Archivo por meses: marzo 2011

No es oro todo lo que reluce con la dación en pago

Dación en pago sí, pero mucho ojito a las consecuencias

Visto por encima, parece que la dación en pago es una gran alternativa a la situación de embargo hipotecario, ya que permite saldar la deuda con la simple entrega de la vivienda, sin quedarse con una deuda por tiempo indefinido con la entidad bancaria. Sin embargo, ¿cuáles son los inconvenientes que traería la dación en pago?

Tanto la clase política como las entidades financieras se están afanando en mostrarnos todos los inconvenientes que la dación en pago traería consigo, y razón no les falta, así que es conveniente conocerlos para poder hacerse una composición de lugar apropiada y que, entre todos, construyamos una legislación hipotecaria acorde con lo que deseamos y necesitamos.

Aparecen dos principales inconvenientes:

1. Hipotecas más caras: Para compensar el posible embargo hipotecario en el que la entidad financiera podría perder dinero (siempre que la vivienda se hubiera depreciado por debajo del valor de la deuda en el momento del embargo), o las gestiones necesarias para deshacerse de la vivienda embargada y recibida tras la dación en pago, las entidades financieras cobrarán más dinero por sus préstamos hipotecarios.

Para ello cargarán el tipo de interés con un diferencial más elevado y cobrarán más comisiones por todos sus servicios, con lo que los clientes tendrán que pagar hipotecas más caras, saliendo claramente perjudicados.

2. Menor financiación: Si en estos momentos los bancos están ofreciendo el 80% del valor de tasación no es por capricho, sino para cubrirse ante una posible depreciación de la vivienda. Pues bien, con la vigencia de la dación en pago, esta financiación máxima se reduciría al 60-70%, ya que la protección que necesitaría la entidad financiera sería mayor.

Es decir, con la dación en pago nos encontraríamos con hipotecas más caras y con menor financiación. Ahora es cuando, como sociedad, debemos de reflexionar si preferimos este tipo de hipotecas, a las que podrán acceder menos personas, o si preferimos olvidarnos de la dación en pago y conseguir hipotecas más baratas y por más dinero.

Es una reflexión que se debe de realizar entre todos, comprendiendo, como no podía ser de otra manera, que ningún cambio legislativo es inocuo, sino que genera unas consecuencias.

El efecto mariposa de la crisis en Japón

Una mariposa bate sus alas en Japón y...

Con el advenimiento de la catástrofe natural en Japón y la posterior debacle nuclear, que todavía nos aterra, algunos nos hemos echado las manos a la cabeza ante la que se nos avecina a la humanidad, y otros se han echado las manos a la cara ante el dinero que van a perder por haber contratado, años atrás, una hipoteca multidivisas en yenes.

Y es que la crisis humanitaria que se está produciendo en Japón ha llevado a la inmensa mayoría de los emigrantes nipones a enviar dinero a sus familiares que todavía residen en su país, con lo que han generado una demanda artificial de su moneda, el yen, con lo que ésta se ha apreciado con respecto al euro, y el resto de monedas.

Precisamente, esta apreciación con respecto al euro ha provocado que las hipotecas multidivisas en yenes hayan visto incrementada su cuota mensual, ya que el tipo de cambio es la variable fundamental para calcular la cuota de este tipo de hipotecas.

Sin embargo, no parece que esta situación se vaya a mantener en el tiempo, ya que las autoridades japonesas no pueden permitir una moneda tan fuerte, que penaliza sus exportaciones, por lo que es más que probable que, más antes que tarde, tomen las medidas oportunas para compensar esta apreciación y el yen comience a recuperar una posición de debilidad ante el euro.

Ello hará que las hipotecas multidivisas en yenes vean reducida su cuota y todo vuelva a la normalidad. Por ello, aunque se ha venido planteando en algunos foros, no es conveniente cambiar de moneda en estos momentos, ya que si entendemos que el yen ha alcanzado su máximo valor de apreciación con respecto al euro, lo único que puede hacer a partir de ahora es depreciarse, con lo que sería una decisión muy ineficiente, desde el punto de vista económico, cambiar de divisa en estos momentos.

En definitiva, con esta crisis en Japón comprobamos que la globalización ha llegado a todas partes, y como una catástrofe natural en Japón puede provocar pérdidas económicas a un individuo en España, sin que éste tenga ningún negocio en el país nipón.

Sociología de la hipoteca

Ruinas de una Facultad de Económicas

Ya hablé el otro día de que la ley de la oferta y la demanda tiene importantes fallas, puesto que la información de los productores y consumidores no es perfecta, y también, haya que reconocerlo, porque los agentes económicos no son racionales, tal y como postulan los puntos de partida de la economía clásica.

Sin embargo, creo que hay que ir más al grano, y si me dejáis, quiero explicar esa irracionalidad con ejemplos de andar por casa. Porque la burbuja inmobiliaria la formamos entre todos y nos la vamos a comer entre todos, por mucho que nos guste echar la culpa sólo a los bancos, los ricos, o yo qué sé.

Vamos por partes:

-1- La ley de la oferta y la demanda no puede funcionar cuando en algo tan importante como el suelo tenemos la mano, bien visible, de los ayuntamientos soltando suelo con cuentagotas para que los precios se mantuviesen altos. Eso es lo que se llama acaparar, y es una práctica que, la haga una institución o un mafioso de cara cortada, se llama maquinación para alterar el precio de las cosas.

-2- Los pisos, y los inmuebles en general, pero en especial los pisos, tienen la doble función de utilidad e inversión. Al ser bienes de alto valor y mucha liquidez, porque tiene uso, cumplen ambas funciones. El problema que tuvimos aquí fue que durante décadas, el que compraba un piso ganaba siempre dinero. Y hubo un tiempo en el que se ganaba mucho dinero en pocos años, o incluso en meses. Y así fue como la ley de la oferta y la demanda se dio el gran tortazo: la economía clásica supone que cuando un bien sube de precio, disminuye la demanda, porque son menos los interesados en comprarlo, pero en el caso de la vivienda, resultó ser al contrario: cuanto más subían los pisos, más gente había interesada en comprarlos, suponiendo que si los demás ganaban una pasta gansa, también ellos podrían ganarla.

Así fue como se metieron a especuladores los taxistas, los camareros y las peluqueras, y como decía con toda su mala leche y toda su razón George Soros, cuando ves a este tipo de gente meterse en un mercado, es el momento de venderlo todo y salir corriendo.

-3- Por último, tenemos el precio del dinero. Los tipos de interés estuvieron durante un tiempo escandalosamente baratos, y aún lo están aunque se nos pongan los pelos de punta reconiociéndolo, y mucha gente, demasiada, miró sólo las cuotas mensuales que les salían a pagar en vez de pensar las que le saldrían en cuanto esos tipos repuntasen un poco. Si unimos a todo esto la jugada de que en muchas familias se pagaba la hipoteca con un sueldo y se vivía con el otro, ya sabéis de qué tragedia hablamos cuando uno de los miembros de la pareja se queda en el paro…

Por eso pregunto: ¿Racionalidad? ¡Venga ya!

No se trata de cazar dinero, sino de atraerlo.

Inversores, según la mitología de ciertos grupos...

O la izquierda cambia el discurso, y lo actualiza a una versión más moderna, o estamos apañados. Porque lo cierto es que la necesitamos.

Pero de veras: ¿de qué caverna salen con esa canción de que hay que mantener el gasto y hacer pagar más a los que más tienen, subiendo los impuestos hasta donde sea preciso?

Estos no se han enterado aún de que el dinero se mueve con más facilidad que las personas, ¡y no veáis cómo corre para escaparse de los impuestos! ¿Y qué pretenden hacer contra eso? Pues lo de siempre: levantar muros. No espabilan.

Por eso cuando el gobierno sube, como ha subido, los impuestos a la renta del capital hay que pensar en los efectos que esta medida puede tener sobre el mercado de vivienda y el hipotecario en general.

Plusvalía es la diferencia entre el precio de compra de un bien y su valor actualizado de venta, como ya hemos dicho en alguna otra parte. En estos momentos, y tras la subida, el impuesto de plusvalías es del 21 %, independientemente del tiempo que haya transcurrido entre la compra y la venta.

Antes de que esto fuese así, el tipo de gravamen disminuía desde un máximo del 45 % a medida que pasaban los años, de modo que a partir de un momento, los diez años normalmente, ya no se pagaba nada. El impuesto decreciente en función del tiempo estaba pensado para fomentar la inversión y penalizar la especulación, pero nuestro Gobierno se pasó sus principios por el forro, y pensó que era mejor que todo el mundo pagase igual, no fuera que la gente decidiese esperar para escaquear los impuestos.

Lo que no parece querer ver nuestro Gobierno, ni la gente que apoya este tipo de medidas, es que la economía está parada porque faltan inversores, y nadie va a querer arriesgar su dinero si se le recorta el posible margen de beneficio, cuando el riesgo es cada vez mayor.

Por eso, aunque sea en las charlas de café, deberíamos empezar a pensar como gente moderna, que sabe que el dinero tiene mil agujeros donde meterse, y que no se trata ya de atraparlo, sino de atraerlo.

Pero eso no cabe en la cabeza de algunos me temo.

Por encima del 1.90%

Sigue, y sigue, y sigue, y sigue creciendo

Tras unas semanas de vorágine alcista, y una última algo más tranquila, el Euribor ha llegado ya al 1.90% en cotización media mensual, y la cosa parece que no se va a detener ahí, sino que va a seguir creciendo de manera sostenida y sin que haya un final en el horizonte más cercano.

Porque el Euribor no será inmune a la crisis que se está viviendo en el Norte de África y la incertidumbre sobre la inflación y el abastecimiento de petróleo hará que siga subiendo de manera sostenida, al menos hasta que las revueltas primigenias y posterior intervención de la comunidad internacional terminen de manera definitiva.

Por otro lado, el Banco Central Europeo sigue en sus trece de subir el tipo de interés para la zona euro en el mes de abril, a pesar de las numerosas voces que han surgido en contra de esta medida, siendo la más reputada la propia OCDE, que la ve como una decisión contraproducente para los intereses de la economía de la propia zona euro.

Sin embargo, el Banco Central Europeo no se va a echar para atrás, ya que se aferra a su mandato de controlar la inflación, y como ellos defienden, las expectativas de inflación son claras. Por ello, al igual que sucedió en 2008, puede que nos encontremos con un escenario de incrementos mantenidos en el tipo de interés.

En definitiva, nada hace pensar que podamos vivir un tiempo de tranquilidad con el Euribor, y que nos tendremos que enfrentar a una corriente alcista, mucho más vertiginosa de lo que se preveía a principios de año, lo que nos viene a demostrar que las previsiones económicas tienden a equivocarse, ya que prevén el futuro con las circunstancias de hoy, mientras que el futuro se verá afectado por las circunstancias del futuro, el problema es que es imposible adivinar cuales serán esas circunstancias.

En este momento, por tanto, no nos queda otra que pensar en pagar una cuota hipotecaria más elevada durante algún año, porque el tipo de interés aplicado a nuestras hipotecas se elevará sin solución de continuidad y sin que podamos hacer nada para remediarlo.

La dación en pago llega al Parlamento Vasco

El debate sobre la dación en pago es para volverse locos

A pesar de que se puede debatir largo y tendido sobre las ventajas y los inconvenientes de la dación en pago, lo que está claro es que gran parte de la sociedad está dispuesta a luchar por su aplicación a todos los niveles, y de manera retroactiva, como método fundamental para combatir la crisis y, sobre todo, sus efectos en forma de ejecuciones presupuestarias.

Esta vez ha sido una iniciativa legislativa popular la que ha conseguido llegar al Parlamento Vasco, donde se debatirá sobre su posible aplicación a todas las hipotecas concedidas dentro del límite geográfico de la Comunidad, en una iniciativa promovida por Los Verdes vascos.

Las ventajas que proporciona la dación en pago son evidentes, y nadie las puede discutir. Gracias a ella se conseguiría que las familias pudieran responder en caso de embargo hipotecario con la entrega de la vivienda que sirvió como garantía a la hora de formalizar el contrato hipotecario, sin que quedara, como actualmente queda la deuda para el cliente por la diferencia entre el precio de venta en subasta pública y el capital pendiente por amortizar.

Pero de lo que poca gente habla con seriedad, y desde el rigor, es de las desventajas que conlleva la dación en pago. En plena vorágine del debate habría que pararse a pensar que la aplicación de la dación en pago nos llevaría a tener que pagar unos diferenciales mucho más elevados y a recibir una financiación menor. Es decir, si en estos momentos estamos hablando de unos diferenciales medios cercanos al punto, y de una financiación sobre el 80%, nos estaríamos yendo a diferenciales cercanos a dos puntos porcentuales y financiaciones que rara vez superarían el 60%.

Nos encontramos, por tanto, ante una dicotomía clara, entre lo que quiere la sociedad. Poder resolver los embargos hipotecarios con la entrega de la vivienda, o hipotecas asequibles y más baratas. El problema es que esta reflexión no se ha hecho de verdad.

En lugar de ello, todos nos hemos dedicado a luchar por la dación en pago para que la gente que se está quedando sin vivienda al menos no mantenga la deuda, pero una reforma legislativa de este nivel exige cierta reflexión más profunda.

La hipoteca como síntoma y medidor de la reactivación

No sólo es el síntima: parece que los datos tampoco ayudan

Para muchos de nosotros la hipoteca es un problema en sí mismo, y basta con eso para que nos interesemos por su evolución, por el Euribor o por las distintas condiciones que nos imponen par concederla, renovarla, o subrogarnos.

Pero el mercado hipotecario es también un buen indicador del momento en que se recuperará la economía y nuestro conocimiento de ella, aunque sea a la fuerza, nos ayuda a comprender cómo van a ir otros sectores.

El mercado hipotecario es el más seguro y el que más garantías ofrece a los bancos de recuperar su dinero. Os puede parecer una broma que diga esto, pero como en España no está aceptada la dación en pago, el que se hipoteca responde de su deuda con la casa y con sus bienes presentes y futuros, así que no se puede pedir más garantía.

Mientras el mercado hipotecario esté flojo, podemos entender que la liquidez bancaria está a por los suelos, y sin liquidez bancaria no hay modo de crear empleo ni hacer despegar la economía.

Porque lo cierto es que todos o casi todos pensamos que el principal problema de este país es el paro. ¿Y cómo se va a crear empleo si se deniegan las líneas de crédito a los peque as empresas?, ¿cómo se va a crear actividad y empleo si no se puede financiar ninguna nueva actividad ni ninguna ampliación de la ya existente?

El desempleo, amigos, proviene en este caso de la falta de respaldo financiero. Y la falta de respaldo financiero proviene de muchas cosas, demasiadas, pero hay algo que desde nuestra humilde condición de hipotecados o demandantes de hipoteca podemos ver perfectamente, mucho mejor incluso que los políticos: que si la hipoteca se endurece, el paro aumenta. Que si las hipotecas se complican, la economía no se recupera.

Así que, por favor, viendo lo que hay y todos conocemos en el mercado hipotecario, permitidme que no sea aún demasiado optimista sobre las posibilidades de recuperación para los próximos meses.

Los bancos tienen “cuerda” para cinco años

Cuerda tienen. Ahora les falta voluntad.

Todos los sospechábamos, pero el tema del suelo es también una rémora grave para la situación financiera de los bancos. No se trata sólo de las hipotecas impagadas, de los pisos que han tenido que quedarse y de los que han promovido y no venden: según los últimos datos, los bancos y cajas españoles tienen en su balance cinco veces más suelo construible de todo el que se vendió en España en 2010. Y nos referimos a todo el que se vendió, de cualquier procedencia y por cualquier modo, y no del que vendieron ellos.

En total, y según lo declarado, bancos y Cajas tiene inscritos veinte mil millones de euros netos en terreno, y en toda España se vendió en 201o solamente suelo por importe de cuatro mil millones.

Sin embargo, y para saber las razones de esto haría falta un estudio sociológico más que uno económico, el precio del suelo sólo ha bajado un 1,8 % en este periodo. Si la demanda se desploma y las expectativas son desfavoravbles, ¿por qué no bajan los precios? No lo sabemos: habrá que describir un nuevo tipo de elasticidad del producto, porque otra cosa no se explica.

Y ojo, que he dicho veinte mil millones de euros netos, lo que significa que ya se han provisionado para posibles pérdidas diez mil millones, así que el valor al que compraron fue de treinta mil millones.

En este estado de cosas, la hipoteca empieza a ser la bicha para los bancos y no es de extrañar que cada vez que se les mencione suelo, construcción o algún concepto similar se acaben subiendo por las paredes…

Como muchos de nosotros.

El sufrimiento de cuatro millones

La banca abusa de nosotros con la cláusula suelo

La Asociación de Bancos, Cajas y Seguros de España (Adicae) ha puesto sobre la mesa unos datos realmente aterradores sobre la cláusula suelo, que, a pesar de haber sido declarada como ilegal por diferentes juzgados todavía se sigue aplicando de manera masiva en España, y, especialmente, en la Comunidad Valenciana.

Según las estimación de la Asociación, en España todavía hay cuatro millones de hipotecas que llevan en su articulado la cláusula suelo, con lo que están sufriendo las consecuencias de no poder beneficiarse de la bajada del tipo de interés, gracias a los bajos valores del Euribor de estos meses de atrás.

De hecho, Adicae estima que si no se hubiera aplicado esta cláusula, se podrían haber evitado entre un 10 y un 20% de los embargos desde el año 2007, fecha en la que se comenzó a desinflar la burbuja inmobiliaria de manera definitiva y comenzaron a surgir los problemas para el pago de las cuotas hipotecarias.

Este problema no es ni mucho menos baladí, a pesar de que pudiera darse el caso de que las estimaciones sean algo excesivo, pero en cualquier caso nos encontramos con una situación en la que hay familias que han perdido su vivienda, manteniendo su deuda con la entidad bancaria, por culpa de una cláusula claramente abusiva.

Porque si los tribunales determinan de manera mayoritaria que la cláusula suelo es efectivamente abusiva, habrá que ver como se resuelve la situación con estas familias que ya han tenido que entregar sus viviendas, porque las sentencias que hemos ido teniendo hasta ahora eran aplicadas con retroactividad, es decir, el banco debía compensar por el exceso cobrado, pero ¿qué se hace cuando el cliente ha perdido su vivienda?

Se trata, pues, de una situación peliaguda de compleja resolución y que requiere de una reflexión profunda para evitar un verdadero colapso, no ya de las entidades financieras, sino de la economía española en general. Aunque conociendo como funcionan las cosas por aquí, lo más probable es que la cosa se resuelva con una nimia compensación económica a esas familias.

En cualquier caso, Adicae sigue haciendo campaña para defender la eliminación de las cláusulas suelo de las hipotecas.

La SGAE endeudada hasta el tuétano

La SGAE se gasta el dinero en inmuebles, no en sus autores

De los delirios de grandeza de la SGAE nadie nos tiene que hablar, porque ya todos los conocemos, pero del hecho de que parte de estos delirios hayan derivado en una compra compulsiva de inmuebles y teatros, generando una deuda hipotecaria abrumadora, sí que es algo nuevo, o al menos, algo que no sabíamos.

Ha tenido que ser el diario Público el que saque a la luz los datos devastadores de la nefasta gestión de Teddy Bautista al frente de la entidad, porque aparte de haber puesto en su contra a la inmensa mayoría de los ciudadanos ha ido generando una deuda hipotecaria a la que tendrá que hacer frente.

El mayor problema de esta deuda hipotecaria radica en los intereses que genera, los cuáles, como nos sucede a todos los españoles, se están viendo incrementados como consecuencia de la subida del Euribor por lo que los autores se han echado a temblar ante el escenario que se les viene encima.

Hay que recordar, por si alguien no está informado, que la SGAE se queda con el 20% de todos los derechos de autor que recauda, amén de todos los derechos de autor recaudados, pero no reclamados por sus autores. El diario Público cifra los ingresos de la entidad en 30 millones de euros anuales, que recibe la Fundación Autor, organización sin ánimo de lucro propietaria de la SGAE, una cantidad que se queda pequeña ante la gran inversión inmobiliaria que sigue llevando a cabo.

Ahora llega el momento de reflexionar sobre el destino de los derechos de autor que todos pagamos religiosamente con nuestro canon digital, ya que el fundamento de la campaña mediática en favor de la Ley Sinde y del mencionado canon se basaba en que el dinero iba para los autores, pues bien, parece que no era así.

Por lo que se ve el dinero que recaudan de los españoles en forma de derechos de autor acaban en los bolsillos de la SGAE que en lugar de fomentar la creación artística, como debería, se dedica a adquirir inmuebles y a incrementar su propia riqueza, algo más que discutible desde un punto de vista ético.

Hipoteca, pánico y precio

Mercado inmobiliario

Permitidme que me ponga espeso, pero ya hacía tiempo que no escribía sobre una idea, como me gusta, en vez de escribir sobre hechos, que es lo que se supone que hacen los periodistas (y yo no lo soy).

Todas las agencias pronostican que el precio de la vivienda seguirá bajando y algunos se atreven a anticipar que aún falta un 40 % de descenso, con las consecuencias que eso acarrearía para los balances de nuestros bancos.

Pues bueno: ni tanto como subieron, ni tanto como las quieren hacer bajar los especuladores monetarios para comerse nuestros bancos por cuatro duros, aprovechando que los inmuebles son una parte muy importante de sus activos y que un descenso en esa valoración los pondría a precio de saldo.

Ni deberíamos haber caído en los precios exorbitados que nos comimos hace unos años ni debemos creernos ahora las valoraciones ridículas, impulsadas por los bajistas, deseosos de provocar el hundimiento de nuestro sistema financiero para imponernos las condiciones que les apetezcan.

Desde siempre, se sabe en economía que la famosa ley de la oferta y la demanda no es una ley, sino sólo una teoría, porque para la ley se cumpla es necesario que exista información y disponibilidad perfecta de productos, y eso no sucede jamás. Ahora, con la globalización y la agilidad de las comunicaciones, la ley de la oferta y la demanda es aún menos ley, porque las interferencias en su funcionamiento, o al teoría de los ñúes salvajes, que no actúan de modo racional, está más presente que nunca.

Cuando los precios suben, suben en tropel, y cuando bajan, bajan en tropel también, generando terribles ineficiencias en los mercados con nefastas consecuencias.

La peor, hace unos años, fueron nuestras hipotecas. Y ahora, un hundimiento artificial de nuestros activos, porque la vivienda es precisamente el mayor capital de la mayoría de las familias.

O sea que tengamos esto bien presente: la ley de la oferta y la demanda, más que ley, es un consejo. Otro día lo explico más en detalle, si os apetece.

La burbuja de precios sigue en el aire. Los pisos subieron un 157 % y no acaban de bajar.

La siguiente parte se titula pardillos de abril...

Los periódicos ingleses no dejan de tocar la gaita: según The Economist, el precio de los pisos sigue estando en España un 43,7% por encima de su valor real, incluso después de los ajustes sufridos en estos años, desde 2007, que fue cuando la vivienda y las hipotecas abandonaron su escalada para empezar a moderarse.

Pero la gran pregunta es: ¿cómo hacen este cálculo? ¿Dicen ellos lo que vale un piso, porque sí, y lo comparan con su precio? No. Por fin, de una vez, nos hemos enterado de su sistema de valoración.

A grandes rasgos, este sistema consiste en comprara el coste de las viviendas y el precio medio del alquiler. No es perfecto, pero es una manera de hacerlo. Con ese procedimiento, el periódico afirma que el precio de la vivienda en España no sólo no se ha reducido desde 1997, sino que e se ha disparado un 157% en estos 14 años.

Con el dato recién publicado de que en 2010 se vendieron 491.000 viviendas (un 5,9 % más que el año anterior), tenemos que los pisos siguen saliendo poco a poco de las carteras de las inmobiliarias, aunque en este caso también haya influido en ello la supresión de la desgravación por compra. Y mientras los pisos salgan, los precios no acabarán de bajar.

Como curiosidad, y para ir cerrando, os cuento algo más de lo que dice The Economist: ya no somos líderes en burbuja inmobiliaria. Ahora, con sus cálculos, estamos por detrás de Australia, que tiene inflados su precios en un 56,4% y Hong Kong, en un 53,7%.

Por el lado positivo, están Italia, con un precio ‘inflado’ un 8,7%, los mismo que Suiza (5,5%) y China (12,9%).

Y también hay países donde la vivienda está en estos momentos por debajo de su precio normal: se trata de, que Japón tiene infravaloradas sus viviendas en 35,2%, Alemania (12,2 %) y Estados Unidos( un 7,7%).

Como veis, algo tiene que ver el precio de la vivienda con la capacidad de los ciudadanos para consumir en otras cosas y relanzar la economía, pero de eso ya hemos hablado y seguiremos hablando…

Cálculo de Hipoteca

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