Esta calculadora sirve para hacer una primera lectura de una inversion inmobiliaria en alquiler: cuanto cuesta comprar la vivienda, que alquiler mensual esperas conseguir, que parte financias con hipoteca y cuanto dinero podria quedar libre cada mes despues de pagar gastos y cuota.
No pretende sustituir un estudio profesional, pero si ayuda a responder la pregunta clave antes de comprar: si el alquiler entra cada mes, cuanto se queda realmente en tu bolsillo?
Inversion en vivienda
Calculadora sencilla de rentabilidad de alquiler
Comprueba en pocos datos si el alquiler cubre la hipoteca, los gastos y deja flujo de caja mensual.
Reparto mensual del alquiler
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De cada 100 euros de alquiler
Proyeccion sencilla a 10 anos
Como interpretar la rentabilidad del alquiler
La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con el precio de compra. Es rapida, pero se queda corta porque no incluye gastos, hipoteca, comunidad, IBI, seguros, reparaciones o meses sin inquilino.
La rentabilidad neta es mas realista porque descuenta gastos recurrentes. Y el ROE muestra la rentabilidad sobre el dinero que realmente has puesto de tu bolsillo: entrada, gastos de compra y reforma.
Que significa el cashflow mensual
El cashflow mensual es lo que queda despues de cobrar el alquiler y pagar una estimacion de gastos mas la cuota de la hipoteca. Si es positivo, el inmueble se sostiene mejor. Si es negativo, tendras que poner dinero cada mes aunque el piso este alquilado.
Consejos antes de comprar para alquilar
No compres solo porque la cuota sea parecida al alquiler. Mira tambien la entrada que inmovilizas, los gastos iniciales, la posibilidad de tener la vivienda vacia y el efecto de una subida de tipos si la hipoteca es variable.
Una operacion puede parecer rentable por rentabilidad bruta y ser floja cuando incluyes comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y meses sin inquilino. Por eso conviene hacer primero una simulacion sencilla y despues, si el numero encaja, pasar a una calculadora avanzada.
Preguntas frecuentes
¿Que rentabilidad bruta se considera buena en un alquiler?
Depende de la ciudad, el riesgo y el tipo de inmueble. Como primera referencia, una rentabilidad bruta alta puede llamar la atencion, pero lo importante es mirar la rentabilidad neta y el cashflow despues de hipoteca.
¿Es suficiente con que el alquiler cubra la cuota de la hipoteca?
No. Tambien hay que cubrir IBI, comunidad, seguro, reparaciones, posibles periodos sin inquilino e impuestos. Si el alquiler solo cubre la cuota, la inversion puede quedar demasiado justa.
¿Que es mejor, mirar rentabilidad neta o ROE?
La rentabilidad neta mide la calidad del inmueble como activo. El ROE mide la rentabilidad sobre tu dinero invertido. Las dos son utiles y conviene analizarlas juntas.
¿Como afecta el Euribor a una vivienda comprada para alquilar?
Si la hipoteca es variable, una subida del Euribor puede aumentar la cuota y reducir o eliminar el cashflow mensual. Por eso es prudente simular escenarios con tipos mas altos.
¿Debo incluir la reforma en la inversion inicial?
Si. La reforma, los muebles y los gastos de puesta a punto forman parte del dinero que necesitas para poner el inmueble en alquiler, asi que afectan al ROE y al tiempo de recuperacion.
¿Que pasa si el piso esta vacio algunos meses?
La rentabilidad real baja. En una primera calculadora puedes usar un porcentaje de gastos prudente; en la calculadora avanzada conviene ajustar ocupacion, gastos