Archivo por años: 2011

No te dejes engañar por las modas

Contratar lo que no se entiende

Durante los meses en los que el Euribor se disparó por encima del 5%, hubo una moda que conquistó a gran cantidad de hipotecados en potencia que se dejaron seducir por los bajos tipos de interés de la economía japonesa, y así como por la falta de información proporcionada por sus entidades financieras, cayendo en las procelosas aguas de las hipotecas multidivisas.

Cualquier asesor medianamente informado aconsejará no aceptar este tipo de financiación para una primera residencia, y en todo caso, sólo aceptarla si se dispone de la solvencia suficiente como para hacer frente a los cambios en el tipo de cambio de divisas como el que se está produciendo en estos momentos.

Y es que tras la debacle que sufrió Japón como consecuencia del tsunami y posterior catástrofe nuclear, el Yen, su moneda nacional, y en la que estaban referenciadas la inmensa mayoría de las hipotecas multidivisas, se apreció de manera exponencial, con lo que los ciudadanos que necesitan comprar yenes con euros se encuentran ahora con un grave problema.

Porque de poco sirve que el tipo de interés en Japón esté muy bajo, si luego se necesitan más euros para comprar los mismos yenes, que es lo que está sucediendo con las hipotecas multidivisas, que en poco menos de un año han doblado el valor de las cuotas hipotecarias a devolver, así como el capital pendiente de amortizar.

Así, multitud de titulares hipotecarios se enfrentan ahora a una situación que no pueden controlar como es unas cuotas que no pueden devolver ya que se les ha doblado, y a pesar de haber estado amortizando sus hipotecas durante varios años ahora deben más de lo que solicitaron inicialmente.

Ello se produce porque las entidades financieras no informaron debidamente a los usuarios sobre las posibles consecuencias negativas de las hipotecas multidivisas, y porque los titulares se fiaron de un producto financiero que no conocían plenamente.

En definitiva, una vez más, la incultura financiera de la sociedad española provoca consecuencias impredecibles que afectan de manera directa a los ciudadanos de a pie, normalmente a aquellos sin recursos como para hacer frente a estas consecuencias.

Tú dí blanco que yo seguiré diciendo negro

Pongo un circo y me crecen los enanos

Desde el mismo momento en el que Rubalcaba fue elegido, de aquella manera, candidato a las elecciones generales de este próximo 20 de noviembre, ya intuíamos que tendría que enfrentarse con sus propias contradicciones y todas las acciones que había venido realizando durante sus años en el propio Gobierno, pero es que nunca había estado tan claro como ahora.

Si hace unos días el Partido Socialista Obrero Español presentaba su programa electoral de cara a las elecciones y en él exponía claramente su intención de promover la dación en pago como un de las soluciones más plausibles a la actual crisis inmobiliaria, en un guiño más bien directo a las reivindicaciones de los movimientos del 15-M, ahora nos encontramos con que el Ministerio de Economía contradice esta tesis.

Y es que José Manuel Campa, Secretario de Estado de Economía, ha recordado que la implementación de la dación en pago en el ordenamiento jurídico español sería claramente contraproducente para el bienestar social de la ciudadanía, ya que provocaría una situación de exclusión a una gran parte de la sociedad que no podría acceder a la financiación hipotecaria.

La tesis de Campa se alinea con las que han venido defendiendo las entidades financieras desde el mismo momento en el que se empezó a plantear la posibilidad de la dación en pago, y se basa en el argumento de que con esta figura los bancos y cajas acabarían encareciendo las hipotecas y concediendo una menor financiación.

Así, por ejemplo, si hasta ahora teníamos como norma una financiación sobre el 80% del valor de tasación del inmueble, a partir de que se incluyera la dación en pago se financiaría tan sólo el 60-70%, con lo que menos familias podrían acceder a la compra, por no mencionar el incremento que se produciría en el diferencial aplicado sobre el Euríbor, que se dispararía por encima del 2%.

En definitiva, y como siempre digo, es muy fácil pedir la dación en pago por sus ventajas, pero también hay que entender las consecuencias que generaría en el ordenamiento hipotecario, por lo que no se debería de solicitar tan a la ligera, sin explicar detenidamente lo que puede suceder.

Hipoteca y negocio a medias. Los amigos y la banca.

Par algunos, el mar es sólo una bañera a lo bestia...

Nos sucede a todos: a veces perdemos la perspectiva de lo que son los negocios hasta que nos los planteamos en primera persona, o hasta que le ponemos cara y ojos al asunto.

La cuestión que me propusieron el otro día y que ahora os planteo es si, para comprar un piso, o para emprender un negocio, encontraríamos a un amigo que nos dejase el dinero en las mismas condiciones que los bancos.

Imaginad que viene un amigo, un buen amigo, y os dice que quiere poner una tienda de productos tradicionales; una de esas tiendas donde se vende jamón, queso, y productos de la tierra. Ha encontrado un buen local en una calle peatonal muy concurrida y las expectativas son buenas, porque la ciudad, en mi caso León, recibe bastantes visitantes foráneos y los productos típicos como el queso, la morcilla, o la cecina son bastante conocidos por su calidad. De momento suena bien, ¿verdad?

Bueno, pues acto seguido, vuestro amigo os cuenta que entre el local, la reforma, y la puesta en marcha del negocio, le harían falta unos doscientos mil euros, porque el local sólo está en venta y no se lo alquilan. Suponed que tenéis el dinero y que se lo podéis prestar, y suponed que vuestro amigo os dice que si el negocio va bien os devolverá el dinero en treinta años con un interés del cinco por ciento anual, pero si el negocio va mal no os devuelve nada y os quedáis con el local, hasta que más adelante, con el tiempo, os pueda ir pagando.

¿Cual creéis que fue la respuesta?

Os la cuento: ¡Ni de coña!.

El tío al que le pedían el dinero dijo que él ponía la mitad de la pasta y era dueño de la mitad del negocio. Se llevaba la mitad de los beneficios o la mitad de las pérdidas, y si se vendía el local se llevaba la mitad de lo que pagasen por él. Y que si tenía que poner todo el dinero, era dueño de todo el negocio y hacía empelado al que había tenido la idea, pero que eso de poner todo el dinero y llevarse casi lo mismo que le pagaban por tenerlo en una cuenta a plazo fijo, que ni de broma, y menos teniendo que quedarse con el local si las cosas iban mal.

¿Y qué hubieseis dicho vosotros? Yo, confieso que lo mismo.

Y eso que casi ninguno de nosotros está dispuesto a aceptar es lo que le exigimos a los bancos que hagan: que nos ofrezcan una condiciones que ningún amigo o familiar nos ofrecería.

La banca ha usado muchos trucos y ha tratado de sacar beneficio de todas partes, está claro, pero también hay que ver la realidad de que nadie, absolutamente nadie, nos presta el dinero o nos hace la hipoteca en mejores condiciones que los bancos.

O como decíamos siempre por esta tierra: ni amigos ni familiares; el dinero más barato que hay es el de lo bancos.

¿Comprarías un piso embargado? Hipoteca y ética

Sí, vale,no es carnívoro, pero...

Todos sabemos que perder el piso por impago es una desgracia, tanto humana como económica., que además deja grandes secuelas muy difíciles de superar, eliminando a quien lo sufre de buena parte del circuito económico.

No sólo te quedas sin casa, sino que pierdes también lo que has pagado por ella hasta el momento, y la parte de hipoteca que quede viva. A eso hay que añadir el coste personal, que no son sólo los recuerdos y las vivencias de esa casa, sino también las energías, la ilusión que se puso en ella, y el estigma de que te señalen con el dedo los amigos, conocidos y familiares como el que perdió la casa y tiene que vivir con sus abuelos, cuando tiene ya cincuenta tacos y tres hijos.

Todo eso es cierto, insisto. Pero hay otro lado.

Cuando hablamos de las casas que se embargan, tenemos claro que los bancos tienen que subastarlas para recuperar el dinero. Y para subastarlas, o venderlas, hay alguien, quien sea, que las tiene que comprar.

Y ahí es donde se plantea la cuestión ética que os quiero trasladar hoy:

¿Comprarías una casa embargada por el banco?

Hay quienes dicen que la gente que van buscando gangas es como los buitres, alimentándose de la carroña, o de los más débiles.

Otros, en cambio, creen que comprar viviendas embargadas, pero tratando de pagar un precio más o menos justo es la única manera verdaderamente eficaz de ayudar al embargado, pues todo lo que pagues por la vivienda es lo que le alivias a él de deuda, tanto presente como sobre sus ingresos futuros.

Lo cierto es que la única manera de ayudar verdaderamente a quien ha perdido su piso es comprárselo, y lo cierto, también, es que quien lo compra obtiene un importante beneficio económico de la desgracia ajena. La discusión, por tanto, se mantiene en pie.

¿Cual es vuestro punto de vista?

¿Trataríais de pagar algo más para ser justo o trataríais de pagar el mínimo defendiendo solamente vuestros propios intereses?

¿Cual creéis que la actitud más común?

¿Es ético participar en esta clase de subastas?

¿Se ayuda más al banco, al deudor embargado o se ayuda sólo a sí mismo quien se mete a comprar uno de estos pisos?

La pescadilla que se muerde la cola

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El Banco de España ha publicado esta semana los datos de la tasa de morosidad de las entidades financieras españolas y lo cierto es que son realmente descorazonadores con un incremento de 0,2 puntos porcentuales con respecto al mes anterior y de punto y medio porcentual con respecto al mes de agosto de 2010.

En concreto, la tasa de morosidad de las entidades financieras se situó en el 7,14%, con las entidades de depósito, bancos, cajas, y cooperativas de crédito, por encima del 7%, y los establecimientos financieros de crédito sobre el 9%, en unas cifras claramente insostenibles.

Pero mucho más que ello, se trata de una situación que podríamos catalogar perfectamente como la de la pescadilla que se muerde la cola. Recordemos que la tasa de morosidad no es más que un ratio entre el volumen total de créditos sostenidos por las entidades financieras y el volumen de créditos de dudoso cobro.

Por tanto, la tasa de morosidad puede verse incrementada por dos movimientos bien diferenciados. Por un lado, el incremento de los impagos, causados en estos momentos por la elevada tasa de desempleo que impide a los ciudadanos de bien poder pagar sus cuotas pendientes.

Y, por otro, también puede verse incrementada por la contracción de la oferta de crédito de las entidades financieras. Es decir, si los créditos de dudoso cobro se mantienen constantes, pero se conceden menos créditos, la tasa de morosidad se verá incrementada necesariamente.

El problema es que las entidades financieras se fijan explícitamente en esta tasa de morosidad a la hora de determinar el volumen de créditos que conceden, por lo que si observan una tasa elevada, reducirán más el crédito, lo cuál revertirá directamente en un incremento mayor de la tasa de morosidad.

En definitiva, nos encontramos con que las entidades financieras no conceden créditos porque la tasa de morosidad es elevada y ésta es elevada porque las entidades no conceden créditos, en un círculo vicioso que será muy difícil de romper, a no ser que los ciudadanos comiencen a reducir, de manera drástica sus impagos, lo cuál si revertiría en una reducción de la tasa de morosidad.

Habemus progama

El candidato de las causas imposibles

Por fin, a apenas un mes de que se celebren las elecciones generales, y sin que el principal partido rival, el Partido Popular, lo haya hecho aún, el PSOE presentó este pasado fin de semana su programa electoral en el que ha habido pocas sorpresas, apostando todas las medidas por una deriva claramente izquierdista, como ya estaba previsto.

Y es que Rubalcaba, candidato socialista, sabe perfectamente que su única opción ante la creciente aceptación del PP en el conjunto de la sociedad, como consecuencia de la crisis económica, es movilizar a las secciones de la izquierda política, conseguir que acudan a las urnas y que apuesten por su persona a pesar de la decepción continua a la que se han visto sometidos por culpa de las políticas al dictado de los mercados de Zapatero.

Así, el programa electoral socialista apuesta claramente por la dación en pago como una de las soluciones a la actual situación hipotecaria. Rubalcaba se ha comprometido a modificar la Ley Hipotecaria de manera que las entidades financieras se vean obligadas a ofrecer a sus clientes hipotecas con la dación en pago incorporada, es decir, hipotecas en las que la garantía sea el bien hipotecado, y no el patrimonio, presente y futuro, del titular o titulares.

El problema, como muchas veces hemos venido hablando aquí, es que la introducción de la dación en pago en el articulado de los contratos hipotecarios conllevaría un incremento de precios de las propias hipotecas, con comisiones más elevadas y con financiaciones máximas que se quedarían, por norma general, por debajo del 80%. Por tanto, ¿realmente nos interesa que se aplique la dación en pago?

En otro orden de cosas, aunque apostando por la misma vertiente ideológica, el programa socialista apuesta por la eliminación de los privilegios a la Iglesia Católica, eliminando su capacidad para otorgar certificados de dominio, lo cuál ha permitido a la Iglesia la posibilidad de hacerse con la propiedad de numerosos inmuebles que deberían de ser de titularidad pública.

En definitiva, Rubalcaba lo tiene claro, sabe que su única opción es realizar un giro importante hacia la izquierda, ahora bien, ¿lo tendrán tan claro sus posibles votantes?

La banca sube las cuentas, las tarjetas… y las hipotecas

El banquero está ya en el primer puesto para el siguiente podium

Estamos en época de presentar resultados ante los amados accionistas y los bancos, por sus buenas o malas costumbres, no se pueden permitir reconocer que el negocio no va como antes. Este es el peaje que hay que pagar por la democratización de la economía que significa el acceso general a los mercados financieros, y por depender más de la imagen pública que del estado real de las cuentas.

Como la economía real no parece darse por aludida con los altisonantes llamamientos de las cumbres europeas, el FMI y el sursum corda, los bancos han decidido tirar por la cale del medio y apretar allí donde creen que habrá menos reacción negativa por parte de los clientes.

Para ser más precisos, las comisiones por mantenimiento de las cuentas bancarias ha pasado en en septiembre a 26 euros de media, desde los 22,5 que costaban en diciembre del año pasado. Lo mismo pasa con las comisiones pro las cuentas de ahorro y casi todos los demás productos financieros, a lo que hay que añadir que el descuento de efectos financieros, como pagarés, además de una labor titánica se ha convertido en un producto prohibitivo.

En lo que respecta a las tarjetas, lo que pagamos anualmente por tener una tarjeta de débito pasa ahora a una media de 20 euros, desde los 17,50, aproximadamente, que costaba el año pasado. Si la tarjeta es de crédito, en lugar de ser de débito, el precio anual de esta tarjeta pasa a una media de 37 euros.

En lo que a nosotros nos ocupa, que son los créditos y las hipotecas, la comisión de estudio para la apertura de una cuenta de crédito, esas que usamos en las reformas de los pisos, o en el funcionamiento diario de un negocio, las comisiones de estudio y apertura llegan ahora a un 1,2% y a un 3,20% respectivamente. Para las hipotecas, la comisión media de estudio es casi ya del 1 % y la de apertura llega a una media del 3,80 %.

Y todo esto sin contar con que también se han encarecido todos esos productos colaterales que nos exigen a menudo, como las pólizas de seguros, los planes de pensiones , etc.
O sea que va siendo hora de que hagamos cuentas de veras sobre lo que sacamos de los bancos y lo que nos cobran por ello, porque poco a poco empieza a ser una sangría importante.

Los bancos empiezan a negar hipotecas a los funcionarios

Para no dar puntada sin hilo...

En temas de salud, también cuando se habla de salud financiera, todo síntoma es importante. Y este en concreto, me parece muy esclarecedor de la situación por la que están pasando los bancos, el mercado inmobiliario y el mercado hipotecario en general.

Según el portal inmobiliario Idealista, tener una plaza fija en la administración ya no es garantía de que te vayan a conceder una hipoteca.

En otros tiempos, la seguridad de esa clase de empleos y la afluencia fija y determinada de unos ingresos con muy pocas variaciones, eran considerados por los bancos como una garantía casi inatacable, hasta el punto de que realizaban grandes campañas para captar a esta clase de clientes. Los métodos eran variados, pero en general ofrecían menores comisiones, tarjetas de crédito a mejor precio y toda clase de productos financieros ventajosos.

Sin embargo, en la actualidad, los bancos se enfrentan al temor de que continúe el descenso en el precio de la vivienda y los inmuebles no puedan cubrir con su valor la cantidad prestada, generando un agujero en sus balances si en algún momento se obliga a valorar los inmuebles a su precio de mercado y no a su precio de venta, cosa que seguramente sucederá más temprano que tarde.

Además, las nuevas políticas de riesgos obligan a valorar como endeudamiento todas las cuotas mensuales que se abonen, ya sea por tarjetas, letras del coche o préstamos personales, por lo que los sueldos de los funcionarios a veces no son ya suficientes para entrar en las condiciones exigidas por los bancos.

En este caso, por tanto, si las barbas que vemos pelar son las de quienes tienen toda la seguridad en el empleo, el remojo de las nuestras debería ser olímpico, vaya…

Más desahucios que nunca

A los tribunales hemos de ir

Parece que los efectos que la crisis económica está produciendo en el sector inmobiliario están todavía muy lejos de desaparecer, a juzgar por el nuevo máximo que han marcado los desahucios solicitados durante el segundo trimestre del año, superando al primer trimestre, durante el cuál también se marcó un máximo histórico.

Durante los meses de abril, mayo y junio se solicitaron un total de 16.464 desahucios a los tribunales españoles, lo que supone un incremento del 21,2% con respecto al mismo período del año anterior, y una importante subida con respecto al récord anterior, marcado entre los meses de enero, febrero y marzo de este mismo año, cuando el total de desahucios solicitados ascendió a 15.546, con un incremento interanual del 36,8%.

Para que nos hagamos una idea de la gravedad de la situación, contabilizando los primeros seis meses del año ya hemos alcanzado al total de desahucios solicitados durante todo el conjunto de 2009, 33.918, y nos encontramos a tiro de piedra de los desahucios solicitados a los tribunales durante el año 201o, con 47.809, que supuso un récord histórico que ahora mismo se encuentra a punto de ser superado.

Sin embargo, no todo son malas noticias, y parece que se empiezan a atisbar ciertos resquicios de recuperación marcados por las peticiones de ejecuciones hipotecarias, que son el paso previo a los desahucios. Para que nos hagamos una idea las ejecuciones hipotecarias pueden terminar en desahucio aunque también pueden hacerlo en otras alternativas.

En este sentido, durante el segundo trimestre de este año 2011 se ha producido un retroceso del 16,4% en la petición de ejecuciones hipotecarias con respecto al mismo período de 2010, totalizando un número de 20.505. Si ampliamos los datos al conjunto del semestre la reducción es aún mayor, con una caída del 18,96%, totalizando un volumen global de 42.242 solicitudes de ejecuciones hipotecarias.

En definitiva, y si nos atenemos a los datos ofrecidos por el Consejo General del Poder Judicial, nos encontramos con que durante lo que queda de 2011 seguiremos sufriendo un continuo crecimiento en el número de desahucios, con posibilidad de retroceso a partir del año 2012.

No es que sea una gran noticia, pero es lo que hay, y mejor conformarse con poco que tener que conformarse con nada.

Seguimos de mal en peor

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El Instituto Nacional de Estadística publicó ayer los datos sobre las operaciones de compraventa de viviendas formalizadas durante el mes de agosto y las cifras son totalmente desalentadoras, con un valor que supone la segunda cifra más baja de la historia de la serie estadística que se viene calculando desde el año 2007.

Así, durante el mes de agosto se cerraron un total de 27.038 operaciones de compraventa de viviendas, sólo superada a la baja por las 24.100 del mes de abril de este mismo año, y lo que supone un descenso del 38% en tasa interanual, siendo, a su vez, la mayor caída interanual de todo este año 2011.

Y es que, a pesar de que agosto supone ya el secto mes consecutivo de descensos en la comparativa de operaciones de compraventa, lo cierto es que los datos de este octavo mes del año han superado a todos los meses anteriores, ya que en marzo la caída fue del 11,9%, en abril del 29,7%, en mayo del 18,3%, en junio del 22,9% y en julio del 34,8%.

Datos que empeoran claramente los valores de los meses de enero y febrero, cuando se produjeron subidas en las operaciones de compraventa comparadas interanualmente, y es que no podemos olvidar que esta estadística del INE lleva aparejada un pequeño desfase, que es el que se produce desde que se realiza la operación hasta que ésta se registra definitivamente, y los dos primeros meses del año reflejaban el adelantamiento de compra que se produjo durante los últimos meses de 2010 por la eliminación de la universalidad de la desgravación fiscal por compra de vivienda.

En definitiva, es evidente que el ajuste en el mercado de la construcción no se ha producido todavía, y que aún nos encontramos en una situación de caída tanto en las compras como en el precio, hasta que se consiga un ajuste definitivo en el precio de la vivienda.

Porque la clave radica en encontrar el precio que consiga el equilibrio entre la oferta y la demanda, y en estos momentos las ineficiencias del mercado están provocando que el ajuste no se llegue a producir de manera definitiva, condenando a una perpetuación de la crisis.

Bajan las hipotecas y suben los desahucios

Las cosas se ponen cada vez más duras pra el atleta del día a día...

España está últimamente que se sale en términos deportivos, pero de veras que este récord hubiese sido mejor no batirlo.

Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) publicados la semana pasada, el número de españoles incursos en un procedimiento judicial de desahucio por impago alcanzó un nuevo máximo histórico en el segundo trimestre del año, al contabilizarse 16.464 de estos procedimientos, un 21,2% más que en el mismo período del año anterior.

El lado bueno del asunto (si existe tal cosa) es que de estos desahucios judiciales, una parte corresponde a ejecuciones hipotecarias, mientras que el resto se debe a impago de alquileres. En ese sentido, los impagos de alquileres siguen creciendo mientras que los procedimientos judiciales abiertos por impago de hipotecas siguen descendiendo, en este caso un 20 % sobre el trimestre anterior.

Si nos ponemos a hacer una interpretación sociológica del asunto, y es arriesgado, hay que concluir que los que perdieron la casa se fueron de alquiler y no están pagando (porque no pueden) o que se han ido de alquiler (y no pueden pagar) aquellos a los que el banco nunca les concedió una hipoteca por falta de solvencia.

Así las cosas, creo que va siendo hora de ser serios y reconocer que el problema, el verdadero problema, es la falta de solvencia de los españoles. O dicho de una manera más clara: que no hay un duro.

Las alternativas, como siempre repito, son dos:

-Que empiecen a aflorar trabajo y riqueza para que los españoles podamos tener con qué pagar el lugar donde vivimos.

-Que nos demos cuenta de una buena vez de que no podemos vivir donde queríamos y acabemos por plantearnos la posibilidad de vivir donde podemos. O sea, un trasvase demográfico que ajuste precios.

Por mi parte, desde luego, prefiero la primera opción, pero no dejo en el olvido la segunda, mientras la casa del pueblo siga en pie.

El Euribor podría ser sustituido por otro índice

Pues vete a saber si es de fiar...

Yo preferiría que el índice se sustituyera por el dedo corazón, la verdad, pero como la cosa no va de dedos y sé que no se nos va a arreglar, tendremos que ver si nos conviene o no la posible desaparición del Euribor, que es lo que se acaba de comentar.

La propuesta de modificación proponer cambiar la circular 8/1990 de 7 de septiembre (por si a alguien le apetece leerla) y es un intento, según dicen, de incrementar la transparencia de las operaciones y la protección de los clientes de la banca comercial.

En esta propuesta se menciona que el nuevo índice para revisar los tipos de interés de las hipotecas sería el tipo de permuta de intereses a cinco años (IRS. interest rate swaps, para que nos vayamos aprendiendo las nuevas siglas por si se llega a aprobar).

Lo que se pretende con esta modificación es reducir la inestabilidad de los tipos de cambio e impedir que cuatro amigos, como viene sucediendo ahora, mareen a su antojo los índices a corto plazo. Por supuesto, esto se puede seguir haciendo con un índice a cinco años, pero hay que reconocer que es mucho más difícil.

De igual modo, al tratarse las hipotecas de préstamos a largo plazo, este cambio de índice adecuaría más el precio del dinero a la duración real de las hipotecas, lo que eliminaría incertidumbres y distorsiones, tanto del lado de los bancos, como del lado de los clientes.

Aunque estas cosas hay que ponerlas en conserva hasta que se conozcan las posibles implicaciones del asunto (que seguro que las hay), a mí, por lo pronto, me parece buena idea.

¿Y a vosotros?

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