Esta calculadora avanzada permite analizar con mas detalle una vivienda comprada para alquilar: precio de compra, gastos iniciales, reforma, financiacion, ocupacion, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, gestion, impuestos estimados y escenarios de tipos.
El objetivo es ver si la operacion se sostiene por si misma, si depende demasiado de la hipoteca y como podria evolucionar el patrimonio a medio y largo plazo. Inversion en vivienda Analiza ocupacion, gastos, financiacion, escenarios de tipos y patrimonio estimado a largo plazo. --Calculadora avanzada de rentabilidad de alquiler
Compra y financiacion
Alquiler y gastos
Escenario a futuro
Escenarios de caja mensual
Reparto del ingreso anual
Proyeccion patrimonial a 20 anos
Ano Alquiler anual Cashflow Deuda pendiente Valor vivienda Patrimonio neto
Que datos son mas importantes
En una inversion para alquilar no basta con saber el precio y el alquiler. Los datos que suelen cambiar por completo el resultado son la entrada aportada, los gastos de compra, la reforma, el porcentaje de ocupacion, los gastos anuales y el tipo de interes de la hipoteca.
Una vivienda con buen alquiler puede no ser buena inversion si exige mucha reforma, tiene comunidad alta o depende de una hipoteca muy grande. Al contrario, una rentabilidad bruta normal puede ser interesante si la deuda es moderada y el cashflow es estable.
NOI, cashflow y cobertura de deuda
El NOI es el beneficio operativo antes de hipoteca. Sirve para ver cuanto genera la vivienda por si misma despues de gastos. El cashflow descuenta tambien la cuota hipotecaria y muestra el dinero que queda cada mes.
La cobertura de deuda compara el NOI con la cuota anual de la hipoteca. Si es inferior a 1, la vivienda no genera lo suficiente para pagar la deuda. Si esta por encima de 1,20 o 1,25, la operacion suele tener mas margen.
Por que simular una subida de tipos
Si compras con hipoteca variable o mixta, el Euribor puede cambiar la cuota en futuras revisiones. Una inversion que hoy deja 150 euros al mes puede pasar a cero o a negativo si la cuota sube. Por eso la calculadora incluye un escenario de estres de tipos.
Preguntas frecuentes
¿Que es el NOI en una vivienda alquilada?
Es el ingreso anual del alquiler menos gastos operativos como comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestion y otros gastos. No incluye la cuota de la hipoteca.
¿Que significa que el cashflow sea negativo?
Significa que, despues de cobrar el alquiler y pagar gastos e hipoteca, tienes que aportar dinero cada mes. Puede compensar si hay mucha amortizacion o revalorizacion, pero aumenta el riesgo.
¿Que cobertura de deuda es recomendable?
Como idea orientativa, una cobertura superior a 1,20 da mas margen que una cobertura cercana a 1. Si baja de 1, el alquiler no cubre la deuda despues de gastos.
¿Conviene comprar para alquilar con hipoteca variable?
Puede funcionar si hay margen suficiente, pero hay que probar escenarios con tipos mas altos. En una hipoteca variable, la cuota puede cambiar y reducir la rentabilidad.
¿Como se calcula la ocupacion minima?
Es el porcentaje aproximado de tiempo que la vivienda necesita estar alquilada para cubrir gastos y cuota. Si exige una ocupacion muy alta, la operacion tiene poco margen ante meses vacios.
¿La revalorizacion de la vivienda debe contar como rentabilidad?
Puede considerarse en una proyeccion patrimonial, pero no conviene depender solo de ella. El flujo de caja mensual y la capacidad de soportar gastos son igual de importantes.
¿Debo incluir impuestos en la simulacion?
Si quieres una estimacion prudente, si. La fiscalidad real depende de tu situacion, deducciones aplicables y normativa vigente, pero ignorarla puede inflar la rentabilidad esperada.
¿Es mejor alquiler de larga temporada o turistico?
No hay una respuesta unica. El turistico puede ingresar mas, pero suele tener mas gestion, regulacion, limpieza, comisiones y variacion de ocupacion. La larga temporada suele ser mas estable.