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La dación en pago y su historia

Lo que no se lee nadie...

Lo que no se lee nadie...

No suelo empezar con rollos legales, pero hoy se impone una cita al artículo 140 de nuestra Ley Hipotecaria:

“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.

O sea, que la dación en pago existe desde el tiempo de Maricastaña, pero ninguna de las dos partes, ni el banco ni el cliente, estaba interesada en incluirla entre las cláusulas de las nuevas hipotecas que se iban firmando, sobre todo en los años de las vacas obesas y los toros rezogantes.

Por parte de los bancos, la razón es bien clara: incluir la dación en pago suponía reducir las garantías de que el dinero se recuperase. Si el banco puede elegir entre quedarse con tu casa o quedarse con todos tus bienes en caso de impago, va a elegir, naturalmente, quedarse con todo lo que pueda. De hecho, como todos sabemos, a menudo se pedían también avales de terceras personas que respondiesen pro la deuda, o sea que como para conformarse con el simple valor del bien.

Por parte de los clientes, no exigían la dación en pago porque eso suponía subir tres o cuatro punto el interés de la operación, y en muchos casos, demasiados, significaba que no se firmaría la hipoteca, porque para que te concedan la cláusula de dación en pago tienes que poder poner por delante, de media, entre un veinticinco y un cuarenta por ciento del valor del piso. ¿Y estaba la gente dispuesta a eso? Por supuesto que no. Ni estaba dispuesta a pagar cuatro punto más de tipo de interés durante treinta años (lo que es normal) ni tampoco a esperar a comprarse el piso al momento en que tuviese una importante cantidad ahorrada, porque eso de ahorrar durante años para comprar algo es de viejos y de casposos (oído tal cual y con esas mismas palabras)

Por tanto, así vinieron las cosas: los bancos no querían saber nada del artículo 140 y los clientes tampoco. La gente quería a menudo un 110% del valor del piso, y el tasador estaba encantado, el notario estaba encantado y el director de la sucursal estaba encantado. ¿Quién iba a ser tan aguafiestas como para mencionar ese puñetero artículo 140?

Ahora sí. Ahora la mencionamos…

Hipoteca y tasación

A pasar por ventanilla

A pasar por ventanilla

Para mí, uno de los mayores problemas de este país es la avalancha de papeles con que nos agobian, todos esos papeles que malgastan esfuerzo y restan energías a cualquier emprendedor. Si cuando pones una empresa acabas pasándote más tiempo haciendo papeles que preocupándote de buscar clientes y proveedores, ¿cómo demonios quieren luego que seamos competitivos?

Sin embargo, aún hay una cosa peor que esa: que todos los certificados, las valoraciones, los planes de no sé qué y no se cuanto, cuestan dinero, llevan horas, ¡pero no admiten responsabilidad alguna si luego algo sale mal!

¿Un ejemplo? La ITV. Tienes que llevar el coche, verifican los frenos, verifican si todas las piezas tienen su correspondiente certificado para que no hayas tuneado el vehículo por tu cuenta, miran los frenos, las luces, las ruedas, los gases de escape… Pero si al salir de las instalaciones de la ITV te metes el gran guantazo porque los frenos estaban en mal estado y no se dieron cuenta, no son responsables de nada. Lo mismo, como segundo ejemplo, sucede con la famosa verificación técnica de las viviendas, que los arquitectos cobran pero no avalan con responsabilidad alguna.

En el caso de las hipotecas y los desahucios, que tanto preocupan ahora, parece que todo el mundo evita ir a la raíz del problema, de manera que dé la impresión de que las hipotecas impagadas se bajaron un día de los árboles, y que no existieron unas empresas tasadoras, a menudo participadas y dirigidas desde los propios bancos, que valoraban las viviendas por un valor que nada tenía que ver con el real.

Si tenemos en cuenta que la tasación de la vivienda es un valor clave en la concesión y vida posterior de cualquier hipoteca, ¿cómo es posible que se deje de un lado la responsabilidad de los tasadores a la hora de incumplir con su principal trabajo, que es asignar un valor real y prudente al bien que va a ser objeto de la operación?

Lo que sucede aquí es que nadie piensa en los papeles como mejora ni como garantía de nada, sino como una manera simple, fácil, limpia y poco trabajosa de sacarse un buen dinero sin y hacerse cargo de nada cuando las cosas se tuercen.

Como sociedad entera tenemos mentalidad de chupatintas. Y así nos va.

Limitar la deuda hipotecaria. Una necesidad para todos

No es muy seguro, pero es un puente...

No es muy seguro, pero es un puente...

Ya sabéis que no soy partidario de ir por ahí perdonando deudas a nadie y que creo que el que firma un contrato lo firma con todas sus consecuencias. Para quien venga aquí por primera vez, le dejo un ejemplo de artículo al respecto.

Sabéis también que creo que los hipotecados somos mucho más responsables que los bancos en el desaguisado que se ha armado, porque los que ganaron dinero vendiendo el piso a más de lo que compraron no reparten con el banco, así que los que lo pierden, que no traten de repartir pérdidas ni de repartir su hipoteca.

No obstante lo dicho, creo que es necesario limitar de algún modo la carga de la deuda hipotecaria, de modo que no se convierta en una carga social que debamos pagar entre todos. En la India, por ejemplo, las deudas se heredan de padres a hijos y pueden llegar generación tras generación, hasta el punto de que se siguen pagando deudas del siglo XIX. En potras sociedades, como la romana, o la inglesa de principios de la revolución industrial, se podía sufrir esclavitud o prisión por deudas.

Este tipo de conductas, aparentemente justicieras, acaban convirtiéndose en un daño para todos y en un lastre para la economía.

Por tanto, y como cada cual tiene lo suyo, creo yo que lo ideal sería que la deuda principal, o sea el capital prestado, se debiese para siempre, mientras que los intereses devengados por impagos los perdiese el banco y no siguieran creciendo una vez determinada la insolvencia del deudor hipotecario.

De este modo, cada cual paga lo suyo: el deudor, por pedir prestado lo que no podía pagar, y el banco, por prestar a quien no debía. Un sistema como este, que es un ejemplo, nos libraría de mucha deuda artificial, de mucho papeleo, y de la sensación de que todso el retarso siempre va en nuestra contra.

Y nos ayudaría a respirar sin vulnerar los derechos de nadie. Creo yo.

El que sea tonto, y lo reconozca, que no vote

Que no, que no llevaba una antorcha en la mano...

Que no, que no llevaba una antorcha en la mano...

No suelo ser tan explícito con los títulos, ya lo sabéis, pero empieza ya a pasar de castaño oscuro el debate sobre de quién es la culpa de que haya montones de hipotecas impagadas. Por una parte, los bancos concedieron un montón de hipotecas dudosas que no estaban seguros de poder recuperar. Pues bien: que se joroben. Que se queden la casa y que se la vendan a los chinos, los vietnamitas o quien tenga a bien pasarse por aquí a comprar una de esas viviendas. Y si no, que se las coman  con patatas.

Por otro lado, tenemos un montón de gente que se hipotecó a treinta años sin prever que podía quedarse en el paro, que podían ir las cosas peor, que podía subir el Euribor o que podían darse mil circunstancias para que esa hipoteca se convirtiese en una lápida. Pues bien: que se queden si casa y sigan pagando hasta los mil cien años, y el que sea tonto, y lo reconozca, que no vote. Porque lo que no podemos permitirnos es una democracia de gente que no quiere asumir las responsabilidades que sus actos acarrean.

¿Y sabéis lo que veo? Veo cada vez más gente diciendo que la engañaron. Veo gente diciendo que lo hizo sin saber. Veo gente diciendo que los bancos tenían mejores asesores y más conocimientos. Veo gente diciendo que hay que perdonarle la deuda sin quitarle la casa, porque el mundo es injusto y la abuela fuma.

Esto, yéndome al tema de algunas de mis novelas, es como la derrota de Alemania en 1945, cuando resultó que a Hitler lo habían votado cinco amigos y todos, los cinco, habían muerto en la guerra. La realidad es que lo votaron diecisiete millones de ciudadanos, pero salvo esos cinco canallas conjurados, los demás no sabían, no entendían, lo hicieron sin querer…

Ya está bien de mamonadas, ¿no os parece?

El que quiera fumar, que fume. El que quiera tirarse en paracaídas, que se tire. El que quiera hipotecarse, que se hipoteque. Y luego, si vienen mal dadas, cada cual apechugue con su cáncer, su estacazo o su embargo.

 Ya está bien.

Las movilizaciones contra la hipoteca

Leyendo las firmas recogidas...

Leyendo las firmas recogidas...

Como estamos empezando la semana santa, aunque para muchos la santidad y las vacaciones no empiezan hasta el miércoles, me parece momento de escribir un artículo lleno de coronas de espinas.

De un tiempo a esta parte vemos en esta web y en todos los demás medios de comunicación españoles una serie de campañas contra las condiciones hipotecarias, contra las cláusulas suelo o a favor de la dación en pago para liquidar nuestras deudas hipotecarias.

A mí me parece todo muy bien, y haría el pino puente si consiguiera librarme de la mía, pero tengo que decir que no me parece serio, y que esta clase de campañas nos retratan aún mejor que las hipotecas que firmamos.

Nos retratan como una sociedad infantil que cree que el Estado debe gestionar los negocios de los particulares pues estos no son capaces de leer o entender la letra pequeña de lo que firman, aunque lo que firmen les vaya a vincular para toda la vida.

Nos retratan como una sociedad inmadura y analfabeta que prefiere arriesgar el trasero a informarse, que prefiere colgarse a leer, que prefiere firmar cualquier cosa a preguntar a quien sepa.

Nos retratan como una sociedad que en el fondo no cree en el compromiso, en las reglas del juego ni en la responsabilidad de lo hecho. Si compré un piso y gano el doble, genial. Y si compré un piso y no lo puedo pagar, me jodo. Y lo mismo vale para los bancos. Pero aquí no hay nada de eso: aquí el particular que la cagó quiere entregar el piso para saldar la deuda y el banco que se metió en el riesgo que no debía quiere que lo rescatemos.

Mi respuesta es no: desahucio para los particulares y quiebra para los bancos, a ver si de una vez espabila el que la hace. A ver si de una vez podemos convencernos de que no hay acción sin consecuencia. A ver si de una vez, en suma, nos convencemos de que democracia es soberanía, y soberanía es responsabilidad.

Y si la gente no sabe, no entiende, no se atreve, no pregunta y no se informa, por lo mnos que no vote, y así al menos no estaremos en manos de zopencos que no saben gobernarse a sí mismos con lo que firman y nos gobiernan a todos con lo que votan.