Cálculo de Hipoteca: Calcular la hipoteca con nuestros simuladores de hipotecas
El blog para hacer cálculos de la hipoteca: Simulador de hipotecas, cuadro de amortización, amortización anticipada, hipotecas y sueldo, revision de cuota mensual, etc. Sigue el valor del euribor y sus efectos.

El plan de vivienda y las VPO

VPO (Vísperas Para Órgano)

VPO (Vísperas Para Órgano)

Bueno, pues parece que el Gobierno se ha decidido de una vez a cumplir la vieja expectativa de algunos sectores sociales, aunque todavía no hay nada hecho y se trata de un plan, uno de esos planes que acaban en leyes, en aguas de borrajas o en inquilinos mediopensionistas sin derecho a desayuno.

¿Y de qué se trata? De acabar con la construcción de Viviendas de Protección Oficial en régimen de propiedad para poner todo el énfasis en la Vivienda de Protección Oficial en régimen de alquiler.

Como siempre, en estos casos, hay opiniones para todos los gustos, pero a mí, personalmente, me parece una medida positiva, sobre todo en un momento en el que la vivienda ha dejado de ser un bien exclusivamente de utilidad para convertirse en un refugio de capital.

Precisamente por eso, el bien debe ofrecer su utilidad, que es servir para que la gente viva en él, peor me parece injusto, y hasta diría aberrante, que el resto de españoles paguemos a escote la propiedad de unos frente a la de otros.

La vivienda de protección oficial no deja de ser una subvención que unos ciudadanos, por unas determinadas circunstancias y condiciones, reciben del erario público. Que se permita su utilización en condiciones ventajosas puede ser justo, pero que se convierta en una riqueza familiar por el hecho de que alguien haya ganado un sorteo (o más frecuentemente porque haya tenido cierto tipo de mano entre quienes la concedían) no es de recibo.

Lo que, de todas maneras, no se termina de entender es que siga subvencionando pro un lado la creación de un parque de viviendas públicas en alquiler y por otro se rescate a los bancos con dinero público sin obligarlos a que todas esas hipotecas que lastran sus balances y sus carteras no pasen precisamente a engrosar el parque público de vivienda.

¿En qué quedamos? O necesitamos vivienda pública, y en ese caso podemos quedarnos con toda la que queramos a cambio de las jugosas, chorreantes, catarátricas ayudas públicas a la banca, o no la necesitamos, y en ese caso no queda claro qué pintan estas promociones.

Lo que se sospecha, al final, es que necesitamos que se construyan viviendas, porque el cemento es la droga que pide en vena nuestra economía, llena de políticos que no saben hacer otra cosa y, pro qué no decirlo, millones de trabajadores que tampoco saben hacer otra cosa.

Pena, oigan…

 

Mitad de julio de 2.014: Euribor al 0,487%

La tendencia es a bajar respecto al mes pasado.

Euribor Estamos a mediados de julio y el euribor se situa en 0,487% de media mensual contando todos los valores diarios hábiles del euribor que ha habido hasta ahora.

Si el euribor cerrara el mes así sería la tercera bajada mensual consecutiva.

La diferencia anual en caso que el euribor cerrara con este valor actual experimentaría una bajada de 0,038 puntos.

¿Cómo afectara a la Hipoteca el Euribor de julio? Si cerrara así se traduciría en un abaratamiento en la cuota mensual de las hipotecas que les toque revisarse en este mes: Una hipoteca de 180.000 euros a 25 años, su cuota de hipoteca mensual disminuiría en 4 euros, o lo que es lo mismo, 48 euros menos al año.

¿Como cerrará el euribor en julio?

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La hipoteca y el crowding out

Obreros trabajando en busca de la fuga por la que se escapa la pasta...

Obreros trabajando en busca de la fuga por la que se escapa la pasta…

Que sí, que el mercado de la vivienda está muy mal y que los bancos andan como locos buscando clientes solventes para darle una hipoteca porque su negocio consiste en eso, prestar dinero y cobrar un interés por ello.

Todo esto suena muy bien en teoría y es muy razonable, pero hoy voy a tirar de un concepto de libro de texto para explicar lo que tantas veces he venido repitiendo: el crowding out.

El crowding out es el efecto que se produce en la economía financiera cuando del sector privado es expulsado del mercado por la voracidad del sector público a la hora de captar recursos financieros. Cuando un estado, como por ejemplo España, está desesperado por captar los recursos de los ahorradores, o de los bancos emisores, para cubrir sus emisiones de deuda pública, los particulares y las empresas se ven expulsado del mercado, ya que los bancos ven un menor riesgo en la deuda pública, un negocio seguro (piden al banco central a un tipo bajo y prestan al Gobierno a un tipo alto), y piden, además, utilizar esa deuda pública como colateral (garantía) para pedir nuevos préstamos a los bancos emisores.

El negocio es redondo para todos, excepto para los ciudadanos, que se ven perjudicados de varias maneras:

-Por una parte, quedan fuera de los mercados financieros, con lo que ni logran una hipoteca ni consiguen que se renueva o conceda una póliza de crédito para sus empresas o negocios.

-Por otro, a través de impuestos y presupuesto público, son los ciudadanos los que tendrán que devolver esos préstamos que tan alegremente piden los Gobiernos, y que tan ricamente y con tanta facilidad conceden los bancos.

-Por último, los bancos se capitalizan de manera ficticia, utilizando la garantía del Estado, que es la de todos, para pedir mayores préstamos. Eso e slo que significa, ni más ni menos, que la deuda pública pueda ser colateral de nueva deuda pública.

En nuestro caso, sólo os daré un dato: en 2008 debíamos 401.000 millones de euros. Hoy debemos 982.000 millones.

Otro día, cuando queráis, hablamos de dónde ido a parar ese dinero…

 

Inteligencia y mudanza. Estudios para todo

Cortando por lo sano

Cortando por lo sano

Como empieza el verano, o eso decían antes que me cayera un chubasco de todos los demonios, creo que hay que mejorar un poco el humor y relajar el tono tremendista. Al fin y al cabo hablamos de hipotecas, y no de enfermedades mortales.

Como ya sabéis, hay estudios para todo. Estudios, casi siempre pagados con fondos públicos y que sirven para que Fulano o Mengano se saquen su título de doctor con tesis del tipo “la importancia del acento circunflejo en le francés bajomedieval de Borgoña”. ¿Que me he pasado? Ojalá: semejante tesis existe y ni siquiera me la he tenido que inventar.

Pues bueno: uno de esos estudios dice ahora que las personas con mayor inteligencia tienen una tendencia más acusadas a cambiar de vivienda, y que cuanto menor está capacidad intelectual del individuo, con mayor ahínco se apega a su lugar de residencia. Lo dice un tal Markus Jokela, y lo dice en la Universidad de Helsinki.

El trabajo ha consistido en un análisis de los movimientos migratorios interiores en los últimos cincuenta años y la conclusión es que la gente con mayor inteligencia suele mudarse de los pueblos o las ciudades pequeñas a el centro de ciudades más grandes para, una vez alcanzados sus objetivos personales y profesionales, buscar de nuevo una mudanza hacia el extrarradio de esas grandes ciudades o el regreso paulatino a sus lugares de origen.

Yo, que no he hecho ningún estudio, os aporto también una visión personal sobre la emigración en el medio rural: marcharse requiere osadía, capacidad de sacrificio, capacidad de aprendizaje para nuevos trabajos o idiomas y una buena dosis de inteligencia emocional para lidiar con situaciones desconocidas. Por tanto no es de extrañar que se marchasen quienes se viesen con más posibilidades y prefiriesen quedarse los que no veían claro todo ese montón de requerimientos.

En cuanto al estudio escandinavo, ignoro cómo estará el tema de las hipotecas en Finlandia, pero tengo que darle la razón a nivel español: aquí, el que consigue una hipoteca, consigue salir de casa de sus padres o consigue mudarse a una residencia mejor, la mayor parte de las veces es un lince. No se puede negar.

 

El diferencial que baja con la subida del Euríbor

EVO lanza una hipoteca con diferencial flexible

EVO rompe el mercado

EVO rompe el mercado

Y seguimos a vueltas con el diferencial, y mira que le estamos dando rodeos a la cosa, pero claro, es que no se trata de algo de poca importancia, más bien al contrario, ya que el diferencial es una de las partes más determinantes a la hora de calcular la cuota mensual a abonar, con lo que más nos vale prestarle atención y atarle bien en corto.

Pues bien, ante la sensación generalizada, claramente justificada y justificable, de que los diferenciales se están elevando a valores excesivos, EVO, la marca comercial de Novagalicia fuera de su ámbito de influencia, ha decidido lanzar un órdago a la grande con este aspecto ofreciendo el diferencial flexible en sentido contrario al Euríbor.

Es decir, si el Euríbor sube, el diferencial baja, y viceversa. De esa manera intentan que la cuota de los hipotecados se mantenga lo más constante posible, garantizando así cierta estabilidad y asegurándose de que los hipotecados sigan pagando sus cuotas religiosamente, sin sobresaltos de última hora, que tanto daño hacen a los balances de las propias entidades financieras, por no decir a las propias familias, claro está.

El punto de partida de esta hipoteca sería el 2,85% fijo durante el primer año, y luego se empezaría a aplicar el diferencial de la manera que han anunciado a bombo y platillo, por lo que sinceramente parece una hipoteca más que interesante, ya que ofrece a los hipotecados ciertas garantías que hasta ahora no tenían.

Ahora es probable que otras entidades financieras apuesten igualmente por esta opción, con el objetivo de poder competir con la hipoteca EVO, ya que sí que está claro que la opción elegida por las entidades financieras en estos momentos es sedimentar su negocio sobre la base hipotecaria, sabedores de que de esa manera conseguirán estabilidad para el futuro.

Porque los bancos han comprendido, y mira que han tardado, que los españoles pagamos las hipotecas, es lo último que dejamos de pagar, y claro, ahí hay un filón para ellas, ya que tienen garantías de cobro casi al máximo, con una morosidad mínima y con clientes de muy larga duración a los que se les puede endosar otro tipo de productos. Sin duda, el mejor negocio del mundo.

El estacazo que se prepara contra la vivienda. Un extraño impuesto sobre la inflación

Política fiscal

Política fiscal

La clase dirigente lo tiene claro: buena parte de nuestro problemas y de la burbuja hipotecaria proceden de eso que se dio en llamar “apetencia de capital” por parte de las clases medias y bajas.

¿Y eso qué es? Pues dicho en cristiano viene a significar que todo se jorobó el día que las clases medias y bajas dejaron de interesarse solamente por sus sueldos y su nivel de vida y empezaron a meterse en temas financieros, tales como bonos, acciones, mercados de capitales y e inversiones. Lo disfrazan de bonito porque la frase, en el fondo, significa que los pobres empezaron a meterse donde nadie les llamaba.

Ahora, y quizás por esa causa, se suceden las declaraciones y consejos sobre la necesidad de gravar la propiedad y no sólo la renta, seguramente porque las casas no son tan propensas a salir corriendo de un país como pueda serlo el dinero u otras formas de riqueza.

¿Y qué creéis que ha pensado nuestro ínclito Gobierno, ahora, en plena reforma fiscal? Pues m´ñas o menos lo mismo, pero tratando de disimular la cosa para que la gente no se cabree, ya que el año que viene es año electoral.

Al leer la letra pequeña de la reforma, nos encontramos con algunas joyas que van a afectar, y mucho, al mercado de la vivienda. Por ejemplo, y es crucial, Hacienda elimina los coeficientes de inflación y actualización que corregían a la baja las plusvalías y por lo tanto reducían de manera muy sustancial  la tributación en el Impuesto de la Renta por la venta de un inmueble.

Lo explico: antes, pagabas plusvalías pro la diferencia entre el valor al que compraste una vivienda y el valor por el que la vendías, ya que eso se consideraba plusvalía. Pro claro, como los dineros del año noventa no valen como los de hoy, había una serie de coeficientes de actualización. Esos coeficientes son los que desaparecen en muchos casos, o se reducen en otros, para que pagues el gran estacazo cuando vendas, porque se entiende que tienes unos beneficios muy superiores a los que disfrutas en realidad, ya que buena parte de la subida no es enriquecimiento, sino inflacióm

En principio parece una medida que va exclusivamente contra el vendedor, pero estas cosas siempre se trasladan al mismo: al pagano.

Si, ya sé que parece una barbaridad, pero el caso es que va en serio…

El euribor de junio baja al 0,513%

Ha subido 0,006% desde el año pasado.

Euribor A falta de confirmación del Banco de España, ya tenemos todos los datos para saber que el euribor en junio cerró en 0,513%. El euribor es el índice de referencia para la mayoría de hipotecas en España.

Ya es el segundo mes consecutivo en que el euribor baja.

La bajada mensual del euribor ha sido de 0,079 puntos respecto a mayo. La diferencia anual, que es la que nos servirá para revisiones de hipotecas anuales, experimentó una subida de 0,006 puntos.

Por lo tanto, un préstamo hipotecario por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, soportaba hace un año una cuota mensual de 580 euros, que al revisarse con el euríbor conocido hoy obtendrá una subida de casi 0 euros al mes, lo que supone 0 al año.

A quien le toque la revisión hipotecaria en junio puede utilizar nuestro simulador para calcular cuanto le subirá la cuota pulsando en el siguiente enlace:

Calcula revisión Hipoteca

¡Qué llega lo bueno!

Los diferenciales comienzan a caer gracias a la guerra de hipotecas

diferencial hipotecario

Ya llevamos unas semanas hablando de la guerra de hipotecas que venimos observando entre las entidades financieras, una guerra que tiene como objetivo captar a las familias solventes, cada vez menos, pero una tabla de salvación para los bancos ya que las hipotecas son la mejor forma de obtener clientes a medio-largo plazo.

Pues bien, esta guerra por fin está teniendo consecuencias positivas para los bolsillos de las familias españolas, y es que los diferenciales, aunque siguen siendo claramente abusivos a todas luces, por lo menos han comenzado a descender y ya se empiezan a observar diferenciales por debajo del 3%.

Esto marca claramente una tendencia que puede llevar a que estos diferenciales sigan bajando, ya que los clientes con cierto grado de solvencia son los que, en definitiva, tienen la sartén por el mango, son pocos y los bancos se los rifan.

Y es importante obtener un diferencial bajo porque ahora mismo nos encontramos en una situación en la que el Euríbor está por los suelos, con lo que puede que no se note tanto, pero poco a poco el indicador se irá incrementando de manera paulatina y empezaremos a sufrir los diferenciales que se han venido firmando durante estos meses.

Porque basta con hacer una pequeña cuenta para darse cuenta de hasta donde podemos llegar. Si nos planteamos un Euríbor normalizado sobre el 2%, que viene a ser lo que determina la estabilidad, según la mayoría de los expertos, si le añadimos un diferencial por encima del 3%, nos estaríamos yendo a un tipo de interés superior al 5%, claramente insostenible con los precios de hoy en día.

Por lo que si no queremos caer de nuevo en el estallido de una nueva burbuja inmobiliaria que nos lleve a hundirnos aún más en el fango en el que nos encontramos ya recluidos es conveniente apostar por esta caída de diferenciales que nos lleve a una situación aceptable en el futuro.

En definitiva, todos los indicadores parecen marcar una tendencia de mejora de la situación y la ligera caída de los diferenciales no hace sino ahondar en esta tendencia observada por la que debemos alegrarnos sin duda alguna.

Hipoteca no, y ahora, alquiler tampoco

San Pedro se está pensando entregar las llaves...

San Pedro se está pensando entregar las llaves…

Desde hace ya algunos años la hipoteca es una aspiración casi ilusoria para muchos españoles, en primer lugar porque el trabajo se ha convertido en algo precario y en segundo, y no menos importante, porque el grifo del crédito no es que esté cerrado, sino que parece llevar a una cañería atascada por mil bichos, porquerías y podredumbres diversas.

La ausencia de eso que los bancos llaman demanda solvente, y que no es otra cosa que gente con capacidad para devolver el dinero que se le presta, ha acabado de anquilosar a un mercado inmobiliario ya medio defenestrado por el exceso de oferta.

¿Cual era la salida? El alquiler. Hasta hace poco se ha hablado del alquiler de la vivienda habitual como la opción más razonable y que más aleja a un bien básico del mercado especulativo.

Pero ahora resulta que el Gobierno, loco por meter mano en alguna parte sin que se note mucho, ha anunciado que terminará con la deducción por alquiler de vivienda para los inquilinos, lo que desincentiva también el alquiler de vivienda y deja una nueva puerta abierta para el fraude fiscal.

Desde el momento en que los inquilinos no pueden desgravarse de algún modo el importe pagado pro su vivienda están en franca desventaja frente a quienes consiguieron comprarla en propiedad, lo que dificulta la emancipación de los más jóvenes. Además, hasta la fecha, al declarar los inquilinos el contrato de alquiler para poder desgravarse una parta de lo pagados, los caseros se veían obligados a declarar, por su parte, estos ingresos, generando de este modo un control de los contratos. ¿Qué impide ahora al casero volver a los viejos tiempos en que se alquilaba en negro?

¿Por qué va ahora el inquilino a declarar su contrato, si no recibe nada a cambio? Con la nueva situación, el casero puede negociar mucho más fácilmente, y con menos coste, la posibilidad de mantener ocultar la vivienda alquilada, pues nadie tiene un verdadero interés personal en dar a conocer a Hacienda el verdadero importe de lo cobrado.

Así, lo que se ahorra con el importe de las deducciones desaparecidas, se esfumará por el camino de los ingresos no declarados. O sea que el mismo dinero, o menos, para las arcas del Estado, y un ladrillo más de injusticia en este muro que parece no tener techo.

 

Heredar una casa en España

tabla-impuestos-herencia-mundial

Una vez más, y le he cogido gusto, empiezo con un diagrama gordo, sacado esta vez de Idealista. com.. Se trata de la tabla  comparativa  de los impuestos que se pagan a nivel mundial por las viviendas heredadas.

En el caso de la hipoteca, la cosa está mucho más clara: el valor hipotecado se resta del valor tasado de la vivienda, con lo que el palo impositivo puede minorarse, pero no acaba de desvanecerse tampoco.

El caso es que en España se pagan algunos de los mayores niveles tributarios a nivel mundial para el caso de heredar una vivienda, lo que no deja de desincentivar el uso de la propiedad inmobiliaria como acumulación de riqueza. Este fenómeno, que no juzgo a nivel político, es una traba más para el desenvolvimiento y resurrección de la construcción en nuestro país, porque fuere de lo justo o injusto del hecho, la cuestión real es que se construye una casa quien puede, y si a quienes pueden les ponemos trabas, tenemos que quedarnos con lso que no pueden. Es decir, con nada.

Según podemos ver en la tabla, en España se llegan a  imponer tasas del 13,55% a personas que hereden una propiedad de 500.000 euros,  mientras la media global se sitúa en un 3,5% por una propiedad del mismo precio. La agravante del asunto, que nos aleja de los grandes fondos de inversión y dificulta la salida del hoyo de nuestro sector inmobiliario, es que esas tasas no son homogéneas, sino que dependen del capricho delas comunidades autónomas, que legislan como buenamente les parece al respecto, compitiendo entre ellas para atraer fortunas o vot0s populistas, según el humor con que se levanten.

Una vez más, debo incidir en la distinta percepción que de este asunto se tiene dentro y fuera de nuestras fronteras: aquí, tal vez nos haga gracia que sea mejor morirse en la Rioja que en Andalucía, o mejor morirse en Madrid que en Asturias, pero cuando los inversores internacionales analizan estas cosas se limitan a marcar con una cruz la casilla de “falta de seguridad jurídica”, o la de “disparidad legislativa”, y perdemos inversión exterior a raudales.

Lo que se pretende, con el tiempo, es que el Tribunal Constitucional iguale todas estas diferencias basándose en el principio fundamental de que todos los españoles debemos ser iguales ante la ley, pero hasta la fecha, y pronostico yo que por mucho tiempo, esto va a ser de difícil aplicación, ya que muchas regiones del país basan su identidad en ser distintos, y a ser posible, mejores que sus vecinos.

Un despelote, vaya.

 

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