Entrevista con idealista.com (III): “vivimos la teorÃa de que con bajadas del 30% las casas se venden”
 ¡Vendedora despúes de oir la última oferta por su casa! Hoy tocaremos el tema del precio, y las reflexiones de Fernando Encinar son muy interesantes. Aqui os las dejo: calculodehipoteca.net : Parece que ha caÃdo el precio de la vivienda y el número de operaciones. ¿Hasta cuándo y cuánto creen que puede bajar? Fernando Encinar: Los precios deben bajar hasta el nivel en que un comprador acuda a un banco o una caja con la operación y consiga financiación; esto hoy únicamente se consigue tasando la vivienda y pidiendo un 20% menos del valor de tasación. Nos enfrentamos a los efectos del desplome de la burbuja inmobiliaria y desde idealista.com abogamos por un ajuste severo y rápido de los precios antes que pequeñas bajadas continuadas durante los próximos diez años (como Alemania). En Estados Unidos el gobierno ha reconocido que el precio de la vivienda bajará, entre 2006 y 2010, en torno a un 45%. En España es difÃcil que el precio no siga bajando porque las bajadas que se han producido probablemente no serán suficientes. Hemos superado el primer mantra de que los precios en España no podÃan bajar y ahora vivimos la teorÃa de que con bajadas del 30% las casas se venden. En muchos casos es cierto pero lamentablemente hay miles de viviendas que incluso con un porcentaje de bajada tan fuerte siguen sobrevaloradas y quizá tengan que hacer esfuerzos mayores para encontrar comprador. P: ¿AconsejarÃan comprar o seguir esperando? R: Nuestro consejo para quien esté interesado en comprar una vivienda es que explore el mercado. las herramientas actuales, como idealista.com, permiten una búsqueda rápida de las mejores oportunidades del mercado, y ahora mismo ya es posible encontrar producto muy interesante. Y el comprador que encuentre una casa que le guste, que haga ofertas. P: ¿Qué aconsejarÃan a quienes quisieran o necesiten vender su vivienda? R: A quienes se vean obligados a vender su vivienda en estos momentos el mejor consejo que les podemos dar es que acudan a un tasador y pongan su inmueble en idealista.com a un precio un 20% inferior al resultado de la tasación. asà conseguirá venderla en un espacio de tiempo razonable. si no, debe prepararse para una larga travesÃa por el desierto –que puede durar años, entendiendo poco a poco la necesidad de reducir sus pretensiones hasta asumir la realidad. y cuando esto ocurra el precio tal vez ya haya bajado más de este 20%.  Desde luego, las alternativas son simples: TIEMPO O DINERO. Podemos eternizarnos esperando sacar unos cuantos euros más o vender más o menos rápido bajando el precio hasta un 20% por debajo del valor de tasación. Me surge una pregunta que ya hemos comentado en este blog: ¿Qué refleja exactamente la tasación? ¿El precio de mercado? Deduzco, a tenor de la opinión de nuestro entrevistado, que las tasaciones siguen un 20% por encima. Pero esta es mi opinión ¿Y la vuestra? ¿Qué te parece el artÃculo? Vota:   (8 votos, promedio: 4,88 de 5) Cargando ... |
Mburuvicha :: 06/Sep/2009 :: Entrevistas :: 51 Comentarios »
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Una de las cosas más difÃciles para un vendedor es asimilar que el precio de su producto debe descender. Si hablamos de una vivienda que hace dos años se vendÃa por 300.000 euros, aceptar que en dos años ha perdido un 30% de su valor y encima va a tener que seguir bajándolo, es complicado.
¿Cómo se asume que en dos años el precio debe bajar a 210.000 e incluso más? Frente a eso, es normal que la gente se plantee esperar, porque siempre queda la esperanza de una recuperación, aunque sea lenta, del precio. Siempre que se pueda asumir la espera, claro.
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Si hace dos años se vendÃa por 300.000 es seguramente porque su precio real debÃa estar alrededor de 200.000, tirando alto. Aún asÃ, vendiendo a 200.000 no perderá dinero. El vendedor, mal que le pese, no deberÃa pensar que la vivienda ha perdido valor, sino que un par de años atrás estaba muy sobrevalorada.
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SÃ, como planteamiento psicológico no está mal, pero el camino no ha de ser fácil, sobre todo pensando en que si se espera un par de años, a lo mejor el mercado se recupera y también el valor de la vivienda. Aunque generalmente no se piensa en lo que cuesta mantenerla y no se reduce esa cifra de su valor.
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Claro que el camino no es fácil; pero hay que ser conscientes de que hace unos años, cuando nos vendÃan la moto de que nos Ãbamos a hacer ricos invirtiendo en inmuebles, nadie se detenÃa un momento a pensar en si aquello era algo real o si estábamos viviendo en una situación ilusoria que, más tarde o más temprano, nos iba a estallar en las manos.
Parece que no aprendemos nada en el colegio, ni en nuestras casas, ni a través de la lectura. Los precios que alcanzaron los pisos entonces eran algo increÃble e insostenible, pero eso nadie lo querÃa ver…
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Mi opinión es que cuando un experto recomienda bajar el 20% el precio de la tasación para venderla es porque no vale el precio de la tasación. La que yo compré también estuvo por debajo aunque no llegó ni al 10% pero me parece igual de significativo.
Yo creo que si quieres un piso y se trata de tu primera vivienda no se debe esperar porque serÃa retrasar el sueño de la independencia.
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Yo creo que el experto recomienda bajar un 20% el precio de la tasación porque hoy por hoy, los bancos sólo dan el 80% del valor tasado.
Y si lo que quieres es vender, le estás facilitando el acceso a la vivienda a un posible comprador.
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Pues yo creo que recomienda bajar un 20% porque realmente está convencido de que los precios deben bajar aún más, y con su recomendación a lo mejor consigue que unos cuantos le hagan caso.
Quizá también considere que el mercado aún está un 20% por encima de su valor.
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Las tasaciones varÃan mucho dependiendo de quién las haga, con lo cual a mà no me parecen un dato demasiado fiable. Yo no tengo inmuebles que poner a la venta, pero si tuviera uno creo que esperarÃa. Para vender siempre hay tiempo, sobre todo si el precio sigue tendiendo a la baja como hasta ahora.
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Piiiii! ¡Error! “Para vender siempre hay tiempo” no debemos decirlo. Eso es lo que ha llevado a mucha gente a encontrarse en la situación actual: quieren vender pero no encuentran comprador.
Yo creo que si tenemos claro que queremos vender, lo que hay que hacer es ponerlo a la venta y cuando llegue el comprador, vender. Y mientras tanto hacer todo lo posible para que el piso se mueva en el mercado.
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Exacto, para venderlo siempre se está a tiempo. Pero, ¿a qué precio? Si se necesita vender en medio plazo, más vale venderlo ahora porque los precios no van a subir hasta dentro de muchos años, todo lo contrario. Otro caso es el de mis suegros, que quieren vender su apartamento en la playa para tener una buena jubilación y no tienen prisa por malvenderlo.
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Además las viviendas en la costa han bajado un tanto porciento importante. He estado en Alicante este verano y habÃa muchÃsimos carteles de “se vende”. La venta de una segunda residencia es buena opción para paliar la crisis, pero al precio actual, claro.
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Yo tengo una casa a la venta desde hace 8 meses. He bajado ya el precio que puse en un primer momento hasta tres veces. Ya la vendo por 24.000 euros menos de lo que yo sé que vale. Pero lo malo es que hace tres meses que ni siquiera recibo ofertas.
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Pues yo estoy justo en el lado contrario. Soy de las pocas afortunadas que he conseguido trabajo en el último año. Concretamente un trabajo temporal, con vistas a hacerme indefinida dentro de un año. Estoy intentando comprarme un piso, pero no hay manera de convencer a los bancos.
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Esta situación es insostenible: unos quieren vender y no pueden, mientras que otros quieren comprar y no hay forma de que les den financiación. Es imposible que las cosas continúen de esta manera, porque vivimos en una sociedad de consumo, y el leit motiv de esta sociedad (y lo que la hace funcionar) es precisamente eso: el consumo. Para que éste repunte, hace falta, lógicamente, dinero para consumir, bien en forma de sueldos más altos (impensable), bien en forma de financiación (por ahora, muy difÃcil). ¿Cómo pretendemos salir de la crisis con estos mimbres? Los gobiernos deben ponerse a la tarea de mediar y solucionar las cosas el la medida de lo posible, cuanto antes.
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Querida Jerónima, para ambas cosas hacen falta dos cogotones (cual Lazarillo y el ciego) para que los bancos (por un lado) entren al juego de la financiación de una vez y los vendedores (por otro) entren al juego de bajar los precios.
Lo malo es que ambas cosas no dependen de datos y estadÃsticas, sino de la percepción de unos cuantos, y ahà no valen cifras, sino convicciones.
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Pues si tenemos que esperar a la percepción de esos cuantos de los que hablas, querido Dioscoro, mal vamos…
El problema es que, en este caso, la intervención de los gobiernos de la que habla Jerónima es prácticamente inviable, ya que en la sociedad capitalista el estado no puede intervenir en lo que se refiere a compra-venta de propiedades. El que quiera vender por millones, puede hacerlo tranquilamente; y el que tenga la intención de poseer pisos vacios y esperar años a que suba su precio (aunque mucha gente no pueda acceder a una vivienda), pues también tiene carta blanca.
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En la práctica sÃ, especialmente desde que se privatizaron las empresas públicas. Sin embargo, la teorÃa del Estado liberal es otro cantar. Si el Estado pone el marco jurÃdico mediante el cual las empresas se aseguran de que las fuerzas del orden garanticen una estabilidad para sus intereses, no es descabellado pensar que el Estado podrÃa poner unos lÃmites para proteger la economÃa.
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Yo también puedo decir que la casa de mis padres vale un millón de euros (¿¡ojalá!?), pero si nadie me los paga no hay mucho que hacer. ¿Por qué entonces me sigo empeñando en vender la casa por un millón? ¿Quién dice que vale un millón de euros y no medio, o quizá los 60.000 que pagaron por ella hace cuarenta años?
EL vendedor dice: “Yo sé que lo vale”, y el comprador responde: “Yo sé (y tú también) que no lo vale”.
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En el caso de la vivienda está claro que su valor no es real. Si compramos un terreno y construimos la casa contratando a la cuadrilla y buscando los materiales, sale mucho más barata. Luego el valor real de la casa no es el de mercado, que al final es quién dicta los precios.
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El problema es que lo que tú piensas que vale no suele ser real. Si el mercado te está indicando que vale menos (pues, como dices, lleva a la venta 8 meses y ni siquiera ya recibes llamadas), creo que la casa no vale el precio que tú pides. Es el mercado quién dicta el precio, porque el valor real (los materiales más la mano de obra) seguramente es otro.
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En mi opinión, lo que marca que una persona acepte una oferta para una vivienda que quiere vender es la necesidad y la urgencia que tenga. Si necesita un dinero rápido aceptará un precio por debajo del que él espera, pero si por el contrario no tiene prisa esperará hasta recibir una oferta mejor.
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Hay un diferencia importante entre lo que uno espera y lo que el mercado dictamina. Que uno tenga que vender por debajo de lo que pretende no significa que esté perdiendo dinero. Es muy probable que las pretensiones iniciales no se ajusten a la coyuntura actual.
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Y también cabe la posibilidad de que la oferta se ajuste a la demanda, es decir, cabe la posibilidad de que el vendedor encuentre el comprador que le paga lo que pide, sin más. No sólo hay situaciones de urgencia o necesidad.
De todos modos, sigo diciendo que somos aprendices de especuladores. ¡Cómo estarÃa el mercado si de nosotros dependiera!
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Esto es cierto: yo vendà una vivienda hace unos 4 años a la primera pareja que vino a verla. El precio me parecÃa elevadÃsimo (lo puse para tantear) y cuál fue mi sorpresa cuando la compraron sin regatear un euro. Simplemente. era una casa especial, de más de cien años y restaurada a detalle. Se encapricharon de ella y no les importó pagar lo que les pedÃ. Tuve muchÃsima suerte.
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SÃ, esos casos existen, Nacho. DÃmelo a mÃ, me ocurrió lo mismo con un piso que tenÃa a la venta. En la vida pensé que me iban a dar lo que se me ocurrió pedir, pero pasó. El piso ya tenÃa unos años y estaba un poco estropeado, pero tenÃa mucha luz y estaba frente a un parque, que era lo que querÃan los compradores por sus hijos. La verdad es que el negocio fue inmejorable.
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Es que es muy difÃcil encontrar una casa especial. CUando compré la mÃa fue un trabajo arduo de más de un año en el que và cosas horrorosas. Muchas veces las inmobiliarias hacen perder el tiempo a uno con anuncios del tipo “luminoso”, y resulta ser un bajo interior. Por eso cuando la casa es decente entra enseguida por los ojos de los compradores.
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En este paÃs la avaricia nos puede. Es muy difÃcil que una persona ponga un piso a la venta un 20% más bajo que lo que estima. Lo que hace la gente normalmente es ponerlo un 20% más alto, para después ajustarlo al precio que considera justo al cabo de unos meses y, si no queda más remedio, irlo bajando paulatinamente.
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Pero es que actualmente ya no se pueden hacer las mismas cosas que hace unos años, porque la situación es totalmente distinta. Si antes se inflaba el valor de los pisos para poder venderlos a menor precio y aún asà sacar el beneficio que esperábamos, ahora esta polÃtica es imposible de llevar a la práctica, porque si ni siquiera se venden los pisos más baratos, ya me dirás cómo vas a vender uno con el precio inflado.
Lo más curioso es que hay muchos vendedores que se resisten a bajar los precios (hay zonas en mi ciudad en las que son realmente prohibitivos), a pesar de que se los están comiendo con patatas. ¿Romperá el saco, una vez más, la avaricia?
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Yo pienso como tú, Desastre. Por mal que le vaya a alguien no va a comenzar poniendo el precio del piso un veinte por ciento más bajo. SerÃa bobo, además, desde mi punto de vista. La vivienda es un bien de primera necesidad, pero una vez lo ponemos a la venta se convierte en un producto y, por tanto, en un negocio. Es lógico querer sacarle la mayor rentabilidad.
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Eso es lo que le ha pasado a mi hermano y mi cuñada. Se compraron un apartamento en la costa como inversión y el año pasado les ofrecÃan un poco más de lo que costó. Como no les salÃa rentable decidieron esperar. Al no poder venderlo decidieron bajarlo al precio de compra y una persona les llamó para curiosear. Cuál fue su sorpresa cuando descubrieron que la promotora habÃa comenzado a vender apartamentos idénticos a un precio inferior, incluyendo además garaje y trastero.
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Has descrito exactamente una experiencia de venta que tuve yo hace un par de años. Los hermanos decidimos poner a la venta el piso familiar y pedimos de salida un precio por encima de la tasación con la intención de si habÃa suerte vender y si no ir bajando. Y fue lo que ocurrió, vendimos, pero por supuesto muy por debajo del valor inicial (y también algo por debajo de la tasación, pero no mucho).
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Tú mismo lo estás diciendo, PaquirrÃn: es una situación que ocurrió hace un par de años. Ahora mismo, las cosas están bastante peor que entonces.
De todas maneras, cada cual sabrá lo que tiene que hacer con sus pisos y todos sus bienes. El que no quiera bajar el precio ni un poquito y además lo infle para mejorar sus expectativas de beneficio, si tiene mucha suerte, hará un negocio redondo; pero normalmente, quien tiene urgencia para vender no puede andarse con historias, máxime si tenemos en cuenta la cantidad de pisos sin vender que hay ahora mismo en el mercado.
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Desde luego, lo mejor que le puede pasar a una familia es poder aguantar el chaparrón antes que tener que malvender. En mi caso, mis padres nos han hecho un “préstamo” para ir tirando y no tener que vender nuestro piso en la playa por cuatro duros. Vale, está muy mal intentar sacar rentabilidad y hacer negocio con una vivienda, pero tirar el dinero también lo está.
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Es curioso. Cuando oyes hablar a los expertos en economÃa y a la oposición, parece que todo el mundo sabÃa que nos dirigÃamos a esta crisis, y ahora que estamos metidos de lleno en ella nadie sabe qué va a pasar exactamente con los precios de las viviendas.
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Algunos fingen que saben lo que va a pasar, hablan de brotes verdes, de fechas aproximadas para el inicio de la recuperación, de supuestos repuntes… Pero en realidad nadie sabe a ciencia cierta qué va a ocurrir.
También fingen que se veÃa venir. ¿Y si se veÃa venir por qué dejaron que estallara sin hacer nada? Mi respuesta es por avaricia. En estos años de bonanza España creció más que otros paÃses pero ahora también se ha desplomado más que el resto, asà que de poco sirvió esa ignorancia.
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Me parto de la risa, de verdad. Vaya unos expertos con los que nos hemos topado… Yo recuerdo, hace unos años, leer entrevistas en los periódicos y escuchar opiniones de expertos que se atrevÃan a conjeturar lo que iba a ocurrir, e insinuaban tÃmidamente lo de la famosa burbuja. Al dÃa siguiente se les echaba encima todo el mundo: la patronal, los constructores, el Gobierno… Les callaban la boca diciendo que eso era imposible que pasara en nuestro paÃs, por esto, esto y lo otro. Y los españoles nos quedábamos tan contentos y de lo más tranquilos. Espero que esto, por lo menos, nos enseñe a ser más listos y a no creernos todo lo que nos dicen para que cerremos la boca.
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Me temo que no vamos a aprender. En unos años sucederá algo similar, y no necesariamente con el sector inmobiliario. Entonces, unos poco atrevidos dirán que hay que ser prudentes para evitar desplomes del mercado, pero serán callados por todos aquellos que se estén llenando los bolsillos en ese momento. Siempre se repite la misma historia, como decÃa aquél.
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Lo que está claro es que en mi ciudad, Vigo, se han quedado diez inmobiliarias de las cien que habÃa. Que de las diez que hay cinco se han cambiado de ubicación a locales más baratos, la mayorÃa oficinas en vez de bajos comerciales. Por el momento, y según me ha contado el gerente de una de estas empresas, sobreviven con los alquileres y con alguna venta que han logrado hacer en verano a los emigrantes gallegos en Venezuela y paÃses similares. Menudo panorama para el sector.
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¿No hablábamos hace poco de lo “negativo” que era el fenómeno de la inmigración para algunos sectores? Pues en el caso que mencionas, me parece que va a ser su salvación (como ocurrió en el mercado de los coches de segunda mano, que han vivido una edad de oro con las ventas a los inmigrantes).
Desde luego, lo que está claro es que las inmobiliarias que sobrevivan a esta hecatombe quedarán reforzadas en tiempos de bonanza. Serán aquéllas a las que deberemos acudir entonces, por haber demostrado su viabilidad.
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En este caso el fenómeno de la emigración/inmigración es un caso muy particular, Gasmann. En Galicia mucha gente emigró a Venezuela hace décadas y allà se asentó porque le fueron muy bien las cosas. Son gente con muchos negocios, con mucho dinero, lo que no quita que haya riesgo para su vida por la enorme violencia que hay en el paÃs. Cuando vienen en verano compran sobre plano porque su aspiración es morir en Galicia, aunque los hijos ya son de otro paÃs.
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El problema es que muchos vendedores pretenden vender su casa al precio al que la compraron y no asumen que el mercado ya no está en esas cotas. DeberÃan ser razonables y plantearse si prefieren que se les pudra el cartel y el piso o si quieren venderlo.
Aún tiene que reajustarse mucho más el precio de la vivienda pero será difÃcil mientras se siga intentando resucitar la construcción como antes y se siga sin afrontar la realidad tal como es.
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Lo que yo no alcanzo a comprender es por qué hay que vender precisamente ahora. Me explico: si eres promotor, constructor o tienes una inmobiliaria, lo normal es que quieras vender pisos; pero si te has comprado una casa para vivir en ella, lo normal es que la aproveches para habitarla durante los años más duros, y, cuando los precios repunten, ya te pensarás si te cambias a otra o no.
Por supuesto, otra cosa es la situación de aquéllos que no pueden pagar la hipoteca por distintas razones y quieren vender la casa para quitarse el problema de encima; ahà sà que se arriesgan a perder su piso y todo el dinero invertido previamente en él.
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Es que por ahà va el tema. Muchas personas se compraron una segunda vivienda, confiando que venderÃan la primera y con lo que sacaran pagarÃan la segunda. Ahora están con el agua hasta el cuello, con dos viviendas que no encuentran comprador y una hipoteca que aprieta la soga cada dÃa que pasa.
También hay constructores endeudados hasta las cejas que no saben que hacer con tanta vivienda. Pero de esos me rÃo yo un rato, porque en su momento les pudo la avaricia y ahora están pagando por ello.
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La inconsciencia de las personas no tiene lÃmite, ni tampoco el afán de lucro, como se comenta más arriba. Yo vivo de alquiler porque no me queda otra; estoy separada y no me da para comprarme un piso (ni creo que los bancos me dieran un crédito, por otra parte). Si tuviera la suerte de tener una casa, ni se me ocurrirÃa venderla para comprarme otra; simplemente, me sentirÃa de lo más afortunada.
Conozco casos como el que comentas, personas que pusieron a la venta su casa y, antes de conseguirlo, se metieron en otra hipoteca. De verdad, ya son ganas de tener problemas…
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Si tienes razón, ya nunca jamás llegará esta bonanza igual que pasó en Alemania en los 90. Se desplomó y se estabilizo ahora encuentra viviendas normales en el centro por 150.000€ 85m2 y, casas nuevas por 250.000€ lo normal para un sueldo de media de 2000€. El que este esperando a que suba esta muy equivocado y lo que esta es malvendiendo cada dÃa que pase!
Nos volmemos a escribir en cerca de 2 años cuando llegen los pisos que ahora estan por 300mil € estarán a 150mil€!! hablamos
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Maripuri, tu opción me parece sensata y muy buena. El alquiler a veces lo concebimos como tirar el dinero, pero si pensamos en los intereses que se queda el banco de nuestras hipotecas eso también podrÃa considerarse asÃ. Alquilar es una opción más y como tú apuntas yo ahora tampoco pensarÃa en vender para comprar, sino que aguantarÃa el chaparrón.
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Ya lo hemos comentado en otras ocasiones, comprando tienes la oportunidad de recuperar lo invertido y alquilando es imposible que lo hagas. Otra cosa es que se haya comprado cuando los precios estaban en el pico más alto y ahora los tengas que vender a un precio inferior.
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Eso de que tienes la oportunidad de recuperar lo invertido es muy relativo. Recuperarás la inversión si vendes la casa; pero entonces tendrás que comprarte otra para vivir, con lo que volverás a invertir el dinero. Si las cosas están bien y tienes suerte, igual sacas algún beneficio de esta acción; pero visto lo ocurrido en los últimos tiempos, hay que andarse con pies de plomo para no acabar completamente empantado.
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O lo sacas todo, como algunos, yéndote al campo…
Porque quizás ahora no te apetezca, pero con 65 años…
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La situación actual me recuerda a la depresión del año 29. Todo el mundo observaba con envidia como el vecino se iba enriqueciendo especulando con las acciones. La envidia les animó a empeñar sus bienes, incluso los que servÃan de sustento como las granjas, y esto favoreció a que los precios de las acciones alcanzaran precios totalmente alejados a su valor real. Los bancos compraron muchas acciones para frenar la caÃda, consiguiendo de este modo que se perdiera toda la liquidez para financiar las empresas y se agravó la crisis.
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Hola:
Es la primera vez que visito este sitio y me parecen muy interesantes tanto los datos como la mayoria de comentarios.
Dos aportaciones:
Quiero comprar una casita con un pequeño jardÃn en una población pequeña de la prov. de Barcelona. el vendedor me pidió 198.000€ le ofrecà 140.000 i de momento y en primera contraoferta ya me baja a 165.000€, un jugoso 16% menos que indica que si hay ganas de vender los precios se deben de rebajar o no se va a vender nada.
Segunda aportación: Me gano la vida comprando y vendiendo materia prima plástica para fabricar todo tipo de piezas en plásticos: perchas, cubos, tuberÃas, persianas, tapas de televisores etc etc.
Cada vez que sube la materia prima y tienes algunas toneladas en stok, salgo ganando pero cada vez que baja como ocurrió en Octubre pasado con un desplome del barril de petróleo que de 100 $ bajó a 40$ y la materia prima bajó mas del 50% de su precio de compra de golpe. todos los que tenÃamos stok, perdimos mas del 50% de su valor … de la noche a la mañana y lógicamente, nadie puede guardarse el stok en espera que este vuelva a subir por lo que todos vendimos a pérdidas y a aguantarse.
Porqué hay tanta gente que se cree que la vivienda es un bien de consumo que no está sujeto a subidas y bajadas como el plástico, el petróleo o el metal?
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