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La hipoteca y el euro. Incógnitas

Editor de uno de esos periódicos británicos...

No, no vamos a pensar que se rompe el euro, porque entonces hay que tratar de escapar a toda prisa de aquí con lo que se pueda encima. De hecho, algunos periódicos sensacionalistas ingleses ya hablan de una posible evacuación de sus ciudadanos en caso de que caiga la banca española.

¿No os lo creéis?

Aquí van dos enlaces: el del Daily Mail y el del The week

Bueno, ¿y cómo se os ha quedado el cuerpo después de leer semejantes barbaridades? A mí me parecen simples intentos de dañar la imagen exterior de España, algo para lo que los ingleses no necesitan razón alguna y que hacen simplemente por diversión, pero me ha dado pie para pensar en qué pasaría con nuestras hipotecas si realmente llegara a producirse un naufragio financiero. Pero vamos a circunscribirnos al euro.

En un caso así, pueden suceder dos cosas:

-Que la hipoteca permanezca en euros. Esto sería como tener una hipoteca en divisias y nos llevaría a la ruina, porque la única razón válida para no estar en el euro es poder devaluar la peseta. En este caso, nuestra hipoteca sería cada vez más cara mientras nuestros salarios, pagados en pesetas, serían cada vez más bajos en cuantía relativa frente a esa hipoteca. O sea, que estaríamos ante una especie de catástrofe en la que las hipotecas podrían llevarse todos nuestros ingresos o más aún. Precisamente por lo desastroso del asunto, prefiero pensar que nunca se elegiría esta solución.

-La otra opción es que las hipotecas se pasen a pesetas. En ese caso serían los bancos los que se llevarían el gran batacazo, porque en muchas ocasiones nos han dado un dinero que a su vez pidieron prestados a otros bancos extranjeros. Muchos bancos se irían definitivamente al carajo, pero ese parece un problema menor, porque el Estado cubriría los ahorros de los ciudadanos y serían los acreedores extranjeros los que se comieran esas quiebras.

¿Entendéis ya por qué está todo el mundo tan nervioso con un posible rescate de España? Pues más nos vale a todos que la cosa no vaya a mayores…

Cuarenta euros más en la cuota mensual

El Euríbor, el causante de nuestros desvelos

El Euríbor, principal índice de referencia hipotecaria para la mayoría de las hipotecas españolas y europeas, al menos de momento, ha cerrado el mes de noviembre en el 2,044%, lo que supone un importante decremento con respecto al cierre del mes inmediatamente anterior, octubre, que lo hizo en el 2,11%.

Sin embargo, todas las hipotecas que tengan que revisar el tipo de interés aplicado en función del cierre del mes de noviembre, que serán, principalmente, aquellas que lo hagan en el mes de enero, se verán encarecidas en unos cuarenta euros mensuales, como consecuencia del incremento interanual del porcentaje del Euríbor.

Así, el índice de referencia hipotecaria cerró en noviembre de 2010 en el 1,541%, lo que supone 0,5 puntos porcentuales menos que el cierre de noviembre de 2011, lo que viene a determinar el incremento monetario de la cuota a pagar mes a mes por los titulares hipotecarios.

Este incremento no hace sino sumarse a todos los que se han venido produciendo durante este año 2011, que ha sido en su totalidad un año de aumentos de cuota, aunque la buena noticia es que parece que la senda alcista se ha detenido y tiene visos de seguir por el camino.

Si analizamos los primeros días de cotización del mes de diciembre nos encontramos con que la tasa media del Euríbor se encuentra en el 2,033%, es decir, a la baja con respecto al cierre de noviembre, y podrían producirse cambios drásticos si el BCE toma alguna decisión importante en su reunión de esta semana.

No hay grandes expectativas de reducción del tipo de interés para la zona Euro, pero lo cierto es que el máximo organismo financiero ya sorprendió a propios y extraños este pasado mes de noviembre reduciendo el tipo de interés para la zona Euro por sorpresa.

Una sorpresa por otra parte necesaria, ya que el crecimiento prácticamente nulo de la zona Euro reclamaba una acción rápida de los organismos financieros para dinamizar en cierto modo el comportamiento económico de la zona, todavía en horas bajas, y con necesidades extremas de financiación externa para iniciar procesos de inversión de medio-largo plazo, algo que parece impensable en estos momentos de incertidumbre.

Algo huele a podrido en Dinamarca

Ser o no ser, he ahí la cuestión

Hace unas semanas el Banco de España sorprendió a propios y extraños proponiendo la sustitución del Euríbor como índice de referencia hipotecaria en nuestro país, algo de gran calado si tenemos en cuenta que este indicador se utiliza en más del 80% de las hipotecas que se constituyen en España.

El principal argumento de la autoridad financiera española era que el Euríbor a 12 meses es demasiado volátil y provoca que las cuotas hipotecarias de los titulares fluctúen demasiado provocando grandes niveles de incertidumbre. Para solventarlo proponía el Interest Rate Swap (IRS), que fijaría el tipo de interés de las hipotecas para cinco años, momento en el que se procedería a la revisión de las mismas.

Es evidente que con el IRS se conseguiría una mayor estabilidad en la cuota, ya que se pagaría el mismo tipo de interés durante los cinco años que no se revisaran las condiciones, pero lo que el Banco de España no dijo, o, al menos, no explicitó claramente, fueron las consecuencias negativas que ésto podría traer para los propios ciudadanos.

Y es que el IRS suele estar por encima del Euríbor de manera permanente, con lo que una sustitución de índice de referencia provocaría directamente un incremento en el tipo de interés que pagarían los titulares hipotecarios para devolver sus préstamos.

Este incremento de tipo de interés iría directamente a la cuenta de resultados de los bancos y cajas españolas que recibirían un mayor precio por el dinero prestado en forma de hipotecas, con lo que generarían una mayor liquidez en el corto, medio y largo plazo.

En definitiva, “algo huele a podrido en Dinamarca”, ya que todo apunta a que se trata de una estrategia orquestada por las propias entidades financieras, con el beneplácito explícito del Banco de España, y que tiene, una vez más, a los ciudadanos como principales víctimas.

Porque no podemos olvidar que el Banco de España tiene como principal premisa velar por la buena salud de las entidades financieras que operan en nuestro país, y consiguiendo que obtengan más dinero por el dinero que prestan es una condición fundamental para ello.

Y bajaron los tipos de interés

Sien embargo, los que ya sabemos, vigilan...

Como decía ayer Edmaert Rusan, todo el mundo estaba pendiente de la decisión que tomaría Draghi sobre los tipos de interés después de haber comenzado su andadura como presidente del Banco Central Europeo.

Al final, decidió oír la voz de los mercados y bajó el precio del dinero un cuarto de punto, hasta el 1,25 %, lo que supone por una lado hacer lo que le pedían y por otro, sorprender a los mercados, pues nadie contaba con que lo hiciera tan pronto.

Mario Draghi no quiso dar más pistas sobre los movimientos futuros, aunque se mostró pesimista sobre el efecto que las turbulencias de la deuda pública tendrán sobre el crecimiento económico del año que viene, que puede ser nuevamente de recesión.

Para mí, la buena noticia, la verdaderamente buena, reside en que al fin tenemos al frente del Banco Central Europeo a alguien que concede importancia a la inflación, pero sólo en su justa medida. El empecinamiento de Trichet en mantener la estabilidad de precios a costa de los ciudadanos, de las empresas y de lo que hiciera falta, me pareció siempre el exceso de ortodoxia del que, a falta de ideas, sigue al pie de la letra el manual para que no puedan afearle nada.

Con la que está cayendo, probablemente los precios no suban tanto como Trichet temía, y si suben será por un repunte del precio de la energía y no pro este temporal alivio a los agobios de los endeudados.

¿Y cuales son los efectos de estos para nuestras hipotecas? En realidad escasos, porque el problema del Euribor es que se centra en el mercado interbancario, un mercado en el que en estos momentos nadie se fía de nadie y no se prestan un duro. Sin embargo, el Euribor ya ha comenzado a bajar y esta puede ser una buena señal de casa a los meses venideros.

No todo van a ser malas noticias, caray…

El Euríbor a la expectativa de la primera decisión de Draghi

La sonrisa que todo lo sabe

Parece que el Euríbor, como espectador de lujo que es, está pendiente de la primera decisión de Mario Draghi al frente del Banco Central Europeo que se producirá en el día de hoy, y para la que sólo quedan dos alternativas, o bien mantiene los tipos en el 1,50% o bien aprueba una rebaja de un cuarto de punto hasta el 1,25% (una subida es absolutamente impensable por la irresponsabilidad que ello supondría).

Todos los expertos coinciden en afirmar que lo que la economía europea necesita en estos momentos es una reducción de tipos que ayude al dinamismo de la economía, pero ya sabemos todos que las preferencias del BCE suelen ir por camino opuesto a las necesidades de la sociedad en todo aquello que no sea la lucha por el control exhaustivo de la inflación.

Una inflación que ahora parece ser la última preocupación de la economía de la zona Euro, más interesada en luchar contra el colapso generalizado que está sufriendo a todos los niveles. Sin embargo, Draghi pasa por ser una continuidad casi clónica de Trichet, por lo que hay pocas esperanzas de que la política del BCE se vea modificada con su mandato.

De momento, durante el mes de octubre hemos experimentado una estabilidad casi absoluta, ya que la primera cotización del mes se situó en el 2,085%, mientras que la cotización media del mes se situó en el 2,11%, es decir, poco más de 0,02 puntos porcentuales de crecimiento en todo el mes.

Un crecimiento que, comparado con el mes de septiembre se situó en los 0,04 puntos porcentuales, y, lo que es más importante, si lo comparamos con el mes de octubre de 2010 se incrementó en 0,6 puntos porcentuales, lo que supone un incremento en cuota mensual de unos 45 euros, para una hipoteca media, es decir, 540 euros extrapolados al conjunto de los 12 meses del año.

Se trata, en definitiva, de un incremento menor del que se ha venido experimentando en los últimos meses y que llena de optimismo a las familias hipotecadas ante una posible estabilidad en los próximos meses, lejos de las opciones del 2,5% que se venían barajando hace unos meses atrás.

El Euribor podría ser sustituido por otro índice

Pues vete a saber si es de fiar...

Yo preferiría que el índice se sustituyera por el dedo corazón, la verdad, pero como la cosa no va de dedos y sé que no se nos va a arreglar, tendremos que ver si nos conviene o no la posible desaparición del Euribor, que es lo que se acaba de comentar.

La propuesta de modificación proponer cambiar la circular 8/1990 de 7 de septiembre (por si a alguien le apetece leerla) y es un intento, según dicen, de incrementar la transparencia de las operaciones y la protección de los clientes de la banca comercial.

En esta propuesta se menciona que el nuevo índice para revisar los tipos de interés de las hipotecas sería el tipo de permuta de intereses a cinco años (IRS. interest rate swaps, para que nos vayamos aprendiendo las nuevas siglas por si se llega a aprobar).

Lo que se pretende con esta modificación es reducir la inestabilidad de los tipos de cambio e impedir que cuatro amigos, como viene sucediendo ahora, mareen a su antojo los índices a corto plazo. Por supuesto, esto se puede seguir haciendo con un índice a cinco años, pero hay que reconocer que es mucho más difícil.

De igual modo, al tratarse las hipotecas de préstamos a largo plazo, este cambio de índice adecuaría más el precio del dinero a la duración real de las hipotecas, lo que eliminaría incertidumbres y distorsiones, tanto del lado de los bancos, como del lado de los clientes.

Aunque estas cosas hay que ponerlas en conserva hasta que se conozcan las posibles implicaciones del asunto (que seguro que las hay), a mí, por lo pronto, me parece buena idea.

¿Y a vosotros?

Cambio de planes

El BCE no quiere dar la espalda a los ciudadanos

En las últimos días se viene barajando la posibilidad de que el Banco Central Europeo decida realizar un cambio en la política que ha venido aplicando en los últimos y en lugar de apostar por una subida de tipos se la juegue a una bajada de los mismos, ante el temor que se ha instalado en los centros de decisión económicos de que podamos regresar a la recesión económica.

Lo que sí es seguro, salvo sorpresa mayúscula, es que el BCE no subirá los tipos en lo que queda de año por el temor de que ello pueda provocar una mayor congelación aún del crecimiento económico dentro de la zona Euro, con lo que priorizará esta ayuda a la recuperación ante su tradicional lucha contra la inflación.

Sin duda se trata de una fantástica noticia para todas las familias hipotecadas, ya que con unos tipos de interés estables o a la baja tenemos un Euribor en la misma tendencia y ello provocará que el tipo de interés de las hipotecas crezca menos de lo que en un principio se podía haber pensado y las cuotas hipotecarias se mantengan estables.

Porque debemos de poner en tela de juicio todas las noticias que hablan de subidas de cuota hipotecaria de tal o cuál cantidad, porque esos cálculos se hacen en función de los valores estadísticos, sin valorar que gran parte de esas hipotecas están limitadas por la cláusula suelo.

Por tanto, cuando el Euribor estaba a la baja esas hipotecas no rebajaron tanto su tipo de interés, por lo que ahora el incremento será prácticamente imperceptible. Por ejemplo, si pensamos en una cláusula suelo al 3%, y ahora aplicamos el Euribor de septiembre que rondará el 2%, y le añadimos un diferencial de un punto porcentual, nos encontramos con que, en realidad el incremento no afectará en la cuota mensual.

En definitiva, que este 2011 va a ser un mejor año para los hipotecados de lo que podía haberse pensado en un principio, con lo que aquellas familias que todavía pueden permitirse pagar su cuota mensual se encuentran de enhorabuena porque pagarán lo mismo que hace un año.

Los bancos como caseros. Una mirada al futuro

Los bancos están perdiendo el norte...

Lo estamos viendo: la hipoteca no da más de sí como negocio y los bancos se ven ya obligados a sacar pisos de sus balances a toda costa. La normativa contable les permite aún valorarlos al precio que se los adjudicaron, pero al realidad, que ellos de sobra conocen, es que si los pisos se valorasen a su precio real, el cataclismo financiero sería considerable.

Como no hay dinero, la creación de crédito hipotecario seguirá descendiendo, tanto por el lado de las entidades financieras, porque no hay bancos solventes, como por el lado de la demanda, porque tampoco hay clientes solventes.

En esta situación, y ya lo hemos comentado muchas veces, los bancos serán los únicos capaces de vender un piso en los próximos años, porque la vivienda de segunda mano y la de los promotores se verá en grandes dificultades para obtener financiación. Los bancos intentarán, antes de nada, liquidar su stock, pero con una demanda anémica pueden tardar una burrada de años en conseguirlo. Como diez o doce.

¿Y qué hace un banco diez años con un piso? Pues alquilarlo para sanear su balance y obtener algún ingreso. No les queda otra.

Por eso, en un futuro no muy lejano veremos un endurecimiento feroz de las condiciones de aluiler, favoreciendo a los caseros y castigando con látigos de siete colas a los inquilinos morosos. Y si os digo la verdad, me parece bien, proque el inquilino que no paga perjudica por un lado al casero, pero perjudica sobre todo a miles de personas humildes que ven encarecerse el precio de los alquileres o se encuentran privadas de la posibilidad de encontrar una vivienda.

Cuando los bancos empiecen a presionar en favor del alquiler en lugar de presionar, como hasta ahora, en favor de la compra y la hipoteca, veremos todos un nuevo escenario de precios de alquiler más baratos y condenas a galeras, o casi, para los que no cumplan.

Para allá vamos.

La hipoteca, una especie en extinción

Negocio alternativo a la hipoteca

No hacía falta que nos lo dijera el Instituto Nacional de Estadística, porque ya lo sabíamos todos, pero el número de hipotecas concedidas durante este año 2011, y el importe medio de las que se concenden, sigue en picado. Posiblemente, a la gráfica que representa estas magnitudes haya que colgarle pronto el cartel de “sigue en el sótano”.

La diferencia entre las hipotecas concedidas este año y las que se concedieron en 2010, que ya fue un ejercicio penoso y lamentable, es nada menos que el 42,2 % La cantidad media por la que se hipotecan las viviendas no llega a los ciento diez mil euros, lo que también supone un descenso de algo menos del diez por ciento. En total, y para que os dé la risa con el dato, s eyhan concedido en todo loq ue llevamos de 2011, la ridícula cifra de 32600 hipotecas nuevas, con un descenso acumulado del capital total prestado por los bancos para la compra de vienda de alrededor del cuarenta y dos por ciento. La cifra total de lo prestado es de tres mil quinientos millones de euros. Una risa para lo que acostumbraba a manejar este sector en otros tiempos.

La conclusión, es obvia: no hay un duro. Los bancos tienen poco dinero, y el poco que tienen prefieron cobijarlo bajo tres capas de hoirmigíon antes que prestárselo a nadie.

Ahora ya no se trata de ser solvente, de asegurar que devolverás el dinero ni de garantizar que el inmueble que quieres comprar no se va a depreciar por debajo del valor del préstamo solicitado: se trata de competir, pidiendo dinero, con dos docenas de gobiernos, centenares de empresas ymanadas de otros bancos, que lloran desesperados a la puerta de cualquiera que tenga un duro en busca de la capitalización que les falta.

Y competir con semejantes adversarios es difícil, sobre todo con el Estado, que sigue emitiendo deuda pública asegurando, ya con un artículo de la Constitución, que lo va a devolver puniualmente. ¿Puede alguien competir con eso? Yo creo que no.

Por eso la hipoteca es un negocio obsoleto, como la venta de hielo puerta a puerta…

Quién lo dijera.

Ni bueno, ni malo, sino todo lo contrario

España de vacaciones y el Euribor a lo suyo

Recién nos pilla de regreso de las vacaciones y nos encontramos con el cierre del Euribor en el mes de agosto en la pantalla del ordenador, y la verdad es que no sabemos si alegrarnos, llevarnos las manos a la cabeza, o simplemente pasar del tema con toda la paciencia que podamos.

Y es que el cierre del Euribor en agosto ha sido del 2,097%, en tasa media mensual, lo que supone una caída de 0,86 puntos porcentuales con respecto al mes de julio, algo que debería de llenarnos de alegría, si no fuera porque es algo que no nos sirve para nada, se mire por donde se mire.

Porque lo único que importa a la hora de calibrar el impacto que el Euribor, o su modificación, puede tener en nuestras vidas es la comparación interanual, y en ella poco o nada podemos alegrarnos, ya que si tenemos en cuenta que el Euribor cerró el mes de agosto de 2010 en el 1,42% nos enfrentamos a un incremento de 0,68 puntos porcentuales, similar a todos los incrementos que hemos estado teniendo a lo largo del año, lo que provocará una subida de las cuotas hipotecarias entre 50-60 euros.

Un escenario nada positivo, si tenemos en cuenta que cada vez hay más gente sin recibir ningún ingreso mensual, ya que a la elevada tasa de paro que seguimos sufriendo se le añade ahora que las prestaciones y las ayudas que muchas familias estaban recibiendo están llegando a su fin, con lo que la situación se vuelve dramática.

Si a ello le añadimos que el BCE subirá los tipos de interés para la zona Euro en septiembre o en octubre, no nos queda más que echarnos a temblar, porque ello hará que el Euribor siga su tendencia al alza sin solución de continuidad provocando una auténtica quema.

En definitiva, que llegamos de vacaciones, tan felices que estábamos, y nos encontramos con que poco o nada ha cambiado, el Euribor sigue haciendo de las suyas, el paro sigue creciendo y los mercados siguen manejando el cotarro. Si lo sé no vengo y me quedo en la playita tostándome al sol.

Hipoteca, garantías y Euríbor

Garantía hipotecaria por el sistema antiguo...

Hay algo que tenemos que tener claro: el acceso al crédito, antes reservado a unos pocos, ha mejorado las expectativas económicas de millones de personas, que pueden conseguir comprar un piso y dejar un capital a sus hijos, o disfrutarlo en la vejez, cuando antes se veían en grabes aprietos para seguir pagando el alquiler una vez abandonaban el mercado laboral.

La hipoteca, por tanto, es un bien social, y precisamente por eso hay tanta gente que se ha hipotecado. De hecho, si os apetece que os lo diga en términos más técnicos, la hipoteca permite convertir los ingresos en capital, dando estabilidad a la riqueza sin hacerla dependiente de las fluctuaciones de los flujos monetarios. E insisto: por eso le gusta tanto a la gente.
Lo que también hay que tener claro es que el precio y las exigencias de las hipotecas dependerán en todo momento de las posibilidades que se dé al banco de recuperar ese dinero.

Os parecerá, como a mí, una burrada, pero el ejemplo es muy ilustrativo: hasta el siglo XIX, cuando un país se endeudaba y no podía devolver los créditos, podía contar con una invasión militar de su vecino. Y precisamente por eso, los intereses eran mucho más bajos. Ahora, como está feo invadir países, los alemanes ya no amenazan a los griegos con treinta divisiones panzer y cincuenta mil granaderos: les suben los intereses que les exigen pro el dinero, y si no pueden pagarlos, pues que no pidan prestado.

Esto, en general, podemos aplicarlo a todas las hipotecas domésticas. Cuantas más trabas se pongan para recuperar el préstamo, más caras serán las hipotecas, menos gente podrá acceder a ellas y más se ahondare el peor de los abismos: el que se abre entre los que tienen que vivir al día y los que han podido convertir en capital sus ingresos.

No es tan difícil de entender, pero los mundos de Yupi cuesta un poco.

La hipoteca y el reparto del riesgo

Es importante saber quién tiene la última palabra

Hoy me voy a poner teórico, que es una cosa que a algunos les espanta, así que vayan por anticipado mis disculpas:

Cuando uno pide un préstamo es porque necesita dinero en el momento presente y piensa pagarlo con los remanentes o ingresos futuros, que son los beneficios del trabajo o de otras actividades económicas. Hasta ahí, supongo, todo el mundo de acuerdo.

Por tanto, cuando se busca a alguien que nos preste dinero, lo que s ele está diciendo es que nos deje una cierta cantidad a cambio de parte de los beneficios que pensamos obtener en el negocio. En el caso de un piso, le damos un beneficio directo, que se llama interés, porque el banco no nos conoce y pone el capital para que nosotros podamos embarcarnos en la aventura económica de ser propietarios en vez de inquilinos.

La cuestión que casi nadie mira es que el banco, que tiene derecho a cobrar antes que nadie y que puede exigir que se venda nuestra casa para comprar lo suyo, no tiene participación alguna en los beneficios adicionales del negocio. Ahora todo el mundo llora porque el banco pone condiciones abusivas y embarga los pisos, ¿pero quién se quejó cuando compró, con hipoteca, por cien mil euros y vendió diez años después por ciento cincuenta mil?

El banco obtiene sus derechos preferentes a cambio de renuncias a los posibles beneficios, que son TODOS para el que recibe el préstamo. El banco, por tanto, no e s un socio que se quede con la mitad de las pérdidas o la mitad de los beneficios. Es un socio que no admite pérdidas, pero que no participa en los beneficios. Para que el contrato fuese de otro modo, habría que dar a los bancos participación´ en lo que se gane vendiendo el piso en caso de que haya beneficios, y eso todos sabemos que no es así.

Siendo, por tanto, las posibles ganancias para el comprador del piso, las posibles pérdidas deben ser también para él, o el negocio quedará desequilibrado.

Las hipotecas son a treinta años. Los que compraron un piso entre 1985 y 2000 han ganado una pasta gansa, y no van a repartirlo con su banco. Los que compraron después, no pueden pedir , pro tanto, que el banco comparta sus pérdidas.

Así son las cosas, me temo.

Cálculo de Hipoteca

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