Archivo por meses: marzo 2013

El euribor bajó en marzo hasta el 0,545%

Euribor A falta de confirmación del Banco de España, ya tenemos todos los datos para saber que el euribor en marzo cerró en 0,545%. El euribor es el índice de referencia para la mayoría de hipotecas en España.

El mes pasado le tocó subir, en este mes cambia y baja, lo cual repercutirá en las hipotecas cuya revisión se hagan respecto a este mes.

El euribor baja en 0,049 puntos respecto al mes de febrero. Pero la diferencia que nos interesa a la mayoría de los hipotecados es la diferencia del euribor anual, ya que esta es la que dirá si nos baja o sube la cuota de la hipoteca en nuestra revisión anual: Esta ha sido una bajada en 0,954 puntos.

Por lo tanto, un préstamo hipotecario por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, soportaba hace un año una cuota mensual de 636 euros, que al revisarse con el euríbor conocido hoy obtendrá una reducción de casi 54 euros al mes, lo que supone 648 al año.

¿Cuál será mi nueva cuota mensual de la hipoteca? Te ofrecemos un simulador para calcular la nueva cuota con el nuevo valor del euribor:

Simulador Revisión de la Hipoteca

Escraches: Presión u Opresión

¿Hasta donde se puede llegar?

¿Hasta donde se puede llegar?

La polémica está servida y excede ya el condicionamiento jurídico que cualquier debate sobre el mercado hipotecario lleva asociado, se trata de valorar en que lugar se coloca la línea divisoria entre el desempeño laboral de un político y su vida privada, entre sus decisiones más o menos acertadas, casi siempre menos, y la libertad a la privacidad. ¿Dónde está la línea?

Pues barajamos dos opciones claramente diferenciadas. Para la plataforma “Stop Desahucios” esa línea excede el despacho profesional y llega hasta la puerta del domicilio de los políticos que, en las últimas semanas, están sufriendo el acoso por parte de diferentes grupos vinculados a esta plataforma con el objetivo último de que se consiga una legislación más benevolente con los impagos hipotecarios.

Para los políticos, por otra parte, y fundamentalmente para aquellos que están padeciendo los escraches, esta línea debería de estar situada justo en el semáforo que cruzan al abandonar su Parlamento o su despacho profesional, permitiendo un espacio de privacidad para ellos y su familia dentro de su entorno familiar y vecinal.

¿Tú que opinas? ¿Es honesto y ético acudir al domicilio de un político para presionarle en uno u otro sentido?

Desde mi punto de vista, aunque no me lo hayas preguntado, no. Se trata de un ataque directo contra la privacidad que toda persona merece, independientemente del cargo público que ostente en un momento determinado. La plataforma “Stop Desahucios” tiene todo el derecho a manifestarse tantas veces como quiera y con la agresividad que consideren oportuna ante la sede de Parlamentos o Partidos Políticos, pero llegar hasta el domicilio particular me parece excesivo.

Sin duda, nadie puede estar en contra de su lucha ni del objetivo último que están buscando, pero flaco favor le están haciendo a su causa ya que están consiguiendo que en la opinión pública estemos hablando más de lo ético o no que pueda ser la actuación que están llevando a cabo antes que de su propia reivindicación.

En definitiva, presión, sí, toda la que quieran, opresión, no, y manifestarse a la puerta del domicilio de político es opresión, se mire por donde se mire.

La hipoteca y el Apocalipsis

-Creo que nos están atacando los nuestros.

-Creo que nos están atacando los nuestros. -Es igual. Tú dispara y no preguntes.

Amigos, es la guerra.

Primero se preocupaban los que querían una hipoteca y no se la daban, ya fuese porque su trabajo no era lo bastante estable, ellos no le parecían al banco lo bastante jóvenes, o el piso no le parecía a la entidad financiera lo bastante soleado para revenderlo en caso de insolvencia.

Luego comenzaron a preocuparse los que sí habían conseguido una hipoteca, y acababan de descubrir que el papel que habían firmado los iba a endeudar por treinta años, y que aquello de que los pisos no bajan nunca era mentira. Porque lo cierto es que lo que no salió fue la cuenta de muchos: si puedo, lo pago, y si no lo puedo pagar, lo vendo y siempre me sacaré un pellizco, así que hay que hipotecarse porque pagar alquiler es tirar el dinero. ¿No lo escuchásteis nunca? Yo sí. Y ahora, los que ganaron, callan como meretrices, y los que perdieron vienen con la dación en pago, la deuda odiosa y todas las demás formas de reconocer que no sabían leer, o que al menos no supieron leer ni entender lo que firmaron…

Como tercer jinete de este Apocalipsis particular hay que citar a los bancos. Se comportan como casinos, se juegan el dinero a cara 0 cruz, y cuando ganan retribuyen a sus directivos con magníficas comisiones, agradeciéndoles su audacia y su puntería a la hora de invertir. Y cuando pierden, ¡coño, pues también! Al final, las cajas de ahorros, que son los peores engendros desde tiempos de la burra con alas de mariposa, repartieron entre los políticos los beneficios y reparten las pérdidas entre los ciudadanos. ¿Y por qué no quiebran? Porque lo cierto es que no tienen accionistas, así que no jorobamos…

Y ahora resulta que el dinero tampoco está seguro en el banco. Lo de Chipre nos ha enseñado que puestos a echar mano de lo ajeno, las autoridades europeas no se paran en pequeños tecnicismos. Por ejemplo, tienen razón en que el Fondo de Garantía de Depósitos sólo asegura los cien mil primeros euros, pero se olvidan de que le resto se puede perder en caso de quiebra de la entidad. Por ejemplo, que el sistema financiero se basa más en la confianza que en los balances, y que la gente sólo sabe una cosa: que hay personas que  han pedido sus ahorros después de llevarlos al banco. ¿Cómo se restaurará ese roto? ¿Qué vieja Celestina remendará esa honra?

Por eso digo que es la guerra, una guerra en la que nos queda ante todo una pregunta: ¿Quién está en una posición más segura? ¿El que tiene unos ahorros o el que tiene una hipoteca?

La respuesta un día de estos, cuando se hunda otro pilar que parecía seguro…

El Tribunal Supremo anula las cláusulas suelo, bueno, a medias

Muy bonito, pero ¡no nos sirve!

Muy bonito, pero ¡no nos sirve!

Como todo en la vida esta sentencia del Tribunal Supremo la podemos analizar desde la perspectiva del vaso medio lleno o del vaso medio vacío, a gusto del consumidor, ya que aunque se trata de una gran noticia para los hipotecados españoles, lo cierto es que es una sentencia algo ambigua y que puede llevar a diferentes interpretaciones.

Pero vayamos por partes. Está claro que se trata de una sentencia que beneficia a las familias titulares de una hipoteca en España y que se encuadra dentro del marco fijado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, cuyo fallo de esta misma semana ya empieza a tener claras consecuencias en nuestro ordenamiento jurídico práctico.

En este sentido, y aunque no de manera retroactiva, es decir, que el Tribunal Supremo ya ha dejado claro que no se van a devolver las cantidades satisfechas por exceso por parte de los hipotecados, esta sentencia anularía la cláusula suelo de los contratos hipotecarios, de manera que aquellas familias que ahora estén pagando un tipo de interés del 3%, en media, pasarán a pagar un tipo en torno al 1,5%-2%, lo que significa un ahorro importante en las cuotas hipotecarias mensuales.

Sin embargo, esta nulidad de la cláusula suelo no se aplicaría a todos los contratos hipotecarios, sino sólo a aquellos que no aplicaron la transparencia debida en el redactado de su articulado en el momento de la firma de la hipoteca. Es decir, que pueden existir mil triquiñuelas para que la entidad financiera pueda justificar que esa transparencia existía.

Una vez más, la banca gana en el fondo, ya que mediáticamente sale perjudicada, porque el titular es el que es, pero en realidad se verá muy poco afectada por esta situación.

Por otro lado, lo que no tiene en cuenta el Tribunal Supremo es que la existencia de la cláusula suelo por sí misma no debería de suponer una cláusula abusiva, ya que es perfectamente entendible y aceptable. Lo que raya la usura es la comparación con la cláusula techo en el mismo contrato hipotecario. Por ello, todas las hipotecas en las que la diferencia entre la cláusula suelo y la cláusula techo sea excesiva deberían de ser anuladas de inmediato. Eso sí sería legislar con justicia social.

Clausulas que anulan tu hipoteca

La banca hace cosas raras...

La banca hace cosas raras...

Hoy vamos a entrar en materia, o sea al grano, en vez de opinar sobre generalidades como, reconozco, hago algunas veces. Por norma general, me gusta hablar de los conceptos y de lo que significan realmente algunas de las cosas que leemos y escuchamos, pero hoy creo que es más interesante desglosar las cláusulas que la Unión Europea ha considerado abusivas y que podrían ser reclamables en España.

Vamos allá:

1) excluir o limitar la responsabilidad en caso de daños. Por ejemplo, un banco se equivoca, esto causa daños, y el banco, pro contrato, dice que no es responsable. NULA.

2)Excluir o limitar de forma inadecuada los derechos legales del consumidor con respecto al banco, de manera que no se permitan las compensaciones de saldos u otras prácticas de pago, ya que se exige que el banco autorice expresamente esas otras opciones.

3) Que los compromisos del consumidor sean en firme mientras los del banco sean opciones, tipo “podrá hacer esto o podrá hacer lo otro”. Abusiva y nula.

4) Que las indemnizaciones en caso de renuncia no sean equivalente. En caso de desistimiento el banco se queda con las comisiones. ¿Y si es el banco el que dice que no, por qué no paga? NULA.

5) Indemnizaciones desproporcionadas. NULAS.

6) Desigualdad en quién puede y en qué casos se puede rescindir el contrato pro una de las partes y desigualdad en las cantidades a indemnizar. Nula.

7) Autorizar al banco profesional a poner fin a un contrato de duración indefinida, sin notificación previa con antelación razonable, salvo por motivos graves. NULA

8 ) Prorrogar automáticamente un contrato de duración determinada si el consumidor no se manifiesta en contra. Fin de las prórrogas tácitas.

9) Incluir en la escritura final cláusulas que no aparecen en los borradores ni las propuestas con suficiente antelación.

10) Permitir que el banco cambie unilateralmente cláusulas de lo firmado.

11) conceder al Banco el derecho de interpretar las cláuslas dudosas.

12) Supeditar el cumplimiento de compromisos a el cumplimiento de una serie de condiciones.

13) Obligar al consumidor a cumplir con todas sus obligaciones aun cuando el banco no hubiera cumplido con las suyas.

14) Prever la posibilidad de cesión del contrato, con lo que pueden menguar la solvencia o la garantía del banco.

Y ojo a la 15, que os va a gustar:

15) Suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos por parte del consumidor, en particular obligándole a dirigirse exclusivamente a una jurisdicción de arbitraje no cubierta por las disposiciones jurídicas, limitándole indebidamente los medios de prueba a su disposición o imponiéndole una carga de la prueba que no debería corresponderle.

Mitad de marzo de 2.013: Euribor al 0,543%

Euribor Estamos a mediados de marzo y el euribor se situa en 0,543% de media mensual contando todos los valores diarios hábiles del euribor que ha habido hasta ahora.

De cerrar asi el euríbor cambiaría en este mes de marzo la tendencia bajando, ya que el mes pasado efectuó una subida.

El año pasado cerró con un valor de 1,499% en marzo, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,956 puntos menos

¿Cómo afectara a la Hipoteca el Euribor de marzo? Si cerrara así se traducería en un abaratamiento en la cuota mensual de las hipotecas que les toque revisarse en este mes: Una hipoteca de 180.000 euros a 25 años, su cuota de hipoteca mensual disminuiría en 87 euros, o lo que es lo mismo, 1.044 euros menos al año.

Bomba contra las hipotecas españolas

Bomba explosiva

Bomba explosiva

Hoy hemos asistido a una carga de profundidad directa contra la línea de flotación de la ley hipotecaria española por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que ha dictaminado que la ley hipotecaria en nuestro país es ilegal y claramente abusiva.

El principal argumento del tribunal europeo se basa en la imposibilidad por parte del juez para poder suspender un desahucio de manera cautelar hasta que pueda averiguar si las cláusulas firmadas en origen fueron o no abusivas, lo cuál, a juicio del tribunal va en contra de la directiva europea de protección del consumidor.

Esta directiva europea tiene como base la asimetría de información entre el consumidor y el vendedor, en este caso, las entidades financieras, a la hora de la transacción comercial que se lleva a cabo entre ambos. Es decir, en productos especializados, como es claramente una hipoteca, la entidad financiera tiene una mayor información que el consumidor, por lo que la ley debería de proteger a este último, justamente lo contrario de lo que hace nuestra ley hipotecaria.

Ahora se abre un amplio debate sobre el momento en el que se pueda aplicar esta sentencia del Tribunal de Justicia europeo. Hay analistas que consideran que no se trata de un dictamen de obligado cumplimiento en términos generales, sino que se podría aplicar sobre cada caso de demanda particular.

Y, sin embargo, existen otros analistas que apuestan con que esta sentencia sienta jurisprudencia a nivel nacional y puede ser utilizado por cualquier juez a la hora de detener un desahucio, al menos de manera cautelar, hasta que se puede dirimir si existió, o no, una cláusula abusiva.

En cualquier caso, se trata de un claro éxito de todos los colectivos que llevan años luchando en contra de la actual legislación española hipotecaria, sobre la base de de los abusos de las entidades financieras y con el objetivo de conseguir un marco legal más justo y transparente, de manera que los consumidores puedan decantarse por una hipoteca u otra con toda la información en la mano, asegurándose así que optarán por la mejor opción para sus intereses personales.

¿Caducará alguna vez el ladrillo?

quintopino

Localización GPS de muchos inmuebles invendibles

La corriente de noticias en torno al estancamiento del ladrillo sigue fluyendo con toda tranquilidad, como si en lugar de ser un torrente novedoso se hubiera convertido en un río, con plaza reservada en los mapas económicos de nuestro país.

Ahora ya no se trata de preguntarse cuándo se reactivarán las hipotecas, y con ellas la construcción, sino de ver qué demonios hacemos con todos los pisos, apartamentos y urbanizaciones que se han construido en estos años y que prosiguen en su marcha, al paso de la oca y con banda de música, camino del deterioro.

Para ello, creo que hay que ver dos asuntos diferentes: el demográfico y el energético.

En cuanto al demográfico, está claro que las viviendas se construyeron para que las ocupase alguien, en el momento de su construcción o más adelante. Sin embargo, resulta que la población no sólo no crece, sino que decrece, tanto por la baja tasa de crecimiento vegetativo como por los fenómenos migratorios: inmigrantes que se marchan y nacionales que emigran. En muchas ciudades medianas se está empezando ya a ver el fenómeno de las viviendas en venta sin haber sido utilizadas, y todo porque el abuelo, que vivía en el pueblo, compró una casa para pasar los inviernos en la capital. Cuando falleció el abuelo, los hijos pusieron a la venta el piso, porque viven en otro sitio, normalmente en una ciudad más grande, y no saben qué hacer con ese activo.

Estamos, por tanto, ante una segunda fase de las consecuencias del despoblamiento rural, que afecta ahora a las pequeñas ciudades cabeceras de comarca y de provincia. Por ahí, como vemos, van a venir pocas soluciones.

En cuanto al tema energético, la cosa no pinta mucho mejor: el progresivo encarecimiento de los carburantes, un fenómeno que no parece que vaya a detenerse ni a cambiar de rumbo, hace que las viviendas alejadas de los centros de trabajo sean cada vez menos atractivas. ¿Y dónde están muchos, la mayoría, de los pisos invendibles que lastran con hipotecas tóxicas los balances de los bancos? En la quinta puñeta.

El intento de trasladar a España el modelo americano de grandes suburbios no sólo ha fracasado en lo económico, sino que será una rémora que costará años disolver. Una casa lejos de las compras, lejos de los colegios y lejos del trabajo supone un coste de desplazamiento cada vez más inasumible. Por eso, en mi opinión, hay muchos pisos que no se venderán nunca.

¿La solución? No sé: poco a poco se irá viendo alguna, o la falta de ella. Peor esto es lo que creo que hay.

Otra caída de las hipotecas, y ya van 6

Travesía por el desierto de las hipotecas

Todos lo teníamos ya claro, pero siempre viene bien que un organismo oficial como el Instituto Nacional de Estadística nos lo certifique para que podamos estar seguros de ello, y a fe que lo ha hecho, ya que en los datos publicados ayer mismo el INE ha fijado en 274.715 las hipotecas sobre viviendas constituidas durante el pasado año 2012, lo que supone una caída del 32,7% con respecto a 2011.

Pero no sólo es llamativo el hecho de que sigamos a la baja en la constitución de hipotecas, que podía ser medianamente previsible, sino que también llama la atención que tengamos una cifra similar a la caída que se produjo en 2011, con respecto a 2010.

Entonces tuvimos una caída de la constitución de hipotecas del 32,8%, es decir, sólo una décima mayor que en 2012. Estas cifras casi idénticas significan claramente que 2012 ha sido un año nefasto, ya que la comparativa de este pasado año se hace sobre unas cifras ya bajas de 2011, con lo que a igual porcentaje de caída mayor impacto real. Cabe recordar, además, que estas caídas de esos dos últimos años son mucho más agudas que las previas, ya que en 2010 asistimos a una caída del 6,7%, por ejemplo.

Este volumen de 274.715 hipotecas supuso un total de 28.348 millones de euros, es decir, una caída del 38% con respecto a 2011. Es decir, que la caída en número de hipotecas fue menor que la caída en importe de las mismas, lo que da a entender un descenso de precio en el mercado. En este sentido, el importe medio de los préstamos hipotecarios en 2012 se situó en 103.192 euros.

Por tanto, nos encontramos con un sector hipotecario que, lejos de iniciar la recuperación con la que todos podíamos soñar, sigue cayendo en picado sin solución de continuidad. Habrá que esperar para comprobar el efecto definitivo del Banco Malo sobre el sector, aunque ya hay más de una voz que señala que no se producirá una mejora significativa por la baja calidad de los productos inmobiliarios traspasados a esta entidad.

En definitiva, seguimos con nuestra travesía por el desierto, sin que parezca que se empiece a atisbar la luz al final del túnel.

La dación en pago y su historia

Lo que no se lee nadie...

Lo que no se lee nadie...

No suelo empezar con rollos legales, pero hoy se impone una cita al artículo 140 de nuestra Ley Hipotecaria:

“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.

O sea, que la dación en pago existe desde el tiempo de Maricastaña, pero ninguna de las dos partes, ni el banco ni el cliente, estaba interesada en incluirla entre las cláusulas de las nuevas hipotecas que se iban firmando, sobre todo en los años de las vacas obesas y los toros rezogantes.

Por parte de los bancos, la razón es bien clara: incluir la dación en pago suponía reducir las garantías de que el dinero se recuperase. Si el banco puede elegir entre quedarse con tu casa o quedarse con todos tus bienes en caso de impago, va a elegir, naturalmente, quedarse con todo lo que pueda. De hecho, como todos sabemos, a menudo se pedían también avales de terceras personas que respondiesen pro la deuda, o sea que como para conformarse con el simple valor del bien.

Por parte de los clientes, no exigían la dación en pago porque eso suponía subir tres o cuatro punto el interés de la operación, y en muchos casos, demasiados, significaba que no se firmaría la hipoteca, porque para que te concedan la cláusula de dación en pago tienes que poder poner por delante, de media, entre un veinticinco y un cuarenta por ciento del valor del piso. ¿Y estaba la gente dispuesta a eso? Por supuesto que no. Ni estaba dispuesta a pagar cuatro punto más de tipo de interés durante treinta años (lo que es normal) ni tampoco a esperar a comprarse el piso al momento en que tuviese una importante cantidad ahorrada, porque eso de ahorrar durante años para comprar algo es de viejos y de casposos (oído tal cual y con esas mismas palabras)

Por tanto, así vinieron las cosas: los bancos no querían saber nada del artículo 140 y los clientes tampoco. La gente quería a menudo un 110% del valor del piso, y el tasador estaba encantado, el notario estaba encantado y el director de la sucursal estaba encantado. ¿Quién iba a ser tan aguafiestas como para mencionar ese puñetero artículo 140?

Ahora sí. Ahora la mencionamos…