La hipoteca y el rendimiento de la inversión inmobiliaria

·= ciudades donde invertir en inmuebles

Abrimos hoy con un gráfico procedente de Foro Económico Mundial en el que se estudia cuales son y han sido las mejores ciudades del Mundo para invertir en inmuebles.

La gracia de este documento no reside tanto en ver dónde se puede ganar dinero, porque los niveles de precios son prohibitivos para la mayoría de los mortales, sino por la información que contiene respecto a otros aspectos económicos, como la rentabilidad de la actividad económica y la evolución de las hipotecas.

En primer lugar, podemos ver que la máxima rentabilidad inmobiliaria se da en las grandes megaciudades de los países desarrollados ¿Nos dice algo eso? Pues lo que ya sabíamos: que la escasez de suelo genera aumento de precios y que el desarrollo de un país es clave a la hora de determinar si vale la pena invertir en ladrillo.

Pero ojo, que aquí está la trama: ambas condiciones tiene que ir juntas, porque si van por separado, resulta que el negocio hipotecario y ladrillero ya no es tan bueno como parecía en un principio

la prueba de esto puede verse en el lugar que ocupan ciudades como Berlín en la gráfica: ¿Por qué Berlín se encuentra siempre en el último puesto o en el penúltimo? Porque a pesar de que Alemania es un país rico y desarrollado, la escasez inmobiliaria no es un problema que allí preocupe a los ciudadanos, y mucho menos en la vieja capital imperial, donde sobran inmuebles por todos lados.

La clave, por tanto, de una buena inversión, está en la escasez.

la clave, por tanto, de una buena inversión, está en que las leyes defiendan a los propietarios en contra de los usuarios, o dicho de otro modo, a la economía financiera que pretende obtener una rentabilidad, frente a la economía real que aspira a conseguir un uso.

Quizás este nuevo enfoque os dé una pista de por dónde van a ir los tiros ahora que el dinero anda desesperado buscando una rentabilidad mínima que devolver a los inversores: subidas de precios donde la escasez se pueda hacer valer, y profundización en las depreciaciones donde la demanda no consiga cubrir las existencias inmobiliarias.

Un paso más hacia la desigualdad, también en le mundo del ladrillo.

Economía dual, me temo.

El riesgo de la hipoteca en moneda extranjera

No es un paquete de tiritas, pero buena falta harían…

La semana pasada lo vimos claro: de repente, y sin previ0 aviso, el Gobernador del Banco Central de Suiza liberó al franco suizo de sus ataduras, y la moneda helvética llegó a revalorizarse hasta un 30 % a lo largo de una sola sesión.

¿Pero por qué pasó esto? En primer lugar, y permitidme la obviedad, porque antes se le habìa ocurrido a alguien la fabulosa idea de determinar, por decreto y a golpe de Boletín, el valor de una divisa. Los suizos no quería que su moneda cobrase valor, porque esto perjudicaba a sus exportaciones, y fijaron su cotización a un máximo de 1,20 €.

Al liberarse la moneda, el franco suizo, que estaba siendo fuertemente demandado como moneda refugio, sufrió un ascenso brusco que se llevó por delante a varios fondos de cobertura y a algunas casas de especulación con divisas, que no pudieron cubrir un incremento tan repentino de la cotización.

¿Y qué pasa con las hipotecas? Pues que aquellos que tuviesen su hipoteca denominada en francos suizos, lo que en su momento seguramente les pareció buena idea para cubrirse del euro fuerte, tendrán, de golpe y porrazo, que pagar a mayores una cuota mensual de unos 250 € de media. Un buen palo, sin duda.

Por contra, los que hicieran en su momento su hipoteca en yenes japoneses estarán de enhorabuena, hasta que no pase algo raro, por supuesto, que siempre puede suceder.

En general, y sin tratar de ser exahustivo, siempre he desconfiado de las hipotecas en divisas, más que nada porque si ya es bastante difícil cubrirse de los riesgos propios de un país y una moneda que conoces, imaginad lo que pueden ser los riesgos y los vaivenes de la moneda de un país sobre el que no estás informado a diario.

En este caso, de todas maneras, muy pocos de los perjudicados podrán llamarse a engaño: la gente no va por ahí haciendo hipotecas en francos suizos por buena fe o ingenuidad. Cuando se hace eso, se hace por obtener un beneficio.

Y si sale bien, genial. Y si no, a jorobarse tocan…

Mitad de enero de 2.015: Euribor al 0,316%

Euribor El euribor en enero de momento baja respecto al mes anterior. La media de su valor mensual es de 0,316%, ¿Cómo cerrara este mes?.

Si esta tendencia bajista sigue hasta el final de mes el euribor sumaría así su noveno mes consecutivo de bajada.

El año pasado cerró con un valor de 0,562% en enero, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,246 puntos menos

¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el euribor asi? Una hipoteca por un importe medio de 200.000 euros, un diferencial del 1,5% y un plazo de amortización de 30 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 746 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi 25 euros al mes.

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El IPC baja otro mes y en diciembre se situa en -1%

Euribor El retroceso mensual del IPC en -0,6% en diciembre situa su tasa anual en el -1%, seis décimas por debajo de la del mes de noviembre, según los datos registrados por el INE (Instituto Nacional de Estadística).

Transporte, lo que más baja.

El abaratamiento mensual de diciembre se ha debido sobre todo, a la bajada en el grupo de Transporte en un 3,4% y al grupo de Vestido y calzado, que registró un abaratamiento mensual del 2%.

Por rúbricas, los descensos mensuales más pronunciados de precios correspondieron a Frutas frescas (-4%), Transporte personal (-3,4%), Prendas de vestir de mujer (-2,8%), Prendas de vestir de hombre (-2,5%), Complementos y reparaciones de prendas de vestir (-2,3%) y Azúcar (-1,2%).

En términos interanuales, los productos que más se abarataron fueron Azúcar (-17,5%), Patatas y sus preparados (-12,9%), Legumbres y hortalizas frescas (-6,5%), Comunicaciones (-5,7%), Transporte personal (-5,4%) y Objetos recreativos (-5,1%).

Pero sube Ocio y cultura

En el lado de los ascensos mensuales destaca Viaje organizado (9%), Libros, prensa y papelería (0,8%), Artículos de uso personal (0,7%), Servicios de transporte (0,5%), Hoteles y otros alojamientos (0,5%) y Muebles y otros enseres (0,4%).

Por rúbricas, destacan las subidas mensuales de Carne de ovino (2,1%), Pescado fresco y congelado (2%), Aceites y grasas (1,2%), Publicaciones (1,1%), Transporte público interurbano (1%) y Turismo y hostelería (1%).

Los ascensos anuales más significativos se registraron en los precios de Pescado fresco y congelado (5,6%), Carne de ovino (3,9%), Frutas en conserva y frutos secos (3,6%), Frutas frescas (3%), Servicios médicos y similares (2,2%) y Servicios para el hogar (1,7%).

Por comunidades autónomas, dieciocho de ellas bajaron sus precios en diciembre respecto a noviembre. A la cabeza de este descenso estaría Castilla La Mancha (-0,8%), Andalucía (-0,7%), Euskadi (-0,7%) y Navarra (-0,7%).

El IPC en las comunidades autónomas quedaría asi:

Autonomía	Variación mensual	Variación anual
Ceuta	0%	-0,5%
Melilla	-0,1%	-0,6%
Canarias	-0,3%	-1,1%
Cataluña	-0,4%	-0,7%
Madrid	-0,5%	-1,1%
Islas Baleares	-0,5%	-0,8%
La Rioja	-0,5%	-0,9%
Extremadura	-0,6%	-1,2%
Castilla y León	-0,6%	-1,2%
Asturias	-0,7%	-1,1%
Aragón	-0,7%	-1,2%
Cantabria	-0,7%	-1,3%
Com. Valenciana	-0,7%	-1,2%
Galicia	-0,7%	-1%
Murcia	-0,7%	-1,3%
Navarra	-0,7%	-1,2%
Euskadi	-0,7%	-0,7%
Andalucía	-0,7%	-1,2%
Castilla La Mancha	-0,8%	-1,5%

Por su parte la inflación subyacente, que no incluye los precios de los productos energéticos ni de los alimentos elaborados, bajó anualmente hasta situarse en 0%.

Pulsa en Evolución del IPC para ver todo el historial del IPC

Y en 2104 también bajaron los pisos

Activo difícil de colocar

Pues no. Tampoco fue 2014 el año de la recuperación en el mercado de la vivienda, tanto en precio de los pisos como en importe de las hipotecas concedidas. Quienes creen que el ladrillo saldrá nuevamente al rescate de nuestra economía, deberá esperar un poco más.

Al final, y de media, para vivienda usada, el precio de la vivienda cerró diciembre 1.559 euros por metro cuadrado, lo que significa una disminución dell 8,54% .

Por comunidades, ninguna autonomía aumenta su precio pmedio en 2014. Lo s mayores descensos se han registrado en Aragón (-12,32%), Murcia (-12,15%), Asturias (-11,04%), Cataluña (-10,68%) y Galicia (-10,38%).

Castilla La Mancha tiene en estos momentos los precios más baratos, con una media de 1.019 euros/m2 y la vivienda más cara se encuentra, por término medio, en el País Vasco, con 2.936 euros/m2.

Por provincias, los mayores descensos interanuales se han producido en Pontevedra (-15,04%), Ávila (-14,50%), Tarragona (-14,04%), Córdoba (-13,75%) y Castellón (-13,57%).

En conclusión: si la población sigue envejeciendo, los pisos se mantienen en pie y las rentas de la gente no alcanzan a pagar lo que antes se pedía, la única respuesta lógica del mercado es que los precios continúen a la baja, empujados por una parte por quienes tienen necesidad de vender, mientras los posibles compradores se permiten esperar agazapados a la espera de la oportunidad que mejor les convenga.

No muy alentador, desde luego, pero terriblemente realista.

A ver si es cierto que el BCE nos inunda dinero y repuntan las hipotecas. Porque por otro camino, difícil lo veo.

Año de recuperación, ¿también para las hipotecas?

No es un naufragio, es un cambio de punto de vista.

Empezamos nuevo año y lo empezamos con el triunfalismo del Gobierno respecto a los datos del paro, con un descenso de casi medio millón de personas.

En mi opinión, si los asesores del Gobierno piensan que a los españoles les interesa solamente la economía y eso salvará a al PP de pasar por la guillotina a la hora de las elecciones es que están aún más aislados de la calle de lo que parecía, pero vete a saber.

La cuestión, creo yo, no es que haya o deje de haber medio millón más de personas trabajando, sino explicar por qué con esas cifras el número total de horas trabajadas sigue cayendo, el total de los salarios percibidos por el factor trabajo sigue cuesta abajo y por qué las cotizaciones de la Seguridad Social se siguen reduciendo. Hay dos opciones: o nos ha atacado un bicho muy malo, con siete cabezas y once colas que hace que todo parezca más feo, o estamos entrando en situación de subempleo, es decir, cambiar un buen trabajo, a tiempo completo, con un bien sueldo, por varios trabajos de mierda, a tiempo parcial, y con salarios de miseria.

Como bien dijo Schacht en su momento, un país tiene problemas cuando la gente carece de trabajo y es pobre, pero los problemas realmente graves empiezan cuando la gente sigue siendo pobre después de haber encontrado un empleo. Y en esas estamos.

En cuanto a las hipotecas, veo difícil que se incremente sustancialmente el número de las que se conceden y precisamente pro lo que acabo de explicar más arriba: más personas trabajando con peores salarios no crea demanda solvente. Si a eso unimos la deflación, con sus dos efectos principales, que son el aplazamiento de las compras y el hecho de que el dinero que se debe cada vez vale más, no me parece que el panorama hipotecario se esté comenzando a despejar, sino todo lo contrario.

Habrá, por tanto, más insolvencias, aunque aún no sé cómo las disfrazarán. Seguirán bajando los pisos, salvo en ciertas zonas con mucha demanda, como quizás Madrid y algunas otras grandes ciudades, y la desigualdad, que tanto afecta a la economía, afectará también , y en cada vez mayor medida, al territorio.

Por cierto: otro día hablamos de lo que pasa cuando el petróleo baja de golpe. No, no es una buena noticia, aunque a muchos se lo parezca.

De momento, Feliz Año Nuevo.

El euribor cerró diciembre en 0,329%

Euribor El euribor de diciembre baja hasta 0,329%. Este dato lo confirmará el Banco de España en los próximos días, pero ya podemos realizar los cálculos para las próximas revisiones de las hipotecas a los que nos toque en diciembre.

De esta forma, el Euríbor sigue confirmando su tendencia bajista con este octavo mes consecutivo de bajada de su valor.

La bajada mensual del euribor ha sido de 0,006 puntos respecto a noviembre. La diferencia anual, que es la que nos servirá para revisiones de hipotecas anuales, experimentó una bajada de 0,214 puntos.

¿Cómo afecta a la Hipoteca el Euribor de diciembre? Esto se traduce en un abaratamiento en la cuota mensual de las hipotecas que les toque revisarse en diciembre respecto a la de hace un año:

Ejemplo 1: El títular de una hipoteca de 180.000 euros a 25 años que revise su préstamo anualmente, comprobará que su cuota de hipoteca mensual disminuye en 18 Euros, o lo que es lo mismo, 216 euros menos al año.

Ejemplo 2: Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, comprobará en la revisión que su cuota baja en 21 Euros, o lo que es lo mismo, 252 euros menos al año.

A quien le toque la revisión hipotecaria en diciembre puede utilizar nuestro simulador para calcular cuanto le bajará la cuota pulsando en el siguiente enlace:

Calcula revisión Hipoteca

Las hipotecas se recuperan

Dicen por estas tierras del norte que no hay mal que cien años dure, y a eso suele responderse que tampoco hay cuerpo que lo resista. Ambos tienen razón, por supuesto, pero cabe preguntarse si el repunte de las hipotecas tiene más que ver con una auténtica recuperación de la economía o con una superación del miedo.

Como podéis ver en la gráfica, procedente del Instituto Nacional de Estadística, el repunte no es como para tirar cohetes, pero es cierto, objetivamente cierto, que las hipotecas firmadas han dejado de caer y llevan unos cuantos meses en la senda de la mejoría.

Entre los posibles motivos, podemos citar tres opciones:

-Que las cosas vayan efectivamente mejor, haya más gente con trabajo y haya más gente que puede llegar a embarcarse en un proyecto a treinta años porque la solidez de sus puestos y sus ingresos haga que esto sea prudente.

Perdonadme, pero yo esta opción no la veo. El trabajo que se está creando es mayormente trabajo a tiempo parcial o con una disminución salarial. El número de trabajadores ha crecido, y de ahí el maquillaje de las cifras del paro, pero el número total de horas trabajadas sigue disminuyendo, lo mismo que los ingresos totales por el factor trabajo (que ocho cobran menos en total de lo que antes cobraban siete, para resumir)

-Que el factor pánico se haya reducido.

Cuando llega una crisis, parte de los efectos proceden de la propia crisis y otra parte procede del efecto pánico, lo mismo que en la bolsa. En esas situaciones, no sólo dejan de consumir los que se quedan sin ingresos, sino también los que mantienen intactas, o casi, sus posibilidades económicas y prefieren posponer sus decisiones por prudencia. En el caso de las hipotecas, la gente que todavía tiene dinero lleva mucho tiempo posponiendo la compra de la casa y las reducciones de precios parecen haberse desacelerado, con lo que puede haber llegado el momento de dar el paso adelante.

Me parece bastante plausible.

-La tercera opción es que los bancos están ahogados en dinero y tiene que sacarlo fuera de alguna manera, relajando sus exigencias.

Con el Banco Central Europeo prestando cerca del 0%, los bancos tienen que buscar de algún modo la rentabilidad en sus negocios y están haciendo de nuevo la vista gorda ante según qué clientes. Si te prestan el dinero al 0% y puedes prestarlo a una media del 3% o del 4% el negocio es muy bueno de nuevo, incluso con un porcentaje de impagados. Como la rentabilidad se reduce en todos los sectores, la banca anda como loca por buscare los mejores clientes y ofrece de nuevo condiciones que pueden ser muy atractivas para quien pueda pagar una buena entrada u ofrecer ciertas garantías.

Veremos lo que depara 2015. Desde aquí os deseo lo mejor para este año entrante, que no sé si será bueno o malo, pero lo auguro movidito.

La hipoteca y el divorcio en bromas

Encontrar una foto de un divorcio no es tan fácil…

Esta crisis tiene tanta mano izquierda y tiene tantas manos que parece que lo que con una lo da, con otra lo quita.

Hasta ahora nos habíamos acostumbrado a leer que las dificultades económicas, el desempleo y la inseguridad estaba reduciendo el número de divorcios en España por el simple procedimiento de añadir paciencia al que no tiene claro a dónde irá si se separa.

Pues bien: también parece que lo contrario es cierto.

Según cuentan algunos asesores, se están empezando a extender los divorcios preventivos, esos en los que los dos cónyuges siguen llevándose estupendamente, comparten vida diaria y no discuten más de lo común, pero con la salvedad de que han pasado por el juzgado a disolver su matrimonio y simulan, ante sede judicial, batallar por sus bienes.

¿Y cual es la razón? Pues que cuando hay una hipoteca y no se paga en tiempo y forma, el banco te puede quitar la casa. Pero cuando hay una hipoteca y un divorcio, la ley entiende que el cónyuge que se queda con la casa está especialmente desprotegido, y la casa pasa a ser inembargable al menos hasta que los hijos cumplan la mayoría de edad.

Si resulta, por ejemplo, que el marido es el titular de la vivienda y cierra su empresa, es más que probable que la vivienda se le asigne a su esposa y a los niños. En este caso, la esposa y los hijos no podrán ser desahuciados por el banco, ya que ni son titulares de la vivienda ni responsables de la deuda, con lo que la deuda del marido no puede perjudicar a los derechos de la esposa y menos aún a los de los menores.

En todo caso, y si el banco se empeña en mantener el embargo, podrá ejecutarlo, pero nunca podrá poner en la calle a sus ocupantes, con lo que los bancos, repentinamente, sienten unas enormes ganas de negociar cualquier cosa que se les proponga.

¿Y qué pasa mientras tanto con el esposo? Pues simple: que pasa, de una tacada, de ser marido a ser amante de la ocupante. Novio, rollete, o compañero sentimental.

¿Quién le va a prohibir a esa señora verse con quien quiera?

Qué país, oigan…

Una opción para no pagar la hipoteca

El padre de la idea

En este mundo litigante y litigioso, conde los políticos dejan a los jueces la función de gobernar, donde los empresarios dejan a los jueces la función de dirigir sus empresas y los trabajadores dejan a los jueces la obligación de defender sus derechos, era extraño que no se hubiese producido aún el trasvase hacia los jueces de la opción de no pagar las hipotecas.

Pero ya ha sucedido.

El antiguo juez Elpidio Silva, expulsado de la carrera judicial por un conflicto con Blesa (ya sabéis que en este país se echa a los jueces cuando atacan a según quién, ya sea el grupo PRISA o ya sea un banco, porque en eso no hay partidos diferentes) ha fundado un gabinete jurídico y ha lanzado su primera andanada contra la banca.

Es un poco complejo, pero trato de explicarlo.

La idea fundamental es que los bancos han titulizado sus hipotecas. Esto, en forma de hipotecas subprime, es lo que está en la base de la crisis de Lehman, que aún padecemos, consiste en empaquetar los créditos hipotecarios en otros productos financieros y venderlos como derivados. La jugada consiste en que los bancos sacan las hipotecas de su balance y las emplean como colateral para otras operaciones financiera.,

La gran pregunta jurídica es: una vez que los bancos han empaquetado las hipotecas en otros productos, y han vendido esos productos a tercero como colateral, ¿están los bancos legitimados parta pedir el embargo de una vivienda tras el impago de la hipoteca?

O dicho en cristiano: Si los bancos han vendido a terceros la hipoteca, ¿les corresponde a ellos embargar la vivienda en caso de impago o será el propietario de esos títulos el único que pueda solicitar el desahucio?

La pregunta no es baladí, porque si los bancos no pueden solicitar la ejecución hipotecaria y deben hacerlo los tenedores del producto derivado, estamos ante el caso de que la propiedad de la hipoteca se ha fragmentado y no es tan fácil ejecutar la vivienda, ya que deberán ser los propietarios de este producto, todos y a la vez, los que soliciten la ejecución.

Como los bancos ya no son acreedores directos de esta deuda, deberían ser los acreedores de la deuda los que ostentasen los derechos de cobro. n¿Cómo es posible, jurídicamente, que el banco reclame una deuda de la que ya no es acreedor?

Esa es la pregunta que plantea Elpidio Silva y que os trasladamos hoy desde aquí.

Por mi parte, sin estar seguro de la respuesta, me parece que a algunos se les ha ido la mano con lo de los derivados financieros y que algo le ha salido mal, al menos en apariencia, al aprendiz de brujo…

Mitad de diciembre de 2.014: Euribor al 0,329%

Euribor El euribor en diciembre de momento baja respecto al mes anterior. La media de su valor mensual es de 0,329%, ¿Cómo cerrara este mes?.

Si el euribor cerrara el mes así sería la octava bajada mensual consecutiva.

El año pasado cerró con un valor de 0,543% en diciembre, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,214 puntos menos

¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el euribor asi? Una hipoteca por un importe medio de 180.000 euros, un diferencial del 1,5% y un plazo de amortización de 25 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 767 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi 18 euros al mes.

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IPC noviembre 2.014: desciende al -0,4%

Euribor El retroceso mensual del IPC en -0,1% en noviembre situa su tasa anual en el -0,4%, tres décimas por debajo de la del mes de octubre, según los datos registrados por el INE (Instituto Nacional de Estadística).

Vivienda, lo que más baja.

El abaratamiento mensual de noviembre se ha debido sobre todo, a la bajada en el grupo de Vivienda en un 1,3% y al grupo de Transporte, que registró un abaratamiento mensual del 1,1%.

Por rúbricas, los descensos mensuales más pronunciados de precios correspondieron a Calefacción, alumbrado y distribución de agua (-2,6%), Azúcar (-2%), Frutas frescas (-1,7%), Legumbres y hortalizas frescas (-1,3%), Carne de ave (-1,2%) y Transporte personal (-1,1%).

En términos interanuales, los productos que más se abarataron fueron Azúcar (-16,9%), Patatas y sus preparados (-13,1%), Aceites y grasas (-6,3%), Comunicaciones (-5,8%), Objetos recreativos (-5,1%) y Huevos (-3,3%).

Pero sube Vestido y calzado

En el lado de los ascensos mensuales destaca Vestido (5,5%), Calzado y sus reparaciones (3,8%), Bebidas no alcohólicas (0,8%), Artículos textiles para el hogar (0,8%), Artículos de uso personal (0,3%) y Muebles y otros enseres (0,3%).

Por rúbricas, destacan las subidas mensuales de Prendas de vestir de mujer (7,1%), Calzado de mujer (5,3%), Prendas de vestir de hombre (4,7%), Prendas de vestir de niño y bebé (3,3%), Calzado de hombre (2,9%) y Complementos y reparaciones de prendas de vestir (2,5%).

Los ascensos anuales más significativos se registraron en los precios de Legumbres y hortalizas frescas (7,8%), Frutas en conserva y frutos secos (4,4%), Pescado fresco y congelado (3,4%), Carne de ovino (3,3%), Frutas frescas (2,6%) y Servicios médicos y similares (2,2%).

Por comunidades autónomas, ocho de ellas bajaron sus precios en noviembre respecto a octubre. A la cabeza de este descenso estaría Extremadura (-0,3%), Madrid (-0,3%), Castilla La Mancha (-0,2%) y Ceuta (-0,1%).