Archivo por meses: enero 2014

Cuando debes más de lo que tienes

Cavando tu propia tumba

Poco a poco van aflorando las consecuencias últimas de la crisis, por si hubieran salido pocas hasta ahora, y se acaba de publicar un estudio elaborado en base a los datos del Instituto Nacional de Estadística, o sea que no es muy sospechoso, el cuál revela un dato demoledor como es el hecho de que casi un 10% de las hipotecas activas están por encima del valor del inmueble sobre el que fueron constituidas.

Esto se debe a la tremenda caída del precio de la vivienda durante estos años de crisis lo que ha provocado que las hipotecas firmadas hace cuatro o cinco años, sobre un valor de mercado claramente inflado por la burbuja inmobiliaria, ahora se hayan quedado por encima del valor de mercado de estas viviendas.

¿Qué consecuencias tiene este hecho?

Sin duda, el empobrecimiento de estas familias, que ahora mismo tienen una deuda por encima del valor de la vivienda que poseen, es decir, aunque vendieran la vivienda por el valor de mercado que se pudiera determinar en una negociación de compraventa seguirían manteniendo una deuda con la entidad financiera.

Ello les condena a una situación de estrangulamiento financiero que les evitará salir de la crisis aún cuando ésta se aleje del panorama de las cifras macroeconómicas, porque nada parece indicar que el precio de la vivienda pueda llegar a subir a valores de antes del estallido de la burbuja y comienzo de la actual crisis.

Este hecho se está dando principalmente en las viviendas adquiridas en los últimos seis años, es decir, durante el período de estallido de la crisis y posterior evolución, ya que fue en ese justo momento cuando las viviendas alcanzaban su máximo valor, totalmente alejado de la realidad del mercado y de la economía española.

El problema es que hay poca solución plausible a esta situación más allá de que estas familias tengan que sufrir la consecuencia de sus actos y de la actuación de la burbuja inmobiliaria, con lo que cerca de 600.000 familias han quedado condenadas a vivir endeudadas durante los próximos años y con ello a empobrecerse de manera importante.

¿Cual es nuestro hueco en el mercado?

Fabricado a seis mil kilómetros

El otro día hablaba de que vivimos en un mundo de precios únicos, y creo que hay que explicar qué es eso.

Los precios son únicos cuando las trabas del comercio exterior y las dificultades de transporte se reducen hasta el punto de que un competidor a dos mil kilómetros, o a siete mil, puede ser quien decida el precio máximo al que puedes vender. A esto, algunos le llaman efectos d ela globalización, pero la globalización es un fenómeno mucho más complejo y , por eso, al hablar de comercio y competitividad, prefiero siempre hablar del problema de los precios únicos.

El ejemplo más claro lo viví yo mismo hace dos semanas, al querer buscar un proveedor de latas de metal para un pequeño artefacto que podía ser comercializado como regalo: busqué en primer lugar en España y acabé recomendando hacer el pedido en Corea, con un prtecio qure no alcanzaba la quinta parte del español.

Así las cosas, ¿cual es el lugar de nuestra economía?

Cada vez parece más evidente que el hundimiento del sector de la construcción supuso un daño doble: por una parte, se perdió un sector que generaba un volumen gigantesco de empleo directo e indirecto, y por otro lado, se hundió uno de los sectores más difíciles de deslocalizar. Con los problemas de la construcción, por tanto, nuestra economía no sólo era más pobre, sino también más vulnerable.

Pero de nada sirve llorar. Nadie va a pagar dos euros por una lata que puede comprar a cuarenta céntimos. Ni siquiera nosotros lo hacemos. ¿Cual es la salida que nos queda? ¿Bajarnos los salarios para competir en precios, como China, o Bangladesh?, ¿o subir la calidad para competir en marca, como hace Alemania, con su Made in Germany, a la que no parece afectarle el precio?

Nuestro nicho natural debería ser la innovación, pero nuestro sistema educativo, basado en que todos somos guays y nadie es tonto, parece conducirnos a un escenario bastante sombrío, en el término medio, donde los hay que trabajan más barato que nosotros y los hay que trabajan mejor.

¿Cual es nuestra esperanza? Que la globalización termine. Que el mundo se haga cada día más grande y el transporte suponga, cada día, una parte mayor del precio final de un producto.

Ya veis qué curioso: quizás la subida del precio del petróleo sea nuestra única salvación. No hay problema que no se pueda convertir en oportunidad.

Cosas del mundo actual…

Buscador de viviendas malas

A ver si el banco malo va a ser el Banco de España

¿Cuánto hace que llevamos oyendo hablar del Banco Malo? ¿Y cuánto tiempo lleva efectivamente funcionando? ¿Y no es sorprendente que en este tiempo a nadie se la haya ocurrido todavía lanzar un buscador online para sacar al mercado los activos tóxicos o inmuebles malos, por llamarlos de alguna manera? Pues parece que no, que hasta ahora no se ha podido hacer, ¡qué país!

En cualquier caso, bien está lo que bien acaba, o casi, y lo cierto es que en las próximas semanas se lanzará al mundo online un buscador con toda la base de datos de los activos acumulados por el banco malo o SAREB, de manera que las personas que estén interesadas podrán acceder a toda la información de interés a golpe de un solo click.

Pero no te relamas todavía, porque de momento las viviendas seguirán a buen recaudo ya que la intención de los dirigentes del Banco Malo es sacar primero a la venta o al alquiler los activos no residenciales, es decir, las oficinas, los hoteles, las naves, los locales, etc., porque, evidentemente, son los que más valor tienen y los que, por tanto, más lastran las cuentas.

No hay una fecha aproximada pero no se calcula que antes de finales de este año 2014 podamos tener acceso a la oferta de inmuebles en posesión de la nueva entidad financiera creada a modo de cajón de sastre, con el único objetivo de limpiar las cuentas y balances del resto de entidades financieras y así fingir todos que en España todo va bien.

Sin embargo, los expertos no se muestran especialmente optimistas ante la eficacia de este buscador, ya que aunque pueda haber cierta demanda ante este tipo de inmuebles no parece que esta demanda pueda ser efectiva, a juzgar por la ausencia de financiación que sigue padeciendo la sociedad española a todos los niveles, por muchas motos que nos vendan.

Al menos, eso sí, es un paso adelante que debemos apreciar a la vez que apremiar para que la próxima vez no se demoren tanto decisiones de este tipo ya que con ello lo único que se consigue es dilatar todo en el tiempo.

La hipoteca y la sospecha

Población mundial, en miles de millones de personas

Hoy voy a hablar del tema hipotecario en un tono completamente distinto al habitual, y lo aviso para que los lectores habituales no crean que alguien me ha suplantado o me ha abducido algún sustituto.

Amigos, aquí está pasando algo raro. Los tipos de interés han bajado a extremos inimaginables en el mundo entero, y la inflación, por su parte, no se dispara. De hecho, ni se despeina. ¿Y eso por qué? Porque esta crisis se basa en dos problemas que no han recibido ni atisbo de solución y, por tanto, su origen permanece intacto.

—Por un lado tenemos la fabulosa deuda pública de nuestro país, de todas las naciones desarrolladas de nuestro entorno y de los países que hemos considerado referencia en los últimos años. ¿Cómo es posible que yodos estemos, a al vez, endeudados hasta las trancas? La respuesta es bastante fácil: porque tenemos un nivel de gasto que no tiene nada que ver con el nivel de ingresos de los Gobiernos. La explicación para esto puede ser técnica o política, meterse en semejante berenjenal puede llevarnos a una discusión absurda, pero lo resumiré diciendo que puede ser que el dinero se haya refugiado donde no paga impuestos (paraísos fiscales), o que los Gobiernos son incapaces de recaudar más impuestos sin perjudicar a su vez al empleo, sobre todo en un mundo de precios únicos. ¿Y que´es eso de losa precios únicos? Un día de estos lo cuento…

—En segundo lugar, tenemos el problema energético y poblacional. Mientras el sistema económico capitalista se base en el crecimiento, tendremos que asumir que su base teórica es falaz, ya que el crecimiento no puede ser ilimitado en un entorno limitado. Crece la población, crece el consumo de recursos y crece el consumo energético. Con esto comienza la escasez y de ahí el encarecimiento, pero un encarecimiento que no es temporal, sino estructural.

¿Y dónde está mi sospecha? Mi sospecha reside en que todo el dinero que se está inyectando en los mercados a través de los bajísimos tipos de interés está sirviendo para cubrir agujeros pasados, pero no para reactivar la economía real. Los agujeros pasados son aún mucho, muchísimo más gordos de lo que nos dijeron.

La prima de riesgo española, por ejemplo, mejora por esta abundancia de liquidez, no por una mejoría de nuestras finanzas. Lo que va a costar mucho tiempo será ver fluir el crédito de nuevo a empresas y particulares. Y sin ese crédito no hay ni consumo, ni hipotecas, ni recuperación que dure más allá de un par de trimestres.

Lo que dura la euforia del que ya está hato de crisis y quiere creer que ha terminado, vaya…

Toda insistencia es poca...

Aquí no compra un piso ni el Tato, y sé que me repito

A la rica vivienda, oiga!!!

Cualquier día de estos volveremos a ver a De Guindos en una televisión amiga vendiéndonos la moto de que la recuperación está en ciernes, de que no tenemos nada de lo que preocuparnos y de que en breve España comenzará a crear empleo, pero visto lo visto, y a juzgar por los datos que nos llevamos a la boca un día sí y otro también, me da la impresión de que toda esa palabrería de grandes cifras no son más que paparruchas.

Porque la clave para la ciudadanía no está en las grandes cuentas, en la macroeconomía que se luce en los manuales de economía, nada de eso, los ciudadanos necesitamos la economía del día a día para subsistir y es en ella en la que encontramos que, bien lejos de estar iniciando una recuperación, estamos inmersos en la mayor de las depresiones.

Y el ejemplo más claro con el que nos podemos encontrar es el de compra-venta de viviendas. Es evidente que si la economía estuviera yendo bien, si los ciudadanos tuviéramos confianza en el futuro y seguridad en nuestro puesto de trabajo, nos enfrentaríamos al futuro con seguridad, viviríamos en un mundo de certezas que nos permitiría comprar una vivienda, y más con las rebajas con las que nos estamos encontrando en este comienzo de año.

Pero nada de eso. El Instituto Nacional de Estadística (INE) acaba de publicar los datos relativos a noviembre (siempre a la última) y en ellos comprobamos que durante el undécimo mes del año pasado solo se cerraron un total de 21.847 operaciones, lo que supone una caída del 15,9% con respecto al año anterior, aunque es cierto que ese porcentaje está inflado por el fin de la desgravación por vivienda. Sí que se puede comparar claramente con los datos del mes anterior, y ahí observamos que con respecto a octubre de 2013, noviembre supuso una caída del 4,12%, y en el acumulado anual nos encontramos con un descenso del 2,1%.

¿Qué significan todos estos datos?

Pues blanco y en botella, que por mucho que nos vendan la moto aquí no compra un piso ni el Tato y que todos estamos aferrándonos a nuestro puesto de trabajo como si nos fuera la vida en ello, como para ni tan siquiera empezar a plantearnos el comprar una vivienda en un futuro próximo.

Mitad de enero de 2.014: Euribor al 0,557%

Euribor Los datos de los días que llevamos del mes de enero situan de momento la media del euribor en 0,557%. Veremos al final de enero que valor alcanza el euribor, pero ya podemos ir haciendo cábalas de su tendencia.

Si esta tendencia alcista sigue hasta el final de mes el euribor sumaría así su segundo mes consecutivo de subida.

El año pasado cerró con un valor de 0,575% en enero, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,018 puntos menos

Revisión de la hipoteca:Si el euribor terminara con este valor de 0,557, y tuvieramos un préstamo hipotecario por un importe medio de 150.000 euros, un diferencial del 2% y un plazo de amortización de 25 años, que hasta ahora soportaba una cuota mensual de 679 euros, que al revisarse con el euríbor conocido hoy obtendrá una reducción de casi 1 euros al mes, lo que supone 12 al año.

Los precios vuelven a subir en diciembre

Euribor La subida mensual del IPC ha situado en diciembre su tasa anual en el 0,3%, por encima de la del mes de noviembre, según los datos registrados por el INE (Instituto Nacional de Estadística).

Ocio y cultura, la subida más notable

El alza mensual de diciembre se ha debido sobre todo, a la subida en el grupo de Ocio y cultura en un 1,3% y al grupo de Alimentos y bebidas no alcohólicas, que registró un alza mensual del 0,5%.

Por rúbricas, destacan las subidas mensuales de Legumbres y hortalizas frescas (16,3%), Carne de ovino (1,5%), Publicaciones (1,2%), Turismo y hostelería (0,8%), Crustáceos, moluscos y preparados de pescado (0,8%) y Frutas en conserva y frutos secos (0,7%).

En términos interanuales, los productos que más incrementaron los precios corresponden a Tabaco (7,3%), Frutas en conserva y frutos secos (5,5%), Leche (5,5%), Crustáceos, moluscos y preparados de pescado (3,9%), Transporte público urbano (3,7%) y Patatas y sus preparados (3,3%).

Pero baja Vestido y calzado

Por otro lado, protagonizan los descensos mensuales Vestido (-2,2%), Calzado y sus reparaciones (-0,9%), Equipos y soportes audiovisuales, fotográficos e informáticos (-0,6%), Bebidas alcohólicas (-0,6%), Hoteles y otros alojamientos (-0,6%) y Servicios recreativos, deportivos y culturales (-0,4%).

Por rúbricas, los descensos mensuales más pronunciados de precios correspondieron a Frutas frescas (-4,4%), Prendas de vestir de mujer (-2,5%), Prendas de vestir de hombre (-2,3%), Complementos y reparaciones de prendas de vestir (-2,1%), Calzado de niño (-1,1%) y Calzado de mujer (-0,9%).

Anualmente el abaratamiento lo encabeza Comunicaciones (-6,6%), Carne de ovino (-6,3%), Objetos recreativos (-4,3%), Huevos (-3,6%), Azúcar (-3,4%) y Textiles y accesorios para el hogar (-1,6%).

Por comunidades autónomas, once de ellas elevaron sus precios en diciembre respecto a noviembre. A la cabeza de esta lista estaría Ceuta (0,3%), Melilla (0,2%), Islas Baleares (0,2%) y Navarra (0,2%).

El IPC en las comunidades autónomas quedaría asi:

Autonomía	Variación mensual	Variación anual
Ceuta	0,3%	-0,1%
Melilla	0,2%	-0,4%
Islas Baleares	0,2%	0,5%
Navarra	0,2%	0%
Cataluña	0,2%	0,2%
La Rioja	0,1%	0,1%
Murcia	0,1%	0,4%
Madrid	0,1%	0,2%
Com. Valenciana	0,1%	0,2%
Castilla La Mancha	0,1%	0,2%
Castilla y León	0,1%	0,5%
Aragón	0%	0,2%
Canarias	0%	-0,4%
Cantabria	0%	0,6%
Galicia	0%	0,5%
Extremadura	0%	0%
Andalucía	0%	0,3%
Euskadi	-0,1%	0,6%
Asturias	-0,1%	0,2%

Por su parte la inflación subyacente, que no incluye los precios de los productos energéticos ni de los alimentos elaborados, elevó anualmente hasta situarse en 0,2%.

Pulsa en Evolución del IPC para ver todo el historial del IPC

Los pisos no van a subir en 2014. Razones (IV). Batacazo demográfico

Lo que dejaron a medias...

Cuando hablo de batacazo demográfico soy plenamente consciente de que se trata de un concepto que puede estar muy claro en unos sitios y no tan claro en otros. Siempre habrá más demanda de vivienda en el Paseo de la Castellana que en mis queridas tierras cepedanas o del Bierzo, pero lo cierto es que el c0ncepto demográfico, en conjunto, afecta y mucho a las expectativas que se puedan crear sobre el precio de la vivienda.

La primera pregunta que cabe hacerse es qué pasa con las viviendas que ocupaban los que se dedicaban a la construcción de viviendas. Parece una broma, pero es un hecho que los muchos cientos de miles de obreros, a menudo foráneos, que posibilitaron el boom de la construcción hace una década, vivían en alguna parte. A medida que el sector de la construcción se fue debilitando, no sólo quedaron vacíos los pisos recién construidos, sino también los pisos que ocupaban los albañiles que se tuvieron que marchar. El efecto vacío fue, por tanto, doble. Y no se aplica sólo a la construcción.

Esto, que podría parecer una anécdota, se convierte en un síntoma de algo mucho más grave cuando se echa un vistazo a los datos para ver que que desde 2012 se observa y cito el informa de Catalunya Caixa “un notable colapso en la creación de nuevas familias, con una media escasa de 59.800 hogares anuales entre 2012 y 2017, y con una marcada tendencia decreciente“

Esto viene a significa que nuestro aumento de población ( España ha pasado de tener 41 millones de habitantes del año 2002 a más de 46,5 millones en 2013) no se ha convertido en una creación de nuevos hogares, que es lo que realmente necesita el mercado inmobiliario.

¿Razones? Muchas: Brusco descenso de la natalidad, retorno de inmigrantes a sus países de origen, emigración de españoles, o simplemente jóvenes que siguen con sus padres, han regresado con ellos, o viven en pisos compartidos sin emanciparse ni residir en una vivienda independiente.

Con esta debilidad latente de la demanda, y lo que he explicado en capítulos anteriores, es muy difícil que la demanda supere a la oferta empujando hacia arriba los precios en este año que comenzamos. Quizás todo lo contrario.

Y en algunas ciudades del interior, tremendamente dependientes de los flujos migratorios del medio rural, la subida no se producirá ni a medio ni a largo plazo. Mi pronóstico es que no subirán nunca, pero tampoco quiero pasarme.

¿Giro de 180 grados en los diferenciales?

La nueva milonga de la banca

Bankinter fue la entidad que inició las hostilidades a finales del año pasado lanzando su hipoteca con un diferencial del 1,95%, y parece que la cosa ha cuajado porque otras entidades están queriendo entrar en la refriega con el objetivo de captar a los pocos aventureros que se atreven a embarcarse en nuevas hipotecas.

De hecho, algunos analistas empiezan ya a hablar de que en este 2014 los diferenciales podrían empezar a bajar y colocarse en valores mucho más competitivos, algo que choca frontalmente con la realidad que nos encontramos en la mayoría de las hipotecas que siguen ofreciendo las entidades.

Sí es cierto que pudieran aparecer determinados productos hipotecarios con un diferencial bajo, tratando de captar la atención de los clientes, pero lo cierto es que al final el poder acceder a este tipo de productos será muy complicado por los requisitos excesivamente rigurosos que se necesitarán.

Por ejemplo, y sin irnos más lejos, la hipoteca Sin Más de Bankinter, con un diferencial al 1,95%, exige un elevado grado de vinculación a la vez que unos ingresos que superen los 3.000 euros mensuales, una cantidad de la que hoy en día pocas familias pueden presumir, habida cuenta de la caída generalizada de los salarios.

En definitiva, todo apunta a que se trata más de un ejercicio de marketing que de realidad efectiva, de esa que un ciudadano se encuentra cuando acude a su entidad financiera a solicitar una hipoteca.

Porque lo único cierto hasta ahora, y los hechos no lo están contradiciendo, es que sigue siendo muy difícil, casi imposible, lograr la concesión de una hipoteca y cuando se consigue ésta es a unos diferenciales muy elevados, a no ser, claro está que se apueste por una de la viviendas de los bancos.

Así que no hay que dejarse engañar por la publicidad revestida de estructura y formato de noticia, porque no deja de ser más que publicidad con el objetivo de que los consumidores entren en una entidad determinada, y una vez allí conseguir que se apueste por un producto que interese más a la entidad. Es la misma estrategia que utilizan las grandes superficies de alimentación, tres o cuatro productos a un precio muy competitivo, para que luego el cliente acabe comprando otras cosas. ¡Está todo ya inventado!

Los pisos no van a subir en 2014. Razones (III). Desesperación por vender

Gente esperando a que baje un piso

Que no, que los pisos no suben. Que la jugada esa de compre hoy, y compre ahora, porque dentro de veinte minutos pagará el doble, sólo funciona con los billetes de algunas aerolíneas de bajo coste, y sólo si no borras las cookies o no vas a buscar a otro sitio, como el ordenador de una biblioteca.

Con la vivienda, es mejor no caer en ese canto de sirena, porque los precios no van a subir en 2014 y, nos cuenten lo que nos cuente, no estamos ahora ante la gran y única oportunidad de nuestra vida. Si somos caprichosos y queremos un piso determinado, pase. Si lo que queremos es un sitio para vivir, mejor esperar un poco porque de momento, no suben los inmuebles.

¿Y cómo podría ser de otro modo con los descuentos que plica el Sareb, nuestro bienamado banco maloso?

El descuento en el valor de los activos inmobiliarios que han sido transferidos a la Sareb llega a nada menos que el 54,3% en vivienda y el 63% en obra comenzada. Esto provocará que en los próximos trimestres salgan al mercado viviendas con unos precios reducidos, y que además hay que vender cuanto antes, porque la cosa apremia.

A esto, hay que añadirle la profecía autocumplida que se genera en la calle viendo la preocupación de los que tienen necesidad de vender y no venden: las compras de vivienda se aplazan por la expectativa deflacionista, con una componente añadida que es la muerte del mito. Parece una broma, pero el hecho de que se haya demostrado falsa la frase “los pisos no bajan nunca”, inclina también los precios a la baja por la defección, y desafección, de todos los seguidores de esta frase, casi mantra religioso.

Por tanto, añadimos una razón más para no prever subidas en 2014: expectativas bajistas combinadas con desánimo por parte de los vendedores.

¿Y las hipotecas? Bien, gracias. Durmiendo las dejé.

Cálculo de Hipoteca

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