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¿Ahora ya sí?

Siempre se puede cavar para encontrar un suelo más bajo

Siempre se puede cavar para encontrar un suelo más bajo

Tantas veces ha sido anunciado el fin de la caída del precio de la vivienda que uno ya no sabe lo que pensar ni a qué atenerse, si creérnoslo o dejarlo pasar, pero lo que sí podemos hacer mientras tanto es echar un vistazo a los datos que nos arrojan las estadísticas, concretamente el INE, y en ellos sí que observamos un cambio de tendencia.

Si tenemos en cuenta que la caída interanual del precio de la vivienda en el último trimestre de 2013 fue del 7,8% y lo comparamos con el de este primer trimestre de 2014, situado en el 1,6% es evidente que hay un cambio, un cambio que nada tiene que ver, como otras veces con cambios legislativos sino que está basado en la realidad con la que nos encontramos en estos momentos.

Es cierto que parte de esta mejoría se debe a que ya poco más puede bajar el precio de la vivienda, pero también es cierto que otra gran parte se debe a que el suelo, el famoso suelo, de la caída del precio de la vivienda está cada vez más cerca, ¿será esta vez la definitiva? Todo apunta a que sí, si valoramos la entrada de inversores extranjeros interesados en la adquisición de vivienda en nuestro país.

Ahora bien, estos datos del INE chocan con los que publicó esta misma semana el Ministerio de Fomento que hablaban de una caída del 3,8%, ¿qué datos son más fiables? Pues como siempre en el término medio está la virtud, así que nos deberíamos de quedar con un término medio de ambos valores y concretar que el precio de la vivienda cayó poco más del 2%.

Pero analizando más en detalle los datos observamos como los precios ya han empezado a incrementarse en algunas regiones, lo que significa que éstas han iniciado ya su recuperación económica en términos de vivienda. Concretamente, destaca el aumento de Madrid de precios de la vivienda en Madrid, la primera desde 2010, y que certifica las sensaciones que se venían observando últimamente con una mayor entrada de dinero del extranjero.

En definitiva, si unimos esta mejora de datos con las noticias de que el BCE parece decidido a abrir de manera definitiva el grifo del crédito, puede que el sector inmobiliario esté viviendo, por fin, su resurrección.

Los pisos caerán aún más

La vivienda sigue al rojo vivo

La vivienda sigue al rojo vivo

La verdad es que ya no sé que decirte, ya no sé si decirte que se trata de una buena o de una mala noticia. Vamos por partes. En principio, es una buena noticia porque al caer los pisos estos serán más asequibles para las familias dispuestas a comprar una vivienda. Ahora bien, ¿qué ocurre con aquellas familias que necesiten desprenderse de la suya?

Quiero decir. Durante los años de burbuja inmobiliaria cualquier familia de clase media podía hacerse con una vivienda en propiedad gracias a las hipotecas regaladas que ofrecían los bancos por doquier, y son esas familias, en la mayoría de los casos, las que quieren vender ahora sus viviendas encontrándose con que el precio ha caído de manera importante y con que, lejos de recuperarse, va a caer aún más.

Y eso es, precisamente, lo que nos dice la agencia Fitch, que tras analizar el estado del sector inmobiliario en nuestro país ha llegado a la conclusión de que el precio de la vivienda sólo ha caído un 25% desde que comenzara la crisis, lo cuál parece insuficiente para las necesidades del sector que todavía sigue realmente sobrevalorado, según los cálculos realizados por esta agencia.

Por los datos que maneja la caída de las ventas inmobiliarias se han situado en un 70%, y para poder compensar dicha caída se necesitaría un descenso del precio de la vivienda cercana al 40%, lo que nos ofrece ese 15% pendiente para estos próximos años.

Sin duda, la presencia del “Banco Malo” servirá para que el precio de la vivienda caiga de manera más pronunciada ya que hasta ahora las entidades financieras mantenían el precio de los pisos artificialmente altos con el objetivo de no reflejar en sus balances las pérdidas acumuladas como consecuencia de su exposición excesiva al ladrillo.

Algunos expertos auguran que con ello podríamos empezar a ver la luz al final del túnel y encontrarnos con una situación más positiva a la hora de iniciar la senda de la recuperación definitiva de la crisis, con un sector inmobiliario más reducido, por supuesto, pero menos expuesto a los rigores de la financiación excesivo.

La vivienda sigue cayendo, pero ¡sigue sin ser suficiente!

Seguimos hundiéndonos

Seguimos hundiéndonos

Todos los expertos económicos nos advirtieron de la situación en la que nos encontrábamos en plena burbuja inmobiliaria y de las dificultades con las que nos encontraríamos en cuanto la burbuja estallara, bueno no todos, sólo algunos, pero el caso es que se veía venir, y entonces se apuntaba a que los precios de la vivienda debían de caer drásticamente antes de que nos pudiéramos empezar a plantear la recuperación.

Pues bien, según el Indice de Mercados Locales que elabora periódicamente la tasadora Tinsa, una de las más importantes del país, el precio de la vivienda en nuestro país ha caído un 46,5% de media desde que se alcanzaran los máximos históricos en el año 2007, es decir, que según estos datos nos encontramos con que los precios se han reducido en casi la mitad.

Y no es sólo que nos encontremos con precios que se han desplomado, sino que además el proceso parece seguir sin solución de continuidad a juzgar por los valores que cada trimestre van apareciendo. Si nos atenemos a los valores que ofrece la propia Tinsa nos encontramos con que en el tercer trimestre de este año 2012 la caída de precios ha sido de un 11,5%, similar a la caída que se experimentó en el trimestre inmediatamente anterior.

Las Comunidades Autónomas con una mayor caída de los precios de la vivienda fueron Cataluña, Navarra, Baleares y Aragón, con un descenso respectivo del 19,1%, 16,8%, 15,4% y del 15%, es decir, claramente por encima de la media nacional, agudizando su situación de crisis importante en la que se encuentran inmersos.

Pero la situación se agrava aún más sin tenemos en cuenta que se considera que los precios de las viviendas tienen que seguir cayendo durante los próximos meses ya que la creación del banco malo debería, al menos en teoría, generar un descenso en los precios de los pisos de en posesión de las entidades financieras.

Es decir, que el próximo índice no debería de ser muy diferente, incluso peor, que el actual y ofrecernos una situación realmente desoladora en lo que al sector inmobiliario se refiere, provocando una perpetuación de la crisis sin un límite temporal claro.

La vivienda sigue en caída libre

¡Cuidado que la vivienda baja!

¡Cuidado que la vivienda baja!

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda libre cayó durante el segundo trimestre del año en un 14,4% en tasa interanual, lo que supone el mayor descenso que sufre este índice desde el año 2007, lo cuál pone de manifiesto que las medidas del Gobierno al respecto mediante la última reforma financiera parece que están comenzando a funcionar.

En comparación con la caída que ya se había producido en el el primer trimestre nos encontramos con que se agudizado el proceso a la baja, ya que en los tres primeros meses del año experimentamos un descenso del 12,6%, es decir casi dos puntos porcentuales menos que en los meses que van desde abril a junio.

El gran problema es que con esta caída ya acumulamos un total de 17, sí, sí, 17 trimestres consecutivos de caída, lo cuál puede ser una buena noticia para aquellos que quieran comprar una vivienda, pero nefasta para los que con su esfuerzo adquirieron una vivienda en los tiempos de burbuja inmobiliaria y ahora se encuentran con que el precio de la misma se está hundiendo, y no nos engañemos, no se trata de grandes terratenientes, sino de gente como tú o yo, clase media que paga, como puede, su hipoteca de manera religiosa.

Una caída que parece haberse acelerado desde principios de 2011, cuando la caída se situaba en el 4,1%. Según los expertos económicos estos descensos se deberían de haber producido antes, pero las reticencias de las entidades financieras a rebajar el precio de las viviendas que habían embargado provocó que los descensos fueran menores de los que determinaba el mercado.

Por tanto, una vez más, nos encontramos con que el sector financiero, responsable directo de la crisis y de la tardía recuperación que estamos sufriendo, se sitúa al frente de las causas de las dificultades que sufren los ciudadanos de a pie, y a pesar de ello siguen recibiendo las ayudas de los gobiernos, lo cuál es, en gran medida, necesario habida cuenta del modelo económico en el que estamos inmersos, el cuál no tiene ningún sentido sin el sector financiero operativo a pleno rendimiento.

El precio de la vivienda sigue cayendo

Esto sigue bajando

Esto sigue bajando

Parece que la caída del precio de la vivienda en nuestro país no tiene fin, ya que según los datos que ha publicado el Ministerio de Fomento esta misma semana, nos encontramos con que se ha producido un descenso interanual del 6,8%, intertrimestral del 1,6%, y desde que comenzara la crisis del 19%.

Es decir, que en los cuatro años que llevamos sufriendo el parón del sector de la construcción y sector inmobiliario, nos hemos encontrado con una caída cercana al 20%, que era la previsión inicial de todos los expertos sobre la necesidad del sector para iniciar la recuperación.

Sin embargo, lejos de iniciar la recuperación nos encontramos con que la situación sigue en un estado muy similar al que teníamos cuando comenzó la crisis, con un parón casi absoluto de la construcción y con una demanda efectiva inexistente, como consecuencia de la constante negativa de las entidades financieras a conceder financiación a los particulares para que puedan disponer de hipotecas.

Una situación que se extenderá durante todo este año 2012, a juzgar por los análisis que se están haciendo desde todos los sectores, ya que la economía no tiene visos de iniciar una recuperación definitiva que pueda lleva a pensar en el inicio del relanzamiento de la misma.

En este sentido, todos los analistas coinciden en afirmar en que la situación del empleo es clave. Una vez que comience a reducirse la tasa de desempleo y que se estabilice la contratación, los ciudadanos tendrán perspectivas de futuro optimistas y unos ingresos más o menos fijos, con lo que podrán empezar a plantearse consumos e inversiones de largo plazo.

El problema radica en que el nuevo gobierno de Rajoy intentará recuperar el empleo a través de la construcción, sin plantearse alternativas diferentes, con lo que corremos el riesgo de caer en una nueva burbuja inmobiliaria que pueda llevarnos a unos años de prosperidad que culminen en nuevo pinchazo que nos hunda de nuevo.

Y es que no nos podemos dejar llevar por el cortoplacismo y debemos de pensar en el medio-largo plazo, apostando decididamente por fórmulas económicas alternativas que nos permitan obtener un crecimiento económico a largo plazo.

Seguimos sin tocar fondo

Por más cálculos que se hagan, la vivienda sigue a la baja

Por más cálculos que se hagan, la vivienda sigue a la baja

Hay una ley física irrefutable que nos dice que para poder rebotar, para poder recuperar el impulso es condición necesaria, aunque no suficiente, el llegar a tocar fondo, el llegar a una superficie inferior que nos permita tomar impulso para iniciar una cierta recuperación.

Y como todas las leyes físicas ésta no iba a ser una excepción, por lo que se aplica sin condiciones y sin solución de continuidad a todos y cada uno de los ámbitos de nuestra vida, incluyendo, por supuesto, el sector de la vivienda, totalmente hundido en estos momentos de dificultad.

Porque, a pesar de lo que se nos había anunciado repetidamente, 2011 no ha sido el año de la recuperación del sector inmobiliario, más bien al contrario. Con cada vez más gente en situación de desempleo y con la crisis financiera azotando duramente al bolsillo de los ciudadanos, nos encontramos con que cada dato que recibimos es aún peor que el anterior.

El último ha sido el precio de la vivienda nueva durante 2011, que según la Sociedad de Tasación ha caído un 4% en tasa interanual, es decir ha caído sobre un precio que ya estaba en caída, así que ha sido una caída doble, lo que demuestra que no estamos mal, estamos peor.

Es evidente que el tremendo stock de viviendas acumuladas en nuestro país durante los años de burbuja inmobiliaria está impidiendo que se inicie la recuperación, ya que en un momento en el que la demanda no empuja lo suficiente, el exceso de oferta es el causante principal de la caída de precios.

Todos los agentes del sector inmobiliario esperan, sin embargo, que la llegada al gobierno del Partido Popular pueda suponer una inyección a este sector en declive, con subvenciones e inyecciones fiscales que puedan permitir un incentivo real para la recuperación.

No obstante, el optimismo es ciertamente relativo, ya que a pesar de estas ayudas la recuperación será larga y no se producirá en el corto plazo, por lo que habrá que esperar a finales de 2012, sino 2013, para empezar a ver si se ha conseguido definitivamente una recuperación convincente y duradera.

Hasta entonces, no nos queda otra que seguir recibiendo malas noticias un día sí y otro también.

El precio de la vivienda sigue a la baja

Cada vez las casas valen menos, y el dinero más

Cada vez las casas valen menos, y el dinero más

A pesar de que algunos expertos coincidían en afirmar que el precio de la vivienda comenzaría a recuperarse durante este año 2011, lo cierto es que la coyuntura económica ha roto cualquier expectativa y ha hecho que cualquier previsión que se hiciera con anterioridad se fuera al traste de manera definitiva.

Y es que los datos del tercer trimestre del año son realmente desalentadores desde cualquier punto de vista, con una caída interanual del 7,4%, lo que supone el décimocuarto mes consecutivo de caídas, a la vez que la segunda caída más importante durante este período tras la que se produjo en el segundo trimestre de 2009, con una caída del 7,7%.

Ello viene a significar que no sólo es que no se esté recuperando el sector de inmobiliario y de la construcción de este país, sino que más bien al contrario, estamos experimentando una mayor caída a cada momento, lo cuál nos hace pensar que no hay una solución en el corto-medio plazo.

Porque si comparamos los datos de este tercer trimestre con los que habíamos recibido en los dos trimestres anteriores de este mismo año 2011, nos encontramos con que en los segundos tres meses del año teníamos una caída del precio interanual de la vivienda de un 6,8%, mientras que en el primer trimestre de 2011 la caída fue del 4,1%, con lo que nos encontramos con un acentuamiento de los descensos.

Analizando en términos intertrimestrales, tenemos que en este tercer trimestre del año se ha producido un descenso del 2,8% con respecto al segundo trimestre, el cuál es superior al que se había experimentado durante el segundo trimestre con respecto al primero, cuando los precios de la vivienda cayeron un 1,2%.

Una caída de precios que ha sido más pronunciada en la vivienda de segunda mano, donde se ha experimentado una caída interanual del 9,6%, realmente insostenible a todas luces, mientras que la vivienda nueva ha soportado mejor el chaparrón con una caída del 5%, como consecuencia, sin duda, de la reducción del IVA aplicado por el Gobierno de Zapatero a todas las compras sobre vivienda nueva y que ahora el PP tiene previsto ampliar durante un año más, durante todo 2012.

El precio de la vivienda sigue en caída libre

Seguimos en caída libre

Seguimos en caída libre

Otro trimestre más, y ya hemos perdido la cuenta de los que van, el precio de la vivienda ha vuelto a arrojar datos negativos, con una caída, esta vez del 5,2%, con respecto al segundo trimestre del año pasado y del 1,4% con respecto al primer trimestre de este mismo año.

Concretamente, el precio medio del metro cuadrado en nuestro país se ha situado en 1.752,10 euros, un valor similar al que teníamos allá por el año 1995, cuando también pintaban bastos en nuestra economía, lo que supone un descenso del 16,6% con respecto al precio medio que teníamos cuando comenzó la crisis, en el año 2008.

Estos datos, ofrecidos por el Ministerio de Fomento, son algo más optimistas de los que manejan consultoras independientes que fijan la caída de precios de la vivienda por encima del 20%, pero en general apuntan a la misma dirección, a un escenario de ajuste del mercado.

Un ajuste que se está haciendo de manera lenta y pausada, ya que los propietarios, ya sean propietarios o promotores profesionales, no están dispuestos a rebajar en exceso el precio para no perder un dinero excesivo. Lo que parece evidente es que el margen de ajuste todavía es grande.

Sin embargo, este ajuste de precios no es igual en todas partes. Por ejemplo, en San Sebastián todavía se mantienen valores desorbitados en el precio por metro cuadrado (3.660,60), al igual que en Sant Cugat del Vallés (3.427,4 euros por metro cuadrado). En el otro extremo, en el ámbito de los municipios más económicos aparece Tomelloso, con poco más de 800 euros por metro cuadrado.

En cuanto al desglose por regiones nos encontramos con que el ajuste más duro se sigue produciendo en Murcia, con una caída del 8,4%, y Madrid, con el 7,9%, y es que la Comunidad Autónoma de Madrid sigue sufriendo el afán constructor que se disparó en la Comunidad con la burbuja inmobiliaria y que llevó a explorar lugares inexplorables en términos de construcción inmobiliaria.

En definitiva, que cuando deberíamos de estar en la fase final del ciclo recesivo estamos todavía en valores de ajuste, lo cuál nos hace pensar que todavía nos queda mucho, muy mucho, antes de que veamos crecer los brotes verdes.

Sigue el margen de caída del precio de la vivienda

Tanto buscar, y al final la solución la tenían estos tipos

Tanto buscar, y al final la solución la tenían estos tipos

Vaya, vaya, aquí no hay quien se aclare, unos días nos cuentan la moto de que el precio de la vivienda ya ha alcanzado su punto más bajo, y al día siguiente nos vienen con la milonga de que el precio seguirá cayendo, y además de manera importante, concretamente hasta el 30%, tomando como referencia los precios de 2008, momento más álgido de la burbuja inmobiliaria.

Y no es que lo diga cualquiera, lo dice Fitch, una de las firmas de rating y de elaboración de informes de más prestigio, así que si ellos lo dicen habrá que creerlos, sobre todo porque sostienen que las estadísticas que está arrojando el Ministerio de Vivienda no son rigurosas.

No lo son porque no están teniendo en cuenta la falta de liquidez del sector inmobiliario, que está provocando la escasez de demanda, y por tanto, la consecuente bajada de precios para ajustar la oferta, lo que es un duro golpe para uno de los ministerios más castigados por la opinión pública.

Fitch argumenta su previsión de disminución de precios sobre una referencia muy concluyente. En 2008 una familia media tenía que destinar sus ingresos de 7,7 años para poder pagar una vivienda (antes de que comenzara la burbuja esa misma medida se situaba en 3,9 años), mientras que la agencia calcula que lo ideal es que una familia destine 5,5 años.

De ahí saca el porcentaje del 30% con respecto a los precios de 2008. Imagínate 5,5 años de todos los ingresos de tu familia para poder pagar un piso. Ya está la solución a la crisis, basta con no comer, no vestirse y no cubrir las necesidades básicas durante cinco años y medio y tendrás pagado el piso.

Bromas aparte, estoy en parte de acuerdo con Fitch y en parte en desacuerdo. Es cierto que las estadísticas del Ministerio de Vivienda están puestas en tela de juicio demasiado a menudo, porque carecen de la rigurosidad que se debería exigir a este tipo de estadísticas, pero por otro lado, también es cierto, que las estadísticas que maneja la agencia también pecan de parcialidad.

Porque no valoran las diferentes circunstancias de cada contexto geográfico y social. No es lo mismo comprarse un piso en Madrid capital, que en un pueblo de Madrid. No es lo mismo comprarse un piso en primera línea de playa que a 5 kilómetros.

Lo que está claro es que todavía nos queda un largo trecho que recorrer para comenzar a tener estadísticas rigurosas, de verdad, que tengan en cuenta todas las variables que afectan al funcionamiento del sector inmobiliario. Y hasta que eso ocurra seguiremos viviendo de puras especulaciones.

Y vuelta la burra al trigo con la bajada del precio de la vivienda

Al final sólo podremos comprarnos casa en el Monopoly

Al final sólo podremos comprarnos casa en el Monopoly

Uno ya empieza a estar un poco harto con el temita de que el precio de la vivienda va a seguir bajando, con lo de que se va a producir una corrección importante, y con aquello de que la situación actual es insostenible, porque luego la realidad echa por tierra todas estas previsiones.

La última previsión en este sentido ha sido la que publicó ayer la Escuela de Negocios ESADE, la cuál prevee un descenso del precio de la vivienda en España de un 20% en los dos próximos años, a añadir a la corrección que ellos han calculado de un 10-15% que ya se ha producido.

Si ellos lo dicen habrá que creerles, pero lo que no nos dicen, o si dicen no dejan muy claro, es que este tipo de informes siempre lleva gato encerrado y no pueden ser directamente extrapolados a la realidad del comprador de una vivienda.

Este informe, como todos, habla de precio medio, es decir, toma todas las viviendas que están en venta en España, suma su precio y luego divide por el número total (o cualquier otro método aritmético que quieran utilizar para calcular el precio medio).

¿Cuál es el problema? No están desglosando por tipo de vivienda, porque no es lo mismo una vivienda en la costa que una vivienda en la ciudad. La segunda sólo se compra como segunda residencia y en estos momentos no hay demanda para ese tipo de vivienda, por lo que su precio se desploma. Sin embargo, la primera se compra para residir en ella y la demanda sigue estando viva, por lo que el precio no caerá tanto.

De hecho, para que la media del descenso de precios en los próximos dos años sea de un 20%, la caída del precio de la vivienda destinada a residencia habitual no puede caer por encima del 10%, ya que la destinada a segunda vivienda lo hará en torno a un 30%.

En definitiva, los precios de la vivienda seguirán cayendo, pero poco, al menos en lo que se refiere a las viviendas que todos necesitamos, es decir, aquellas en las que residimos. El verdadero ajuste se producirá en los lugares de costa donde se ha producido una grave sobreoferta que ahora no tiene salida.