Mitad de marzo de 2.015: Euribor al 0,221%

Euribor Los datos de los días que llevamos del mes de marzo situan de momento la media del euribor en 0,221%. Veremos al final de marzo que valor alcanza el euribor, pero ya podemos ir haciendo cábalas de su tendencia.

Si esta tendencia bajista sigue hasta el final de mes el euribor sumaría así su enesimo mes consecutivo de bajada.

El año pasado cerró con un valor de 0,577% en marzo, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,356 puntos menos

¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el euribor asi? Una hipoteca por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 584 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi 20 euros al mes.

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El IPC sube un 0,2% en febrero

Euribor El IPC se situa en -1,1% después de que este mes de febrero los precios subieran un 0,2 respecto al mes anterior de enero.

Transporte, la subida más notable

El alza mensual de febrero se ha debido sobre todo, a la subida en el grupo de Transporte en un 2,2% y al grupo de Bebidas alcohólicas y tabaco, que registró un alza mensual del 0,7%.

Por rúbricas, destacan las subidas mensuales de Legumbres y hortalizas frescas (10,5%), Transporte personal (2,3%), Servicios para el hogar (1,1%), Aceites y grasas (1%), Tabaco (0,8%) y Turismo y hostelería (0,4%).

En términos interanuales, los productos que más incrementaron los precios corresponden a Legumbres y hortalizas frescas (11,6%), Carne de ovino (7,2%), Tabaco (2,3%), Servicios médicos y similares (2%), Frutas en conserva y frutos secos (1,6%) y Frutas frescas (1,6%).

Pero baja Vestido y calzado

Por otro lado, protagonizan los descensos mensuales Electricidad, gas y otros combustibles (-3,1%), Vestido (-1,7%), Calzado y sus reparaciones (-1,6%), Servicios de transporte (-1%), Equipos y soportes audiovisuales, fotográficos e informáticos (-0,3%) y Artículos textiles para el hogar (-0,2%).

Por rúbricas, los descensos mensuales más pronunciados de precios correspondieron a Pescado fresco y congelado (-3,4%), Calefacción, alumbrado y distribución de agua (-2,6%), Calzado de hombre (-2,3%), Complementos y reparaciones de prendas de vestir (-2%), Transporte público interurbano (-2%) y Prendas de vestir de niño y bebé (-1,9%).

Anualmente el abaratamiento lo encabeza Azúcar (-18,7%), Patatas y sus preparados (-12,2%), Transporte personal (-5,4%), Comunicaciones (-4,7%), Objetos recreativos (-4,4%) y Calefacción, alumbrado y distribución de agua (-3,8%).

Por comunidades autónomas, quince de ellas elevaron sus precios en febrero respecto a enero. A la cabeza de esta lista estaría Andalucía (0,3%), La Rioja (0,3%), Murcia (0,3%) y Madrid (0,3%).

El IPC en las comunidades autónomas quedaría asi:

Autonomía Variación mensual Variación anual
Andalucía 0,3% -1,1%
La Rioja 0,3% -0,9%
Murcia 0,3% -1,2%
Madrid 0,3% -0,9%
Com. Valenciana 0,3% -1%
Navarra 0,2% -1,2%
Asturias 0,2% -1,2%
Euskadi 0,2% -0,8%
Extremadura 0,2% -1,3%
Aragón 0,2% -1,4%
Cataluña 0,2% -0,8%
Castilla La Mancha 0,2% -1,6%
Galicia 0,1% -1,2%
Castilla y León 0,1% -1,6%
Islas Baleares 0,1% -0,9%
Cantabria -0,1% -1,5%
Canarias -0,1% -1,5%
Ceuta -0,3% -1,1%
Melilla -0,5% -1%

Por su parte la inflación subyacente, que no incluye los precios de los productos energéticos ni de los alimentos elaborados, elevó anualmente hasta situarse en 0,2%.

Pulsa en Evolución del IPC para ver todo el historial del IPC

¿Pero de quién son las hipotecas?

El laberinto se complica

El laberinto se complica

Todos lo sabemos: hace años que dejamos de ver las cosas claras y meta uno las narices donde las mete, al final sólo hay embrollos, líos, y platos de espagueti de leyes, costumbres, informes y documentos.

El mundo de la hipoteca no es una excepción, por supuesto, y aunque se está hablando de ello en voz muy baja, por aquello de no hacer saltar la liebre y que se arme la marimorena, lo cierto es que no está muy claro de quién son las hipotecas, de quién los avales, y quién tiene capacidad jurídica para reclamar un impago.

Ya lo comentamos por encima un día, y hoy vamos a ver el caso de los avalistas.

Un paisano cualquiera recibe un dinero para comprar una vivienda y firma la correspondiente hipoteca. Aunque el banco titulice esa hipotecas (la convierta en bonos, pro ejemplo) y venda esos títulos, parece que el banco puede seguir reclamando el pago de las cuotas aún a pesar de no ser ya el propietario último de la deuda. Esto es así, o dicen que es así, porque al titulizar la hipoteca y venderla el banco se comprometió a seguir cumpliendo su papel de mediador entre quien firmó el contrato y los poseedores últimos de las deuda, que ahora son los bonistas. ¿Es esto lógico? Nadie lo tiene claro.

Está claro, sí, que el hipotecado mantiene la deuda, pero no tanto quién tiene derecho u obligación de reclamársela.

¿Y con los avalistas? Con los avalistas pasa aún algo más grave. Si el avalista sostiene la deuda y la deuda ha sido transmitida a terceros, ¿quién puede ejecutar el aval? ¿El titular original de la deuda, que era el banco,  o el nuevo titular que es el bonista? Porque resulta que al vender el banco la deuda, pero no el aval, vendió una deuda sin aval, por lo que esa deuda deja ahora de estar respaldada y es una deuda con riesgo.

¿Aparece en los contratos la titulización de las hipotecas? Sí, aunque de manera dudosa. ¿pero se han titulizado alguna vez los avales? Nunca, que se sepa. Entonces, al no existir titulización de avales, los avales no se han transmitidos a los bonistas, con lo que los avalistas podrían ahora negarse a responder ante terceros.

Añadidle a eso que cuando las hipotecas se convierten en bonos se convierten por paquetes, pero no nominalmente, con lo que nadie sabe si su bono contiene hipotecas de Juan, de Manolo o de Chindasvinto: sólo su importe.

¿A que es un embrollo curioso?

 

La hipoteca y la vivienda social

En esta época se construían bloques y barrios enteros de vivienda social, pero era otra cosa...

En esta época se construían bloques y barrios enteros de vivienda social, pero era otra cosa…

En el tema de la vivienda se mezcla muy frecuentemente lo económico y lo social y seguramente por eso las controversias son tan enconadas. Como toda acción o falta de ella genera un juego de incentivos, antes de tomar una medida hay que preguntarse qué incentivos se generarán con ella, quienes serán los beneficiarios y quienes los damnificados. Sólo así es posible un análisis serio.

Ese, me temo, es el camino que ha llevado la negativa del ministerio de economía a aceptar la solicitud de la defensora del pueblo de incluir viviendas del Sareb en el fondo de viviendas de uso social.

La cuestión, en principio, parecía simple: el Estado se había hecho con un importante parque de viviendas procedente de los rescates bancarios y la defensora del pueblo proponía que esas viviendas, o parte de ellas, entraran en la bolsa de viviendas susceptibles de ser asignadas para uso social.

La respuesta nos e hizo esperar, y por partida doble:

El ministerio de economía Dijo que Sareb “no está configurada como un instrumento de política social de vivienda, sino de política financiera” y el  ministerio de fomento contestó que “no le corresponde instar a la Sareb para que actúe en un determinado sentido, y que apoya plenamente el criterio de economía”

O sea, y resumiendo: que no estamos aquí para hacer favores, sino para convertir en dinero esas viviendas.

¿Es un tema económico? Seguramente, pero no sólo eso. Porque, ¿qué pensarían los demás inquilinos del inmueble, que siguen pagando su hipoteca, si uno, dos o tres vecinos del mismo bloque, recibieran gratis su casa o en unas condiciones mucho más ventajosas que las suyas? ¿qué clase de conflicto social se desataría si en un mismo inmueble hubiese gente que paga y gente que no?

La vivienda social es posible y necesaria, pero de manera homogénea, en lugares concreto o edificios determinados, donde no salte tan vulgarmente a la vista la diferencia entre unos vecinos y otros. Cualquier intento de obrar de otro modo resulta siempre en conflictos, enfrentamientos, y gente buscando puertas traseras para beneficiarse de lo mismo que otros están ya recibiendo.

No me cabe duda de que la vivienda social es necesaria, pero si no se ofrece de manera extremadamente cuidadosa, puede ser un impulso a la economía sumergida de proporciones difícilmente asumibles.

Cuando la gente tiene incentivos para dejar de pagar su hipoteca en vez de tenerlos para pagarla, mal asunto…

El euribor bajó en febrero hasta el 0,255%

Euribor El euribor de febrero baja hasta 0,255%. Este dato lo confirmará el Banco de España en los próximos días, pero ya podemos realizar los cálculos para las próximas revisiones de las hipotecas a los que nos toque en febrero.

De esta forma, el Euríbor sigue confirmando su tendencia bajista con este decimo mes consecutivo de bajada de su valor.

El euribor ha bajado respecto al mes pasado en 0,043 puntos, y el cambio respecto al mismo mes del año anterior ha sido de 0,294 puntos menos

¿Cómo afecta a la Hipoteca el Euribor de febrero? Esto se traduce en un abaratamiento en la cuota mensual de las hipotecas que les toque revisarse en febrero respecto a la de hace un año:

Ejemplo 1: El títular de una hipoteca de 180.000 euros a 25 años que revise su préstamo anualmente, comprobará que su cuota de hipoteca mensual disminuye en 26 Euros, o lo que es lo mismo, 312 euros menos al año.

Ejemplo 2: Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, comprobará en la revisión que su cuota baja en 30 Euros, o lo que es lo mismo, 360 euros menos al año.

¿Cuál será mi nueva cuota mensual de la hipoteca? Te ofrecemos un simulador para calcular la nueva cuota con el nuevo valor del euribor:

Simulador Revisión de la Hipoteca

La palabra que marcará la evolución de la vivienda: localización

Por aquí hay vivienda de sobra y muy barata.

Por aquí hay vivienda de sobra y muy barata.

En un negocio, y casi me atrevería decir que en la vida toda, la variable geográfica es determinante y constituye la decisión más importante que debe tomar cualquier gestor o cualquier persona. Y en el tema de la vivienda y la hipoteca no podía ser de otra manera.

Cuando leemos datos sobre la evolución de los precios y la vivienda, e incluso cuando hablamos de la necesidad de que todo el mundo tenga derecho a un techo bajo el que cobijarse, al final nos estrellamos siempre con lo mismo: localización.

Los datos que se nos ofrecen suelen ser medias de distintos tipos de pisos, de distintos tamaños y de distintas localizaciones, pero nunca se nos habla ni de varianzas ni de desviaciones típicas, que creo que es donde están realmente los riesgos y también las oportunidades.

En los próximos años, puede que en España se recuperen los precios de la vivienda en algunos lugares mientras que en otros siguen cayendo. La distinta distribución de valores y expectativas y la muy dispar percepción frente al futuro de unas zonas y otras es lo que marca la diferencia.

En las grandes ciudades, especialmente aquellas con más demanda, es muy posible que los precios dejen de caer o incluso que se recuperen en breve, pero en las ciudades envejecidas, en aquellas en que cada anciano que fallece se convierte en una vivienda puesta a la venta por los herederos (que viven en otro lado)( la vivienda no sólo no puede  recuperarse a corto plazo sino que es muy posible que no se recupere nunca, porque el ritmo de pérdida de población es muy superior al ritmo de amortización del ladrillo.

Por eso, a la hora de meterse en una hipoteca, no sólo importan las condiciones del préstamo y la valoración de la casa, sino también la evolución de la zona en que se encuentra, la edad de su población, las oportunidades que ofrezca a los jóvebes y, en general, las expectativas a medio plazo. Treinta años es mucho tiempo.

En España, en conclusión, no faltan viviendas, ni tampoco viviendas asequibles. Lo que faltan son viviendas  en los lugares donde a  la gente le gustaría vivir y sobran muchas, muchísimas casas en los lugares que la gente considera más duros o menos deseables. Por eso se pueden seguir comprando magníficas construcciones por cuatro duros en algunos pueblos del interior y por eso sigue costando miles de euros el metro cuadrado en los centros de las capitales.

Y habría que ver lo que dicen los que piden viviendas sociales para todos si se las ofrecieran en los montes de Riaño.

Habría que verlo..

Los precios vuelven a bajar en enero

Euribor La bajada mensual del IPC ha situado en enero su tasa anual en el -1,3%, tres décimas por debajo de la del mes de diciembre, según los datos registrados por el INE (Instituto Nacional de Estadística).

Vestido y calzado, lo que más baja.

El abaratamiento mensual de enero se ha debido sobre todo, a la bajada en el grupo de Vestido y calzado en un 15,2% y al grupo de Transporte, que registró un abaratamiento mensual del 2,7%.

Por rúbricas, los descensos mensuales más pronunciados de precios correspondieron a Prendas de vestir de mujer (-17,5%), Prendas de vestir de hombre (-17,4%), Complementos y reparaciones de prendas de vestir (-13,9%), Prendas de vestir de niño y bebé (-13,3%), Calzado de mujer (-10,7%) y Calzado de niño (-9,9%).

En términos interanuales, los productos que más se abarataron fueron Azúcar (-18,5%), Patatas y sus preparados (-12%), Transporte personal (-7,6%), Comunicaciones (-4,7%), Objetos recreativos (-4,6%) y Huevos (-3,4%).

Suben los precios de Otros bienes y servicios

En el lado de los ascensos mensuales destaca Otros servicios (3,2%), Seguros (1,5%), Servicios de transporte (0,8%), Tabaco (0,6%), Electricidad, gas y otros combustibles (0,6%) y Bebidas no alcohólicas (0,5%).

Por rúbricas, destacan las subidas mensuales de Legumbres y hortalizas frescas (3%), Servicios médicos y similares (1,9%), Transporte público interurbano (1,6%), Patatas y sus preparados (1,5%), Aceites y grasas (1,4%) y Pescado fresco y congelado (1,2%).

Los ascensos anuales más significativos se registraron en los precios de Carne de ovino (5,4%), Transporte público interurbano (4,1%), Servicios médicos y similares (3,1%), Frutas en conserva y frutos secos (2,7%), Servicios para el hogar (1,6%) y Tabaco (1,5%).

Por comunidades autónomas, diecinueve de ellas bajaron sus precios en enero respecto a diciembre. A la cabeza de este descenso estaría La Rioja (-2,3%), Melilla (-2,1%), Castilla y León (-2,1%) y Ceuta (-2,1%).

El IPC en las comunidades autónomas quedaría asi:

Autonomía Variación mensual Variación anual
Islas Baleares -1,2% -1,1%
Madrid -1,3% -1,3%
Canarias -1,4% -1,4%
Cataluña -1,4% -0,9%
Com. Valenciana -1,5% -1,4%
Andalucía -1,7% -1,4%
Euskadi -1,7% -1%
Extremadura -1,8% -1,5%
Aragón -1,8% -1,6%
Murcia -1,9% -1,6%
Galicia -1,9% -1,4%
Castilla La Mancha -1,9% -2%
Cantabria -1,9% -1,7%
Asturias -1,9% -1,5%
Navarra -2% -1,4%
Ceuta -2,1% -0,8%
Castilla y León -2,1% -1,8%
Melilla -2,1% -0,7%
La Rioja -2,3% -1,2%

Por su parte la inflación subyacente, que no incluye los precios de los productos energéticos ni de los alimentos elaborados, elevó anualmente hasta situarse en 0,2%.

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La hipoteca y el alquiler vistos desde el lado del casero

Plantación de lentejas

Plantación de lentejas

En este blog hemos discutido unas cuantas veces si es mejor meterse en una hipoteca o alquilar la vivienda habitual.

Cada cual tiene su propia opinión, por supuesto, pero la solución objetiva depende enormemente del etilo de vida que se pretenda llevar, de si el puesto de trabajo al que se acude es fijo o no y de las expectativas que se tengan de permanecer mucho tiempo o poco en la misma ciudad.

Las generaciones anteriores, como todos sabemos de un modo u otro, consideraban la hipoteca un magnífico depósito de valor por aquello de que las casas nunca bajan y porque entendían que lo pagado por el alquiler dejaba al menos un patrimonio para los años de la vejez, mientras que la mentalidad actual, más dada a cambios de aires (ya sea trabajo o pareja) ven con recelo un contrato que te obliga a permanecer veinticinco o treinta años en el mismo lugar y con unas condiciones similares.

Pero, ¿qué sucede si tratamos de mirar este problema desde el otro lado? Sí, me refiero a ver el negocio del alquiler desde el punto de vista del casero. Echemos un ojo al asunto y quizás eso nos ayude a comprender por qué la vivienda sigue bajando (un 3,2% en 2014, según el último dato de los notarios)

Con la calculadora de hipotecas que nos ofrece esta misma web, comprobamos que una hipoteca a 25 años para un piso de diento cincuenta mil euros y un tipo de interés medio del cuatro por ciento para toda la vida del préstamo, supone una cuota mensual de setecientos noventa euros.

Resumo en números.

150.000 € de precio.

4% de interés.

25 años.

Cuota: 791,75 €

Bueno, pues teniendo en cuenta que el casero paga el IBI y paga las derramas de la comunidad, y absorbe la depreciación del inmueble, ¿cual os parece a vosotros que es el alquiler mínimo que tiene que cobrar para obtener una rentabilidad a su dinero mayor que la que le daría invertir en una plantación de lentejas en Senegal?

Añadid a esto que el riesgo lo absorbe él y que el riesgo tiene un precio (preguntad si no a las compañías de seguros) y calculemos cual debe ser esa cuota.

A mí me salen 675 € y rezando para que  la depreciación no sea mucha.

Un negocio que, claramente, no interesa.

 

Mitad de febrero de 2.015: Euribor al 0,262%

Euribor Estamos a mediados de febrero y el euribor se situa en 0,262% de media mensual contando todos los valores diarios hábiles del euribor que ha habido hasta ahora.

Si el euribor cerrara el mes así sería la decima bajada mensual consecutiva.

El año pasado cerró con un valor de 0,549% en febrero, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,287 puntos menos

¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el euribor asi? Una hipoteca por un importe medio de 150.000 euros, un diferencial del 2% y un plazo de amortización de 25 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 677 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi 21 euros al mes.

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El llanto de las hipotecas en divisas

Para que haya donde elegir

Para que haya donde elegir

A lo mejor es que hoy vengo un poco mosqueado, pero creo que ya va siendo hora de que abordemos el tremendo problema de la gente que hace cosas sin enterarse, ¿no creéis?

Muchas familias firmaron sus hipotecas en divisas, por aquello de que sus tipos de interés eran menores a los de aquí, y estaban muy contentas y ufanas con ello. Luego, a veces esas monedas se depreciaron, y las familias que habían firmado en francos suizos o yenes, estaban aún más contentas y ufanas con su decisión.

Pero ahora, de un tiempo a esta parte, es el euro el que se ha devaluado frente a otras monedas, con el consiguiente encarecimiento de esas otras divisas y la subida de las cuotas correspondientes. Y ahora, claro, llega el llanto, y llegan a veces las demandas contra los bancos, a los que se acusa de no haber informado convenientemente a sus clientes de los riesgos que esta operación comportaba.

Pero vamos a ver: los bancos no son santos, desde luego, pero , ¿de qué vamos con esa costumbre de que todo lo que sale mal es por falta de información?

Por supuesto que hubo muchos, muchísimos viejos ( y no tan viejos) a los que les metieron el dinero en las preferentes sin informarlos de casi nada, pero también hubo muchos que sólo escucharon que les pagaban el siete o el ocho por ciento, y mientras lo cobraron estaban estupendamente informados y estupendamente asesorados.

¿Y no pasó lo mismo con las emisiones filatélicas, los bosques y otras parecidas? igual. . Todo estaba bien hasta que llegaron las pérdidas.

Pues parece que ahora es el turno del lloro en las hipotecas. Que si  yo no sabía que las monedas fluctuaban, que si yo no sabía nada del mercado de divisas… La gente parece que sólo sabe algo cuando la cosa sale bien.

Después le dicen al juez que son tontos, y creen que con eso basta para recuperar su dinero.

Lo primero, creo yo, es que normalmente no son tontos en absoluto. Y lo segundo, que si lo son, por lo menos que no voten y no nos hagan depender a los demás de sus tonterías.

¿No es lo justo?

 

La frontera de la hipoteca

Bicefalia

Bicefalia

Ya lo hemos dicho muchas veces en este mismo espacio: el problema para la resurrección del mercado hipotecario no es que no exista liquidez, que de eso ha de sobra, sino la falta de demanda solvente. ¿Y qué es demanda solvente? es el comprador que tiene ingresos suficientes para garantizar que la hipoteca se podrá pagar o es muy probable que se pague, teniendo en cuanta que hablamos de un producto a muy largo plazo.

Ahí es donde está el problema.

La frontera, según los últimos análisis, parece haberse colocado por consenso en el entorno de los 2500 € mensuales. Quien pueda demostrar que gana más de esa cantidad tendrá acceso al mercado hipotecario, y quien no, se verá excluido. Las condiciones, eso sí, parece que mejorarán. Losa bancos, inundados de dinero, pelearán a la baja en los diferenciales y una vez más volverán a concederse hipotecas eternas, a treinta y cinco años. Al fin y al cabo, recordad que el BCE está prestándoles el dinero gratis, así que cualquier cosa que les garantice, más o menos, que lo van a recuperar, será buen negocio.

Con esto se espera que las hipotecas repunten este año, tanto en número de contratos firmados como en el monto de su saldo vivo total. Si esto sew confirma, será la primera subida de este tipo en los últimos siete años.

De todas maneras, para mí hay algo que no encaja: mientras por una parte se flexibilizan las relaciones laborales y se insiste desde múltiples instancias en la necesidad de acabar con la mentalidad de que el trabajo es  parea toda la vida, la banca sigue desconfiando del trabajo en precario. Cómo es posible que se exija al trabajador disponibilidad para cambiarse de ciudad y hasta de sector y al mismo tiempo se el exija absoluta estabilidad para conseguir una vivienda en propiedad?

¿Cómo es que desde el mundo financiero se pide con una boca una cosa y con la de al lado la contraria? Cosas de engendros bicéfalos, amigos.

 

0,298%, el nuevo valor del euribor de enero de 2.015

Euribor Los datos del euribor de enero situan su media en 0,298%. Este valor medio es el considerado valor mensual del euribor, y es este valor, el índice que se toma de referencia para la mayoría de hipotecas en España.

Ya es el noveno mes consecutivo en que el euribor baja.

Esto supone un descenso mensual de 0,031 puntos respecto al mes de diciembre. Respecto al mismo mes del año pasado la diferencia del valor del euribor es de 0,264 puntos menos

¿Cómo afecta a la Hipoteca el Euribor de enero? Esto se traduce en un abaratamiento en la cuota mensual de las hipotecas que les toque revisarse en enero respecto a la de hace un año:

Ejemplo 1: El títular de una hipoteca de 180.000 euros a 25 años que revise su préstamo anualmente, comprobará que su cuota de hipoteca mensual disminuye en 23 Euros, o lo que es lo mismo, 276 euros menos al año.

Ejemplo 2: Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, comprobará en la revisión que su cuota baja en 26 Euros, o lo que es lo mismo, 312 euros menos al año.

A quien le toque la revisión hipotecaria en enero puede utilizar nuestro simulador para calcular cuanto le bajará la cuota pulsando en el siguiente enlace:

Calcula revisión Hipoteca