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Hipoteca y sucesiones

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El capital envejece

Hoy voy a comentar un tema que leí en un ensayo de Piketty y que me parece que puede ser del interés de todos.

Resulta que a pesar de que el dinero está más barato cada día, la actividad sigue sin querer despuntar y prueba de ello es precisamente que el precio del dinero esté tan bajo. No nos pueden contar que todo va maravillosamente y al mismo tiempo mantener tasas de interés negativas, que son, como sabemos, la mayor medida de emergencia en el ámbito monetario. O prosperidad o emergencia, pero que se aclaren.

Partiendo de esa premisa, y en busca de las claves para analizar lo que está sucediendo,  me encontré con una queja sobre el envejecimiento de la población que no había visto todavía y que someto a vuestro juicio.

El hecho de que haya crecido la esperanza de vida, y que la gente viva cada vez más años, no lleva solamente a que el sistema de pensiones esté al borde de la quiebra, con cada vez menos cotizantes y más años de prestaciones para cada jubilado. Incluso el encarecimiento de la sanidad  es un problema que podría tener remedio, con soluciones imaginativas.

Lo que no parece tener tanto remedio es la escasa rotación de los patrimonios. Y me explico: cuando las personas vivían menos años, los hijos tardaban menos en heredar los bienes familiares, con lo que las herencias les llegaban a tiempo para ayudarles a comprar una vivienda, para vivir mejor aumentando el consumo, o para tener una casa en propiedad sin necesidad de meterse en una hipoteca.

Sin embargo, a medida que crece la esperanza de vida, se extiende el fenómeno de que los patrimonios están en manos de personas de edad, que ni invierten ni consumen, porque ya no están para esos trotes, y sus herederos no disponen de ese capital hasta que ellos mismos tienen ya una edad demasiado avanzada para lanzarse a la inversión productiva, a ciertos tipos de consumo, o incluso a la compra de bienes de alto valor.

De ese modo, el capital acumulado durante generaciones, en lugar de ser motor de la economía, pasa de unas manos muertas a otras sin llegar a cumplir su función de convertirse en inversión, porque  llegado el momento del fallecimiento del titular, a menudo los hijos del fallecido tienen ya la hipoteca pagada, ninguna gana ni energía para montar una empresa y muchos deseos ya cubiertos, o simplemente olvidados con el tiempo.

Nadie lo duda: con los años, todos invertimos y consumimos menos que cuando éramos más jóvenes. Y aquí estamos de nuevo ante esa tragedia generacional de nuestros días: los mayores no consumen, y los jóvenes no tienen un duro. Y cuando heredan, ya no son jóvenes…

El problema de dónde meter la pasta (el que la tenga)

Plantación de cacahuetes: una salida siempre disponible y a todas luces original..

Plantación de cacahuetes: una salida siempre disponible y a todas luces original..

La hipoteca fue durante muchos años el recurso inversor más socorrido: cogías poco a poco tu dinero, pagabas unas cuotas, y mientras tanto te ibas haciendo un capital para el futuro o alquilando la vivienda, con lo que el inquilino tenía dónde vivir y el capitalista, hipotecado, conseguía una rentabilidad par su dinero.

Ese mecanismo dio lugar a un montón de artículos en los inicios de esta web. ¿Os acordais de cuándo hablábamos de la hipoteca inversa? ¿Os acordáis de todo lo que escribimos sobre los ancianos que dejaban su casa a una institución a cambio de un complemento de su pensión o algún chollo similar?

Pues bueno: todo eso se ha ido a la porra. Y con ello el sistema económico y de inversiones que lo sustentaba, con su propia mecánica de cajas de ahorros, políticos que concedían permisos y constructores que cosechaban el beneficio.

Resultó que los pisos sí que podían bajar. Y bajaron a lo bestia, y se quedaron en nada, en el balance de los bancos y en la percepción de riqueza de los ahorradores

Resultó que comprar para alquilar y hacerse un capital podía ser una ruina de proporciones faraónicas.

Resultó que lo que era tu capital para el futuro se convertía en el lastre para el presente.

Y entonces llegó la gran pregunta: ¿en qué se puede invertir? Y la respuesta es difícil, porque mientras los bancos centrales presten el dinero al cero por ciento,, ¿porqué le iba a interesar al banco nuestro dinero en vez del de Bruselas?

Así es como llega la hora de buscar algo que deje aunque sea una migajas, y ahí aparecen de nuevo las burbujas y el riesgo. Tan feo, tan feo, que en algunos sitios, hasta las hipotecas resucitan porque el ladrill0 parece una buena opción…

Apañados estamos…

La hipoteca y el rendimiento de la inversión inmobiliaria

·= ciudades donde invertir en inmuebles

·= ciudades donde invertir en inmuebles

 

Abrimos hoy con un gráfico procedente de Foro Económico Mundial en el que se estudia cuales son y han sido las mejores ciudades del Mundo para invertir en inmuebles.

La gracia de este documento no reside tanto en ver dónde se puede ganar dinero, porque los niveles de precios son prohibitivos para la mayoría de los mortales, sino por la información que contiene respecto a otros aspectos económicos, como la rentabilidad de la actividad económica y la evolución de las hipotecas.

En  primer lugar, podemos ver que la máxima rentabilidad inmobiliaria se da en las grandes megaciudades de los países desarrollados ¿Nos dice algo eso? Pues lo que ya sabíamos: que la escasez de suelo genera aumento de precios y que el desarrollo de un país es clave a la hora de determinar si vale la pena invertir en ladrillo.

Pero ojo, que aquí está la trama: ambas condiciones tiene que ir juntas, porque si van por separado, resulta que el negocio hipotecario y ladrillero ya no es tan  bueno como parecía en un principio

la prueba de esto puede verse en el lugar que ocupan ciudades como Berlín en la gráfica: ¿Por qué Berlín se encuentra siempre en el último puesto o en el penúltimo? Porque a pesar de que Alemania es un país rico y desarrollado, la escasez inmobiliaria no es un problema que allí preocupe a los ciudadanos, y mucho menos en la vieja capital imperial, donde sobran inmuebles por todos lados.

La clave, por tanto, de una buena inversión, está en la escasez.

la clave, por tanto, de una buena inversión, está en que las leyes defiendan a los propietarios en contra de los usuarios, o dicho de otro modo, a la economía financiera que pretende obtener una rentabilidad, frente a la economía real que aspira a conseguir un uso.

Quizás este nuevo enfoque os dé una pista de por dónde van a ir los tiros ahora que el dinero anda desesperado buscando una rentabilidad mínima que devolver a los inversores: subidas de precios donde la escasez se pueda hacer valer, y profundización en las depreciaciones donde la demanda no consiga cubrir las existencias inmobiliarias.

Un paso  más hacia la desigualdad, también en le mundo del ladrillo.

Economía dual, me temo.

 

La hipoteca y los fondos buitre

Quebrantahuesos es un nombre más expresivo...

Quebrantahuesos es un nombre más expresivo…

Vivimos en unos tiempos de aversión al riesgo, eso está claro. Por eso, quienes se arriesgan pueden obtener unos beneficios tan gigantescos. Y por eso, quien necesita a alguien que asuma el riesgo tiene que pagar unas cantidades tan descomunales por ello, pues la demanda de riesgo es tan sumamente baja que su coste se ha disparado.

El riesgo es una de esas cosas que casi nadie valora a la hora de echar cuentas. Se habla de costes y de beneficios, pero casi nunca se habla de riesgos, como si se reconociera que el concepto es demasiado difícil de evaluar para meterlo en una cuenta seria. Y no es así: los riesgos existen y se pueden evaluar, en cifras con decimales y en euros contantes y sonantes: a eso se dedican las matemáticas actuariales y en eso c0nsiste precisamente el negocio de las compañías de seguros.

Cuando alguien habla de los beneficios que obtiene una empresa y los tacha de excesivos, que se pregunte qué riesgos está dispuesto a asumir y cuales no, y quizás entonces le parezcan (o no) las cuentas más ajustadas.

El caso es que los fondos buitre, que reciben ese nombre por rondar a las empresas que están a punto de quebrar para poder comprarlas por poco (asumiendo el riesgo de perderlo todo) son las que están haciendo su agosto en España con los cadáveres del boom inmobiliario. Según el Wall Street Journal, casi 200 fondos extranjeros rastrean España con 40 mil millones de euros listos para “invertir”, mientras BBC estima la cifra en 58 mil millones de euros. ¿Mucho dinero? Pues imaginad lo que se metió aquí para que esos sean los restos mortales…

Por lo general, Estos fondos de inversión esperan una rentabilidad mínima del 15 por ciento anual y no se detendrán si hay que trocear empresas, pedir desahucios o hacer lo que tengan que hacer para lograr ese rendimiento.

Las hipotecas impagadas o impagables, son objetivo preferente de estos fondos. Por ejemplo, Blackstone compró 2.000 viviendas protegidas al Ayuntamiento de Madrid por 125 millones de euros. La jugada consiste en comprar grandes paquete de viviendas de modo que el precio unitario sea ridículo aunque el monto total, el que recibe el vendedor sea importante.

Después, poco a poco, y con el tiempo que no tenía el vendedor, o sin las cortapisas políticas que el vendedor sufría, trocear esos paquetes y sacarles rendimiento.

Así que imaginaos lo que irá pasando, poco a poco, con el tiempo…

 

 

 

Y de repente, se vende todo (los misterios del mundo del ladrillo)

No sé... no me da buen fario. Creo que se avecina un truco...

No sé... no me da buen fario. Creo que se avecina un truco...

No es que se haya desatascado el mercado de las hipotecas, no, ni que de pronto haya vuelto la liquidez al mercado inmobiliario, sino que por muy diversas y algunas misteriosas razones parece que los fondos de inversión internacionales han fijado su depredadora vista en España y están empezando a comprar a manos llenas. Eso sí, a lo grande, en conjunto, y nunca de manera individual.  Hago una recensión o resumen de lo leído y luego, si os parece, nos preguntamos juntos qué puede estar pasando aquí:

La Generalitat de Cataluña ha vendido al francés AXA 13 edificios por 172 millones, con el compromiso de ocuparlos acto seguido y pagar un alquiler. La rentabilidad exigida fue del 9,45%, lo que implica que en poco más de una década Axa habrá recuperado su inversión solo con las rentas que abona la Generalitat. Lo que gana AXA es lo que palma la Generalitat. Parece obvio, peor hay que decirlo.

-El fondo HIG se llevó el pasado 6 de agosto la operación Toro, la primera gran venta de viviendas de la Sareb, el Banco Malo. El fondo compró por 50 millones el 50% de un millar de viviendas. El resto se lo queda la Sareb. Son pisos baratos en las afueras de las ciudades en Andalucía, Valencia, Madrid, Murcia y Canarias de un futuro incierto. El rendimiento va a estar en la gestión.

El 24 de junio, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) anunció que había vendido a Blackstone, asociado con el español Magic Real Estate, 1.860 viviendas en alquiler social por 128,5 millones.

-El Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (Ivima) adjudicó en Agosto a Goldman Sachs y Azora 2.935 pisos de protección oficial por 201,2 millones. Unos 15 fondos se interesaron y la Comunidad organizó una visita en autobús a las viviendas protegidas en Parla. Azora es, una empresa que ya tiene 7.000 viviendas de VPO en alquiler, 25 residencias de estudiantes, hoteles… valorados en 1.300 millones.

Y sigue, podría seguir un buen rato, porque se han cerrado muchas operaciones de este tipo. La gran pregunta, que os dejo para los comentarios, es ¿qué está pasando aquí?

¿España va a ir bien o cualquier cosa, a nivel internacional, es mejor que tener dinero en efectivo?

Muchas de estas operaciones se han hecho sobre viviendas sociales, viviendas protegidas o VPO, lo cual conduce a la segunda pregunta: ¿Somos de fiar, de pronto, o hay mucha gente por ahí que cree que se les puede sacar la pasta los pobres de las VPO, que no pagan proque no les da la gana?

No sé yo…

¿Por qué cabrean tanto a los mercados nuestros presupuestos generales?

El dinero es cobarde y la gallina no se fía...

El dinero es cobarde y la gallina no se fía...

La mayoría de los que circulamos por aquí estamos hipotecados, unos hasta los tobillos, otros hasta las rodillas y otros un par de palmos más arriba, dejando licencia al autor para no ser más explícito.

Por eso debemos entender que si queremos refinanciar la deuda o que el banco nos siga prestando, tenemos que convencerle de que pensamos pagar, tenemos un plan para pagar y contamos con recursos para pagar nuestra hipoteca.

Supongamos que soy un panadero y tengo hipotecada mi casa. Voy al banco y le digo que me refinancie la deuda, subiendo un poco los intereses, pero alargando el plazo. Eso es lo que ha hecho España como país con su deuda pública. Vale.

Supongamos que el banco dice que vale, pero que para concedernos lo que se le pide, hay que demostrar que tenemos intención de pagar, y recursos, así que nos pide las facturas de gastos, los ingresos, las nóminas de los trabajadores, etc. Se los damos y nos responden que hay que recortar treinta mil euros anuales de gastos, porque en caso contrario no podremos devolver el préstamo. Eso es lo que ha hecho España y nos han pedido que recortemos treinta mil millones. Bueno.

Ahora resulta que el panadero presenta al banco los presupuestos para el año siguiente diciendo que ha recortado o los treinta mil euros que le exigieron. Pero ha recortado quince mil de la ampliación del horno, siete mil de reparación de la furgoneta de reparto, que no se reparará y siete mil de bajarle el sueldo a los trabajadores, pero no ha quitado ni un sólo duro de las juergas de la asociación de panaderos, ni piensa gastar menos luz, ni va a cortarse con el aire acondicionado.

Pues eso le ha pasado a España: que los recortes presentados son mayoritariamente de inversión y se ha recortado muy poco de gasto. ¿Cómo vas a convencer a tus socios de que te sigan prestando cuando prefieres dejar de invertir a dejar de gastar? ¿Qué sensación transmite el que mantiene su nivel de gasto a costa de debilitar su actividad productiva?

Por eso los bancos nos aprietan. Y nos aprietan en lo que pedimos prestado, no lo olvidemos. Si no pidiésemos, no tendrían dónde apretar.

Hipoteca y dinero sentado

No es tan fácil encontrar una foto de dinero sentado, así que os tiene que valer igual Toro Sentado...

No es tan fácil encontrar una foto de dinero sentado, así que os tiene que valer igual Toro Sentado...

Hoy me apetece hablaros de un concepto que aquí no queremos entender desde hace siglos y que está en el origen de esta crisis y de otros hecho luctuosos, como que en España el paro estructural sea del once o del doce por ciento, incluso en los tiempos buenos, mientras que en otros países rara vez pasan del cuatro por ciento cuando las cosas vienen bien dadas. Se trata del dinero sentado, o “sitting money“, como le llaman en inglés.

El dinero sentado es dinero que procede, como todo, del sistema productivo y que en lugar de producir más riqueza a través de la inversión se paraliza a sí mismo, convertido en bienes que no son productivos, sino simplemente de consumo o equipamiento.

En economía se dice claramente que el ahorro y la inversión son dos variables que siempre tienen que ser equivalentes. Parece complicado, peor no o es: para que alguien invierta, alguien tiene que haber ahorrado previamente, y prestado ese dinero al que lo quiere invertir. Sirve igual a nivel local que a nivel global. ¿Lo pongo bonito?  I=S

El problema surge cuando el ahorro, en vez de convertirse en inversión que a su vez genere más producción, o más empleo, se convierte en edificios, en urbanizaciones, en chalés  y en solares. Entonces, ese dinero se sienta, porque en cuanto acabe el proceso de construcción no seguirá produciendo nada más y el capital necesario para devolver la deuda tendrá que provenir de otras actividades.

Para quienes duden de este hecho, el ejemplo clásico es la diferencia que hay, para una ciudad, entre gastarse cien millones de euros en un palacio de congresos y gastárselos en una fábrica. Son los mismos cien millones, y en ambos casos sirven para levantar un edificio y dar trabajo a la gente que la construye, sólo que una vez acabada la construcción la fábrica necesita trescientos currantes y los pisos no dan trabajo a nadie más, salvo de manera marginal.

Ese fue el problema también de España tras la conquista de América: que el oro que se trajo no se invirtió en industria, sino en levantar magníficas casas solariegas, retablos, iglesias , castillos y palacios.  Y de esos por lo menos sacamos algo, por lo que pagan los turistas que vienen a verlos, pero  me temo que no va a haber la misma suerte con los bloques de pisos vacíos que infestan el extrarradio de muchas ciudades.

Por tanto, el problema con nuestras hipotecas no es sólo que ahoguen nuestra economía, sino que el dinero que se emplea para pagarlas se detrae del montante global que podría crear empleo.

Dinero sentado para un país de siesta…

(Y Feliz Navidad)

Diferencias entre invertir y especular

A veces nos puede el cachondeo con las etiquetas...

A veces nos puede el cachondeo con las etiquetas...

Siguiendo con esta línea de artículos en los que trato de aclarar ideas, vamos hoy a hablar de dos conceptos que nos cuesta diferenciar, y cuya confusión tiene toda clase de efectos perniciosos, desde los económicos a los sociales, porque cuando a un inversor se le llama especulador se esta desincentivando a cualquiera a crear riqueza.

Ya hemos hablado muchas veces de que el hecho de que la empresa esté mal vista en España puede ser una de las raíces de nuestro paro crónico, pero hoy no abundaré en eso, ni me meteré en si hay muchos o pocos especuladores. Hoy vamos a la raíz de la idea:

Especular es comprar un bien con la idea de obtener un beneficio por el simple aumento de precio de ese bien derivado de su escasez, del aumento de la demanda o de otras condiciones del mercado. El especulador no tiene intención de producir nada con ese bien, sino simplemente de conservarlo durante un tiempo para volver a venderlo a un precio superior al que pagó para adquirirlo.

Inversor es el que compra un bien o sufraga su montaje, con la intención de obtener un beneficio de su explotación, o aporta un dinero a una sociedad para que esta lo explote y le pague un rendimiento.

La diferencia es clara: si el capital se integra en la producción, es inversión. Si lo único que hace el bien adquirido es dejar pasar el tiempo, es especulación.

Por tanto, el tío que compra una casa para vivir en ella, vive en ella, o la alquila, y la vende después de unos años no es un especulador. Es un inversor. Si tiene la casa vacía y espera unos años para venderla a un precio superior al que la compró, es un especulador.

Lo mismo sucede en la Bolsa. El que compra acciones para recibir un dividendo o un rendimiento de la empresa de la que se hace accionista, es inversor, y ayuda a la empresa a financiar sus proyectos. El que compra hoy para vender la semana que viene pensando que la acción subirá pro una u otra razón, es un especulador.

Y no juzgo ni a unos ni a otros, porque los especuladores también crean empleo y mueven el mercado, pero es importante distinguirlos. Y más importante aún sería que nuestro sistema impositivo los distinguiera. Me parece a mí, vaya.

 

Acumulación de capital (un cuento de robots)

Karel Capek es el inventor de la palabra ROBOT. Significa obrero, en checo.

Karel Capek es el inventor de la palabra ROBOT. Significa obrero, en checo.

No lo duda nadie: para invertir y crear empleo, ya sea a nivel particular o nacional, primero hay que acumular capital, y luego ponerlo a producir bienes, servicios, o lo que sea. El capital lo es todo en la economía, y hasta Marx utilizó este concepto como título de su principal obra. Sin capital no hay economía; sólo subsistencia.
Como sabéis, me gusta buscar el origen de los problemas, aunque a veces eso me obligue a ir un poco lejos, y en el caso de esta crisis que padecemos tengo la impresión de que el origen, la verdadera raíz, está en la falta de fines. El capital no es un fin en sí mismo, sino un medio, en primera instancia, para la producción , y en última para el bienestar.

Y eso, los fines, es lo que parecen haber perdido de vista los distintos sistemas financieros: se supone que la gente trabaja para vivir, y no para conseguir capital, aunque lo segundo es posible y hasta deseable en cierta medida.
Pero si la acumulación de capitales conduce al desempleo, la inseguridad en la calle y la destrucción del tejido productivo, o somos tontos o nos están tomando el pelo, o alguna pieza del reloj se ha perdido por el camino, porque resulta que las agujas marchan hacia atrás.
Y sin embargo, así sucede: Occidente se mecaniza, se automatiza, tiene un porcentaje importante de todas las patentes y una capacidad agrícola e industrial muy por encima de la suma del resto del mundo, y a pesar de ello, el capital prefiere irse a otros lugares donde abaratar costes. ¿Y para qué? Para crear más capital. ¿Y para qué crear más capital? Eso ya no lo saben.
Parece un cuento de robots, pero es la puñetera realidad. El capital tiene que vender sus productos al ciudadano, que es su fin y su cliente último, pero se desentiende del ciudadano y se mira sólo a sí mismo en un acto de onanismo olímpico. Y como siempre sucede en estos casos, el capital se vuelve estéril.
Como es sábado, permitidme que acabe con un cuento, o una parábola, y perdonad la irrupción de mi otro yo, mi Mister Hyde.

Con el mundo puede pasar como en aquella goleta en que viajaban nueve marineros, jóvenes y fuertes, y un anciano gastado y achacoso al que todos debían cuidar, lavar y dar de comer.
El viejo era una continua molestia y todos se quejaban de tener que ayudarle a cada paso, de sus achaques, de sus quejas y de su mal humor constante.
Un día el viejo murió y lo tiraron por la borda casi con alegría: iban cortos de agua, escasos de provisiones y faltos de fuerza para remar cunado faltaba el viento. Todo lo que fuera quitarse peso era una buena noticia.
-Ahora por fin iremos más rápido -dijo un marinero, después de la breve ceremonia.
-Diablos, sí, ¿pero a dónde? -respondió el capitán, cayendo en la cuenta de que sólo el abuelo lo sabía.


Pues eso.
Gracias por vuestra paciencia.