Cálculo de Hipoteca: Calcular la hipoteca con nuestros simuladores de hipotecas
El blog para hacer cálculos de la hipoteca: Simulador de hipotecas, cuadro de amortización, amortización anticipada, hipotecas y sueldo, revision de cuota mensual, etc. Sigue el valor del euribor y sus efectos.

La hipoteca y la vivienda social

En esta época se construían bloques y barrios enteros de vivienda social, pero era otra cosa...

En esta época se construían bloques y barrios enteros de vivienda social, pero era otra cosa…

En el tema de la vivienda se mezcla muy frecuentemente lo económico y lo social y seguramente por eso las controversias son tan enconadas. Como toda acción o falta de ella genera un juego de incentivos, antes de tomar una medida hay que preguntarse qué incentivos se generarán con ella, quienes serán los beneficiarios y quienes los damnificados. Sólo así es posible un análisis serio.

Ese, me temo, es el camino que ha llevado la negativa del ministerio de economía a aceptar la solicitud de la defensora del pueblo de incluir viviendas del Sareb en el fondo de viviendas de uso social.

La cuestión, en principio, parecía simple: el Estado se había hecho con un importante parque de viviendas procedente de los rescates bancarios y la defensora del pueblo proponía que esas viviendas, o parte de ellas, entraran en la bolsa de viviendas susceptibles de ser asignadas para uso social.

La respuesta nos e hizo esperar, y por partida doble:

El ministerio de economía Dijo que Sareb “no está configurada como un instrumento de política social de vivienda, sino de política financiera” y el  ministerio de fomento contestó que “no le corresponde instar a la Sareb para que actúe en un determinado sentido, y que apoya plenamente el criterio de economía”

O sea, y resumiendo: que no estamos aquí para hacer favores, sino para convertir en dinero esas viviendas.

¿Es un tema económico? Seguramente, pero no sólo eso. Porque, ¿qué pensarían los demás inquilinos del inmueble, que siguen pagando su hipoteca, si uno, dos o tres vecinos del mismo bloque, recibieran gratis su casa o en unas condiciones mucho más ventajosas que las suyas? ¿qué clase de conflicto social se desataría si en un mismo inmueble hubiese gente que paga y gente que no?

La vivienda social es posible y necesaria, pero de manera homogénea, en lugares concreto o edificios determinados, donde no salte tan vulgarmente a la vista la diferencia entre unos vecinos y otros. Cualquier intento de obrar de otro modo resulta siempre en conflictos, enfrentamientos, y gente buscando puertas traseras para beneficiarse de lo mismo que otros están ya recibiendo.

No me cabe duda de que la vivienda social es necesaria, pero si no se ofrece de manera extremadamente cuidadosa, puede ser un impulso a la economía sumergida de proporciones difícilmente asumibles.

Cuando la gente tiene incentivos para dejar de pagar su hipoteca en vez de tenerlos para pagarla, mal asunto…

El euribor bajó en febrero hasta el 0,255%

En un año ha bajado 0,294%.

Euribor El euribor de febrero baja hasta 0,255%. Este dato lo confirmará el Banco de España en los próximos días, pero ya podemos realizar los cálculos para las próximas revisiones de las hipotecas a los que nos toque en febrero.

De esta forma, el Euríbor sigue confirmando su tendencia bajista con este decimo mes consecutivo de bajada de su valor.

El euribor ha bajado respecto al mes pasado en 0,043 puntos, y el cambio respecto al mismo mes del año anterior ha sido de 0,294 puntos menos

¿Cómo afecta a la Hipoteca el Euribor de febrero? Esto se traduce en un abaratamiento en la cuota mensual de las hipotecas que les toque revisarse en febrero respecto a la de hace un año:

Ejemplo 1: El títular de una hipoteca de 180.000 euros a 25 años que revise su préstamo anualmente, comprobará que su cuota de hipoteca mensual disminuye en 26 Euros, o lo que es lo mismo, 312 euros menos al año.

Ejemplo 2: Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, comprobará en la revisión que su cuota baja en 30 Euros, o lo que es lo mismo, 360 euros menos al año.

¿Cuál será mi nueva cuota mensual de la hipoteca? Te ofrecemos un simulador para calcular la nueva cuota con el nuevo valor del euribor:

Simulador Revisión de la Hipoteca

La palabra que marcará la evolución de la vivienda: localización

Por aquí hay vivienda de sobra y muy barata.

Por aquí hay vivienda de sobra y muy barata.

En un negocio, y casi me atrevería decir que en la vida toda, la variable geográfica es determinante y constituye la decisión más importante que debe tomar cualquier gestor o cualquier persona. Y en el tema de la vivienda y la hipoteca no podía ser de otra manera.

Cuando leemos datos sobre la evolución de los precios y la vivienda, e incluso cuando hablamos de la necesidad de que todo el mundo tenga derecho a un techo bajo el que cobijarse, al final nos estrellamos siempre con lo mismo: localización.

Los datos que se nos ofrecen suelen ser medias de distintos tipos de pisos, de distintos tamaños y de distintas localizaciones, pero nunca se nos habla ni de varianzas ni de desviaciones típicas, que creo que es donde están realmente los riesgos y también las oportunidades.

En los próximos años, puede que en España se recuperen los precios de la vivienda en algunos lugares mientras que en otros siguen cayendo. La distinta distribución de valores y expectativas y la muy dispar percepción frente al futuro de unas zonas y otras es lo que marca la diferencia.

En las grandes ciudades, especialmente aquellas con más demanda, es muy posible que los precios dejen de caer o incluso que se recuperen en breve, pero en las ciudades envejecidas, en aquellas en que cada anciano que fallece se convierte en una vivienda puesta a la venta por los herederos (que viven en otro lado)( la vivienda no sólo no puede  recuperarse a corto plazo sino que es muy posible que no se recupere nunca, porque el ritmo de pérdida de población es muy superior al ritmo de amortización del ladrillo.

Por eso, a la hora de meterse en una hipoteca, no sólo importan las condiciones del préstamo y la valoración de la casa, sino también la evolución de la zona en que se encuentra, la edad de su población, las oportunidades que ofrezca a los jóvebes y, en general, las expectativas a medio plazo. Treinta años es mucho tiempo.

En España, en conclusión, no faltan viviendas, ni tampoco viviendas asequibles. Lo que faltan son viviendas  en los lugares donde a  la gente le gustaría vivir y sobran muchas, muchísimas casas en los lugares que la gente considera más duros o menos deseables. Por eso se pueden seguir comprando magníficas construcciones por cuatro duros en algunos pueblos del interior y por eso sigue costando miles de euros el metro cuadrado en los centros de las capitales.

Y habría que ver lo que dicen los que piden viviendas sociales para todos si se las ofrecieran en los montes de Riaño.

Habría que verlo..

Los precios vuelven a bajar en enero

Euribor La bajada mensual del IPC ha situado en enero su tasa anual en el -1,3%, tres décimas por debajo de la del mes de diciembre, según los datos registrados por el INE (Instituto Nacional de Estadística).

Vestido y calzado, lo que más baja.

El abaratamiento mensual de enero se ha debido sobre todo, a la bajada en el grupo de Vestido y calzado en un 15,2% y al grupo de Transporte, que registró un abaratamiento mensual del 2,7%.

Por rúbricas, los descensos mensuales más pronunciados de precios correspondieron a Prendas de vestir de mujer (-17,5%), Prendas de vestir de hombre (-17,4%), Complementos y reparaciones de prendas de vestir (-13,9%), Prendas de vestir de niño y bebé (-13,3%), Calzado de mujer (-10,7%) y Calzado de niño (-9,9%).

En términos interanuales, los productos que más se abarataron fueron Azúcar (-18,5%), Patatas y sus preparados (-12%), Transporte personal (-7,6%), Comunicaciones (-4,7%), Objetos recreativos (-4,6%) y Huevos (-3,4%).

Suben los precios de Otros bienes y servicios

En el lado de los ascensos mensuales destaca Otros servicios (3,2%), Seguros (1,5%), Servicios de transporte (0,8%), Tabaco (0,6%), Electricidad, gas y otros combustibles (0,6%) y Bebidas no alcohólicas (0,5%).

Por rúbricas, destacan las subidas mensuales de Legumbres y hortalizas frescas (3%), Servicios médicos y similares (1,9%), Transporte público interurbano (1,6%), Patatas y sus preparados (1,5%), Aceites y grasas (1,4%) y Pescado fresco y congelado (1,2%).

Los ascensos anuales más significativos se registraron en los precios de Carne de ovino (5,4%), Transporte público interurbano (4,1%), Servicios médicos y similares (3,1%), Frutas en conserva y frutos secos (2,7%), Servicios para el hogar (1,6%) y Tabaco (1,5%).

Por comunidades autónomas, diecinueve de ellas bajaron sus precios en enero respecto a diciembre. A la cabeza de este descenso estaría La Rioja (-2,3%), Melilla (-2,1%), Castilla y León (-2,1%) y Ceuta (-2,1%).

El IPC en las comunidades autónomas quedaría asi:
Autonomía Variación mensual Variación anual
Islas Baleares -1,2% -1,1%
Madrid -1,3% -1,3%
Canarias -1,4% -1,4%
Cataluña -1,4% -0,9%
Com. Valenciana -1,5% -1,4%
Andalucía -1,7% -1,4%
Euskadi -1,7% -1%
Extremadura -1,8% -1,5%
Aragón -1,8% -1,6%
Murcia -1,9% -1,6%
Galicia -1,9% -1,4%
Castilla La Mancha -1,9% -2%
Cantabria -1,9% -1,7%
Asturias -1,9% -1,5%
Navarra -2% -1,4%
Ceuta -2,1% -0,8%
Castilla y León -2,1% -1,8%
Melilla -2,1% -0,7%
La Rioja -2,3% -1,2%

Por su parte la inflación subyacente, que no incluye los precios de los productos energéticos ni de los alimentos elaborados, elevó anualmente hasta situarse en 0,2%.

Pulsa en Evolución del IPC para ver todo el historial del IPC

La hipoteca y el alquiler vistos desde el lado del casero

Plantación de lentejas

Plantación de lentejas

En este blog hemos discutido unas cuantas veces si es mejor meterse en una hipoteca o alquilar la vivienda habitual.

Cada cual tiene su propia opinión, por supuesto, pero la solución objetiva depende enormemente del etilo de vida que se pretenda llevar, de si el puesto de trabajo al que se acude es fijo o no y de las expectativas que se tengan de permanecer mucho tiempo o poco en la misma ciudad.

Las generaciones anteriores, como todos sabemos de un modo u otro, consideraban la hipoteca un magnífico depósito de valor por aquello de que las casas nunca bajan y porque entendían que lo pagado por el alquiler dejaba al menos un patrimonio para los años de la vejez, mientras que la mentalidad actual, más dada a cambios de aires (ya sea trabajo o pareja) ven con recelo un contrato que te obliga a permanecer veinticinco o treinta años en el mismo lugar y con unas condiciones similares.

Pero, ¿qué sucede si tratamos de mirar este problema desde el otro lado? Sí, me refiero a ver el negocio del alquiler desde el punto de vista del casero. Echemos un ojo al asunto y quizás eso nos ayude a comprender por qué la vivienda sigue bajando (un 3,2% en 2014, según el último dato de los notarios)

Con la calculadora de hipotecas que nos ofrece esta misma web, comprobamos que una hipoteca a 25 años para un piso de diento cincuenta mil euros y un tipo de interés medio del cuatro por ciento para toda la vida del préstamo, supone una cuota mensual de setecientos noventa euros.

Resumo en números.

150.000 € de precio.

4% de interés.

25 años.

Cuota: 791,75 €

Bueno, pues teniendo en cuenta que el casero paga el IBI y paga las derramas de la comunidad, y absorbe la depreciación del inmueble, ¿cual os parece a vosotros que es el alquiler mínimo que tiene que cobrar para obtener una rentabilidad a su dinero mayor que la que le daría invertir en una plantación de lentejas en Senegal?

Añadid a esto que el riesgo lo absorbe él y que el riesgo tiene un precio (preguntad si no a las compañías de seguros) y calculemos cual debe ser esa cuota.

A mí me salen 675 € y rezando para que  la depreciación no sea mucha.

Un negocio que, claramente, no interesa.

 

Mitad de febrero de 2.015: Euribor al 0,262%

La tendencia es a bajar respecto al mes pasado.

Euribor Estamos a mediados de febrero y el euribor se situa en 0,262% de media mensual contando todos los valores diarios hábiles del euribor que ha habido hasta ahora.

Si el euribor cerrara el mes así sería la decima bajada mensual consecutiva.

El año pasado cerró con un valor de 0,549% en febrero, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,287 puntos menos

¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el euribor asi? Una hipoteca por un importe medio de 150.000 euros, un diferencial del 2% y un plazo de amortización de 25 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 677 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi 21 euros al mes.

El llanto de las hipotecas en divisas

Para que haya donde elegir

Para que haya donde elegir

A lo mejor es que hoy vengo un poco mosqueado, pero creo que ya va siendo hora de que abordemos el tremendo problema de la gente que hace cosas sin enterarse, ¿no creéis?

Muchas familias firmaron sus hipotecas en divisas, por aquello de que sus tipos de interés eran menores a los de aquí, y estaban muy contentas y ufanas con ello. Luego, a veces esas monedas se depreciaron, y las familias que habían firmado en francos suizos o yenes, estaban aún más contentas y ufanas con su decisión.

Pero ahora, de un tiempo a esta parte, es el euro el que se ha devaluado frente a otras monedas, con el consiguiente encarecimiento de esas otras divisas y la subida de las cuotas correspondientes. Y ahora, claro, llega el llanto, y llegan a veces las demandas contra los bancos, a los que se acusa de no haber informado convenientemente a sus clientes de los riesgos que esta operación comportaba.

Pero vamos a ver: los bancos no son santos, desde luego, pero , ¿de qué vamos con esa costumbre de que todo lo que sale mal es por falta de información?

Por supuesto que hubo muchos, muchísimos viejos ( y no tan viejos) a los que les metieron el dinero en las preferentes sin informarlos de casi nada, pero también hubo muchos que sólo escucharon que les pagaban el siete o el ocho por ciento, y mientras lo cobraron estaban estupendamente informados y estupendamente asesorados.

¿Y no pasó lo mismo con las emisiones filatélicas, los bosques y otras parecidas? igual. . Todo estaba bien hasta que llegaron las pérdidas.

Pues parece que ahora es el turno del lloro en las hipotecas. Que si  yo no sabía que las monedas fluctuaban, que si yo no sabía nada del mercado de divisas… La gente parece que sólo sabe algo cuando la cosa sale bien.

Después le dicen al juez que son tontos, y creen que con eso basta para recuperar su dinero.

Lo primero, creo yo, es que normalmente no son tontos en absoluto. Y lo segundo, que si lo son, por lo menos que no voten y no nos hagan depender a los demás de sus tonterías.

¿No es lo justo?

 

La frontera de la hipoteca

Bicefalia

Bicefalia

Ya lo hemos dicho muchas veces en este mismo espacio: el problema para la resurrección del mercado hipotecario no es que no exista liquidez, que de eso ha de sobra, sino la falta de demanda solvente. ¿Y qué es demanda solvente? es el comprador que tiene ingresos suficientes para garantizar que la hipoteca se podrá pagar o es muy probable que se pague, teniendo en cuanta que hablamos de un producto a muy largo plazo.

Ahí es donde está el problema.

La frontera, según los últimos análisis, parece haberse colocado por consenso en el entorno de los 2500 € mensuales. Quien pueda demostrar que gana más de esa cantidad tendrá acceso al mercado hipotecario, y quien no, se verá excluido. Las condiciones, eso sí, parece que mejorarán. Losa bancos, inundados de dinero, pelearán a la baja en los diferenciales y una vez más volverán a concederse hipotecas eternas, a treinta y cinco años. Al fin y al cabo, recordad que el BCE está prestándoles el dinero gratis, así que cualquier cosa que les garantice, más o menos, que lo van a recuperar, será buen negocio.

Con esto se espera que las hipotecas repunten este año, tanto en número de contratos firmados como en el monto de su saldo vivo total. Si esto sew confirma, será la primera subida de este tipo en los últimos siete años.

De todas maneras, para mí hay algo que no encaja: mientras por una parte se flexibilizan las relaciones laborales y se insiste desde múltiples instancias en la necesidad de acabar con la mentalidad de que el trabajo es  parea toda la vida, la banca sigue desconfiando del trabajo en precario. Cómo es posible que se exija al trabajador disponibilidad para cambiarse de ciudad y hasta de sector y al mismo tiempo se el exija absoluta estabilidad para conseguir una vivienda en propiedad?

¿Cómo es que desde el mundo financiero se pide con una boca una cosa y con la de al lado la contraria? Cosas de engendros bicéfalos, amigos.

 

0,298%, el nuevo valor del euribor de enero de 2.015

Baja 0,264% en 1 año.

Euribor Los datos del euribor de enero situan su media en 0,298%. Este valor medio es el considerado valor mensual del euribor, y es este valor, el índice que se toma de referencia para la mayoría de hipotecas en España.

Ya es el noveno mes consecutivo en que el euribor baja.

Esto supone un descenso mensual de 0,031 puntos respecto al mes de diciembre. Respecto al mismo mes del año pasado la diferencia del valor del euribor es de 0,264 puntos menos

¿Cómo afecta a la Hipoteca el Euribor de enero? Esto se traduce en un abaratamiento en la cuota mensual de las hipotecas que les toque revisarse en enero respecto a la de hace un año:

Ejemplo 1: El títular de una hipoteca de 180.000 euros a 25 años que revise su préstamo anualmente, comprobará que su cuota de hipoteca mensual disminuye en 23 Euros, o lo que es lo mismo, 276 euros menos al año.

Ejemplo 2: Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, comprobará en la revisión que su cuota baja en 26 Euros, o lo que es lo mismo, 312 euros menos al año.

A quien le toque la revisión hipotecaria en enero puede utilizar nuestro simulador para calcular cuanto le bajará la cuota pulsando en el siguiente enlace:

Calcula revisión Hipoteca

La hipoteca y el rendimiento de la inversión inmobiliaria

·= ciudades donde invertir en inmuebles

·= ciudades donde invertir en inmuebles

 

Abrimos hoy con un gráfico procedente de Foro Económico Mundial en el que se estudia cuales son y han sido las mejores ciudades del Mundo para invertir en inmuebles.

La gracia de este documento no reside tanto en ver dónde se puede ganar dinero, porque los niveles de precios son prohibitivos para la mayoría de los mortales, sino por la información que contiene respecto a otros aspectos económicos, como la rentabilidad de la actividad económica y la evolución de las hipotecas.

En  primer lugar, podemos ver que la máxima rentabilidad inmobiliaria se da en las grandes megaciudades de los países desarrollados ¿Nos dice algo eso? Pues lo que ya sabíamos: que la escasez de suelo genera aumento de precios y que el desarrollo de un país es clave a la hora de determinar si vale la pena invertir en ladrillo.

Pero ojo, que aquí está la trama: ambas condiciones tiene que ir juntas, porque si van por separado, resulta que el negocio hipotecario y ladrillero ya no es tan  bueno como parecía en un principio

la prueba de esto puede verse en el lugar que ocupan ciudades como Berlín en la gráfica: ¿Por qué Berlín se encuentra siempre en el último puesto o en el penúltimo? Porque a pesar de que Alemania es un país rico y desarrollado, la escasez inmobiliaria no es un problema que allí preocupe a los ciudadanos, y mucho menos en la vieja capital imperial, donde sobran inmuebles por todos lados.

La clave, por tanto, de una buena inversión, está en la escasez.

la clave, por tanto, de una buena inversión, está en que las leyes defiendan a los propietarios en contra de los usuarios, o dicho de otro modo, a la economía financiera que pretende obtener una rentabilidad, frente a la economía real que aspira a conseguir un uso.

Quizás este nuevo enfoque os dé una pista de por dónde van a ir los tiros ahora que el dinero anda desesperado buscando una rentabilidad mínima que devolver a los inversores: subidas de precios donde la escasez se pueda hacer valer, y profundización en las depreciaciones donde la demanda no consiga cubrir las existencias inmobiliarias.

Un paso  más hacia la desigualdad, también en le mundo del ladrillo.

Economía dual, me temo.

 

El riesgo de la hipoteca en moneda extranjera

No es un paquete de tiritas, pero buena falta harían...

No es un paquete de tiritas, pero buena falta harían…

La semana pasada lo vimos claro: de repente, y sin previ0 aviso, el Gobernador del Banco Central de Suiza liberó al franco suizo de sus ataduras, y la moneda helvética llegó a revalorizarse hasta un 30 % a lo largo de una sola sesión.

¿Pero por qué pasó esto? En primer lugar, y permitidme la obviedad, porque antes se le habìa ocurrido a alguien la fabulosa idea de determinar, por decreto y a golpe de Boletín, el valor de una divisa. Los suizos no quería que su moneda cobrase valor, porque esto perjudicaba a sus exportaciones, y fijaron su cotización a un máximo de 1,20 €.

Al liberarse la moneda, el franco suizo, que estaba siendo fuertemente demandado como moneda refugio, sufrió un ascenso brusco que se llevó por delante a varios fondos de cobertura y a algunas casas de especulación con divisas, que no pudieron cubrir un incremento tan repentino de la cotización.

¿Y qué pasa con las hipotecas? Pues que aquellos que tuviesen su hipoteca denominada en francos suizos, lo que en su momento seguramente les pareció buena idea para cubrirse del euro fuerte, tendrán, de golpe y porrazo, que pagar a mayores una cuota mensual de unos 250 € de media. Un buen palo, sin duda.

Por contra, los que hicieran en su momento su hipoteca en yenes japoneses estarán de enhorabuena, hasta que no pase algo raro, por supuesto, que siempre puede suceder.

En general, y sin tratar de ser exahustivo, siempre he desconfiado de las hipotecas en divisas, más que nada porque si ya es bastante difícil cubrirse de los riesgos propios de un país y una moneda que conoces, imaginad lo que pueden ser los riesgos y los vaivenes de la moneda de un país sobre el que no estás informado a diario.

En este caso, de todas maneras, muy pocos de los perjudicados podrán llamarse a engaño: la gente no va por ahí haciendo hipotecas en francos suizos por buena fe o ingenuidad. Cuando se hace eso, se hace por obtener un beneficio.

Y si sale bien, genial. Y si no, a jorobarse tocan…

Mitad de enero de 2.015: Euribor al 0,316%

La tendencia es a bajar respecto al mes pasado.

Euribor El euribor en enero de momento baja respecto al mes anterior. La media de su valor mensual es de 0,316%, ¿Cómo cerrara este mes?.

Si esta tendencia bajista sigue hasta el final de mes el euribor sumaría así su noveno mes consecutivo de bajada.

El año pasado cerró con un valor de 0,562% en enero, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,246 puntos menos

¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el euribor asi? Una hipoteca por un importe medio de 200.000 euros, un diferencial del 1,5% y un plazo de amortización de 30 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 746 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi 25 euros al mes.

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