Archivo por meses: febrero 2013

En la senda alcista

Volvemos a la flecha alcista

Volvemos a la flecha alcista

Como muchos analistas venían advirtiendo durante los últimos meses el Euríbor alcanzó su mínimo histórico el pasado mes de diciembre, y a partir de entonces todo sería ir viéndose incrementado durante este año 2013, a no ser que el BCE tome una decisión drástica y rebaje los tipos de interés para la zona Euro, algo bastante improbable a día de hoy.

Ello nos lleva a encontrarnos con un Euríbor que ha cerrado el mes de febrero en una media de 0,594%, por encima del 0,575% del mes de enero, aunque eso sí, y es lo que nos debería importar, muy por debajo del cierre del Euríbor en febrero de 2012, cuando el indicador marcó 1,678%, con lo que todas las familias que tengan que revisar la cuota de su hipoteca en función del Euríbor de febrero lo harán a la baja.

Eso sí, siempre y cuando, y como repetimos de manera perpetua, no sufra las consecuencias de una cláusula suelo en su contrato hipotecario, en cuyo caso se tendrán que conformar con, al menos, mantener la misma cuota que hasta ahora.

Aún así podemos estar contentos si pensamos en el pasado, cuando el Euríbor se encontraba por encima del 5%, y sí que nos enfrentábamos a un problema grave. Por suerte, hoy en día todos los que tienen hipoteca, y la pueden pagar, que no todos tienen esa capacidad adquisitiva, se benefician de unas condiciones mejores que hace unos años.

El principal lastre de la economía en general, y del sector hipotecario en particular es la concesión de nuevos créditos, porque las entidades financieras siguen mirando hacia otro lado cuando se les exige que colaboren en la recuperación del país, sobre todo si tenemos en cuenta que previamente han recibido la ayuda de los ciudadanos vía impuestos.

Unos impuestos que no han sido bien gestionados por parte del Gobierno, que en lugar de exigir un determinado comportamiento a las entidades financieras a cambio del dinero que recibían, han dejado que éstas decidieran a su libre albedrío lo que querían hacer con ese regalo caído del cielo, con lo que han acabado por condenar la posible recuperación de la economía española.

Hipoteca y tipo de cambio

Numancia.

Numancia.

A medida que pasa el tiempo nos va a quedando a todos más claro que la deuda acumulada por los países desarrollados es impagable, o al menos lo es en las condiciones actuales.

Aunque me llaméis pesado, tengo que volver a explicar lo que es en realidad la deuda, porque creo que es el concepto que más cuesta entender y el que nos trae a todos por la calle de la amargura.

La deuda consiste fundamentalmente en gastarse hoy el dinero del futuro, de manera que ambas partes, el que presta y el que recibe el dinero, dan por seguro que en el futuro se generará rentas y riqueza suficiente para pagar ese importe. Por razones diversas, ese incremento general de la riqueza no se ha producido, con lo que ahora, que ya estamos en lo que en en 2005 se entendía pro futuro, no hay dinero para pagar la deuda y aú menos los intereses, ya que los intereses son dinero que tiene que salir de otro lado, o sea, el reflejo numérico del incremento de riqueza.

Usualmente, en estos casos se declaraba la bancarrota o se devaluaba la moneda. Lo primero está muy bien si eres autosuficiente, pero nuestra sociedad se ha hecho lo bastante compleja como para que una bancarrota te deje sin petróleo, sin piezas de recambio para tu maquinaria y con una mano delante y otra detrás. Por eso, aunque lo que más le apetece a todo el mundo es dejar de pagar, las bancarrotas son tan raras y se tratan de evitar con tanto esfuerzo.

La otra solución es la devaluación, pero la devaluación significa, ni más ni menos, tener más billetes para representar la misma riqueza, o lo que es lo mismo, extender la misma mantequilla en más pan. Por supuesto, los que deben dinero estarían encantados con una devaluación, pues eso supone pagar su deuda con menos riqueza, dándole al acreedor billetes del Monopoly en vez de dinero real. Y por esa misma razón, los acreedores y los que tienen ahorros se oponen a cualquier devaluación.

La única salida en estos momentos para que se paguen las hipotecas es una devaluación, pero España no puede ejecutarla de manera unilateral y Alemania, que es fundamentalmente acreedora, prefiere que le paguemos con dinero de verdad mejor que con fotocopias de billetes, así que tenemos un problema.

Sin embargo, la medida que pase el tiempo y quede claro que las dos opciones que quedan son solamente cobrar menos o no cobrar nada, es muy posible que tanto el dólar como el euro se dirijan a una devaluación controlada. ¿Y a qué esperan? A que pase el tiempo, porque cada mes que pasa son muchos millones de cuotas que se ingresan con dinero de hoy, ese dinero que vale más de lo que valdrá el de mañana.

Al final, quien deba dinero es posible que salga ganando, pero siempre que haya pagado puntualmente hasta esa fecha. Por el camino caerán muchos y a esos no les servirá de nada que el euro se devalúe al final del camino.

Es cuestión de medir y resistir. Sobre todo, resistir.

Nadie parece acordarse de la vivienda

Bla, Bla, Bla, Bla

Bla, Bla, Bla, Bla

Visto el panorama social uno podría pararse a pensar que el tema de la vivienda es una de las cuestiones que más preocupa a los ciudadanos de este país, pero a juzgar por la poca importancia que se le ha dado durante las jornadas del debate sobre el estado de la nación que se ha celebrado estos días debe de ser un problema menor.

Todas las intervenciones se han centrado en loar la labor propia, en el Gobierno, y en criticar todo, tanto lo criticable como lo que no lo es, por parte de la oposición. Poniendo el acento en la corrupción, como no podía ser de otra manera, y en el problema del desempleo, por supuesto, pero ¿qué pasa con la vivienda?

Se han limitado al “y tú más”, para no romper con la tradición, y al final nos hemos ido sin medidas concretas que nos podamos llevar a la boca, medidas con las que las familias en problemas puedan buscar un rayo de luz a su futuro y las familias que mantienen un poder económico aceptable, a pesar de la que está cayendo, puedan plantearse la compra de nuevas viviendas.

El problema ya lo conocemos todos, está diagnosticado. Hubo una burbuja inmobiliaria que explotó, bien, ahora llega el momento, de una vez por todas, de buscar soluciones reales para que nos podamos empezar a plantear el futuro.

Necesitamos una ley hipotecaria transparente, que permita una relación de igual a igual entre las entidades financieras y los clientes, para que éstos puedan decidir sus prioridades. Habrá clientes que apuesten por la dación en pago y otros que prefieran un tipo de interés más bajo.

Se necesita, desde ya, una bolsa de viviendas para alquiler social, pero una bolsa que sea eficiente, que no se plantee desde el punto de vista teórico, sino desde una visión más pragmática, con el objetivo de que sirva de colchón para las familias que efectivamente están sufriendo la parte más dura de la crisis.

Y necesitamos, por supuesto, que las entidades que han sido nacionalizadas con el dinero de todos abran el grifo del crédito tanto a empresas como a familias. No se trata ya de una cuestión de voluntad sino de obligación moral. Niegan el crédito a los mismos que les sufragan las pérdidas, ¡demencial!

Hipoteca y urbanismo

Viejas estructura urbana: cerca del agua, y con el campo cultivado alrededor.

Viejas estructura urbana: cerca del agua, y con el campo cultivado alrededor.

Hoy me voy aponer un poco espeso, así que estáis avisados si pretendíais leer un artículo ligerito, de esos que hacen gracia y vienen a decirnos lo que ya pensábamos, o justo lo contrario de lo que pensábamos. Hoy me quiero meter en el berenjenal del urbanismo.

Desde hace sesenta años, más o menos, España pierde población rural y gana población urbana, pero el precio de los pisos y una serie de causas sociológicas han hecho que la vivienda se haya encarecido mucho en las zonas céntricas y se haya deteriorado más aún en los cascos históricos de las ciudades, mayoritariamente habitados, en muchos casos, por personas de renta muy baja y encaje social a veces complicado.

Así las cosas, el boom de la construcción y las hipotecas hizo crecer enormemente los extrarradios de las ciudades, alejando cada vez más a la gente del centro de las ciudades, pero también del verdadero campo, que sigue desangrándose demográficamente, parece que sin remedio.

Y resulta que ahora, cuando muchos de nosotros tenemos una hipoteca a veinticinco o treinta años, el precio de la energía se dispara de manera sostenida y el petróleo, que estaba hace cinco años a unos 30$ por barril, se cotiza de manera sostenida y durante años por encima de los 100$. En estos momentos, el crudo Brent de referencia en Europa anda por los 117$, para ser más exactos.

Sin entrar a valorar la incidencia de este hecho en la crisis (enorme), parece evidente que las viviendas que hemos comprado van a ser cada vez más problemáticas ya que son dependientes de los medios de transporte que nos acerquen al trabajo, o a los centros de ocio, consumo y entretenimiento. Y como no hay manera de encoger una ciudad (no os perdáis este enlace sobre Detroit) es muy probable que la devaluación de la vivienda en los extrarradios y ciudades dormitorios prosiga su avance, golpeando aún más la capacidad económica de las familias y los balances de los bancos.

De momento, la gasolina se puede pagar aún, aunque cada vez menos, pero a medida que su precio siga subiendo, o simplemente se mantenga, se verá más a las claras que la vivienda debe estar o cerca del trabajo o cerca de los suministros, pero nunca, en ningún caso, lejos de ambas variables.

¿Y cuántos viven o vivimos en medio de ningún lado?

Pues ahí tenéis el problema futuro, del que aún no se habla lo suficiente.

Citadme cuando empezáis a oírlo a menudo…

🙂

Cuidado con la dación en pago

La eterna balanza

La eterna balanza

Todos nos hemos llenado de júbilo al comprobar que la Iniciativa Legislativa Popular sobre la dación en pago será debatida en el Parlamento, después de 4 años de lucha, abriéndose una pequeña luz en el futuro más inmediato de la sociedad española, sobre todo, de la más desfavorecida que puede ahora plantearse un futuro más halagüeño.

Sin embargo, no podemos confiar todo en la dación en pago, y más si con ello nos estamos perjudicando a nosotros mismos. Hay que estar muy seguros de mantener esta figura jurídica para los hipotecados con verdaderos problemas económicos como consecuencia de la crisis y no generalizarla para todas las hipotecas.

Una dación en pago generalizada provocaría un incremento inmediato de los diferenciales aplicados por las entidades financiera, sí, más todavía, ya que tendrían que repercutir en el cliente la mayor asunción de riesgo que les supone la aceptación de la dación en pago.

No podemos olvidar que durante los años de burbuja inmobiliaria todos nos beneficiamos de tipos de interés ínfimos, sobre todo en comparación con los del resto del mundo, a la hora de hipotecarnos, por la sencilla razón de que la entidad financiera no corría riesgos ante una eventual devaluación del precio de la vivienda.

Si acepta la dación en pago, el riesgo pasaría a ser de la entidad financiera, ya que el cliente se podría deshacer de la deuda entregando la vivienda en un contexto, por ejemplo, de precios a la baja. Ello haría que todas las hipotecas se encarecieran, y puede que no fuera tan buena noticia.

Una dación en pago limitada, para familias con graves problemas económicos y siempre para la primera vivienda de la unidad familiar podría ser una solución intermedia, que evitaría el gran número de desahucios que seguimos sufriendo en nuestra sociedad y a la vez no encarecería demasiado las hipotecas.

Lo que sí debemos de tener en cuenta es que cualquier logro tiene unas consecuencias inmediatas en las relaciones financieras con las entidades, por lo que debemos de saber muy bien lo que pedimos antes de llenarnos la boca con nuestras peticiones. ¿Queremos dación en pago o tipos de interés bajos?

La hipoteca infantil

Sociedad infantil

Sociedad infantil

No, amigos, cuando te estrellas en la vida no puedes arreglarlo todo echando otra moneda o dándole al botón de reinicio después de ver en la pantalla el temido Game Over.

Sin embargo, tanto en este blog como en las noticias en general, leo con creciente alarma montañas de opiniones que parecen ir en este sentido. Por una parte, se ha recopilado millón y pico de firmas en una iniciativa popular para pedir la dación en pago, y nada menos que con carácter retroactivo, y por otra, en la encuesta de este mismo blog, hay un 68% de gente que cree que la tragedia de los desahucios es más culpa de la ley hipotecaria que de la mala cabeza de quienes firmaron las hipotecas.

En cuanto a la dación, todo el mundo se indigna porque el millón largo de firmas vaya a ser rechazado sin más trámite, pero nadie se pregunta quién se quedaría con esas viviendas, ni quién las pagaría, siendo que los bancos no tienen casi dinero propio, sino que manejan los ahorros de la gente. La idea final, supongo, es librar a los que no se leyeron la hipoteca para hacer comerse el marrón a los que metieron el dinero en el banco equivocado.

Así las cosas, no me queda otra alternativa que preguntarme si no será necesario que los bancos creen, y de manera inmediata, una hipoteca infantil. Se trataría de una hipoteca que puedes pagar cuando te apetezca, dejarla cuando quieras, cagarte en ella y que otro te la cambie y te la limpie cuando esté sucia, además de refrescarte el trasero con abundantes polvos de talco.

Entiendo perfectamente cualquier aspiración que lleve a cambiar la ley hipotecaria, injusta y perniciosa, pero de ahí a solicitar que, a toro pasado, seamos los demás los que paguemos los negocios que salieron mal hay un abismo. Hay que evitar que la deuda se acumule. Hay que evitar que los intereses de demora sigan computando después de que se inicia la ejecución hipotecaria. Hay que buscar una salida, sobre todo en el tiempo, para los que en un momento dado calcularon mal los riesgos, de manera que no queden excluidos a perpetuidad. Hay que hacer todo eso y más, pero sobre la base irrenunciable de que cada cual tiene que responsabilizarse de lo suyo, y asumir las pérdidas en caso de fracaso igual que se embolsa los beneficios en caso de éxito.

Nadie debería rescatar a los bancos y nadie debería rescatar a los ciudadanos, y puestos a hacerlo por interés común, hay que dejar claro de una buena vez, tanto a los ciudadanos como a los bancos, que el rescate se paga a precio de correa y bozal.
En cuanto a la encuesta, no me esperaba otra cosa. Parece un mal generalizado: buscar a los culpables fuera del propio grupo para permanecer nosotros inmaculados, inocentes y llorosos. Todo el que conoce un poco la historia sabe que las sociedades  fracasadas funcionan así. Lo peor del asunto es que semejante impulso social lleva a preguntarse quién querrá ser empresario o invertir en un país donde el que firma una cosa no tiene culpa de nada porque ni siquiera se considera adulto a sí mismo ni entiende que deba saber lo que firma, ni asume que tenga que responsabilizarse de sus propias decisiones.

Todo es culpa del Estado, de los banqueros, de los políticos o de los habanos que se fuma la abuela en su vieja mecedora de mimbre. Es culpa de ellos y ellos son los que lo tienen que arregla, ¿verdad?

Lo malo es que cuando te comportas como un niño te acaban metiendo en el corralito.

La palabra que se emplea nunca es inocente.

¿Hasta cuando seguirá cayendo el precio de la vivienda?

Sigue ahorrando, amig@

Sigue ahorrando, amig@

Los expertos inmobiliarios y económicos siguen afanándose por hacernos pensar que la vivienda tiene que seguir bajando, a pesar de que algunos propietarios ya se están tirando de los pelos por los precios ridículos que obtienen de sus pisos, pero la verdad es que los datos no hacen sino dar la razón a estos analistas.

Esta semana hemos conocido los datos que publica de manera mensual la web pisos.com, que, como un agente activo en el sector, deben de ser tenidos en cuenta a la hora de analizar en la situación real que nos encontramos en lo que se refiere al precio de la vivienda en nuestro país. Concretamente, los datos de enero reflejan una caída del 10,59% en el precio de la vivienda usada en tasa interanual, es decir en comparación con los datos de enero de 2012.

En términos absolutos, el precio medio en España por metro cuadrado se situó en los 1.877 euros, contra los 2099 de hace ahora un año. Por otro lado, en la comparación intermensual nos encontramos con que en el mes de diciembre el precio medio del metro cuadrado de vivienda usada fue de 1.887 euros, es decir, que en el transcurso de un mes la vivienda se ha abaratado en un 0,55%.

Unas caídas que deberían de agudizarse en los próximos meses ante la subida del IVA para vivienda, que ha pasado del 4 al 10%, ya que los compradores de vivienda intentarán repercutir esta subida de tipo impositivo al precio de la vivienda, para acabar pagando lo mismo, con lo que se avecinan meses de negociaciones muy duras en contra de los vendedores de viviendas.

En lo que se refiere al desglose por Comunidades Autónomas tenemos que el País Vasco se presenta como la región más cara, con un precio medio de 3.390 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid (2.356 euros/metro cuadrado) y las Islas Baleares, con 2.196. En el otro extremo, la Comunidad con los pisos más baratos fue Castilla-La Mancha, con 1.099 euros por metro cuadrado.

En definitiva, la tendencia parece claramente marcada, con unos precios a la baja sin solución de continuidad, y que nos llevarán a unas viviendas a precio de “saldo” de aquí a finales de 2013, buenas noticias para los compradores pero no tan buenas para los vendedores, que no siempre son promotoras y bancos.

Cuando la hipoteca era bonita. Sociedad y corrupción

Máximos estudios de demasiada gente...

Máximos estudios de demasiada gente...

Nunca he ganado muchos amigos diciéndolo, pero creo que la corrupción de los políticos es reflejo siempre de la sociedad de la que proceden. En estos días, que nos vemos sacudidos pro graves casos de contabilidad irregular en los partidos políticos, deberíamos reflexionar sobre esa idea que tanto nos gusta de que los políticos se bajan de los ovnis, como marcianos, y empiezan a gobernarnos porque así  lo ordena el emperador de otra galaxia.

¿Y saben una cosa? No es así. Nuestros dirigentes son gente que antes de presentarse a las elecciones andaban pro la calle, tomaban café con nosotros y trabajaban a nuestro lado. Su conducta no es fruto de una mutación genética, sino que está ampliamente enraizada en unos modos y costumbres sociales que no sólo toleramos, sino que con frecuencia fomentamos con nuestro forofismo, nuestro silencio o nuestra estupidez.

Un caso típico de lo que cuento son las ruedas de prensa y las campañas electorales. En países como Alemania y Austria, a un político hay dos cosas que ni siquiera se le pasan por la imaginación: dar una rueda de prensa sin preguntas y contestar con vaguedades a una pregunta que no le conviene. ¿Y por qué? Porque le porcentaje de gente que lo va a poner a parir por hacer una cosa así es tan alto que el coste de hacer semejante cosa es muy superior al coste de aguantar el chaparrón y contestar a lo que no quieres contestar. ¿Y por qué en España es posible semejante lacra? Porque la gente no se entera, no tiene interés en enterarse y nunca se va a levantar del sillón para comprobar qué hay de verdad en eso que el político dijo o que no llegó a decir nunca. En resumen: donde falta sociedad civil, los dirigentes pueden hacer cualquier cosa, y sin miedo. Donde no hay criterio, cualquier respuesta es buena.

Un buen ejemplo de esta falla en la sociedad civil es lo que sucedió con las hipotecas, la vivienda y la burbuja inmobiliaria: mientras el tema de la construcción daba trabajo, buenos sueldos, hipotecas para todos y posibilidad de tener una vivienda en propiedad (que es el sueño dorado de muchos españoles), todo estaba bien. Nos daba igual que los alcaldes recalificaran terrenos, que se llevaran comisiones, que las cajas de ahorros prestaran cantidades obscenas a promotores insolventes y que los pisos subieran. El caso era que no se parase la bola. El caso era que se siguieran pagando dos mil euros a un alicatador y tres mil a un fontanero. El caso era que los maridos y los hijos siguieron ganando buenos jornales y la huerta del abuelo se pudiese vender por treinta veces lo que valía.

¿Nos preocupaba entonces la corrupción? En absoluto. En aquella época la corrupción estaba como dios, y a todos los que hablaban de frenar la locura se les llamaba aguafiestas. ¿Quién hubiese votado entonces a un político que hubiera dicho que había que frenar la construcción y la promoción de viviendas? Casi nadie.

Luego se acabó la fiesta. El que dejó los estudios para ganar un sueldazo como albañil lleva dos años en el paro y el último que compró un piso llora porque lo desahucia, mientras el último que lo vendió lo sigue celebrando en silencio, sin que nadie lo sepa.

¿Y qué pasa? Que entonces es culpa de los políticos, que nos roban (como antes), que no saben lo que hacen (como antes) y que son unos irresponsables (como antes). Lo único que ha cambiado es que ahora los demás no sacamos tajada.

Esa es toda nuestra honradez: La del que pide su parte. Si quieren robar, que roben, pero que me den mi parte.

Y así vamos.

El euribor de febrero sube al 0,594%

Euribor A falta de confirmación del Banco de España, ya tenemos todos los datos para saber que el euribor en febrero cerró en 0,594%. El euribor es el índice de referencia para la mayoría de hipotecas en España.

Ya es el segundo mes consecutivo en que el euribor sube.

El euribor sube en 0,019 puntos respecto al mes de enero. Pero la diferencia que nos interesa a la mayoría de los hipotecados es la diferencia del euribor anual, ya que esta es la que dirá si nos baja o sube la cuota de la hipoteca en nuestra revisión anual: Esta ha sido una bajada en 1,084 puntos.

Por lo tanto, un préstamo hipotecario por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, soportaba hace un año una cuota mensual de 647 euros, que al revisarse con el euríbor conocido hoy obtendrá una reducción de casi 62 euros al mes, lo que supone 744 al año.

¿Cuál será mi nueva cuota mensual de la hipoteca? Te ofrecemos un simulador para calcular la nueva cuota con el nuevo valor del euribor:

Simulador Revisión de la Hipoteca