Cuidado con lo que pedimos, no vaya a ser...
El título parece un sueño, ¿verdad? Pues no lo es: es perfectamente posible, y pensadlo dos veces antes de desearlo, proque a veces, para castigarmnos, van y nos conceden lo que pedíamos. ¿Habéis leído un relato que se llama “la zarpa del mono”? Pues eso.
La cuestión pasa, como os podéis imaginar, por un acuerdo o contrato ante notario entre el comprador y el vendedor de la vivienda. En EEUU se denomina “land contract” a este tipo de acuerdo, y hace posible que el comprador empiece a vivir inmediatamente en el inmueble adquirido, como si se tratase de un alquiler con derecho a compra, pero con la peculiaridad de que entrega una cantidad anticipada, o entrada, y de que las cuotas son superiores a las que se pagarían en un alquiler normal. Si pasado el plazo establecido el comprador ha abonado las cantidades fijadas, o paga lo que falta, se queda con la casa. De lo contrario, el vendedor puede resolver el contrato y quedarse con la vivienda y con todas las cantidades aportadas hasta ese momento.
O sea, algo muy parecido a un leasing, o como dije antes, a un alquiler con opción de compra. Las peculiaridades son menores y el impacto fiscal, aunque difícil de desentrañar, no resulta del todo decisivo.
Pero no creáis que se trata de una novedad. Este tipo de contratos fue muy popular en los años ochenta, cuando los tipos de interés alcanzaron el 18 % en EEUU y el 16,9 % en Europa , y vuelve a estar de moda porque los bancos no sueltan un duro. Es en estos momentos cuando, ante la falta de financiación, se tratan de cubrir las necesidades de ambas partes: el vendedor necesita convertir su propiedad enn liquidez y el comprador necesita la vivienda, así que tran de ponerse de acuerdo. Lo más racional, vaya.
Y ahora, como ya pregunté una vez hace tiempo, poneos en el lugar del que vende la casa, y decidme, pro favor, si vosotros aceptaríais el invento.
¿Qué os parece?, ¿es seguro?, ¿es lanzarse a la ventura?
Para mí, tiene algo de tremendo, y para ambas partes. Como una ordalía, vaya…
Panico me daria estar en cualquiera de las dos partes. El comprador queda atado a la vivienda hasta que termine de pagarla pero sin poder disponer de ella más que para usufructo. No puede venderla, porque aun no es suya a no ser que se haga via doble operacion por un nuevo comprador dispiesto a ocupar su lugar. Casi peor que estar atado al banco.
Para el vendedor el panorama no es mucho mejor pues la vivienda ya no es suya mientras el comprador siga pagando, pero de golpe puede encontarse que el comprador no la quiera y ala, a quedarsela. Un inversion podria especular a lo bestia comprando viviendas en esta modalidad y quedarse solo aquellas que se revaloricen fuertemente y soltando las que pasen a no tener un roi minino despues de varios meses, años o caidas del mercado, dejándole parte de la pérdida al vendedor (no os suena – aqui se esta intentando eso mismo, dejar parte de las consecuencias de una mala inversion en el vendedora, le llamamos: dacion en pago)
Vamos que los dos participantes en la operación están secuestrados mutuamente. En estos tiempos la flexibilidad y libertad de poder operar con lo que compras o vendes es fundamental.
Como dice Dabeman, da un poco de pavor por ambas partes.
La del comprador porque no es tuyo hasta que no pagas el completo, con lo cual no dispones de ella durante… ¿20 años?. Y el vendedor, tal y como está, por ejemplo, el tema del arrendamiento, para echar al inquilino que no cumple, no quiero imaginar, si el comprador no paga, cuanto tardarían en echarle…
Me sumo a ambos. Por eso puse lo que puse 🙂
Para eso esta la formula del contrato con alquiler con opcion a compra pero con ejecucion de compra el tercer año y sino se cumple pasa a ser un mero arrendado, que encima pierde la señal que dio al principio, para qeu se ejecute la compra se suele poner un precio de alquiler mas alto del normal y parte del porcentaje de pago va destinado a la compra, este porcentaje va bajando para que no haya aprovechamiento por parte del arrendado con el fin de que ejecute la compra el tercer año, y todo esto previo a una señal importante dada antes de entrar en la vivienda.
Yo me planteo una hipoteca de verdad. No un arrendamiento con opción de compra. Por un lado vendo la vivienda y a la vez, no recibo el dinero, sino que yo mismo se lo presto al comprador con garantía hipotecaria. Es decir no hay trasferencia dineraria en ese momento. Es como una venta a plazos, pero con garantía hipotecaria. El pago será con las cuotas de la hipoteca. Me intrigan las consecuencia fiscales. Y me preocupa olvidar algo importante.