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Hipotecar tu casa

Hipotecar tu casa: Ventajas y desventajas

Si estás pensando en hipotecar tu casa, es muy importante que consideres los beneficios e inconvenientes. Ten en cuenta que nuestra inversión más grande y la posesión más valiosa que tenemos es nuestra vivienda.

Como resultado, tiene sentido pensar en usar el capital que has acumulado si están aumentando tus necesidades financieras, lo que invariablemente sucede. Sin embargo, no es fácil determinar si solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, o una línea de crédito, es la opción más adecuada para tu caso en particular.

Pros y contras de hipotecar tu casa

Como potencial prestatario debes examinar detenidamente los beneficios y las desventajas hipotecar tu casa. Es decir, hipotecar el valor acumulado de tu vivienda podría no ser la mejor decisión.

Beneficios de hipotecar tu casa

Una de las principales ventajas de hipotecar tu casa tiene que ver con las bajas tasas de interés. Debido al hecho de que tu vivienda se utiliza como garantía, estos préstamos suelen tener tasas de interés más bajas en comparación con las tarjetas de crédito o los préstamos personales.

De hecho, los préstamos sin garantía a menudo se caracterizan por tasas mucho más altas. Por la misma razón, obtener la aprobación de un préstamo con garantía hipotecaria suele ser más sencillo. En muchos casos, para los prestatarios con un crédito menos que perfecto, puede ser mejor un préstamo de capital garantizado.

Al igual que una hipoteca, los intereses al hipotecar tu vivienda suelen ser deducibles de impuestos. Sin embargo, dependiendo de cómo utilices el dinero prestado, existen restricciones sobre dichas deducciones que debes conocer.

Por otro lado, hipotecar una propiedad también proporciona pagos constantes y plazos de amortización más prolongados. Incluso puedes beneficiarte de pagos mensuales modestos y sentirte seguro sabiendo que estos pagos no cambiarán. Al final puedes planificar con confianza tus presupuestos.

Desventajas

Incluso si las ventajas mencionadas anteriormente te resultan muy tentadoras, es crucial que investigues bien antes de hipotecar tu casa. Es decir, hay ciertos factores importantes a tener en cuenta al considerar préstamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria.

Por ejemplo, la posibilidad de una ejecución hipotecaria si no pagas un préstamo garantizado es la mayor desventaja de hipotecar tu activo más valioso. Corres el peligro de perder tu casa a pesar de que este tipo de préstamos tienen tasas superiores.

Ten en cuenta que los pagos atrasados son el primer paso en el proceso de ejecución hipotecaria. Luego, la entidad puede continuar con el proceso de ejecución hipotecaria, lo que en última instancia podría significar la pérdida de tu casa.

La mayoría de las veces esto sucede cuando no has podido realizar los pagos a tiempo durante un período de tiempo determinado. Además, los productos de préstamo con garantía hipotecaria suelen ser demasiado grandes para tus necesidades.

Así que si no necesitas una gran cantidad de dinero, el proceso de hipotecar tu vivienda puede llevar demasiado tiempo. Para los préstamos con garantía hipotecaria, los bancos a menudo tienen requisitos mínimos.

Por supuesto, debes evitar la necesidad de gastar demasiado, o invertir el dinero prestado en iniciativas sin importancia. Recuerda que la cantidad de dinero que pides prestada suele ser significativa.

Préstamos con garantía

Préstamos con garantía: Beneficios y riesgos de ser aval

Los préstamos con garantía permiten a un familiar, utilizar el capital de tu casa como garantía, para una parte o la totalidad de un préstamo hipotecario. Después de esto aún es indispensable solicitar un préstamo a un prestamista, y cancelarlo.

Sin embargo, el aval proporciona la seguridad para la financiación que gran parte de los prestatarios ofrecen en forma de depósito. En muchos países, utilizar un aval usualmente permite a los prestatarios obtener un préstamo hipotecario sin ese 20% que usualmente se exige.

¿Qué implicaciones tienen los préstamos con garantía o aval?

La principal implicación de los préstamos con garantía es que en caso de que el familiar no pueda realizar los pagos del préstamo hipotecario, el aval será el responsable de cubrirlos.

Y en caso de que el aval no pueda realizar los pagos, la entidad bancaria o institución financiera que concedió el préstamo, puede embargar la vivienda para recuperar el dinero prestado.

Ahora bien, los avales tienen la opción de garantizar únicamente una parte del préstamo, en lugar de garantizar su totalidad. Por lo tanto, en el momento en que el prestatario reembolsa la parte del préstamo garantizado, la vivienda del aval permanece segura, incluso si no se llevan a cabo pagos futuros.

Es en este momento cuando el aval puede exigir al banco que se le libere de dicho préstamo. Cabe decir, que además de no contar con el capital requerido, hay otras razones solicitar un préstamo con aval:

  • Que no te han aprobado un préstamo convencional por la cantidad que necesitas.
  • También es posible que quieras obtener una tasa de interés más baja con la ayuda de un aval.
  • Incluso puede ser que tu historial crediticio no sea el mejor actualmente.

Beneficios y riesgos de ser aval

Para el aval existen tanto beneficios como riesgos en los préstamos con garantía. La principal ventaja tiene que ver con tienes a alguien que puede respaldarte al momento de solicitar una financiación.

Además, contar con un aval te da más posibilidades de que aprueben tu solicitud de préstamo. No solo eso, también te brinda la posibilidad de acceder a préstamos hipotecarios con condiciones más competitivas. En última instancia, te ayuda a consolidar pequeñas deudas.

Por otro lado, hay algunas desventajas de los préstamos con garantía que no se pueden pasar por alto. Por ejemplo, el aval es en última instancia, la única persona responsable del préstamo en caso de que el titular no realice los pagos.

Es decir, si no puedes liquidar tu préstamo, tu aval será el responsable de cubrir dichos pagos. En caso de que no pueda hacerlo, el aval podrá enfrentarse a la difícil situación de tener que vender su casa para liquidar el préstamo.

Es posible que el aval no cuente con el capital, o los ahorros necesarios para cubrir el pago de la deuda. De ser así, tienen la opción de pedir un segundo préstamo hipotecario sobre su vivienda, o en su caso, un préstamo personal.

Una vez que todos estas opciones han fracasado, la entidad financiera puede vender la propiedad del aval. El resto de los ingresos de la venta de la propiedad será destinado al aval.

Concesión de hipotecas en España

Se reduce la concesión de hipotecas y se prevé una caída mayor

La concesión de hipotecas en España experimentó su mayor reducción desde la registrada en 2008. Lo peor de esto, es que el Banco de España advierte que la caída podría ser mayor en los próximos meses.

Es decir, se prevé que los bancos endurezcan las condiciones, tanto para particulares, como para empresas, lo que hará que sea mucho más difícil obtener un préstamo hipotecario.

Cae la concesión de hipotecas en España

La incertidumbre generada por la actual crisis económica ha generado que las entidades bancarias comiencen a cerrar el grifo a la concesión de préstamos en España. Esto se ha vuelto muy notorio, en particular en el segmento de las hipotecas.

Y es que de acuerdo con la Encuesta sobre Préstamos Bancarios realizada por el Banco de España, en el tercer trimestre del 2022, se ha producido una reducción en la concesión de hipotecas.

Está caída es de hecho, mayor a la que se registró en el año 2008. Lo que también sorprende es que la reducción se presenta luego de seis semestres consecutivos en el aumento en la concesión de préstamos hipotecarios.

Según los resultados de la encuesta, entre junio y septiembre las condiciones para conceder una financiación se han endurecido significativamente. Todo ello ha generado una reducción en la oferta para la adquisición de vivienda.

¿Cuáles son las causas de la caída en la concesión de hipotecas?

La caída en la concesión de hipotecas en España ha sido el resultado de que los bancos han detectado un mayor riesgo. Lo anterior debido al empeoramiento en cuanto a los pronósticos macro-económicos, que básicamente los ha orillado a endurecer sus condiciones.

Por otro lado, la reducción en la concesión de préstamos hipotecarios también tiene que ver con que los consumidores han solicitado una menor cantidad de préstamos para la adquisición de una vivienda.

El motivo de ello tiene que ver directamente con el incremento en los tipos de interés, así como el encarecimiento de los préstamos. Pero eso no fue lo único que influyó en la caída de la concesión de préstamos, ya que también ha afectado el empeoramiento en la solvencia de los clientes.

También hay una menor tolerancia al riesgo por parte de los bancos, sin mencionar que también se han incrementado los costes de financiación que soportan dichas entidades.

A todo lo anterior debemos sumarle el hecho de que se ha presentado una menor disponibilidad de fondos. Como resultado, ha aumentado el porcentaje de préstamos hipotecarios rechazados.

Igualmente se destaca que tratándose de los préstamos hipotecarios, se cree que el incremento en los tipos de interés se ha transferido a los costes de manera parcial. Esto ha sido el resultado, principalmente, de la competencia feroz entre bancos.

La concesión de hipotecas cerrará el año a la baja

Finalmente, solo decir que a está caída en la concesión de hipotecas en el tercer trimestre del año, se sumará un nuevo retroceso durante el cuarto trimestre del 2022, aunque en este caso se prevé que la demanda también se vea reducida.

Pero a pesar de está reducción en la concesión de préstamos hipotecarios, los bancos obtendrán una mayor rentabilidad debido al incremento en los tipos de interés.

Recuperación de la hipoteca

Recuperación de la hipoteca: ¿Es lo mismo que ejecución hipotecaria?

En esta ocasión te hablaremos sobre la recuperación de la hipoteca, y su vínculo con la ejecución hipotecaria. Sabemos que nuestra casa es más que un lugar para dormir; es donde hacemos reuniones, y convivimos con la familia.

Si tienes una hipoteca, la casa es particularmente importante para el prestamista. Esto se debe a que actúa como garantía del préstamo, y es por tanto, el único activo que el prestamista puede embargar si te atrasas en los pagos.

Evidentemente todos los propietarios de viviendas quieren evitar que su vivienda sea embargada.

¿En qué consiste la recuperación de la hipoteca?

Los términos ejecución hipotecaria y recuperación de la hipoteca a veces se usan como sinónimos, sin embargo, esto es incorrecto. La recuperación de la hipoteca y la ejecución hipotecaria si bien parecen lo mismo, en realidad son conceptos completamente diferentes.

Como sabemos, los bancos harán el máximo esfuerzo por recuperar la mayor cantidad posible de la inversión, cuando el propietario deja de hacer los pagos de la hipoteca.

En este sentido, todo el procedimiento, desde ponerse en contacto con el titular de la hipoteca, hasta la venta de la casa, se clasifica como una ejecución hipotecaria.

Por su parte, la recuperación de la hipoteca ocurre cuando el banco ha recuperado la vivienda o la ha vendido a un tercero. En consecuencia, para dar acceso a los nuevos propietarios, el antiguo propietario debe abandonar la vivienda.

Cabe decir que los procedimientos en la recuperación de la hipoteca pueden ser sencillos y requerir que los dueños anteriores desalojen antes de la fecha límite establecida por su prestamista. Sin embargo, también pueden ser complejos. En muchos casos la policía puede escoltar a los antiguos dueños fuera de la casa si no han abandonado la propiedad antes de la fecha solicitada.

En muchos países, cuando algo así sucede, todo lo que queda en la casa, incluidos los muebles y las pertenencias personales, pasa a ser propiedad del nuevo propietario. Él es libre de disponer de dichas pertenencias como mejor le parezca.

¿Cómo evitar la recuperación de la hipoteca?

Lo normal es que el banco se ponga en contacto contigo si dejas de pagar las cuotas mensuales de tu hipoteca. Es decir, debe informarte en qué situación se encuentra tu préstamo, y cómo evitar la ejecución hipotecaria y posterior recuperación de la hipoteca.

Usualmente la entidad te brindará una pequeña ventana de oportunidad para compensar el saldo pendiente. El curso de acción más inteligente en esta situación es cooperar con el banco, para encontrar una solución adecuada después de describir tu problema.

Dicha solución puede implicar modificar el préstamo, retrasar los pagos o compensar gradualmente los pagos atrasados. El banco también puede ayudarte a determinar si los programas de ayuda para el hogar serían beneficiosos, en caso de que tus dificultades financieras estén relacionadas con una situación como la que se presentó con la pandemia de coronavirus.

Bajo ninguna circunstancia debes ignorar el problema, y siempre debes abrir y responder a toda la correspondencia que provenga del banco. De ser posible, puedes vender otros bienes para ponerte al corriente con los pagos.

También recuerda que si existen cláusulas abusivas, puedes detener tanto la ejecución hipotecaria, como la recuperación de la hipoteca.   

Hipoteca siendo extranjero

Contratar una hipoteca siendo extranjero en España

Si te interesa contratar una hipoteca siendo extranjero en España, necesitas cumplir ciertos requisitos. Además, debes tener en cuenta que las condiciones de contratación para extranjeros se ven influenciadas por tu perfil económico, la ubicación y características de la vivienda.

Incluso, tu nacionalidad también puede afectar las condiciones del préstamo hipotecario. Esto se debe a que los bancos pueden considerar que los ciudadanos de un determinado país, tienen un mayor riesgo que los de otro.

Lo que debes saber para contratar una hipoteca siendo extranjero en España

Uno de los principales factores que influyen en la concesión de un préstamo hipotecario para extranjeros, es la residencia. Ten en cuenta que las hipotecas para extranjeros que residen en España son consideradas como préstamos hipotecarios de carácter ordinario.

Por su parte, las hipotecas que son concedidas a extranjeros no residentes generalmente tienen condiciones de contratación mucho más exigentes. Además, no en todos los bancos se puede contratar una hipoteca siendo extranjero en España.

Aquellas entidades que si aprueban este tipo de hipotecas, a menudo aplican determinadas condiciones y limitaciones. Todo ello puede afectar directamente el importe máximo de la financiación, así como el tipo de interés.

Muchas veces para los bancos no es conveniente conceder hipotecas a extranjeros, ante la posibilidad de impago, en particular si se trata de extranjeros no residentes en España.

¿Qué necesito para contratar una hipoteca siendo extranjero en España?

Para contratar una hipoteca siendo extranjero en España es indispensable que obtengas la residencia a efectos tributarios. En este sentido, para que a un extranjero se le considere residente legal en España a efectos de tributar como cualquier otro ciudadano, debe cumplir estos requisitos:

  • En primer lugar debes permanecer en territorio español 183 días.
  • Además, tus intereses económicos deben estar en España, ya sea de manera directa o indirecta.
  • Por otro lado, debes tener un cónyuge no separado legalmente, así como tus hijos menores de edad residiendo en España.

Condiciones para contratar una hipoteca siendo extranjero

Los bancos en España establecen determinadas condiciones para la concesión de préstamos hipotecarios a extranjeros. Por ejemplo:

  • Necesitas abrir una cuenta corriente con la entidad en la que pretendes contratar la hipoteca.
  • Por otra parte, tu nivel de endeudamiento no puede ser más del 30 a 35%, siempre que tu edad no supere los 70 años antes de que venza la hipoteca.
  • Otra de las condiciones importantes es aportar avales y garantías inmobiliarias, ya que favorece la concesión del préstamo hipotecario.
  • También es importante tener en cuenta los gastos asociados a la contratación de una hipoteca para extranjeros, que incluyen la notaría, la gestoría, impuestos, y el registro, entre otros.

Es importante considerar que al contratar una hipoteca siendo extranjero en España, se tiene un límite crediticio que equivale al 80% del precio o tasación de la vivienda.

Si se trata de una segunda vivienda, el porcentaje del crédito puede reducirse hasta el 60%. Como resultado, deberás aportar entre el 20 y el 40% del valor del inmueble con tu propio capital.

En cuanto a la documentación, se te exige lo siguiente:

  • Fotocopia del NIE o pasaporte.
  • Contrato de trabajo.
  • Certificado de residencia fiscal.
  • Declaración fiscal del último ejercicio.
  • Nota Simple Registral.
  • Extractos bancarios
  • Contrato de trabajo.

La firma de hipotecas en España

La firma de hipotecas en España y el aumento del Euríbor

Sabemos que el Euríbor tiene un impacto significativo en el mercado de las hipotecas. Esto ha quedado de manifiesto una vez más, al conocerse que la firma de hipotecas en España se ha visto frenada por un incremento en el Euríbor.

El Euríbor, es precisamente el indicador que más se utiliza para calcular los préstamos hipotecarios en España. Al cierre de este mes de septiembre pasado, el Euríbor alcanzaba una tasa media de 2,233%.

La subida del Euríbor frena la firma de hipotecas en España

Es importante destacar que luego de casi un año y medio de incrementos, el avance del 2,3% está por debajo del presentado en febrero del 2021. Las estadísticas nos indican que en el mes de julio pasado se firmaron 35,918 hipotecas.

Además, en estos siete meses del año, la cantidad de préstamos hipotecarios para la compra de un inmueble experimentó un crecimiento del 14,8%. Por su parte, el importe medio de dichos préstamos fue de 146,445 euros, lo que representa un 8,1% más, comparado con el mes de julio de 2021.

En cuanto al capital prestado por los bancos, esté fue de 5,260 millones de euros, lo que se traduce en un 10,6% más, en comparación con un año antes.

¿Qué sucedió con las hipotecas a tipo fijo?

La firma de hipotecas en España a tipo fijo también presentó cambios significativos. Lo primero a destacar es que el tipo de interés medio en plazo de 25 años, fue de 2,5% más, en comparación con el Euríbor de julio.

Y eso no es todo, por primera vez en la historia se firmaron el 75,4% de las hipotecas a tipo fijo, siendo la media el 2,68%. Por su parte, el 24,6% restante corresponde a los préstamos hipotecarios a tipo variable, cuya media alcanzó el 2,03%.

Otro dato a destacar, es que en el mes de julio fueron firmadas 46,352 préstamos hipotecarios sobre fincas urbanas. Esto representa un incremento del 2,2%, mientras que el importe ascendió a 7,437 millones de euros, lo que a su vez se traduce en un aumento del 19,2%.

Por lo que respecta a las hipotecas de fincas rústicas, la cantidad de préstamos fue de 987, es decir, un 8% menos. El importe en este caso fue de 190,8 millones de euros, lo que significó un aumento más del 5,3%.

Las hipotecas variables bajaron

Por lo que respecta a los préstamos hipotecarios a tipo variable, durante el mes de julio se registraron modificaciones en las condiciones de 11,062 hipotecas a tipo variable. Esto significa un retroceso del 56,6% comparado con el 2021.

De todos estos cambios en las condiciones, 8,788 correspondieron a novaciones, con una disminución anual del 59,2%. En cuanto a las hipotecas que cambiaron de bancos, se registró un descenso del 38,5%, quedando en 1,835.

Cabe destacar que una cuarta parte de todas las modificaciones fue por una cuestión de cambios en los tipos de interés. De esta manera, el porcentaje de préstamos a tipo fijo se incrementó a 22,3%, en tanto que las hipotecas a tipo variable disminuyó al 47,2%.

Por cierto, Cataluña fue la comunidad en la que más hipotecas se firmaron con 7,102.

Hipoteca con salario mínimo

Hipoteca con salario mínimo: ¿Cuánto debes pagar según tu sueldo?

Si estás pensando en comprar una casa, seguramente te preguntas cuánto debo pagar según mi sueldo. A continuación te hablaremos sobre cuál es la máxima hipoteca con salario mínimo que puedes pedir.

En otras palabras, cuál es el precio de la vivienda adecuado para que puedas solventar las cuotas hipotecarias sin inconvenientes. Por lo tanto, es indispensable que conozcas tu capacidad de endeudamiento, ya que de ese modo podrás elegir el préstamo hipotecario que mejor satisfaga tus necesidades.

¿Cuál es la cuota mensual ideal en una hipoteca con salario mínimo?

Lo primero que debes saber es que la cantidad total de lo que podrás destinar a la compra de un inmueble, está determinada por lo que se conoce como capacidad de endeudamiento.

Dicho de otra manera, cuánto de tus ingresos puedes destinar al pago de la cuota hipotecaria mensual. En el caso específico de un préstamo hipotecario, la mayoría de los expertos en el mercado inmobiliario coinciden que tu cuota mensual no debe superar el 30 a 35% de tus ingresos netos.

Por lo que debes destinar el 65% de tus ingresos para solventar cosas como la alimentación, el pago de servicios, ropa, y otras necesidades. En consecuencia, si actualmente generas ingresos por un total de 1,500€, puedes solventar una hipoteca con una cuota mensual de 525€.

Aspectos a tener en cuenta en una hipoteca con salario mínimo

No debes perder de vista que la situación económica de cada persona es diferente. Por lo tanto, pueden presentarse factores que afecten el monto total del préstamo hipotecario en función de tu salario.

Si quieres saber cuál es la cuota mensual hipotecaria que deberás abonar, es indispensable que consideres los gastos asociados. Hablamos de los gastos de tasación, impuestos, registro, y notario. También se deben considerar los gastos por mantenimiento de la vivienda en el futuro.

Por supuesto, necesitas considerar tu situación personal y laboral actual. Debes analizar la conveniencia en función de si tienes un contrato laboral indefinido o temporal.

Además, debes tener en cuenta otras deudas e ingresos, ya que es posible que percibas otros ingresos, y no únicamente tu salario mínimo. En consecuencia, si tus ingresos son mayores, significa que puedes destinar más dinero a la compra de tu casa.

Aspectos claves a tener en cuenta

Hoy en día es posible obtener una hipoteca con salario mínimo, siempre y cuando consideres los aspectos que hemos mencionado. Es decir, tu cuota mensual hipotecaria no debe exceder el 30 a 35% de tus ingresos al mes.

También es muy importante que dispongas de ahorros en torno al 35% del precio de la casa. De ese porcentaje, el 20% se utiliza para cubrir el precio de la casa, que no financia el banco, mientras que el 15% restante, es el que se debe destinar a los gastos.

Recuerda que si tienes problemas para realizar el cálculo de tu hipoteca, puedes utilizar un simulador de préstamos hipotecarios online. La mayoría de los bancos en línea disponen de estas herramientas, por lo que será muy fácil averiguar cuál es la cuota mensual hipotecaria más adecuada para ti.

Protección de deudores hipotecarios

Protección de deudores hipotecarios: ¿Qué es y a quiénes beneficia?

En este artículo te hablaremos sobre la protección de deudores hipotecarios sin recursos. Conocerás en qué consiste dicha norma, y te diremos a quiénes beneficia.

¿Qué es la protección de deudores hipotecarios sin recursos?

La protección de deudores hipotecarios sin recursos es una normativa mediante la cual se establece un mecanismo para restaurar la deuda hipotecaria de quienes no pueden solventar el pago.

Lo que se busca con la protección de deudores es disminuir la cantidad de ejecuciones hipotecarias que con mucha frecuencia ocurren en todo el país. Sin embargo, es importante aclarar que únicamente se benefician aquellas personas que se encuentren en lo que se conoce como Umbral de exclusión.

Además, la normativa mantiene el principio de responsabilidad patrimonial, por lo que el deudor todavía debe solventar sus deudas con sus patrimonio presente y futuro.

Por otro lado, la protección de deudores hipotecarios no solamente es válida para las deudas garantizadas con hipoteca. También aplica para las deudas de carácter general. Dicho principio por cierto, existe incluso mucho antes de que se emitiera la Ley Hipotecaria actual.

¿Cuáles son los requisitos de la protección de deudores hipotecarios?

Si estás interesado en solicitar la protección de deudores hipotecarios, debes cumplir con todos los requisitos reflejados en el Artículo 3 del Real Decreto, entre los cuales destacamos los siguientes:

  • Todos los ingresos de los miembros de la familia no deben superar tres veces el Indicador Público de Efectos Múltiples.
  • Además, en los cuatro años anteriores a tu solicitud, tu familia no debe haber experimentado una alteración importante en sus condiciones económicas.
  • Por otro lado, la cuota hipotecaria debe estar por encima del 50% de los ingresos netos que se perciben.
  • También debe ser un préstamo hipotecario que recaiga sobre el inmueble único del deudor.

¿A quiénes beneficia la protección de deudores hipotecarios sin recursos?

La protección de deudores hipotecarios sin recursos está destinada no solo a los deudores de hipotecas, sino también a los avalistas hipotecarios. Lo anterior en cuanto la vivienda habitual, y en idénticas condiciones del prestatario.

Cabe destacar que los avales hipotecarios no deudores que igualmente se encuentren en el umbral de exclusión, pueden pedir que el banco agote todo el patrimonio del prestatario principal.

¿Cómo se benefician los deudores hipotecarios?

La normativa de protección de deudores hipotecarios ofrece varias soluciones a quienes no pueden pagar una hipoteca y se encuentran en el umbral de exclusión.

Lo que se busca principalmente es restaurar la deuda de la hipoteca viable, aplicando una carencia de amortización del capital. También se aplica una reducción del tipo de interés a lo largo de cuatro años, así como ampliar el plazo de amortización total.

Por otro lado, esta normativa también indica que los bancos podrán brindar a los prestatarios, una quita respecto al conjunto de su deuda. En caso de que las medidas indicadas permitan disminuir el esfuerzo hipotecario, los deudores tendrán la posibilidad de pedir la dación de pago.

Dicho mecanismo será el medio por el cual los deudores podrán liberarse de la totalidad de su deuda. Además, los bancos deben aceptar que con la entrega de la vivienda, la deuda queda cancelada completamente.

Comisiones en las hipotecas a tipo fijo

Comisiones en las hipotecas a tipo fijo que debes tener en cuenta

Sabemos que todos los préstamos hipotecarios tienen comisiones, sin embargo, las comisiones en las hipotecas a tipo fijo pueden alcanzar hasta el 5% del préstamo. Por ello es importante determinar qué comisiones aplican en este tipo de hipotecas.

Además, y según los datos del INE, dos de cada tres préstamos hipotecarios que se constituyen en España, son hipotecas a tipo fijo.

¿Cuáles son las comisiones en las hipotecas a tipo fijo que debes conocer?

Si bien el interés en los préstamos hipotecarios a tipo fijo son similares a los de las hipotecas variables, debemos recordar que en las hipotecas a tipo fijo existe la compensación por riesgo de tipo de interés.

Dicho esto, veamos cuáles son las comisiones en las hipotecas a tipo fijo que debes tener en cuenta:

Compensación por riesgo de tipo de interés

Además de la comisión de amortización, un préstamo hipotecario a tipo fijo, también suele incluir lo que se conoce como comisión por compensación por riesgo de tipo de interés. Esta es una comisión que los bancos cobran cada vez que se presenta una cancelación anticipada del préstamo, o en su caso, la subrogación de la hipoteca, que en ambos casos representan una pérdida para la entidad.

Con frecuencia se estima entre el 1 y el 5% del capital pendiente al momento de la operación.

Comisión por amortización anticipada

También se le conoce como comisión por desistimiento y consiste en un cobro que se aplica cuando se amortiza el préstamo hipotecario de manera parcial o total. En este caso, los bancos solo pueden aplicar un 0.5% de comisión por amortización anticipada, cuando dicha operación ocurre en los primeros años del préstamo.

Será del 0.25%, cuando hayan pasado los primeros cinco años.

Comisión de novación

Es otra de las comisiones en las hipotecas a tipo fijo más comunes. Básicamente se trata de una comisión que se aplica cuando el cliente requiere una modificación en el contrato de común acuerdo con el banco.

Puede ser para ampliar el capital, o también para prolongar el plazo del préstamo hipotecario, incluso para reducir las cuotas. En este caso, la comisión suele ser de entre el 0.1 al 1%.

En caso de que se modifique el plazo de la hipoteca, la comisión no puede ser de más del 0.1% del capital pendiente. Si la modificación que se realiza es cambiar el tipo de interés variable, por uno fijo, la comisión que se aplica debe ser de máximo 0.15% en los primeros tres años.

Comisión de subrogación

Este es otro ejemplo de las comisiones en las hipotecas a tipo fijo que debes conocer. Se aplica cuando el préstamo hipotecario se ajusta para cambiar de entidad, o en su caso, al titular de la hipoteca.

La buena noticia es que la Ley Hipotecaria de 2019, establece un límite para la comisión de subrogación. Es decir, los bancos no pueden cobrarte una comisión de subrogación por encima del 0.5% del capital pendiente en los primeros cinco años. Tampoco debe superar el 0.25% en los años posteriores.

Cabe decir que en el caso de la comisión por apertura, actualmente gran parte de los bancos ya no la aplican en sus préstamos hipotecarios a tipo fijo.

Aspectos claves de los préstamos hipotecarios

Aspectos claves de los préstamos hipotecarios que debes conocer

Si eres nuevo en la contratación de hipotecas, hay varios aspectos claves de los préstamos hipotecarios que debes conocer. Por ello, en este artículo encontrarás la información más relevante sobre la compra de una vivienda en España.

Más allá de que hoy en día los bancos ofrecen muchas hipotecas con “excelentes” condiciones, es importante que conozcas en qué consiste cada término. Esto no solo te ayudará a elegir la hipoteca más adecuada para ti, sino también te ahorrará mucho dinero.

¿Cuáles son los aspectos claves de los préstamos hipotecarios?

Uno de los aspectos claves de los préstamos hipotecarios más importantes es entender en qué consiste un préstamo de esta naturaleza. Es decir, si deseas comprar una casa, puedes hacerlo mediante un préstamo hipotecario.

Estos préstamos los conceden los bancos y entidades crediticias, quienes te prestan una cierta cantidad de dinero, y a cambio tu debes devolverlo con intereses. Esto lo haces mediante cuotas mensuales.

Como garantía, el banco establece una hipoteca sobre la vivienda que adquieres. En consecuencia, si tu no pagas el préstamo, el banco puede vender tu casa para recuperar el dinero que te prestó.

TAE y Oferta vinculante

Una de las primeras cosas que debes hacer antes de solicitar un préstamo hipotecario es investigar acerca de las diferentes ofertas. Y no solo eso, también debes comparar las condiciones que ofrecen los bancos, teniendo en cuenta elementos como la TAE.

La TAE es la Tasa Anual Equivalente, que básicamente es el precio que los bancos te cobran por prestarte dinero. En dicha tasa se incluyen tanto los intereses, como las comisiones, así como otros gastos relacionados.

Para ello, los bancos deben proporcionarte lo que se conoce como Ficha de Información Precontractual, para saber más sobre los préstamos que ofrecen. Una vez que eliges el préstamo hipotecario, el banco también debe entregarte la Ficha de Información Personalizada, en la que se detallan las condiciones del préstamo hipotecario.

En cuanto a la oferta vinculante, puedes solicitarla al banco, a partir de que se lleva a cabo la tasación. Dicha oferta debe tener una validez máxima de 14 días, y su contenido debe ser el mismo que aparece en las condiciones de la escritura.

Los gastos de la hipoteca

Otro de los aspectos claves de los préstamos hipotecarios son los gastos de la hipoteca. En este caso el banco te requerirá una provisión de fondos para solventar tanto los gastos de preparación, como los gastos de estudio.

En este caso, los gastos más habituales incluyen el Registro de la vivienda, los gastos del notario, así como los gastos por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. También se consideran gastos de la hipoteca el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

A tener en cuenta:

Dentro de los aspectos claves de los préstamos hipotecarios, es importante tener en cuenta lo siguiente:

  • Antes de pedir un préstamo hipotecario, debes asegurarte que cuentas con ingresos estables que te permitirán hacer frente a las cuotas mensuales.
  • Normalmente el tipo de interés es variable, por lo que debes tener en cuenta el plazo de la hipoteca, así como la divisa del préstamo, y valorar el riesgo que supone el tipo de cambio.
  • Otros aspectos a tener en cuenta incluyen el cuadro de amortización, la carencia, y los productos vinculados.

¿Cómo obtener una hipoteca?

Obtener una hipoteca: ¿Qué debe comprobar el banco antes de concederla?

Si queremos obtener una hipoteca, existen ciertas comprobaciones que debe realizar el banco antes de concedernos la financiación. Más allá de que tengamos en mente una cierta cantidad de dinero, el banco es quien tiene la última palabra.

A continuación veremos lo que sucede cuando solicitamos un préstamo hipotecario a una entidad crediticia. Hablaremos incluso sobre la oferta vinculante, y lo que podemos esperar en caso de que no se nos conceda el préstamo.

¿Cómo obtener una hipoteca? ¿Qué comprobaciones hace el banco?

Cuando se establece la voluntad de contratar un préstamo hipotecario, los bancos tienen en cuenta el valor de tasación del inmueble. Este instrumento es usado por los bancos para, a través de la aplicación de un cierto porcentaje sobre el valor de tasación, determinar el importe máximo que están dispuestos a conceder.

Es importante aclarar que los bancos deben notificar a los clientes de la necesidad de llevar a cabo la tasación. También deben informar a los clientes acerca de los gastos que dicho trámite genere, y que correrán a cargo del cliente.

Para esto, los bancos requieren de la autorización del cliente. Asimismo, los bancos también deben notificar al cliente que la realización de la tasación no involucra, expresamente, la concesión del préstamo. Es decir, no significa que se podrá obtener una hipoteca.

¿Que pasa si la solicitud no es aprobada?

En caso de que el banco no nos permita obtener una hipoteca, deberá entregarnos el documento original del informe de tasación. Esto en caso de que hubiéramos sido nosotros quienes hayamos asumido los costes de dicho trámite.

Considerando los costos que representan llevar a cabo un informe de tasación, en la medida de lo posible, los bancos deberían postergar la exigencia de este informe, al momento en que se haya llevado a cabo un estudio preliminar de la viabilidad de la operación.

Este estudio preliminar de viabilidad también debe contemplar las restantes variables que intervienen, incluyendo nuestra capacidad de pago. Pero además del valor de tasación, el banco también debe comprobar en el Registro de la Propiedad la situación registral de la vivienda.

Al mismo tiempo, el banco debe evaluar nuestra capacidad financiera para determinar si podemos hacer frente a todas las obligaciones que se deriven de obtener una hipoteca.

La oferta vinculante

Al finalizar todas las comprobaciones del banco, podremos solicitar que se nos entregue la oferta vinculante. Es importante que nosotros solicitemos este documento, ya que el banco no lo hace por cuenta propia.

La oferta vinculante se proporciona a través de una ficha de información personalizada, en la que se establece la figura de la oferta vinculante, así como el plazo de vigencia. Además, toda la información que nos proporcione el banco en la oferta vinculante, aparecerá en un documento separado.

Dicho documento debe ser adjuntado a la FIPER. Incluso, es posible que si la oferta vinculante se realiza al mismo tiempo que se entrega la FIPER, y ambos documentos coinciden, el banco nos proporcione toda la información en un solo documento.

Sin embargo, al hacerlo de esta manera, el banco debe especificar con claridad que se trata de la oferta vinculante que potencialmente nos permitirá obtener una hipoteca.

Cambios en la hipoteca

Cambios en la hipoteca: Modificaciones a la hipoteca

Cuando se trata de un préstamo hipotecario, hay muchos factores involucrados a considerar. Si bien inicialmente podemos estar contentos con determinadas condiciones, posteriormente es posible que queramos realizar cambios en la hipoteca.

En este artículo analizaremos los aspectos relacionados a los casos en los que concertamos un préstamo hipotecario, y en un momento posterior deseamos modificar sus condiciones. Esto puede ser desde el tipo de interés, hasta el plazo de devolución.

¿Se pueden hacer cambios en la hipoteca?

Si deseamos reducir el importe de nuestra hipoteca anticipando parte del préstamo, o incluso cancelar anticipadamente, necesitaremos hacer modificaciones a la hipoteca. Dependiendo de lo que queramos modificar, el procedimiento varía significativamente.

Novación

Cuando hablamos de hacer cambios en la hipoteca, la novación es una de las modificaciones más solicitadas. Básicamente significa renegociar con el banco el préstamo hipotecario, con la intención de modificar las condiciones del tipo de interés, o cambiar el plazo.

Inicialmente, el banco no está obligado a conceder los cambios en la hipoteca, con excepción de que se hubiera acordado otra cosa en el contrato. En consecuencia, el prestatario tiene que negociar con el banco las nuevas condiciones.

En caso de llegar a un nuevo acuerdo, se procede a realizar los cambios en el contrato hipotecario. En estos casos conviene elevar a escritura pública el contrato, no obstante el coste que debe asumir el cliente. Es común que el banco cobre una comisión por este cambio.

Subrogación por cambio de acreedor

En caso de que el banco no acepte nuestra propuesta de hacer cambios en la hipoteca, podemos recurrir a la subrogación por cambio de acreedor. Consiste en acudir a otro banco para buscar mejores condiciones para la actual hipoteca.

Esta modificación nos permitirá cambiar el banco con el que originalmente contratamos el préstamo, por otro que nos ofrezca mejores condiciones. Sin embargo, esta modificación no será posible si el banco con el que se tiene contratado el préstamo, iguala o mejora las condiciones que ofrece el nuevo banco.

Podremos subrogar nuestra hipoteca con otro banco, si hemos contratado un préstamo con una entidad crediticia, ya sea de interés variable o fijo. No importa la fecha de formalización, e incluso que no conste la opción de la amortización anticipada.

Hay que tener en cuenta, que el banco con el que teníamos el préstamo, puede cobrar una compensación por la cancelación anticipada, si se hubiese pactado en su momento.

Amortización parcial anticipada

Cuando nuestra intención es la de disminuir nuestra deuda, tenemos la opción de hacer cambios en la hipoteca mediante lo que se conoce como amortización parcial anticipada. Esta modificación podría afectar directamente al plazo del préstamo, a la cuota del mismo, o incluso a ambos.

Por lo que respecta a la modalidad, dependerá de las condiciones que hayamos pactado en el contrato. En caso de que se haya acordado una modalidad en específico, inicialmente se deberá respetar la opción que hayamos escogido.

Cabe mencionar que si en el contrato no figura con claridad la opción de la amortización parcial anticipada, será necesario el consentimiento del banco. En caso de que figure en el contrato, el banco podría cobrarnos las compensaciones acordadas.