Hipoteca y gasolina. Un extraño parentesco

En medio de ningún lado...

Aunque parezca que voy a hablaros de la velocidad y el tocino, os ruego que me deis una oportunidad para explicar un nuevo problema que les ha surgido a los bancos en su intento por deshacerse de su enorme stock inmobiliario, algo totalmente necesario para desintoxicar sus balances y que la economía real vuelva a funcionar movida por el crédito a las empresas y los profesionales.

El caso, como ya hemos hablado en otras ocasiones, es que la mayor parte de los inmuebles que tienen atascados los bancos en sus cuentas son segundas viviendas, y viviendas en urbanizaciones o grandes barrios construidos en las afueras de las grandes ciudades o en zonas costeras y de vacaciones, pensadas como segunda vivienda. Los pisos en el centro de las ciudades siguen vendiéndose bien, o se venderían si le gente tuviera dinero, que es a es otra, y si los bancos concediesen hipotecas.

En las previsiones de los bancos figuraba ya la necesidad de tener que rebajar los precios de esas viviendas para hacerlas más atractivas, pero les ha surgido el problema de los combustibles: a medida que la gasolina sube de precio, y se está acercando ya al salvaje nivel de los 1,5 €, es más caro y menos interesante vivir en las afueras o tener una segunda vivienda.

Por tanto, el precio de lso combustibles está presionan a la baja los precios de cualquier inmueble que esté a cierta distancia de lso centros habituales de trabajo, ya que el compprador echa las cuentas y acaba convencido de que lo que ahorra en hipoteca lo va a pagar en gasolina.

Desplazarse es caro, y va a ser más caro cada día, toda vez que los combustible sno tienen trazas de bajar su precio, pro lo que las viviendas que requieran el uso intensivo del automóvil se verán devaluadas en la misma medida para poder competir con aquellas mejor comunicadas, más cercanas a los centros de trabajo o que dispongan de transporte público.

El precio real de los chalés de las afueras y las macrourbanizaciones tipo “Pocero de Seseña” sufre así un nuevo recorte, agravando la situación de los bancos en primer lugar, y luego, poco después, la nuestra, porque estas cosas las pagamos los de siempre.

Así que, como veis, éramos pocos y la abuela se ha ido de juerga…

El Euribor podría estar siendo manipulado

Y no sólo el orujo debería llevar esta marca...

La verdad es que a veces uno se pregunta si estas noticias no sería mejor dejarlas, por el miedo que no dan, pero como hay que ser serios y responsables, pues lo contamos.

Informa Europa Press que la Comisión Europea lleva varios meses, desde noviembre concretamente, realizando inspecciones en las sedes de diversas entidades financieras europeas para comprobar si el cálculo de este índice está sujeto a fluctuaciones distintas de las derivadas por los flujos de oferta y demanda monetaria.

De momento, ni ha trascendido el nombre de ningún banco, ni tampoco los países en los que se están realizando estas inspecciones, por lo que no podemos saber si la banca española está entre las entidades investigadas. Recordamos, aunque no haga falta, que el Euribor es el índice más utilizado para el cálculo de las hipotecas, por lo que es un dato de máxima sensibilidad.

A las preguntas sobre el alcance de estas manipulaciones, la Comisión Europea emitió un comuinivcado que citamos textualmente:

“La Comisión teme que las empresas en cuestión pueden haber violado las normas antimonopolio de la UE que prohíben los cárteles y las prácticas comerciales restrictivas”

¿Lo traducimos? Pues que temen que se estén poniendo de acuerdo para manipular este índice según sus intereses, de manera que puedan perjudicar a la competencia o imponer unas condiciones distintas, de favor, a las del libre mercado.

De momento, no se ha informado públicamente de que se hayan abierto expedientes al respecto, por lo que ya no sabemos si debemos tranquilizarnos o debemos echarnos a temblar más aún.

Por mi parte, y para que no me llaméis neurótico, sólo una opinión: mientras el Euribor permanezca bajo, me fío un poco, sólo un poquito. Como suba de repente, me dejo de fiar. ¿Vosotros no?

El precio de la vivienda sigue cayendo

Esto sigue bajando

Parece que la caída del precio de la vivienda en nuestro país no tiene fin, ya que según los datos que ha publicado el Ministerio de Fomento esta misma semana, nos encontramos con que se ha producido un descenso interanual del 6,8%, intertrimestral del 1,6%, y desde que comenzara la crisis del 19%.

Es decir, que en los cuatro años que llevamos sufriendo el parón del sector de la construcción y sector inmobiliario, nos hemos encontrado con una caída cercana al 20%, que era la previsión inicial de todos los expertos sobre la necesidad del sector para iniciar la recuperación.

Sin embargo, lejos de iniciar la recuperación nos encontramos con que la situación sigue en un estado muy similar al que teníamos cuando comenzó la crisis, con un parón casi absoluto de la construcción y con una demanda efectiva inexistente, como consecuencia de la constante negativa de las entidades financieras a conceder financiación a los particulares para que puedan disponer de hipotecas.

Una situación que se extenderá durante todo este año 2012, a juzgar por los análisis que se están haciendo desde todos los sectores, ya que la economía no tiene visos de iniciar una recuperación definitiva que pueda lleva a pensar en el inicio del relanzamiento de la misma.

En este sentido, todos los analistas coinciden en afirmar en que la situación del empleo es clave. Una vez que comience a reducirse la tasa de desempleo y que se estabilice la contratación, los ciudadanos tendrán perspectivas de futuro optimistas y unos ingresos más o menos fijos, con lo que podrán empezar a plantearse consumos e inversiones de largo plazo.

El problema radica en que el nuevo gobierno de Rajoy intentará recuperar el empleo a través de la construcción, sin plantearse alternativas diferentes, con lo que corremos el riesgo de caer en una nueva burbuja inmobiliaria que pueda llevarnos a unos años de prosperidad que culminen en nuevo pinchazo que nos hunda de nuevo.

Y es que no nos podemos dejar llevar por el cortoplacismo y debemos de pensar en el medio-largo plazo, apostando decididamente por fórmulas económicas alternativas que nos permitan obtener un crecimiento económico a largo plazo.

Las subastas extrajudiciales, la nueva estratagema de los bancos

Los bancos quieren ser el único postor

Está claro que echa la ley echa la trampa, y para trampas “legales” no hay nadie mejor que las entidades financieras que saben adentrarse en las entrañas de los textos jurídicos para obtener su beneficio permanente en cada situación, le pese a quien le pese.

Y así está sucediendo con las subastas extrajudiciales, que es una manera de esquivar las subastas tradicionales que se vienen realizando en los tribunales, para poder conseguir las viviendas a unos precios mucho más económicos, compensando así sus pérdidas patrimoniales.

Una subasta extrajudicial se realiza ante notario, y exige que el primer precio de salida del inmueble sea el 100% del valor de tasación del mismo, pasando, en caso de que no haya ningún comprador, al 75%, en segunda subasta, quedando, entonces, en precio libre para las siguientes pujas.

De esta manera, se puede dar el caso, y de hecho se ha dado, de entidades financieras que se han quedado con una vivienda en propiedad por el módico precio de 1 euro, gracias a que no había otros pujantes y la subasta se resuelve por esa cantidad antes de quedar desierta.

No podemos olvidar que en una subasta judicial el precio por el que la entidad financiera se queda el inmueble es el 50% del valor de tasación del mismo, con lo que la diferencia es notable y explica la voluntad de las entidades financieras de apostar por las subastas extrajudiciales como una manera de resolver sus problemas de balance, a costa de los intereses de sus antiguos clientes.

El problema radica en la laxa moralidad de esta práctica, ya que no está muy claro hasta que punto puede ser ético el quedarse con una vivienda por un euro, por mucho que la ley lo permita, aunque el nulo interés de las entidades financieras por las cuestiones éticas y morales es sobradamente conocido, y respetable, por otra parte, porque no dejan de ser entidades con pleno ánimo de lucro.

Son las administraciones públicas las que deberían de tomar cartas en el asunto y evitar que se produjeran estos abusos a todos los niveles si quieren, como dicen, defender los intereses de los ciudadanos.

Hipoteca, deducción por vivienda y borrón contable

Idea original para medir el tiempo

Como decía el otro día, el Gobierno recuperó la deducción por vivienda y lo hizo con carácter retroactivo, también para 2011. A primera vista la cosa suena bien, aunque sólo sea porque el cuerpo nos pide respiros, ayudas y un poco de alegría, después de los palos que han caído y los que seguirán cayendo.

Todavía está por ver si esto ayudará en algo a que los bancos suelten la pasta y dejen de pedir hasta el certificado de vacunación contra las paperas para conceder una hipoteca, aunque mucho me temo que no será así, por mucho que los bancos sean los principales impulsores y beneficiarios de esta medida que, no lo olvidemos, va a costar un montón de pasta a las arcas públicas en uno de sus momentos más famélicos.

La idea subyacente en esta medida, al menos a mi juicio, no es ayudar a los ciudadanos, sino tratar de limpiar los pringosos borrones ladrilleros que adornan en estos momentos los balances de nuestros bancos e intentar de paso reactivar el sector de la construcción, ese sector en el que se basó durante tantos años nuestra economía demostrando su pujanza innovadora y tecnológica.

El Gobierno, con esta medida, parece olvidar que los pisos han dejado de venderse por falta de empleo, de capacidad de consumo y de financiación bancaria, y no porque las condiciones fiscales para su compra fuesen desfavorables. O dicho de otro modo: si no se venden los pisos no es porque no se desgrave, sino porque no hay un duro, las viviendas siguen siendo caras y los bancos no se fían no de su ángel de la guarda. Y además, esta deducción retrasará el ajuste de precios, alargando el problema, pero esa ya es otra historia para otro día…

Lo que más miedo da, o por lo menos me lo da a mí, es que un Gobierno recién elegido tenga tan pocas ideas originales y regrese al viejo tópico del ladrillo incluso a sabiendas del batacazo que nos dimos la última vez que basamos en construcciones e hipotecas nuestra actividad productiva.

Lo que más miedo da, francamente, es que no se les ocurra otra cosa.

Y volvió la deducción por vivienda

España de espaldas al mundo.

Este es uno de los grandes problemas del país, un problema que estamos pagando carísimo en los mercados internacionales y carísimo también en forma de inversiones exteriores perdidas: el cachondeo.

Zapatero quita la deducción por compra de vivienda a finales de 2010 para que la gente se apresure a comprar piso, se produce en ese momento un repunte en la venta de viviendas, se pone un límite de 24.000 euros al año y se crea toda una parafernalia de condiciones que ayudan a los bancos a forzar la mano en ese momento, ¿para qué? Para que en cuanto cambiamos de gobierno recuperen la deducción por vivienda, sin condiciones, y con carácter retroactivo.

Si la medida es buena o mala da para mucho discutir, pero lo que está claro es que de ninguna manera puede ser bueno dar esta imagen de ejército de Pancho Villa donde no vale la pena planificar nada y donde los riesgos normativos, o sea aquellos derivados de los posibles cambios de legislación son tan altos.

¿Quién va a hacerse en España un plan de pensiones, por ejemplo, cuando cada cuatro días cambian las condiciones fiscales para su rescate, las desgravaciones a las aportaciones y las normas de contabilización? ¿Quién va a poner desde el exterior dinero para esa clase de asunto, o para un fondo hipotecario, si es imposible saber lo que van a decidir mañana y cómo afectará eso a la evolución del negocio?

Las hipotecas y los fondos de pensiones son decisiones a largo plazo, y en los temas a largo plazo es necesaria una estabilidad jurídica que consolide los derechos y obligaciones, porque en caso contrario nos vamos a encontrar con la famosa crucecita marcada por un analista de Singapur al lado de la palabra “Spain”, y esa crucecita significará que es un país con riesgos, lo cual llevará a que perdamos treinta mil millones de dólares de inversión de un fondo al que todo le da igual salvo la rentabilidad y la seguridad de sus inversiones.

Porque eso es lo que nos falta por aprender: que el dinero, el que genera empleo y riqueza, pertenece hoy en día a los fondos de inversión internacionales, esos fondos que rinden cuentas anualmente a jubilados de medio mundo y que le pagan sus pensiones y sus seguros médicos. Y a todos esos viejecitos americanos, japoneses y centroeuropeos, nuestras peculiaridades y nuestras peleas internas les traen al fresco.

Del regreso de la deducción ya hablaremos…

Ni un buen dato para empezar el año

Aquí no vende un piso ni el tato

Aunque en el pasado mes de noviembre se contabilizaron un total de 5.000 operaciones de compraventa más que en el mes anterior, es decir, más que en octubre, en términos interanuales nos encontramos con un descenso del 14,4%, lo que no hace más que seguir con la tendencia que habíamos venido observando en los últimos meses.

De esta manera, el Instituto Nacional de Estadística, certifica que la situación del sector inmobiliario español está todavía muy lejos de iniciar la recuperación y aún se encuentra en proceso de caída libre sin solución de continuidad, y sin que parezca que pueda haber una solución en el corto-medio plazo.

El total de las operaciones de compraventa realizadas ascendió a 27.549, aunque, como siempre, debemos de relativizar los datos, ya que no se refieren a operaciones que se cerraran en el mes de noviembre, sino que son operaciones realizadas, en su plena totalidad, durante el mes de septiembre, y la estadística del INE sólo las recoge una vez que han sido registradas por el Colegio de Registradores de la Propiedad.

En cualquier caso nos encontramos con una serie negativa que ya acumula un total de 9 meses consecutivos de descensos, con el más marcado en agosto, con una caída del 38%, seguida de julio, con el 34,8%, abril, con el 29,7%, septiembre, con un descenso del 28,2%, junio, con una caída del 22,9%, mayo, con el 18,3%, octubre con el 18% y marzo, con un descenso del 11,9%.

En definitiva, que el nuevo gobierno del Partido Popular tendrá que realizar un gran cambio en la política inmobiliaria y de vivienda si quiere relanzar el sector que se encuentra bajo mínimos, y que necesita, de manera urgente, una ayuda global que le permita iniciar la senda del crecimiento económico, para lo que requerirá, sin duda, de la activación del crédito.

Un crédito que seguirá paralizado, al menos, hasta la segunda mitad del año 2012, una vez que las entidades financieras superen, las que puedan, los tests de solvencia y de liquidez impuestos por las autoridades europeas. A partir de ese momento se espera una cierta recuperación al no verse obligadas las entidades financieras a guardar liquidez para protegerse ante los estrictos requisitos financieros.

A falta de hipotecas, bueno es el alquiler

Ya sólo nos queda el alquiler

La sociedad española se ha tenido que adaptar a las nuevas circunstancias sociales en las que se encuentra, y comprender que la tradicional voluntad de compra ha tenido que pasar a mejor vida ante la falta casi absoluta de concesión de créditos por parte de las entidades financieras españolas, que siguen empeñadas en guardar toda la liquidez posible para afrontar los tests de solvencia que se les vienen encima.

Por ello, el número de viviendas en alquiler sigue creciendo año a año, con familias que tienen que apostar por esta opción al encontrarse con que no pueden obtener la financiación que necesitan para su vivienda, y apostando por el alquiler antes de caer en la red familiar, tan importante en nuestra sociedad.

Esta creciente demanda de viviendas en alquiler provocaría, en una situación normal, un incremento, a su vez, del precio de las rentas mensuales, el cuál no se está produciendo, sí en términos nominativos, pero no en términos reales, que es lo realmente importante.

Este crecimiento de la renta por debajo del valor de la inflación se debe, sin duda a que cada vez más propietarios optan por colocar sus viviendas en el mercado de alquiler ante la imposibilidad de lograr deshacerse de ellas a través de la venta de las mismas.

Por tanto, en el mercado inmobiliario, o más concretamente, en el mercado inmobiliario de alquiler, se está produciendo una doble fuerza que está logrando mantener los precios de manera estable durante estos meses de crisis. Por un lado, la demanda crece y tira del precio hacia arriba, pero, por otro lado, la oferta también crece, tirando del precio hacia abajo, y compensando cualquier subida teórica.

Un escenario con el que hemos cerrado el año 2011 y con el que seguiremos durante todo 2012, a poco que la situación se mantenga como hasta ahora, como parece. Y es que el horizonte temporal de los tests de solvencia exigidos por el Banco Central Europeo, que tendrán lugar a mediados de este año, es demasiado restrictivo e importante como para que las entidades financieras se quieran jugar su presencia en el mercado por la concesión excesiva de hipotecas.

El Euribor baja y las hipotecas suben

Hipotecado descendiendo a los infiernos. La autora es Élodie Durand y le puso otro título...

La noticia de las últimas semanas es que las hipotecas siguen subiendo en coste para quien quiere contratar una, mientras que el Euribor continúa su descenso, como podéis comprobar en el gráfico que aparece en el margen izquierdo de esta web

Aunque parezca una parad0ja, es una reacción bastante lógica para la situación actual. Lo que no es lógico, seguramente, es la situación actual, pero si los bancos disponen de dinero suficiente el Euribor tiene que bajar. Lo que los bancos no tienen tan clara es la evaluación del riesgo que soportan por conceder una hipoteca, y como el diferencial que se aplica por encima del Euribor es el que mide ese riesgo, resulta que la paranoia de los bancos, o su síndrome del gato escaldado, es lo que está presionando al alza las hipotecas.

De todos modos, y aunque esta combinación de datos ha sido muy criticada en distintos medios, a mí me parece que es una buena noticia. Y me explico: que las hipotecas se iban a encarecer ya lo sabíamos todos, y además es un problema menor, puesto que lo realmente complicado no es el precio de las hipotecas sino su acceso a ellas. O sea, no es que se pongan caras, sino que no nos las dan.

Sin embargo, la bajada del Euribor siempre es una buena noticia para la inmensa mayoría de españoles que ya tenemos una hipoteca firmada y que estamos esperando a la revisión anual o semestral. Con la bajada del tipo de referencia, seremos muchos los que veremos bajar unos euros nuestro recibo hipotecario mensual y eso es siempre una alegría.

O sea, que si hacemos balance, la situación para la mayoría es que suben las hipotecas que nunca les darán y bajan las que ya tienen.

No me parece algo de lo que lamentarse, la verdad.

Seguimos sin tocar fondo

Por más cálculos que se hagan, la vivienda sigue a la baja

Hay una ley física irrefutable que nos dice que para poder rebotar, para poder recuperar el impulso es condición necesaria, aunque no suficiente, el llegar a tocar fondo, el llegar a una superficie inferior que nos permita tomar impulso para iniciar una cierta recuperación.

Y como todas las leyes físicas ésta no iba a ser una excepción, por lo que se aplica sin condiciones y sin solución de continuidad a todos y cada uno de los ámbitos de nuestra vida, incluyendo, por supuesto, el sector de la vivienda, totalmente hundido en estos momentos de dificultad.

Porque, a pesar de lo que se nos había anunciado repetidamente, 2011 no ha sido el año de la recuperación del sector inmobiliario, más bien al contrario. Con cada vez más gente en situación de desempleo y con la crisis financiera azotando duramente al bolsillo de los ciudadanos, nos encontramos con que cada dato que recibimos es aún peor que el anterior.

El último ha sido el precio de la vivienda nueva durante 2011, que según la Sociedad de Tasación ha caído un 4% en tasa interanual, es decir ha caído sobre un precio que ya estaba en caída, así que ha sido una caída doble, lo que demuestra que no estamos mal, estamos peor.

Es evidente que el tremendo stock de viviendas acumuladas en nuestro país durante los años de burbuja inmobiliaria está impidiendo que se inicie la recuperación, ya que en un momento en el que la demanda no empuja lo suficiente, el exceso de oferta es el causante principal de la caída de precios.

Todos los agentes del sector inmobiliario esperan, sin embargo, que la llegada al gobierno del Partido Popular pueda suponer una inyección a este sector en declive, con subvenciones e inyecciones fiscales que puedan permitir un incentivo real para la recuperación.

No obstante, el optimismo es ciertamente relativo, ya que a pesar de estas ayudas la recuperación será larga y no se producirá en el corto plazo, por lo que habrá que esperar a finales de 2012, sino 2013, para empezar a ver si se ha conseguido definitivamente una recuperación convincente y duradera.

Hasta entonces, no nos queda otra que seguir recibiendo malas noticias un día sí y otro también.

El Euríbor da un respiro a las familias hipotecadas

Una alegría para empezar el año

El Euríbor ha querido hacer un regalo a las familias hipotecadas y ha cerrado el mes de diciembre en el 2,004%, lo que supone un importante retroceso con respecto al cierre de noviembre, cuando lo hizo en el 2,044%, y lo que es más importante, un aumento relativamente asumible con respecto al cierre de diciembre de 2010, el que sirve para calcular el incremento de cuota de las familias hipotecadas.

Así, si tenemos en cuenta que diciembre de 2010 cerró en el 1,526%, en tasa media mensual, nos encontramos con una diferencia positiva de 0,478 puntos porcentuales, lo que arrojará un incremento de unos 35-40 euros mensuales para una hipoteca media.

Sin duda, se trata de un incremento importante, pero muy inferior a la que habíamos venido observando durante los meses anteriores, lo cuál debería de llenarnos de alegría, y más si tenemos en cuenta que este incremento puede tornar en decremento en los próximos meses.

Y es que si el tipo de interés se mantiene, como parece que va a ser, en el 1%, el Euríbor no puede hacer otra cosa más que cotizar a la baja, lo cuál debería hará que el cierre de diciembre en el 2,004% se vaya viendo rebajado en los próximos meses.

Así, si tenemos en cuenta que en febrero de 2011 el Euríbor cerró en el 1,714%, no sería descabellado pensar en una cuota hipotecaria inalterada para las hipotecas que utilicen el cierre de febrero para realizar la comparativa de sus hipotecas, con posibilidad de, incluso, descenso de cuota en lo que se refiere a las hipotecas que utilicen el Euríbor de marzo, ya que el año pasado cerró en el 1,924%.

Por tanto, si la situación económica sigue como hasta ahora, con el riesgo de recesión congelando la voluntad de lucha contra la inflación del BCE, y por tanto, garantizando el mantenimiento de tipos en el 1% para la zona Euro, en los próximos meses deberíamos de observar cotizaciones a la baja del Euríbor.

Un respiro que todos los que tenemos hipotecas podremos disfrutar, mientras que los que soliciten nuevos préstamos hipotecarios no podrán más que envidiar, ya que los excesivos diferenciales aplicados por las entidades financieras en estos momentos impiden beneficiarse de un buen valor del Euríbor.

Cuando son los bancos los que meten el dinero debajo del colchón

Será por liquidez...

Estaba pensando titular el artículo “2011, el año que no subió el Euribor“, después de repasar lo que habíamos escrito por aquí a finales de 2010. Porque el caso es que una de las principales noticias hipotecarias de este año es que los que las revisiones hipotecarias no han sido tan desastrosas como pensábamos.

Las hipotecas nuevas han sido cada vez más caras y más difíciles de conseguir, pero al menos las antiguas no se han puesto por las nubes, acabando de aplastar las economías familiares, como temíamos.

¿Y por qué sospechábamos que podía ocurrir algo así? Por la ausencia de liquidez, la ausencia de crédito y la desconfianza generalizada de los bancos a prestarse dinero entre ellos en el mercado interbancario.

Y ahí es donde cambié de opinión sobre el título de este último artículo del año.

Porque lo cierto, amigos, es que los bancos vuelven a tener dinero. Lo cierto es que el Banco Central Europeo a metido dinero a espuertas en las últimas subastas de liquidez, y lo cierto también es que los bancos han decidido que prefieren no tener dinero a tenerlo. Una cosa muy extraña y muy peligrosa para familias y pymes.

Trato de explicarlo, porque tiene miga:

El Banco Central Europeo ha lanzado enormes subastas de liquidez a tres años. Nada menos que quinientos mil millones de euros. A esas subastas acudió alegremente toda la banca europea, y acto seguido, de los quinientos mil millones de euros que tomaron prestados, volvieron a depositar en el BCE cuatrocientos diez mil millones. O sea que cogieron el dinero para tenerlo disponible si lo llegaban a necesitar, pero no para ponerlo en circulación.

En estas circunstancias, lo que tenemos no es ya una crisis de liquidez, sino una situación en la que los bancos se niegan a actuar como bancos, dejando a las autoridades monetarias sin capacidad de maniobra, porque lo más que pueden hacer los goibiernbos es prestar dinero a los bancops para que estos lo hagan llegar a la calle. ¿Pero qué pasa cuando los bancos no se fían ni de sí mismos y el dinero no llega a la calle?

Lo veremos en el próximo episodio de este culebrón al que llamamos Crisis del Euro.

De momento, feliz Año Nuevo.

Cálculo de Hipoteca

Calcular la hipoteca con simuladores. El mejor blog de hipotecas desde 2007