Archivo por meses: noviembre 2012

La hipoteca y el tonto del pueblo

Siempre hay uno que se aprovecha...

Amigos, ha llegado la hora: ahora es el momento de buscar a todos los que nos decían que vivir de alquiler era tirar el dinero. Ahora es el momento de buscar a la horda de listillos que, machaconamente y con regularidad de segundero, golpearon nuestros oídos con frases amables, o incluso son insultos encubiertos sobre la falta de compromiso o la vagancia oculta que rebelaba el hecho de negarse a comprar un piso.

Ellos tenían razón porque los pisos nunca bajan. Ellos tenían razón, porque vivir de alquiler es de pobres. Ellos tenían razón, porque el que se niega a comprometerse deja siempre un poso de desconfianza.

Y ahora, cuando se ha demostrado que algunos nunca podrán pagar sus deudas, cuando se ha demostrado que se han arruinado para treinta años pidiendo una hipoteca el ciento veinte o el ciento treinta por ciento del valor de tasación del piso, los tenemos ahí de nuevo exigiendo humanidad, solidaridad y una ley antidesahucios, o lo que viene a ser lo mismo: que se trate igual a los que pagan que a los que no pagan.

Nos engañaron entonces para hacer que los pisos subieran y pretenden engañarnos ahora, para que paguemos a escote su error.

Yo entiendo que los que compraron por más de lo que podían pagar estén nerviosos y pidan que se les ayude entre todos. Lo comprendo de veras. ¿Pero dónde están los que vendieron esos pisos? ¿Dónde están los que en la época de bonanza vendieron en doscientos mil euros el piso que habían comprado por ciento veinte mil? ¿Alguien les va a pedir cuentas de lo que ganaron?, ¿alguien va a crear un impuesto especial para los constructores que SÍ consiguieron vender sus promociones?, ¿alguien va a pedir una contribución especial a los que consiguieron que los prados de su abuelo se recalificaran como urbanizables y los vendieron luego por doscientas veces su valor original?

Hablamos de la banca como beneficiaria de la gran estafa porque nos gusta señalar con el dedo a un grupo que nos resulta antipático. Pero lo cierto es que todos sabemos que los beneficiarios de la gran orgía inmobiliaria fueron muchos en España. Todos conocemos a alguno de esos dueños de praderas, a alguno que vendió en el doble de lo que compró, a alguno que vendió todo lo que fue capaz de levantar. ¿Les vamos a pedir cuentas a ellos?

Yo creo que no, y además es normal. Cada cual se arriesga y hace sus negocios.

Lo que no es admisible, y si no lo entendemos lo pagaremos con creces, es que pretendan hacernos pagar la parte de los que apostaron y perdieron. Lo que no es admisible es que el que peor lo pase sea el que cumple y paga. La ayuda social debe existir, y debe ser eficaz, pero debe tener también un coste social que disuada de aventuras. Hay que defender al tonto del pueblo, pero no tanto como para que el tonto del pueblo queramos serlo todos.

Propongo.

Agua de borrajas

Todo queda, una vez más, en agua de borrajas

Los políticos, como los malos amantes, siempre acaban decepcionando, y esta ocasión no iba a ser menos. Tras anunciar a bombo y platillo el pacto entre los dos grandes partidos políticos de este país con supuestas mejoras en el marco legislativo hipotecario, nos hemos encontrado con que todo ha quedado en nada, con papel mojado que acaba por beneficiar a casi nadie y no hace sino generar aún más frustración entre la ciudadanía.

Se preveía una moratoria hipotecaria de verdad, una paralización de los desahucios para la gran mayoría de los ciudadanos, pero todo se ha quedado en restricciones, restricciones y más restricciones, de manera que en los titulares de prensa todo queda muy bonito, con el acuerdo entre los dos partidos, pero en realidad todo se queda en nada, en absolutamente nada.

Porque la única salida a la actual crisis económica pasa por asegurar la vivienda a las familias que realmente lo necesitan. Hubiera bastado una moratoria hipotecaria para todas las familias que sólo contaran con una vivienda y ésta fuera su residencia habitual, con ello se hubiera evitado la especulación y se hubiera conseguido proteger a estas familias.

Pero claro, el peso del sector financiero es demasiado importante y las deudas de los políticos con los banqueros demasiado grandes. El temor ante posibles, aunque improbable, impagos de la mayoría de los ciudadanos haces que los bancos se pongan la venda antes de la herida e intenten protegerse de algo que todavía no ha sucedido.

La consecuencia más evidente es que nos encontraremos con una situación que se seguirá perpetuando en el tiempo sin una solución plausible que pueda hacernos pensar en un futuro prometedor, más bien en una historia mil veces repetida en la que siempre perdemos los mismos y siempre acaban ganando los mismos, los bancos.

Lo más triste de todo es que el PP cree que con esta reforma hipotecaria a medias se ha conseguido apuntar un tanto, cuando nada más lejos de la realidad, ya que la sociedad, hastiada ya de tanta mentira repetida y reiterada que no hace sino repercutir en los más necesitados y en aquellas personas con menor capacidad adquisitiva y menores posibilidades ante la situación económica actual.

Permiso de residencia para los que adquieran vivienda de más de 160.000 Euros.

Algunos de los clientes que se acogerán a la nueva ley...

A estas alturas todos hemos oído hablar de la polémica reforma del reglamento de la ley de extranjería, por la cual se concedería el permiso de residencia a todos aquellos extranjeros que comprasen una vivienda por un valor superior a 160.000 euros.

Por una vez, el Presidente Rajoy habló claro y dijo que “tenemos que vender el stock de viviendas“. Y aunque no han tomado una decisión en firme, está claro por dónde va la idea.

A pesar de las críticas escuchadas por ahí, y de que reconozco que se trata de una vulgar mercantilización del permiso de residencia, tengo que decir que la idea en general me parece buena. Y lo explico:

–Mercantiliza, sí, un derecho de las personas. A mucha gente eso le parece horrible, pero yo creo que en una situación de emergencia un país tiene que poner en valor sus recursos, y uno de los nuestros es la cantidad de gente que quiere venir a vivir aquí. Yo también preferiría que nuestros recursos fuesen otros, como la posición dominante en el mercado de la electrónica de precisión. Pero como hay lo que hay y tenemos lo que tenemos, pues hay que usarlo.

-Es un acicate para traer gente con dinero y mantener alejados a los pobres. Esta es otra de las críticas que escucho. Y es verdad. Pero hay que ser sincero y hacerse la gran pregunta. Vale, ¿y qué? ¿No hacen eso desde las churrerías a los concesionarios de coches? Hay algo obvio que nadie dice: la gente viene aquí a vivir de algo. El que tiene trabajo o recursos, vive de su trabajo o sus recursos. El que no los tiene, vive del trabajo o de los recursos de los demás. Yo, francamente, prefiero a loa que vienen a vivir de lo suyo, antes que a aquellos que no consumen más que una lata de sardinas diaria y el resto lo envían a sus países por transferencia. Es honrado y legítimo lo que hacen, desde luego, peor son preferibles los otros.

-Necesitamos vender pisos. Sí, tiene razón Rajoy. Lo necesitamos, porque cada piso que se vende disminuye un poco el agujero de la banca, ese que hay que cubrir con fondos propios o europeos. Necesitamos también encarcelar banqueros, poner en órbita a fuerza patadas en el culo a políticos y muchas cosas más. Pero es objetivamente cierto que todos esos pisos sin vender son un lastre terrible para nuestra economía. Cualquiera que sea la manera que se piense para venderlos, es buena. Objetivamente.

-Y ahora, ojo a la hipoteca. Lo que no se puede es vender un piso de ese precio a un extranjero y darles la hipoteca desde aquí para que apliquen la dación en pago por el simple procedimiento de largarse. Si esos pisos se venden, hay que pedir al menos la mitad al contado, o que la hipoteca corra a cuenta de un banco de su país. La dación no puede ser la gatera por la que se venga aquí un par de años, se pruebe fortuna, y se vuelva uno a marchar si las cosas salen mal.

Sobre las condiciones en que se venderán esos pisos si la norma llega a aprobarse, ya hablaremos más adelante. Porque el mercado hipotecario va a cambiar mucho en los próximos años. Y para mal. Ya lo iremos viendo…

A buenas horas mangas verdes

Siempre tarde, muy tarde

Cómo siempre suele suceder la política marcha detrás, muy detrás, de la calle y por fin parece que anoche el PP y el PSOE han llegado a un acuerdo sobre los desahucios en nuestro país, una modificación legislativa que, aunque todavía no es oficial sí que presentará los siguientes puntos estrella:

1. Moratoria: Todas aquellas familias más desfavorecidas, aunque todavía no han quedado fijados los requisitos para ser consideradas como tal, tendrán una prórroga de dos años en el pago de sus hipotecas, a partir de cuyo momento tendrán que empezar a volver a hacerse cargo de sus deudas.

2. Valor de la vivienda: En estos momentos las familias con todos sus miembros en paro pueden detener el desahucio de su vivienda por impago si el valor de éste no supera los 200.000 euros. Con la modificación legislativa se intentará incrementar este umbral con la posibilidad de llegar incluso a duplicarlo en el caso de familias numerosas.

3. Umbral de ingresos: Se fijará unos ingresos mínimos por debajo de los cuáles no se podrá ejecutar un desahucio. La cantidad que ha salido de manera extraoficial es de 19.000 euros, es decir, 2,5 veces el SMI.

4. Avalistas: Se intentará proteger la figura del avalista para que su responsabilidad esté más limitada y sólo se pueda ir contra ellos en el caso de que estén apuradas todas las pobilidades contra el deudor.

En definitiva, se trata de medidas que, a priori, buscan la protección de las familias y lo cierto es que, de alguna manera sí que lo puede conseguir, al menos en la teoría del papel. Ahora habrá que ver como se implementan estas ideas en el día a día de las familias con una hipoteca a cuestas, porque de buenas leyes está lleno el limbo de la realidad.

En cualquier caso todo parece que llega demasiado tarde, con demasiadas familias hundidas en la miseria como consecuencia de las dificultades hipotecarias acumuladas durante meses y meses de falta de ingresos de manera reiterada, y, la retroactividad, que era una de las reivindicaciones de los grupos de presión popular no parece que vaya a ser ni tan siquiera tenida en cuenta.

La hipoteca impagable y el fin (temporal) de los desahucios

Interesante novela de Evelyn Waugh, autor también de Retorno a Brideshead. No sé por qué se me habrá venido a la cabeza...

Lo primero de todo, invitaros a responder a la encuesta que hemos puesto esta semana sobre el controvertido tema de los desahucios. Porque lo cierto es que todas las opciones son buenas y todas tienen razón. Las analizamos una a una:

Sí, hay que detener lo desahucios porque quizás eso lleve a modificar una ley hipotecaria abusiva y también un poco simplona, basada en la buena fe de las partes y en que todo el mundo se comporta, como dice el código mercantil, “como un honrado y probo padre de familia”, Los hechos, sin embargo, parecen confirmar más bien la teoría de juegos, según la cual todo el mundo se comporta tratando de buscar su beneficio, sin importarle los marrones (a las que en bonito se llama externalidades ) que van quedando a su paso. Por ese mecanismo, mucha gente obró de manera imprudente, comprando un piso mayor o mejor de lo que podía pagar, y muchos bancos dieron hipotecas a gente que dejaría de pagarlas en cuanto soplase la primera brisa en contra. La ley hipotecaria, por tanto, no está ni con los tiempos ni a su altura, y tiene que buscar una mejor adaptación a al realidad económica actual.

La suspensión temporal de los desahucios perjudicará a los que todavía pagan, porque los recursos de los bancos van a estar orientados a cubrir este boquete durante un buen periodo de tiempo. Si lo que necesitábamos era clarificar la situación y que se supiera cuanto antes cual es la situación real de nuestro sector financiero y sus activos tóxicos, impedir a los bancos la liquidación de impagados puede llevar la necesidad de recapitalización a cuotas desconocidas. Y ojo, que no digo altas, sino desconocidas, lo que es mucho peor en un momento como el presente, donde parecer ser mejor la muerte que la incertidumbre. Además, los españoles nos conocemos: una vez que desaparece la amenaza de que te pongan en la calle, ¿cuántos creéis que dejarán de pagar de los que ahora estaban pagando? Pronto conoceremos las cifras, pero preveo un repunte importante en la morosidad. Al tiempo.

Sí, los desahucios son un drama y una tragedia, y no sólo personal, sino también económica para todo el país. No me extiendo más, porque ya hablé sobre ello hace unos días. Aquí os dejo el enlace

Por último, es cierto también que la paralización de los desahucios perjudicará a la credibilidad exterior de nuestros bancos y nuestras cuentas, lo que se convertirá en una nueva ronda del efecto dominó. Como los bancos tienen menos medios para recuperar lo prestado, tendrán más dificultades para acceder a la financiación, prestarán menos, subirá el paro, y entraremos en otra ronda depresiva, sin ni siquiera el alivio de que el Gobierno venga al rescate, porque tampoco habrá quien compre la deuda pública.

La alternativas, por tanto, es simple: o vamos de duros y nos estrellamos, o vamos de compasivos, y nos estrellamos. Visto así, como España es país católico, preferiremos estrellarnos por resultar compasivos. Lo malo es que la Merkl es hija de un pastor protestante y no ni abogada ni licenciada en filosofía, sino en Física. O sea que entenderá que los pecadores deben pagar por sus pecados y que dos y dos son cuatro.

Lo demás, monsergas.

Ya lo veréis.

Hipoteca y tasación

A pasar por ventanilla

Para mí, uno de los mayores problemas de este país es la avalancha de papeles con que nos agobian, todos esos papeles que malgastan esfuerzo y restan energías a cualquier emprendedor. Si cuando pones una empresa acabas pasándote más tiempo haciendo papeles que preocupándote de buscar clientes y proveedores, ¿cómo demonios quieren luego que seamos competitivos?

Sin embargo, aún hay una cosa peor que esa: que todos los certificados, las valoraciones, los planes de no sé qué y no se cuanto, cuestan dinero, llevan horas, ¡pero no admiten responsabilidad alguna si luego algo sale mal!

¿Un ejemplo? La ITV. Tienes que llevar el coche, verifican los frenos, verifican si todas las piezas tienen su correspondiente certificado para que no hayas tuneado el vehículo por tu cuenta, miran los frenos, las luces, las ruedas, los gases de escape… Pero si al salir de las instalaciones de la ITV te metes el gran guantazo porque los frenos estaban en mal estado y no se dieron cuenta, no son responsables de nada. Lo mismo, como segundo ejemplo, sucede con la famosa verificación técnica de las viviendas, que los arquitectos cobran pero no avalan con responsabilidad alguna.

En el caso de las hipotecas y los desahucios, que tanto preocupan ahora, parece que todo el mundo evita ir a la raíz del problema, de manera que dé la impresión de que las hipotecas impagadas se bajaron un día de los árboles, y que no existieron unas empresas tasadoras, a menudo participadas y dirigidas desde los propios bancos, que valoraban las viviendas por un valor que nada tenía que ver con el real.

Si tenemos en cuenta que la tasación de la vivienda es un valor clave en la concesión y vida posterior de cualquier hipoteca, ¿cómo es posible que se deje de un lado la responsabilidad de los tasadores a la hora de incumplir con su principal trabajo, que es asignar un valor real y prudente al bien que va a ser objeto de la operación?

Lo que sucede aquí es que nadie piensa en los papeles como mejora ni como garantía de nada, sino como una manera simple, fácil, limpia y poco trabajosa de sacarse un buen dinero sin y hacerse cargo de nada cuando las cosas se tuercen.

Como sociedad entera tenemos mentalidad de chupatintas. Y así nos va.

Alquiler social en lugar de dación en pago

Migajas del pobre

Ante el miedo que el sector financiero sigue provocando entre los partidos políticos nacionales, tanto el Gobierno como la oposición parecen haberse puesto de acuerdo en la opción de apostar por el alquiler social como una manera de contentar a su electorado a la vez que no perjudican demasiado al sistema financiero.

¿En qué consiste el alquiler social?

Se trataría de obligar a la entidad financiera correspondiente a negociar un alquiler social con su cliente en caso de que éste no pudiera hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias, de forma que se fijara una renta mensual en función de los ingresos del cliente hasta que la situación volviera a la normalidad.

Sería una especie de carencia, pero en lugar del pago de los intereses se estaría abonando un alquiler por la vivienda. En esta situación la entidad financiera se garantizaría unos ingresos, algo menores, eso sí, pero ingresos al fin y al cabo, mientras que el cliente podría mantener su vivienda en estos tiempos difíciles.

La gran ganancia de las entidades financieras es que de esta forma conseguirían no perder tanto dinero como sí harían en caso de la dación en pago, que les obligaría a hacerse con una vivienda por un precio muy inferior al que fijaron inicialmente en la hipoteca, perdiendo con ello mucho dinero, ya que el valor de mercado de estos inmuebles hoy en día está por los suelos.

En definitiva, se trata de contentar a la mano que te da de comer, porque no podemos olvidar la gran cantidad de créditos y préstamos que han sido condonados por parte de las entidades financieras a los partidos políticos bajo la idea de que con ello se conseguiría un futuro más prometedor para dichas entidades, como el tiempo se ha empeñado en demostrarnos con las continuas ayudas que están recibiendo.

Porque aunque el propietario de la vivienda pueda seguir viviendo en la misma pagando el alquiler social, no se contempla la posibilidad de que éste prefiriera en un momento dado deshacerse de la misma mediante el proceso de dación en pago, con lo que los ciudadanos volvemos a salir perjudicados en favor de los bancos y cajas.

Hipoteca y pérdidas latentes

Castizos que somos...

A estas alturas ya debería estar meridianamente claro que hay mucha gente que nunca logrará deshacerse de su piso por el mismo valor en que lo compró. Dentro de esa casuística, tenemos dos variantes principales, como bien apuntan en los comentarios:

-Los que compraron una vivienda para vivir en ella, sin intención de venderla, y..

-Los que la compraron con la idea de venderla en un futuro y obtener unas plusvalías, o si no una ganancia, al menos una reserva de capital.

El caso es que dentro de los primeros hay también todo un amplio abanico de circunstancias, y por eso nos afecta a todos loa bajada de los pisos: cuando se compra una vivienda, aunque sea con la intención exclusiva de habitarla, y sin pensar en otras posibles utilidades, puede suceder que uno se entienda mal con su pareja y acabe siendo necesario liquidar el inmueble para poder marcharse cada cual por su lado, o se puede tener un problema con la empresa y verse uno en la obligación de buscar otro trabajo, o puede ser necesario mudarse de ciudad por mil razones diferentes.

En todos esos casos, por mucho que no se pensara en especular, la venta de la vivienda nos obliga a darnos de bruces con la dura realidad de que el alquiler que podamos obtener no pagar las cuotas de la hipoteca, y la venta no cubre la deuda. Osea, nos hemos empobrecido.

El caso es que, sea cual sea el motivo por el que compramos la vivienda, los datos apuntan a que los españoles somos particularmente reacios a asumir la pérdida, y seguimos con la idea de que mientras no vendamos no hemos perdido, y que ya vendrán tiempos mejores, o ya surgirá una ocasión que nos permita enjuagar la diferencia entre lo que pagamos y lo que nos dan ahora por el piso. a idea de que los pisos nunca bajan sigue pesando demasiado sobre la mente colectiva, por mucho que la realidad lleve años demostrando lo contrario. Al fin y al cabo, la realidad es algo que no acaba de interesarnos y que muchos apuntan como un enemigo más al que hay que oponerse para mantener en pie los derechos de los ciudadanos, la libertad y la pureza de sabor de los chicles de menta.

Esto, que puede parecer un dato folclórico, es en realidad una de las variables que esclerotiza en mayor medida nuestro mercado inmobiliario y hace más lento el necesario ajuste entre realidad y precios.

Sabemos que no podemos vender. Sabemos que no podemos divorciarnos. Sabemos que no podemos ir a trabajar a otra ciudad. Sabemos que todo eso nos hace más pobres, más dependientes y más vulnerables. Mantener el precio en el cartel de se vende o en la inmobiliaria es lo único que nos queda para mantener un pedacito de ego.

O quizás de esperanza. No sé.

Lo que significaría una bajada radical de los pisos

Los vencedores se reúnen para decidir qué hacen con los bancos

Hay gente que está esperando a la apertura definitiva del banco malo para intentar comprar un piso, y en principio parece una buena idea, porque los pisos van a tener que bajar una verdadera burrada para que así, de una buena vez, se acaben por convertir en pérdidas reales lo que hasta ahora son solamente pérdidas potenciales. Además, para esos pisos es posible que haya financiación, aunque es de suponer que no será en unas condiciones muy ventajosas ya que hay una pérdida implícita en la operación, a la que no se va a añadir un riesgo de impago. O sea, que a los que están preparando esa jugada más les vale tener el dinero en efectivo o preparar buenos avales.

Sin embargo, esa bajada de los pisos va a tener otras dos consecuencias de las que aún no conocemos el alcance y que son la razón pro la que hasta ahora se ha tratado de evitar a toda costa una liquidación general de vivienda.

-En primer lugar, la valoración general de los pisos va a descender, con lo que eso llevará aparejado en el campo personal y en el campo financiero. Si el precio medio de los pisos baja, y va a bajar si hay muchos miles de viviendas que se venden con descuentos del cincuenta por ciento, el resto de pisos, que se valora a precio de mercado, verá bajada también su valoración. Así, quien tenga una hipoteca en estos momentos, y aunque la esté pagando religiosamente todos los meses, empezará a ser un cliente sospechoso, a que el valor medio del bien hipotecado se ha reducido respecto a su deuda.

La gracia de esto vendrá cuando desde Europa nos pidan que apliquemos las normas contables comunes y resulte que, a partir de ese momento, muchas hipotecas que se consideraban sanas pasen a ser hipotecas tóxicas…

-En segundo lugar, la vivienda es la principal acumulación de capital de las familias, y la garantía tradicional de conservación de la riqueza. Si el precio de los pisos baja, los españoles nos empobrecemos, y eso hará más difícil el endeudamiento para cualquier pequeña empresa e incluso empeorará la percepción general, lo que puede llevar a reducir el consumo. O dicho con palabras más corrientes: si mi piso ya no vale cuarenta millones, que es lo que tengo ahí para una emergencia, y sólo vale veinte, entonces mejor no meterse en aventuras…

Ya se sabe: todo tiene sus contrapartidas.

Cálculo de Hipoteca

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