Cálculo de Hipoteca: Calcular la hipoteca con nuestros simuladores de hipotecas
El blog para hacer cálculos de la hipoteca: Simulador de hipotecas, cuadro de amortización, amortización anticipada, hipotecas y sueldo, revision de cuota mensual, etc. Sigue el valor del euribor y sus efectos.

La hipoteca en el laberinto judicial

Si la justicia se mete, malo. Y si no, peor...

Si la justicia se mete, malo. Y si no, peor…

Algunos tenemos la impresión de que en España los jueces sienten demasiado a menudo la tentación de gobernar sin necesidad de pasar por las urnas, y que utilizan su potestad para interpretar las leyes como un arma que les permite llevar su influencia y su poder mucho más allá de sus funciones.

Pero estas son sólo sospechas y no afirmaciones, ¿vale?, porque, como todo el mundo sabe, hablar mal de un político es normal y hasta saludable, pero hablar mal de los jueces es delito.

Dicho lo cual, el caso que hoy nos ocupa no sé muy bien si va de eso, simple politiqueo, o se trata de una llamada de atención sobre si no se estará llevando demasiado lejos la complejidad de los productos financieros, de modio que ni los mismos que los crean conocen las consecuencias y el alcance de todos lso refinamientos que inventan. Ya hablamos de ellos en otra ocasión, pero en lugar de una conjetura, el tema se ha convertido en realidad, así que vamos a ver lo que sucede con todas esa hipotecas que los bancos titulizaron, vendieron a fondos de inversión y ahora resultan impagadas.

Como se trata de un mercado interno y opaco no hay datos oficiales sobre el número de hipotecas titulizadas, o sea, las que los bancos han vendido a terceros, pero cualquier cuenta que se haga al respecto nos lleva a la conclusión de que tiene que ser una cifra muy alta, seguramente más de la mitad de todas las hipotecas vivas. Los bancos venden esas hipotecas para no tener que esperar 30 años a recuperar un dinero que prefieren invertir en otra cosa, pero justo en ese momento, según la justicias, dejan de tener derecho a reclamar la deuda si hay un impago.

¿Hasta qué punto es así? No está claro. A ciencia cierta no lo sabe nadie, y el tecnicismo, en realidad, carece de importancia.

En la mayoría de los procesos que se abren sobre este tema, lo más  difícil para el afectado es saber si su hipoteca se ha vendido a algún fondo o a terceros, porque el banco no está obligado a informar sobre el asunto, y empiezan además a tomar precauciones. Los jueces, por su parte, se han interesado por la cuestión y cada vez hacen más preguntas.

De lo que va el asunto, por una parte, es de frenar los desahucios, y de otra, de marear la perdiz, así que, la verdad, ya no sabe uno a qué carta quedarse…

 

La riqueza, el oro, y las finanzas

Coda de vacas sagradas,...

Coda de vacas sagradas,…

Volvamos a los inicios: el oro es otra alucinación colectiva, como el dinero. Por sí solo no vale nada. El dinero no es riqueza, sino su símbolo, lo mismo que la bandera no es nación, sino su símbolo.

Estados Unidos usó el patrón oro mucho tiempo. En el siglo XIX, mientras su economía crecía al ritmo del carbón de los Apalaches y del valle del Mississippi, la producción de oro no lo hacía, por mucha fiebre del oro que hubiera en California o en Alaska. Ese desfase entre la riqueza contable (oro) y la real (carbón) metió en severas crisis cíclicas a US durante esos años. Como si chocaran contra un límite. La gracia es que ese límite lo habían elegido ellos, el patrón oro, y la riqueza real del país no se podía expresar en consonancia.

Por eso, dicen, se decidió un día abandonar el patrón oro: porque el crecimiento de la economía no podía depender del sector minero que extraía ese oro de la tierra.

Y el caso es que hoy vivimos algo parecido pero con los papeles cambiados: la riqueza contable crece sin parar (impresión de moneda  y deuda en crecimiento exponencial) pero la riqueza real parece estancada, con lo que volvemos a chocar con un límite, pero este mucho peor: lo que se detiene es la riqueza, no su símbolo.

Así que cuando los bancos centrales deciden introducir dinero a espuertas en el sistema financiero y las bolsas y los bancos lo celebran porque habrá abundante liquidez, ¿qué significa esto en realidad? Significa que da igual montar buenas o malas empresas, porque hay dinero para todas. Significa que estamos en deflación y significa que la  actividad se contrae, porque no hay manera de conseguir encontrar un nicho de rentabilidad que valga la pena.

Y además, ni siquiera se reducen nuestras hipotecas vía inflación como esperábamos. Porque además de imprimirse dinero a mansalva, la inflación no crece. ¿Y cómo es posible eso? ¿Qué está sucediendo para que por mucho dinero que se añada al mercado, al cero por ciento de interés, no aumenten los precios?

Algo raro está pasando. Lo más probable es que el dinero se quede pro ahí, como siempre, y simplemente no llegue a los mercados. Pero podría ser otra cosa…

0,042%, el nuevo valor del euribor de enero de 2.016

En un año ha bajado 0,256%.

Euribor Los datos del euribor de enero situan su media en 0,042%. Este valor medio es el considerado valor mensual del euribor, y es este valor, el índice que se toma de referencia para la mayoría de hipotecas en España.

De esta forma, el Euríbor sigue confirmando su tendencia bajista con este sexto mes consecutivo de bajada de su valor.

Esto supone un descenso mensual de 0,017 puntos respecto al mes de diciembre. Respecto al mismo mes del año pasado la diferencia del valor del euribor es de 0,256 puntos menos

Los hipotecados que les toque revisión referenciado con el euribor de este mes, comprobarán como sus cuotas mensuales bajaran. Por ejemplo, una hipoteca de 200.000 euros, con un diferencial del 1,5% y con un plazo de 30 años, se ahorrará hasta 300 euros más al año, ya que al mensualmente se decrementará la cuota en 25 euros

¿Cuál será mi nueva cuota mensual de la hipoteca? Te ofrecemos un simulador para calcular la nueva cuota con el nuevo valor del euribor:

Simulador Revisión de la Hipoteca

Hipoteca y funeral. Qué pasa con las hipotecas de las personas fallecidas

¿Quién lo iba a decir?

¿Quién lo iba a decir?

Una consulta que nos han hecho unas cuantas veces es que pasa con la hipotecas tras un fallecimiento. Vamos a ver hoy el asunto, aunque sea un poco por encima.

1.¿Por dónde empezamos?

Empezamos por no morirnos, en la medida de lo posible, pero como eso no se puede mantener constantemente, siempre hay alguno que falla en este primer punto, y ahí es donde comienzan los problemas.

Lo primero que hay que hacer en caso de que fallezca el titular de la hipoteca es comunicar al banco la situación, ya que las cuotas seguirán a cargo de la cuenta asociada del titular de la hipoteca y no se podrá cambiar mientras no se produzca el cambio de nombre.

2. ¿Quién se hará cargo de seguir pagando la hipoteca?

De momento, la cuenta de la persona fallecida, que como decíamos en el punto anterior, permanece inalterada. Aquí es donde toca echar cuentas porque según la ley española, la herencia es un derecho y no una obligación, así que se puede renunciar a ella.  Por eso, y viendo qué es loq ue más interesa, los herederos pueden aceptar toda la herencia, junto con la hipoteca y el resto de deudas pendientes, rechazar la herencia por completo, deshaciéndonos así también de la hipoteca, o aceptar la herencia a beneficiario de inventario, de manera que se reciba lo que quede después de liquidar las deudas.

3. ¿Y qué pasa con los avalistas?

Esto sí es verdaderamente complicado, porque a lo mejor avalabas a una persona que era de tu confianza, y esa persona ya no está. Pues a jorobarse: el aval es a la hipoteca, y no al hipotecado, con lo que el fallecimiento del titular no hace desaparecer el aval. El avalista lo seguirá siendo, ahora de los herederos.

4. ¿ Y Qué hay que hacer con el banco?

Depende de cada entidad, pero en general, nos van a pedir:

Certificado de defunción, Certificado de las últimas voluntades, Testamento o declaración de herederos, Escritura de adjudicación de la herencia, Certificado de pago del impuesto de sucesiones, Escritura pública de renuncia, en caso de que los herederos no acepten la herencia.

Y un detalle final: ojo a si hay contratado un seguro de vida, porque a veces resulta que existe, se ha pagado, y nadie lo menciona. Hay una verdadera fortuna en España en seguros de vida que nadie ha cobrado. Si le seguro de vida cubre una parte de las hipoteca, todo será más fácil.

Para enterarse de si el seguro existe o no, conviene revisar los movimientos y estar atento a cualquier cargo procedente de una entidad de seguros.

Pero, dicho todo esto, insistimos en el punto primero. Mejor no tener que saber mucho de este tema…

 

Las tasaciones de las hipotecas vuelven a emborracharse

pescadilla_muerde_colaY estamos donde estábamos, por aquello de tropezar de nuevo con la misma piedra, porque no espabilamos, o porque si hay algo constante en la historia de la Humanidad es la codicia y el inevitable funcionamiento de los incentivos perversos.

Según un informe del BBVA, al menos el 15% de las hipotecas se conceden ya por encima del 80% del valor de tasación. El propósito de la enmienda duró lo que duró la vigilancia del asunto, o quizás un poco menos. Y eso, sin hablar de las tasaciones, que nuevamente se están hinchando con pretexto tan flojos como la mejora del mercado, la mejora de las expectativas o el esperable alza de los precios. El papel lo aguanta todo, y la desmemoria aún más.

La cuestión está clara, amigos: los tasadores cobran a porcentaje del valor tasado, y de todo lo que aumentan, se llevan una parte. Los clientes quieren que les den un poco más para andar un poco más desahogados hoy aunque eso suponga ahogarse con la letra de la hipoteca en el futuro. Los empleados y directivos de la banca trabajan por incentivos, y cuanto más alto presten y más hipotecas firmen, mayor es el bonus de fin de año, de fin de mes, o de cuando toque.

 

Hay que firmar nuevas hipotecas porque el Banco Central Europeo está que lo tira, y obliga además, con varios mecanismos, a hacer llegar ese dinero al mercado. Hay que firmarlas aunque la gente ande corta de efectivo y el concepto de demanda solvente se haya relajado más de lo prudente. El caso es tirar para adelante.

¿Quién se queja? Nadie

Las quejas vendrán luego, cuando dentro de unos años volvamos a escuchar a la gente decir que no se leyó no sé qué cláusula sótano, que era tonto del culo y lo engañaron, o que simplemente pasaba por allí y le endilgaron una hipoteca a punta de pistola, lo que hace irrenunciable su derecho a la dación en pago o vete a saber qué prebenda.

Por ejemplo.

 

Mitad de enero de 2.016: Euribor al 0,052%

La tendencia es a bajar respecto al mes pasado.

Euribor El euribor en enero de momento baja respecto al mes anterior. La media de su valor mensual es de 0,052%, ¿Cómo cerrara este mes?.

Si esta tendencia bajista sigue hasta el final de mes el euribor sumaría así su sexto mes consecutivo de bajada.

El año pasado cerró con un valor de 0,298% en enero, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,246 puntos menos

¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el euribor asi? Una hipoteca por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 568 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi 13 euros al mes.

Las cosas que no me quedan claras del sistema financiero

Cosas siniestras...

Cosas siniestras…

Con eso de que soy el que escribe los artículos puedo dar la impresión de que lo tengo todo clarísimo sobre hipotecas, sistema bancario y demás magias potagias del sistema en que vivimos. Pero lo cierto es que no es así, ni mucho menos, y a menudo ando por ahí, entre pantallas y papeles, dando vueltas para resolver mis dudas. La mayoría de las veces acabo encontrando una respuesta aceptable y escribo sobre el asunto, con distinta fortuna, pero hay algunos temas sobre los que no he encontrado respuesta válida, con lo que tengo que llegar a la conclusión de que o bien no me entero de nada (lo que es probable) o que no hay nada que entender, porque se trata de un artificio, de un simple truco, sin nada real que lo respalde.

Uno de esos casos es el fundamento de la deuda, en especial la deuda contraída con los bancos centrales, o emisores.

Vamos a ver: si yo le pido prestado dinero a Juan, Juan me transmite una cierta cantidad de dinero, y cuando se lo devuelvo, Juan la recupera. Si no le devuelvo ese dinero, yo he tenido un beneficio ilícito y Juan ha sufrido una pérdida. Todo muy clarito.

Pero resulta que los bancos centrales hacen el dinero de la nada. Por eso se llama dinero fiat. Desde el tratado de Bretton Woods, el dinero ya no está respaldado por cantidad alguna de oro bajo las bóvedas de los bancos centrales. En ese caso, cuando el Banco emisor presta a un acreedor, ¿qué pasa si el préstamo no se devuelve? ¿Quién resulta dañado? ¿La nada? El dinero salió de un artificio contable, o simple apunte informático. Si se devuelve, regresa al banco central, ¿y si no se devuelve? ¿Se empobrece la nada?

La única consecuencia que se me ocurre es que hay más dinero en circulación para una misma cantidad de riqueza, que viene a ser el mismo efecto que se genera también si el dinero se devuelve. La única consecuencia, pro tanto, es una determinada cantidad de inflación, que es lo que los bancos centrales están buscando, o eso dicen, en esta época deflacionaria.

¿Pero dónde está el perjuicio?

Que alguien me lo explique…

Hipoteca y cláusula suelo. El miedo.

Todo muy turbio...

Todo muy turbio…

Si lo de la cláusula suelo fuese normal, acabaría como tiene que acabar: con los bancos devolviendo el importe cobrado de manera indebida, con el consabido interés, y tal vez una pequeña indemnización por el quebranto causado a los clientes hipotecados. Pero como resulta que hay unas leyes para los mortales y otras para la banca, pues la justicia ha rehusado obligar a los bancos a devolver las cuotas cobradas indebidamente, nada menos que “para evitar el quebranto que esto supondría”

Y no, no es una pataleta mía eso de que la banca parece operar con otras leyes. Los que me leéis habitualmente sabéis de sobra que soy poco sospechoso de antisistema, pero es que las cosas son como son.

- ¿No puede la banca mantener ficheros de morosos con todos los datos del mundo, mientras los demás mortales se enfrentan a las fauces de la Ley de Protección de Datos pro cualquier chorrada mínima?

-¿No venden ellos las hipotecas a terceros y mantienen el derecho a reclamarlas?

-¿No aplican cambios contractuales cuando les viene bien sin que haya contraparte, pro ejemplo en comisiones y retribuciones?

-¿No tienen , en suma, el privilegio de emitir dinero, o de recibirlo en primer lugar del BCE para luego prestarlo a los Estados y cobrar el diferencial de las deuda pública?

-¿No consideran privados sus beneficios y socializan sus pérdidas cuando les vienen mal dadas? ¿Se os ha ocurrido hacerlo a vosotros?

Pues bien: todo eso y más. Y ahora también se arrogan  el privilegio de no devolver lo que han cobrado indebidamente, porque resulta que sería un quebranto muy grande.

Pero en esto a lo mejor viene Bruselas y nos ayuda. Y resulta que la obligación de devolver los importes cobrados por cláusulas suelo abusivas en hipotecas,  tendría una factura de entre 15.000 y 20.000 millones de euros, nada menos. A eso ascendía la broma, ahora que alguien al fin la ha sumado.

La entidad más afectada, según diversas asociaciones de consumidores, sería La Caixa, que debería pagar 1.044 millones de euros  en caso de tener que devolver el total, pero también se llevarían un buen palo Banco Popular, Liberbank, Banco Sabadell, Unicaja y BMN.

Desde el sector bancario recuerdan que el informe de la Comisión Europea no es vinculante; que aún queda por conocer la decisión del Tribunal de Justicia de la UE, que puede ser en cualquier sentido, y que las cláusulas suelo son legales.

Más les vale…

0,059%, el nuevo valor del euribor de diciembre de 2.015

Baja 0,27% en 1 año.

Euribor El euribor de diciembre baja hasta 0,059%. Este dato lo confirmará el Banco de España en los próximos días, pero ya podemos hacer los cálculos para las próximas revisiones de las hipotecas a los que nos toque en diciembre.

Es la quinta bajada mensual consecutiva del Euríbor.

Esto supone un descenso mensual de 0,02 puntos respecto al mes de noviembre. Respecto al mismo mes del año pasado la diferencia del valor del euribor es de 0,27 puntos menos

Los hipotecados que les toque revisión referenciado con el euribor de este mes, comprobarán como sus cuotas mensuales bajaran. Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros, con un diferencial del 2% y con un plazo de 25 años, se ahorrará hasta 240 euros más al año, ya que al mensualmente se decrementará la cuota en 20 euros

A quien le toque la revisión hipotecaria en diciembre puede utilizar nuestro simulador para calcular cuanto le bajará la cuota pulsando en el siguiente enlace:

Calcula revisión Hipoteca

Hipoteca y juventud

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Vivir en una cueva

A nadie se le escapa que los grandes perdedores de esta crisis y del nuevo paradigma económico en el que nos hemos instalado son los más jóvenes. No se trata sólo de que se haya perdido una generación y de que decenas de miles, casi cientos de miles de jóvenes hayan tenido que emigrar al extranjero en busca de un trabajo, con la pérdida económica y humana que eso supone: se trata de que el parón de la demanda viene pro la capa más joven de la población, aquella que consume, pone una casa, la amuebla y tiene hijos que criar.

El resumen de la trampa de liquidez en que vivimos, esa trampa en la que entra el dinero del BCE en la economía pero no llega al mercado, viene a ser ese: que los que tienen el dinero no tienen ganas de consumir, y los que querrían consumir no tienen un puñetero duro.

Pero vamos a mirarlo más de cerca:

Casi el ochenta por ciento de los jóvenes menores de 30 años sigue viviendo con sus padres, y aunque son muchas las causas, creo que la principal es que para vivir por su cuenta tendrían que dedicar el 60% de su sueldo sólo a la vivienda, y eso cobrando un 98,23% más de lo que cobra.

O sea, que para acceder a una hipoteca en condiciones mínimas, casi tendría que doblar su salario. Y encima, la superficie máxima a la que puede aspirar es de 50,4 metros cuadrados. Los mismos datos, del Observatorio de la Emancipación, afirman que la tasa de paro de las personas menores de 25 años alcanza el 51,4%, supera el 30% en la franja entre 25 y 29 años y está por encima del 24% en la población de 30 a 34. Además, el 28,7% de los ocupados menores de 30 años están a tiempo parcial y cuatro de cada diez tienen una antigüedad inferior a un año.

Y no para ahí la cosa: el 56,7%  desempeñan trabajos de menor cualificación a la que poseen, con la merma de ingresos que eso supone, además de la frustración personal. Y siguiendo con los ocupados, más de la mitad, concretamente un 51,7%, tiene contratos temporales.

Así las cosas, no es de extrañar que la juventud busque alternativas políticas, se sienta cada vez más desafecta a un sistema político y económico que los ningunea, y dé la espalda a las instituciones ye incluso al contrato social.

Ejecuciones hipotecarias y desahucios.

ejecuciones2015

 

Empezamos hoy de nuevo con una imagen: es la evolución de las ejecuciones hipotecarias y desahucios en España desde 2007 hasta hoy. La fuente es el Consejo General del Poder Judicial, y algo sabrán estos de lo que sale de los juzgados.

Ahora que se han terminado al fin las elecciones y no se puede sospechar motivación política en cualquier cosa que se diga, ya se puede afirmar que la recuperación no es tal, sino un simple alto al fuego, o dicho de manera más técnica, una atenuación del ritmo al que empeoramos.

Con la caída de las rentas del trabajo, y la recuperación en falso del empleo, las hipotecas siguen siendo una pesada losa sobre las economías familiares, ya sea porque uno de los miembros de la familia sigue en en el paro, o por ese fenómeno reciente según el cual consigues un trabajo pero sigues siendo pobre porque el salario se ha quedado en una sombra de lo que era, en la misma actividad, antes del comienzo de esta crisis sin final.

Si analizamos la gráfica vemos la gran crisis de Lehman Brothers y sus dos réplicas, perfectamente marcadas por los intentos del BCE de reflotar la economía por el dudoso procedimiento de introducir dinero en el sistema, pero sólo pro la parte alta. También, y eso hay que reconocerlo, el mínimo de ejecuciones al que hemos llegado ahora está por debajo de los mínimos de ocasiones anteriores, lo que deja un espacio para el optimismo.

Pero si hablamos de desahucios, la cosa cambia. Salvo un pequeño descenso a finales de 2012, el total de personas que pierden su vivienda sigue una tendencia claramente alcista, fruto de la mayor lentitud con que se producen estas decisiones, siempre más traumáticas.

Ese va a ser uno de lo  campos de batalla políticos del futuro: mientras no se consiga recuperar de algún modo a todos esos cientos de miles de españoles que lo perdieron todo, la demanda interna no repuntará y no tendremos una verdadera recuperación. Ya no se trata de caridad, ni de buenrollismo, sino de desatascar de algún modo una recuperación económica que no acaba de llegar y que , cuando llega, se estrella contra la vieja hipoteca, con sus cuotas reforzadas por una deflación y una bajada de salarios generalizada que parecen estar aquí para quedarse.

Felices fiestas a todos.

Mitad de diciembre de 2.015: Euribor al 0,058%

La tendencia es a bajar respecto al mes pasado.

Euribor Los datos de los días que llevamos del mes de diciembre situan de momento la media del euribor en 0,058%. Veremos al final de diciembre que valor alcanza el euribor, pero ya podemos ir haciendo cábalas de su tendencia.

Si esta tendencia bajista sigue hasta el final de mes el euribor sumaría así su quinto mes consecutivo de bajada.

El año pasado cerró con un valor de 0,329% en diciembre, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de 0,271 puntos menos

¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el euribor asi? Una hipoteca por un importe medio de 150.000 euros, un diferencial del 2% y un plazo de amortización de 25 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 661 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi 20 euros al mes.

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