800px-bollus_prenaosCon frecuencia tenemos la duda de si es mejor irnos a otra entidad o quedarnos como estamos. Os dejo algunos apuntes:

 

La posibilidad de “llevarnos” la hipoteca a otra entidad (subrogación) siempre la tenemos, pero antes conviene renegociar con nuestro banco las condiciones: esto se llama novación. Cuando un banco nos hace una propuesta para la hipoteca, tiene que darnos (si lo pedimos, claro) la denominada oferta vinculante, que recoge las condiciones económicas y financieras que nos ofrece: importe (que dependen entre otras cosas de la tasación que se haya hecho), plazo, tipo de interés, forma y plazos de revisión si se ha contemplado, y comisiones. La oferta vinculante tiene una validez de 10 días. Ojo, que pedir a un banco una oferta vinculante no significa que obligatoriamente tenga que darnos mejores condiciones que las que tenemos: es como si tuvieramos que empezar con la hipoteca de nuevo. Se regula por el artículo 16 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo).

 

Para la novación podemos usar dos vías:

 

  1. Plantearle la situación al banco, considerando la relación comercial que tenemos con ellos y ver la respuesta que nos da.
  2. Presentarle  a nuestro banco la oferta vinculante que le hemos pedido a otro banco y, si nos interesa, pedirle que nos iguales las condiciones.

 

Como es natural, tiene su coste: notario, registro y comisiones. La novación no paga Actos Jurídicos Documentados (AJD) si la modificación se hace sobre las condiciones del tipo de interés, sobre el plazo del préstamo, o sobre ambas.

 

La manera simple para ver si nos interesa, es comparar los gastos que tendríamos con lo que dejaríamos de pagar. La dificultad de este análisis esta en que las operaciones son a largo plazo, por lo que para completarlo tendríamos que añadir la variable tiempo (aquí es donde entra un conocido “enemigo”: las matemáticas financieras, pero con un poco de paciencia y entendiendo bien los conceptos, en quince días podemos manejar satisfactoriamente la parte que afecta a este tipo de operaciones, es decir, lo que técnicamente se llama valor actual de una renta). Además, hay otros factores que pueden afectar a la operación, como la inflación o las expectativas del tipo de interés (a veces sale mejor invertir en algo que nos ofrezca mayor rentabilidad que la vivienda).

 

Legislación:

Ley 2/1994, de 30 de marzo. Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios (BOE de 4 de abril).

Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE de 12 de noviembre).

 

Soy de los que considera la sabiduría de nuestro refranero: más vale lo malo conocido que lo bueno por conocer, y os aseguro que podemos llevarnos gratas sorpresas. Al fin y al cabo, las relaciones con el banco deberían ser como con el panadero de toda la vida, y si el cliente y el proveedor tienen una buena relación, merece la pena buscar alternativas antes que romperla.

 

Con frecuencia, el banco pide que le demos alguna “compensación adicional”: que domiciliemos la nómina de la pareja, algunos recibos o un plan de pensiones. ¿Quién no se ha ido a la panadería y de paso se ha traído unos bollitos o unos pasteles? Pues eso.

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