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Hipoteca y elecciones

Preparémonos para el asalto

Durante todos estos días han puesto al máximo la licuadora de sesos de la campa a electoral, y estamos un poco cansados del asunto, pero creo que es el momento de comentar aquí la influencia que vana tener estas recientes elecciones en el tema hipotecario.

No creo arriesgarme demasiado si afirmo que muchas administraciones han echado los restos en estos últimos meses, tratando de mantener una imagen de normalidad y hasta de soltura con el gasto y el desempeño de sus funciones, pero a partir de hoy eso se va a acabar. A partir de hoy es muy posible que desde Europa nos aprieten un poco más las clavijas exigiendo las reformas que debían haberse realizado hace años y que sólo muy tímidamente comenzaron a realizarse hace unos meses, convertidas en aguachirle edulcorada al menor signo de protesta.

A partir de hoy los bancos pueden endurecer de nuevo las condiciones de las hipotecas y no es descartable que se les empiecen a pedir nuevas ratios de solvencia. A partir de hoy se habrá terminado la tregua para hablar abiertamente de ciertos asuntos, como quién va a mandar en las cajas, cuales sobrevivirán y cuales se irán a pique con el capitán saludando en proa y la banda de música tocando en cubierta.

A partir de hoy, amigos, y durante un tiempo, comienza el enfrentamiento con la realidad. Nos salvará que hay elecciones generales en breve y que tienen que intentar mantener a flote no sólo el barco, sino la ilusión de los marineros, pero la pólvora para cohetes se ha terminado.

En la administración, para todos, y en los bancos para las hipotecas. Pero como dije aquel sargento inglés en las trincheras de la Primera Guerra Mundial: “bueno, chicos, ¿no esperaríais vivir para siempre, no?

Tomémoslo con humor.

Hipoteca y valor de tasación

Solicitantes de hipoteca convenciendo al banco...

Todos sabemos que para conseguir una hipoteca hay que saber hacer el pino puente y cantar Una Furtiva Lácrima, de Donizetti, en la oficina bancaria, pero ahora los datos del Banco de España vienen a confirmar lo que ya sabíamos. Y está bien, proque es uno de los pocos casos en que nos podemos creer los datos oficiales: cuando confirman lo obvio.

Según los datos aportados por el Banco de España en su último informe de Supervisión Financiera, el valor medio de los préstamos hipotecarios si sitúa en estos momentos en el 62% del valor de tasación de los inmuebles que sirven de garantía. Esto supone un ahondamiento en la reducción de esta variable, que ya venía descendiendo desde que estallara la crisis subprime.

Aún así, hay que señalar también que un 19% de los préstamos hipotecarios sigue constituído por un importe superior al 80 % del valor de tasación del inmueble, y estas son precisamente las hipotecas que más quebraderos de cabeza causan a los bancos, pues al haber disminuido el valor de mercado de los pisos, estamos en que en muchos casos se encuentran con pérdidas latentes. Pero de eso ya hablamos otro día.

En ese sentido, y valorando el riesgo inmmobiliario que sufre el sector financiero,, El Banco de España advierte que el avance de la morosidad en la actividad bancaria en España sigue muy asociada a las actividades de construcción y promoción inmobiliaria. La tasa de dudosos en el crédito concedido para la construcción y promoción inmobiliaria es del 14% , o lo que es lo mismo: uno de cada siete préstamos concedidos para promoción de viviendas son dudosos, y no son de poco dinero.

En comparación, la tasa general de morosidad, que es sólo del 5,9 % parece una buena noticia. En el caso de crédito para adquisición de vivienda, la mora de particulares se limita al 2,4%, frente al 2,8% de un año antes. Eso tampoco es una gran noticia, proque todo el mundo sabe (y una vez más el Banco de España nos lo confirma) que todo el mundo deja de pagar cualquier cosa excepto la hipoteca.

En la criosis del 93, con unos tipos de interés muy superiores y un paro del 24 %, la tasa de morosidad hipotecario no superó tampoco el 3,2 %.
O sea, qeu aguantamos. Y mientras aguantemos, el chiringuito se sostiene.

Alegrémonos y tal…

ADICAE, la peor pesadilla de los bancos y cajas

Pesadilla en los tribunales

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) es está convirtiendo en la peor pesadilla de las entidades financieras de este país, porque ha lanzado una cruzada en toda regla contra los abusos que hemos venido sufriendo los españoles durante décadas, denunciándolos ante los tribunales y consiguiendo sentencias a su favor.

Si la semana pasada conocíamos que la Audiencia Provincial de Navarra confirmaba la sentencia en contra del BBVA aceptando la dación en pago como medida resolutoria de una situación de ejecución hipotecaria, ahora hemos conocido que un juzgado de A Coruña ha admitido a trámite una nueva demanda, esta vez contra la cláusula SWAP, y con Caixa Galicia como demandada.

La cláusula SWAP es una cláusula de cobertura que se practica en las operaciones de cambio, pero que se adaptó a los contratos hipotecarios en el momento en el que el Euribor inició su senda alcista, allá por el año 2006. Esta cláusula funciona de forma que si el Euribor excede un valor predeterminado, la entidad financiera tiene que abonar al hipotecado una cantidad como compensación por ese exceso, pero si el Euribor desciende por debajo de ese valor es el hipotecado el que tiene que compensar a la entidad financiera.

Ese hecho hizo que una vez que el Euribor comenzó a bajar, muchos hipotecados se vieran ahogados por los intereses y fueran incapaces de hacer frente al pago de sus cuotas, sin que ellos lo hubieran previsto por falta de transparencia por parte de las entidades financieras a la hora de incluir esta cláusula en los contratos hipotecarios.

ADICAE ha conseguido reunir un total de 1.500 firmas para presentar esta demanda, aunque calcula un volumen de más de 12.000 afectados desde el año 2006, que es cuando Caixa Galicia comenzó a utilizar esta cláusula en el articulado de sus contratos.

En definitiva, cuando las entidades financieras sueñan tienen pesadillas con ADICAE y con todas sus demandas, las cuáles hasta ahora están funcionando y están siendo aceptadas por los tribunales, lo cuál pone de manifiesto los abusos que las entidades han venido realizando durante estos pasados años y que terminaron por estallar la crisis económica.

Los bancos escapan vivos de otra ley

El Gobierno consuela al ciudadano...

No esperaba otra cosa, conociendo el percal, pero me cabreo de todos modos:

El Gobierno está ultimando la Ley de Servicios de Atención al Cliente para aumentar, se supone, los derechos de los consumidores frente a los reiterados abusos que sufrimos todos en el mercado. Las reclamaciones no hacen más que crecer y parecía necesaria una ley de este tipo.

Lo gracioso, aunque no tenga ni pizca de gracia, es que de esta reforma quedan excluidas, porque sí y porque ellas lo valen, las compañías aseguradoras y aquellas que se dediquen a prestar servicios financieros: o sea, y en cristiano, los bancos.

De este modo, y hasta nuevo aviso, las entidades financieras no tendrán que contar con teléfonos gratuitos para atender a los usuarios ni confirmarles por escrito la recepción de sus reclamaciones. Tampoco verán reducido aún el largo plazo que tienen para contestarlas, nada menos que dos meses, según establece una Orden de 2004 del Ministerio de Economía. Como todos sabemos que pronto habrá elecciones y que las cosas de Palacio van despacio, esto puede suponer un parón de años, que bancos y aseguradoras se encargarán de disfrutar a sus anchas a nuestra costa.

La excusa dada en el Anteproyecto para excluirlas es que será otra norma la que regule sus servicios de atención al cliente. O sea, que será otra Ley, de otro Gobierno, y si los bancos aprietan lo suficiente y presionan a quien tienen que presionar, en otra reencarnación.

Así que ya sabéis: todos somos iguales ante la ley, pero unos más iguales que otros. Como en la Granja de Orwell.

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Post Data: ¿Por qué los bancos siempre se libran? ¿Sabíais que se libran hasta del IVA?, ¿O alguna vez os han dado una factura con IVA por las comisiones que os cobran al prestaros sus servicios? Un gran debate sobre el tema, aquí, por si os apetece participar, que yo me he metido a saco.

Ya debemos menos a los bancos

Las estadísticas confirman la realidad

Si de algo está sirviendo la crisis económica es para reducir la deuda que las familias españolas mantienen con las entidades financieras de este país, como bien demuestran las estadísticas. La última cifra en 890.541 millones de euros la deuda de los ciudadanos españoles con las entidades financieras en este pasado mes de febrero, lo que supone un 0,47% menos que en el año anterior.

Decremento muy similar al que se ha producido en el saldo de la deuda hipotecaria, la cuál cayó un 0,4% en febrero, comparada con febrero de 2010, con un volumen total de 672.959 millones de euros, donde queda reflejada la práctica congelación de los préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras a las familias, así como los embargos hipotecarios que se siguen produciendo y que eliminan parte de la deuda.

Es evidente que el limitar el sobreendeudamiento de las familias españolas es una gran noticia, ya que fue éste uno de los causantes de la crisis económica, promovido por las entidades financieras y aceptado por las familias como un signo de estatus social y económico.

Por otro lado, el informe del Boletín Estadístico del Banco de España sigue certificando que la gran parte de la deuda de las familias españolas es hipotecaria, ya que el 75,6% de la deuda está relacionada directamente con el sector inmobiliario a través de hipotecas.

Y es que a pesar de los pesares, a pesar de que la crisis ha golpeado principalmente al sector inmobiliario, está clara la enorme dependencia que todavía tenemos con respecto a este sector, y a todas sus derivadas, ya que durante los años de burbuja inmobiliaria, la construcción llegó a todos los estamentos de la sociedad y a todos los parámetros imaginables.

Una dependencia que no deja de ser negativa, ya que nos genera una falta de libertad de acción y una connivencia obligada con un sector de escasa productividad y condenado a captar mano de obra barata y de baja cualificación.

España no podrá iniciar un proceso de recuperación adecuado hasta que no consiga liberarse del yugo del sector inmobiliario y penetrar en los vericuetos de sectores más productivos.

El sufrimiento de cuatro millones

La banca abusa de nosotros con la cláusula suelo

La Asociación de Bancos, Cajas y Seguros de España (Adicae) ha puesto sobre la mesa unos datos realmente aterradores sobre la cláusula suelo, que, a pesar de haber sido declarada como ilegal por diferentes juzgados todavía se sigue aplicando de manera masiva en España, y, especialmente, en la Comunidad Valenciana.

Según las estimación de la Asociación, en España todavía hay cuatro millones de hipotecas que llevan en su articulado la cláusula suelo, con lo que están sufriendo las consecuencias de no poder beneficiarse de la bajada del tipo de interés, gracias a los bajos valores del Euribor de estos meses de atrás.

De hecho, Adicae estima que si no se hubiera aplicado esta cláusula, se podrían haber evitado entre un 10 y un 20% de los embargos desde el año 2007, fecha en la que se comenzó a desinflar la burbuja inmobiliaria de manera definitiva y comenzaron a surgir los problemas para el pago de las cuotas hipotecarias.

Este problema no es ni mucho menos baladí, a pesar de que pudiera darse el caso de que las estimaciones sean algo excesivo, pero en cualquier caso nos encontramos con una situación en la que hay familias que han perdido su vivienda, manteniendo su deuda con la entidad bancaria, por culpa de una cláusula claramente abusiva.

Porque si los tribunales determinan de manera mayoritaria que la cláusula suelo es efectivamente abusiva, habrá que ver como se resuelve la situación con estas familias que ya han tenido que entregar sus viviendas, porque las sentencias que hemos ido teniendo hasta ahora eran aplicadas con retroactividad, es decir, el banco debía compensar por el exceso cobrado, pero ¿qué se hace cuando el cliente ha perdido su vivienda?

Se trata, pues, de una situación peliaguda de compleja resolución y que requiere de una reflexión profunda para evitar un verdadero colapso, no ya de las entidades financieras, sino de la economía española en general. Aunque conociendo como funcionan las cosas por aquí, lo más probable es que la cosa se resuelva con una nimia compensación económica a esas familias.

En cualquier caso, Adicae sigue haciendo campaña para defender la eliminación de las cláusulas suelo de las hipotecas.

Para mis pisos, sí, para los otros, ya veremos

Si es mío, sí, si es de otro, no

Los bancos y cajas han decidido que su prioridad en estos momentos es deshacerse de todo el stock de viviendas que han ido acumulando involuntariamente con el devenir de la crisis debido a los embargos hipotecarios, y que ahora está lastrando sobremanera sus balances.

Y la mejor forma que se les ha ocurrido es poner el anzuelo de la hipoteca fácil a las familias con interés en comprar una vivienda, pero, eso sí, sólo para las suyas, sólo para las que ellos tienen en cartera, porque para las viviendas de los promotores las dificultades siguen siendo las mismas.

De esta manera han recuperado toda la flexibilidad que teníamos antes de la crisis, aunque ahora son más cuidadosos en los filtros aplicados para evitar conceder una hipoteca a cualquiera. Aún así, están ofreciendo financiación por el 100%, incluso más, del valor de tasación, por 35, o hasta 40, años de amortización, con períodos de carencia de hasta 3 años, o unos diferenciales más competitivos.

Esta práctica, que es legal a todas luces, no deja de ser algo dudosa desde el punto de vista ético ya que están realizando una competencia desleal a los promotores inmobiliarios que siguen sin poder vender sus viviendas, no ya tanto por la falta de demanda como por la falta de financiación.

Y es que las familias que acuden a las entidades financieras para conseguir financiación se ven abocadas a tener que decantarse por una vivienda que le ofrezca el banco, en un juego de esto o nada, porque para otras viviendas el grifo del crédito está cerrado.

Con esta política hipotecaria los bancos y cajas confían en poder deshacerse de todas las viviendas para iniciar la senda de la recuperación, ya que en estos momentos se encuentran carentes de toda liquidez y sin posibilidad de competir en igualdad de condiciones por la financiación en los mercados internacionales.

Por tanto, todo aquel que esté interesado en adquirir una vivienda debe de aprovechar esta oportunidad, limitada, eso sí, a pisos ya embargados, pero oportunidad al fin y al cabo en espera de que la economía, y el sector de la vivienda, tienda a recuperarse en el futuro.

La muerte de las Cajas de Ahorros. Consecuencias para la hipoteca.

Caja de Ahorros antes de ponerlo todo de su parte...

Todos habéis oído ya a estas alturas que las cajas de ahorros agonizan en España como modelo financiero. Las pocas que subsistan serán aquellas que se hayan comportado como entidades financieras responsables, y de esas, de esas dos o tres, no podremos esperar un comportamiento muy diferente al de los bancos.

Las demás, o tendrán que convertirse en bancos, o tendrán que acometer unas reformas tan profundas que ya nunca más serán lo que fueron.

¿Y qué eran? En teoría entidades sociales gestionadas por los impositores, por los trabajadores y por los ciudadanos.. No tenían ánimo de lucro y destinaban sus beneficios a fines sociales. Genial. En los mundos de Yupi estas cosas resultaban francamente maravillosas.

¿Y en la práctica? En la práctica las Cajas estaban gestionadas por los políticos y los sindicatos, mangoneando el dinero de todos para favorecer sus fines, de modo que muchas veces se convertían en abrevaderos de dinero opaco y retiros dorados para políticos gastados o incómodos, de modo que podían financiarse proyectos según lo jugosos que fueran para los contratistas, los comisionistas o cualquier otra especie de lagartija que conociese las grietas del sistema.

El fin de las cajas puede parecer un desastre por lo que se pierde de obra social, y quizás lo sea en parte, pero desde el punto de vista de la hipoteca creo que será positivo, porque al quedar menos dinero en manos de los políticos y sus obras faraónicas, habrá más dinero disponible para fines comerciales.

Y los fines comerciales son precisamente eso: líneas de crédito para empresas e hipotecas a particulares.

Puede pareceros extraño, pero a mi juicio es lo que veremos después de una etapa más o menos larga y más o menos dolorosa de ajuste: que la liquidez disponible aumentará y que eso será bueno para conseguir una hipoteca, o al menos para que no suban tanto como podrían subir en otro caso.

No hay mal que por bien no venga, ya se sabe…

Bancos, hipotecas y promociones inmobiliarias. Los muertos en el armario.

cementerio ecológico

Lo malo de las cuentas y de las matemáticas es que cuando no cuadran, se nota.

El Gobernador del Banco de España ha ordenado que se verifiquen las cuentas presentadas por los bancos tras sospechar que han ocultado un mínimo de 80.000 millones de euros de crédito promotor en los informes remitidos al cierre de 2010.

O sea, que los bancos, por separado, han declarado unas cantidades de dinero prestadas a promotores inmobiliarios y esas, al sumarlas, no cudran con las cantidades que el Banco de España tenía previstas en riesgos, por anteriores datos.

El total de lo que hay declarado entre crédito promotor y constructor suma la escalofriante cifra de 439.000 millones, lo que podría dejar en el limbo de los euros un mínimo de 80.000 millones, como decía antes, y un máximo de 200.000.

Este tipo de noticias no ayudan ni a aumentar la credibilidad del sistema bancario español ni mucho menos a hacernos pensar que la salida de la crisis está cercana.

La pregunta que yo me hago, porque sé que el dinero no desaparece es: ¿Dónde demonios está toda esa pasta?, ¿quién la tiene?, ¿qué ha ocurrido con ella? La riqueza se destruye, pero el dinero no. Así que por favor, a mí me lo expliquen.

Por lo demás, ya sabéis lo que podemos esperar en las próximas fechas quienes vayamos a pedir un crédito o una hipoteca.

Euribor al 1,7 % (y no va a bajar…)

Asesor económico del gobierno

De tanto como nos acostumbramos aver las gráficas de la izquierda en esta web acabamos por considerarlas elementos decorativos, como la casita del logo, pero lo cierto es que no se trata de un dibujo arbitrario en plan optimista, de esos que aparecen en todos los manuales sobre bolsa y en los que las acciones siempre suben.

Esta gráfica, la del Euribor, es el indicador de nuestra temperatura, de la fiebre que sufriremos y del esfuerzo que nos va a costar llegar hasta fin de mes. Y la gráfica del Euribor no deja de subir.

La interpretación, por supuesto, depende del gusto de cada cual. Se puede decir, siendo optimista, que en el último o año el EURIBOR sólo ha subido medio punto, o menos incluso, y que eso e smuy poco para un año. Y sería verdad. Pero se puede decir , y también sería cierto, que el Euribor, en un año, se ha disparado un 40 %, que es lo que hay de diferencia relativa entre su valor en febrero del año pasado y el de este. Y n estos casos, me temo, la diferencia porcentual es más importante que la absluta, proque la diferencia porcentual es la que marca la tendencia y hasta la pendiente de la curva, así que si nos fijamos en esa variable debemos temer que el aumento suba.

¿Y cuánto? ¿Alguno sabe estadística?

Yo, una poca. Y pronostico que subirá cada vez más en términos absolutos y menos en términos relativos, pero que no se va a detener hasta superar el 2 o el 2,3 % en este año. Eso es apreciable para quienes tenga una hipoteca antigua, y bastante más que aprciable para los pocos que han conseguido formalizar una hipoteca en los últimos meses.

Mientras la inflación no frene, y es imposible que frene con las subidas de la luz y los carburamntes que nos meten, no se puede pensar que los tipos de interés se moderen. Así que agarrémonos, que aún hay curvas por delante. Muchas.

Y precipicios para los dos lados…

Hipoteca y rescate de las cajas. Doble perjuicio

Lo último que vio la mosca.

Iba a titular el artículo “éramos pocos y parió la abuela”, pero no me pareció serio. De todos modos, la cosa va por ahí, y lo trataré de explicar lo mejor que pueda.

A estas alturas ya sabéis todos que el Gobierno y el Banco de España están por forzar la conversión de todas las cajas de ahorros en bancos y acelerar su reflote de modo que nuestro sistema financiero no sea observado con lupa desde el exterior. Esto, ni más ni menos, consiste en salvar con nuestro dinero a los mismos que nos han puesto en parte la soga al cuello y que se la siguen poniendo a las PYMES tras cerrar el grifo de la financiación.

Pero ojalá fuese sólo eso. No se trata sólo de una injusticia, de un mal precedente y de una canallada, sino que va a tener consecuencias muy graves para los futuros compradores de vivienda. Mientras las cajas de ahorros y los bancos estén con el agua al cuello es fácil que los pisos sigan bajando, de modo que la vivienda se abarate en todos los sectores y más aún en ciertos barrios y promociones que los bancos se han comido con patatas. Esto va a favor de los más jóvenes y de todos los que tenían que comprar pronto vivienda.

Pero si rescatamos a las cajas, entonces su necesidad de liquidez no será tan perentoria y se frenará así la caída del precio de la vivienda con lo que resulta que nuestro dinero no sólo les salva el pescuezo, sino que sirve, además, para que ellos puedan seguir apretándonos sin bajarse de la burra de sus precios abusivos.

O sea que ya veis lo genial que es y ya veis la verdadera dialéctica: sus necesidades son nuestra oportunidad y nadie lo duda. Pero cuando tenemos una oportunidad de que se vean obligados a competir abaratando sus precios, entonces usan nuestro dinero para quitarnos esa oportunidad y que los prercios no bajen.

¿Cómo le llamarán esta vez?, ¿qué eufemismo utilizarán para denominar esta maniobra?

A mí se me ocurren muchas palabras, pero ninguna que deba escribirse aquí. Por esta vez, me modero.

No, no y no, la Ley Hipotecaria no se cambia

elena-salgado1

A raíz de las nuevas sentencias condenatorias que siguen apareciendo en contra de las entidades financieras por los abusos contractuales en la redacción de las hipotecas, la presión social contra el Gobierno para que se planteé la posibilidad de promover una reforma en la Ley Hipotecaria se ha incrementado de manera exponencial.

Sin embargo, Elena Salgado, la Ministra de Economía, sigue negando la mayor y rechazando cualquier posibilidad de iniciar una reforma de calado en la Ley defendiendo que el sector financiero se encuentra en un momento demasiado delicado como para cambiar las reglas de juego a mitad de partido.

Estamos todos de acuerdo en que las entidades financieras no lo están pasando bien del todo, pero también es cierto que como partícipes de la crisis financiera que estamos viviendo, también sería justo que pagaran parte de las consecuencias y que no se fueran de rositas, como los están haciendo ahora.

La sociedad reclama la opción de la dación en pago como método más justo para la ejecución hipotecaria y entiende la no posibilidad de la retroactividad, aunque sí la utilización para los nuevos contratos hipotecarios. De la misma forma, y como sentenció un juez hace una semana, tomar como valor real de la vivienda el de la tasación y no el actual de mercado, porque es injusto que un ciudadano sufra las consecuencias de la depreciación de la vivienda, y no así la entidad financiera.

Otras demandas sociales apuntan al margen diferencial que existe entre las cláusulas suelo y las cláusulas techo, de forma que nunca se llega a las segundas y siempre fácilmente a las primeras, o al incremento excesivo que se está produciendo en los diferenciales aplicados.

En definitiva, una serie de demandas sociales, unas más justas otras menos, pero que sí merecen, al menos, ser debatidas en el Parlamento para intentar encontrar un punto medio en esta problemática y no dejar todo el marrón en manos de los ciudadanos.

Y es que las entidades financieras, que crearon todo el desbarajuste actual, se marcharán de la crisis con algún problema de balance por el exceso peso del sector inmobiliario, pero reportando beneficios como el que acaba de anunciar el BBVA para el pasado año 2010.

¿Es justo?

Cálculo de Hipoteca

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