Archivo por meses: noviembre 2011

El seguro de crédito, el flotador de la crisis

La vía de escape de la crisis de crédito

La vía de escape de la crisis de crédito

Independientemente de nuestras opciones políticas seguro que estamos todos de acuerdo en el hecho de que España necesita un sistema hipotecario de calidad que evite que se vuelva a producir una situación como la que todavía estamos sufriendo y que podamos mirar al futuro con cierto optimismo.

Por ello, las propuestas de mejora del sistema se suceden de manera continuada desde todos los sectores, siendo tres las que han ganado más adeptos, como son la dación en pago, el límite legal al 80% del valor de tasación del inmueble y el seguro de crédito.

En primer lugar, la dación en pago parece desechada por los analistas hipotecarios porque consideran que generaría una restricción mayor al crédito, a la vez que se encarecería el mismo mediante un incremento en los diferenciales aplicados por las entidades financieras. Sería una manera de penalizar a la mayoría para beneficiar a una minoría.

En segundo lugar, el límite legal al 80% del valor de tasación de los inmuebles obligaría a las familias que quisieran comprar una vivienda a tener ahorrado el restante 20%, o bien a contar con un apoyo familiar que se lo pudiera ofrecer. En este sentido, las familias más humildes y, sobre todo, el colectivo inmigrante, se quedaría claramente fuera de la posibilidad de adquirir una vivienda, con lo que podría ser socialmente injusto.

Y, en tercer lugar, el seguro de crédito parece ser la opción más viable porque no restringiría el crédito ni las opciones de las familias españolas, aunque sí encarecería el diferencial aplicado por las entidades financieras, en un porcentaje que rondaría el punto porcentual, según los expertos.

En definitiva, la clave está en comprender que cualquier opción elegida genera unas consecuencias positivas y otras negativas, y que ambas deben de ser colocadas en una balanza a la hora de poder calibrar la mejor opción de cara al futuro y al presente.

En este sentido, parece que la menor distorsión provocaría en el sistema hipotecario sería el seguro de crédito, ya que garantizaría unas condiciones de acceso adecuadas, a la vez que no penalizaría en exceso en cuanto al precio que habría que pagar.

Hipotecas: llega la hora de negociar.

Hablemos de negocios...

Hablemos de negocios...

Muchas veces somos nosotros mismos los que nos convencemos de cosas que en el fondo no nos convienen. La frase más típica de este caso es aquella frase que tantos repetían como si fuese una ley inmutable del Universo: “los pisos nunca bajan“, Lástima que por escrito no se pueda poner voz en off, porque en este caso hubiese elegido la de Zeus.

Los pisos bajaron, por supuesto, y de esas bajadas y su impacto en los balances de los bancos y los patrimonios familiares viene esta crisis de deuda y descapitalización general, conceptos ambos que sirven muy bien como eufemismo para decir que no somos tan ricos como pensábamos.Los pisos bajaron, insisto, y ahora le toca el turno a otra de esas frases casi sagradas: “los bancos siempre ganan“.

Porque no es así. Porque la fuerza de los bancos procedía de su solvencia y de la capacidad de resistir más que los clientes. pero en estos momentos los intereses de los bancos han cambiado, lo que significa que para ganar tienen que dejar a veces que los demás también ganen.

En estos momentos, si estamos ahogados, si uno de los miembros de la familia se ha quedado en el paro o han disminuido los ingresos del negocio, se puede y se debe negociar con el banco. Se puede pedir, sin empacho, una demora, o una carencia. En estos momentos, se puede conseguir incluso una quita de parte de lo adeudado en nuestra hipoteca, a cambio de liquidar el resto. Si se ha sido buen pagador hasta el momento, los bancos preferirán perder parte de los intereses o parte del capital antes que embargar el piso, quedarse con él y meterlo en el balance como pérdidas, acompañando a otros centenares de hipotecas fallidas.

Ellos saben que les conviene más perder un poco o esperar antes que embargar. Lo saben ellos y lo sabemos nosotros. Es la hora de tenerlo en cuenta.

La hipoteca inversa y el abuelo ganador

Yo también me troncharía.

Yo también me troncharía.

Una de las virtudes de este blog es que se ha mantenido mucho tiempo en lugar de ser uno más de los que se publican una temporada para desaparecer luego, o peor aún para quedar ahí como almas en pena sin actualizar.

Allá por 2009 hablábamos aquí de la hipoteca inversa, y comentaba Mburuvicha, mi compañero de entonces (un saludo si me lees), que la hipoteca inversa era una buena salida para garantizarse las pensiones en un momento en el que la demografía y las finanzas no parecían dejar muy claro lo que íbamos a cobrar cuando llegasemos a viejos.

La hipoteca inversa, en resumen, consiste en convertir la vivienda en dinero o en una renta vitalicia de modo que en el momento del fallecimiento sea el banco el que se la quede. Si los herederos quieren la casa, simplemente devuelven el dinero que se ha gastado y ponen el que falta, y todos contentos. Y si no, la persona mayor que la firma disfruta en sus últimos años del patrimonio acumulado a lo largo de su vida.

El asunto parecía interesante, sobre todo para los que preferían gastarse la casa en vez de dejar el dinero a los sobrinos, y alguna gente firmó esa hipoteca.

¿Y qué ha sucedido ahora? Que los abuelos tienen la pasta, en billetes contantes y sonantes, y el banco tiene un inmueble que se ha depreciado terriblemente desde el momento de la venta hasta ahora. O sea, que los viejos le han metido un gol a la banca justamente con uno de esos productos enrevesados que la banca inventó en los momentos en que áun creían en el mantra aquel de “la vivienda nunca baja”.

La cara negativa del asunto es que a día de hoy no hay modo de encontrar un banco que firme este tipo de hipoteca, con lo que los ancianos que tenían previsto recurrir a esta fórmula para complementar sus pensiones, o los que no cotizaron lo suficiente pensando en esta salida, se han encontrado con que la puerta ya está cerrada.

Malos tiempos para la alquimia financiera…

El saldo hipotecario sigue cayendo en picado

El crédito está bien amarrado por las entidades financieras

El crédito está bien amarrado por las entidades financieras

El saldo hipotecario es uno de los parámetros que determinan la buena o mala salud del sistema hipotecario español, ya que en condiciones normales debería de incrementarse, tal vez no en valores como en los previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, pero sí de manera estable.

Sin embargo, durante todo este año 2011 se ha venido reduciendo en tasa interanual, y desde abril también en tasa intermensual, lo que pone de manifiesto que lejos de empezar la recuperación nos encontramos de lleno dentro de la crisis, sin que parezca que haya una solución cercana.

Así, según los datos de la Asociación Hipotecaria Española, el saldo hipotecario se redujo durante el pasado mes de septiembre en un 5,12% con respecto a septiembre de 2010, para totalizar algo más de 1,03 billones de euros, con un descenso intermensual del 0,26%.

Ello significa que las nuevas constituciones hipotecarias no son suficientes como para compensar las amortizaciones que se van produciendo por parte de los titulares hipotecarios o para cubrir los embargos realizados por las entidades financieras, que reducen al 50% la deuda mantenida.

En este escenario es muy complicado plantearse una recuperación del sector inmobiliario español, porque a nadie se le escapa que el crédito hipotecario es fundamental para intentar plantearse una recuperación en lo que a compra-venta de viviendas se refiere.

Por tanto, el primer objetivo que debe plantearse Mariano Rajoy en cuanto tome posesión de su cargo será, sin duda, la normalización del flujo crediticio por parte de nuestras entidades financieras, de forma que el crédito llegue definitivamente a los particulares y pequeñas y medianas empresas.

Una vez que el crédito pueda recuperarse nos encontraremos con una mejora en las inversiones y en el consumo, porque a pesar de la incertidumbre generalizada que impera en nuestra sociedad en estos momentos, especialmente en lo que se refiere a temas económicos, la liquidez que genera el crédito sirve para dinamizar estos parámetros.

Sin embargo, de momento Rajoy ha preferido no decir nada y mantener todas las incógnitas abiertas hasta que llegue a tomar posesión de su cargo, lo cuál está siendo recibido con cierto nerviosismo por parte de los mercados financieros que quieren acciones más rápidas.

Buscando el crédito desesperadamente

La que se me viene encima

La que se me viene encima

Jamás una victoria fue tan exigente como la que consiguió este pasado domingo el Partido Popular en las elecciones generales, con una mayoría absoluta que le da margen de maniobra suficiente para tomar todas las medidas que necesite, sin hipotecarse por la necesidad de la consecución de apoyos, lo cuál, a su vez, le genera una elevada exigencia de responsabilidad.

Y es que hasta ahora el Partido Popular se ha movido en la indefinición como estrategia política, una ambigüedad que le ha llevado al poder, pero de la que no podrá hacer uso ahora que está en el, sino que tendrá que tomar decisiones, dolorosas la mayoría, si quiere ayudar a España a salir de la crisis.

Medidas que deben comenzar por la recuperación inminente del crédito, tanto a particulares como a empresas, de forma que pueda servir de base sobre la que construir una economía sólida y en recuperación, alejando los fantasmas de la recesión.

Un crédito que se ha ido perdiendo a medida que las entidades financieras perdían liquidez por los embargos hipotecarios y se enfrentaban a la sequía de los mercados internacionales, que al no fiarse de España se negaban tajantemente a conceder préstamos a las entidades financieras españolas.

Por ello, el Partido Popular se enfrenta a dos objetivos fundamentales ahora que se encuentra en el poder. Por un lado tendrá que conseguir que los mercados internacionales vuelvan a confiar en España, y, por otro lado, tendrá que propiciar la absorción del stock de viviendas vacías que sigue lastrando al sector financiero.

Porque hasta que no se consiga liberar los balances de las entidades financieras éstas seguirán restringiendo el crédito de manera dura, sabedoras de que tienen que mantener su liquidez y no exponerla ante la elevada tasa de morosidad que sigue golpeando a la economía española.

En definitiva, nos enfrentamos a un comienzo de la legislatura que promete con ser apasionante, con un partido nuevo en el poder que ya no se podrá ocultar nunca más y con todos los agentes económicos a la expectativa por las nuevas medidas que éste pueda llevar a cabo en pos de la recuperación económica.

Ya ofrecen una hipoteca con dación en pago

Suena a cosa rarita...

Suena a cosa rarita...

Después de todo lo que hemos discutido por aquí sobre la dación en pago y sus posibilidades de aplicación en el mundo real, ha aparecido un banco que la ofrece, aunque me gustaría mucho leer la letra pequeña del contrato.

Se trata de Bankinter, que ha creado un producto al que llama “la hipoteca sin más” y que incluye la posibilidad de entregar el piso para saldar toda la deuda y sin que quede pendiente el monto de lo no pagado.

Como condiciones curiosas, o al menos a mí me lo parecen a primera vista, hay que mencionar el hecho de que el tipo de interés no es superior al de otras hipotecas o al de otros bancos, y que es una opción que sólo se comercializar para primeras viviendas, y por un valor, como mucho, del 80 % de la tasación.

Por lo visto, tampoco se trata de obligarte a contratar otros productos, como seguros, planes de pensiones, pólizas de entierro ni certificados de vacunación contra la glosopeda o similares.

Por tanto, es conveniente echar un ojo a esta opción, proque en principio, como su lema comercial (hipoteque su casa, no su vida) la cosa suena muy bien.

Y ahora, dicho esto, permitidme que alce una ceja, una sola, y me pregunte qué clase de truco tiene la cosa. La respuesta, honradamente, puede ser ninguno, y entonces tendré que envainármela, pero creo que mi obligación es hacer aquí cábalas con los lectores, así que expreso en voz alta, y por orden, mis suspicacias.

-¿Y quién hará la tasación? ¿No será que se han puesto mucho más duros con una tasadora propia? De esa manera les saldrían las cuentas, por supuesto.

-¿Y no querrán colocarnos de ese modo los pisos que ya tienen embargados? Si fuese así, simplemente se quitan un impagado cierto, cambiándolo por un impagado posible, pero no cierto. Les saldría bien…

-Veamos cuántas conceden. No vaya a ser como el tema de las rebajas, en las que ofrecen televisor de plasma por cincuenta euros, pero sólo hay uno. Como truco comercial es fabuloso.

Esperemos y veamos. Y el que sepa algo más, que lo comente, por favor.

El alquiler con opción a compra como salida de emergencia

Un problema complicado...

Un problema complicado...

A medida que la crisis se profundiza, porque en esto, como en el caso de una enfermedad, todo alargamiento de la situación supone un empeoramiento,  se van buscando soluciones para salvar lo que se pueda, por una y por otra parte.

En el caso de las hipotecas la cosa está complicada, porque el dinero que se prestó para comprar el inmueble era de alguien, y ese alguien puede ir un día al banco a pedirlo, y entonces hay que dárselo. A todos los que se les llena la boca hablando de la crueldad de los bancos que reclaman a toda costa el pago de las hipotecas los querría yo ver si un día fuesen a pos su nómina y les dijesen que fuesen a buscarla a la Calle Ramón y Caja, número 73, quinto derecha, porque la tiene el dueño de ese piso. Entonces sí que veríamos quién es cada cual.

Pero incluso un tema tan peliagudo puede tener alguna solución y aquí estamos, o al menos yo estoy, para aportar ideas constructivas, y de eso va el alquiler con derecho a compra.

Me explico: el hipotecado que no puede pagar tiene un problema morrocotudo, porque se puede quedar sin casa, ver como le embargan sus ingresos futuros y perder una parte de lo que ya ha pagado. El desastre. El banco, por su parte, se queda sin capital, anota las pérdidas, y además se encuentra con que la valoración del resto de inmuebles hipotecados baja con cada embargo, porque un aumento de las ejecuciones hipotecarias es una evidente subida del riesgo. Desastre también

Por contra, si en lugar de embargar un piso cuando el hipotecado no puede pagar su cuota le ofrece que siga viviendo en la casa en régimen de alquiler con derecho a compra, la situación se arregla un poco para todos aunque sea temporalmente. Al hipotecado no se ele echa de casa, ni se le ejecuta el piso. La vivienda no es embargada y no es un aumento de riesgo ni un borrón en el balance, y el banco, además, sigue teniendo algunos ingresos, aunque la cuota de alquiler sea menor, mucho menor, que la cuota hipotecaria.

Luego, más adelante, cuando las cosas mejoren, se hacen cuentas por lo que quedó sin pagar, y en cuanto se liquide todo lo debido se levanta la hipoteca. Se trata, por supuesto, de una solución provisional, pero es que todo es mejor, para ambas partes, que el desahucio y la subasta.

¿Cómo lo veis?

La CAM no quiere más clientes, por lo que se ve

El juego del despiste financiero

El juego del despiste financiero

La CAM nos ha demostrado una vez más que nunca terminaremos de verlo ni de escucharlo todo, con una medida que ha levantado ampollas en el sector financiero por tratarse de algo que va en contra del sentido común y de cualquier política anterior.

Y es que la caja valenciana ha decidido ofrecer un 10% de descuento en la compra de las viviendas que comercializa su filial inmobiliaria a todas aquellas personas que traigan una hipoteca contratada con otra entidad diferente, o que, en su caso, paguen al contado.

Se trata de una medida desesperada en tiempos desesperados, ya que pretende dejar de ofrecer hipotecas y que, a cambio, la venta de las viviendas que acumula en su cartera por culpa de los embargos y desahucios no se vea afectada de manera negativa. Y es que la CAM no puede apalancarse más, y concediendo más hipotecas caería en esa condena del medio-largo plazo.

La consecuencia negativa, sin embargo, es que la concesión de hipotecas es uno de los negocios fundamentales de las entidades financieras y el decidir no utilizarlo nunca más no es sino una muestra de rendición ante los mercados y ante las circunstancias.

En este escenario no sería descabellado pensar que la CAM acabara saliendo de las reglas del juego en breve, condenada por su mala gestión previa, porque una entidad tendrá muy difícil mantenerse en el mercado si no cuenta con las herramientas de beneficio habituales.

Por otro lado, en el juego de la venta de viviendas también lo tendrá complicado, ya que los compradores que quieren lanzarse, y pueden hacerlo, a la compra de una vivienda lo que necesitan es financiación y no un descuento del 10%, así que esta medida acabará por pasar factura, sin duda.

Además, la actitud de la CAM coincide con las palabras del director de estudios de la Caixa, que ha afirmado que para poder salir de la crisis como país se necesitará que algunas entidades financieras queden en el camino, y me temo que la CAM tiene casi todas las papeletas compradas, en una clara muestra de que la gestión política de una entidad financiera es algo nefasto a todas luces.

Límite diez días

Ya no hay excusas para las viviendas vacías

Ya no hay excusas para las viviendas vacías

Durante años y años los propietarios de viviendas en alquiler han venido reclamando una legislación más favorable a sus intereses de manera que tuvieran un respaldo en el caso de que los inquilinos no pagaran sus rentas y no tuvieran que verse abocados a procesos judiciales interminables que acababan por arruinarles.

Ello provocaba que gran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus viviendas vacías antes que arriesgarse a encontrar un inquilino moroso y quedar preso del sistema judicial español, aletargado y eterno. Sin embargo, parece que este problema se ha solucionado.

Y es que desde este pasado 31 de octubre ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Agilización Procesal que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, y permite que los procesos de alzamiento por impago de renta de alquiler se reduzcan a un plazo máximo de diez días.

De esta manera en el momento en el que un propietario presente una demanda por impago en la renta de un alquiler, el secretario judicial pertinente enviará una carta al inquilino solicitando el pago de la deuda, el abandono de la vivienda o bien la presentación de las alegaciones pertinentes para justificar el impago.

Si transcurrido ese plazo de diez días el inquilino no ejerciera ninguna de estas opciones, el secretario judicial fijaría, de manera directa, una fecha para el alzamiento de la vivienda, sin que tenga que mediar ningún proceso judicial que pueda aletargar y retrasar la recuperación de la vivienda por parte del propietario.

Sin duda se trata de una modificación legislativa que incentivará a los propietarios a poner en el mercado sus viviendas vacías, ya que, por fin tendrán una resolución rápida a sus problemas. Mientras que, por otro lado, los inquilinos con voluntad de pago no se verán perjudicados, ya que siempre tendrán un período para posibles alegaciones por imprecisiones en la demanda del propietario.

En definitiva, se trata de una medida que ayudará a flexibilizar y agilizar los procesos, con lo que se evitarán las ineficiencias que ha venido arrastrando durante tantos años por un error de concepto, se intentaba proteger al inquilino, y sólo se protegía al estafador.

Los embargos no se detienen

El temido cartel que aquí no nos ponen...

El temido cartel que aquí no nos ponen...

Supongo que estos informes habrá que tomárselos con la máxima prudencia, porque proceden de parte interesada, pero tras un pormenorizado estudio, la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) afirma que casi una de cada cinco hipotecas firmadas entre 2004 y 2008 están en peligro de convertirse en embargos y desahucios.

Para que los números gordos nos ayuden a valorar el problema en su verdadera magnitud, más de setecientas mil viviendas de los casi cuatro millones de hipotecas que se firmaron en aquellos años dorados pueden haber sido ejecutadas a finales de 2014 o principios de 2015.

Según este mismo informe, hasta la fecha se han producido ya 171.000 embargos, a los que hay que sumar una cifra muy similar de viviendas en proceso de ejecución hipotecaria. A esta cifra hay que sumar otros trescientos setenta y cinco mil embargos que se prevén para antes de que acabe 29013. Se toma como base para este cálculo la relación entre el coste de las letras mensuales y la renta media de las familias, muy afectada por la incidencia del desempleo.

En total si hacemos cuentas, resulta que las viviendas afectadas por esta clase de procesos rondará una cifra muy similar a todas las hipotecas que se firmaron durante 2004. Y para colmo de males, AFES aclara, curándose en salud, que estas cifras contemplan sólo el escenario más favorable, es decir, que el paro y la crisis se queden como están, porque si llegamos a ver una depresión mayor, como algunos vaticinan por los problemas de la deuda soberana, entonces las cifras podrían ser peores.

Mientras tanto, se estudian fórmulas para que los bancos no tengan que quedarse con los pisos al tiempo que consigan mantener una mínima solvencia en sus balances, ya que de lo contrario la falta de crédito acabaría de estrangular cualquier conato de recuperación económica.

Y que eso es lo que sucede con las grandes borracheras: que tienen grandes resacas.

Nuevos criterios de valoración del suelo

¿Dónde se habría escondido ester reglamento hasta ahora?

¿Dónde se habría escondido ester reglamento hasta ahora?

Hace un par de semanas, y ya con un pie en la calle, el actual gobierno aprobó el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. Este reglamento, que aparecía contemplado desde la aprobación de la ley, ha tenido que esperar años para ver la luz, pero al fin lo tenemos en vigor para, en teoría, clarificar el funcionamiento del mercado del suelo, aumentar eficiencia y, sobre todo, hacerlo más transparente. O sea, algo que debería haberse aprobado hace mucho tiempo pero llega ahora.

Parece ser que con este reglamento se podrán combatir mejor las prácticas especulativas del suelo, y tiene gracia la cosa, porque mientras se especuló con los solares no había reglamento, y ahora que no se vende tierra ni para un geranio, sacan la norma. Seguramente la ausencia de norma beneficiaba a sus bolsillos y este recuerdo postrero beneficia a sus conciencias.

Pero no cantéis victoria: el famoso reglamento solo se aplicará en casos de expropiaciones, reparcelaciones, ventas y sustituciones forzosas, y en general en aquellos casos en que sea la administración la que deba pagar por un terreno. O sea, que ahora que están vacías las arcas públicas se trata de evitar que las indemnizaciones le salgan al Estado costosas. Pero para los particulares y los hipotecados, ni agua.

El contenido del nuevo reglamento ofrece fórmulas concretas de valoración para suelos rústicos y urbanos, de cara a su tasación y sustitución, eliminando la posible plusvalía, antes tan cara, de la posibilidad de que los terrenos fuesen recalificados. O sea, que se elimina el valor como expectativa.

En principio parece una buena idea, pues no era normal que el mayor coste de una autopista o una línea de ferrocarril fuese la expropiación de pedregales a precio de solares urbanizables, pero debo insistir en que esto, a los particulares, no nos va a ayudar gran cosa con nuestras futuras viviendas, pues en el tema de las recalificaciones municipales no se entra ni de lejos.

¿Vale más tarde que nunca? Pues no sé: preguntadle al ahogado que encontró un salvavidas en el fondo del mar…

No hablaré si no es delante de mi abogado

Yo no voy a decir nada, ¿y tú?

Yo no voy a decir nada, ¿y tú?

Que los políticos eran maestros de decir todo sin decir nada haciéndote pensar que habían dicho lo que querías escuchar era algo que ya sabíamos, pero que durante el único, sí, sí, único, debate electoral previo a las elecciones generales del próximo 20 de noviembre ninguno de los dos candidatos con opciones de llegar a ser Presidente del Gobierno hable del problema hipotecario es algo realmente sospechoso.

Porque si aceptamos que el desempleo es el principal problema de este país, el problema hipotecario podría ser perfectamente el segundo, con miles de familias a punto de ser desahuciadas, otras tantas ya en la calle y no menos con el agua al cuello para poder llegar a fin de mes pagando religiosamente su cuota mensual.

Sin embargo, ni Rubalcaba ni Rajoy, ni Rajoy ni Rubalcaba, mencionaron nada, absolutamente nada, al respecto. Parecía como si en este país las hipotecas no existieran y como si los abusos de las entidades financieras durante tantos y tantos años se hubieran evaporado por arte de magia.

La dación en pago, una cuestión que sí ha aparecido en algún mitin político de los candidatos, sobre todo de Rubalcaba, no fue ni tan siquiera mencionada, y no hablemos de una posible ley de transparencia bancaria o de incentivos al crédito. Sólo de habló del sector inmobiliario para echarse a la cara mutuamente la creación de la burbuja inmobiliaria.

Un hecho histórico, sin duda, y que no tiene debate. El PP la creó y el PSOE se aprovechó de ella en su fase de crecimiento y está sufriendo las consecuencias en su pinchazo, todo lo demás son palabrerías. El problema es que la ciudadanía no quería escuchar de donde veníamos sino hacia donde íbamos, y en ello nadie dijo nada.

Este es el tipo de democracia que tenemos y que, probablemente, nos merecemos. Dos políticos de nivel medio optando a ser Presidentes del Gobierno sin enterarse de la misa a la media de lo que van los verdaderos problemas de la ciudadanía española, que sigue sumida en una auténtica depresión crónica por no poder hacer frente al pago de sus hipotecas y el temor de perder su vivienda habitual.