Inteligencia y mudanza. Estudios para todo

Cortando por lo sano

Como empieza el verano, o eso decían antes que me cayera un chubasco de todos los demonios, creo que hay que mejorar un poco el humor y relajar el tono tremendista. Al fin y al cabo hablamos de hipotecas, y no de enfermedades mortales.

Como ya sabéis, hay estudios para todo. Estudios, casi siempre pagados con fondos públicos y que sirven para que Fulano o Mengano se saquen su título de doctor con tesis del tipo “la importancia del acento circunflejo en le francés bajomedieval de Borgoña”. ¿Que me he pasado? Ojalá: semejante tesis existe y ni siquiera me la he tenido que inventar.

Pues bueno: uno de esos estudios dice ahora que las personas con mayor inteligencia tienen una tendencia más acusadas a cambiar de vivienda, y que cuanto menor está capacidad intelectual del individuo, con mayor ahínco se apega a su lugar de residencia. Lo dice un tal Markus Jokela, y lo dice en la Universidad de Helsinki.

El trabajo ha consistido en un análisis de los movimientos migratorios interiores en los últimos cincuenta años y la conclusión es que la gente con mayor inteligencia suele mudarse de los pueblos o las ciudades pequeñas a el centro de ciudades más grandes para, una vez alcanzados sus objetivos personales y profesionales, buscar de nuevo una mudanza hacia el extrarradio de esas grandes ciudades o el regreso paulatino a sus lugares de origen.

Yo, que no he hecho ningún estudio, os aporto también una visión personal sobre la emigración en el medio rural: marcharse requiere osadía, capacidad de sacrificio, capacidad de aprendizaje para nuevos trabajos o idiomas y una buena dosis de inteligencia emocional para lidiar con situaciones desconocidas. Por tanto no es de extrañar que se marchasen quienes se viesen con más posibilidades y prefiriesen quedarse los que no veían claro todo ese montón de requerimientos.

En cuanto al estudio escandinavo, ignoro cómo estará el tema de las hipotecas en Finlandia, pero tengo que darle la razón a nivel español: aquí, el que consigue una hipoteca, consigue salir de casa de sus padres o consigue mudarse a una residencia mejor, la mayor parte de las veces es un lince. No se puede negar.

El diferencial que baja con la subida del Euríbor

EVO rompe el mercado

Y seguimos a vueltas con el diferencial, y mira que le estamos dando rodeos a la cosa, pero claro, es que no se trata de algo de poca importancia, más bien al contrario, ya que el diferencial es una de las partes más determinantes a la hora de calcular la cuota mensual a abonar, con lo que más nos vale prestarle atención y atarle bien en corto.

Pues bien, ante la sensación generalizada, claramente justificada y justificable, de que los diferenciales se están elevando a valores excesivos, EVO, la marca comercial de Novagalicia fuera de su ámbito de influencia, ha decidido lanzar un órdago a la grande con este aspecto ofreciendo el diferencial flexible en sentido contrario al Euríbor.

Es decir, si el Euríbor sube, el diferencial baja, y viceversa. De esa manera intentan que la cuota de los hipotecados se mantenga lo más constante posible, garantizando así cierta estabilidad y asegurándose de que los hipotecados sigan pagando sus cuotas religiosamente, sin sobresaltos de última hora, que tanto daño hacen a los balances de las propias entidades financieras, por no decir a las propias familias, claro está.

El punto de partida de esta hipoteca sería el 2,85% fijo durante el primer año, y luego se empezaría a aplicar el diferencial de la manera que han anunciado a bombo y platillo, por lo que sinceramente parece una hipoteca más que interesante, ya que ofrece a los hipotecados ciertas garantías que hasta ahora no tenían.

Ahora es probable que otras entidades financieras apuesten igualmente por esta opción, con el objetivo de poder competir con la hipoteca EVO, ya que sí que está claro que la opción elegida por las entidades financieras en estos momentos es sedimentar su negocio sobre la base hipotecaria, sabedores de que de esa manera conseguirán estabilidad para el futuro.

Porque los bancos han comprendido, y mira que han tardado, que los españoles pagamos las hipotecas, es lo último que dejamos de pagar, y claro, ahí hay un filón para ellas, ya que tienen garantías de cobro casi al máximo, con una morosidad mínima y con clientes de muy larga duración a los que se les puede endosar otro tipo de productos. Sin duda, el mejor negocio del mundo.

El estacazo que se prepara contra la vivienda. Un extraño impuesto sobre la inflación

Política fiscal

La clase dirigente lo tiene claro: buena parte de nuestro problemas y de la burbuja hipotecaria proceden de eso que se dio en llamar “apetencia de capital” por parte de las clases medias y bajas.

¿Y eso qué es? Pues dicho en cristiano viene a significar que todo se jorobó el día que las clases medias y bajas dejaron de interesarse solamente por sus sueldos y su nivel de vida y empezaron a meterse en temas financieros, tales como bonos, acciones, mercados de capitales y e inversiones. Lo disfrazan de bonito porque la frase, en el fondo, significa que los pobres empezaron a meterse donde nadie les llamaba.

Ahora, y quizás por esa causa, se suceden las declaraciones y consejos sobre la necesidad de gravar la propiedad y no sólo la renta, seguramente porque las casas no son tan propensas a salir corriendo de un país como pueda serlo el dinero u otras formas de riqueza.

¿Y qué creéis que ha pensado nuestro ínclito Gobierno, ahora, en plena reforma fiscal? Pues m´ñas o menos lo mismo, pero tratando de disimular la cosa para que la gente no se cabree, ya que el año que viene es año electoral.

Al leer la letra pequeña de la reforma, nos encontramos con algunas joyas que van a afectar, y mucho, al mercado de la vivienda. Por ejemplo, y es crucial, Hacienda elimina los coeficientes de inflación y actualización que corregían a la baja las plusvalías y por lo tanto reducían de manera muy sustancial la tributación en el Impuesto de la Renta por la venta de un inmueble.

Lo explico: antes, pagabas plusvalías pro la diferencia entre el valor al que compraste una vivienda y el valor por el que la vendías, ya que eso se consideraba plusvalía. Pro claro, como los dineros del año noventa no valen como los de hoy, había una serie de coeficientes de actualización. Esos coeficientes son los que desaparecen en muchos casos, o se reducen en otros, para que pagues el gran estacazo cuando vendas, porque se entiende que tienes unos beneficios muy superiores a los que disfrutas en realidad, ya que buena parte de la subida no es enriquecimiento, sino inflacióm

En principio parece una medida que va exclusivamente contra el vendedor, pero estas cosas siempre se trasladan al mismo: al pagano.

Si, ya sé que parece una barbaridad, pero el caso es que va en serio…

El euribor de junio baja al 0,513%

Euribor A falta de confirmación del Banco de España, ya tenemos todos los datos para saber que el euribor en junio cerró en 0,513%. El euribor es el índice de referencia para la mayoría de hipotecas en España.

Ya es el segundo mes consecutivo en que el euribor baja.

La bajada mensual del euribor ha sido de 0,079 puntos respecto a mayo. La diferencia anual, que es la que nos servirá para revisiones de hipotecas anuales, experimentó una subida de 0,006 puntos.

Por lo tanto, un préstamo hipotecario por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, soportaba hace un año una cuota mensual de 580 euros, que al revisarse con el euríbor conocido hoy obtendrá una subida de casi 0 euros al mes, lo que supone 0 al año.

A quien le toque la revisión hipotecaria en junio puede utilizar nuestro simulador para calcular cuanto le subirá la cuota pulsando en el siguiente enlace:

Calcula revisión Hipoteca

¡Qué llega lo bueno!

Ya llevamos unas semanas hablando de la guerra de hipotecas que venimos observando entre las entidades financieras, una guerra que tiene como objetivo captar a las familias solventes, cada vez menos, pero una tabla de salvación para los bancos ya que las hipotecas son la mejor forma de obtener clientes a medio-largo plazo.

Pues bien, esta guerra por fin está teniendo consecuencias positivas para los bolsillos de las familias españolas, y es que los diferenciales, aunque siguen siendo claramente abusivos a todas luces, por lo menos han comenzado a descender y ya se empiezan a observar diferenciales por debajo del 3%.

Esto marca claramente una tendencia que puede llevar a que estos diferenciales sigan bajando, ya que los clientes con cierto grado de solvencia son los que, en definitiva, tienen la sartén por el mango, son pocos y los bancos se los rifan.

Y es importante obtener un diferencial bajo porque ahora mismo nos encontramos en una situación en la que el Euríbor está por los suelos, con lo que puede que no se note tanto, pero poco a poco el indicador se irá incrementando de manera paulatina y empezaremos a sufrir los diferenciales que se han venido firmando durante estos meses.

Porque basta con hacer una pequeña cuenta para darse cuenta de hasta donde podemos llegar. Si nos planteamos un Euríbor normalizado sobre el 2%, que viene a ser lo que determina la estabilidad, según la mayoría de los expertos, si le añadimos un diferencial por encima del 3%, nos estaríamos yendo a un tipo de interés superior al 5%, claramente insostenible con los precios de hoy en día.

Por lo que si no queremos caer de nuevo en el estallido de una nueva burbuja inmobiliaria que nos lleve a hundirnos aún más en el fango en el que nos encontramos ya recluidos es conveniente apostar por esta caída de diferenciales que nos lleve a una situación aceptable en el futuro.

En definitiva, todos los indicadores parecen marcar una tendencia de mejora de la situación y la ligera caída de los diferenciales no hace sino ahondar en esta tendencia observada por la que debemos alegrarnos sin duda alguna.

Hipoteca no, y ahora, alquiler tampoco

San Pedro se está pensando entregar las llaves…

Desde hace ya algunos años la hipoteca es una aspiración casi ilusoria para muchos españoles, en primer lugar porque el trabajo se ha convertido en algo precario y en segundo, y no menos importante, porque el grifo del crédito no es que esté cerrado, sino que parece llevar a una cañería atascada por mil bichos, porquerías y podredumbres diversas.

La ausencia de eso que los bancos llaman demanda solvente, y que no es otra cosa que gente con capacidad para devolver el dinero que se le presta, ha acabado de anquilosar a un mercado inmobiliario ya medio defenestrado por el exceso de oferta.

¿Cual era la salida? El alquiler. Hasta hace poco se ha hablado del alquiler de la vivienda habitual como la opción más razonable y que más aleja a un bien básico del mercado especulativo.

Pero ahora resulta que el Gobierno, loco por meter mano en alguna parte sin que se note mucho, ha anunciado que terminará con la deducción por alquiler de vivienda para los inquilinos, lo que desincentiva también el alquiler de vivienda y deja una nueva puerta abierta para el fraude fiscal.

Desde el momento en que los inquilinos no pueden desgravarse de algún modo el importe pagado pro su vivienda están en franca desventaja frente a quienes consiguieron comprarla en propiedad, lo que dificulta la emancipación de los más jóvenes. Además, hasta la fecha, al declarar los inquilinos el contrato de alquiler para poder desgravarse una parta de lo pagados, los caseros se veían obligados a declarar, por su parte, estos ingresos, generando de este modo un control de los contratos. ¿Qué impide ahora al casero volver a los viejos tiempos en que se alquilaba en negro?

¿Por qué va ahora el inquilino a declarar su contrato, si no recibe nada a cambio? Con la nueva situación, el casero puede negociar mucho más fácilmente, y con menos coste, la posibilidad de mantener ocultar la vivienda alquilada, pues nadie tiene un verdadero interés personal en dar a conocer a Hacienda el verdadero importe de lo cobrado.

Así, lo que se ahorra con el importe de las deducciones desaparecidas, se esfumará por el camino de los ingresos no declarados. O sea que el mismo dinero, o menos, para las arcas del Estado, y un ladrillo más de injusticia en este muro que parece no tener techo.

Heredar una casa en España

Una vez más, y le he cogido gusto, empiezo con un diagrama gordo, sacado esta vez de Idealista. com.. Se trata de la tabla comparativa de los impuestos que se pagan a nivel mundial por las viviendas heredadas.

En el caso de la hipoteca, la cosa está mucho más clara: el valor hipotecado se resta del valor tasado de la vivienda, con lo que el palo impositivo puede minorarse, pero no acaba de desvanecerse tampoco.

El caso es que en España se pagan algunos de los mayores niveles tributarios a nivel mundial para el caso de heredar una vivienda, lo que no deja de desincentivar el uso de la propiedad inmobiliaria como acumulación de riqueza. Este fenómeno, que no juzgo a nivel político, es una traba más para el desenvolvimiento y resurrección de la construcción en nuestro país, porque fuere de lo justo o injusto del hecho, la cuestión real es que se construye una casa quien puede, y si a quienes pueden les ponemos trabas, tenemos que quedarnos con lso que no pueden. Es decir, con nada.

Según podemos ver en la tabla, en España se llegan a imponer tasas del 13,55% a personas que hereden una propiedad de 500.000 euros, mientras la media global se sitúa en un 3,5% por una propiedad del mismo precio. La agravante del asunto, que nos aleja de los grandes fondos de inversión y dificulta la salida del hoyo de nuestro sector inmobiliario, es que esas tasas no son homogéneas, sino que dependen del capricho delas comunidades autónomas, que legislan como buenamente les parece al respecto, compitiendo entre ellas para atraer fortunas o vot0s populistas, según el humor con que se levanten.

Una vez más, debo incidir en la distinta percepción que de este asunto se tiene dentro y fuera de nuestras fronteras: aquí, tal vez nos haga gracia que sea mejor morirse en la Rioja que en Andalucía, o mejor morirse en Madrid que en Asturias, pero cuando los inversores internacionales analizan estas cosas se limitan a marcar con una cruz la casilla de “falta de seguridad jurídica”, o la de “disparidad legislativa”, y perdemos inversión exterior a raudales.

Lo que se pretende, con el tiempo, es que el Tribunal Constitucional iguale todas estas diferencias basándose en el principio fundamental de que todos los españoles debemos ser iguales ante la ley, pero hasta la fecha, y pronostico yo que por mucho tiempo, esto va a ser de difícil aplicación, ya que muchas regiones del país basan su identidad en ser distintos, y a ser posible, mejores que sus vecinos.

Un despelote, vaya.

Mitad de junio de 2.014: Euribor al 0,534%

Euribor El euribor en junio de momento baja respecto al mes anterior. La media de su valor mensual es de 0,534%, ¿Cómo cerrara este mes?.

Si esta tendencia bajista sigue hasta el final de mes el euribor sumaría así su segundo mes consecutivo de bajada.

El año pasado cerró con un valor de 0,507% en junio, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,027 puntos más

Revisión de la hipoteca:Si el euribor terminara con este valor de 0,534, y tuvieramos un préstamo hipotecario por un importe medio de 180.000 euros, un diferencial del 1,5% y un plazo de amortización de 25 años, que hasta ahora soportaba una cuota mensual de 764 euros, que al revisarse con el euríbor conocido hoy obtendrá una subida de casi 2 euros al mes, lo que supone 24 al año.

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El IPC se mantiene en mayo respecto al mes anterior

Euribor El Indice de Precios al Consumo (IPC) permaneció sin cambios en mayo en relación al mes anterior, osea que los precios no cambiaron respecto a abril. Con esta estabilidad mensual el IPC situó su tasa interanual en el 0,2%

Sube Vestido y calzado

Respeto a las clases que suben de precio este mes tenemos en cabeza al grupo de Vestido y calzado en un 2,3% y al grupo de Otros bienes y servicios, que registró un alza mensual del 0,1%.

Por rúbricas, destacan las subidas mensuales de Calzado de mujer (4,1%), Carne de ovino (3,1%), Prendas de vestir de mujer (2,9%), Prendas de vestir de niño y bebé (2,8%), Calzado de niño (2,3%) y Frutas frescas (1,6%).

En términos interanuales, los productos que más incrementaron los precios corresponden a Frutas en conserva y frutos secos (5,9%), Carne de ovino (5,5%), Calefacción, alumbrado y distribución de agua (5,3%), Leche (3,6%), Transporte público interurbano (3,5%) y Educación universitaria (3,3%).

Pero baja Ocio y cultura

Por otro lado, protagonizan los descensos mensuales Viaje organizado (-7,6%), Hoteles y otros alojamientos (-2%), Equipos y soportes audiovisuales, fotográficos e informáticos (-1%), Servicios de transporte (-0,9%), Alimentos (-0,4%) y Servicios hospitalarios (-0,4%).

Por rúbricas, los descensos mensuales más pronunciados de precios correspondieron a Legumbres y hortalizas frescas (-6,4%), Aceites y grasas (-2,2%), Transporte público interurbano (-1,8%), Patatas y sus preparados (-1,6%), Pescado fresco y congelado (-1,4%) y Huevos (-1,1%).

Anualmente el abaratamiento lo encabeza Aceites y grasas (-11,8%), Legumbres y hortalizas frescas (-10,6%), Patatas y sus preparados (-9,9%), Azúcar (-7,1%), Comunicaciones (-5,9%) y Frutas frescas (-5,5%).

Por comunidades autónomas, diez de ellas elevaron sus precios en mayo respecto a abril. A la cabeza de esta lista estaría Melilla (0,2%), Navarra (0,2%), Islas Baleares (0,2%) y La Rioja (0,1%).

El IPC en las comunidades autónomas quedaría asi:

Autonomía	Variación mensual	Variación anual
Melilla	0,2%	-0,2%
Navarra	0,2%	-0,2%
Islas Baleares	0,2%	0,6%
La Rioja	0,1%	0,1%
Galicia	0,1%	0,4%
Com. Valenciana	0,1%	0,2%
Cataluña	0,1%	0,5%
Castilla y León	0,1%	0,2%
Cantabria	0,1%	0,1%
Asturias	0,1%	0,1%
Andalucía	0%	0,1%
Ceuta	0%	0,4%
Aragón	0%	0%
Madrid	0%	0,2%
Euskadi	0%	0,5%
Murcia	-0,1%	0%
Castilla La Mancha	-0,1%	0%
Canarias	-0,2%	-0,3%
Extremadura	-0,2%	-0,4%

Por su parte la inflación subyacente, que no incluye los precios de los productos energéticos ni de los alimentos elaborados, bajó anualmente hasta situarse en 0%.

Pulsa en Evolución del IPC para ver todo el historial del IPC

Hipotecas sí, pero ¿para quién?

Ya llevamos varias semanas resaltando este hecho que no hace sino proteger a las propias entidades financieras ante otro posible fiasco económico en el futuro y, no nos engañemos, acaba por protegernos también a los ciudadanos que, en demasiadas ocasiones, nos dejamos cegar por el becerro de oro y caemos en las redes de los bancos y cajas con su crédito fácil.

Con esta selección más eficaz y pertinente de todo lo relacionado con el perfil financiero de los posibles candidatos a obtener hipotecas se conseguirá que en el futuro las crisis no sean tan duras con este sector, ya que los ciudadanos que sí están accediendo al crédito hipotecario lo hacen con las espaldas bien cubiertas.

Ello supone, no hay duda, que una gran parte de la ciudadanía se queda fuera de las reglas del juego y se tienen que decantar por el alquiler en lugar de por la compra, una opción claramente mayoritaria en el resto de Europa pero que aquí, por un cariz puramente cultural, no ha calado hondo entre nosotros que seguimos prefiriendo comprar a alquiler.

Por tanto, el futuro que nos espera es bastante claro en el corto-medio plazo. Poco a poco los ciudadanos iremos comprendiendo que solo podemos aspirar a alquilar en lugar de a comprar, las hipotecas quedarán para unos pocos que sí se lo pueden permitir y el conjunto de la economía española estará más protegida ante nuevos ciclos adversos.

¿Es bueno o malo que no todo el mundo pueda comprar?

Sin duda, es bueno, porque no es lógico mantener el elevado porcentaje de ciudadanos que compraban una vivienda años atrás, incluso en sus primeros años laborales. Es decir, antes de lograr la estabilidad laboral ya habían conseguido ser propietarios de una vivienda, algo totalmente impensable en el resto de Europa y del mundo en general.

En definitiva, algo que podría entenderse como negativo, al evitarse que todo el mundo pueda llegar a obtener préstamos hipotecarios podría convertirse en algo positivo desde el momento que pueda proteger el sistema ante futuras crisis venideras.

¿Cómo afectan las medidas del BCE al mercado hipotecario?

La torre oscura

Hoy me voy a poner estupendo nada más comenzar, así que os ruego me perdonéis. Aquí os va un párrafo en inglés:

Counterparties that have borrowed under the TLTROs and whose net lending to the euro area non-financial private sector, excluding loans to households for house purchase, in the period from 1 May 2014 to 30 April 2016 is below the benchmark will be required to pay back borrowings in September 2016.

Y esto es sólo el aperitivo, porque la gran pregunta es cómo va a afectar a nuestras hipotecas y nuestros bolsillos la batería de medidas que acaba de publicar el Banco Central Europeo.

Como ya sabréis la mayoría, se trata de bajar los tipos oficiales de interés a un ridículo 0,15% y de colocar el tipo de interés interbancario en números negativos, exactamente al -0,10%, lo que significa que los bancos tendrán que pagar, en vez de cobrar, por dejar su efectivo en las arcas de Frankfurt. Para nuestras hipotecas, por término medio, esto supondrá un ahorro de 60 € al año, lo que no es casia apreciable, pero los defectos no se detienen ahí.

¿Cual es la intención de Mario Draghi? En principio hacer que circule el crédito, obligando a los bancos a prestar el dinero en vez de guardarlo bajo el colchón.. Si a esto le añadimos la inyección de liquidez de 400.000 millones de euros, debería empezar a verse el dinero en la calle.

Pero creo que no será tal, y por eso empecé con el párrafo en inglés. Lo que ese párrafo viene a decir es que los bancos pueden financiar cualquier cosa, menos operaciones inmobiliarias e hipotecas de particulares, con lo que el mercado de la vivienda seguirá doblemente estancado. En cuanto al dinero que se introduce, es más probable que dé lugar a nuevas burbujas financieras que a verdadero crédito, ya que lo que realmente falta es lo que los banqueros llaman demanda solvente.

En el fondo, estas medidas parecen encaminadas a evitar un estrangulamiento financiero o una profundización en la bajada generalizada de preci0s, pero no en una verdadera revitalización de la economía real. Si el Euro se devalúa o no para favorecer la competitividad ya se verá, pero lo que está claro es que no se va a facilitar el despegue del sector inmobiliario, especialmente en los países del sur.

O dicho de otro modo y para que nos entendamos: si de veras estuviésemos mejorando, ¿creéis que serían necesarias unas medidas de choque tan duras?

Nos estamos curando, pero nos llevan a la UVI.

Suena raro. No sé yo…

¿Ahora ya sí?

Siempre se puede cavar para encontrar un suelo más bajo

Tantas veces ha sido anunciado el fin de la caída del precio de la vivienda que uno ya no sabe lo que pensar ni a qué atenerse, si creérnoslo o dejarlo pasar, pero lo que sí podemos hacer mientras tanto es echar un vistazo a los datos que nos arrojan las estadísticas, concretamente el INE, y en ellos sí que observamos un cambio de tendencia.

Si tenemos en cuenta que la caída interanual del precio de la vivienda en el último trimestre de 2013 fue del 7,8% y lo comparamos con el de este primer trimestre de 2014, situado en el 1,6% es evidente que hay un cambio, un cambio que nada tiene que ver, como otras veces con cambios legislativos sino que está basado en la realidad con la que nos encontramos en estos momentos.

Es cierto que parte de esta mejoría se debe a que ya poco más puede bajar el precio de la vivienda, pero también es cierto que otra gran parte se debe a que el suelo, el famoso suelo, de la caída del precio de la vivienda está cada vez más cerca, ¿será esta vez la definitiva? Todo apunta a que sí, si valoramos la entrada de inversores extranjeros interesados en la adquisición de vivienda en nuestro país.

Ahora bien, estos datos del INE chocan con los que publicó esta misma semana el Ministerio de Fomento que hablaban de una caída del 3,8%, ¿qué datos son más fiables? Pues como siempre en el término medio está la virtud, así que nos deberíamos de quedar con un término medio de ambos valores y concretar que el precio de la vivienda cayó poco más del 2%.

Pero analizando más en detalle los datos observamos como los precios ya han empezado a incrementarse en algunas regiones, lo que significa que éstas han iniciado ya su recuperación económica en términos de vivienda. Concretamente, destaca el aumento de Madrid de precios de la vivienda en Madrid, la primera desde 2010, y que certifica las sensaciones que se venían observando últimamente con una mayor entrada de dinero del extranjero.

En definitiva, si unimos esta mejora de datos con las noticias de que el BCE parece decidido a abrir de manera definitiva el grifo del crédito, puede que el sector inmobiliario esté viviendo, por fin, su resurrección.

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