Archivo de la categoría: Hipotecas

34 meses en caída libre

Seguimos de mal en peor

Negro, muy negro, se presenta el futuro de las hipotecas en nuestro país, y más si miramos al pasado, que da miedo hacerlo, y comprobamos como nos enfrentamos a 34 meses consecutivos de caídas en la concesión de créditos hipotecarios, es decir, que ni siquiera hemos llegado al fondo de la cuestión, sino que todavía seguimos en caída libre.

Concretamente, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha presentado unos datos realmente desalentadores, según los cuáles el número de hipotecas concedidas durante el pasado mes de febrero se redujo en un 7,5% en tasa interanual, es decir, comparando los datos con febrero de 2012. Como aspecto positivo podemos reseñar que supone una ligera mejoría con respecto a los datos de enero, cuando la caída producida fue del 12,4%.

De la misma forma, y con el objetivo vital, moral y ético de intentar ver el vaso medio lleno, nos encontramos con que en valor intermensual se produjo una ligera mejoría, con un incremento del 4,9%, lo cuál es más que reseñable, habida cuenta del resto de datos e informaciones, catastróficas en general y se miren por donde se miren.

Por otro lado, el importe medio de las hipotecas concedidas se situó en los 103.626 euros, con una caída del 1,9% con respecto a febrero de 2012 y una ligera subida con respecto a enero de un 0,7%.

Nos encontramos, por tanto, con un sector hipotecario que todavía anda como alma en pena por su devenir económico, con menos hipotecas concedidas y las que se consiguen conceder para importes menores. Es decir, menos hipotecas y precios más baratos.

Desde un punto de vista superficial podríamos apostar a que la bajada de precios es algo bueno para la economía, pero nada más lejos de la realidad. Hay que tener en cuenta que gran parte de las viviendas se encuentran en posesión de particulares que ven como su patrimonio sigue cayendo a pasos forzados, con todo lo que ello significa.

Necesitamos, desde ya, tocar fondo en la caída de precios y en los nubarrones perpetuos del sector, para intentar levantar el vuelo y comenzar la senda de la recuperación hacia un sector inmobiliario saludable.

La garantía en los pisos. Hipoteca y problemas posteriores

¿Estará en garantía?

El mayor problema que tenemos en España es que hay mucha inspección y poca responsabilidad posterior por parte del que inspecciona, lo que se traduce, al final, en que te cobran por darte un papel, pero como no tienen incentivo alguno en que ese papel refleje la realidad del inmueble, en muchas ocasiones se trata de un simple trámite para mejor engorde de arquitectos, aparejadores, colegios profesionales y otros chupatintas varios, allegados a las administraciones públicas.

Con los coches sucedió y sucede un poco lo mismo: la ITV, además de una fuente constante de corrupción y mamoneos, se ha convertido en un trámite en el que te piden la homologación de los cristales tintados, pero si al salir de la rampa de revisión te matas por que han fallado los frenos no se hacen responsables de nada aunque hayan firmado hace dos minutos que todo está en orden.

En teoría, según las últimas sentencias se puede exigir responsabilidad a promotores y arquitectos en los casos de vicios ocultos.

Hasta hace unos años, nadie se responsabilizaba de los defectos que aparecían en los inmuebles una vez que estos habían sido entregados a sus compradores. La doctrina del “sosténte mientras cobramos” se imponía casi siempre y el comprador era el que tenía que lidiar con las grietas, las humedades, los repises, las ventanas mal encajadas y las puertas que no cerraban.

Ahora, en cambio, se exige a promotoras y arquitectos que contraten un seguro de responsabilidad civil para le evicción de daños ocultos, pro lo que las viviendas se entregan con garantía de al menos cinco años, aunque puede pactarse un plazo mayor.

En este sentido, cabe destacar una reciente sentencia en la que se condenó a los promotores y arquitectos no sólo a reparar todos los daños, sino también a hacerse cargo de todos los gastos de alojamiento y almacenamiento de muebles de los propietarios durante el tiempo que durasen las reparaciones.

Como dato curioso, y para que lo tengáis en cuenta, el Tribunal Supremo rechazó la pretensión de los compradores de que se cumpliese la memoria de calidades estipulada en el contrato, pues los compradores habían tenido ocasión de demandar esto antes de escriturar los pisos y no lo hicieron. O sea que si veis que las calidades no son las pactadas, denunciad ANTES de escriturar, porque después ya no vale, ya que las calidades de los materiales no son vicios ocultos, sino mermas evidentes, y el que las acepta es porque quiere.

En la práctica, lo que sucede demasiado a menudo es que la empresa que construyó los pisos se ha disuelto meses después de vender el último, y en caso de problemas hay que ir a buscarla con una ouija al cementerio del registro mercantil.

Las garantías teóricas están muy bien, pero al final, en este país, sólo hay una garantía: tener suerte o conocer al hijo del cuñado de alguien. Lo demás es papel mojado.

Y si se tiene una hipoteca, aún peor, porque el banco exige, porque prestó el dinero, pero como no edificó nada, pero no responde.

¿Se acabaron las hipotecas en Andalucía?

¿Tendrá razón el Ministro?

El Ministro de Economía, Luis de Guindos ha pronosticado el fin de las hipotecas en Andalucía como consecuencia del decreto de expropiación del Gobierno andaluz en función del cuál el Ejecutivo regional expropiará de manera temporal aquellas viviendas con hipotecas sobre familias en riesgo de exclusión social ante el riesgo de posibles desahucios. Además, este mismo decreto prevé que las personas jurídicas que mantengan en su propiedad viviendas que se encuentren vacías durante un plazo de, al menos, 6 meses, serán multadas.

Con ello, y según el Ministro, las entidades financieras se lo pensarán dos veces antes de conceder una hipoteca en territorio andaluz, ante la flagrante ruptura de las reglas del juego que se ha producido a mitad del juego y con todas las cartas ya repartidas. Algo que parece evidente en cuanto se analiza con cierta distancia la situación.

Nadie duda de la buena voluntad del Gobierno andaluz y, por supuesto, todos estamos de acuerdo en la necesidad de gran parte de las familias que recibirán el apoyo de estas medidas, ahora bien, tal vez ésta no sea la fórmula, ya que al final los grandes perjudicados seremos el conjunto de la población que veremos endurecidas las condiciones de nuestros créditos.

En lugar de esta medida, algunos expertos apuntan más a la posibilidad de exigir a las entidades financieras que han sido rescatadas a hacer fluir el crédito entre las empresas españolas. Con ello se conseguiría dinamizar la economía, generando empleo y logrando reducir drásticamente el número de familias en riesgo de exclusión social, ya que es el desempleo el causante de esta situación.

Se trataría, no hay duda, de una medida menos mediática y con rendimientos políticos menos inmediatos, pero, de la misma forma, sería mucho más rentable para la sociedad en el medio-largo plazo, ya que se generaría el caldo de cultivo necesario para fijar los cimientos necesarios que ayudarían a la reconstrucción de la economía española.

Algo con lo que nos beneficiaríamos todos, incluyendo las familias que están intentando ser protegidas con esta medida del Gobierno andaluz. En definitiva, no estamos para medidas demagógicas y de calado más mediático que real, alguien, aunque no veo a nadie capaz, debería de empezar a agarrar el toro por los cuernos.

Franco, la hipoteca y la revolución

Version 2.0 de un viejo tema...

Tranquilos, que el título asusta un poco, pero luego trataré de explicar que la cosa no es para tanto.

Uno de los puntos que tienen en común los polítólogos, es que las revoluciones sociales se dan con mayor frecuencia y virulencia en aquellos países en los que la propiedad privada tiene poco incentivo para una masa muy amplia de la población. Ese desapego hacia la propiedad privada viene, generalmente de dos razones: o se trata de sociedades de piratas o recolectores (que las hay, aunque no voy a mencionarlas) que entienden que todo viene del aire (porque lo suyo viene del aire) o se trata de sociedades en las que un porcentaje muy elevado de la población no tiene NADA, con lo que el concepto de propiedad les es absolutamente indiferente.

Como lo común es lo segundo, algunos regímenes totalitarios, como el franquismo español, decidieron atajar las propuestas revolucionarias haciendo que la gente tuviese algo. Esa es la razón, por ejemplo, de que la inmensa burrada de pisos de protección oficial que se construyeron en España durante el franquismo se adjudicasen en régimen de propiedad y no de alquiler como en otros países.

La idea estaba clara: si la gente era propietaria de sus viviendas sería mucho más reacia a apoyar un régimen que estableciese que todo el mundo perdía lo suyo. Y por eso la ideal alquiler es tan grata para la izquierda en general, puesto que la gente que no tiene nada suele apoyar cualquier medida o cualquier idea que convierta en suyo lo que no lo era.

A medida que pasa el tiempo, la clase media, garantía de estabilidad del Estado, se va descomponiendo y cada vez más gente se convierte en clase baja, sin garantías, sin propiedades, y sin el paraguas del Estado del Bienestar que les asegure que todo va a ir bien pase lo que pase. La hipoteca, que antes te convertía en propietario y era deseada por todos, se convierte ahora en una cadena que te convierte en esclavo, y el que puede trata de librarse de ella, y si es sin pagarla, mejor que mejor.

La jugada, como siempre, está en quién la paga. Y la respuesta, como toda la vida, es “quien sea, pero yo no”. De este mecanismo, tan viejo como los sumerios, es de donde nacen movimientos tan variopintos como la dación retroactiva, la deuda ilegítima y la castración del periquito albino: el resumen fundamental es que la hipoteca la pagas tú y el piso me lo quedo yo, ya se como alquiler social, expropiación al banco, o como quiera…

La idea básica de todos estos movimientos, sin juzgarla, es dar a entender que existe el derecho a disfrutar de una vivienda sin que este derecho dependa de pagarla. Por vueltas que le den, lo que ofrecen a la gente es una subvención generalizada, o un producto gratuito, y de ahí procede su éxito. La explicación es muy sencilla: salid mañana a a la calle a ofrecer bicicletas gratis y veréis cuantas gente os apoya y firma lo que haga falta. Así que si lo que se ofrece, en el fondo, son viviendas gratis, el éxito tiene que ser arrollador.

Detrás de esta idea, una vez más, se encuentra la lucha entre estabilidad y revolución. Los que se oponen a esto alegan que cada cual tiene que pagar lo suyo, mientras que los que lo apoyan creen, y así lo reconocen, que el daño que se haría a la banca sería tan grande que podría provocar el colapso definitivo del sistema, lo que abriría las puertas a una revolución marxista.

Por eso son los que son los que lo apoyan. Por eso son los que son los que se oponen.

Nada nuevo, vaya.

La expropiación como medida de salvación

Por fin alguien intenta hacer algo

Parece que por fin nos encontramos con una Administración con voluntad de intentar resolver el asunto de los desahucios y no limitarse a verlas venir sin aportar ninguna solución plausible. Se trata de la Junta de Andalucía que desde ya empezará a ejecutar expropiaciones sobre las viviendas que estén sujetas a desahucio.

Evidentemente, no se trata de una medida general ni universal, sino que se aplicará sólo para aquellas familias que se encuentren en claro riesgo de exclusión social, las cuáles tendrán que cumplir unos requisitos de renta y de incremento importante de la carga hipotecaria con respecto a sus ingresos mensuales, para evitar así posibles fraudes.

La expropiación, eso sí, no será permanente, sino que se tratará de una medida temporal que se aplicará durante un plazo no superior a 3 años y servirá para que las familias puedan seguir residiendo en sus viviendas a pesar de la crisis económica. A cambio de la cuota hipotecaria se les impondrá un alquiler social ajustado a las posibilidades de cada familia para asegurar así la calidad de vida de las familias implicadas.

Se trata de una medida que parece hacer justicia con aquellas familias en dificultad, aunque ha levantado cierta polémica por su más que posible inconstitucionalidad ya que la expropiación se realizaría sin una justificación clara desde el punto de vista legal.

Pero esta medida no es, ni mucho menos, tan polémica como sí es la otra que ha visto la luz a la vez. Se trata de un decreto ley que obligará a las personas jurídicas que tengan en propiedad una vivienda la cuál se encuentre vacía a ponerla en alquiler en un plazo máximo de 6 meses, de forma que si transcurrido dicho plazo la vivienda siguiera vacía la persona jurídica tendría que enfrentarse entonces a fuertes multas económicas.

Nos encontramos, en definitiva, con dos medidas de calado que pueden gustar más o menos pero que, al menos, sirven como intento de empezar a solucionar el grave problema de vivienda que seguimos teniendo en nuestro país y que ninguna Administración ha sabido o querido solucionar, por respeto a las reglas de juego establecidas o por favores debidos, tú decides la razón.

La dación en pago como subvención encubierta

Esto es lo que nos preguntamos todos

Ya sabéis que suelo ser amigo de meterme en los conceptos, y creo que toda esta movida de la dación en pago necesita que se aclaren las bases del asunto.

En un mundo normal, cuando quiebra un banco, sus accionistas pierden el dinero, y los que tenían sus ahorros depositados en ese banco lo palman todo, por haber elegido mal sus inversiones o la entidad en la que depositar su dinero. Como lo de los ahorros pareció muy duro, se creó una póliza de seguros obligatoria, según la cual, pasara lo que pasase, los ahorradores tenían garantizados sus primeros cien mil euros, que saldrían de esa póliza, pagada a escote por los bancos. Ya tenemos, por tanto, a un grupo al que no le importa un carajo lo que pase: los ahorradores con menos de cien mil euros. Ocurra lo que ocurra, ellos no pierden su pasta. Un incentivo dudoso, vale, pero es lo que hay.

Luego, observemos que se habla de un mundo normal, pero el caso es que en España no ha quebrado prácticamente ningún banco, por lo que no hay accionistas que jorobar. En España, lo que ha quebrado han sido las cajas. ¿Y quienes son los accionistas de las cajas de ahorros? Todos los españoles, ya que estamos hablando de entidades de derecho público.

Llegados a este punto, tenemos que el Estado rescata con dinero público a unas entidades que al fin y al cabo son públicas.

La dación en pago, si se acepta con carácter retroactivo, es un mecanismo según el cual quien contrató una hipoteca y no la puede pagar, traslada las pérdidas al banco. Si haces eso con el BBVA o con el Santander, estás jorobando a sus accionistas, que son mayoritariamente gente corriente que tiene unas cuantas acciones de estas entidades (Emilio Botín, por ejemplo, no llega al 1 %).

Pero resulta, ¡oh cielos!, que estos bancos tiene pocas hipotecas problemáticas y precisamente por eso se han salvado de la quema, y que la mayor parte del marrón está en manos de las cajas rescatadas. Por tanto, la dación en pago supone trasladar las pérdidas de los hipotecados a todos los españoles, que somos los titulares de esos catafalcos conocidos como Cajas de ahorros.

¿Y a esto cómo se le llama? Subvención. La dación en pago es una subvención que piden los que no pueden pagar su hipoteca y que se supone que se la tenemos que pagar todos los españoles.

Por tanto, por mi parte, soy partidario de buscar una solución que no ponga una eterna soga al cuello a los hipotecados, pero de pagar su parte además de la mía, ¡ni hablar!

Ya va siendo hora de que sepamos de qué van las cosas.

La retroactividad de la dación en pago

Retroactiva o no, he ahí la cuestión

Ahora que estamos en plena vorágine de debate sobre la dación en pago, sus consecuencias y las ventajas o perjuicios que puede generar en el sistema hipotecario español, vale la pena ir un paso más allá y plantearnos la conveniencia o no de la retroactividad de esta medida.

Las principales asociaciones que están luchando en favor de la dación en pago apuestan porque sea una medida retroactiva, de manera que afecte no sólo a las hipotecas que todavía están vigentes, sino a aquellos casos de desahucios que ya se han producido en el pasado.

En este sentido cabe plantearse una cuestión primordial y es hasta que punto del tiempo se quiere retroceder y por qué. Habría que determinar un punto en el tiempo en el que ya no se podría ir más allá, pero ello generaría una situación de injusticia para las personas que perdieron su vivienda justo antes de ese plazo.

Por otro lado, nos encontramos con los principales partidos políticos de este país, PP y PSOE, que se oponen abiertamente a esta opción por considerar que rompería las reglas de juego y pondría en peligro el estado de saludo, ya muy deteriorado de por sí, de las entidades financieras.

Además, desde el seno de estos partidos, así como desde las fuentes financieras, se insiste en los peligros que la dación en pago generaría en el sistema hipotecario ya que podría suponer un incentivo a las familias hipotecadas para dejar de pagar su vivienda, ya que les compensaría hacerlo así a cambio de perder su vivienda.

Es evidente que la dación en pago para unos colectivos determinados parece ser un ejercicio de justicia social y que se debería de aplicar incluso de manera retroactiva, pero igualmente nos encontramos en el problema de fijar los límites a dicha medida, ya que hecha la ley hecha la trampa, y siempre puede haber corruptelas varias, y en este país ya estamos más que servidos al respecto.

En cualquier caso, y como nos suele ocurrir, lo más probable es que todo quede en nada y que la dación en pago siga siendo una figura jurídica que pulula por el ordenamiento jurídico español sin aplicación práctica real.

Hipoteca y anulación

Combate nulo

Una de las cosas más difíciles de conseguir en España es saber cuales son las verdaderas intenciones de cualquier iniciativa, y si nos quedamos en la superficie de las cosas a menudo resulta que sólo vemos los colorines del decorado sin caer en la cuenta de que, tras una protesta, puede haber cualquier cosa, desde un intento de subversión a un asalto velado al poder, pasando por todas las tonalidades grises que ilustra cualquier manual de agitación .

Y si las intenciones son complicadas de averiguar, las consecuencias, a menudo, resultan más impredecibles.

La sentencia que anula una serie de cláusulas hipotecarias puede encontrarse en esta categoría. Por una parte, nos alegramos de que al fin se ponga coto a los abusos de posición dominante por parte de los bancos, pero por otra parte no nos queda más remedio que preguntarnos qué sucederá cuando algunos particulares empiecen a acogerse a esas cláusulas para solicitar la nulidad de la hipoteca.

Lo que está claro es que una cláusula nula no puede ser sólo invocada por una de las partes cuando mejor le convenga, sino que su nulidad es efectiva en ambas direcciones, y si los ciudadanos pueden solicitar la invalidez del contrato por incluir cláusulas nulas, esa nulidad, la misma, puede ser también solicitada por los bancos, y por la misma razón.

¿Y qué significa todo esto en la práctica? Pues no se sabe muy bien. Si Manolo le vendió una casa a Paco y el Banco Z concedió la hipoteca, ¿qué pasa si anulamos la hipoteca? Lo normal sería que Paco entregase la casa a Manolo y Manolo devolviese el dinero al banco, pero el principio de seguridad jurídica impide que se haga semejante cosa. Y el principio de seguridad jurídica es una cosa muy importante en España, tanto que, según el código civil, si un objeto se vendió de buena fe y en establecimiento en regla, no se deshace luego la operación aunque se descubra que se trata de un objeto robado.

Lo normal, por tanto, será que simplemente esas cláusulas pierdan validez, sin afectar a la integridad del contrato. Lo normal, una vez más, será que no pase nada y que las cláusulas abusivas dejen de firmarse en el futuro, lo que siempre será una buena, una magnífica noticia. En cuanto a la retroactividad de las leyes, sucederá como siempre: el peso de los hechos superará cualquier otra consideración y se acabará optando por dar validez jurídica a los hechos consumados, aunque sólo sea por no eternizarse en una serie de querellas sin salida posible.

Pero de ahí que puedan anularse contrato como algunos empiezan a decir, veo yo mucho camino.

Demasiado.

Escraches: Presión u Opresión

¿Hasta donde se puede llegar?

La polémica está servida y excede ya el condicionamiento jurídico que cualquier debate sobre el mercado hipotecario lleva asociado, se trata de valorar en que lugar se coloca la línea divisoria entre el desempeño laboral de un político y su vida privada, entre sus decisiones más o menos acertadas, casi siempre menos, y la libertad a la privacidad. ¿Dónde está la línea?

Pues barajamos dos opciones claramente diferenciadas. Para la plataforma “Stop Desahucios” esa línea excede el despacho profesional y llega hasta la puerta del domicilio de los políticos que, en las últimas semanas, están sufriendo el acoso por parte de diferentes grupos vinculados a esta plataforma con el objetivo último de que se consiga una legislación más benevolente con los impagos hipotecarios.

Para los políticos, por otra parte, y fundamentalmente para aquellos que están padeciendo los escraches, esta línea debería de estar situada justo en el semáforo que cruzan al abandonar su Parlamento o su despacho profesional, permitiendo un espacio de privacidad para ellos y su familia dentro de su entorno familiar y vecinal.

¿Tú que opinas? ¿Es honesto y ético acudir al domicilio de un político para presionarle en uno u otro sentido?

Desde mi punto de vista, aunque no me lo hayas preguntado, no. Se trata de un ataque directo contra la privacidad que toda persona merece, independientemente del cargo público que ostente en un momento determinado. La plataforma “Stop Desahucios” tiene todo el derecho a manifestarse tantas veces como quiera y con la agresividad que consideren oportuna ante la sede de Parlamentos o Partidos Políticos, pero llegar hasta el domicilio particular me parece excesivo.

Sin duda, nadie puede estar en contra de su lucha ni del objetivo último que están buscando, pero flaco favor le están haciendo a su causa ya que están consiguiendo que en la opinión pública estemos hablando más de lo ético o no que pueda ser la actuación que están llevando a cabo antes que de su propia reivindicación.

En definitiva, presión, sí, toda la que quieran, opresión, no, y manifestarse a la puerta del domicilio de político es opresión, se mire por donde se mire.

La hipoteca y el Apocalipsis

-Creo que nos están atacando los nuestros. -Es igual. Tú dispara y no preguntes.

Amigos, es la guerra.

Primero se preocupaban los que querían una hipoteca y no se la daban, ya fuese porque su trabajo no era lo bastante estable, ellos no le parecían al banco lo bastante jóvenes, o el piso no le parecía a la entidad financiera lo bastante soleado para revenderlo en caso de insolvencia.

Luego comenzaron a preocuparse los que sí habían conseguido una hipoteca, y acababan de descubrir que el papel que habían firmado los iba a endeudar por treinta años, y que aquello de que los pisos no bajan nunca era mentira. Porque lo cierto es que lo que no salió fue la cuenta de muchos: si puedo, lo pago, y si no lo puedo pagar, lo vendo y siempre me sacaré un pellizco, así que hay que hipotecarse porque pagar alquiler es tirar el dinero. ¿No lo escuchásteis nunca? Yo sí. Y ahora, los que ganaron, callan como meretrices, y los que perdieron vienen con la dación en pago, la deuda odiosa y todas las demás formas de reconocer que no sabían leer, o que al menos no supieron leer ni entender lo que firmaron…

Como tercer jinete de este Apocalipsis particular hay que citar a los bancos. Se comportan como casinos, se juegan el dinero a cara 0 cruz, y cuando ganan retribuyen a sus directivos con magníficas comisiones, agradeciéndoles su audacia y su puntería a la hora de invertir. Y cuando pierden, ¡coño, pues también! Al final, las cajas de ahorros, que son los peores engendros desde tiempos de la burra con alas de mariposa, repartieron entre los políticos los beneficios y reparten las pérdidas entre los ciudadanos. ¿Y por qué no quiebran? Porque lo cierto es que no tienen accionistas, así que no jorobamos…

Y ahora resulta que el dinero tampoco está seguro en el banco. Lo de Chipre nos ha enseñado que puestos a echar mano de lo ajeno, las autoridades europeas no se paran en pequeños tecnicismos. Por ejemplo, tienen razón en que el Fondo de Garantía de Depósitos sólo asegura los cien mil primeros euros, pero se olvidan de que le resto se puede perder en caso de quiebra de la entidad. Por ejemplo, que el sistema financiero se basa más en la confianza que en los balances, y que la gente sólo sabe una cosa: que hay personas que han pedido sus ahorros después de llevarlos al banco. ¿Cómo se restaurará ese roto? ¿Qué vieja Celestina remendará esa honra?

Por eso digo que es la guerra, una guerra en la que nos queda ante todo una pregunta: ¿Quién está en una posición más segura? ¿El que tiene unos ahorros o el que tiene una hipoteca?

La respuesta un día de estos, cuando se hunda otro pilar que parecía seguro…

El Tribunal Supremo anula las cláusulas suelo, bueno, a medias

Muy bonito, pero ¡no nos sirve!

Como todo en la vida esta sentencia del Tribunal Supremo la podemos analizar desde la perspectiva del vaso medio lleno o del vaso medio vacío, a gusto del consumidor, ya que aunque se trata de una gran noticia para los hipotecados españoles, lo cierto es que es una sentencia algo ambigua y que puede llevar a diferentes interpretaciones.

Pero vayamos por partes. Está claro que se trata de una sentencia que beneficia a las familias titulares de una hipoteca en España y que se encuadra dentro del marco fijado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, cuyo fallo de esta misma semana ya empieza a tener claras consecuencias en nuestro ordenamiento jurídico práctico.

En este sentido, y aunque no de manera retroactiva, es decir, que el Tribunal Supremo ya ha dejado claro que no se van a devolver las cantidades satisfechas por exceso por parte de los hipotecados, esta sentencia anularía la cláusula suelo de los contratos hipotecarios, de manera que aquellas familias que ahora estén pagando un tipo de interés del 3%, en media, pasarán a pagar un tipo en torno al 1,5%-2%, lo que significa un ahorro importante en las cuotas hipotecarias mensuales.

Sin embargo, esta nulidad de la cláusula suelo no se aplicaría a todos los contratos hipotecarios, sino sólo a aquellos que no aplicaron la transparencia debida en el redactado de su articulado en el momento de la firma de la hipoteca. Es decir, que pueden existir mil triquiñuelas para que la entidad financiera pueda justificar que esa transparencia existía.

Una vez más, la banca gana en el fondo, ya que mediáticamente sale perjudicada, porque el titular es el que es, pero en realidad se verá muy poco afectada por esta situación.

Por otro lado, lo que no tiene en cuenta el Tribunal Supremo es que la existencia de la cláusula suelo por sí misma no debería de suponer una cláusula abusiva, ya que es perfectamente entendible y aceptable. Lo que raya la usura es la comparación con la cláusula techo en el mismo contrato hipotecario. Por ello, todas las hipotecas en las que la diferencia entre la cláusula suelo y la cláusula techo sea excesiva deberían de ser anuladas de inmediato. Eso sí sería legislar con justicia social.

Bomba contra las hipotecas españolas

Bomba explosiva

Hoy hemos asistido a una carga de profundidad directa contra la línea de flotación de la ley hipotecaria española por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que ha dictaminado que la ley hipotecaria en nuestro país es ilegal y claramente abusiva.

El principal argumento del tribunal europeo se basa en la imposibilidad por parte del juez para poder suspender un desahucio de manera cautelar hasta que pueda averiguar si las cláusulas firmadas en origen fueron o no abusivas, lo cuál, a juicio del tribunal va en contra de la directiva europea de protección del consumidor.

Esta directiva europea tiene como base la asimetría de información entre el consumidor y el vendedor, en este caso, las entidades financieras, a la hora de la transacción comercial que se lleva a cabo entre ambos. Es decir, en productos especializados, como es claramente una hipoteca, la entidad financiera tiene una mayor información que el consumidor, por lo que la ley debería de proteger a este último, justamente lo contrario de lo que hace nuestra ley hipotecaria.

Ahora se abre un amplio debate sobre el momento en el que se pueda aplicar esta sentencia del Tribunal de Justicia europeo. Hay analistas que consideran que no se trata de un dictamen de obligado cumplimiento en términos generales, sino que se podría aplicar sobre cada caso de demanda particular.

Y, sin embargo, existen otros analistas que apuestan con que esta sentencia sienta jurisprudencia a nivel nacional y puede ser utilizado por cualquier juez a la hora de detener un desahucio, al menos de manera cautelar, hasta que se puede dirimir si existió, o no, una cláusula abusiva.

En cualquier caso, se trata de un claro éxito de todos los colectivos que llevan años luchando en contra de la actual legislación española hipotecaria, sobre la base de de los abusos de las entidades financieras y con el objetivo de conseguir un marco legal más justo y transparente, de manera que los consumidores puedan decantarse por una hipoteca u otra con toda la información en la mano, asegurándose así que optarán por la mejor opción para sus intereses personales.

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