Archivo por meses: julio 2011

El alquiler con opción de compra (una posible salida)

Ya hay que pensar en engendros raros...

El problema que tenemos, describiéndolo en pocas palabras, es que se han construido pisos que no se venderán en diez, doce o quince años, y que los pisos no pueden estar vacíos todo este tiempo, porque en ese caso, no sólo se van a deteriorar, sino que alguien tendrá que pagara comunidad, el IBI, y toda una serie de gastos que convertirá en ruinoso el hecho de tenerlos.

Lo Ideal para bancos y promotores sería venderlos, por supuesto, pero como no hay gente que se quiera hipotecar (y tenga pasta) y los que se quieren hipotecar no inspiran mucha confianza a la banca, habrá que buscar solucione creativas que permitan mantener en pie esos pisos y darles alguna utilidad, mientras la cosa mejora un poco y no para que se vendan.

Una posible solución, propongo, son los alquileres con derecho a compra.

Si de una santa y buena vez se cambiara la ley de alquileres para poder poner en la calle en cinco minutos al inquilino moroso, podrían ponerse en alquiler decenas de miles de pisos pro el simple procedimiento de darle al inquilino la opción de comprar ese piso después de unos años.

El procedimiento, como en el caso del leasing, consiste en pagar una cuota de alquiler un poco más alta de lo habitual, pero pudiendo quedarse con la propiedad del inmueble por lo que se llama su valor residual al final del contrato.

Un ejemplo: en lugar de pagar 400 € de alquiler, pagas 600. Pero después de 15 o 20 años, si quieres, pagas 25000 € de un golpe y el piso es tuyo. Y no tienes pro qué estar siempre en el mismo. Sino que puedes haberte mudado a otro de la misma financiera o el mismo banco.

Flexibilidad, liquidez y una salida para el stock. ¿Cómo lo veis?

El Santander se lanza a la caza de los indignados

Así, sí, Botín, así sí

Si hay algo que no se le puede negar al Banco Santander es su capacidad para detectar las necesidades de sus clientes y tratar de satisfacerlas. De esa manera se ha convertido en uno de los principales grupos financieros a nivel mundial y así intenta captar ahora las voces de las reivindicaciones del 15-M.

Uno de los principales fundamentos del movimiento de ‘indignados’ es conseguir que las entidades financieras colaboren en el pago de la crisis, permitiendo que las familias con mayores problemas económicos reales puedan hacer frente a sus deudas sin morir en el intento.

Pues bien, el Banco Santander, sabedor de la repercusión que una medida de este tipo tendría en los medios, ha lanzado una carencia de hasta tres años para las hipotecas de sus clientes con problemas económicos, para que puedan seguir afrontando sus pagos mensuales y no caer en situación de impago.

Durante este período de carencia, los hipotecados no tendrán que amortizar capital, y sólo pagarán intereses, con lo que la cuota mensual se reducirá de manera significativa, pudiendo llegar, en algunos casos, hasta el 50% de la misma, o incluso más en los períodos finales de amortización hipotecaria.

Eso sí, para poder beneficiarse de este período de carencia será necesario justificar una pérdida de ingresos de, al menos, el 25%, que bien puede haberse dado por una situación de desempleo, por una reducción en la jornada laboral o en el salario, o bien en una reducción en los ingresos de los autónomos.

Un porcentaje realmente sencillo de alcanzar, porque bastará con que en un matrimonio uno de los cónyuges se haya quedado en situación de desempleo para poder alcanzar ese 25%, y en estos momentos casos de ese estilo abundan en nuestro país.

Habrá que esperar ahora la respuesta del BBVA, porque en los últimos años la guerra entre los dos principales bancos de nuestro país ha sido una lucha de acción y reacción, ya que a cada nueva acción del Banco Santander le ha seguido una reacción del BBVA, y viceversa, con lo cuál, al final, acabamos ganando todos los consumidores y usuarios de ambos bancos.

La dación en pago temporal, la propuesta de moda

Una ventana de esperanza a los hipotecados

Como todo en la vida, los debates sociales también se mueven por modas y ahora estamos de lleno en la moda de la dación en pago temporal que ha sido propuesta desde diferentes puntos como una solución que podría evitar el drama social de las ejecuciones hipotecarias.

Esta dación en pago temporal no sería más que abrir un espacio de tiempo en el que los hipotecados pudieran acogerse a la dación en pago, de manera que pudieran entregar su vivienda a cambio de cancelar la deuda hipotecaria mantenida con la entidad financiera.

Pero la dación en pago temporal no sería barra libre para todos, sino que sería selectiva, de manera que los hipotecados que quisieran acogerse a ella tendrían que cumplir una serie de requisitos económicos, por lo que estaríamos hablando de una dación en pago temporal y selectiva.

Con esta figura se pretendería resolver los casos más extremos y problemáticos, de forma que las familias con mayores problemas financieros estuvieran en disposición de entregar su vivienda, cancelar su deuda y poder empezar de cero.

Sin embargo, no han faltado voces en contra de esta propuesta, ya que consideran que podría incentivar la morosidad. En un momento en el que el valor real de mercado de muchos inmuebles está por debajo de la deuda hipotecaria mantenida a muchos hipotecados les compensaría entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda, aunque su situación económica no fuera extrema.

Esta sería, por otro lado, la única manera que las entidades financieras podrían llegar a aceptar, aunque a regañadientes, una dación en pago retroactiva, es decir, aplicable a hipotecas ya formalizadas.

Incurrirían en pérdidas, no hay duda, pero podrían ser compensables con el hecho de evitar el desprestigio en el que están incurriendo por las imágenes dramáticas que vemos en televisión un día sí y otro también sobre desahucios de familias sin recursos.

En cualquier caso es un buen punto de partida para iniciar un debate social de altura sobre las modificaciones que se pueden aplicar a la legislación hipotecaria, un debate que habrá que ver hasta donde llega, si es que acaba llegando a algún lado.

Hipoteca y responsabilidad compartida. La tasación

Habría que repartir prudencia para que no pasen estas cosas...

Como sabéis, llevo años por aquí hablando de que todo el mundo tiene que hacerse cargo de lo que ha firmado y que el que sea tonto y lo reconozca, que no vote, porque la democracia se basa en la soberanía del pueblo, y soberanía significa también libertad responsable.

No obstante, hay algunas cosas que conviene matizar, porque la responsabilidad nunca es única.

En primer lugar, el que firmó un préstamo por una casa, o una hipoteca, que lo pague. Pero el que hizo la tasación por un bien debe responsabilizarse también de la tasación, pues extendió un documento en el que asignaba un valor a un bien, y cobró por ello. Lo que no es de recibo es que una compañía tasadora nos diga que un piso vale doscientos mil euros y que a los pocos años se ha depreciado un cuarenta por ciento. O la tasación estaba mal hecha, o no se tuvieron en cuenta las posibles evoluciones de los mercados. En todo caso, no se cumplió con el precepto legal de la prudencia valorativa y esto tiene que tener un coste.

Por tanto, yo no cargo las tintas contra los bancos, que dan un dinero (el tuyo y el mío) y pretenden recuperarlo para poder dárnoslo el día que vayamos a la ventanilla a por él. Para mí, el segundo responsable y que debe pagar de alguna manera es el tasador que asignó un bien a un inmueble sin tener en cuenta los principios de prudencia y sin contemplar los diversos escenarios de variación de precios. Algo obligatorio cuando se trata de una tasación destinada a una operación a treinta o treinta y cinco años.

Y no se pide a los tasadores que tengan una bola de cristal, sino simplemente que hagan como se hace en bolsa, o en seguros: reflejar en la tasación el valor de mercado actual y las posibles apreciaciones o depreciaciones en diversos escenarios posibles. Y con eso, el banco y el hipotecado, deciden.

Por tanto, y por proponer algo, digo que lo más justo sería que el hipotecado tuviese que pagar hasta el último duro del capital principal, pero no los intereses que se devenguen desde el momento del primer impago. Así, repartiendo el riesgo, repartimos la prudencia. ¿no?

Hipoteca, garantías y Euríbor

Garantía hipotecaria por el sistema antiguo...

Hay algo que tenemos que tener claro: el acceso al crédito, antes reservado a unos pocos, ha mejorado las expectativas económicas de millones de personas, que pueden conseguir comprar un piso y dejar un capital a sus hijos, o disfrutarlo en la vejez, cuando antes se veían en grabes aprietos para seguir pagando el alquiler una vez abandonaban el mercado laboral.

La hipoteca, por tanto, es un bien social, y precisamente por eso hay tanta gente que se ha hipotecado. De hecho, si os apetece que os lo diga en términos más técnicos, la hipoteca permite convertir los ingresos en capital, dando estabilidad a la riqueza sin hacerla dependiente de las fluctuaciones de los flujos monetarios. E insisto: por eso le gusta tanto a la gente.
Lo que también hay que tener claro es que el precio y las exigencias de las hipotecas dependerán en todo momento de las posibilidades que se dé al banco de recuperar ese dinero.

Os parecerá, como a mí, una burrada, pero el ejemplo es muy ilustrativo: hasta el siglo XIX, cuando un país se endeudaba y no podía devolver los créditos, podía contar con una invasión militar de su vecino. Y precisamente por eso, los intereses eran mucho más bajos. Ahora, como está feo invadir países, los alemanes ya no amenazan a los griegos con treinta divisiones panzer y cincuenta mil granaderos: les suben los intereses que les exigen pro el dinero, y si no pueden pagarlos, pues que no pidan prestado.

Esto, en general, podemos aplicarlo a todas las hipotecas domésticas. Cuantas más trabas se pongan para recuperar el préstamo, más caras serán las hipotecas, menos gente podrá acceder a ellas y más se ahondare el peor de los abismos: el que se abre entre los que tienen que vivir al día y los que han podido convertir en capital sus ingresos.

No es tan difícil de entender, pero los mundos de Yupi cuesta un poco.

No se puede ganar siempre

Unas veces se gana y otras se pierde

Está claro que no se puede ganar siempre y aunque llevaban una racha formidable, esta semana la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y los ‘indignados’ del 15-M han fracasado en su intento de paralizar un nuevo desahucio en la calle Virgen del Lluc.

De hecho más que de un nuevo desahucio se trataba de un desahucio por partes, ya que el pasado día 6 de julio ya se intentó paralizarlo, aquella vez con éxito. Los residentes en la vivienda son una madre con sus dos hijos, uno de los cuáles cuenta con el 77% de discapacidad, y los portavoces de las plataformas han criticado el hecho de que las mismas entidades que reciben dinero del FROB, es decir, dinero público, luego ejecuten sus hipotecas (el desahucio atendía a una hipoteca de Caja del Mediterráneo).

Pero lo sorprendente de este desahucio no paralizado no es tanto el éxito o no éxito de la reivindicación, sino el hecho de que la policía haya actuado por primera vez en contra de los agrupados para la paralización del desahucio, lo que puede marcar un cambio de tendencia en la manera de actuar de la policía.

Sin duda, el debate está planteado en la calle y cada cuál puede obtener sus propias conclusiones. Nadie duda de que echar de su casa a una madre y a sus dos hijos es un drama social con el que todos nos solidarizamos, pero también debemos de entender que existen unas leyes que deben de ser cumplidas por todos, sin excepción, tanto a la hora de la formalización de los contratos como en el momento de atender a las consecuencias de los mismos.

En cualquier caso, lo que está claro es que las plataformas de Afectados por la Hipoteca y del 15-M seguirán luchando por defender sus reivindicaciones que pasan por la dación en pago a la hora de ejecutar la hipoteca y por una moratoria temporal que permita aligerar la carga que se está sufriendo en la economía familiar de los ciudadanos españoles como consecuencia de la crisis y de las excesivas tasas de desempleo que siguen apareciendo mes a mes, más allá de la posible estacionalidad veraniega.

El precio de la vivienda sigue en caída libre

Seguimos en caída libre

Otro trimestre más, y ya hemos perdido la cuenta de los que van, el precio de la vivienda ha vuelto a arrojar datos negativos, con una caída, esta vez del 5,2%, con respecto al segundo trimestre del año pasado y del 1,4% con respecto al primer trimestre de este mismo año.

Concretamente, el precio medio del metro cuadrado en nuestro país se ha situado en 1.752,10 euros, un valor similar al que teníamos allá por el año 1995, cuando también pintaban bastos en nuestra economía, lo que supone un descenso del 16,6% con respecto al precio medio que teníamos cuando comenzó la crisis, en el año 2008.

Estos datos, ofrecidos por el Ministerio de Fomento, son algo más optimistas de los que manejan consultoras independientes que fijan la caída de precios de la vivienda por encima del 20%, pero en general apuntan a la misma dirección, a un escenario de ajuste del mercado.

Un ajuste que se está haciendo de manera lenta y pausada, ya que los propietarios, ya sean propietarios o promotores profesionales, no están dispuestos a rebajar en exceso el precio para no perder un dinero excesivo. Lo que parece evidente es que el margen de ajuste todavía es grande.

Sin embargo, este ajuste de precios no es igual en todas partes. Por ejemplo, en San Sebastián todavía se mantienen valores desorbitados en el precio por metro cuadrado (3.660,60), al igual que en Sant Cugat del Vallés (3.427,4 euros por metro cuadrado). En el otro extremo, en el ámbito de los municipios más económicos aparece Tomelloso, con poco más de 800 euros por metro cuadrado.

En cuanto al desglose por regiones nos encontramos con que el ajuste más duro se sigue produciendo en Murcia, con una caída del 8,4%, y Madrid, con el 7,9%, y es que la Comunidad Autónoma de Madrid sigue sufriendo el afán constructor que se disparó en la Comunidad con la burbuja inmobiliaria y que llevó a explorar lugares inexplorables en términos de construcción inmobiliaria.

En definitiva, que cuando deberíamos de estar en la fase final del ciclo recesivo estamos todavía en valores de ajuste, lo cuál nos hace pensar que todavía nos queda mucho, muy mucho, antes de que veamos crecer los brotes verdes.

La hipoteca y el reparto del riesgo

Es importante saber quién tiene la última palabra

Hoy me voy a poner teórico, que es una cosa que a algunos les espanta, así que vayan por anticipado mis disculpas:

Cuando uno pide un préstamo es porque necesita dinero en el momento presente y piensa pagarlo con los remanentes o ingresos futuros, que son los beneficios del trabajo o de otras actividades económicas. Hasta ahí, supongo, todo el mundo de acuerdo.

Por tanto, cuando se busca a alguien que nos preste dinero, lo que s ele está diciendo es que nos deje una cierta cantidad a cambio de parte de los beneficios que pensamos obtener en el negocio. En el caso de un piso, le damos un beneficio directo, que se llama interés, porque el banco no nos conoce y pone el capital para que nosotros podamos embarcarnos en la aventura económica de ser propietarios en vez de inquilinos.

La cuestión que casi nadie mira es que el banco, que tiene derecho a cobrar antes que nadie y que puede exigir que se venda nuestra casa para comprar lo suyo, no tiene participación alguna en los beneficios adicionales del negocio. Ahora todo el mundo llora porque el banco pone condiciones abusivas y embarga los pisos, ¿pero quién se quejó cuando compró, con hipoteca, por cien mil euros y vendió diez años después por ciento cincuenta mil?

El banco obtiene sus derechos preferentes a cambio de renuncias a los posibles beneficios, que son TODOS para el que recibe el préstamo. El banco, por tanto, no e s un socio que se quede con la mitad de las pérdidas o la mitad de los beneficios. Es un socio que no admite pérdidas, pero que no participa en los beneficios. Para que el contrato fuese de otro modo, habría que dar a los bancos participación´ en lo que se gane vendiendo el piso en caso de que haya beneficios, y eso todos sabemos que no es así.

Siendo, por tanto, las posibles ganancias para el comprador del piso, las posibles pérdidas deben ser también para él, o el negocio quedará desequilibrado.

Las hipotecas son a treinta años. Los que compraron un piso entre 1985 y 2000 han ganado una pasta gansa, y no van a repartirlo con su banco. Los que compraron después, no pueden pedir , pro tanto, que el banco comparta sus pérdidas.

Así son las cosas, me temo.

La dación como opción. Rima y propuesta

Oficina de reclamaciones antigua...

Parece que por ahí gusta mucho eso de la dación en pago, seguramente porque están acostumbrados a devolver la novia, devolver los amigos y devolver la palabra empeñada sin que ello tenga coste alguno. Vale, lo veo bien: cada uno trata de escapar como puede de los marrones en los que se mete, pero me parecería mejor si se hiciera con las cartas boca arriba, es decir, que la dación en pago existiese como opción dentro de un contrato hipotecario.

Esa es la propuesta: que existan hipotecas normales, como las que tenemos hasta ahora, e hipotecas con dación, firmando de antemano que en caso de impago el banco se queda con el piso y se extingue ahí la deuda. Y cada cual que elija lo que le dé la gana y mejor el encarte. Un poco como casarse en gananciales o casarse en separación de bienes…

Lo que hay que tener claro, y eso se vería desde el principio, es que en una hipoteca normal te darían el 80 % del valor de tasación, el plazo máximo sería de 35 años, por ejemplo, y el interés a pagar sería de Euribor + 2 puntos. Vale,. Eso eslo que estamos acostumbrados a firmar últimamente.

Y veríamos también que en el caso de la hipoteca con dación pactada, el banco daría el 60 % de la tasación (o el 50 % en la mayoría de los casos), el plazo máximo sería de 15 años (porque si te dan un piso que está hecho una porquería de puro viejo te hacen una gracia) y el tipo de interés sería de Euribor+ 5 puntos.

Deberían, pues, existir las dos opciones y que cada cual eligiese la más adecuada a sus posibilidades, a sus deseos, o a sus miedos. Pero haber comprado rape y querer pagar sardina, pues me parece de jetas.

Francamente.

Bankinter aprovecha que el Pisuerga pasa por Valladolid

Ahora que el Pisuerga pasa por Valladolid

La entidad financiera Bankinter quiere aprovechar que el Pisuerga pasa por Valladolid para quedar a bien con los indignados del 15M a los que ha lanzado su Hipoteca Sin Más, un producto hipotecario que incluye la dación en pago en su articulado, de forma que en caso de embargo la deuda queda zanjada con la entrega de la vivienda.

Así dicho, la verdad es que suena bien, y lo primero que nos viene a la cabeza son las amenazas de la patronal bancaria sobre el encarecimiento que se produciría para los clientes, tanto en términos de diferencial sobre el Euríbor, como en endurecimiento de los requisitos y comisiones cobradas.

Ante ello, Bankinter sostiene que no será así, que la Hipoteca Sin Más tendrá unas condiciones similares a las del resto de sus productos hipotecarios y unos requisitos que se moverán en la misma línea de riesgo que éstas, sin que se incurra en ningún exceso adicional por el hecho de llevar la dación en pago en el articulado.

Ahora bien, cuando se le pregunta a Bankinter por una mayor concreción en las condiciones de esta Hipoteca Sin Más, la entidad financiera no quiere saber nada y se remite a lo anunciado sin querer dar cifras exactas de lo que nos acabará costando esta hipoteca a los ciudadanos.

Y ahí es donde está la trampa, o al menos eso pensamos muchos. Bankinter quiere atraer a sus sucursales a los potenciales hipotecados para negarles la Hipoteca Sin Más, basándose en cualquier estudio de riesgos que se quieran inventar, con el objetivo de derivarles a sus productos hipotecarios tradicionales.

Se trata, por tanto, de un ejercicio de marketing burdo y bastante barato, aunque sin duda, efectivo, porque ha conseguido que todos estemos hablando de Bankinter en estos días. Y es que, si fueran en serio habrían puesto sobre la mesa todos los datos concretos, sin andarse por las ramas.

El hecho de que hayan lanzado la campaña antes de tener el producto preparado no hace sino convencernos de que es puro continente, pero nada de contenidos, un ejercicio de prestidigitación que no se cree nadie.

Vaya semanita para el sector inmobiliario

¡Vaya semanita!

Está claro que hay semanas en las que es mejor no levantarse de la cama, y estos últimos siete días han sido una de esas para los promotores inmobiliarios que se han visto envueltos en toda una retahíla de malas noticias que no hacen sino ahondar en su depresión permanente.

Si la semana pasada conocíamos los datos del Ministerio de Fomento que hablaban de casi 700.000 viviendas construidas pero sin vender en nuestro país, ayer mismo el Instituto Nacional de Estadística dio otro varapalo importante para todos aquellos que creían ver el comienzo de la recuperación en el sector inmobiliario.

Se trata de la estadística sobre las compraventas de viviendas que el INE viene haciendo desde el año 2007, y que en este pasado mes de mayo arrojaron un descenso del 18,3% con respecto al mismo mes del año anterior, unas cifras nada halagüeñas.

Sí es cierto, sin embargo, que se ha producido cierta mejoría con respecto a los datos de abril, cuando se marcó el mínimo histórico con 24.100 operaciones de compraventa realizadas (mayo ha cerrado con 30.797), pero esa mejoría debe de ser claramente relativizada.

Los datos de abril fueron artificialmente bajos como consecuencia de la resaca producida por el adelantamiento de compra generada por la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda generada en los meses de noviembre y diciembre, recogida estadísticamente en enero y febrero, por el desfase temporal que existe desde que se realiza la compraventa y se registra de manera oficial.

Por ello, era normal que mayo fuera mejor que abril, pero esa no es la comparación que debemos de realizar, y sí que se debe de realizar con mayo del año pasado, y ahí es donde los datos de este año salen claramente perdiendo, perpetuando la sensación de que seguimos en crisis en el sector inmobiliario.

Una crisis que está claramente lastrando a la economía en su conjunto, porque vivimos un momento en el que otros sectores sí que han iniciado su senda de recuperación, ofreciendo ya datos positivos, algo que ni tan siquiera se puede atisbar en lo que se refiere al sector inmobiliario y de la construcción.

Hipoteca, alquiler, y ceguera voluntaria

Podemos quedarnos pegados a ideas viejas...

La discusión es antigua, pero en los últimos meses se ha acentuado. Para que la economía española mejore, es necesario que los ciudadanos puedan volver a consumir, y que la movilidad geográfica sea más fácil de cara a que las familias puedan desplazarse más sencillamente a donde hay trabajo en lugar de tener que esperar, en precario, a que el trabajo se genere donde ellos residen.

Y es cierto, porque en España, en el caso del famoso dilema de si debe ir Mahoma a la montaña o la montaña a Mahoma, nos hemos decidido siempre por esperar que venga la montaña. Reflejo de ese carácter y esas idea es la casi obligatoriedad de tener un piso en propiedad, rechazando otras fórmulas, como el alquiler, que quedan reservadas a los que no tienen otra alternativa.

Ahora que las hipotecas antiguas son cada vez más difíciles de pagar y las nuevas cada vez más difíciles de conseguir, todo indica que de una vez nos decidiremos a tomarnos el alquiler en serio. Sin embargo, lo que más me llama la atención en este sentido, es toda la batería de propuestas que he leído para eliminar las deducciones por compra de vivienda y desincentivar la compra de vivienda para que de una vez se alquilen pisos en vez de comprarlos.

Porque nos falta una pregunta: ¿de quién son las viviendas que se alquilan? Las que ya están construidas y no se venden, de acuerdo, pueden ser redirigidas al mercado de alquiler, pero si pretendemos reactivar algún día la construcción, tenemos que pensar de una buena y santa vez que una vivienda en alquiler es una vivienda que alguien compró, posiblemente con una hipoteca, y que luego, sólo luego, pone en alquiler.

Criminalizar a los propietarios o complicarles la vida no va a ser el camino. De hecho, el camino para salir de cualquier crisis es hacer las cosas más fáciles a todo el mundo.

Porque hay propietarios sin alquiler, pero no hay alquiler sin propietarios. Ojo al detalle.

Cálculo de Hipoteca

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