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Alquiler social en lugar de dación en pago

Migajas del pobre

Ante el miedo que el sector financiero sigue provocando entre los partidos políticos nacionales, tanto el Gobierno como la oposición parecen haberse puesto de acuerdo en la opción de apostar por el alquiler social como una manera de contentar a su electorado a la vez que no perjudican demasiado al sistema financiero.

¿En qué consiste el alquiler social?

Se trataría de obligar a la entidad financiera correspondiente a negociar un alquiler social con su cliente en caso de que éste no pudiera hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias, de forma que se fijara una renta mensual en función de los ingresos del cliente hasta que la situación volviera a la normalidad.

Sería una especie de carencia, pero en lugar del pago de los intereses se estaría abonando un alquiler por la vivienda. En esta situación la entidad financiera se garantizaría unos ingresos, algo menores, eso sí, pero ingresos al fin y al cabo, mientras que el cliente podría mantener su vivienda en estos tiempos difíciles.

La gran ganancia de las entidades financieras es que de esta forma conseguirían no perder tanto dinero como sí harían en caso de la dación en pago, que les obligaría a hacerse con una vivienda por un precio muy inferior al que fijaron inicialmente en la hipoteca, perdiendo con ello mucho dinero, ya que el valor de mercado de estos inmuebles hoy en día está por los suelos.

En definitiva, se trata de contentar a la mano que te da de comer, porque no podemos olvidar la gran cantidad de créditos y préstamos que han sido condonados por parte de las entidades financieras a los partidos políticos bajo la idea de que con ello se conseguiría un futuro más prometedor para dichas entidades, como el tiempo se ha empeñado en demostrarnos con las continuas ayudas que están recibiendo.

Porque aunque el propietario de la vivienda pueda seguir viviendo en la misma pagando el alquiler social, no se contempla la posibilidad de que éste prefiriera en un momento dado deshacerse de la misma mediante el proceso de dación en pago, con lo que los ciudadanos volvemos a salir perjudicados en favor de los bancos y cajas.

¡Qué viva el desplome del Euríbor!

Las cuentas siguen sin salir

Si alguien nos hubiera dicho hace unos años que el Euríbor estaría por debajo del 1% le hubiéramos tachado de iluminado, en la peor de las acepciones de la palabra, y si hubiera osado a anticipar un valor del indicador hipotecario sobre el 0,65% nos hubiéramos reído en su cara, mandándole a la hoguera en el mismo momento en el que nos hubiera hablado de una comparativa interanual en caída de un punto porcentual y medio.

Sin embargo, la realidad siempre supera a la ficción y ese ese el panorama con el que nos encontramos en este mes de octubre. El Euríbor sigue marcando sus mínimos históricos y cerrará este décimo mes del año en valores sobre el 0,65%, lo que supone el valor más bajo desde que se utiliza el Euríbor como principal índice para el cálculo del tipo de interés de las hipotecas.

Por tanto, no podemos por menos que decir que nos encontramos en un buen momento para todas aquellas familias que ya tienen contratada una hipoteca, porque, en caso de que no tengan cláusula suelo podrán disfrutar de un ahorro importante en sus cuotas mensuales, y en el caso de que sí que la tengan instaurada, al menos sus cuotas se mantendrán estables.

Otra cosa es lo que sucede con las familias que intentan obtener una nueva hipoteca ahora, ya que a pesar de que el Euríbor está por los suelos, la verdad es que el diferencial que se está aplicando por las entidades financieras hace que todo quede en nada y que el tipo de interés resultante acabe siendo elevado para los tiempos que corren.

En definitiva, nos alegramos de la caída del Euríbor, porque en líneas generales es una buena noticia, pero no tan buena como podría serlo por culpa de las entidades financieras que quieren seguir ganando dinero a costa de los ciudadanos de una manera legal, pero ilegítima, y de las propias administraciones públicas que no son capaces de hacer fuerza contra las entidades a las que han estado financiando en estos últimos años a base de ayudas públicas que acaban por caer en saco roto en lo que a beneficio general de la sociedad se refiere.

La vivienda sigue cayendo, pero ¡sigue sin ser suficiente!

Seguimos hundiéndonos

Todos los expertos económicos nos advirtieron de la situación en la que nos encontrábamos en plena burbuja inmobiliaria y de las dificultades con las que nos encontraríamos en cuanto la burbuja estallara, bueno no todos, sólo algunos, pero el caso es que se veía venir, y entonces se apuntaba a que los precios de la vivienda debían de caer drásticamente antes de que nos pudiéramos empezar a plantear la recuperación.

Pues bien, según el Indice de Mercados Locales que elabora periódicamente la tasadora Tinsa, una de las más importantes del país, el precio de la vivienda en nuestro país ha caído un 46,5% de media desde que se alcanzaran los máximos históricos en el año 2007, es decir, que según estos datos nos encontramos con que los precios se han reducido en casi la mitad.

Y no es sólo que nos encontremos con precios que se han desplomado, sino que además el proceso parece seguir sin solución de continuidad a juzgar por los valores que cada trimestre van apareciendo. Si nos atenemos a los valores que ofrece la propia Tinsa nos encontramos con que en el tercer trimestre de este año 2012 la caída de precios ha sido de un 11,5%, similar a la caída que se experimentó en el trimestre inmediatamente anterior.

Las Comunidades Autónomas con una mayor caída de los precios de la vivienda fueron Cataluña, Navarra, Baleares y Aragón, con un descenso respectivo del 19,1%, 16,8%, 15,4% y del 15%, es decir, claramente por encima de la media nacional, agudizando su situación de crisis importante en la que se encuentran inmersos.

Pero la situación se agrava aún más sin tenemos en cuenta que se considera que los precios de las viviendas tienen que seguir cayendo durante los próximos meses ya que la creación del banco malo debería, al menos en teoría, generar un descenso en los precios de los pisos de en posesión de las entidades financieras.

Es decir, que el próximo índice no debería de ser muy diferente, incluso peor, que el actual y ofrecernos una situación realmente desoladora en lo que al sector inmobiliario se refiere, provocando una perpetuación de la crisis sin un límite temporal claro.

Seguimos sin hipotecas

El sector hipotecario sigue en su pozo sin fondo particular

La nueva estadística del Instituto Nacional de Estadística referente a las hipotecas concedidas durante este pasado mes de agosto no deja títere con cabeza ya que refleja una caída del 28,5% en el número de hipotecas constituidas en tasa interanual, hasta completar un volumen global de 21.106 préstamos hipotecarios, un valor que nos retrotrae al año 1995, justo en el peor momento de la última crisis vivida por nuestra economía hasta la actual.

Es decir, que nos encontramos con un sector hipotecario que, muy lejos de iniciar la senda de la recuperación, sigue cayendo en picado sin solución de continuidad y sin que parezca que haya luz en el horizonte a juzgar por las perspectivas de todos los expertos económicos que siguen apostando a la baja con la economía española.

Esta caída de hipotecas no hace sino reflejar el estado del sector financiero español, que sigue anclado en sus propios problemas internos, y que se encuentra empantanado hasta decir basta con la presión incesante y constante de las autoridades europeas y sin que nadie quiera hacer nada para intentar remediarlo.

Ahora bien, esta situación viene provocada por el propio sector financiero, no nos engañemos, ya que las entidades financieras concedieron préstamos hipotecarios muy por encima de sus posibilidades (permanente letanía utilizada en contra de la ciudadanía), ya que se olvidaron de las buenas prácticas financieras que determinan la concesión de créditos en función de los depósitos obtenidos y se lanzaron a la obtención de liquidez a través de los mercados mayoristas.

De aquellas tierras estos lodos, y ahora están totalmente apalancados, haciendo que la concesión de hipotecas se desplome, negando el crédito a los autónomos y empresas y con ello redundando en la actual situación de crisis en la que nos encontramos inmersos.

Y el problema es que no sólo están negando los créditos hipotecarios, sino que además, los que se están concediendo tienen unas condiciones realmente duras, con un tipo de interés medio del 4,23%, según los propios datos del INE para el mes de agosto, algo realmente paradójico si tenemos en cuenta los valores actuales del Euríbor, superando los mínimos históricos del indicador.

La incertidumbre del supervisor bancario único en Europa

No trabajará hasta 2014

Por una vez, casi hablamos de una primicia: la cumbre europea celebrada ayer suspende , al menos hasta 2014, la entrada en funcionamiento del regulador bancario único. Según dicen, antes de diciembre de este año se acordarán las normas que regulen su operativa, pero su operatividad se pospone hasta dentro de año y pico, y suponemos, conociendo cómo van las cosas de Palacio, que hasta mucho después.

En principio, el Gobierno español ha dicho que esto no supone un gran contratiempo, porque lo que importan son las normas, pero mucho me temo que, na vez más, no puedo estar de acuerdo y que todo este tema, tan espeso y tan obtuso para la gente de a pie, se convertirá en nuevos problemas para la financiación de las pymes, más trabas para la concesión de hipotecas, y en suma, más recesión y más paro.

Trato de explicarlo, porque el tema es durillo:

Como todos sabemos, la Unión Europea había concedido un fondo para el rescate bancario. Después de tener que pasa por el bochorno de que nuestros datos no les valiesen y enviaran a los llamados auditores independientes, resultó que la banca española necesitaba hasta cincuenta y seis mil millones de euros de recapitalización. La Unión Europea, con una serie de condiciones (diga lo que diga Rajoy, había condiciones) concedió a España una línea de crédito de hasta cien mil millones de euros para este fin.

Por se lado, parecía que el agujero bancario podía cubrirse con cargo a este acuerdo, pero para que el dinero fluyese era preciso que se probase un regulador bancario único, y ahora resulta que el regulador bancario no estará en funcionamiento hasta 2014.

¿Qué pasa entonces? Pues pueden suceder dos cosas que el dinero siga en el limbo, con lo que nuestros bancos seguirán en tiempo de sequía, sin poder financiar la economía real. O que el dinero llegue, pero o como rescate bancario, sino como simple deuda pública, lo que aumentará terriblemente la ratio de endeudamiento del Estado Español ya que este dinero no dependerá del rescate bancario, aún inoperante, sin de oto tipo de acuerdo que no puede mantenerse al margen de las cuentas anuales.

Resumiendo: que nos han jorobado bien.

La decepción del banco malo

Papel mojado

A pesar de que la semana pasada nos congratulábamos de la creación del banco malo bajo el prisma de que con ello se conseguiría una importante rebaja en el precio de las viviendas, ahora nos tenemos que despertar del sueño a tenor de las informaciones que han venido apareciendo en estos últimos días.

Según diferentes expertos, que citan fuentes del Ministerio de Economía, el banco malo dispondrá principalmente de suelo en lugar de viviendas. Es decir, que el número de viviendas que este banco malo podrá poner a disposición de los ciudadanos será muy limitado, en contraposición al suelo que pondrá en manos de los promotores y constructores.

Es decir, nos encontramos, una vez más, con la injusticia de una medida que beneficiará a los constructores en detrimento del ciudadano de a pie, que tras frotarse las manos con la promesa inicial ahora se encontrará con que todo quedará en agua de borrajas.

Podemos intuir entonces que el Gobierno busca dinamizar el sector inmobiliario poniendo en manos de promotores y constructores solventes el suelo de otros que no lo fueron a precios altamente competitivos.

Sin embargo, mucho me temo que esto no resuelve el problema, ya que los pisos seguirán con precios artificialmente elevados, beneficiando a la vez a la banca, pero perjudicando a los ciudadanos y a la economía en general.

Porque no podemos perder de vista el hecho de que necesitamos que el precio de la vivienda toque suelo de una manera definitiva para que podamos empezar a hablar de una recuperación.

Por tanto, el Gobierno se vuelve a equivocar en la dirección de sus medidas, bajo la ceguera de devolver favores debidos y manteniendo sus intereses creados, perjudicando, de nuevo, a los ciudadanos que somos los que les hemos votado.

En definitiva, nos enfrentamos de nuevo a la ceguera general de los políticos europeos, en general, y españoles, en particular, en función de la cual priman los intereses de las grandes corporaciones y de las grandes empresas en detrimento de los ciudadanos, sin percatarse de que sin unos ciudadanos que puedan consumir todo lo demás carece de ningún sentido.

¿Bajará el precio de la vivienda?

La verdadera realidad del sector

A pesar de que en un principio el Gobierno español había negado por activa y por pasiva la opción de la creación del banco “malo”, algo que se le había venido recomendando durante largo tiempo, su recapitulación en favor de esta opción puede generar un importante vuelco en el mercado inmobiliario español con una más que esperada caída de los precios de la vivienda en nuestro país.

¿Por qué bajará el precio de la vivienda?

Hasta ahora nos encontrábamos con un mercado de la vivienda artificialmente dirigido por las entidades financieras que mantenían el precio de los pisos que tenían en cartera demasiado alto, aprovechando el monopolio de financiación del que disfrutaban y siguen disfrutando ante los ciudadanos que quieren lanzarse a la compra de una vivienda.

De esta forma, para no perder dinero en sus balances valoraban las viviendas que habían embargado por su precio de adquisición en lugar de por su precio actual de mercado, con lo que, si tenemos en cuenta que la tendencia del precio de la vivienda ha sido claramente a la baja en estos últimos años generaba un desfase importante.

Ello hacía que los particulares que quisieran vender su vivienda no bajaban tampoco el precio tanto como deberían, ya que se movían en un escenario de precios altos, convirtiendo la situación en la pescadilla que se mordía la cola.

Entonces, con la creación del banco “malo” las viviendas comenzarán a valorarse por su precio de mercado de una manera definitiva produciéndose un vuelco evidente en el precio de los inmuebles de nuestro país, claramente a la baja, permitiendo así la adecuación general a la realidad que estamos viviendo en estos momentos.

Esto es importante porque es la única manera de que se pueda iniciar la recuperación del sector inmobiliario en España, porque se necesita, ante todo, que el precio toque fondo de una manera definitiva. A partir de ese momento podemos empezar a plantearnos la lenta y paulatina mejora del sector en favor de precios más competitivos y de ausencia de chantaje, en virtud del poder de la financiación, por parte de las entidades financieras.

Cuanto tenemos que aprender de los americanos, al menos en esto

Ya podrían sufrir lo mismo las entidades financieras españolas

En un momento como el actual en el que la sensibilidad hipotecaria, financiera y bancaria está a flor de piel, noticias como la que nos llega desde el otro lado del charco no hacen sino echar sal en la herida que tenemos abierta todos los ciudadanos españoles.

Viendo como las autoridades europeas no hacen sino ayudar a las entidades financieras, no digo que sin razón, ni con ella tampoco, el comprobar como la ciudad de Nueva York haya decidido demandar al gigante financiero JPMorgan por fraude hipotecario nos pone los pelos como escarpias.

Porque después de haber ayudado a su sistema financiero, como el inicio de la crisis demandaba, ahora ha llegado el momento de empezar a exigir responsabilidades, algo que todavía no hemos hecho en Europa, y en lo que los Estados Unidos se nos ha adelantado.

La base de la demanda está en las hipotecas de alto riesgo que aceptaron los directivos de JPMorgan sin el sustento económico y financiero de las familias necesario como para garantizar el pago de las cuotas resultantes, y el haber utilizado estos productos hipotecarios de alto riesgo como garantía y aval de otras operaciones financieras.

Según las propias autoridades de la ciudad de Nueva York, este sólo es el principio de toda una serie de demandas contra las entidades financieras que realizaron abusos durante los años de crecimiento económico y que han provocado gran parte de la terrible crisis que todavía nos asola.

Viendo este comportamiento, los españoles nos preguntamos como es posible que los directivos de las Cajas que se dedicaron a malversar el dinero de todos los contribuyentes y ahorradores se vayan de rositas, o peor aún, cobrando indemnizaciones millonarias sin tener que dar la cara por ningún tipo de responsabilidad.

Lo justo sería que todas estas personas que tuvieron en sus manos miles de millones de euros pasaran a disposición judicial para, al menos, responder con su patrimonio por el tremendo agujero que provocaron en las cuentas de estas instituciones, que ahora han tenido que desaparecer.

Porque no podemos olvidar que las Cajas realizaban un servicio a la comunidad, dotándonos de integración y desarrollo territorial, que ahora ha pasado a mejor vida en favor del negocio puramente financiero de los bancos. Y toda la culpa de ello la tienen los directivos de las mismas, políticos y sindicalistas en su mayoría.

El PSOE quiere, ahora, regular las hipotecas

A buenas horas mangas verdes

A pesar de buffet libre que el PSOE ofreció a las entidades financieras durante los años que ostentó el poder ahora intenta cubrirse de gloria presentando ante el Parlamento, o mejor dicho, ante los medios de comunicación, toda una serie de medidas que buscan la protección de las familias hipotecadas.

Lo que llama la atención es que estas propuestas se hagan ahora cuando el poder está en manos de otros, y que no se hicieran cuando realmente tenían poder de decisión y de haber cambiado, de hecho, las cosas. Debe de tratarse del mal endémico del político, no sólo español, sino a nivel mundial.

De cualquier forma, hay que reconocer que las propuestas que ahora aparecen en el ideario socialista tienen un sentido y deberían de ser tomadas en cuenta.

La primera, y probablemente, más importante es impedir por ley que las cuotas hipotecarias puedan superar el 50% de los ingresos familiares, con lo que se garantiza cierta sostenibilidad de las finanzas familiares y que no se caigan en las situaciones surrealistas que aparecieron en el momento del pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

Otra medida interesante es evitar que una hipoteca pueda tener un plazo superior a los 30 años, con lo que se evitan dos cosas. Por un lado, que una cuota excesivamente baja pueda ser tentadora para una familia a la hora de entrar en un producto hipotecario que no se puede permitir, y, segundo, conseguir que los intereses pagados por dicha familia no sean excesivos, ya que el plazo de amortización es un parámetro fundamental a la hora de medir el pago de intereses.

Por otro lado, el PSOE también intenta evitar que los bancos se puedan apropiar de las viviendas embargadas por el 50% de su valor, como sucede en estos momentos, lo que les está produciendo una doble ganancia, el piso embargado y la hipoteca que se mantiene.

De esta manera, la propuesta socialista es que no se pueda obtener el pleno dominio de una vivienda por debajo del valor de hipoteca del mismo, con lo que se garantiza que las entidades financieras no tengan incentivos para acudir a la subastas públicas.

En definitiva, a buenas horas mangas verdes, pero al menos es un paso adelante, más demagógico que otra cosa, eso sí, pero que puede servir para que se inicie el camino correcto, al fin.

El engañabobos del Euríbor

Que no nos cuenten milongas

A pesar de que todos nos podríamos estar frotando las manos con la caída en picado del Euríbor, principal índice de referencia de las hipotecas europeas, lo cierto es que todas aquellas familias que se están planteando la contratación de un producto hipotecario se están encontrando de lleno con unos diferenciales claramente inasumibles, no ya solo para sus presupuestos, sino para cualquier presupuesto medianamente restringido.

Y es que según denuncian varias organizaciones de consumidores nos estamos encontrando con diferenciales de hasta el 5%, lo cuál está disparando el tipo de interés para muchas hipotecas contratadas en estos momentos de hasta el 6%, o incluso más, con lo que lejos de poder estar contentos con un Euríbor las nuevas hipotecas no pueden otra cosa más que maldecirlo.

Por otro lado, las familias que ya tienen una hipoteca contratada tampoco se están pudiendo beneficiar de la caída del Euríbor, al menos no todas y no en toda su extensión, por culpa de la cláusula suelo que se sigue aplicando en muchas hipotecas, a pesar de que ya hay numerosas sentencias condenatorias contra esta práctica abusiva.

Así que, en general, podemos decir que las familias que se están beneficiando de la caída del Euríbor son una minoría, por lo que las buenas noticias con las que nos bombardean los medios de comunicación al respecto no son más que ruido mediático que no va a ningún lado más allá del propio ruido que generan, sin ningún eco en la realidad del día a día de la sociedad.

Eso sí, las familias que tienen contratada una hipoteca y la enorme fortuna de no sufrir el martirio de la cláusula suelo, pueden disfrutar de una reducción importante en su cuota mensual, con un ahorro anual que, dependiendo del importe de la hipoteca, puede situarse en el entorno de los 1.000 euros, cifra nada desdeñable para los tiempos que corren.

En definitiva, no todos los titulares de prensa ofrecen la rigurosidad que podríamos exigir y lanzan las campanas al vuelo antes de analizar en detalle la realidad del propio titular, la situación que realmente genera una u otra circunstancia.

La morosidad hipotecaria también comienza a incrementarse

Las cuentas no le salen a nadie

La morosidad de las familias hipotecadas parece que ha dejado para otro momento su contención habitual y ha comenzado a incrementarse de manera importante, concretamente, un 26% durante este pasado mes de junio, hasta situarse en el 3,24%, que aunque parece elevado lo cierto es que se trata de una tasa más que interesante en comparación con otros sectores de la economía.

De hecho, las entidades financieras, aunque han secado el flujo de crédito siguen apostando por las hipotecas, concedidas de una manera mucho más responsable, al menos para ellos, como su principal fuente de negocio ya que es el producto financiero que menor riesgo les produce de cara a la morosidad que se puede generar.

Y es que este 3,24% es poco menos de un tercio de la morosidad general del sistema que está situada en el 10%, aunque sí es cierto que en apenas un año se ha producido ya un incremento de 70 puntos básicos, ocasionado, sin duda por la falta de ingresos de gran parte de la sociedad española, sumida en una situación insostenible desde cualquier punto de vista.

El problema, por otro lado, es que las medidas que se están tomando no van a solucionar la situación. La medida salvadora propuesta es la creación de un banco malo, lo cuál tendrá que hacer reflotar el crédito, sin duda, algo positivo a todas luces, pero no afectará de ninguna manera a la morosidad, la cuál proviene de la ralentización económica que seguimos experimentando.

Las familias hipotecadas quieren pagar sus hipotecas, no quieren mantener deudas con sus entidades financieras, pero se ven obligadas a hacerlo como consecuencia de la coyuntura económica nacional e internacional que les condena a estar sin empleo (no olvidemos que casi 6 millones de españoles se encuentran en situación de desempleo) y sin una cobertura básica.

Con ello la morosidad, lejos de recuperarse, no hará sino seguir su tendencia alcista durante los próximos meses, a la espera de que algún milagro económico, en el que ya nadie cree, propicie un repunte de la economía real, y con ello podamos empezar a plantearnos la salida real a la crisis en la que estamos inmersos desde hace ya demasiado tiempo.

La vivienda sigue en caída libre

¡Cuidado que la vivienda baja!

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda libre cayó durante el segundo trimestre del año en un 14,4% en tasa interanual, lo que supone el mayor descenso que sufre este índice desde el año 2007, lo cuál pone de manifiesto que las medidas del Gobierno al respecto mediante la última reforma financiera parece que están comenzando a funcionar.

En comparación con la caída que ya se había producido en el el primer trimestre nos encontramos con que se agudizado el proceso a la baja, ya que en los tres primeros meses del año experimentamos un descenso del 12,6%, es decir casi dos puntos porcentuales menos que en los meses que van desde abril a junio.

El gran problema es que con esta caída ya acumulamos un total de 17, sí, sí, 17 trimestres consecutivos de caída, lo cuál puede ser una buena noticia para aquellos que quieran comprar una vivienda, pero nefasta para los que con su esfuerzo adquirieron una vivienda en los tiempos de burbuja inmobiliaria y ahora se encuentran con que el precio de la misma se está hundiendo, y no nos engañemos, no se trata de grandes terratenientes, sino de gente como tú o yo, clase media que paga, como puede, su hipoteca de manera religiosa.

Una caída que parece haberse acelerado desde principios de 2011, cuando la caída se situaba en el 4,1%. Según los expertos económicos estos descensos se deberían de haber producido antes, pero las reticencias de las entidades financieras a rebajar el precio de las viviendas que habían embargado provocó que los descensos fueran menores de los que determinaba el mercado.

Por tanto, una vez más, nos encontramos con que el sector financiero, responsable directo de la crisis y de la tardía recuperación que estamos sufriendo, se sitúa al frente de las causas de las dificultades que sufren los ciudadanos de a pie, y a pesar de ello siguen recibiendo las ayudas de los gobiernos, lo cuál es, en gran medida, necesario habida cuenta del modelo económico en el que estamos inmersos, el cuál no tiene ningún sentido sin el sector financiero operativo a pleno rendimiento.

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