Unos dicen blanco y otros negro

Nadie se pone de acuerdo sobre su validez

Uno de los fundamentos para el buen desarrollo económico es el saber a qué atenerse, la seguridad jurídica de que las reglas del juego son unívocas y las mismas para todos, pero en los últimos tiempos parece que la realidad está yendo por caminos totalmente diferentes a lo que la teoría nos marca.

Cada poco tiempo vamos conociendo una nueva sentencia sobre la cláusula suelo, y la verdad es que pasamos del blanco al negro, para volver de nuevo al blanco, sin tan siquiera acordarnos del gris, que se queda como un color ignorado, de manera que unos jueces dicen que las cláusulas suelo son legales y otros que son abusivas, y todos parecen dar argumentos loables y plausibles, pero nadie parece acabar por convencerse de una verdad única.

Ahora ha sido el Juzgado de lo Mercantil número 9 de Madrid el que ha autorizado las cláusulas suelo considerándolas como válidas y no abusivas, bajo el argumento de que en un contrato a tipo de interés variable la entidad financiera tiene derecho a fijar un tipo de interés mínimo, el cuál queda compensado por las condiciones más favorables en otros aspectos, como por ejemplo, un diferencial más competitivo (argumento avalado por el Banco de España).

Sin embargo, lo que no dice la sentencia es que para que el contrato hipotecario fuera justo de manera absoluta, la cláusula suelo debería de ajustarse más a la cláusula techo, algo que no ha sucedido, de forma que la primera era muy fácilmente alcanzable, mientras que la segunda era una utopía colocada más de cara a la galería que con intenciones reales.

Por ejemplo, el BBVA, una de las entidades demandadas y que ha salido bien parada de esta sentencia (con 22 cláusulas anuladas de las 51 que habían sido puestas a disposición del juez), ofrecía un contrato hipotecario en el que la cláusula suelo era del 3%, un valor muy real, mientras que la cláusula techo era del 15%, un valor inalcanzable.

Por tanto, las entidades financieras deberían de fijarse más en estas diferencias y dejar de lado el concepto en sí de la cláusula, que nadie, en su sano juicio, quiere discutir.

Los bancos como caseros. Una mirada al futuro

Los bancos están perdiendo el norte...

Lo estamos viendo: la hipoteca no da más de sí como negocio y los bancos se ven ya obligados a sacar pisos de sus balances a toda costa. La normativa contable les permite aún valorarlos al precio que se los adjudicaron, pero al realidad, que ellos de sobra conocen, es que si los pisos se valorasen a su precio real, el cataclismo financiero sería considerable.

Como no hay dinero, la creación de crédito hipotecario seguirá descendiendo, tanto por el lado de las entidades financieras, porque no hay bancos solventes, como por el lado de la demanda, porque tampoco hay clientes solventes.

En esta situación, y ya lo hemos comentado muchas veces, los bancos serán los únicos capaces de vender un piso en los próximos años, porque la vivienda de segunda mano y la de los promotores se verá en grandes dificultades para obtener financiación. Los bancos intentarán, antes de nada, liquidar su stock, pero con una demanda anémica pueden tardar una burrada de años en conseguirlo. Como diez o doce.

¿Y qué hace un banco diez años con un piso? Pues alquilarlo para sanear su balance y obtener algún ingreso. No les queda otra.

Por eso, en un futuro no muy lejano veremos un endurecimiento feroz de las condiciones de aluiler, favoreciendo a los caseros y castigando con látigos de siete colas a los inquilinos morosos. Y si os digo la verdad, me parece bien, proque el inquilino que no paga perjudica por un lado al casero, pero perjudica sobre todo a miles de personas humildes que ven encarecerse el precio de los alquileres o se encuentran privadas de la posibilidad de encontrar una vivienda.

Cuando los bancos empiecen a presionar en favor del alquiler en lugar de presionar, como hasta ahora, en favor de la compra y la hipoteca, veremos todos un nuevo escenario de precios de alquiler más baratos y condenas a galeras, o casi, para los que no cumplan.

Para allá vamos.

Limitar la deuda hipotecaria. Una necesidad para todos

No es muy seguro, pero es un puente...

Ya sabéis que no soy partidario de ir por ahí perdonando deudas a nadie y que creo que el que firma un contrato lo firma con todas sus consecuencias. Para quien venga aquí por primera vez, le dejo un ejemplo de artículo al respecto.

Sabéis también que creo que los hipotecados somos mucho más responsables que los bancos en el desaguisado que se ha armado, porque los que ganaron dinero vendiendo el piso a más de lo que compraron no reparten con el banco, así que los que lo pierden, que no traten de repartir pérdidas ni de repartir su hipoteca.

No obstante lo dicho, creo que es necesario limitar de algún modo la carga de la deuda hipotecaria, de modo que no se convierta en una carga social que debamos pagar entre todos. En la India, por ejemplo, las deudas se heredan de padres a hijos y pueden llegar generación tras generación, hasta el punto de que se siguen pagando deudas del siglo XIX. En potras sociedades, como la romana, o la inglesa de principios de la revolución industrial, se podía sufrir esclavitud o prisión por deudas.

Este tipo de conductas, aparentemente justicieras, acaban convirtiéndose en un daño para todos y en un lastre para la economía.

Por tanto, y como cada cual tiene lo suyo, creo yo que lo ideal sería que la deuda principal, o sea el capital prestado, se debiese para siempre, mientras que los intereses devengados por impagos los perdiese el banco y no siguieran creciendo una vez determinada la insolvencia del deudor hipotecario.

De este modo, cada cual paga lo suyo: el deudor, por pedir prestado lo que no podía pagar, y el banco, por prestar a quien no debía. Un sistema como este, que es un ejemplo, nos libraría de mucha deuda artificial, de mucho papeleo, y de la sensación de que todso el retarso siempre va en nuestra contra.

Y nos ayudaría a respirar sin vulnerar los derechos de nadie. Creo yo.

Haciendo leña del árbol caído

Así nos estamos quedando los ciudadanos

Éramos pocos…, haciendo leña del árbol caído…, cualquier refrán similar nos hubiera valido par explicar la tremenda situación de la que hemos sido víctimas durante el año 2010 todos los ciudadanos españoles, y seguro que también durante los años anteriores, aunque no tengamos cifras de lo mismo, y es que según ha denunciado la OCU los notarios y registradores de la propiedad cobraron hasta 93 millones de euros de más en las facturas aplicadas por cancelaciones hipotecarias.

Unas cantidades que se cobraron en exceso sobre las minutas fijadas por el Decreto del Gobierno de 2007 que limitaba estas cuestiones con el objetivo de dinamizar, entonces ya, la venta de viviendas y permitir que los gastos no se dispararan hasta cantidades inasumibles para los ciudadanos.

Así, en virtud de dicho Decreto, la tarifa de un notario por una escritura de unas diez páginas no debería de exceder los 70 euros en una cancelación hipotecaria, mientras que la de un registrador de la propiedad, para una operación similar debería de situarse entorno a los 24 euros.

Sin embargo, las facturas analizadas por la OCU referentes al año 2010 muestran cantidades totalmente diferentes, ya que los notarios, por término medio, vinieron cobrando 260 euros por estos servicios, mientras que los registradores de la propiedad 144 euros, en ambos casos cantidades muy por encima de las fijadas por el Gobierno.

Ahora la OCU ha denunciado estos hechos ante el Ministerio de Justicia y ha solicitado que se devuelvan las cantidades a las personas afectadas, de la misma forma que se detengan de manera inmediata estos abusos para permitir que el sector inmobiliario se formalice de una manera justa y equitativa para todas las partes.

Pero no podemos dejar pasar por alto una reflexión que debemos de realizar entre todos y es que si ahora nos enteramos de este abuso gracias a la denuncia de la OCU, de cuantos otros abusos no hemos llegado a conocer nada, o de cuantos otros somos todavía víctimas, sin que ninguna autoridad pública tome cartas en el asunto y haga que los reglamentos y las leyes se cumplan de manera correcta en beneficio del adecuado desarrollo de la actividad económica.

Nos ahogamos en nuestra propia irresponsabilidad

Nadando en el fondo del mar

Así, dicho de esa manera, suena hasta gracioso porque por mucho que nos pongamos a pensar nos costará imaginarnos lo que en realidad significa una hipoteca underwater, pero ahora bien, después de que conozcamos el significado, o al menos el significado que se le da, ya empezaremos a echarnos a temblar.

Se está llamando hipoteca underwater a esas hipotecas cuya deuda está por encima del valor actual de mercado de la vivienda, es decir, imaginemos una hipoteca de la que todavía queda por pagar, por ejemplo, 200.000 euros, mientras que el valor de mercado de la vivienda sobre la que se constituyó dicha hipoteca se encuentra en los 160.000 euros. Es decir, la deuda es mayor que el valor.

Y el problema es que estas hipotecas underwater están proliferando en nuestra economía de manera exponencial, ya que la caída de precios que se ha producido a consecuencia de la actual crisis económica está haciendo que todas las hipotecas que se concedieron por el 100% del valor de tasación (y no digamos las que lo hicieron al 120%), estén quedando fuera de juego.

Porque si entre todos los que jugamos el juego hipotecario, es decir, bancos y ciudadanos, nos hubiéramos fijado el 80% del valor de tasación como el máximo posible para la concesión de una hipoteca ahora no estaríamos con este problema, porque ese margen del 20% se hubiera encargado de absorber la caída de precios.

Pero los bancos querían vender más y más hipotecas, y nosotros queríamos más y más dinero para poder comprar casas más grandes, coches mejores y muebles más modernistas, el problema es que estas situaciones de vivir en el aire acaban por terminarse y luego hay que pagar las consecuencias de las mismas, como nos está sucediendo en estos momentos.

Y el problema principal es que aunque un ciudadano consiga vender su vivienda no podría, en ningún caso, pagar la totalidad de la hipoteca que todavía tiene, con lo que se quedaría sin vivienda pero con deuda, de la misma forma que las entidades bancarias no aceptarían, bajo ninguna circunstancia, la dación en pago por debajo del valor de la deuda hipotecaria.

Lo que significa la palabra déficit

Razón por las que se reformó la Constitución.

A raíz del atropellado proceso para la reforma de nuestra Constitución, he escuchado estos días montones de voces alzándose en un clamor de queja sobre la destrucción de los servicios sociales, la pérdida de la soberanía popular y la puñalada por la espalda al Estado de derecho ay a los derechos de los más desfavorecidos.

En parte estoy de acuerdo con estas voces, sobre todo cuando se quejan de que la reforma se ha hecho mal y con prisas, y que el mes de agosto no es momento para estas urgencias, y menos a tan solo tres meses de las elecciones.

Lo que ya no entiendo es lo del ataque a los derechos sociales, el cabreo de la izquierda y todas las protestas contra el recorte del déficit. De hecho, leyendo y escuchando muchas de estas opiniones me quedo con la duda de si la gente sabe lo que es el déficit.

Porque el déficit no es le gasto. Se puede y se debe seguir gastando en servicios sociales, en educación en sanidad y en cobertura al desempleo. Se tienen que seguir implementando políticas de redistribución, etc. Pero todo eso es gasto. El déficit, simple y llanamente, es gastar más de lo que se ingresa, y eso se tiene que cortar de algún modo porque no se puede gastar más de lo que se ingresa de manera indefinida.

Los que se oponen a que se regule el déficit se oponen a que se obligue a cuadrar alguna vez las cuentas. Porque lo que el nuevo artículo dice es que puede haber déficit algunas veces, pero no siempre. No eternamente. O sea, que el nuevo artículo dice lo que diría nuestra abuela, más o menos.

Si no hacíamos algo así, las hipotecas seguirían descendiendo en nñumero y cantidad prestada, el Estado acapararía cada vez más parte del flujo monetario y los políticos de hoy seguirían gastando a manos llenas los impuestos del futuro, porque el déficit, a ver si caemos en ello, es eso: gastarse hoy los impuestos del futuro.

¿Y algo más antidemocrático que dejar a los votantes futuros sin capacidad de decisión?

La hipoteca, una especie en extinción

Negocio alternativo a la hipoteca

No hacía falta que nos lo dijera el Instituto Nacional de Estadística, porque ya lo sabíamos todos, pero el número de hipotecas concedidas durante este año 2011, y el importe medio de las que se concenden, sigue en picado. Posiblemente, a la gráfica que representa estas magnitudes haya que colgarle pronto el cartel de “sigue en el sótano”.

La diferencia entre las hipotecas concedidas este año y las que se concedieron en 2010, que ya fue un ejercicio penoso y lamentable, es nada menos que el 42,2 % La cantidad media por la que se hipotecan las viviendas no llega a los ciento diez mil euros, lo que también supone un descenso de algo menos del diez por ciento. En total, y para que os dé la risa con el dato, s eyhan concedido en todo loq ue llevamos de 2011, la ridícula cifra de 32600 hipotecas nuevas, con un descenso acumulado del capital total prestado por los bancos para la compra de vienda de alrededor del cuarenta y dos por ciento. La cifra total de lo prestado es de tres mil quinientos millones de euros. Una risa para lo que acostumbraba a manejar este sector en otros tiempos.

La conclusión, es obvia: no hay un duro. Los bancos tienen poco dinero, y el poco que tienen prefieron cobijarlo bajo tres capas de hoirmigíon antes que prestárselo a nadie.

Ahora ya no se trata de ser solvente, de asegurar que devolverás el dinero ni de garantizar que el inmueble que quieres comprar no se va a depreciar por debajo del valor del préstamo solicitado: se trata de competir, pidiendo dinero, con dos docenas de gobiernos, centenares de empresas ymanadas de otros bancos, que lloran desesperados a la puerta de cualquiera que tenga un duro en busca de la capitalización que les falta.

Y competir con semejantes adversarios es difícil, sobre todo con el Estado, que sigue emitiendo deuda pública asegurando, ya con un artículo de la Constitución, que lo va a devolver puniualmente. ¿Puede alguien competir con eso? Yo creo que no.

Por eso la hipoteca es un negocio obsoleto, como la venta de hielo puerta a puerta…

Quién lo dijera.

Ni bueno, ni malo, sino todo lo contrario

España de vacaciones y el Euribor a lo suyo

Recién nos pilla de regreso de las vacaciones y nos encontramos con el cierre del Euribor en el mes de agosto en la pantalla del ordenador, y la verdad es que no sabemos si alegrarnos, llevarnos las manos a la cabeza, o simplemente pasar del tema con toda la paciencia que podamos.

Y es que el cierre del Euribor en agosto ha sido del 2,097%, en tasa media mensual, lo que supone una caída de 0,86 puntos porcentuales con respecto al mes de julio, algo que debería de llenarnos de alegría, si no fuera porque es algo que no nos sirve para nada, se mire por donde se mire.

Porque lo único que importa a la hora de calibrar el impacto que el Euribor, o su modificación, puede tener en nuestras vidas es la comparación interanual, y en ella poco o nada podemos alegrarnos, ya que si tenemos en cuenta que el Euribor cerró el mes de agosto de 2010 en el 1,42% nos enfrentamos a un incremento de 0,68 puntos porcentuales, similar a todos los incrementos que hemos estado teniendo a lo largo del año, lo que provocará una subida de las cuotas hipotecarias entre 50-60 euros.

Un escenario nada positivo, si tenemos en cuenta que cada vez hay más gente sin recibir ningún ingreso mensual, ya que a la elevada tasa de paro que seguimos sufriendo se le añade ahora que las prestaciones y las ayudas que muchas familias estaban recibiendo están llegando a su fin, con lo que la situación se vuelve dramática.

Si a ello le añadimos que el BCE subirá los tipos de interés para la zona Euro en septiembre o en octubre, no nos queda más que echarnos a temblar, porque ello hará que el Euribor siga su tendencia al alza sin solución de continuidad provocando una auténtica quema.

En definitiva, que llegamos de vacaciones, tan felices que estábamos, y nos encontramos con que poco o nada ha cambiado, el Euribor sigue haciendo de las suyas, el paro sigue creciendo y los mercados siguen manejando el cotarro. Si lo sé no vengo y me quedo en la playita tostándome al sol.

O alquiler con opción a compra o nada

El alquiler con opción a compra se convierte en la solución

Mientras las entidades financieras sigan empeñadas en no conceder nuevas hipotecas los pisos nuevos seguirán estancados y no habrá forma de que tengan salida ya que nadie, o casi nadie, dispone del dinero necesario para poder pagar una vivienda sin necesidad de financiación.

Por ello los pisos con opción a compra, es decir, con alquiler con opción a compra, están comenzando a proliferar ya que suponen una clara salida al bloqueo de la situación, con vendedores que quieren vender, compradores que quieren comprar, pero bancos que no quieren dar el dinero.

El alquiler con opción a compra da la facilidad de que el comprador no necesita disponer del dinero en el primer momento, sino que empieza a ocupar la vivienda en régimen de alquiler, pagando, por tanto, una renta, y haciéndose con una opción de poder comprar el piso en el futuro, descontando una parte de la renta pagada.

El porcentaje de la renta pagada que se descuenta del precio final del inmueble dependerá del momento en el que se formalice la compra, de forma que en los primeros años es mayor, reduciéndose con el paso del tiempo, aunque siempre manteniéndose como una opción atractiva e interesante.

De esta manera se consigue una vivienda ahora, con la seguridad de que con el paso del tiempo la situación se debería de normalizar, y de que las cantidades que ahora los bancos no conceden, sí que serán ofrecidas en el futuro, con lo que el comprador podrá hacer frente a la compra.

De la misma manera, el vendedor con dificultades para vender su vivienda se encuentra con una renta mensual con la que, al menos, puede hacer frente al pago de su propia hipoteca, como sucede en la mayoría de las ocasiones, para pisos que no vienen directamente de las promotoras.

Por tanto, el alquiler con opción a compra se está convirtiendo en la modalidad preferida de compradores y vendedores, ya que aporta claras ventajas para ambas partes, facilitando que unos, los vendedores, puedan obtener ingresos por su vivienda, y otros, los compradores, puedan disponer de una vivienda.

El alquiler con opción de compra (una posible salida)

Ya hay que pensar en engendros raros...

El problema que tenemos, describiéndolo en pocas palabras, es que se han construido pisos que no se venderán en diez, doce o quince años, y que los pisos no pueden estar vacíos todo este tiempo, porque en ese caso, no sólo se van a deteriorar, sino que alguien tendrá que pagara comunidad, el IBI, y toda una serie de gastos que convertirá en ruinoso el hecho de tenerlos.

Lo Ideal para bancos y promotores sería venderlos, por supuesto, pero como no hay gente que se quiera hipotecar (y tenga pasta) y los que se quieren hipotecar no inspiran mucha confianza a la banca, habrá que buscar solucione creativas que permitan mantener en pie esos pisos y darles alguna utilidad, mientras la cosa mejora un poco y no para que se vendan.

Una posible solución, propongo, son los alquileres con derecho a compra.

Si de una santa y buena vez se cambiara la ley de alquileres para poder poner en la calle en cinco minutos al inquilino moroso, podrían ponerse en alquiler decenas de miles de pisos pro el simple procedimiento de darle al inquilino la opción de comprar ese piso después de unos años.

El procedimiento, como en el caso del leasing, consiste en pagar una cuota de alquiler un poco más alta de lo habitual, pero pudiendo quedarse con la propiedad del inmueble por lo que se llama su valor residual al final del contrato.

Un ejemplo: en lugar de pagar 400 € de alquiler, pagas 600. Pero después de 15 o 20 años, si quieres, pagas 25000 € de un golpe y el piso es tuyo. Y no tienes pro qué estar siempre en el mismo. Sino que puedes haberte mudado a otro de la misma financiera o el mismo banco.

Flexibilidad, liquidez y una salida para el stock. ¿Cómo lo veis?

El Santander se lanza a la caza de los indignados

Así, sí, Botín, así sí

Si hay algo que no se le puede negar al Banco Santander es su capacidad para detectar las necesidades de sus clientes y tratar de satisfacerlas. De esa manera se ha convertido en uno de los principales grupos financieros a nivel mundial y así intenta captar ahora las voces de las reivindicaciones del 15-M.

Uno de los principales fundamentos del movimiento de ‘indignados’ es conseguir que las entidades financieras colaboren en el pago de la crisis, permitiendo que las familias con mayores problemas económicos reales puedan hacer frente a sus deudas sin morir en el intento.

Pues bien, el Banco Santander, sabedor de la repercusión que una medida de este tipo tendría en los medios, ha lanzado una carencia de hasta tres años para las hipotecas de sus clientes con problemas económicos, para que puedan seguir afrontando sus pagos mensuales y no caer en situación de impago.

Durante este período de carencia, los hipotecados no tendrán que amortizar capital, y sólo pagarán intereses, con lo que la cuota mensual se reducirá de manera significativa, pudiendo llegar, en algunos casos, hasta el 50% de la misma, o incluso más en los períodos finales de amortización hipotecaria.

Eso sí, para poder beneficiarse de este período de carencia será necesario justificar una pérdida de ingresos de, al menos, el 25%, que bien puede haberse dado por una situación de desempleo, por una reducción en la jornada laboral o en el salario, o bien en una reducción en los ingresos de los autónomos.

Un porcentaje realmente sencillo de alcanzar, porque bastará con que en un matrimonio uno de los cónyuges se haya quedado en situación de desempleo para poder alcanzar ese 25%, y en estos momentos casos de ese estilo abundan en nuestro país.

Habrá que esperar ahora la respuesta del BBVA, porque en los últimos años la guerra entre los dos principales bancos de nuestro país ha sido una lucha de acción y reacción, ya que a cada nueva acción del Banco Santander le ha seguido una reacción del BBVA, y viceversa, con lo cuál, al final, acabamos ganando todos los consumidores y usuarios de ambos bancos.

La dación en pago temporal, la propuesta de moda

Una ventana de esperanza a los hipotecados

Como todo en la vida, los debates sociales también se mueven por modas y ahora estamos de lleno en la moda de la dación en pago temporal que ha sido propuesta desde diferentes puntos como una solución que podría evitar el drama social de las ejecuciones hipotecarias.

Esta dación en pago temporal no sería más que abrir un espacio de tiempo en el que los hipotecados pudieran acogerse a la dación en pago, de manera que pudieran entregar su vivienda a cambio de cancelar la deuda hipotecaria mantenida con la entidad financiera.

Pero la dación en pago temporal no sería barra libre para todos, sino que sería selectiva, de manera que los hipotecados que quisieran acogerse a ella tendrían que cumplir una serie de requisitos económicos, por lo que estaríamos hablando de una dación en pago temporal y selectiva.

Con esta figura se pretendería resolver los casos más extremos y problemáticos, de forma que las familias con mayores problemas financieros estuvieran en disposición de entregar su vivienda, cancelar su deuda y poder empezar de cero.

Sin embargo, no han faltado voces en contra de esta propuesta, ya que consideran que podría incentivar la morosidad. En un momento en el que el valor real de mercado de muchos inmuebles está por debajo de la deuda hipotecaria mantenida a muchos hipotecados les compensaría entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda, aunque su situación económica no fuera extrema.

Esta sería, por otro lado, la única manera que las entidades financieras podrían llegar a aceptar, aunque a regañadientes, una dación en pago retroactiva, es decir, aplicable a hipotecas ya formalizadas.

Incurrirían en pérdidas, no hay duda, pero podrían ser compensables con el hecho de evitar el desprestigio en el que están incurriendo por las imágenes dramáticas que vemos en televisión un día sí y otro también sobre desahucios de familias sin recursos.

En cualquier caso es un buen punto de partida para iniciar un debate social de altura sobre las modificaciones que se pueden aplicar a la legislación hipotecaria, un debate que habrá que ver hasta donde llega, si es que acaba llegando a algún lado.

Cálculo de Hipoteca

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