Si hemos ahorrado un dinerillo, o hemos tenido la suerte de heredarlo, y queremos invertirlo en quitarnos parte de la hipoteca haremos lo que se llama una amortización parcial anticipada. Al hacerla nos podremos beneficiar de 2 formas alternativas a elegir con el Banco: o se reduce la cuota a pagar o se reduce el plazo de la hipoteca.
Los 2 casos son ventajosos, ya que vamos a tener que pagar menos intereses, ¿pero cual es la mejor decisión?
Amortización en plazo: Reduciendo plazo terminaremos de pagar el préstamo en menos tiempo. Ahora bien, las cuotas mensuales seguirán siendo las mismas.
Amortización en cuota: Reduciendo la cuota mensual viviremos mas desahogados desde el primer mes, pudiendo invertir el dinero en comprar otras cosas o ahorrar para realizar otra amortización cuando sea necesario. Pero seguiremos hipotecados los mismos años que antes.
¿Cómo decidir entonces? Todo depende de tres cosas, si estamos en una época de subida o bajada de tipos, de tu situación económica personal y de si te gusta vivir el presente o vivir pensando en el futuro. Aquà vienen los consejos para que puedas decidir tu mismo:
Si estas agobiado y te cuesta llegar a fin de mes, no dudes en amortizar para reducir cuota. Contaras con los ingresos que antes dedicabas a la hipoteca mensualmente para tus cosas.
Si lo tuyo es pensar en el futuro, amortiza para reducir el tiempo de la hipoteca, al final pagarás menos intereses al banco en total que si haces una reducción en cuota. Te librarás antes de la hipoteca. La mejor sensación es quitarse la soga del cuello.
Dos puntos más para decidirse en amortizar o dedicar ese dinero a otra cosa: El primero es la depreciación del esfuerzo de pagar las cuotas con el paso del tiempo debido a la inflación (Suponiendo que cada año te suben el salario y que seguimos pagando la misma cantidad de cuotas). Asà cada año es más fácil pagar las cuotas y podremos ahorrar más o dedicar el dinero a otras cosas.
El segundo punto es la deducción en la declaración de la Renta que nos hacemos. Cada año que paguemos hipoteca, año que Hacienda nos deduce parte de lo pagamos (hasta 9.000 Euros Anuales). El año que nos quitemos la hipoteca ya no nos podremos deducir.
¿Qué opinan otros? Algunos opinan que es mejor reducir cuota en un entorno de bajada de tipos, y amortizar plazo es mejor en un entorno de crecimiento de tipos. Pero claro a veces es tan difÃcil prever cuando van a subir o bajar los tipos. ¿Qué opinas tu?
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Hola Juan,
Esa misma pregunta nos estamos haciendo mi marido y yo, te cuento, tenemos unos 6000€ ahorrados y no sabemos q hacer, porque estamos pagando 1031€, hemos hablado con el banco y nos ha dicho q si nos lo quitamos en cuota nos baja unos 20€ y nos quitamos unos 12000€ de intereses, pero si nos lo quitamos en tiempo terminariamos de pagar nuestra hipoteca en el 2039, nos quitamos 3 años y unos 14500€ de intereses… es una cuestión q llevamos un mes planteandonos y no sabemos…
Tu q harias??
Gracias.
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Esos tres años tendrás mejor calidad de vida y eso fue lo que nos hizo a nosotros decidirnos.
Es una opinión.
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Hola buenas tardes, espero me podais ayudar.
La revision de mi hipoteca es semestral y el año pasado al subir el euribor cuando me tocaba la revision me subio unos 150 euros y acabe el tipo al 5,38 + 0.6, si ahora me toca la revision en abril y va el tipo por mas o menos por un 2,50 % que bajada me supondra. Ahora estoy pagando unos 1.390 €.
Es proporcional la subida como la bajada?.
Muchas gracias.
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Hola a todos!
Amortizar por cuota o por plazo, yo tenÃa la misma duda y después de mirar en internet me he dado cuenta que como casi todo en la vida lo más efectivo es hacer tu mismo las cuentas, lo cual es muy sencillo si os descargais cualquier simulador de amortización por cuota o por plazo de la red y probais con distintas posibilidades, yo me lo descarge de hipotecasyeuribor.com
Mis conclusiones son las siguientes.
Si uno es lo suficientemente inteligente y frÃo para hacelo lo mejor es amortizar en cuota, pero ojo utilizando el dinero que baja la cuota para seguir amortizando. Lo veremos con un ejemplo práctico.
Imaginemos una hipoteca de 100.000 € a 20 años a un tipo fijo del 3,5%. La cuota a pagar serÃa de 579,96 €, imaginemos que amortizamos el primer mes 3000 €, la cuota bajarÃa a 562,51 €, pues bien lo que deberÃamos hacer es amortizar el siguiente mes la diferencia 17,45 € (es decir 579,96 € - 562,51€) y asà todos , es decir seguÃamos pagando todos los meses la misma cuota 579,96 €, siendo por tanto la ventaja de este tipo de amortización no lo que pagamos cada mes sino que en casos de extrema necesidad podrÃamos en meses puntuales pagar menos. Lo más práctico serÃa al mes siguiente pagar la diferencia en todo el año es decir (17,45 x 12 meses = 209,40 € y esperar hasta el año que viene). Si lo hiciésemos asà los intereses pagados al final del préstamo serÃan los mismos y el tiempo también pero con la enorme ventaja de tener el dinero nosotros en nuestra mano para poder utilzarlo en momentos puntuales para otros menesteres (ya se que hay gente que prefiere no tener su dinero en su mano por que lo gasta pero friamente siempre es la mejor opción)
Esto es muy fácil de entender si pensamos que lo que hace el banco es cobrarnos todos los meses los intereses del dinero que debemos más una amortización de capital, al final de la vida del crédito la suma de todas las amortizaciones de capital será el importe del crédito, y la suma de los intereses es el resultado de multiplicar todos los meses lo que debemos por el tipo de interes mensual, por lo que si pagamos todos los meses lo mismo acabaremos pagando los mismos intereses al final del préstamo independientemente de como amorticemos, MUY IMPORTANTE AUNQUE BAJE LA CUOTA SEGUIR PAGANDO LO MISMO, lo más interesante es amortizar siempre todo lo que podamos lo antes posible y aprovechar las deducciones de hacienda.
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- que te pueden cobrar por amortizar.
- que el gobierno ha dicho que en poco quitará las deducciones por hipoteca.
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Se debaten dos temas.
Deducir en tiempo o en cuota.
En caso de que el banco te cobre por amortizar, lo hará en cualquiera de las dos posibilidades.
Lo de la deducción de la hipoteca es para nuevas hipotecas ( hipotecas a partir del 2010) y encima que el tema de deducción influye por igual en las posibilidades de quota o tiempo ya que si quitas tiempo pero misma quota al desgrabar te devolveran mas dinero ya que tu quota es la misma y si te quitas quota y no tiempo pues te devolveran menos dinero durante mas tiempo. La pregunta en el tema de la deducción de hipoteca es ¿preferimos a pagar los intereses de una hipoteca tan solo pq el estado nos develve el 15%? Yo opino que es mejor adelantar quotas hasta que la resta de intereses sea mÃnima (vamos que sea inferior a lo que nos tiene que devolver el estado en la declaración).
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Yo pienso que lo mejor es amortizar cuota ahora y reducir el plazo más adelante finiquitando el préstamo cuando nos interese y podamos. Razones:
La comparación que se está haciendo es teniendo en cuenta todos los intereses que se acabarán pagando hasta que acabe el préstamo. Pero yo creo que en la mente de todos está el acabar el préstamo antes, por lo que esos intereses se verán disminuidos considerablemente, afectando al cálculo.
Con el paso del tiempo seguramente las cuotas serán más llevaderas y además se paga menos interés, por lo que amortizar más adelante será más fácil (además se supone que habremos mejorado en la vida y habremos tenido en cuenta estas deudas en nuestros planteamientos de vida). Coincide con el anterior punto, finiquitaremos el préstamo antes de lo previsto.
Dinero en mano, eso que nos quitamos de pagar, aligeramos la cuota ya que estamos amortizando capital. Más adelante las cosas pueden cambiar, legislación, crisis, etc., de momento hacemos caja.
Si tenemos dinero en el futuro, amortizamos el préstamo cuando nos interese y se acabó el problema del plazo. Nos habremos quitado de un plumazo todos esos meses de intereses que tanto nos molestan ahora.
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Completamente de acuerdo con Nacho. Si has decidido destinar una cantidad fija anual, tÃpico 9000 €, al pago de la hipoteca te interesa reducir cuota. Voy a intentar dar una explicación alternativa a la de Nacho porque levo tiempo discutiendo esto con amigos.
Al final tu pago está formado por 3 variables:
- Intereses: depende sólo de la cantidad que debas al banco
- Principal: lo que está planificado devolver al banco
- Amortización: lo que devuelves al banco para completar los 9000 € anuales
Lo que pagas es CF=I+P+A =750€/mes
La cuota serÃa C = I+P, y es lo que te comprometes a pagar al banco.
Al amortizar el valor de I baja y es mismo amortices de una forma o de otra (debes el mismo dinero).
Si reduces tiempo lo que haces es aumentar el valor de P para mantener la misma cuota C=I(-)+P(+)
Si reduces cuota lo que haces es mantener el valor de P (devuelves menos dinero en el mismo tiempo), y como I es menor C baja: C(-)=I(-)+P
Pero como al final lo que pagas es lo mismo compensas lo uno con lo otro mediante la amortización, que será mayor si se redujo la cuota.
CF(750 €)=C(-)+A(+) = C + A
Al reducir cuota durante varios años, al final las cuotas son tan pequeñas que con la última amortización cancelas varias e igualas el tiempo que te has pasado pagando al tiempo que pagas si amortizas en tiempo.
¿Cual es la ventaja frente a reducir tiempo?
La cuota es una obligación que tienes con el banco y realmente no es fija: depende del euribor. Si el interes pasa del 2 al 6% el pago de intereses se triplica y tu cuota aumenta en una proporción similar, sobre todo en los primeros años de la hipoteca, pudiendo superar los 9000 € que tenias previsto pagar. Es muy facil decir pago menos intereses a largo plazo pero de pronto me encuentro con que la cuota me ha subido 300 € al mes y no puedo pagarla.
Si redujiste cuota siempre tendrás una obligación menor con el banco.
¿Y si tienes que pagar comisión de amortización parcial?
No ha hecho los números, pero es posible que te siga interesando. De todas formas creo que la mayorÃa de la gente busca hipotecas con comisión de amortización parcial cero.
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tambien tengo una hipoteca y os doy mi opinion.
si os poneis a calcular los intereses que se llevan los bancos en cualquier hipoteca, se os revuelven las tripas por lo que la decision es muy sencilla, acortar plazo para quitarse la soga y ahorrar intereses que podreis gastar en los que quereis en ved de darlo a esos vampiros.
sin embargo, si la cuota es alta y viene una subida como la del 2008, es mejor bajar cuota para vivir mas aliviado.
yo he podido mantener la cuota a pesar de pasarlo mal cuando el euribor estuvo al 5,88% y me he quitado 10 años de hipoteca (de 2035 al 2025) y duermo mucho mejor.
mi opinion es que el euribor se quedara en 1% este año y empezará a subir en 2011 sin llegar al 5% no antes de 5 años.
la decision se toma en funcion del sueldo mensual, de la seguridad del puesto de trabajo y de la previsión de futuro (euribor en alza es decir cuota que sube es decir menos dinero para gastar).
Si hay precariedad, sin duda hay que bajar cuota antes de que te pille la ola y tener que devolver el piso.
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Esta discusion da para mucho. No soy experto en finanzas pero por lo que sé y lo que me dice el sentido común, la respuesta de FRANSU me parece la mejor. Es muy clara.
Yo me quité el año pasado 2 años de hipoteca con 10k y este año mas o menos hare lo mismo. Al final pagaré menos intereses al banco,seguro y mas teniendo en cuenta que en el prestamo frances lo que les interesa es cobrar los i lo antes posible, entonces, si reduces el plazo, menos intereses.
y otra cosa, esta psicológica, salir del banco habiendote quitado 2 años da un gustazo enorme!
saludos
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Si se hace una amortización y se hace el cálculo de la reserva matemática (valor actula de cada una de los opciones) sale exactamente lo mismo amortizando con reducción de cuota o de plazo (condiciones constantes), es decir se paga lo mismo (capital+intereses) despues de la amortización (podeis comprobarlo). Hay que comparar el dinero en el mismo momento del tiempo. Otra cosa son los aspectos psicologicos que se han comentado.
Pero como la mayoria tiene interes variable hace que cambie por completo las condiciones del prestamo en cada revisión (por lo que deberÃan igualmente cambiar nuestros planteamientos). Ante la incertidumbre parece lo más sensato amortizar en cuota con intereses a la baja , lo que da holgura en disponiblidad y no compromete el futuro si cambia la tendencia, pero siempre destinando la previsión de pago anual a dicha amortización xej los 9.000 euros, dado que tener el dinero prestado ahora tiene un coste menor que antes, destinando el excedente de nuevo a amortizar cuota si fuera preciso para alcanzar nuestro pago anual previsto.
Asà si cambia a intereses al alza, habremos adelantado la amortización (deberemos menos y a un coste menor) y podremos plantearnos de nuevo una cuota a la que ajustarnos en función del interes del momento y si la subida es de puntos no habremos renunciado a los plazos concedidos en el prestamo. (tenemos una herramienta para poder ajustarlo según nuestros interes y no el del banco).
En cuanto a la deducción fiscal, no desaparece para los ya hipotecados, dado que cualquier ley no se aplica con caracter retroactivo. Si puede haber cambios pero se podrá optar por la nueva formula o por la antigua (esto ya ha sucedido en un par de ocasiones). A partir de enero de 2011, quienes compren su vivienda habitual sólo tendrán derecho a deducción si perciben rentas por valor inferior a 24170€.
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Os invito a entrar en el siguiente blog que destroza mediante una demostración matemática el mito de que es mejor reducir tiempo que cuota, pues teniendo en cuenta el efecto distorsionador del tiempo es como si comparásemos peras con manzanas, o el dinero de hoy con el de mañana.
http://www.euribor.com.es/2008/09/29/peras-o-manzanas-cuota-o-plazo/
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En este mismo blog siempre decimos quee smejor cuota que tiempo.
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hola estoy hecho un lio no se si quitarme cuota o años estoy pagando 316e y me faltan 12 años y devo 40000 euros,y tengo el eurovivor al 1.69,que me reconmendais,
gracias, saludos
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Quita cuota.
O mejor aún , nada.
316 € es muy poco.
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Pues yo creo en mi humilde opinion, que si se puede se haga en plazo ya que creo que es lo que mas le perjudica al banco ya que ya no podra operar con esos activos que son a largo plazo y sacar tantos beneficios (no creo que puedan operar tanto con un activo a 15 años que el mismo el cual les reduces plazo y lo dejas en 9, o sino porque creeis que les interesa ofrecer prestamos con importe minimo como 90000 a tan largo plazo, para ir vendiendo esos activos de unos a otros y sacar beneficios millonarios que son los que nos han llevado a esta situcion.
Repito es mi humilde opinion no entiendo de esto y es mi punto de vista.
Un saludo
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Y nadie tiene en cuenta que lo mejor no es amortizar….. Imaginemos que pago una hipoteca de 800 euros a 30 años y ganamos 3000 euros entre dos propietarios. Amortizar ahora supone un gran esfuerzo. Si dentro de 20 años ganamos 18000 euros, que esfuerzo va a suponer esos 800 euros. Nadie tiene en cuenta el valor despreciativo del dinero. El dinero de hoy n o es el mismo de mañana
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La decisión de no amortizar puede resultar la más arriesgada según el caso:
1.- Si la hipoteca es a tipo variable, como son la mayorÃa en España, esa cuota no va a ser siempre de 800€, va a subir o bajar dependiendo del valor del Ãndice que tome como referencia. Si los 800€ están calculados con los tipos mÃnimos de ahora, dentro de poco será bastante más a pagar.
2.- Tenemos 2 propietarios que ganan ahora 3000€, me parece muy atrevido suponer que dentro de 20 años van a ganar 18000€, ten en cuenta que en los últimos años, aunque los precios de las cosas han subido el salario medio está a los mismos niveles que en 1997!!! La reducción de costes, la búsqueda de mano de obra barata, la moda low cost provocan esto. Además también hay que analizar dónde trabajan nuestros propietarios, si no son funcionarios esos 3000€ dentro de 5-10-15 años pueden ser 0€, si los 2 se quedan en paro. Si a uno le despiden puede que en el nuevo trabajo que encuentre le paguen menos y se conviertan en 2800€…
Junta estás 2 variables a la vez, dentro de 5 años tipos de interés más altos, cuota 1400€, y de salario, por ejemplo las 2 personas cobrando el paro, unos 2000€…. ¿a que pinta mal?
Yo creo que lo mejor opción es adaptarse a la situación de cada uno. Si la cuota actual es suficientemente pequeña como para vivir con comodidad, es mejor amortizar plazo para reducir el tiempo que existirá la deuda (cuantos más años más posibilidades de que haya una mala racha en ese tiempo). Además cuanto menos años quedan, al subir el tipo de interes, menor es el porcentaje que sube la cuota.
Si la cuota es elevada y cualquier mÃnimo problema puede hacer que entremos en riesgo es mejor reducir cuota hasta dejarla en un nivel aceptable.
En nuestro caso, cuota de 550€, ahora quedan pendientes 16 años (ya hemos reducido plazo varias veces). No tenemos problema para pagar la cuota con nuestros ingresos, hemos calculado que si sube el interes hasta un 4-5% la cuota seguirÃa siendo asumible, también que en el caso de que uno de los 2 se quede en el paro, podrÃamos asumir la cuota y llegar a fin de mes con uno de los sueldos (apretándonos el cinturon, claro está).
La decisión en nuestro caso es seguir amortizando plazo, para disminuir el total pagado en intereses y quitar la hipoteca lo antes posible.
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Ahora que el interés está -tan solo- al 1% y rebajamos tiempo de hipoteca, dicho plazo será el doble que si el interés estuviese al 2%, el triple si 3%… y posiblemente 5 veces más meses cuando lo esté al 5%. Creo que ahora es el momento de rebajar plazos, pués amortizando p.ej. 3000 euros para una hipoteca de 150000€ acortaremos aprox. unos 4 meses. Si la misma cantidad la hubiésemoas amortizado en el 2008, sólo podrÃamos habernos recortado un mes escaso.
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Como yo lo entiendo es al revés, ahora que los tipos de interés están bajos, al hacer una amortización quitando plazo se quita menos tiempo que si el tipo de interes es más elevado, ya que cada cuota tiene un mayor porcentaje de amortización, y se necesita más dinero para cubrir x meses.
Haz la prueba con un simulador, por ejemplo una hipoteca de 100.000€ a 20 años, de la que quieres amortizar 5.000€ reduciendo plazo. Si el tipo de interes es del 2% te quitas unos 14 meses, si el tipo de interes lo subimos a un 5% con la misma cantidad la reducción serÃa de 19 meses.
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En ningun momento habeis pensado que quitandote cuota, el ahorro que puedes llegar a tener es el doble, quiero decir: tu amortizas 5000 euros en cuota, vamos a suponer que ello te rebaja la cuota en 40 euros, a partir del mes siguiente pagas 40 euros menos en una hipoteca de 15 años por ejemplo, quiere decir que durante 15 años te ahorraras 7200 euros que podras a su vez ir utilizando para poder reducir cuota o tiempo, y estaras otra vez en la misma disyuntiva pero teniendo en cuenta que si te quitas otra vez cuota, seguiras teniendo un ahorro para poder amortizar otra vez cuota, y cada vez la cuota sera mas baja. Esto puesto en una proporcion de 5000 euros puede llegar a no ser mucho, pero si el ejemplo es con 10000 la reduccion de la cuota en 5 años utilizando el ahorro de esta, en seguir reduciendo cuota llega a ser importante.
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