Una crisis global necesita respuestas globales. Esto es lo que se desprende de las declaraciones de Miguel Ángel Fernández Ordóñez, gobernador del Banco de España. Y algunos organismos multilaterales europeos y algún otro anunciando nuevas ayudas.

Pero lo que a muchos de nosotros nos ayuda de verdad es la bajada del euribor, que hoy ha cerrado al 2,033%, dejando la media de febrero (que mientras no salga en el BOE no será oficial) en el 2,135%.

A esto podemos sumar también que la inflación continua bajando. Para los que no llegan a fin de mes supone un verdadero alivia el poder disponer de algunos euros mas. Y para los que no tienen esa dificultad, una buena opción es “seguir pagando” lo mismo que antes, bien vía reducción de cuota o de plazo. La decisión dependerá de cada uno.

Lo que nadie tiene claro todavía es que pasa con el precio de la vivienda: si ha bajado, si ha subido, si lo contrario o si viceversa. Aunque de momento sigamos disfrutando de las bajadas del euribor y de la inflación.

Mburuvicha :: 27.Feb.2009 :: Euribor :: 7 Comentarios »

No deja de ser curioso que lo único que haya subido hasta ahora hayan sido los precios industriales. Mientras los despidos aumentan y los sueldos se congelan, por la crisis, claro esta, la luz y el gas han subido un 4,3% el pasado enero.

Creo que hay que felicitar a los bancos españoles por muchas cosas: aquí no han tenido que ser salvados por el estado, y de momento están aguantando el tirón de la morosidad y también, de momento, están demostrando una contención salarial que no es práctica común, al menos en el sector inmobiliario. Incluso sabemos de entidades que ante la difícil situación de algunos de sus clientes, en lugar de entregar la casa en dación, les están ofertando unas buenas condiciones para poder capear el temporal. Algunas entidades se han quedado con la vivienda y han cancelado la hipoteca a cambio de permitir el alquiler de los antiguos propietarios y les permiten la recompra admitiendo el alquiler como pagos a cuenta. No es la situación ideal ni para el banco ni para los clientes, aunque podemos comprobar que muchas entidades financieras están aportando soluciones imaginativas en lugar de la posición dominante (o me pagas o largo).

Pero lo de la luz y el gas sigue siendo sorprendente. A pesar de ser precios regulados, las compañías del sector siguen dando beneficios muy importantes año tras año y la situación oligopolística del sector no les llevará a tener que reducir precios frente a sus (inexistentes) competidores. Esto del mercado cautivo esta muy bien, como lo de tener beneficios, pero que luego no vengan diciendo que no se pueden hacer mejoras en las instalaciones ni en los distribuidores porque el precio de sus servicios no da para mas.

Mburuvicha :: 25.Feb.2009 :: Noticias :: 9 Comentarios »

A punto de ser miembros de hecho del G20+, el euribor parece que ha topado con el 2,074%, después de un breve repunte el pasado jueves. Aunque parezca nimio, estas mínimas décimas suponen muchos millones cuando se contemplan sobre el conjunto de operaciones realizadas en el mercado interbancario. Las indicaciones de la reunión de los ministros europeos tardaran en materializarse y la única opción que se baraja para que continúe bajando pasa por que el BCE baje aun más los tipos en su próxima reunión (los analistas barajan que se podría llegar al 1,5%).

Y aunque las bajadas de tipos beneficien a los hipotecados, lo que parece que no acaba de arreglarse es la concesión de créditos. Nos viene muy bien el artículo que un lector ha reseñado en el post anterior sobre las dificultades de los particulares solventes para renegociar su deuda, a lo que podemos sumar las conclusiones de los indicadores oficiales: el 30% de las PYMES sigue teniendo dificultades para acceder al crédito.

Después de las medidas adoptadas por el gobierno es posible que el sistema financiero se salve del colapso, pero el consumo y la inversión estarán paralizados durante una larga temporada. De seguir así, lo que no va quedar es particular o PYME solvente, o incluso a gigantes como el Citigroup, que no puede levantar cabeza. Y el dinero parado no ayuda a nadie, esté debajo del colchón, en un calcetín o en las arcas de seguridad de un banco.

Mburuvicha :: 23.Feb.2009 :: Euribor, Noticias :: 10 Comentarios »

Con frecuencia tenemos la duda de si es mejor irnos a otra entidad o quedarnos como estamos. Os dejo algunos apuntes:

La posibilidad de “llevarnos” la hipoteca a otra entidad (subrogación) siempre la tenemos, pero antes conviene renegociar con nuestro banco las condiciones: esto se llama novación. Cuando un banco nos hace una propuesta para la hipoteca, tiene que darnos (si lo pedimos, claro) la denominada oferta vinculante, que recoge las condiciones económicas y financieras que nos ofrece: importe (que dependen entre otras cosas de la tasación que se haya hecho), plazo, tipo de interés, forma y plazos de revisión si se ha contemplado, y comisiones. La oferta vinculante tiene una validez de 10 días. Ojo, que pedir a un banco una oferta vinculante no significa que obligatoriamente tenga que darnos mejores condiciones que las que tenemos: es como si tuvieramos que empezar con la hipoteca de nuevo. Se regula por el artículo 16 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo).

Para la novación podemos usar dos vías:

1. Plantearle la situación al banco, considerando la relación comercial que tenemos con ellos y ver la respuesta que nos da.
2. Presentarle  a nuestro banco la oferta vinculante que le hemos pedido a otro banco y, si nos interesa, pedirle que nos iguales las condiciones.

Como es natural, tiene su coste: notario, registro y comisiones. La novación no paga Actos Jurídicos Documentados (AJD) si la modificación se hace sobre las condiciones del tipo de interés, sobre el plazo del préstamo, o sobre ambas.

La manera simple para ver si nos interesa, es comparar los gastos que tendríamos con lo que dejaríamos de pagar. La dificultad de este análisis esta en que las operaciones son a largo plazo, por lo que para completarlo tendríamos que añadir la variable tiempo (aquí es donde entra un conocido “enemigo”: las matemáticas financieras, pero con un poco de paciencia y entendiendo bien los conceptos, en quince días podemos manejar satisfactoriamente la parte que afecta a este tipo de operaciones, es decir, lo que técnicamente se llama valor actual de una renta). Además, hay otros factores que pueden afectar a la operación, como la inflación o las expectativas del tipo de interés (a veces sale mejor invertir en algo que nos ofrezca mayor rentabilidad que la vivienda).

Legislación:

Ley 2/1994, de 30 de marzo. Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios (BOE de 4 de abril).

Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE de 12 de noviembre).

Soy de los que considera la sabiduría de nuestro refranero: más vale lo malo conocido que lo bueno por conocer, y os aseguro que podemos llevarnos gratas sorpresas. Al fin y al cabo, las relaciones con el banco deberían ser como con el panadero de toda la vida, y si el cliente y el proveedor tienen una buena relación, merece la pena buscar alternativas antes que romperla.

Con frecuencia, el banco pide que le demos alguna “compensación adicional”: que domiciliemos la nómina de la pareja, algunos recibos o un plan de pensiones. ¿Quién no se ha ido a la panadería y de paso se ha traído unos bollitos o unos pasteles? Pues eso.

Mburuvicha :: 21.Feb.2009 :: Diccionario, Varios :: 9 Comentarios »

Las soluciones para el sector inmobiliario no son nada fáciles. Los precios de la vivienda no sabemos si han bajado mucho, poco o nada. El G-14, que agrupa las grandes inmobiliarias del país, sostiene que el precio ha bajado un 20%, y argumenta que no puede bajar mas del porcentaje que aporta el promotor que oscila, según ellos, entre el 25 y el 30%. Mientras, las tasadoras afirman que las caídas están ente el 6 y el 9% (aquí tienes un estupendo artículo que explica las razones de estas diferencias). Es cierto que las tasaciones han variado sustancialmente en los dos últimos años, como también es cierto que muchas viviendas se han vendido a precios que casi doblan la financiación al promotor, especialmente en la costa, pero igual es preferible estudiar la rentabilidad media de la promoción que no la de cada vivienda aislada.

A la par, un experto del sector indicaba hace unos días que el precio debería caer hasta un 50% para ajustarse al mercado tradicional, es decir, sin sobreendeudarnos, pagando una parte razonable del sueldo disponible (ya sabéis que oscila -oscilaba- entre el 25/35%) devolviendo el préstamo en un periodo reducido.

Y mientras siga existiendo esa obstinación en no bajar los precios, no es de extrañar el goteo de inmobiliarias que intentan salvarse del concurso de acreedores: Nozar, Habitat, y muchas mas que todos conocemos.

Mburuvicha :: 18.Feb.2009 :: Hipotecas, Noticias :: 9 Comentarios »

Hay lunes que asusta la cantidad de noticias que se producen:

-        El euribor sigue bajando hasta el 2,118%, pero de centésima en centésima. Se ve que no tiene mucha prisa para llegar al 2%.

-        El gobierno estudia como reducir las deudas de los ayuntamientos con las empresas.

-        La gestora Santander Banif Inmobiliario FII comunica la suspensión de los reembolsos debido a falta de liquidez. ¡Virgencita, virgencita, que no pase con otras!

-        Caja Castilla la Mancha y Unicaja pueden fusionarse. La noticia no es mala, pero los que estén estudiando hipotecarse con ellos tendrán que andarse con cuidado, pues los procesos de fusión son largos y complicados y a veces se traspapelan documentos por el camino, la persona que antes hacía una cosa ahora hace otra o se retrasan las operaciones nuevas hasta que se ponga orden.

-        La morosidad sigue disparada y cierra el 2008 en el 3,286%. Si los bancos no cobran y tampoco prestan (porque no quieren o porque no pueden) algo no va bien.

-        La compra de viviendas cae un 28,6% en el 2008. Veremos que evolución tienen los precios.

-        Hacienda recauda más de 300 millones de euros en operaciones fraudulentas. Si vas a comprar, infórmate antes de cómo funcionan las operaciones con billetes de 500 euros. ¡Así se inyecta liquidez en la economía!

Mburuvicha :: 16.Feb.2009 :: Euribor, Noticias :: 9 Comentarios »

El IPC vuelve a cifras que no se ven desde hace 40 años, concretamente desde 1969. Muchos de nosotros no habíamos nacido, y por aquel entonces, no sabemos muy bien cómo (¿o si?), el cabeza de familia (el hombre, la mujer ni siquiera tenía derecho a votar, y el hombre sólo algunas veces) podía mantener con sólo un sueldo a toda la familia, mucho más numerosa que la actual, y podía comprarse una vivienda “digna”. Y lo entrecomilló porque el concepto “digno” es tan amplio como queramos o como quiera la ex - ministra Trujillo con sus miniapartamentos.

El euribor no existía, y los tipos de interés para hipotecas no tenían tanta trasparencia como ahora, además de estar por las nubes. Es cierto que  los sueldos han subido mucho desde entonces como también lo ha hecho el precio de las cosas, por no decir el de la vivienda, obstinadamente tozudo a bajar, pero de lo que estamos seguros es de que muchos de nosotros seguimos teniendo los mismos sueldos de hace 20 años, sin considerar la capacidad adquisitiva. Hoy en día, con dos sueldos, muchos tienen que hacer filigranas para llegar a fin de mes, aunque también es cierto, que con esos dos mismos sueldos, otros tantos se compraron viviendas, financiadas sobradamente, que necesitaban de 3 o 4 sueldos para devolverla holgadamente. Menos mal que el IPC no contempla el precio de la vivienda…

Mburuvicha :: 15.Feb.2009 :: Noticias :: 6 Comentarios »

Son muchas las dificultades para descifrar la revisión del tipo de interés de una hipoteca: os aconsejo leer las fechas de atrás adelante. Vamos con un ejemplo:

Fecha de Revisión: 28 de febrero del 2009

Tipo de referencia: para cada periodo anual la última “referencia interbancaria a un año” que figure publicada, antes del día uno del último mes del periodo anterior, en el boletín oficial (esto es lo que pone en la escritura)

-        Periodo de revisión: 28/02/2009-27/02/10.

-        Periodo de revisión anterior: 28/02/08-27/02/09.

-        Periodicidad de revisión: no dice nada, pero suponemos que es anual.

-        último mes del periodo anterior: si la revisión es en febrero, el último mes es enero/09.

-        día uno del último mes del periodo anterior: 01/01/09, luego la referencia será la publicada antes del 01/01/09.

-        referencia interbancaria a un año… en el boletín oficial: euribor del B.O.E. a un año.

-        luego la referencia interbancaria será la publicada antes del 01/01/09, que será la publicada en diciembre.

-        El día 18 de diciembre se publicó el euribor de noviembre: 4,350%

-        A esto sumamos el diferencial, por ejemplo el 0,75%: 4,350% + 0.75%. = 5.100%.

-        Como la revisión es el 28/02/09, la primera cuota revisada será la del 28/03/09.

Espero que os sea útil.

Mburuvicha :: 14.Feb.2009 :: Euribor :: 8 Comentarios »

Ya son más de 4.000 lectores diarios los que leen este blog. Quisiera dar las gracias a todos los que nos leen diariamente. Desde nuestra independencia hemos ayudado al conocimiento de los entresijos de las hipotecas, sus cálculos, las noticias económicas del país…incluso a algunos lectores les hemos ayudado a aclarar sus contratos hipotecarios con los bancos y que se respeten sus derechos. Creemos que la información es un poder de defensión fundamental para el cliente de una hipoteca. Desde este blog seguiremos informando para que todo sea más sencillo y claro.

Técnicamente hemos adaptado los comentarios para que sean anidados y paginados. Ahora será más fácil responder a las dudas de cada lector y más fácil de seguir los comentarios.

Juan Blog :: 13.Feb.2009 :: Varios :: 9 Comentarios »

Me sorprende la noticia de que sólo dos socios de la firma de auditoría PricewaterhouseCoopers sepan los ganadores de los Oscars. Y lo digo porque los mecanismos de intervención y de control de los sistemas financieros no son de los que mejor han funcionado en los últimos años, cuando certificaban crecimientos y bancos solventes. ¿El secreto esta tan bien guardado como los trapicheos de Madoff? Ya que no tenemos muchas certezas, entre las pocas que podemos encontrar sabemos que ya es oficial la recesión: ¿Cómo no vamos a estar en recesión si los ayuntamientos deben la friolera de 25.000 millones de euros? Bueno, también sabemos que el euribor sigue bajando, poquito a poquito, como los caracoles, que van lentos pero seguros y si nadie los pisotea, llegan. Hoy ha cerrado al 2,146% y la media de febrero anda en el 2,206%.

Y entre las discrepancias que han ido apareciendo esta semana, el Banco de España deja caer que alguna entidad financiera podría ser intervenida, mientras que José María Arias, presidente de Banco Pastor, no cree que se intervenga ninguna. Por no mencionar el mercado laboral: por un lado tenemos el cruce de palabras entre Zapatero y Fernández Ordóñez, a lo que hay que sumar que tanto el BCE como el Banco de España coinciden en la necesidad de reformarlo, aunque el secretario general de CC.OO., Fernández Toxo, defiende que no se toque a los trabajadores.

Poco podemos hacer ante esto, pero en lo que nos toca, no podemos dejar de revisar si nos están aplicando correctamente las revisiones y si las facturas de enero que vienen con subidas no esconden un secreto indescifrable.

Mburuvicha :: 12.Feb.2009 :: Euribor, Noticias :: 6 Comentarios »