a lo que nos conduce nuestra incorporación al trabajo. Siendo una mujer soltera lo tengo muchísimo más complicado que si estuviera viviendo con mi pareja. En esta conformación de la sociedad no se ha pensado nada en los solteros.
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A quien quiera comprarse una vivienda le recomiendo que eche un vistazo a los pisos que sacan a la venta los bancos. Cada vez tienen más stock de viviendas, de gente que no las puede pagar, y a unos precios interesantes, porque quieren darlas salida rápidamente.
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Ya ves, ¡es impresionante! Tengo el dinero repartido en tres entidades y cada vez que me conecto a sus web para realizar operaciones online veo en la portada, cada vez más grande y más centrado, el apartado de viviendas. Cualquier día te los enseñan con visitas virtuales o te los regalan al domiciliar la nómina
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Jajajaja. Condemor, por lo menos algo bueno sacaríamos los pobres si llega el momento de que nos los regalen al domiciliar la nómina. Estaré al tanto, no vaya a ser que me lo pierda. Por el momento sólo puedo contentarme con soñar…
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No creas que se las regalarían a los “pobres”. En navidad fui a las oficinas de mi banco y observé con estupor como almacenaban en el despacho del director unas cajas de regalos. No pude evitar la tentación de curiosear y descubrí que estaban dirigidas a las personas más influyentes de mi barrio.
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Son precios interesantes en comparación con los actuales (megadesfasados). Por eso resultan atractivos. Las entidades bancarias saben que esas viviendas perderán más valor y se las quieren sacar de encima como sea. Lo bueno es que si les compras una propiedad tendrán que concederte la hipoteca.
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Ya se encargarán ellos, McDonut, de saber si eres un candidato “ideal” para darte una hipoteca. Hace poco un amigo ha querido comprar uno de esos pisos y no ha habido manera de que le concedieran la hipoteca porque está pagando otra con su “ex” que mantiene alquilada. Como sabemos todos bien, el banco no va a perder.
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no le falta razon cuando dice que en los ultimos 10 años los precios de la vivienda se han duplicado. Lo malo es que no han sido solo los pisos. Con la llegada del euro, todo se ha doblado de precio y sin embargo los sueldos siguen igual que hace 10 años o peor ahora con esto del ipc negativo y la falta de pluses por productividad o incentivos.
El poder adquisitivo de la gente normal se ha ido a pique pero no le echemos la culpa solo a la hipoteca.
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Es lo fácil: echar la culpa a la hipoteca, a los constructores, a los políticos, al vecino del 5º-2ª o al aire acondicionado. Hasta que no asumamos que la culpa es en mayor parte nuestra, no seremos capaces de cambiar las cosas. Que yo sepa, la decisión de ir al banco a solicitar un crédito es racional y no automatizada ni teledirigida por ningún superordenador. Nos falta un poco de autocrítica.
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Tienes razón, Leman. De autocrítica ninguna y yo soy el primero que tiene que tirar la primera piedra. Me lancé a comprar un piso en pleno “boom” inmobiliario y ahora me las veo y las deseo para pagar la hipoteca y que me sobre algo para sobrevivir. Anda que en la que nos hemos metido.
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Lo que no puede ser es que los pisos de 40 años o más te cuesten casi como los nuevos y en muchos casos el problema creo que es dificil de solucionar…Por un lado estan las personas que están a punto de jubilarse o jubilados ya que quieren solucionar su jubilación vendiendo 50 veces más caro de lo que costó para retirarse al pueblo. Y por el otro las familias que han heredado viviendas y necesitan vender al máximo precio posible para quitarse sus propias hipotecas.
La solución pasa porque estos pisos bajaran el 50% que han bajado en estados unidos, y los propietarios pensarán en que ganar 25 veces más no esta mal, pero creo que el ser humano no piensa así
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Llevo años viendo cómo se comporta el mercado de la vivienda y mi opinión es que, hasta que como sector de referencia no se sustituya el ladrillo por otro sector, no habrá posibilidad real de que el precio de los pisos se reajuste como debe.
Tengo un hijo viviendo de alquiler y otro con hipoteca y los dos lo están pasando igual de regular tirando a mal para hacer frente a su situación.
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Tal vez, éste sea el momento para empezar el cambio. Durante estos últimos años hemos dado a la vivienda de propiedad un valor extraordinario que generó una obsesión social sin precedentes. A todos nos entró la prisa por “invertir” en algo seguro que no paraba de subir y subir. Ese aumento de la demanda es lo que ha provocado que el sector de la construcción haya crecido tanto en la última década, convirtiéndose en el primer referente económico de nuestro país.
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¡Ay madre, cómo me voy a poner! En cuanto bajen los precios, todo el mundo a pedir hipotecas. Entonces yo me colocaré mi babero de ganchillo, sacaré los palillos chinos y me sentaré a esperar que lleguen las hipotecas recién hechas, una detrás de otra. Será como si fusionara un buffet libre con una bacanal romana del Siglo III d.C. ¡Mmmmmm…!
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Y eso de que el euribor baja y eso nos ahorramos, no es del todo cierto en algunos casos.
Puedes leer más en:
http://www.crisis-lehman.com/Noticias/GestionNoticias_1927_ESP.asp
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¿Tocar fondo? Eso es lo que hace mi sobrino en la piscina del camping cuando bucea. ¿Y sabéis que encuentra? Moneditas y piedras. Justamente, lo que nos encontraremos algunos cuando queramos vender nuestra casa. Porque, para entonces, se habrá convertido en un puñado de pedruscos apilados y por el que sólo nos darán unos pocos euros. Así que, mientras tanto, yo me voy a bucear con mi sobrino, que algo de beneficios sacaré seguro.
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Yo lo que veo es que mucha gente está preocupada por lo que va a sacar cuando venda su casa, y de verdad os digo que no lo acabo de entender. A mí me ha costado muchísimo (y me sigue costando, mes a mes) comprarme un piso, y si me lo he comprado ha sido porque quería independizarme y vivir con mi pareja. Nunca lo habría hecho pensando en que más adelante lo venderé para sacar beneficios. La vivenda es un bien de primera necesidad y un derecho para todos los ciudadanos, pero muchos la consideran simplemente como un medio más para lucrarse. No lo censuro; pero el que lo haga, que arree con las consecuencias.
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Totalmente de acuerdo, Bruno. Los especuladores, inversores, etc, que arreen con lo malo igual que con lo bueno. Bien que sacaron beneficios estupendos cuando compraron pensando en lo que iban a obtener al revender. Hombre, es lógico que uno se alegre de sacarle rentabilidad a la vivienda si no tiene más remedio que vender, pero hacerlo sólo para lucrarse tiene otro nombre.
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Hay mucha gente, Bruno, que no está tratando de vender su primera vivienda. Obviando a los que vendieron su casa de toda la vida y compraron (y se hipotecaron) como inversión (pensando en ganar al hilo del boom), quedan los que tienen una segunda casa vacía, los que heredaron la casa familiar y los que poseían desde hace años pisos (varios) para alquilar.
Todo el mundo quiere deshacerse del lastre, y claro, las cosas no están fáciles.
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Yo no pienso ni por asomo que se haya creado “un nuevo mantra” con la historia de que los bancos ya no dan financiación; eso no es más que la cruda y simple realidad. Ahora mismo, los bancos sólo dan financiación a aquéllos que menos lo necesitan.
Yo entiendo que las entidades financieras, en estos momentos, se cubran las espaldas; pero no es justo que les hayan estado inyectando dinero de nuestros impuestos para que se pudieran recuperar de sus malas prácticas, y ahora se nieguen a facilitarnos ese mismo dinero, con la excusa de que no se pueden permitir asumir tanto riesgo.
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Menciona el especialista el asunto de la devaluación de moneda. Está claro que en la zona euro no pueden, los gobiernos, decidir unilateralmente, pero sí que puede el BCE. Lo que no creo es que lo hagan, porque una devaluación siempre deja un regusto de mala situación económica que no todos los gobiernos pueden asumir.
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Perdón, se me fue la tecla.
Claro que una devaluación siempre se puede hacer indirectamente, es decir, sin que sea oficial, como hizo el gobierno EEUU en los últimos años, al que parecía no importarle que el dólar se depreciara frente al euro en las medidas en que lo hizo.
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