Molino socialista: el agua sube sola, mueve la rueda y todos salimos ganando.

Amigos, la cuentas no me salen. El eterno enfrentamiento entre partidarios de la compra en propiedad y de la vivienda en alquiler se resuelve, desde mi punto de vista, en un punto muerto donde tengo la impresión que desfallece la lógica.

Vamos a ver.

Una hipoteca de un piso me costaría 900 € al mes, y un piso en alquiler me cuesta sólo 500 €. Muy bien. El piso nunca será mío pero me ahorro 400 € todos los meses, que son justo los que gasto en comer y en tomar un café los sábados que acaban en cuatro, que es todo lo más que me permite mi sueldo Kunta Kinte. Hasta ahí, sin problemas.

Pero el caso es que los pisos no se alquilan ellos solos, así que si miramos el asunto desde el lado del propietario, tenemos algo raro. ¿Alguien se cree que el dueño del piso está pagando 900 € de hipoteca por él y cobrando 500 al inquilino?, ¿alguien cree que asume todos los riesgos que un alquiler conlleva cobrando menos de lo que le cuesta el piso?

Aquí hay algo raro. ¿No os parece? Si alquilar es rentable para el inquilino, entonces no lo es para el casero, y si es rentable para el casero, entonces no lo es para el inquilino.

Si en lugar de hablar de casas hablamos de coches, quizás lo entendamos mejor. Una empresa de alquiler de vehículos, ¿a qué precio tiene que alquilar los coches? Al precio que le permita cambiarlos por otros nuevos al fin de su vida útil y que le deje al mismo tiempo un margen de beneficio. Si no fuese así, no sería una empresa de alquiler, sino Cáritas Sobre Ruedas.

¿Y entonces qué pasa con los pisos?

Pues creo que una de estas dos cosas:

-O que vivir de alquiler es una necesidad, pero nunca un buen negocio.

-O que los propietarios están alquilando los pisos que compraron en tiempos del abuelísimo, cuando costaban alrededor de 70 mensualidades de un sueldo medio (que es lo que costaba un piso hasta 1977)

En el primer caso, bueno será saberlo, para no contarse mentiras a uno mismo. En el segundo, bueno será saberlo también para hacerse idea de lo que sucederá con los alquileres cuando entren al mercado los que la gente ha comprado ahora.

¿O creéis que el que compró un piso por trescientos cincuenta mil euros lo va a poner en alquiler por quinientos?

Seamos serios y vayamos preparándonos.

Cuando salió el carné por puntos, sacaron el coche por puntos...

En una ferretería antigua vi una vez un cartel que decía: “como el banco no vende sartenes, yo no presto dinero“. El letrero llevaba allí al menos cien años, o lo que es lo mismo, tanto como la propia ferretería.

Se trata, obviamente, de una de esas bromas castizas que se ponían por escrito en algunos establecimientos, pero en este caso recuerdo también que el dueño, un anciano socarrón, acabó cambiando el letrero antes de jubilarse pro otro que decía: “aunque el banco venda sartenes, toallas y cucharas, yo sigo sin prestar dinero“

La costumbre de la banca de entrometerse en otras áreas de negocio para las que no tiene ni licencia ni conocimiento, no es nueva. Desde aquellas promociones en que regalaban ordenadores, toallas, juegos de cama, baterías de cocina, vajillas, cuberterías, sartenes, y todo lo que uno se pueda imaginar a cambio de renunciar a los intereses del dinero no ha pasado tanto tiempo, pero aún nos sorprendemos de que ahora la banca se haya convertido casi de repente en agencia inmobiliaria.

La banca, en España, ha creído desde siempre que tiene patente de corso para el más burdo intrusismo, y aunque a todos les hiciese gracia que regalase un juego de sartenes por un depósito de mil euros, al que había comprado las sartenes y sabía que le iban a enmohecer en el almacén no le hacía ninguna. Ni pizca.

Ahora resulta que muchos de nosotros pensábamos que siempre se podría vender el piso en caso de necesidad, si la hipoteca apretaba demasiado, y nos encontramos con que la banca vende y subasta miles de pisos de su propia cartera y que no da un duro en préstamo a nadie si no es para quitarse un poco de ese lastre. O sea, que o se lo compras a ellos, o lo pagas a tocateja.

Ahora resulta que nos chafa el negocio a nosotros, nos quita la liquidez a nosotros, y nos pone la soga al cuello a nosotros, aprovechando su tamaño y su fuerza para imponer sus condiciones. Y ya no nos hace tanta gracia.

La cosa empezó en las sartenes. Si no les hubiésemos tolerado aquello no habríamos llegado a esto. Pero aquello no era asunto nuestro, ¿verdad? Pues ahora, ajo y agua.

Hipoteca vestida de alquiler, o viceversa...

A veces, por simplificar las cosas, o porque simplemente nuestras circunstancias nos enseñan que los datos macroeconómicos no son aplicables a nuestro caso, pensamos que el coste de una hipoteca es simplemente lo que pagamos por ella de intereses.
Con esta idea, nos dejamos convencer a veces de que cualquier remanente de dinero que tengamos puede estar bien empleado en bajar la cuota o en reducir el número de años, cuando lo cierto es que hay que tener en cuenta alguna variable más antes de tomar la decisión más interesante.
A mi entender, lo más importante, y que olvidamos muy a menudo, es que el dinero visto en dos puntos distintos de tiempo no es igual a sí mismo. Si l pensamos en general, todos entendemos que no son lo mismo cinco mil pesetas del año 2000 que treinta euros de hoy en día, pero en cuanto nos ponemos a aplicar esa idea, tan clara, a una hipoteca, parece que se nos nubla el entendimiento y ya no comprendemos que las cuotas que pagaremos en el futuro las haremos efectivas con dinero que valdrá mucho menos que el de hoy.

Y es que pasa siempre: las cosas obvias en general dejan de serlo en particular, como lo del ADN, que sabemos muy bien lo que es cuando vemos que un policía de una serie lo usa para descubrir a un criminal, y luego no tenemos ni idea de lo que es cuando hablamos de otras cosas que hoy no menciono porque me pilláis de buenas.

Pues con el dinero, lo mismo.

Una hipoteca a treinta años, por ejemplo, con una cuota de 1000 €, paga mil euros de hoy durante los treinta años, pero mil euros de hoy no serán la misma cantidad de dinero que mil euros del año 2020, y menos aún que mil euros del año 2040, los mismo que cinco mil pesetas de 1979 era muchísimo más dinero que treinta euros de hoy.

Lo que marca el verdadero coste de una hipoteca es la relación que exista entre el tipo de interés y el IPC.

En todo caso, el coste real de un hipoteca será el tipo de interés menos la inflación anual. Si el tipo de interés está por debajo del IPC, como ha sucedido durante todos estos últimos años, entonces la hipoteca sale gratis y hasta produce dinero. Y en ese caso, por supuesto, no vale la pena ni reducir cuota ni reducir años: lo mejor es meter el dinero en otra cosa, lo más segura posible, y lo más rentable que se pueda.
Ahí tenéis otra de las causas, una más, de la meteórica ascensión de los precios de los pisos: que pedir el dinero para comprarlos salía medio gratis. Más aún de lo que parecía, pues el IPC real estaba muy por encima del que nos contaban los estadísticos.

Y como el dinero era barato, subían los activos. Por eso ahora, cuando el dinero escasea, los pisos bajan. ¿Son más pequeños o están en peor sitio? En absoluto.  Lo que pasa es que hay menos dinero para comprarlos.

El día que nos convenzamos de que muchas veces el precio no tiene nada que ver con la cosa comprada. nos desenvolveremos mejor en esta sociedad que nos ha tocado.

Entre tanto, ojo al tema de hoy, proque los alquieleres se actualizan con el IPC, mientras que las cuotas de la hipoteca son constantes. Y sería curioso saber quién paga más al cabo de los 30 años.

¿Probamos a hacer las cuentas?

¿Quién se atreve?

La distancia es importante. La movilidad aún más.

A algunos les parecerá raro lo que voy a decir, pero os aseguro que la compra de vivienda en propiedad genera desempleo, y quizás una de las causas del disparatado aumento del paro en España haya sido el disparatado número de viviendas que se vendieron en los años precedentes.

Imaginad a dos familias cualquiera, los Chúrrez y los Rosquíllez, trabajando en una ciudad mediana, de las que se están yendo poco a poco a la porra. Pongamos León, la mía. Los Chúrrez viven en su casa y les quedan doce años de hipoteca, pues ya han pagado ocho, y los Rosquíllez viven de alquiler. Supongamos que pagan exactamente lo mismo.

Bien. Ya tenemos el modelo y por hoy vamos a dejar a un lado quién se va a enriquecer más a la larga.

Hoy vamos a ver lo que pasa si una industria local, o un conjunto de industrias de las que depende un gran número de puestos de trabajo, se va a tomar por el saco. Una fábrica de coches, por ejemplo, o una fábrica de medicamentos como la que había aquí.

Las cosas van mal y despiden a Chúrrez y a Rosquíllez. Chúrrez sólo estará dispuesto a aceptar un trabajo en la zona, o a una hora como mucho, porque vender su piso le puede llevar años y mudarse a otro lado mientras sigue pagando la hipoteca es misión imposible. Chúrrez se irá al paro el tiempo que haga falta y cada vez estará más dispuesto a aceptar un trabajo de lo que sea, aunque él fuese analista de laboratorio.

Rosquíllez también es analista de laboratorio y también está en la calle, pero ha oído que en Puertollano, provincia de Ciudad Real, se necesitan técnicos de laboratorio para las refinerías petroleras. Tiene veinte años de experiencia y enseguida le proponen una entrevista. A los cuarenta días, Rosquíllez está trabajando otra vez, y en un empleo acorde a sus conocimientos.

El caso es más o menos real, y la empreesa que cerró fue Antibióticos SA.

Conclusiones del ejemplo:

-1- Que comprar puede ser más rentable a largo plazo, pero resta movilidad a corto y medio plazo.

 -2- Cualquier organismo vivo al que se le resta movilidad, sale perdiendo. Y tal y como están las cosas, con las empresas mudándose rápidamente de un lado a otro, anclarse a un trozo de mapa tiene un coste tremendo, para la persona en particular y para la sociedad en general. Porque no sólo Chúrrez está frustrado y deprimido al no encontrar nada de lo suyo: la economía en su conjunto se resiente cuando los buenos profesionales, con experiencia, tiene que ser sustituidos por otros menos cualificados.

Por tanto, ojo: la hipoteca no es sólo una losa. También es un ancla.

O una estaca para atar el caballo en el prado. Y quien dude qué es prefrible, que le pregunte al cabalo si es mejor poder comer sólo dónde te llega la cuerda o en todo el prado.

De esas cosas los caballos entienden. Hasta los del ajedrez.

¿Parece un bunker? Pues no: es una hipoteca. Y alrededor5 hay un divorcio, aunque parezca campo.

Perdonadme si soy demasiado crudo, pero me lo dijo una vez un juez: es mucho más fácil encontrar causas que patrimonios.

Al que tiene algo, se le puede quitar con cualquier motivo o con cualquier pretexto, pero si tienes sólo el motivo, o el pretexto, y nada más, es muy difícil encontrar algo que quitar. Esta norma, que parece una frase canalla acuñada por algún gangster, es en realidad la base primera de muchos procedimiento judiciales que se siguen: declarar culpable, o responsable, al que tenga con qué pagar. El por qué, ya se verá.

Hagas lo que hagas, aunque sea arreglar un grifo en casa, la administración te declara responsable subsidiario de la empresa de fontanería si esta no ha pagado la Seguridad Social al trabajador que va a cambiar el grifo, así que, en tal situación de cosas, es importante no terminar nunca de pagar la hipoteca, aunque te haya tocado la primitiva y tengas cinco millones de euros en el banco.

El dinero se puede meter debajo de una teja, invertirse en oro (y enterrarlo) o ponerlo a nombre de alguien que ni siquiera sabe que lo tiene, pero las propiedades inmobiliarias figuran en el registro, con lo que son jugosas presas para las administraciones, los cazadores de indemnizaciones y los cónyuges cuando llega el caso del divorcio.

En cambio, si la vivienda está hipotecada y por una fuerte suma, todos esos amigos de lo ajeno desisten de inmediato.

Por eso, me permito unas cuantas sugerencias prácticas:

-Si se va a casar un hijo y pensáis regalarle el piso, pensadlo dos veces: armad una poderosa hipoteca y ayudadles a pagar las cuotas. Si el matrimonio va bien, no les cuesta nada el piso, y si les va mal y se separan, que se quede ella con la hipoteca, ya que los jueces dan siempre la vivienda habitual a las mujeres.

-Si tenéis una empresa, hipotecaos hasta las cejas y el dinero metedlo en cualquier lado o en cualquier inversión a nombre de quien haga falta (procuremos evitar siempre al cónyuge) y si alguna administración nos menaza con embargar el piso, que hable con el banco, que es el que tiene escriturada la hipoteca.

-En cualquier caso y en cualquier circunstancia, es mejor tener la vivienda habitual hipotecada. Ni os imagináis la de gente que eso aleja de nosotros y la de juicios que evita.

Y cuando se haya pagado un buen pellizco del principal, nada mejor que renovarla por obras, metiendo inmediatamente el monto de lo recibido en algo convertible, pero no efectivo, ni jamás nominal.

Es caro, sí. ¿Pero cuándo fue barata la disuasión?

Hay que denunciar antes de que se lleven cualquier cosa que pueda tener la empresa

La tragedia inmobiliaria tiene también otra cara: la cara de cabreo, la cara de tonto y el rostro de desesperación que se le ha quedado a muchos españoles cuando, después de haber pagado un importante porcentaje de su vivienda, se encuentran con que la promotora no termina el edificio, ha quebrado, o simplemente se niega a escriturar lo que ya se ha construido para evitar el para ellos temible momento de hacer cuentas con el banco o con el fisco.

Si alguno de vosotros se encuentra en esa terrible tesitura, tengo que deciros que no demoréis ni un segundo más la presentación de la demanda, pues cuanto más tardéis, más tiempo estaréis dando al promotor para que liquide su posible (pero improbable) patrimonio, con lo que os dejará con una mano delante y otra detrás.

Y si alguno de vosotros está pensando en comprar sobre plano, o ya lo ha hecho, que no se piense que la póliza de seguro que cubre como aval las cantidades entregadas le va a salvar el pellejo: esas pólizas pueden ser canceladas, y aunque es ilegal, hay mucha gente a la que la legalidad le pasa por el Arco del Triunfo, con lo que os recomiendo que comprobéis periódicamente si esos avales siguen en vigor. Si no es así, encomendaos al santo o cantante de vuestra devoción, y salid corriendo hacia el juzgado.

Aunque sea difícil recuperar una parte sustancial del dinero que se ha puesto, hay un orden en los cobros, y cuanto antes vayáis, más posibilidades tendréis de que os toque algo.

Hay mucha gente que compró sobre plano, y con la crisis ha tenido que ver cómo el promotor le pide sucesivas prórrogas para acabar el edificio, amparándose en pretextos de todo tipo, desde la falta de permisos municipales a la reducción de personal. Algunas de estas explicaciones pueden ser verdad, pero más vale ser precavido y comprobar la vigencia de los avales. Y además, si los plazos se eternizan, también se puede pedir la resolución del contrato y reclamar la devolución de las cantidades entregadas, que quizás no sea mala idea en algunos casos, teniendo en cuenta el precio que se acoerdó y el que se pagaría hoy.

O sea que ya veis que tener una hipoteca no es tan malo en sí mismo. Puede ser peor querer tener una hipoteca y que el constructor, que se ha llevado un pico importante, no escriture o no termine la vivienda.

Peor que una hipoteca puede ser la falta de ella.