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Los pisos no van a subir en 2014. Razones (III). Desesperación por vender

Gente esperando a que baje un piso

Gente esperando a que baje un piso

Que no, que los pisos no suben. Que la jugada esa de compre hoy, y compre ahora, porque dentro de veinte minutos pagará el doble, sólo funciona con los billetes de algunas aerolíneas de bajo coste, y sólo si no borras las cookies o no vas a buscar a otro sitio, como el ordenador de una biblioteca.

Con la vivienda, es mejor no caer en ese canto de sirena, porque los precios no van a subir en 2014 y, nos cuenten lo que nos cuente, no estamos ahora ante la gran y única oportunidad de nuestra vida. Si somos caprichosos y queremos un piso determinado, pase. Si lo que queremos es un sitio para vivir, mejor esperar un poco porque de momento, no suben los inmuebles.

¿Y cómo podría ser de otro modo con los descuentos que plica el Sareb, nuestro bienamado banco maloso?

El descuento en el valor de los activos inmobiliarios que han sido transferidos a la Sareb  llega a nada menos que el 54,3% en vivienda y el 63% en obra comenzada. Esto provocará que en los próximos trimestres salgan al mercado viviendas con unos precios reducidos, y que además hay que vender cuanto antes, porque la cosa apremia.

A esto, hay que añadirle la profecía autocumplida que se genera en la calle viendo la preocupación de los que tienen necesidad de vender y no venden:  las compras de vivienda se aplazan por la expectativa deflacionista, con una componente añadida que es la muerte del mito. Parece una broma, pero el hecho de que se haya demostrado falsa la frase “los pisos no bajan nunca”, inclina también los precios a la baja por la defección, y desafección, de todos los seguidores de esta frase, casi mantra religioso.

Por tanto, añadimos una razón más para no prever subidas en 2014: expectativas bajistas combinadas con desánimo por parte de los vendedores.

¿Y las hipotecas? Bien, gracias. Durmiendo las dejé.

Los pisos no van a subir en 2014. Razones (II). Su precio actual objetivo

Más expectativas

Más expectativas

Seguimos con las razones por las que los precios no van a subir en el próximo año. Que no se diga, si me equivoco, que no me he querido mojar.

La segunda razón, es que el precio de los pisos sigue siendo caro si objetivamos su precio. ¿Y eso cómo se hace? Pues con estadística, y comparando los resultados a los precios de otros países y de otras épocas.

Desde sus máximos allá por 2007, la vivienda ha caído alrededor de un tercio en su valor. Pero el precio objetivado no se mide en dinero, por raro que parezca, sino en esfuerzo, y como los salarios también han bajado, tenemos que el esfuerzo para comprar una vivienda no ha descendido esa misma tercera parte, sino mucho menos.

En teoría, y tomando esos datos, el precio de la vivienda debería estar cerca de cinco veces la renta disponible. Una persona que gana treinta mil euros al año, suele aspirar a un piso de ciento cincuenta mil, para seguir el ejemplo. Actualmente, los precios de la vivienda, y ya con las bajadas acumuladas, se acercan a seis veces la renta disponible anual, con lo que esa variable, por sí sola, nos indica que la vivienda tiene que bajar aún entre un quince y un veinte por ciento para acercarse a lo que se considera su valor asequible, aun cuando ha disminuidos de momento el coste de financiar una hipoteca

La otra opción sería que se elevara esa renta disponible, ¿pero alguien cree que la actual dinámica de empleo y salarios va a hacer que mejoren los salarios medios en 2014? Yo no, francamente, y mucho me temo que veamos todo lo contrario en esta extraña carrera hacia el objetivo final de producir más barato pero no tener a quién vender lo producido. Por eso, el año entrante, no puede subir la vivienda.

Otra causa que podría abaratarlos sería la introducción de incentivos fiscales para su compra, pero precisamente hemos estado hablando de eso en artículos anteriores: el Gobierno lleva justo el camino contrario, pensando en eliminar la deducción por vivienda en un intento desesperado de elevar la recaudación. Por ese lado, entonces, tampoco hay muchas esperanzas.

Si los precios son objetivamente elevados y la renta disponible no crece, ya que los salarios reales descienden, es difícil que los precios suban.

Pero hay más razones y las iremos abordando.

Entre tanto, ¡feliz año nuevo a todos!

No va a subir la vivienda en 2014. Razones (I). Lo que se amontona…

Expectativas

Expectativas

La pregunta que más a menudo escucho en las conversaciones sobre temas inmobiliarios es si va a comenzar a subir de nuevo la vivienda en 2014, después de que los últimos datos hablen de un gran frenazo en su caída.

No es una pregunta baladí, y es lógico que se preocupe mucha gente por el tema, tanto los que quieren vender la suya, como los que están pensando en adquirir en una vivienda: la vivienda representa el mayor gasto en la vida de una gran mayoría de personas y también la mayor acumulación o reserva de riqueza de otras muchas, con lo que su precio determina el futuro financiero de las familias.

Precisamente por la relevancia del asunto, me he decidido a crear una pequeña serie sobre este tema, absolutamente central en un blog de hipotecas.

La respuesta la tenéis en el título. NO. No va a subir la vivienda.

Y la primera razón para afirmarlo es la primera que esgrimiría cualquier economista clásico. La oferta es altísima, y se trata de una oferta cada vez más desesperada por vender. En esas condiciones, la presión a la baja sobre los precios es tremenda y dificulta enormemente un repunte de precios.

Aunque la cifra no se puede conocer con exactitud,  España cuenta en la actualidad con un stock de viviendas sin vender que oscila entre las 700.000 y las casi 2 millones de unidades , aunque algunos hablan de que se supera largamente esa cifra si entra en el mercado la oferta oculta, es decir, aquellos que venderían una vivienda si el precio mejorase un poco.

Posiblemente, parte de estas viviendas tengan que ser derribadas porque no se venderán nunca, ya que se encuentran en ciudades fantasmas o directamente creadas por algún pelotazo inmobiliario, pero el resto tendrán que venderse muy, pero que muy despacio, y sólo cuando hayan salido al mercado los mejores lotes.

Estamos ante el típico caso del canario en la mina: mientras haya buenas promociones con viviendas sin vender, no se podrá hacer nada por vender las regulares y aún menos por colocar las malas. Nada, por supuesto, salvo bajar sustancialmente los precios, lo que viene a demostrar la premisa: que los precios no subirán en 2014.

Pero hay más razones. Pienso seguir…

Hoy sólo una cosa más: Feliz Nochebuena a todos.

El año que vivimos peligrosamente

¿Feliz año nuevo?

¿Feliz año nuevo?

Los años pasan, y ya van cinco, y no parece que nadie de con la tecla adecuada para conseguir salir de este pozo en el que nos encontramos sumergidos hasta lo más profundo de nuestro ser y de nuestra propia miseria, un pozo que nos está arruinando a todos los niveles, como país y como los individuos que lo conformamos.

Los políticos no hacen otra cosa más que arrojarse responsabilidades entre ellos, unos hablando de herencias recibidas y otros de que demasiado hicieron, pero la única realidad es que cada vez más familias son expulsadas de sus casas por no poder hacer frente a sus obligaciones hipotecarias, y cada vez más viviendas están totalmente vacías, a verlas venir.

La situación clama al cielo, al infierno, o a cualquier deidad que te quieras inventar, porque la sociedad se está empobreciendo a pasos agigantados, olvidando ya que un día todos quisimos ser ricos y acabamos muriendo en el intento, una muerte lenta y dolorosa de la que ahora todos somos víctimas.

Ya nadie acierta a darnos un año aproximado para la salida de esta situación, las cifras bailan sin fijar un horizonte esperanzador y no nos queda otra que seguir esperando a que a alguien, a alguien con algo de poder, se le ilumine la bombilla y de con la tecla adecuada para sacarnos de donde estamos.

Parece evidente que las políticas de nuestro gobierno están siendo equivocadas, o al menos que no están fomentando la recuperación. En pos de la cuadratura del círculo presupuestario se están cargando toda la red económica del país y mucho me temo que aunque salgamos de esta situación lo haremos mucho más debilitados de lo que nunca estuvimos.

La virtud está en el punto medio, ya lo decían los filósofos griegos, un punto medio que debe de encontrar el equilibrio entre la austeridad y los incentivos a la economía y no aferrarse a unos conceptos de ahorro mal entendido que no están haciendo otra cosa más que llevarnos a la ruina más absoluta.

Confiemos, amig@, en que este año 2014 que está a punto de comenzar sea el del inicio del cambio de rumbo de nuestras políticas, más un deseo que una esperanza, porque si no acabaremos todos por tirarnos los zapatos a la cabeza.