Cálculo de Hipoteca: Calcular la hipoteca con nuestros simuladores de hipotecas
El blog para hacer cálculos de la hipoteca: Simulador de hipotecas, cuadro de amortización, amortización anticipada, hipotecas y sueldo, revision de cuota mensual, etc. Sigue el valor del euribor y sus efectos.

Trucos de los bancos para no devolver la cláusula suelo

oro por baratijas

oro por baratijas

Los banco tenían y tienen aún verdadero pánico al asunto de la cláusula suelo en las hipotecas y la consiguiente devolución de lo cobrado en exceso.  A pesar de la sentencia europea de la que ya hablamos el otro día, los trucos comerciales, legales y de de toda índole, siguen tenienso toda su vigencia.

Vamos a hacer un pequeño recorrido por ellos:

1. – Abusar de la confianza de los clientes, diciéndoles que esa clase de acuerdos son los normales, y que después de tantos años de relación no es normal llegar a desconfiar de que se está haciendo algo inmoral. Se llega a involucrar la relación personal con los empleados si es necesario, pero la idea es casi matrimonial: ¿Cómo te iba a hacer esto yo, cariño?

2. – Aprovechar cualquier momento para conseguir que el cliente firme una renuncia. Se le ofrece cualquier cosa, se le dice que con eso se arregla todo sin juicios ni nada, y se le pone a la firma una renuncia. Al final, te dan tres, para no tener que darte ocho.

3. – Las Cláusulas de confidencialidad. Los acuerdos que ofrecen algunos bancos limitan al cliente a la hora de contar su historia porque los bancos persiguen que el asunto de las cláusulas suelo quede debajo de la alfombra y que los clientes no reclamen el dinero que les corresponde. De lo que se trata es de evitar que haya más reclamaciones o cunda al impresión de que se puede reclamar.

4. – Sustos y amenazas. Te quito la cláusula suelo, pero en el nuevo contrato hay que introducir tal y cual condición, porque la ley ha cambiado y ahora esto nuevo que te perjudica entra en vigor y tú verás. Chorradas. Pero funciona.

5. – Que parezca que el acuerdo ha sido propuesto por el cliente. Así, aunque se abusivo, no se podrá reclamar de nuevo. La redacción del acuerdo se hace  en primera persona como si fuese el cliente quien haya propuesto esas condiciones

6. – Retirar la cláusula suelo por las buenas, pero sin hacer mención a las cantidades ya pagadas. En este supuesto la entidad bancaria pretende que los afectados se olviden de reclamar todo el dinero que han pagado de más, ya que el banco ha procedido con “buena fe”.

Hay más, muchas más, casi tantas como hipotecas afectadas, pero todas se combaten del mismo modo: no me vengas con milongas, devuelve lo que me corresponde y hagamos por ser buenos amigos. Sin rollos. Ya está bien…

La titulización de hipotecas tiembla

Denunciante en la sala de espera

Denunciante en la sala de espera

La semana pasada os hablaba del palo que supuso que supuso para los hipotecados que la justicia Europea dé la razón a la banca en el tema de las cláusulas suelos y el límite a la as reclamaciones sobre cantidades pasadas. Esta semana, en cambio, vamos a dar una de arena, porque la justicia parece que ha metido el dedo en la llaga de las titulizaciones y el asunto puede llegar a hacer daño.

Por si a alguien le suena aún a chino este término, la titulización es el fenómeno pro el que una hipoteca, convenientemente troceada e incluida en un fondo de inversión o cualquier otro título negociable en el mercado financiero, pasa a comercializarse como parte de otro producto. La pregunta que se hacen algunos juristas es si un banco, después de titulizar y comercializar una hipoteca por este medio, sigue estando legitimado para ir contra el hipotecado en caso de que este deje de pagar alguna cuota o, pro contra, ya no puede ejercer esa acción por haber vendido la hipoteca.

El abogado David Bravo, informa sobre la resolución obtenida pos su compañero José Ignacio Aguilar al respecto. La copio tal cual:

“El Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Sevilla (autos de ejecución hipotecaria nº 1119/2014) acaba de notificarme la resolución que estimando el motivo de oposición de mi cliente, la hipotecada, consistente en la titulización del crédito hipotecario alegado por la demandante, CATALUNYA BANC, y apreciando en consecuencia su falta de legitimación activa, ordena sobreseer y archivar las actuaciones.

Y comenta David Bravo

Merece interés reseñar esta resolución, testimonio del buen hacer de la judicatura, por ser la primera de este carácter dictada por un juzgado sevillano y hacerlo respecto de una cuestión, la titulización de los créditos hipotecarios que, aunque se trata de una opaca práctica bancaria que se encuentra entre las causas de la crisis financiera, solo recientemente ha concitado la atención del movimiento ciudadano que labora contra los abusos hipotecarios. Mediante ella los bancos vendían por trozos sus créditos aunque mantenían inscrita a su favor la garantía hipotecaria y se reservaban su gestión, llegando en su caso a ejecutarla y demandar a los deudores como si conservaran su propiedad. La resolución recaída declara que esa venta les priva de la titularidad del crédito y por tanto de la legitimidad para reclamarlo. 

Aunque la resolución puede ser apelada, la afectada, una de las muchas personas que encontró en la PAH la imprescindible solidaridad para su lucha por su derecho a la vivienda, se ve de momento libre de la angustia de perderla.

¿Qué ha pasado aquí?

Que el juez da la razón al hipotecado diciendo que no entra en si paga o no la cuota, sino en que el banco no tiene derecho a quedarse con la casa cuando ya ha vendido a terceros la hipoteca. En todo caso, podríaan reclamar esos terceros. ¿Y quienes son?

Pues ahí está la cosa: que ni el propio banco lo sabe…

Así empezó lo de Lehman, y así seguimos.

Mitad de julio de 2.016: Euribor al 0,059%

La tendencia es a bajar respecto al mes pasado.

Euribor El euribor en esta fecha alcanza el valor medio mensual de 0,059%. Estamos todavía a dia 16, por lo que nos quedan todavía bastantes valores del euribor para saber como cerrará el euribor en julio.

Si el euribor cerrara el mes así sería la tercera bajada mensual consecutiva.

El año pasado cerró con un valor de 0,167% en julio, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,226 puntos menos

Revisión de la hipoteca:Si el euribor terminara con este valor de 0,059, y tuvieramos un préstamo hipotecario por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, que hasta ahora soportaba una cuota mensual de 561 euros, que al revisarse con el euríbor conocido hoy obtendrá una reducción de casi 12 euros al mes, lo que supone 144 al año.

¿Como cerrará el euribor en julio?

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Clausulas suelo: Europa dijo no

Nuevo curso, pero nada cambia

Capacidad para justificar lo que sea…

Y por fin se supo ya el resultado del parto de los montes: después de varios meses de especulaciones y conjeturas al respecto, la Unión Europea ha decidido que no habrá retroactividad en la devolución de las cantidades cobradas en exceso por la aplicación delas cláusulas suelo de miles, centenares de miles de hipotecas.

La banca, por tanto, tendrá que pagar lo cobrado desde mayo de 2013, pero no más allá.

Los suspiros de alivio fueron tan fuertes que dicen que se registraron desde varias sondas espaciales. Y no es para menos: la situación de la banca, agobiada por los tipos de interés cero y la baja rentabilidad de su negocio, no permitía otro descalabro. Seguramente este hecho ha pesado, y considerablemente, en el ánimo de las autoridades europeas a la hora de tomar esta decisión.

Dwe hecho, lo dicen claramente en la sentencia: el Abogado General reconoce queun órgano jurisdiccional supremo puede ponderar la protección de los consumidores con las repercusiones macroeconómicas asociadas a la amplitud con que se utilizaron las cláusulas «suelo». En este contexto, el Abogado General considera que, a título de excepción, las mencionadas repercusiones pueden justificar la limitación en el tiempo de los efectos de la nulidad de una cláusula abusiva, sin que se rompa el equilibrio en la relación existente entre el consumidor y el profesional.

O traducido al cristiano: que está muy bien que usted defienda sus derechos, pero como sus razones hacen mucho daño a los bancos, le dejamos su razón en la mitad y aquí paz y después gloria, no vaya a ser que con tanta historia haya que rescatar a algún banco más y eso nos acabe costando un riñón a todos, justamente ahora que no estamos para bromas. Porque lo que queda claro, y lo dicen sin sonrojarse, es que la cláusula era abusiva.

Quizás esto sea lo más grave y más llamativo del asunto: que los derechos de las víctimas ya no son objetivos en sí mimos, sino que dependen del daño que hagan, a la hora de su reparación, al que causó el mal. Con lo que en cierto modo se consagra la idea de que cuanto mayor es la multa que mereces, menos posibilidad hay de que te la pongan, no vaya a ser que te duela…

Con un par, señores…

Las tres cosas que se pueden hacer con las pensiones

Próximo destino

Próximo destino

La cosa ya no da más de sí. Hace tiempo que se viene hablando del asunto y lanzando avisos sobre el envejecimiento de la población, la escasez de las cotizaciones y la generosidad (cierta o no) de las prestaciones, pero el caso es que después de la última tajada que ha cortado el Gobierno del maltrecho fondo de reserva, parece claro que la decisión hay que tomarla enseguida, y no hay ninguna buena. De hecho, sólo hay tres opciones viables que puedan enfrentar el tema de las pensiones:

-Reducir el monto de las pensiones. Eso es como mentar la bicha lo sé, pero resulta difícil de explicar que todo el esfuerzo de los últimos años haya recaído sobre los que trabajan para sostener los derechos de los que ya se han jubilado. Nadie duda de que se lo han ganado, pero los que están en activo también se lo ganan y ven como los salarios, por mil razones, se reducen paulatinamente, mientras los pensionistas cobran a menudo más que sus colegas en activo. Además, y por si fuese poco, se mantienen modelos del pasado que poco tienen que ver con la realidad actual, como el hecho de que las pensiones de orfandad y viudedad se sigan pagando sin importar el nivel económico del perceptor, y que se sigan pagando con cargo  la Seguridad Social y no a Asuntos Sociales.

En ese sentido, cabría proponer que se paguen las pensiones de orfandad y viudedad (23.000 millones al año) sólo a quien realmente las necesite, como pensiones asistenciales y no como derecho objetivo, y con cargo a otras partidas asistenciales, puesto que son pensiones asistenciales y no laborales. Del mismo modo, se podría plantear una reducción de las pensiones máximas, que no son nada acordes con el nivel salarial actual.

El problema de todo esto es que la izquierda no quiere, porque suena antisocial, y la derecha no quiere, porque va contra su base electoral, ya que son mayoritariamente los pensionistas los que mantienen al PP en el poder.

-Aumentar las cotizaciones: Si el dinero no llega, se pueden aumentar las cotizaciones para reducir la brecha. La cuestión es que las cotizaciones a la Seguridad Social son un impuesto al trabajo, y todo impuesto al trabajo genera desempleo, puesto que, por citar un sólo ejemplo, cualquier máquina se amortiza antes y cualquier máquina aumenta su rentabilidad ante un trabajador. ¿Estamos en un momento en que haya que quitar dinero a los trabajadores, ya muy agobiados por su baja renta? Yo creo que no, puesto que hipoteca el futuro de la fuerza laboral y reduce la competitividad,pero es otra opción, y hay que contemplarla, por perniciosa que parezca desde cualquier punto de vista.

-Crear un impuesto específico para las pensiones: con esto se permitiría desvincular el trabajo de las pensiones y hacer que todos, y no sólo los trabajadores, colaborasen en el pago de las pensiones. Pero estamos en lo mismo: crear un nuevo impuesto es reducir la disponibilidad económica de la gente, y ese es justo nuestro problema: que no habiendo dinero la gente no puede consumir. Un aumento de impuestos sería un enorme paso atrás, y más de la cuantía que se necesitaría para sufragar el gasto en pensiones actual.

Así las cosas, la solución posiblemente pase pro una combinación de las tres medidas, pero teniendo en cuenta el escenario político, veo más probable que la carga se haga caer sobre loa hombros de los trabajadores que de los pensionistas, con lo que los viejos seguirán encantados con el sistema político y los jóvenes continuarán emigrando. Deberíamos ser más amplios de miras y buscar una solución cabal para todos pero, a estas alturas, ya he perdido la esperanza de que suceda tal cosa.

El euribor de junio baja al 0,028%

En un año ha bajado 0,191%.

Euribor Los datos del euribor de junio situan su media en 0,028%. Este valor medio es el considerado valor mensual del euribor, y es este valor, el índice que se toma de referencia para la mayoría de hipotecas en España.

Es la segunda bajada mensual consecutiva del Euríbor.

La bajada mensual del euribor ha sido de 0,015 puntos respecto a mayo. La diferencia anual, que es la que nos servirá para revisiones de hipotecas anuales, experimentó una bajada de 0,191 puntos.

Los hipotecados que les toque revisión referenciado con el euribor de este mes, comprobarán como sus cuotas mensuales bajaran. Por ejemplo, una hipoteca de 200.000 euros, con un diferencial del 1,5% y con un plazo de 30 años, se ahorrará hasta 216 euros más al año, ya que al mensualmente se decrementará la cuota en 18 euros

A quien le toque la revisión hipotecaria en junio puede utilizar nuestro simulador para calcular cuanto le bajará la cuota pulsando en el siguiente enlace:

Calcula revisión Hipoteca

El desalojo extrajudicial. Un inesperado nicho de negocio

Desokupa

Desokupa

El otro día reproducíamos aquí el caso de una persona que no conseguía recuperar su piso a pesar de tener que seguir pagando los plazos de la hipoteca. Muchos de nosotros, indignados, nos preguntábamos qué demonios está pasando en un país donde el que no paga tiene todas las de ganar y el legítimo ahorrador o propietario se ve obligado a enfrentarse a toda la maquinaria judicial para, después de grandes gastos y penalidades, recuperar su vivienda, a menudo destrozada.

Hoy me he enterado de que este tema se ha convertido en un nicho de negocio y que hay ya quien ofrece una solución a este tipo de problema, sin gastos judiciales, sin interminables esperas, y sin el riesgo de que los okupas o morosos desmonten la vivienda pro piezas antes de tener que marcharse. La empresa se llama desokupa y en la foto de arriba podéis ver a algunos de sus socios y trabajadores.

Para los que sepan catalán, dejo aquí el enlace a la noticia, pero la cuestión reside básicamente en que un grupo de militares de los países del Este y nazis españoles expertos en artes marciales ofrecen a los dueños de los pisos ocupados, o con inquilinos morosos, la posibilidad de hablar con los ocupantes de la vivienda y convencerlos de que se vayan sin necesidad de procedimiento judicial.

Según dicen en este y otros medios, parece que resultan bastante convincentes, y su publicidad habla de un coste de 1500 € respecto a los 4000 € de media que cuesta el procedimiento judicial y de un plazo de veinticuatro horas, respecto a los aproximadamente dieciocho meses que cuesta el procedimiento legal común.

En estas circunstancias, parece que estos tipos resultan bastante competitivos, y según afirman ello mismos (y dejamos el beneficio de la duda) les basta simplemente con presentarse en el inmueble y decir que volverán al día siguiente para que, sin mediar fuerza alguna, ni violencia, el inmueble se desaloje casi mágicamente.

Cinismos aparte, me parece muy duro que lleguemos a una situación en que sea más rentable comparecer ante el juez como acusado que como víctima.

Terrible.

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La hipoteca y el Brexit

Amarillo, a favor de la permanencia, azul a favor de salirse de la Unión Europea. La distribución geográfica merece un análisis aparte

Amarillo, a favor de la permanencia, azul a favor de salirse de la Unión Europea. La distribución geográfica merece un análisis aparte

Esta vez me he retrasado un par de días escribiendo el artículo porque la ocasión lo merecía: estaba en juego el abandono de la unión Europea por parte de Gran Bretaña. La próxima semana hablaremos de los resultados electorales, pero ahora, hoy concretamente, la noticia está en el Reino Unido.

Reconozco que siempre estuve convencido de que las encuestas que daban ventaja a la opción de salida eran una simple maniobra para movilizar a los partidarios de la permanencia. Pero no: resulta que la cosa iba en serio y que al final, los partidarios de la ruptura, acabaron por ser mayoría.

Para nosotros, a novel de vivienda e hipoteca, hay dos efectos principales que cabe reseñar: Por un lado, los británicos, dentro de los extranjeros, son los que más vivienda compran en España. Un debilitamiento de la libra o la aparición de trabas de todo tipo, tanto para la residencia como a nivel tributario, podrían suponer un golpe para el mercado inmobiliario, que estaba comenzando a recuperarse en las urbanizaciones del sur, precisamente impulsadas por la compra extranjera. El hecho de que otras cuestiones, como la libre residencia, o incluso los tratados de atención sanitaria, se puedan ver afectados pro este evento, podrían llegara  tener repercusiones inmobiliarias en forma de más viviendas vacías, mayores dificultades para vender las que hay, y mayor carga en el balance de los bancos.

Y ese es el segundo tema, que tan de cerca estamos viendo hoy en las cotizaciones bursátiles: la salud de los bancos. Tanto el Banco Central Británico como el Banco Central Europeo han anunciado enormes inyecciones de liquidez para apuntalar la solvencia de los bancos, ya muy castigados por la merma de los márgenes comerciales y los escuálidos tipos de interés.

Con la banca debilitada, los riesgos al máximo y la rentabilidad por los suelos, la hipoteca podría sufrir una nueva vuelta de tuerca, porque, si el Euribor es negativo, ya me contaréis de qué demonios van a servir las nuevas inyecciones de liquidez en un ambiente en que ya te dan todo el dinero que quieras, y pagando porque lo cojas…

No sé, pero pronostico muchos intentos de desactivar esta crisis olvidándose de un modo u otro de lo que decidió la gente.

Tiempo al tiempo.

 

Mitad de junio de 2.016: Euribor al 0,019%

La tendencia es a bajar respecto al mes pasado.

Euribor Los datos de los días que llevamos del mes de junio situan de momento la media del euribor en 0,019%. Veremos al final de junio que valor alcanza el euribor, pero ya podemos ir haciendo cábalas de su tendencia.

Si esta tendencia bajista sigue hasta el final de mes el euribor sumaría así su segundo mes consecutivo de bajada.

La diferencia anual en caso que el euribor cerrara con este valor actual experimentaría una bajada de 0,182 puntos.

¿Cómo afectara a la Hipoteca el Euribor de junio? Si cerrara así se traduciría en un abaratamiento en la cuota mensual de las hipotecas que les toque revisarse en este mes: Una hipoteca de 180.000 euros a 25 años, su cuota de hipoteca mensual disminuiría en 15 euros, o lo que es lo mismo, 180 euros menos al año.

La hipoteca y el seguro de vida

polizasTodos sabemos que una de las cosas que los bancos ofrecen, casi a punta de pistola, cuando se les va a pedir una hipoteca, es que se contrate con ellos un seguro de vida. A menudo, la cantinela agorera de que tienes que pensar en lo que te va a suceder si te ocurre algo, y que los tuyos necesitan que los dejes bien cubiertos, va acompañada de una bonificación de unas décimas en el tipo de interés de la hipoteca. Unas bonificaciones, por seguro, otras pocas por domiciliar la nómina, y así sucesivamente, para fidelizar al cliente, supuestamente, o para mantenerlo cautivo en caso de que las cosas se pongan feas más tarde y haya que empeorar las condiciones…

El argumento es que esas décimas, mes a mes, en treinta años, van a sumar mucho dinero, y que la póliza de vida te viene bien de todos modos. Y al final, muchos pican.

Lo cierto, amigos, es que la póliza puede venir bien o no, según el carácter de quien la contrata o la suerte que el futuro depare, pero lo que casi nunca sale a cuenta es contratar esa póliza con el banco, porque de media son un 30% más caras en el banco que en la entidad aseguradora.

Y en las mismas condiciones. la misma póliza.

La gráfica con la que hoy empiezo el artículo, y cuya fuente es Global Actuarial, nos muestra la diferencia de tarifas para la misma póliza. Las coberturas a analizar eran fallecimiento e invalidez absoluta, definiendo cuatro perfiles de clientes –con diferentes edades–, y tres niveles de capital asegurado (de 30.000 a 200.000 euros).

Las diferencias, que se han acentuado en los últimos años de hambre bancaria, se producen en todos los tramos de edad y también para otras condiciones, y no sólo para las que se exponen.

O sea que más nos vale tener un poco de ojo, porque la hipoteca es para treinta años, vale, pero la póliza también se paga anualmente y al final, la diferencia multiplicada por treinta es también un montón de dinero, que bien podría estar en nuestros bolsillos.

La banca necesita negocio, porque el suyo de toda la vida no deja un duro en estos momentos, pero nosotros tenemos que mirar lo nuestro…

Hipoteca para otro. ¿Qué diferencia hay entre un okupa y un moroso?

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Tampoco hay que entrar en mucho detalle…

Aunque suele ser otro el tono de este blog, hoy creo que vale la pena, por una vez, reproducir un correo electrónico que me ha llegado, con permiso par publicar, y con algunos datos personales y todo. Estos datos pretenden refrendar el testimonio, que dice ser real, pero no puedo comprometerme asegurando por mi parte que lo es, pues no lo he comprobado.

Aquí va:

Está acabando mayo y no consigo el desahucio. O sea que no  recupero mi piso por el que pago la hipoteca cada mes. Ya en 2014 sufrí varios meses de impago por la inquilina de mi piso -de mi ÚNICA vivienda- y había contratado abogada y procurador para recuperar mi propiedad. Entonces, estando ingresada en el hospital, me comunican que mi “pobre” inquilina necesita un sitio donde vivir.

Los Servicios Sociales del hospital hicieron saber que la “pobre” propietaria, o sea yo, también necesitaba un sitio donde vivir, pero la Generalitat decidió que no, que lo mío no importaba, y que me podía quedar donde había estado hasta entonces (supongo que en el Hospital).

Finalmente me acogió un amigo en su casa ya que los Servicios Sociales del Hospital de la Esperanza no pudieron meterme en un geriátrico -”Demasiado joven” -ni en una residencia de mujeres maltratadas – “Te falta el maltratador”… Y tras varios meses más -y trámites varios- pagó la Generalitat, con nuestros impuestos, la deuda pendiente.

Mi inquilina ingresó luego el alquiler durante un par de meses y ahora lleva un año y tres mesessin pagar ni un Euro. He tenido que contratar Abogada y Procuradora de nuevo y ahora hacía más de 2 meses que nos habían dado la fecha del 23 de Mayo para devolverme el piso. Pero la semana pasada, el juez decidió darle un mes más de plazo a mi inquilina. Lo que no puedo entender es, si algún Juez y/o Administración quiere ‘quedar bien’ es porqué lo he de pagar yo. ¿Alguien me lo explica?

Tampoco veo la diferencia entre terminologías, un Okupa no paga e un Inquilino no paga. Parece ser que en ambos casos es totalmente impune.

Yo, en serio, necesito mi piso para vivir y no tengo ninguna Obligación ni Moral ni Fiscal para mantener a una chica que no me paga.

No veo la diferencia entre un atraco callejero o uno inmobiliario… excepto que si todos los meses me roban la cartera puedo acudir a la Policía para denunciarlo cada vez.

Sé que mi caso no es el único, pero ya no me da la gana callarme, y quiero que todo el mundo lo sepa para qwue cuente su caso, a ver si entre todos podemos frenar esta vergüenza.

¡GRACIAS!

——-

Los datos personales los omito, pero se los puedo pasar a cualquiera que se quiera poner en contacto con ella, porque esa parece haber sido su intención.

¿Qué está pasando? ¿Nos hemos vuelto majaras, o qué creéis que sucede?

El euribor de mayo baja al 0,013%

Baja 0,178% en 1 año.

Euribor Los datos del euribor de mayo situan su media en 0,013%. Este valor medio es el considerado valor mensual del euribor, y es este valor, el índice que se toma de referencia para la mayoría de hipotecas en España.

El Euríbor cambia en este mes de mayo la tendencia bajando, ya que el mes pasado efectuó una subida.

El euribor ha bajado respecto al mes pasado en 0,003 puntos, y el cambio respecto al mismo mes del año anterior ha sido de 0,178 puntos menos

Los hipotecados que les toque revisión referenciado con el euribor de este mes, comprobarán como sus cuotas mensuales bajaran. Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros, con un diferencial del 2% y con un plazo de 25 años, se ahorrará hasta 156 euros más al año, ya que al mensualmente se decrementará la cuota en 13 euros

A quien le toque la revisión hipotecaria en mayo puede utilizar nuestro simulador para calcular cuanto le bajará la cuota pulsando en el siguiente enlace:

Calcula revisión Hipoteca

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