El que tiene derecho a que se le satisfaga una deuda o derecho a pedir el cumplimiento de alguna obligación contraída por las dos partes con anterioridad (Ejemplo: El banco que concede un préstamo)

Normalmente es la persona que administra bienes ajenos. Aunque el administrador de una comunidad de propietarios puede ser uno de los miembros de la comunidad, normalmente es un administrador externo al cual se le paga una cantidad estipulada. Su trabajo consiste en gestionar las cuentas, cobrar recibos, informar sobre el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal, etc. Es decir, se encarga de las tareas administrativas para el funcionamiento normal de la comunidad.

Profesional que actúa como intermediario en una transacción inmobiliaria y cobrando como contraprestación, un porcentaje sobre el precio de la misma (comisión por la compraventa o alquiler). Normalmente la comisión de compraventa esta entre el 3% y el 5% de la misma.

Parte del pago que se destina para ir reduciendo el importe de un préstamo o deuda. Cuando se pagan las cuotas periódicamente pactadas al concederse el préstamo, una parte de la cuota es para Amortizar el Capital y otra para pagar los Intereses al acreedor.

Cantidad de dinero que se entrega, antes de las fechas pactadas inicialmente, para reducir el préstamo. Como consecuencia de ello el préstamo se puede reducir en tiempo o en dinero, depende de lo que ambas partes pacten. Por lo que a partir de esta Amortización se recalcula el importe a pagar en las próximas cuotas, o dejando el mismo importe en las cuotas se recalcula el plazo de tiempo en el que se reduce el préstamo.
La Amortizacion Anticipada puede ser parcial o total. La amortización es total cuando se paga todo el importe del préstamo.
La Amortizacion Anticipada puede tener un coste llamado Comision por Amortización Anticipada. Este puede ser hasta del 1% de la cantidad aportada.

Con frecuencia tenemos la duda de si es mejor irnos a otra entidad o quedarnos como estamos. Os dejo algunos apuntes:

La posibilidad de “llevarnos” la hipoteca a otra entidad (subrogación) siempre la tenemos, pero antes conviene renegociar con nuestro banco las condiciones: esto se llama novación. Cuando un banco nos hace una propuesta para la hipoteca, tiene que darnos (si lo pedimos, claro) la denominada oferta vinculante, que recoge las condiciones económicas y financieras que nos ofrece: importe (que dependen entre otras cosas de la tasación que se haya hecho), plazo, tipo de interés, forma y plazos de revisión si se ha contemplado, y comisiones. La oferta vinculante tiene una validez de 10 días. Ojo, que pedir a un banco una oferta vinculante no significa que obligatoriamente tenga que darnos mejores condiciones que las que tenemos: es como si tuvieramos que empezar con la hipoteca de nuevo. Se regula por el artículo 16 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo).

Para la novación podemos usar dos vías:

1. Plantearle la situación al banco, considerando la relación comercial que tenemos con ellos y ver la respuesta que nos da.
2. Presentarle  a nuestro banco la oferta vinculante que le hemos pedido a otro banco y, si nos interesa, pedirle que nos iguales las condiciones.

Como es natural, tiene su coste: notario, registro y comisiones. La novación no paga Actos Jurídicos Documentados (AJD) si la modificación se hace sobre las condiciones del tipo de interés, sobre el plazo del préstamo, o sobre ambas.

La manera simple para ver si nos interesa, es comparar los gastos que tendríamos con lo que dejaríamos de pagar. La dificultad de este análisis esta en que las operaciones son a largo plazo, por lo que para completarlo tendríamos que añadir la variable tiempo (aquí es donde entra un conocido “enemigo”: las matemáticas financieras, pero con un poco de paciencia y entendiendo bien los conceptos, en quince días podemos manejar satisfactoriamente la parte que afecta a este tipo de operaciones, es decir, lo que técnicamente se llama valor actual de una renta). Además, hay otros factores que pueden afectar a la operación, como la inflación o las expectativas del tipo de interés (a veces sale mejor invertir en algo que nos ofrezca mayor rentabilidad que la vivienda).

Legislación:

Ley 2/1994, de 30 de marzo. Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios (BOE de 4 de abril).

Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE de 12 de noviembre).

Soy de los que considera la sabiduría de nuestro refranero: más vale lo malo conocido que lo bueno por conocer, y os aseguro que podemos llevarnos gratas sorpresas. Al fin y al cabo, las relaciones con el banco deberían ser como con el panadero de toda la vida, y si el cliente y el proveedor tienen una buena relación, merece la pena buscar alternativas antes que romperla.

Con frecuencia, el banco pide que le demos alguna “compensación adicional”: que domiciliemos la nómina de la pareja, algunos recibos o un plan de pensiones. ¿Quién no se ha ido a la panadería y de paso se ha traído unos bollitos o unos pasteles? Pues eso.

Persona que tiene poderes de otra para representarla y proceder en su nombre

Antigua denominación del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos

Es el dinero que supone una parte del precio total de la vivienda y que se entregará al vendedor como garantía de que el comprador cerrará la operación en un plazo determinado. Si después de este plazo el comprador desiste de comprar la vivienda, pierde el dinero entregado. En cambio, si es el vendedor el que no respeta el plazo pactado y vende la vivienda a otra persona, tendrá que devolver el doble de dinero de las arras.

Cada inscripción o anotación que el registrador realiza en el Registro de la Propiedad sobre el inmueble

Persona que responderá al pago del préstamo en caso de no efectuarlo la persona principalmente obligada a él (el prestatario). Es una garantía para el que concede el préstamo

Valor que se utiliza como base de cálculo para obtener el tipo de interés que se aplicará a un préstamo a tipo de interés variable, cuando se produzca el momento de la revisión. El tipo de interés revisado se calcula añadiendo al índice de referencia un margen o diferencial.. El índice más utilizazo en España es el Euribor a 1 año. Otros índices son el IRPH de Cajas, IRPH de Bancos, IRPH del Conjunto de Entidades, CECA y tipo de rendimiento de la deuda pública.

Cuando se acaba la sequía y la langosta, inventan plagas nuevas.

Sí, amigos, se ha confirmado: parió la abuela.

Dicen en mi tierra que lo único que les viene a los pobres de cara es el viento y el agua cuando van en bicicleta, y una vez más se ha confirmado la desconfianza, o la sabiduría popular, que vienen a ser sinónimos a fuerza de experiencia.

Durante todo el año pasado, cuando más altos estaban los tipos de interés y la gente se aterrorizaba pensando en las consecuencias de que pudiese seguir subiendo el Euribor, los bancos se lanzaron a la venta desenfrenada de un producto financiero complejo y pensado para mercados fluctuantes a corto y medio plazo: el SWAP. No siempre se llamaba así: otras veces le llamaron IRS, “bono clip“, “clip“, permuta financiera, contrato cobertura hipoteca, cuota segura o cobertura de tipos. Muchos nombres para el mismo perro.

Era tan importante para ellos, que muchas entidades convirtieron en obligatoria su comercialización para los empleados y llegaban a sancionar con retiradas de pluses de productividad a los  que no vendían un número mínimo de SWAP al mes.

No os voy a cansar ahora poniendo enlaces a foros y noticias de periódicos nacionales recomendado este producto por sus bondades, porque son docenas. Lo que sí voy a intentar es explicaros por qué ha resultado un fiasco desastroso para miles de familias y tratar de poneros alerta sobre lo que puede pasar si alguno lo habéis contratado durante 2008 y no ha llegado el momento de su vencimiento.

Vamos a lo práctico, si os parece:

En primer lugar, el SWAP no se firma necesariamente en el momento de formalizar la hipoteca, sino que se puede firmar en cualquier instante posterior, así que si habéis ido al banco porque os han propuesto un sistema para cubriros de las subidas de tipo, id echando humo a buscar lo que habéis firmado.

Lo que hay que saber del SWAP es que es una especie de póliza de seguro contra las fluctuaciones, ya sean monetarias, de valor o de tipo de interés, y que se utiliza para estabilizar las transacciones en mercados volátiles, como los de las materias primas agrarias o el mercado de divisas.

El SWAP, por tanto, no está pensado para el mercado hipotecario, y su utilización es un claro ejemplo de mala fe por parte de los bancos, lo que unido a su enorme complejidad puede dar lugar a una reclamación por información insuficiente al usuario sobre su mecánica.

En el caso de las hipotecas, que es lo que nos interesa, el SWAP se vendió como una póliza de garantía de que aunque subiese el Euribor el cliente no sólo pagaría el mismo interés sino que además sería el banco el que abonase la diferencia, convirtiendo una hipoteca variable en una de tipo fijo, en la práctica, y con un descuento.

Un ejemplo: tenías la hipoteca a Euribor + 0,50 y cuando el Euribor llegó al 3,75 % y estabas ahogado, el banco te propuso un SWAP. A partir de ese momento, sólo pagabas el 4,25 % como máximo, subiese a donde subiese el tipo de interés, y además, el banco te abonaba en efectivo la parte de interés que no habías llegado a pagar. Sí, habéis leído bien: Si tenías un SWAP por 10 años al 4,25 y el interés llegaba, por ejemplo, al 6%, el banco te pagaba la diferencia entre el 4,25 y el 6, durante esos diez años. No sólo no pagabas, sino que cobrabas la diferencia.

La jugada, por supuesto, está en que los bancos sabían que iba a pasar lo contrario, porque nadie mejor que ellos conocía el cáncer del sistema financiero. Y lo contrario es lo siguiente: si firmaste un SWAP al 4,25 y los tipos bajan, como han bajado, no sólo sigues pagando el 4,25 y no te afectará de ninguna manera la bajada del Euribor, sino que debes pagar al banco la diferencia entre el actual Euribor y el contrato SWAP en concepto de coberturas. O sea, que pagas la cuota de la hipoteca y la diferencia entre el tipo de interés actual y el que firmaste. No sólo no te reducen la cuota, sino que pagas a mayores el contrato SWAP.

El quebranto es enorme, y no te libras de él ni siquiera vendiendo el piso, porque en caso de liquidación de la hipoteca hay que seguir pagando esa cuota, que puede ser un dos un tres por ciento sobre el total de la hipoteca, por todos los años que se haya firmado el contrato.

Si alguno está en este caso, le recomiendo muy encarecidamente que plante cara al asunto de todos los modos posibles, desde la reclamación al propio banco, a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y hasta los tribunales de justicia, alegando que el producto conlleva una extremada complejidad y que nunca se aclararon las cláusulas de manera suficiente.

Los bancos lo vendían como una estabilización de tipos o un escudo contra la subida del Euribor cuando en realidad era un warrant call sobre los tipos. ¿Y qué es un Warrant call? Eso para otro día, si os parece. Por hoy ya he invocado bastantes monstruos.

O que algún alma caritativa (y lúcida, que con caritativa no basta) lo explique en los comentarios. Se lo agradeceríamos todos de veras.