El balancín de la crisis inmobiliaria sigue a la baja

A pesar de que muchos analistas se las prometían muy felices con respecto a los datos con los que nos podríamos encontrar en este año 2011, lo cierto es que la realidad ha echado por tierra cualquier pronóstico y nos ha dejado realmente preocupados ante la situación que nos avecina.

Tras tres años de crisis inmobiliaria, con la burbuja pinchada y repinchada, todos esperábamos que a partir de este año 2011 podríamos comenzar a atisbar ciertos visos de recuperación, pero nada más lejos de la realidad, porque la crisis financiera internacional y el tremendo colapso de la deuda soberana están provocando que el sector de la construcción siga estancado y sin que parezca que nada puede cambiar.

Esta misma semana el Banco de España ha publicado los datos del saldo vivo de crédito hipotecario sostenido por las entidades financieras españolas para el mes de octubre, y éstas reflejan una caída del 5,69% en tasa interanual, lo que hace prever a la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que el saldo vivo hipotecario pueda cerrar 2011 un 6% por debajo de 2010.

Pero lo que todavía es más preocupante es que se puede producir un descenso del 30% en el nuevo saldo hipotecario, es decir en el saldo neto de nuevas hipotecas concedidas, con respecto al año 2010. Si tenemos en cuenta que ya 2010 fue un año pésimo en este sentido, nos podemos dar cuenta del estado en el que se encuentra el sector.

La única buena noticia que parece haber recibido el sector de la construcción en nuestro país en los últimos años es la llegada al poder del Partido Popular, ya que durante toda la campaña electoral Rajoy y su equipo han venido anunciando a los cuatro vientos que su política económica pasa, principalmente, por conseguir recuperar al sector inmobiliario, por las sinergias que genera en el resto de sectores.

Por ello, todos apuestan por la recuperación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda, amén de otros incentivos fiscales por descubrir que apoyen tanto a constructores y promotores, como a los compradores para que se dinamice así la demanda.

Por tanto, 2012 podría ser el año del inicio de la recuperación del sector. Otra cosa es que a España, en su conjunto, le interese esta recuperación.

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Por Edmart Rusan el 27/Dic/2011 :: 2 Comentarios »

No es tan fácil encontrar una foto de dinero sentado, así que os tiene que valer igual Toro Sentado...

Hoy me apetece hablaros de un concepto que aquí no queremos entender desde hace siglos y que está en el origen de esta crisis y de otros hecho luctuosos, como que en España el paro estructural sea del once o del doce por ciento, incluso en los tiempos buenos, mientras que en otros países rara vez pasan del cuatro por ciento cuando las cosas vienen bien dadas. Se trata del dinero sentado, o “sitting money“, como le llaman en inglés.

El dinero sentado es dinero que procede, como todo, del sistema productivo y que en lugar de producir más riqueza a través de la inversión se paraliza a sí mismo, convertido en bienes que no son productivos, sino simplemente de consumo o equipamiento.

En economía se dice claramente que el ahorro y la inversión son dos variables que siempre tienen que ser equivalentes. Parece complicado, peor no o es: para que alguien invierta, alguien tiene que haber ahorrado previamente, y prestado ese dinero al que lo quiere invertir. Sirve igual a nivel local que a nivel global. ¿Lo pongo bonito?  I=S

El problema surge cuando el ahorro, en vez de convertirse en inversión que a su vez genere más producción, o más empleo, se convierte en edificios, en urbanizaciones, en chalés  y en solares. Entonces, ese dinero se sienta, porque en cuanto acabe el proceso de construcción no seguirá produciendo nada más y el capital necesario para devolver la deuda tendrá que provenir de otras actividades.

Para quienes duden de este hecho, el ejemplo clásico es la diferencia que hay, para una ciudad, entre gastarse cien millones de euros en un palacio de congresos y gastárselos en una fábrica. Son los mismos cien millones, y en ambos casos sirven para levantar un edificio y dar trabajo a la gente que la construye, sólo que una vez acabada la construcción la fábrica necesita trescientos currantes y los pisos no dan trabajo a nadie más, salvo de manera marginal.

Ese fue el problema también de España tras la conquista de América: que el oro que se trajo no se invirtió en industria, sino en levantar magníficas casas solariegas, retablos, iglesias , castillos y palacios.  Y de esos por lo menos sacamos algo, por lo que pagan los turistas que vienen a verlos, pero  me temo que no va a haber la misma suerte con los bloques de pisos vacíos que infestan el extrarradio de muchas ciudades.

Por tanto, el problema con nuestras hipotecas no es sólo que ahoguen nuestra economía, sino que el dinero que se emplea para pagarlas se detrae del montante global que podría crear empleo.

Dinero sentado para un país de siesta…

(Y Feliz Navidad)

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Por Ladríllez el 23/Dic/2011 :: 1 Comentario »

Ya ni el alquiler es una buena inversión

Según publicó el Instituto Nacional de Estadística a finales de la semana pasada, el alquiler medio en España creció un 0,9% en tasa interanual durante el pasado mes de noviembre, es decir, comparado con el mismo período del año anterior, una cifra que aunque parece positiva es negativa.

Y lo es porque es un crecimiento que se encuentra ampliamente por debajo del Indice de Precios al Consumo, el cuál cerró noviembre en el 2,9%, con lo que se advierten dos puntos porcentuales de diferencia que revierten de manera negativa en los propietarios de las viviendas en alquiler, que llevan ya once meses de manera consecutiva sufriendo esta situación de alquileres creciendo por debajo del IPC.

Desglosando por regiones españolas, nos encontramos con que el País Vasco fue la región donde más creció el alquiler de la vivienda durante el mes de noviembre, ya que se produjo un crecimiento del 1,6%, quedando por delante de Cataluña, con un crecimiento del 1,3%, y de Asturias y Galicia con el 1,1%. Después vendrían Andalucía, Cantabria, Castilla y León y Castilla La Mancha, con el 1% cada una, y Canarias, justo en la media, con el 0,9%.

Por debajo de la media nacional se encontraron Aragón, con el 0,8%, Islas Baleares y Extremadura, con un incremento del 0,7%, la Comunidad Valenciana con el 0,5%, Melilla, con un incremento del 0,4%, Madrid, con un alza del 0,3%, Ceuta, del 0,2%, y Murcia y La Rioja, con un incremento del alquiler del 0,1%.

En el otro extremo, la única región española que sufrió un descenso en el precio del alquiler de sus viviendas fue Navarra, donde se produjo una caída del 0,4%, algo que ya se había venido observando en los últimos meses y que no hace sino certificar la tremenda burbuja en la que vivía la Comunidad.

En definitiva, seguimos anclados en una situación insostenible para los propietarios, tanto de viviendas para la venta como de vivienda para el alquiler, lo que demuestra que la vivienda, en estos momentos, ha dejado de ser claramente una buena inversión convirtiéndose, por contra, en un lastre del que es muy difícil deshacerse, al menos hasta que se produzca una ligera recuperación en la economía en su conjunto.

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Por Edmart Rusan el 22/Dic/2011 :: 3 Comentarios »

Cada vez las casas valen menos, y el dinero más

A pesar de que algunos expertos coincidían en afirmar que el precio de la vivienda comenzaría a recuperarse durante este año 2011, lo cierto es que la coyuntura económica ha roto cualquier expectativa y ha hecho que cualquier previsión que se hiciera con anterioridad se fuera al traste de manera definitiva.

Y es que los datos del tercer trimestre del año son realmente desalentadores desde cualquier punto de vista, con una caída interanual del 7,4%, lo que supone el décimocuarto mes consecutivo de caídas, a la vez que la segunda caída más importante durante este período tras la que se produjo en el segundo trimestre de 2009, con una caída del 7,7%.

Ello viene a significar que no sólo es que no se esté recuperando el sector de inmobiliario y de la construcción de este país, sino que más bien al contrario, estamos experimentando una mayor caída a cada momento, lo cuál nos hace pensar que no hay una solución en el corto-medio plazo.

Porque si comparamos los datos de este tercer trimestre con los que habíamos recibido en los dos trimestres anteriores de este mismo año 2011, nos encontramos con que en los segundos tres meses del año teníamos una caída del precio interanual de la vivienda de un 6,8%, mientras que en el primer trimestre de 2011 la caída fue del 4,1%, con lo que nos encontramos con un acentuamiento de los descensos.

Analizando en términos intertrimestrales, tenemos que en este tercer trimestre del año se ha producido un descenso del 2,8% con respecto al segundo trimestre, el cuál es superior al que se había experimentado durante el segundo trimestre con respecto al primero, cuando los precios de la vivienda cayeron un 1,2%.

Una caída de precios que ha sido más pronunciada en la vivienda de segunda mano, donde se ha experimentado una caída interanual del 9,6%, realmente insostenible a todas luces, mientras que la vivienda nueva ha soportado mejor el chaparrón con una caída del 5%, como consecuencia, sin duda, de la reducción del IVA aplicado por el Gobierno de Zapatero a todas las compras sobre vivienda nueva y que ahora el PP tiene previsto ampliar durante un año más, durante todo 2012.

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Por Edmart Rusan el 20/Dic/2011 :: 1 Comentario »

Editor de uno de esos periódicos británicos...

No, no vamos a pensar que se rompe el euro, porque entonces hay que tratar de escapar a toda prisa de aquí con lo que se pueda encima. De hecho, algunos periódicos sensacionalistas ingleses ya hablan de una posible evacuación de sus ciudadanos en caso de que caiga la banca española.

¿No os lo creéis?

Aquí van dos enlaces: el del Daily Mail y el del The week

Bueno, ¿y cómo se os ha quedado el cuerpo después de leer semejantes barbaridades? A mí me parecen simples intentos de dañar la imagen exterior de España, algo para lo que los ingleses no necesitan razón alguna y que hacen simplemente por diversión, pero me ha dado pie para pensar en qué pasaría con nuestras hipotecas si realmente llegara a producirse un naufragio financiero. Pero vamos a circunscribirnos al euro.

En un caso así, pueden suceder dos cosas:

-Que la hipoteca permanezca en euros. Esto sería como tener una hipoteca en divisias y nos llevaría a la ruina, porque la única razón válida para no estar en el euro es poder devaluar la peseta. En este caso, nuestra hipoteca sería cada vez más cara mientras nuestros salarios, pagados en pesetas, serían cada vez más bajos en cuantía relativa frente a esa hipoteca. O sea, que estaríamos ante una especie de catástrofe en la que las hipotecas podrían llevarse todos nuestros ingresos o más aún. Precisamente por lo desastroso del asunto, prefiero pensar que nunca se elegiría esta solución.

-La otra opción es que las hipotecas se pasen a pesetas. En ese caso serían los bancos los que se llevarían el gran batacazo, porque en muchas ocasiones nos han dado un dinero que a su vez pidieron prestados a otros bancos extranjeros. Muchos bancos se irían definitivamente al carajo, pero ese parece un problema menor, porque el Estado cubriría los ahorros de los ciudadanos y serían los acreedores extranjeros los que se comieran esas quiebras.

¿Entendéis ya por qué está todo el mundo tan nervioso con un posible rescate de España? Pues más nos vale a todos que la cosa no vaya a mayores…

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Por Ladríllez el 19/Dic/2011 :: No hay comentarios »

Sortean indultos...

Ya sé que hablar de lo que podemos hacer con un décimo premiado excede el cuento de la lechera, pero lo cierto es que en estas fechas hay que plantear el tema de este modo por aquello de que por soñar nada se pierde, o no se pierde nada más allá de lo jugado, y además va a parar a ese común amigo que es el fisco.

Ironías a un lado, lo cierto es que el tema se presta para hablar de si es mejor, en un momento como este, reducir plazo o reducir cuota de nuestra hipoteca en caso de contar con un dinero extra, ya sea procedente de la lotería, de un ingreso extraordinario, o de ese otro sorteo de la vida y de la muerte que es una herencia.

Tal y como vienen las cosas, una reducción de plazo es una apuesta muy fuerte. Reduce, es cierto, el monto total de lo que vamos a pagar, ya que al reducir el tiempo costeamos una cantidad menor en intereses. Pero supone también que mantendremos fija nuestra cuota actual duramnte los años que dejemos en vigor. ¿Y por qué digo que es una apuesta arriesgada? Porque damos por hecho que nuestra situación financiera se mantendrá estable, permitiéndonos sufragar las mismas cuotas de hipoteca que estamos pagando actualmente.

En cambio, si reducimos cuota, utilizamos ese dinero para aportarnos una tranquilidad extra por si las cosas van peor, y conseguimos, además, que la inflación juegue a nuestro favor. Digan lo que digan, mi opinión es que tarde o temprano pasaremos por un periodo de inflación fuerte en la que el dinero, y por tanto las deudas, se devaluarán más deprisa que en la actualidad, lo que hace que las cuotas vayan a menos en dinero constante.

Y desde  luego, si podemos pagar nuestra hipoteca, lo mejor, creo yo, es dejarla como está y meter el dinero del décimo premiado en deuda pública. Porque paga intereses por encima del Euribor y porque si quiebra el Estado, que podría pasar, a buenas horas le va a importar a nadie nuestra hipoteca.

O sea, que ya veis: a Hacienda siempre le toca. Por un lado o por el otro…

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Por Ladríllez el 16/Dic/2011 :: 9 Comentarios »

Vacía o a precio de saldo

Si hay una situación lacerante que hace daño a la vista y que certifica el estado en el que la burbuja inmobiliaria dejó a nuestro país tras su estallido, es la ingente cantidad de edificios repletos de viviendas vacías que pueblan nuestra geografía a lo largo y ancho de todo el país, lo que provoca una situación de indignación si tenemos en cuenta la gran cantidad de familias que no pueden acceder a una vivienda en estos momentos.

Por ello, las asociaciones de consumidores parecen haber encontrado una calle de en medio que podría beneficiar tanto a las familias con dificultades económicas como a las propias entidades financieras, con lo que se generaría una situación de suma positiva, en la que todos ganarían.

Se trataría de ofrecer las viviendas vacías en propiedad de las entidades financieras en el mercado de alquiler, pero con unas rentas por debajo de las de mercado, lo que se llama alquiler social, bajo unos estrictos y rigurosos requisitos de renta que eviten el fraude.

Con ello, las familias con mayores dificultades económicas reales podrían optar a una vivienda digna por un precio asequible y asumible para sus bolsillos, pudiendo destinar el resto del dinero a cubrir otras necesidades primarias que pudieran tener.

Por otro lado, las entidades financieras también saldrían ganando, ya que obtendrían liquidez, convertirían en líquido sus pasivos, algo especialmente importante en un mercado inmobiliario en el que no hay salida para la venta de viviendas y la acumulación de inmuebles se está convirtiendo en una situación puramente insostenible.

Sin embargo, de momento no parece que las entidades financieras en su conjunto estén por la labor, salvo honrosas excepciones, como el de la Caixa, que hace unas semanas lanzó al mercado una propuesta similar, garantizando así el acceso a la vivienda de las familias con mayores dificultades económicas reales.

En definitiva, se trataría de darle un uso a las viviendas vacías para que familias que, de otra forma, tendrían que vivir en casa de familiares o de la beneficiencia, pudieran tener un futuro digno con un alquiler pagado por sus propios ingresos y soñar con posibilidades de recuperación de su situación en cuanto el escenario económico fuera propicio.

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Por Edmart Rusan el 15/Dic/2011 :: No hay comentarios »

Ni mejor ni peor, sino todo lo contrario

En términos absolutos no podemos decir que hayamos mejorados, ya que seguimos en una situación en la que las operaciones de compraventa siguen reduciéndose en tasa interanual, pero si lo comparamos con el escenario que teníamos antes podemos empezar a plantearnos una mejoría, o, al menos, una estabilización.

En este sentido, nos encontramos con que las operaciones de compraventa de vivienda durante el tercer trimestre de este año 2011 se han reducido en un 6,3%, con respecto al mismo período del año anterior, mucho mejor que el 30,4% del primer trimestre y del 40,8% del segundo, aunque todavía nos encontramos en cifras negativas y las 75.462 ventas de viviendas supongan el segundo valor más bajo desde el estallido de la crisis.

Una ligera mejoría, ya con poco nos conformamos, que tiene su fundamento en dos factores fundamentales. Por un lado, al tratarse de un valor comparativo, tiene mucho que ver con la situación en la que estábamos en el tercer trimestre de 2010. Entonces, tras el adelanto de compra que se produjo antes del incremento del IVA del 7% al 8%, las operaciones de compraventa sufrieron un descalabro importante, lo que explica que en términos comparativos la caída ahora sea menor.

Por otro lado, también ha afectado el descenso del IVA que el Gobierno aprobó recientemente para la compraventa de viviendas, pasando éste del 8% al 4%, lo cuál ha servido de incentivo a los compradores de vivienda. De hecho, el porcentaje de reducción en las operaciones de compraventa de vivienda nueva ha sido de apenas un 1%, contra el 8,7% de las operaciones de compraventa de vivienda de segunda mano, que a pesar de ello siguen suponiendo más del 60% del total de operaciones realizadas.

En cuanto al desglose por regiones, nos encontramos con 5 Comunidades Autónomas en las que se ha producido un incremento en la compraventa de viviendas, destacando, por encima de todas, Navarra y Cataluña, con incrementos del 14,4% y del 13,6%, respectivamente.En el otro extremo nos encontramos a Ceuta y Melilla, con decrementos del 36,9%, a Canarias, con el 23,6%, y Galicia, con el 22%.

En definitiva, el mercado inmobiliario español sigue en estado de coma, sin que se empiece a atisbar ningún indicio de recuperación real que pueda hacer plantearnos el inicio del crecimiento económico.

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Por Edmart Rusan el 13/Dic/2011 :: 3 Comentarios »

Denunciante en la sala de espera

Es una idea generalizada pero que nadie parece querer escuchar: el retraso en la justicia hace que al final cualquier resolución sea siempre injusta, por tardía. Entre la acumulación de garantías, la extensión de los plazos, la cantidad de gente que se pasa media vida intentando retrasarlo todo y el sistema decimonónico que aún impregna nuestros tribunales, lo cierto es que la resolución de los casos se eterniza.

¿Y qué ocurre? Que las hipotecas no esperan.

Hace unos pocos días saltaba a la luz la noticia de que algunos juzgados estaban dando fechas de 2014 para resolver casos de despido procedente o improcedente, con lo que el trabajador despedido tendría que esperar tres años para saber si cobra indemnización y cuánto va a cobrar.

Lo mismo sucede, más o menos, con los desahucios por impago, que tardan meses o incluso más de un año, haciendo así que los propietarios prefieran no alquilar sus viviendas o cobren por ellas mucho más de lo normal, en previsión de encontrarse en este especie de callejón sin salida que es acudir a la Justicia.

Según explica en su informe trimestral el Consejo General del Poder Judicial, estos retrasos se están acumulando con mayor frecuencia y dilación en todo lo referente a desahucios, embargos, despidos, concursos de acreedores, reclamaciones de cantidad. Si encima te toca lidiar con una administración pública, la cosa es aún peor, porque los contenciosos administrativos pueden prolongarse hasta seis años.

Por supuesto, a algunos puede parecerles que es buena noticia que se retrasen los desahucios, pero el hecho es que la impunidad no beneficia a nadie, y menos aún a quienes pretenden cumplir puntualmente con sus obligaciones.

Y el retraso es siempre injusticia y muchas veces impunidad.

Quizás sea el momento de pensar en otro tipo de soluciones, especialmente en temas tan sensibles como el trabajo. La más utilizada fuera de nuestras fronteras, y con mejores resultados, es el arbitraje. Mediante el arbitraje ambas partes se ponen de acuerdo en nombrar a un tercero que dictamine sobre su caso y a aceptar su decisión. Es más barato y más rápido, pero tengo la impresión de que precisamente por eso lo rechazan algunos: porque no quieren justicia, sino marear la perdiz.

Justo, mira por dónde, lo que más perjudica a la gente de a pie y más beneficia al que tiene recursos para seguir, mientras tanto, pagando su hipoteca.

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Por Ladríllez el 12/Dic/2011 :: 2 Comentarios »

Se batirá conmigo quien quiera un trastero...

En primer lugar, y como provisión mayor, hay que decir que todas las hipotecas se han reducido, tanto en número como en importe concedido. Hecha esta salvedad, hay que señalar que algunos expertos, señalan a los pisos pequeños y a los apartamentos como el peor grupo de stock, dentro de la gravedad en que se haya el sector entero.

Concretamente, en el III Salón Inmobiliario, celebrado en Madrid a finales de noviembre, se ha constatado la desaparición casi absoluta del mercado de la vivienda de los jóvenes entre 25 y 30 años, que eran los que antes demandaban esta clase de inmuebles. Los pisos de una y dos habitaciones empiezan, por tanto, a quedar para los divorciados o los solteros de mayor edad, y hasta los divorcios se han reducido con la crisis.

No voy a descubrir la pólvora diciendo que el paro juvenil es realmente alarmante en España, pero esta cifra no sólo confirma lo que ya sospechábamos, sino que ahonda en los peores temores: toda una generación de jóvenes españoles se está labrando , desde ya, un duro camino para el resto de su vida, ya que sin cotizar, sin poder iniciar una carrera profesional y sin poder independizarse siquiera en muchas ocasiones, parten con una carga que les será muy difícil de sacudir en el futuro.

Según esas mismas fuentes del Salón Inmobiliario, el comprador medio de un piso ronda actualmente los 45 años y busca pisos de entre tres y cuatro dormitorios. Por tanto, la época en la que los promotores compraban pisos grandes para reformarlos y convertirlos en pequeños apartamentos parece haber quedado atrás y para mucho tiempo.

El tamaño de los pisos, el modo en el que vivimos y la gente con la que podemos convivir también viene marcada por las condiciones económicas del momento. Pero eso ya lo suponíamos, ¿no?

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Por Ladríllez el 09/Dic/2011 :: No hay comentarios »