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Cómo se calcula el Euribor

Momento en que está a punto de calcularse el Euríbor por parte de los dioses...

Momento en que está a punto de calcularse el Euríbor por parte de los dioses...

El Euribor es ese monstruo que nos trae a vueltas y del que ahora hablamos poco con la esperanza que no se despierte para comernos a todos, como en los cuentos de los niños. De todas maneras, habrá que hablar alguna vez de él, aunque sólo sea para conocerlo mejor. El Euribor a un año es el tipo oficial de referencia más usado en las hipotecas. Entro en vigor en el año 2000 y desde entonces hemos aprendido a temerlo, en lugar de al antiguo MIBOR, que era el mismo bicho pero con el collar tasado en pesetas.

Euribor, como casi todo en estos tiempos es una abreviatura, y significa Europe Interbank Offered Rate, o dicho en cristiano, “tipo europeo de oferta interbancaria“. Esto viene a decior que el Euribor es el tipo de interés que los bancos se cobran entre sí por las operaciones de préstamo. Y para los que les gusten las matemáticas, añado que el Euribor se define como la media simple de los tipos de interés diarios dispuestos para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona Euro, tomando como referencia las entidades financieras de mayor volumen negociado.

Y ahora, en detalle, el proceso de cálculo de esta gloriosa variable. Una curiosidad: no lo calcula el Banco Central Europeo, sino la agencia Reuters. ¿A que suena raro?

Todos los días se le pide a cada banco de referencia que envíe sus tipos de interés antes de las once de la mañana. Luego, a las once, la agencia Reuters realiza el cálculo del nuevo valor del Euribor, para lo cuál elimina los extremos más altos y más bajos de todos los bancos que han aportado sus datos y calcula la media aritmética del resto de valores, con una precisión de tres decimales.

Por último, Reuters publica la cifra a los cuatro vientos, ¡y ya está! De eso vivimos pendientes.

¿A que es bonito?

Éramos pocos y parió Clifford Auckland

La abuela de Clifford Auckland ha parido un informe demoledor

La abuela de Clifford Auckland ha parido un informe demoledor

Éramos pocos y parió Clifford Auckland, teníamos pocos problemas con el crédito y ahora van estos tipos y nos cuentan que el grifo se va a cerrar, que si las entidades ya nos tenían congelados los créditos hipotecarios, a partir de ahora nos va a parecer que antes estábamos muy bien, ¿qué te parece?

Por lo que dicen los analistas de esta firma es que debido al aumento en las restricciones de provisiones que el Banco de España va a imponer a las entidades financieras españolas para garantizar el bienestar de los consumidores y usuarios, estas entidades van a retener su crédito, aún más.

Está claro que este análisis tiene un sentido, un sentido común para más señas, porque es evidente que si los bancos tienen que provisionar más tendrán menos dinero para poder prestar a sus clientes, pero eso no tiene que ser del todo cierto siempre y cuando la liquidez de las entidades sea la adecuada.

Sin embargo, si hacemos una segunda lectura, podemos llegar a entender mejor el análisis que ha realizado Clifford Auckland. Se trata de una empresa que se dedica a la concesión de Hipotecas Urgentes, una empresa a la que acuden los consumidores cuando el canal de crédito habitual no funciona correctamente.

Por tanto, si hasta ahora la utilización de los servicios de Clifford Auckland era residual, con la nueva ley y si se cumplen sus previsiones, los consumidores acudirán en masa a sus servicios.

Esto nos demuestra que todos los análisis, todos los informes, todos los artículos, todo, absolutamente todo está fundamentado en intereses económicos y comerciales, por lo que todos deben de ser pasados por un filtro crítico que nos permita sacar los datos relevantes de cada informe y desechar todo lo demás.

No podemos olvidar que todos los centros de decisión encargan informes a consultores externos para apoyar la decisión que están tomando, y que tomarán de cualquier forma. No digo que estos consultores no sean honestos, pero sí que es importante conocer que es lo que mueve la realización del informe.

La única verdad es que las entidades financieras tendrán que incrementar su provisión de fondos, pero esa situación no tiene porqué ser repercutida a los consumidores, al menos no en el medio-largo plazo.

Suavemente el Euribor nos va matando

El Euribor nos mata suavemente

El Euribor nos mata suavemente

Suavemente nos mata, y nosotros no nos damos cuenta, suavemente va subiendo y nosotros no queremos enterarnos, pero poco a poco, muy poco a poco notamos como la cosa ya no va hacia abajo, sino hacia arriba, y eso no es bueno, nada bueno, aunque es de agradecer que la subida no sea brusca.

El Euribor ha cerrado el mes de mayo en el 1,249%, lo cuál supone una subida de de dos centésimas con respecto al valor que registraba en el mes de abril, cuando quedó fijado en el 1,225%, demostrándonos lo que ya habíamos ido notando, y es que el Euribor ha rebotado y a partir de ahora comenzará a subir todos los meses.

Sin embargo, no hay que llevarse las manos a la cabeza, al menos no todavía, porque si comparamos este valor con el de un año vemos que la diferencia todavía es notable. En mayo de 2009 cerrábamos con un Euribor situado en el 1,644%, por lo que todavía estamos mejor que hace un año.

Esta comparación anual es muy, pero que muy importante, ya que es la que se tomará en cuenta a la hora de determinar el tipo de interés que se aplica a nuestras hipotecas. Así, aquellos hipotecados que tengan que revisar su tipo de interés en el mes de julio todavía revisarán a la baja, ya que el Euribor de mayo, que es el que la mayoría de hipotecas que revisan en julio tienen en cuenta, es inferior que el de hace un año.

De hecho, no podremos quejarnos de la situación hasta que el Euribor, comparado con el mismo mes del año anterior, no se encuentre por encima, porque en ese momento estaremos en una situación en la que el tipo de interés a aplicar tras la revisión será superior y la cuota, por tanto, también quedará por encima de la que se venía pagando hasta ese momento.

Al final tenemos que dar gracias y todo de que el Euribor no esté subiendo a gran velocidad, y eso que a principio de este mes de mayo la cosa pintaba muy mal, debido a la debilidad del Euro. Por suerte, los gobiernos de los países miembros se dieron cuenta de la situación y tomaron las medidas necesarias para evitar la catástrofe.

En definitiva, el Euribor ya ha rebotado por lo que comienza su subida aunque, de momento, sigue siendo lenta y pausada.

Calcular hipoteca, Euribor, interés y amortizaciones

Con todo se puede hacer un juego...

Con todo se puede hacer un juego...

En esta web disponemos de un montón de herramientas de cálculo para conocer con precisión las condiciones que tendrá nuestra hipoteca y poder elegir el banco que más nos interese.

Como estas calculadoras está dispersas en varias páginas, aprovecho que es sábado para haceros un índice y que podáis crear un marcador desde el que tengáis accesibles todas las calculadores y simuladores de hipoteca en vez de tener que buscar por el término exacto:

Simulador de cálculo cuota según euribor actual

Cálculo amortización hipoteca con descuento en cuota mensual

Cálculo cuota revisión hipoteca

Cálculo del redondeo en la revisión hipotecaria

Calcular cuadro de amortización

Cálculos de amortización anticipada de la hipoteca

Calcular amortización parcial

Calcular hipoteca con carencia

Calcular esfuerzo hipoteca

Hipoteca y Hacienda

¿Qué hipoteca nos dan?

¿Cuál es la fórmula de la cuota mensual de una hipoteca?

Cotización del Euribor

Simulador de Préstamo de Hipoteca en Excel

Camino a la realidad o cayendo en la ficción de la compraventa de viviendas

compraventa-de-viviendas

¿Es realidad o ficción?

Como diría Jack el destripador, vamos por partes, por un lado hoy hemos conocido un dato positivo, altamente positivo, como es que el número de viviendas hipotecadas en el mes de marzo ha crecido un 2,4% en tasa interanual, lo cuál es un buen dato, un muy buen dato.

Sin embargo, no es oro todo lo que reluce, porque si lo comparamos con el mes de febrero de este mismo año se produce un retroceso de ese mismo porcentaje, es decir, un 2,4%, por lo que los expertos del sector ya no saben que pensar, que vaticinar.

Siempre sucede con este tipo de estadísticas que dependiendo la base con las que las compares te pueden ofrecer un resultado positivo, o no tanto, y ahora tenemos el mejor ejemplo. Si comparamos el volumen de constitución de hipotecas del mes de marzo con el mismo dato del año 2009 tenemos que se ha producido un crecimiento, pero claro, en marzo de 2009 todavía estábamos inmersos de lleno en la crisis mundial.

Ahora bien, si comparamos ese mismo dato con el de un mes antes, con el de febrero de 2010, vemos que estamos retrocediendo, entonces, ¿con qué nos quedamos?

Pues ni con uno ni con otro, sino con los dos. Ambos datos vienen a reflejar un hecho irrefutable y es que el sector se está estabilizando, ya ni crece ni decrece, lo cuál nos viene a indicar que la caída en picado que había venido sufriendo en los últimos años ha llegado a su fin, y se aproxima una época de estabilidad.

Una estabilidad que vendrá determinada por un ritmo continuado y persistente de compraventa de viviendas, sin grandes alegrías y sin llegar, ni mucho menos, a la misma situación que teníamos previa a la crisis en la que la burbuja inmobiliaria llegó a cotas insostenibles.

Esta crisis ha servido para enseñarnos una lección muy importante, que no es otra que no se puede vivir por encima de nuestras posibilidades, y que hay que vigilar el ritmo de endeudamiento familiar porque no se puede contar con los ingresos de hoy para el futuro, porque puede que en el futuro no tengamos ese endeudamiento.

¿Hemos aprendido la lección? Eso lo veremos cuando nos llegue la próxima crisis, dentro de unos diez años, aproximadamente.

Miedo, miedo, tengo miedo, de perder mi dinero en Cajasur

miedo

Los clientes de Cajasur tienen miedo, mucho miedo

Con nocturnidad y alevosía, como siempre se suelen hacer estas cosas, el Banco de España decidió este pasado jueves la intervención de la entidad Cajasur para garantizar su solvencia y tras el fracaso de las negociaciones de fusión con Unicaja que se habían venido manteniendo en los últimos meses.

Meses en los que los gestores de Cajasur negaron la mayor y frustraron la fusión en repetidas ocasiones. Es decir, no es como el caso de Caja Castilla La Mancha, en el que Unicaja se echó para atrás al ver la situación financiera de la entidad manchega, no, en este caso han sido los gestores de Cajasur, controlada por la Iglesia Católica, los que no han permitido la fusión.

Ello ha provocado que el Banco de España intervenga para garantizar todos los depósitos y los contratos financieros firmados por todos los clientes de la entidad. Sin embargo, en este tipo de situaciones nunca se puede evitar que los clientes comiencen a temer por sus ahorros y por sus hipotecas, ante la posibilidad de perderlo todo.

Una posibilidad que nunca se dará en España ya que todos los depósitos de los ahorradores están cubiertos por el Banco de España, a través del Fondo de Reestructuración Bancaria (FROB) y el Fondo de Garantía de Depósitos, con lo que todo el dinero ahorrado está seguro.

De hecho si el Banco de España interviene es precisamente para ello, para garantizar que ningún ahorrador se queda sin su dinero y que todos los contratos firmados por la entidad se cumplen en las mismas condiciones que fueron firmados inicialmente, sin cambios de última hora.

Por ello no es necesario que nadie se asuste, de hecho deberían de haberse alegrado de que el Banco de España interviniera, porque ahora la entidad ya no depende de las decisiones interesadas de un grupo de directivos manejados desde arriba, sino que será gestionada desde la eficiencia como bandera. Tal vez los únicos que deberían comenzar a preocuparse son los trabajadores de Cajasur, porque una de las primeras medidas que siempre se toman en este tipo de situaciones es la concentración laboral para ahorrar costes.

Una concentración laboral que ha sido uno de los caballos de batalla de la negociación entre Unicaja y Cajasur para la fusión, y que ahora se va a realizar de cualquier modo. En definitiva, no hay quien entienda a estos directivos, yo creo que lo que sucede es que los directivos de Cajasur no se atrevían a eliminar empleos y le han dejado la patata caliente al Banco de España.

Subasteros

¿La figura es buena o mala?

¿La figura es buena o mala?

Un subastero es una persona que centra su actividad personal o profesional en acudir a subastas de liquidación de bienes, tratando de aprovechar en beneficio propio una situación extraordinaria.

En principio, esto no tiene por qué ser ilícito, ni siquiera inmoral. Un médico es también una persona que se lucra en una situación de debilidad de su cliente, y un enterrador, lo mismo.

El problema viene cuando el subastero se prevale de su posición, sus contactos, suy conocimiento del mercado o métodos aún peores para conseguir que el piso o bien inmueble embargado y subastado se liquiden en un valor muy por denajo del valor real, lo que perjudica, e incluso arruina, al deudor, ya que el producto de lo que se saque en la subasta es para el dueño del bien subastado, aunque con ese monto tenga que pagar las deudas.

O sea, que si el piso se subasta en poco, sigues debiendo mucho al banco (y te lo cobrarán más adelante), y si se subasta en mucho, puede que liquides la deuda e incluso libres algún milloncejo para seguir tirando.

No obstante, fuera de la leyenda negra de los subasteros y sus viejas colusiones y acuerdos abusivos para monopolizar el mercado, la sociedad de la información ha abierto mucho las subastas, haciendo más difíciles, o casi imposibles, estas antiguas prácticas acaparadoras o intimidatorias.

Hoy en día casi cualquier persona puede acudir a una subasta, y las hay incluso por internet. De hecho, si no os importa tratar de sacar tajada de lo que le han embargado a otro, a veces es una buena opción para encontrar un inmueble a buen precio.

Porque con la nueva ley, subasteros somos todos si queremos: basta con depositar la fianza, informarnos de las característcas del bien y pujar como uno más, o uno menos.

Allá cada cual.

Condiciones para la jubilación

Hay cosas que no cuadran...

Hay cosas que no cuadran...

Hoy vamos a hablar de la jubilación y las condiciones que se precisan para alcanzar esa isla deseada. Aunque las medidas del Gobierno sólo alcanzan a la jubilación parcial me gustaría que entre todos debatiésemos el tema un poco más en profundidad.

Lo concreto es que se elimina el régimen transitorio para la jubilación parcial previsto en la Ley 40/2007. Os pondría un enlace a ella, pero no creo que haya nadie por aquí con tanto coraje ni aburrimiento parea leérsela, o sea que paso.

En 2007 se endureció la normativa sobre el modo en que algunas personas pueden reducir su jornada antes de jubilarse a los sesenta y cinco años, uniendo los ingresos de su trabajo a los que aportase la Seguridad Social.

Ahora, la posibilidad de la jubilación parcial se elimina completamente, con lo que quien quiera jubilarse de modo parcial tendrá que hacerlo a sus expensas.

Y me pregunto y os pregunto yo: ¿y no sería más lógico que en vez de entrar a por el chocolate del loro acabaran de una vez con las prejubilaciones masivas en bancos, entes públicos y sectores elegidos por la mano divina?, ¿no se dan cuenta de que esas prejubilaciones reducen costes a unos pocos y las pagamos entre todos?

¿No será que ya le dieron la prejubilación a todo el que se la querían dar y ahora toca la hora de apechugar hasta el final a los que quedan?

Una vez más nos encontramos ante la dualidad de los que se jubilan con cuarenta y cinco años (los hay, creedme) y consiguen que paguemos sus pensiones de dos mil euros a escote, y los que tienen que aguantar a los sesenta y cuatro encima del andamio, porque no tienen detrás un grupo de presión que los socorra.

Como siempre, nos vemos ante la duplicidad del embudo: al que pilló a tiempo, todo. Al que llegó demasiado tarde, cuarenta latigazos.

¿Cómo veis vosotros el tema de las prejubilaciones?

 

El principio del fin, o el fin del principio

La construcción va por autopista

La construcción va por autopista

Dice Eurostat que la producción de la construcción en España ha crecido durante el mes de marzo en un 3,2%, y no nos queda otra que creerlos, porque se trata de la oficina estadística oficial de la Unión Europea, un INE a lo grande, para que nos entendamos.

Entonces, si nos creemos ese porcentaje de crecimiento tendremos que pensar que nos encontramos en la senda de la recuperación, tendremos que pensar que los malos tiempos ya han pasado, que la construcción comienza a repuntar, en pocas palabras, que nos encontramos en el principio del fin.

¿O no?

Está claro que la subida es importante, no en valor numérico pero sí en un contexto psicológico ya que nos saca de la depresión en la que nos encontrábamos, bueno más los constructores, que veían como sus pisos no se vendían y no se atrevían a meterse en nuevos proyectos de edificación por miedo a que no se fueran a vender bajo ninguna circunstancia.

Ahora, su actividad no sólo ha dejado de caer sino que ha conseguido repuntar y comenzar a crecer por primera vez desde que estamos de crisis, es decir, nos encontramos en el principio del fin. Sin embargo, no podemos lanzar las campanas al vuelo todavía, porque debemos analizar el fundamento de este repunte.

El responsable del crecimiento de la producción de la construcción es, en gran medida, el Gobierno que ha aplicado ayudas específicas a este sector (aunque luego verbalizara el cambio de modelo productivo que no se cree nadie) que se han visto reflejadas, indudablemente, en el crecimiento del mes de marzo.

Por tanto, no podemos afirmar que nos encontremos en el principio del fin, más bien deberíamos decir que estamos en el fin del principio, porque lo que parecía un repunte del sector se va a venir abajo ahora que el Gobierno se encuentra en pleno plan de austeridad con medidas antidéficit severas. Ello provocará que el plan-E, el verdadero motor del crecimiento del sector de la construcción, deje de surtir efecto por falta de fondos y entonces sí que veremos las orejas al lobo.

Entonces, es cuando podremos valorar si la recuperación que parece apuntar esta estadística de Eurostat es cierta o sólo fue fruto de las ayudas gubernamentales. Hasta entonces no nos queda otra que alegrarnos por el crecimiento de la producción del sector de la construcción y confiar que sea extrapolado, de alguna forma beneficiosa, al consumidor final.

Papá Banco de España sale en defensa de sus hijitos las entidades financieras

Papá Banco de España

Papá Banco de España

Vista la marejada que se estaba produciendo con motivo de las cláusulas suelo y todo lo que ello significa de pérdida para el consumidor final, algo que todos los articulistas independientes llevábamos mucho tiempo diciendo, y que las organizaciones de consumidores se han enterado ahora, el Banco de España ha decidido salir en defensa de sus hijitos, las entidades financieras.

No contento con utilizar al Estado español a su antojo para favorecer la estabilidad de los bancos y cajas, a través de la compra sistemática y no siempre beneficiosa para el país del pasivo de las entidades, ahora va y lanza un informe en defensa de las cláusulas suelo.

El informe comienza siendo descriptivo, en el que se notifica que el 29% de las hipotecas que se conceden en este país cuentan con esta cláusula, es decir 29 de cada 100 hipotecados no se han beneficiado de las bajadas drásticas de los tipos de interés.

Pero luego, el Banco de España, utilizando este mismo informe que ha lanzado para informar sobre el estado de las hipotecas, sostiene, para enfado general de todos los que no tenemos intereses en ninguna entidad financiera, que las cláusulas suelo son beneficiosas para la estabilidad del entramado financiero nacional, siempre y cuando sean descritas claramente en los contratos y estén compensadas con cláusulas techo.

Pues bien, amigos del Banco de España, las cláusulas suelo no están descritas claramente en los contratos, más bien al contrario, siempre aparecen en la letra pequeña, aquella que casi nadie se lee, y nunca es explicada claramente por el directivo que vende el producto financiero hipotecario.

Además, aunque sí es verdad que muchas de las hipotecas que cuentan con cláusula suelo cuentan también con cláusula techo, lo que no dice el Banco de España es que las primeras son claramente beneficiosas para las entidades financieras, fijando el suelo en una cifra no inferior al 3%, y que las segundas también lo son ya que fijan el techo en cifras no inferiores al 13%.

¿Quién gana siempre? Blanco y en botella, las entidades financieras ganan siempre, y el Banco de España, en lugar de denunciar este abuso, porque es un abuso, se dedica a defenderlo en un corporativismo insultante para la inteligencia de los consumidores y usuarios que pagamos nuestras cuotas hipotecarias religiosamente cada mes.

Chocando contra el suelo, contra la cláusula suelo, se entiende

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Todos a una contra la cláusula suelo

La Organización de Consumidores y Usuarios, OCU para los amigos, ha presentado una propuesta en el Congreso de los Diputados para que se impida, por ley, la inclusión de las cláusulas suelo en las hipotecas que se firman en España. Una buena propuesta, pero llega un poco tarde, ¿no?

Una vez más se demuestra que todas las organizaciones y todos los organismos van siempre por detrás de la realidad, nunca se adelantan a ella. Las cláusulas suelo son abusivas, dice la OCU, y yo, como tú, supongo, estoy de acuerdo, pero estoy seguro de que era igual de abusiva hace cinco años que ahora y, sin embargo, nadie pareció darse cuenta de ella.

Si partimos de la base de la falta de cultura financiera de la sociedad española podemos dar por descontado que la inmensa mayoría de las personas que firmaron una hipoteca ni siquiera conocían la existencia de una cláusula de este tipo. Ahora bien, los organismos como la OCU se supone que existen para proteger los intereses de los consumidores y usuarios, no para protestar por situaciones que se están produciendo, para lo que servimos todos.

Porque lo que está haciendo la OCU ahora mismo es lo que han hecho gran parte de los deudores de hipotecas, darse cuenta de que las cláusulas suelo existían una vez que ya no había vuelta atrás, una vez que ya están firmadas y no queda otra más que resistir a sus consecuencias.

Las cláusulas suelo deberían de estar prohibidas por ley, estoy de acuerdo, porque suponen una clara asimetría en los derechos y deberes de las dos partes firmantes del contrato de hipoteca. La entidad financiera se beneficia de cualquier subida de tipo de interés, sin límite alguno, mientras que el consumidor sólo se beneficia de los descensos hasta un nivel. Los contratos son privados y como tales debe respetarse la libertad de las partes para firmar las cláusulas que consideren oportunas, pero en un contrato de hipoteca no hay igualdad de poder entre los contratantes, por lo que las Administraciones deben legislar.

Bien haría la OCU en dedicarse a analizar los contratos que se están firmando para poder darse cuenta de las injusticias antes que los propios usuarios, porque de otra forma de limita a ser una caja de resonancia de las críticas sociales.

Acción-reacción, rescate financiero-Euríbor baja

El mundo financiero es una casa de locos

El mundo financiero es una casa de locos

Este pasado fin de semana ha sido una cosa de locos, y el día de ayer, lunes, fue la confirmación de la locura colectiva que se ha apoderado de toda la zona euro, de todos los países europeos, y de todos los especuladores del mundo, que no hacen sino confirmar que el mundo financiero actual se maneja con castillos en el aire, sin nada físico sobre lo que apoyarse.

Si la semana pasada te decía que el Euríbor comenzaba su fase alcista y lo hacía a una velocidad de vértigo con motivo de la crisis griega, hoy me tengo que comer mis palabras con patatas, porque la acción conjunta de los Gobiernos europeos para proteger la moneda única han calmado a los mercados financieros, han eliminado de un hachazo cualquier tentativa de los especuladores y han conseguido que el Euríbor se relaje.

El mayor problema del Euro estaba siendo la capacidad de los especuladores financieros de generar una cantidad suficiente de decisiones microeconómicas a lo largo del mundo que perjudicaran la moneda europea a través de la rumorología, más o menos fundada. Sin embargo, esos rumores que sonaban a cantos de sirena para los pequeños inversores, ignorantes de lo que se mueve en las altas esferas, se han esfumado con el plan de acción de los Gobiernos europeos de este fin de semana.

750.000 millones de euros dan para mucho, y de momento han dado para que el Euro se pueda sentir tranquilo, y para que las tensiones financieras que habíamos estado viviendo estos días desaparezcan, generando un pequeño descenso del Euríbor, y, en general, su estabilización.

Sin embargo, una vez pasada la tormenta es el momento para realizar las reflexiones necesarias que nos lleven a plantearnos una reforma estructural del mercado financiero, el cuál maneja el mundo a su antojo ante la mirada cómplice de los gobiernos, que sólo actúan en situaciones de emergencia como la actual.

Mientras sigamos en un mundo asimétrico, con actividades comerciales y financieras supranacionales, pero con gobiernos nacionales, los pobres ciudadanos de a pie no tendremos otra cosa que hacer más que pagar religiosamente nuestras cuotas hipotecarias, al son que nos marquen las decisiones de los gurús financieros, que siguen tan libres como antes de empezar la crisis.

Entonces, ¿para qué ha servido la crisis? Sólo para que algunos sean más ricos todavía, y para que la mayoría seamos más pobres.