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Hipoteca y elecciones

Preparémonos para el asalto

Durante todos estos días han puesto al máximo la licuadora de sesos de la campa a electoral, y estamos un poco cansados del asunto, pero creo que es el momento de comentar aquí la influencia que vana tener estas recientes elecciones en el tema hipotecario.

No creo arriesgarme demasiado si afirmo que muchas administraciones han echado los restos en estos últimos meses, tratando de mantener una imagen de normalidad y hasta de soltura con el gasto y el desempeño de sus funciones, pero a partir de hoy eso se va a acabar. A partir de hoy es muy posible que desde Europa nos aprieten un poco más las clavijas exigiendo las reformas que debían haberse realizado hace años y que sólo muy tímidamente comenzaron a realizarse hace unos meses, convertidas en aguachirle edulcorada al menor signo de protesta.

A partir de hoy los bancos pueden endurecer de nuevo las condiciones de las hipotecas y no es descartable que se les empiecen a pedir nuevas ratios de solvencia. A partir de hoy se habrá terminado la tregua para hablar abiertamente de ciertos asuntos, como quién va a mandar en las cajas, cuales sobrevivirán y cuales se irán a pique con el capitán saludando en proa y la banda de música tocando en cubierta.

A partir de hoy, amigos, y durante un tiempo, comienza el enfrentamiento con la realidad. Nos salvará que hay elecciones generales en breve y que tienen que intentar mantener a flote no sólo el barco, sino la ilusión de los marineros, pero la pólvora para cohetes se ha terminado.

En la administración, para todos, y en los bancos para las hipotecas. Pero como dije aquel sargento inglés en las trincheras de la Primera Guerra Mundial: “bueno, chicos, ¿no esperaríais vivir para siempre, no?

Tomémoslo con humor.

Comparador de hipotecas

No son iguales...

Como sabéis, en esta página ofrecemos toda clase de cálculos de hipotecas, incluyendo algunos más inusuales, como el que realiza el cálculo del esfuerzo hipotecario o la calculadora que nos permite calcular cuánto nos darán de hipoteca dependiendo de nuestra condiciones financieras y nuestro endeudamiento previo.

Sin embargo, y para que veáis que no todo es alabarnos a nosotros mismos, hasta ahora no tenemos un comparador de hipotecas, y aunque estamos trabajando en él, no queremos dejar de hablar a nuestros lectores de lo que es esta herramienta.

Un comparador de hipotecas es una aplicación web o cualquier otro sistema informático mediante el cual, aportando distintos datos sobre el producto que deseamos, se nos ofrece información sobre las distintas opciones que hay en el mercado para encontrar la hipoteca que más se ajusta a nuestras necesidades.

El comparador de hipotecas envía los datos que aportamos a distintas entidades financieras y nos informa de las condiciones que estas entidades ofrecen para el producto que necesitamos, con sus distintas condiciones de diferencial sobre el Euribor, cancelaciones parciales, comisiones de apertura y requisitos añadidos, como la contratación de seguros de vida, nóminas, o si las condiciones son válidas para clientes nuevo o sólo clientes que tengan contratados previamente algunos servicios.

Algunos de estos comparadores de hipotecas nos sirven simplemente los datos para que tomemos nota, pero otros incluso permiten contactar directamente con las entidades financieras para solicitar más información o que se confirmen los datos ofrecidos pro el comparador de hipotecas.

Mientras acabamos de programar nuestro propio comparador de hipotecas, nos queremos recomendar ninguno en particular, pero un rápido vistazo a internet os permitirá encontrar alguno que complemente los cálculos que habéis hecho en nuestra web.

Suerte.

En Estados Unidos sí que saben depurar responsabilidades

Las dos caras de la verdad

Mientras en Europa seguimos aceptando que las entidades financieras necesitan nuestra ayuda, sin más, sin ninguna contraprestación, en Estados Unidos sí que saben lo que tienen que hacer, y después de haber ayudado a su sistema financiero, y una vez que parece iniciarse la recuperación, van a comenzar a depurar responsabilidades.

Tras varias noticias al respecto, ahora hemos conocido que la Fiscalía de Nueva York va a investigar a tres de los gigantes financieros de país norteamericano, como son Bank of America, Goldman Sachs y Stanley Morgan, por su actuación durante los años de burbuja inmobiliaria.

Concretamente, la Fiscalía investigará los hechos por los cuales estas entidades relacionaban la deuda que compraban sus clientes con hipotecas tóxicas, sabiéndolo, y, lo que es más grave, sin informar a sus clientes.

Ello supone un ejercicio de irresponsabilidad financiera que dañó a sus clientes, y ahora tendrán que responder ante la justicia por ello, y algunos analistas esperan multas multimillonarias.

Y es que ese fue el origen de todos los males. Las hipotecas tóxicas que manejaban las entidades financieras estadounidenses, que luego comenzaron a vender internacionalmente en paquetes de deuda, que estallaron en las manos de los inversores en cuanto se pinchó la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos.

Estas hipotecas tóxicas se caracterizaban por estar concedidas a clientes sin la solvencia necesaria como para hacer frente al pago de sus deudas, salvo con una vivienda claramente depreciada, lo cuál generó pérdidas millonarias en todas estas hipotecas.

No debemos olvidar que en Estados Unidos sí que existe la figura de la dación en pago, por lo que hipotecas de, por ejemplo, 100, se vieron saldadas con inmuebles que valían 80, y ni eso, porque no había forma de deshacerse de ellos en el mercado.

Pero lo verdaderamente destacable de la noticia es que el gobierno de Estados Unidos sí que se está poniendo las pilas contra los bancos que generaron toda esta situación que estamos viviendo, y está dispuesto a depurar las responsabilidades que se hayan podido generar.

En este sentimiento de responsabilidad personal y empresarial, en Europa tenemos todavía mucho que aprender de la cultura anglosajona.

La cláusula del redondeo

catalunyacaixa

Allá por el año 2004, sí, sí, en los albores de la burbuja inmobiliaria, las entidades financieras ya se encontraban haciendo de las suyas, y la por entonces Caixa Tarragona se inventó la cláusula del redondeo.

¿En qué consistía la cláusula del redondeo? Muy sencillo, en redondear al alza hasta el cuarto de punto inmediatamente superior, el tipo de interés a aplicar en cada revisión hipotecaria.

Es decir, que si el tipo de interés resultante de sumar Euríbor y diferencial fuera, por ejemplo, del 3,01%, los de Caixa Tarragona te aplicaban, así, sin más, el 3,25%, y se quedaban tan anchos.

Ya por entonces, Ausbanc denunció esta práctica por abusiva, y por no guardar equidad entre los derechos y los deberes de las dos partes involucradas en el contrato hipotecario, una denuncia que ha ido siguiendo sus trámites judiciales y que todavía se encuentra en proceso de finalizar.

Y es que en enero el Tribunal Supremo determinó que, efectivamente, la cláusula era abusiva y condenó a CatalunyaCaixa, el grupo donde se encuentra ahora Caixa Tarragona, a devolver el dinero cobrado de más a sus clientes, y delegó en el Juzgado de Instrucción número 44 de Barcelona, para que hiciera cumplir la sentencia.

Pues bien, el Juzgado barcelonés había fijado el 25 de mayo como fecha límite para que CatalunyaCaixa presentara la lista de todos los clientes afectados por este redondeo al alza, con el objeto de comenzar la devolución de estas cantidades.

Sin embargo, CatalunyaCaixa ha decidido recurrir este plazo ante la Audienca Provincial de Barcelona, alegando incompatibilidades con la Ley de Protección de Datos, la cuál impide a la entidad el hacer públicos los datos de sus clientes.

Ahora habrá que ver que dictamina la Audiencia, aunque todo apunta a que mantendrá, si no el plazo, si la petición, del Juzgado de Instrucción para que los clientes puedan recibir su compensación a la mayor brevedad posible.

Y es que todo apunta a que CatalunyaCaixa está intentando ganar tiempo antes de verse en la tesitura de tener que devolver todo el dinero cobrado de más, demasiado dinero para los tiempos de escasez de liquidez que estamos viviendo.

Hipoteca sin banco

Cuidado con lo que pedimos, no vaya a ser...

El título parece un sueño, ¿verdad? Pues no lo es: es perfectamente posible, y pensadlo dos veces antes de desearlo, proque a veces, para castigarmnos, van y nos conceden lo que pedíamos. ¿Habéis leído un relato que se llama “la zarpa del mono”? Pues eso.

La cuestión pasa, como os podéis imaginar, por un acuerdo o contrato ante notario entre el comprador y el vendedor de la vivienda. En EEUU se denomina “land contract” a este tipo de acuerdo, y hace posible que el comprador empiece a vivir inmediatamente en el inmueble adquirido, como si se tratase de un alquiler con derecho a compra, pero con la peculiaridad de que entrega una cantidad anticipada, o entrada, y de que las cuotas son superiores a las que se pagarían en un alquiler normal. Si pasado el plazo establecido el comprador ha abonado las cantidades fijadas, o paga lo que falta, se queda con la casa. De lo contrario, el vendedor puede resolver el contrato y quedarse con la vivienda y con todas las cantidades aportadas hasta ese momento.

O sea, algo muy parecido a un leasing, o como dije antes, a un alquiler con opción de compra. Las peculiaridades son menores y el impacto fiscal, aunque difícil de desentrañar, no resulta del todo decisivo.

Pero no creáis que se trata de una novedad. Este tipo de contratos fue muy popular en los años ochenta, cuando los tipos de interés alcanzaron el 18 % en EEUU y el 16,9 % en Europa , y vuelve a estar de moda porque los bancos no sueltan un duro. Es en estos momentos cuando, ante la falta de financiación, se tratan de cubrir las necesidades de ambas partes: el vendedor necesita convertir su propiedad enn liquidez y el comprador necesita la vivienda, así que tran de ponerse de acuerdo. Lo más racional, vaya.

Y ahora, como ya pregunté una vez hace tiempo, poneos en el lugar del que vende la casa, y decidme, pro favor, si vosotros aceptaríais el invento.

¿Qué os parece?, ¿es seguro?, ¿es lanzarse a la ventura?

Para mí, tiene algo de tremendo, y para ambas partes. Como una ordalía, vaya…

Las consecuencias de salirse del Euro

La economía española marcha sobre raíles...

Menos mal que aquí hablamos de hipotecas, por que en caso contrario, con ese tema tendría para acabar el año escribiendo artículos.

El caso es que hay mucho acémila suelto diciendo que la solución de nuestros problemas pasa por dejar que los bancos quiebren, declarar bancarrota por parte de los países que no puedan pagar su deuda y empezar de nuevo, causando gran dolor a los ricos, que es una cosa que siempre mola mucho, viste en sociedad y parece bien vista.

La realidad, por supuesto, es otra cosa. Los que piden esta clase de medidas lo hacen para llevarnos a todos a tal desastre que su revolución, esa revolución en la que nos acaban gobernando los comisarios y los piojos, sea posible.

Lo cierto, es que para salirse del euro, sin entrar en otras consideraciones, hay que adoptar otra moneda. En nuestro caso podría ser de la peseta o la neopeseta, vale. ¿Y qué ocurre con esa moneda? Pues que nada más negarnos a pagar nuestras deudas, por que la bancarrota es simple y llanamente eso, nadie nos prestaría, pro lo que tendríamos que sudar tinta para comprar los suministros exteriores necesarios , como el petróleo.

Con el país fuera del sistema monetario, la peseta se devaluaría rápidamente, ya que nadie la querría en el mercado de divisas, y eso significaría que, además de volatilizarse los ahorros de toda la población, nuestras deudas, las particulares, las que contrajimos al firmar nuestra hipoteca, pasarían a valer más, porque las hemos firmado en euros.

¿O nadie se ha dado cuenta? Toda la duda contraída dentro del país está denominada en euros, y un retorno a una moneda devaluada nos pondría a todos contra la pared, incapaces de asumir estas deudas. Si el Gobierno da un paso adelante y también elimina estas deudas, nos encontramos entonces con que nadie tiene nada, ni dinero para gastar ni un duro para invertir en crear empresas o generar trabajo.

En una situación así, sólo nos queda a todos depender del estado en plan comuna soviética, pero de un Estado que ni puede recaudar impuestos, porque nadie tiene un duro, ni puede pedir prestado fuera. ¿A qué es un panorama bonito?

El engañabobos de Esperanza Aguirre

Yo te engaño, tú me votas, y todos contentos

Dónde dije digo, digo diego, pero como dije digo, gano votos, y al decir diego, ya no los pierdo, así de sencillo es el silogismo argumental de Esperanza Aguirre durante su campaña electoral. Si el martes en los desayunos informativos de Europa Press dijo que aplicaría la dación en pago cuando fuera reelegida, luego el miércoles, en Telecinco, reconoce que no tiene competencias para ello.

Pero a nadie le importa, y menos a ella, la única realidad es que ha conseguido que en el electorado cale la idea de que ella quiere defender a los más desfavorecidos y como prueba su apoyo a la dación en pago, una figura jurídica ante la que ella misma votó en contra en el Parlamento, ¡qué venga Dios y lo vea!

El problema es que este engañabobos que practican todos los políticos, no sólo Esperanza Aguirre, dura toda la campaña electoral, durante la cuál tenemos que escuchar barbaridades carente de todo rigor, y este año, como no podía ser de otra manera, ha tocado el tema hipotecario de lleno.

Aprovechando el sufrimiento de las familias hipotecadas de este país, los políticos se han lanzado al barro y han comenzado a prometer el oro y el loro, para sensibilizar a los ya hipersensibilizados potenciales votantes con una hipoteca a cuestas que no pueden pagar.

Unos dicen que pagarán las cuotas a los parados, otros que conceden una moratoria hipotecaria, los de más allá que déjate de hipotecas y os pongo un alquiler a precio coste, y los otros que te quieren crear un banco público para que de hipotecas a todo el mundo, vamos como las Cajas que los otros quieren cargarse, en definitiva, un galimatías que durará lo que dure la campaña.

Lo peor es que entre tanto ruido nadie se esfuerza en proponer algo coherente, algo con un poco de rigor que pueda sacarnos las castañas del fuego a nosotros, los pobres ciudadanos que cada mes tenemos que seguir pagando nuestras cuotas hipotecarias sin solución de continuidad, para los políticos no somos nadie, sólo un voto que conseguir y una reivindicación que olvidar tan pronto como consigan el poder.

El desastre hipotecario de Canarias

Nos ponen en un aprieto, me temo...

Como sabéis, me gusta hablar siempre en términos generales sin entrar en particularismos de un lado o de otro, pero el caso Canario merece una excepción a esa regla. Parece que la insularidad y sus particulares condiciones económicas tiene una repercusión especial en el tema hipotecario. Eso, y que a todos nos queda la superstición de que allí suceden las cosas una hora antes…

Según datos de Ausbanc, nada menos que entre un quince y un veinte por ciento de los canarios se encuentran es estos momentos con cuotas hipotecarias atrasadas y el porcentaje de impagos puede seguir creciendo hasta el punto de que estas mismas fuentes consideran que se podría llegara los 20.000 desahucios en los próximos años.

La combinación es explosiva, y por esa misma razón me parece importante ponerla aquí de manifiesto: tasas de paro muy altas, o altísimas, encarecimiento paulatino pero incesante de los suministros (recibos de la luz, IBI, agua, etc.) y un historial de cláusulas abusivas como el Swap o la cláusula suelo que los bancos no quieren renegociar en estos momentos tratando de salvar lo que puedan.

En estas condiciones, el emprobrecimiento de la sociedad canaria parece mucho más acusado que en otras regiones españolas y podría servir como laboratorio, a la vez que campo de batalla, para saber lo que se hará en el resto del país si la crisis continúa sin arreglarse o llega va agravarse aún más, tal y como vaticinan algunos expertos.

El equilibrio es difícil: si se mantienen las condiciones actuales de la hipotecas, cada vez más familias se verán incapaces de pagarlas, especialmente si siguen subiendo los tipos de interés. Por contra, si se traslada la carga a los bancos, la falta de crédito dañará a lo que queda de economía productiva.

¿Habéis leído la Alternativa del Diablo, de Frederick Forsyth?

Yo sí. Y miedo me da…

Hipoteca y valor de tasación

Solicitantes de hipoteca convenciendo al banco...

Todos sabemos que para conseguir una hipoteca hay que saber hacer el pino puente y cantar Una Furtiva Lácrima, de Donizetti, en la oficina bancaria, pero ahora los datos del Banco de España vienen a confirmar lo que ya sabíamos. Y está bien, proque es uno de los pocos casos en que nos podemos creer los datos oficiales: cuando confirman lo obvio.

Según los datos aportados por el Banco de España en su último informe de Supervisión Financiera, el valor medio de los préstamos hipotecarios si sitúa en estos momentos en el 62% del valor de tasación de los inmuebles que sirven de garantía. Esto supone un ahondamiento en la reducción de esta variable, que ya venía descendiendo desde que estallara la crisis subprime.

Aún así, hay que señalar también que un 19% de los préstamos hipotecarios sigue constituído por un importe superior al 80 % del valor de tasación del inmueble, y estas son precisamente las hipotecas que más quebraderos de cabeza causan a los bancos, pues al haber disminuido el valor de mercado de los pisos, estamos en que en muchos casos se encuentran con pérdidas latentes. Pero de eso ya hablamos otro día.

En ese sentido, y valorando el riesgo inmmobiliario que sufre el sector financiero,, El Banco de España advierte que el avance de la morosidad en la actividad bancaria en España sigue muy asociada a las actividades de construcción y promoción inmobiliaria. La tasa de dudosos en el crédito concedido para la construcción y promoción inmobiliaria es del 14% , o lo que es lo mismo: uno de cada siete préstamos concedidos para promoción de viviendas son dudosos, y no son de poco dinero.

En comparación, la tasa general de morosidad, que es sólo del 5,9 % parece una buena noticia. En el caso de crédito para adquisición de vivienda, la mora de particulares se limita al 2,4%, frente al 2,8% de un año antes. Eso tampoco es una gran noticia, proque todo el mundo sabe (y una vez más el Banco de España nos lo confirma) que todo el mundo deja de pagar cualquier cosa excepto la hipoteca.

En la criosis del 93, con unos tipos de interés muy superiores y un paro del 24 %, la tasa de morosidad hipotecario no superó tampoco el 3,2 %.
O sea, qeu aguantamos. Y mientras aguantemos, el chiringuito se sostiene.

Alegrémonos y tal…

Verdades y mentiras de la desgravación fiscal por compra de vivienda

Último año de barra libre de desgravación fiscal

Esta semana se ha iniciado la campaña de la declaración de la renta 2010, una campaña que cobra mayor importancia al tratarse de la última que permitirá la desgravación fiscal por compra de vivienda generalizada, para todos los contribuyentes, independientemente de sus ingresos.

Porque a partir de la declaración de la renta 2011, todas las viviendas adquiridas con posterioridad al 1 de enero de 2011 tendrán que acogerse a diferentes tramos de desgravación, en función de los rendimientos declarados por cada contribuyente.

Así, para todos aquellos contribuyentes que hayan adquirido su vivienda con posterioridad al 1 de enero de 2011, y que sus ingresos sean superiores a 24.107,20 euros, la desgravación fiscal por compra de vivienda desaparece de manera absoluta, aunque, mejor dicho, nunca habrá existido para ellos.

Por el contrario, para todos los contribuyentes que adquirieran su vivienda con anterioridad a ese 1 de enero de 2011, o para aquellos que lo hicieran con posterioridad y que sus ingresos sean inferiores a los 17.707,20 euros, la desgravación fiscal se mantendrá en las mismas condiciones que hasta ahora.

Es decir, se podrán desgravar el 15% de todas las cuotas satisfechas para la adquisición de la vivienda habitual, hasta un límite de 9.000 euros por contribuyente.

Para el tramo que va desde el importe mínimo, los 17.707,20 euros, hasta el importe máximo, los 24.107,20 euros, la desgravación seguirá existiendo, pero el porcentaje de la misma se irá reduciendo de manera paulatina hasta llegar al 0% una vez que se alcance el máximo.

De esta manera, el Gobierno pretende potenciar el alquiler de vivienda en contra de la compra, con el objetivo de dinamizar así el sector inmobiliario y conseguir dar salida al tremendo stock de viviendas sin vender que todavía existe en nuestro país.

Por otro lado, uno de los grandes objetivos de esta modificación de la desgravación fiscal por compra de vivienda es acabar, de una vez por todas, con la especulación inmobiliaria, ya que esta desgravación ha sido responsabilizada, en numerosas ocasiones, como principal causante de la burbuja inmobiliaria.

Habrá que esperar un año, de todas formas, para empezar a ver como afecta realmente a los ciudadanos este cambio en las reglas de juego de la desgravación fiscal. Hasta entonces, ¡a seguir disfrutando con la barra libre!

El paripé ya es un hecho

El paripé de los leones

Como ya anunciábamos hace unas semanas, el paripé de la subcomisión parlamentaria sobre la legislación hipotecaria se oficializará en el día de hoy, con la aprobación, por parte de la Comisión de Vivienda del Parlamento, de su composición y de su agenda de trabajo.

Una agenda de trabajo que sólo servirá para realizar una reflexión teórica sobre la posible conveniencia de modificar la actual legislación hipotecaria, porque no tendrá ningún carácter vinculante, con lo que cualquier recomendación que ofrezca esta subcomisión quedará al arbitrio del Gobierno.

Las tres grandes cuestiones sobre las que reflexionarán durante estos próximos meses son la dación en pago, la cláusula suelo y los swaps inmobiliarios, para valorar la conveniencia de la aplicación de la primera y de la eliminación, por ley, de las otras dos.

Sin embargo, tanto PP como PSOE, los dos grupos parlamentarios más numerosos y, por tanto, necesarios para cualquier decisión, ya han mostrado su posición contraria a cualquiera de estas opciones, para no perjudicar al sistema financiero en una situación de dificultades económicas.

Por ello, la dación en pago se quedará como una reivindicación fallida de las asociaciones de usuarios hipotecarios, la cláusula suelo se seguirá imponiendo, aunque supongo que se moderará en algo la diferencia con respecto a la cláusula techo, y los swaps inmobiliarios, eso sí, tenderán a la desaparición, porque tuvieron su momento y ahora ya carecen de todo interés para las entidades financieras.

Desde mi punto de vista, la principal cuestión radica en la dación en pago, porque la sociedad española en general, y los grupos políticos que la representan, en particular, deben de realizar una reflexión conjunta sobre la conveniencia o no de la utilización de la dación en pago como figura jurídica para las situaciones de embargo hipotecario, ya que ofrece tanto aspectos positivos como aspectos negativos.

No obstante, mucho me temo que se terminará por politizar esta subcomisión y ningún ponente ofrecerá una verdadera reflexión, más preocupados por dar la imagen que sus siglas les indican desde su sede central que de intentar mejorar la situación de la legislación hipotecaria actual.

La hipoteca y la muerte del avalista

Los bancos siempre aportan soluciones...

Una vez más, hablamos de una sentencia que pone coto a las prácticas abusivas de algunos bancos, en este caso en lo referente a lo que sucede cuando fallece el avalista.

Porque la vida real tiene estas cosas: te hipotecas, el banco da por bueno el aval, y resulta que el avalista, que es el que garantiza al banco que va a cobrar la deuda, va y se muere. ¿qué pasa entonces?

Para los bancos, estaba claro: si se muere el avalista, se ha producido una situación novedosa en el estado del riesgo hipotecario y se puede pedir, por tanto, la liquidación completa de la deuda, ya que no se cumplen las premisas iniciales en que esta hipoteca se concedió.

Al final, como reconoce en una sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, de 1 de abril de 2011, el registrador de la Propiedad puede denegar la inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario cuando obliguen a pagar lo que falte por abonar de la hipoteca si fallece alguno o algunos de los avalistas, si se produce un incendio en la vivienda, cuando se produzca una desvalorización del inmueble en una cuarta parte o en caso de expropiación de la finca.

Tras un largo litigio, al final los tribunales han dado la razón a la registradora de Falset (buena tierra y mejor vino, os lo aseguro), que se negó a inscribir estas cláusulas por no disminuir la capacidad de renta del deudor principal.

Por mi parte, tres hurras pro la reguistradora de Falset y por Adicae, que llevó el procedimiento judicial.

Cálculo de Hipoteca

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