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El saldo hipotecario sigue cayendo en picado

El crédito está bien amarrado por las entidades financieras

El saldo hipotecario es uno de los parámetros que determinan la buena o mala salud del sistema hipotecario español, ya que en condiciones normales debería de incrementarse, tal vez no en valores como en los previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, pero sí de manera estable.

Sin embargo, durante todo este año 2011 se ha venido reduciendo en tasa interanual, y desde abril también en tasa intermensual, lo que pone de manifiesto que lejos de empezar la recuperación nos encontramos de lleno dentro de la crisis, sin que parezca que haya una solución cercana.

Así, según los datos de la Asociación Hipotecaria Española, el saldo hipotecario se redujo durante el pasado mes de septiembre en un 5,12% con respecto a septiembre de 2010, para totalizar algo más de 1,03 billones de euros, con un descenso intermensual del 0,26%.

Ello significa que las nuevas constituciones hipotecarias no son suficientes como para compensar las amortizaciones que se van produciendo por parte de los titulares hipotecarios o para cubrir los embargos realizados por las entidades financieras, que reducen al 50% la deuda mantenida.

En este escenario es muy complicado plantearse una recuperación del sector inmobiliario español, porque a nadie se le escapa que el crédito hipotecario es fundamental para intentar plantearse una recuperación en lo que a compra-venta de viviendas se refiere.

Por tanto, el primer objetivo que debe plantearse Mariano Rajoy en cuanto tome posesión de su cargo será, sin duda, la normalización del flujo crediticio por parte de nuestras entidades financieras, de forma que el crédito llegue definitivamente a los particulares y pequeñas y medianas empresas.

Una vez que el crédito pueda recuperarse nos encontraremos con una mejora en las inversiones y en el consumo, porque a pesar de la incertidumbre generalizada que impera en nuestra sociedad en estos momentos, especialmente en lo que se refiere a temas económicos, la liquidez que genera el crédito sirve para dinamizar estos parámetros.

Sin embargo, de momento Rajoy ha preferido no decir nada y mantener todas las incógnitas abiertas hasta que llegue a tomar posesión de su cargo, lo cuál está siendo recibido con cierto nerviosismo por parte de los mercados financieros que quieren acciones más rápidas.

Buscando el crédito desesperadamente

La que se me viene encima

Jamás una victoria fue tan exigente como la que consiguió este pasado domingo el Partido Popular en las elecciones generales, con una mayoría absoluta que le da margen de maniobra suficiente para tomar todas las medidas que necesite, sin hipotecarse por la necesidad de la consecución de apoyos, lo cuál, a su vez, le genera una elevada exigencia de responsabilidad.

Y es que hasta ahora el Partido Popular se ha movido en la indefinición como estrategia política, una ambigüedad que le ha llevado al poder, pero de la que no podrá hacer uso ahora que está en el, sino que tendrá que tomar decisiones, dolorosas la mayoría, si quiere ayudar a España a salir de la crisis.

Medidas que deben comenzar por la recuperación inminente del crédito, tanto a particulares como a empresas, de forma que pueda servir de base sobre la que construir una economía sólida y en recuperación, alejando los fantasmas de la recesión.

Un crédito que se ha ido perdiendo a medida que las entidades financieras perdían liquidez por los embargos hipotecarios y se enfrentaban a la sequía de los mercados internacionales, que al no fiarse de España se negaban tajantemente a conceder préstamos a las entidades financieras españolas.

Por ello, el Partido Popular se enfrenta a dos objetivos fundamentales ahora que se encuentra en el poder. Por un lado tendrá que conseguir que los mercados internacionales vuelvan a confiar en España, y, por otro lado, tendrá que propiciar la absorción del stock de viviendas vacías que sigue lastrando al sector financiero.

Porque hasta que no se consiga liberar los balances de las entidades financieras éstas seguirán restringiendo el crédito de manera dura, sabedoras de que tienen que mantener su liquidez y no exponerla ante la elevada tasa de morosidad que sigue golpeando a la economía española.

En definitiva, nos enfrentamos a un comienzo de la legislatura que promete con ser apasionante, con un partido nuevo en el poder que ya no se podrá ocultar nunca más y con todos los agentes económicos a la expectativa por las nuevas medidas que éste pueda llevar a cabo en pos de la recuperación económica.

Ya ofrecen una hipoteca con dación en pago

Suena a cosa rarita...

Después de todo lo que hemos discutido por aquí sobre la dación en pago y sus posibilidades de aplicación en el mundo real, ha aparecido un banco que la ofrece, aunque me gustaría mucho leer la letra pequeña del contrato.

Se trata de Bankinter, que ha creado un producto al que llama “la hipoteca sin más” y que incluye la posibilidad de entregar el piso para saldar toda la deuda y sin que quede pendiente el monto de lo no pagado.

Como condiciones curiosas, o al menos a mí me lo parecen a primera vista, hay que mencionar el hecho de que el tipo de interés no es superior al de otras hipotecas o al de otros bancos, y que es una opción que sólo se comercializar para primeras viviendas, y por un valor, como mucho, del 80 % de la tasación.

Por lo visto, tampoco se trata de obligarte a contratar otros productos, como seguros, planes de pensiones, pólizas de entierro ni certificados de vacunación contra la glosopeda o similares.

Por tanto, es conveniente echar un ojo a esta opción, proque en principio, como su lema comercial (hipoteque su casa, no su vida) la cosa suena muy bien.

Y ahora, dicho esto, permitidme que alce una ceja, una sola, y me pregunte qué clase de truco tiene la cosa. La respuesta, honradamente, puede ser ninguno, y entonces tendré que envainármela, pero creo que mi obligación es hacer aquí cábalas con los lectores, así que expreso en voz alta, y por orden, mis suspicacias.

-¿Y quién hará la tasación? ¿No será que se han puesto mucho más duros con una tasadora propia? De esa manera les saldrían las cuentas, por supuesto.

-¿Y no querrán colocarnos de ese modo los pisos que ya tienen embargados? Si fuese así, simplemente se quitan un impagado cierto, cambiándolo por un impagado posible, pero no cierto. Les saldría bien…

-Veamos cuántas conceden. No vaya a ser como el tema de las rebajas, en las que ofrecen televisor de plasma por cincuenta euros, pero sólo hay uno. Como truco comercial es fabuloso.

Esperemos y veamos. Y el que sepa algo más, que lo comente, por favor.

El alquiler con opción a compra como salida de emergencia

Un problema complicado...

A medida que la crisis se profundiza, porque en esto, como en el caso de una enfermedad, todo alargamiento de la situación supone un empeoramiento, se van buscando soluciones para salvar lo que se pueda, por una y por otra parte.

En el caso de las hipotecas la cosa está complicada, porque el dinero que se prestó para comprar el inmueble era de alguien, y ese alguien puede ir un día al banco a pedirlo, y entonces hay que dárselo. A todos los que se les llena la boca hablando de la crueldad de los bancos que reclaman a toda costa el pago de las hipotecas los querría yo ver si un día fuesen a pos su nómina y les dijesen que fuesen a buscarla a la Calle Ramón y Caja, número 73, quinto derecha, porque la tiene el dueño de ese piso. Entonces sí que veríamos quién es cada cual.

Pero incluso un tema tan peliagudo puede tener alguna solución y aquí estamos, o al menos yo estoy, para aportar ideas constructivas, y de eso va el alquiler con derecho a compra.

Me explico: el hipotecado que no puede pagar tiene un problema morrocotudo, porque se puede quedar sin casa, ver como le embargan sus ingresos futuros y perder una parte de lo que ya ha pagado. El desastre. El banco, por su parte, se queda sin capital, anota las pérdidas, y además se encuentra con que la valoración del resto de inmuebles hipotecados baja con cada embargo, porque un aumento de las ejecuciones hipotecarias es una evidente subida del riesgo. Desastre también

Por contra, si en lugar de embargar un piso cuando el hipotecado no puede pagar su cuota le ofrece que siga viviendo en la casa en régimen de alquiler con derecho a compra, la situación se arregla un poco para todos aunque sea temporalmente. Al hipotecado no se ele echa de casa, ni se le ejecuta el piso. La vivienda no es embargada y no es un aumento de riesgo ni un borrón en el balance, y el banco, además, sigue teniendo algunos ingresos, aunque la cuota de alquiler sea menor, mucho menor, que la cuota hipotecaria.

Luego, más adelante, cuando las cosas mejoren, se hacen cuentas por lo que quedó sin pagar, y en cuanto se liquide todo lo debido se levanta la hipoteca. Se trata, por supuesto, de una solución provisional, pero es que todo es mejor, para ambas partes, que el desahucio y la subasta.

¿Cómo lo veis?

La CAM no quiere más clientes, por lo que se ve

El juego del despiste financiero

La CAM nos ha demostrado una vez más que nunca terminaremos de verlo ni de escucharlo todo, con una medida que ha levantado ampollas en el sector financiero por tratarse de algo que va en contra del sentido común y de cualquier política anterior.

Y es que la caja valenciana ha decidido ofrecer un 10% de descuento en la compra de las viviendas que comercializa su filial inmobiliaria a todas aquellas personas que traigan una hipoteca contratada con otra entidad diferente, o que, en su caso, paguen al contado.

Se trata de una medida desesperada en tiempos desesperados, ya que pretende dejar de ofrecer hipotecas y que, a cambio, la venta de las viviendas que acumula en su cartera por culpa de los embargos y desahucios no se vea afectada de manera negativa. Y es que la CAM no puede apalancarse más, y concediendo más hipotecas caería en esa condena del medio-largo plazo.

La consecuencia negativa, sin embargo, es que la concesión de hipotecas es uno de los negocios fundamentales de las entidades financieras y el decidir no utilizarlo nunca más no es sino una muestra de rendición ante los mercados y ante las circunstancias.

En este escenario no sería descabellado pensar que la CAM acabara saliendo de las reglas del juego en breve, condenada por su mala gestión previa, porque una entidad tendrá muy difícil mantenerse en el mercado si no cuenta con las herramientas de beneficio habituales.

Por otro lado, en el juego de la venta de viviendas también lo tendrá complicado, ya que los compradores que quieren lanzarse, y pueden hacerlo, a la compra de una vivienda lo que necesitan es financiación y no un descuento del 10%, así que esta medida acabará por pasar factura, sin duda.

Además, la actitud de la CAM coincide con las palabras del director de estudios de la Caixa, que ha afirmado que para poder salir de la crisis como país se necesitará que algunas entidades financieras queden en el camino, y me temo que la CAM tiene casi todas las papeletas compradas, en una clara muestra de que la gestión política de una entidad financiera es algo nefasto a todas luces.

Límite diez días

Ya no hay excusas para las viviendas vacías

Durante años y años los propietarios de viviendas en alquiler han venido reclamando una legislación más favorable a sus intereses de manera que tuvieran un respaldo en el caso de que los inquilinos no pagaran sus rentas y no tuvieran que verse abocados a procesos judiciales interminables que acababan por arruinarles.

Ello provocaba que gran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus viviendas vacías antes que arriesgarse a encontrar un inquilino moroso y quedar preso del sistema judicial español, aletargado y eterno. Sin embargo, parece que este problema se ha solucionado.

Y es que desde este pasado 31 de octubre ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Agilización Procesal que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, y permite que los procesos de alzamiento por impago de renta de alquiler se reduzcan a un plazo máximo de diez días.

De esta manera en el momento en el que un propietario presente una demanda por impago en la renta de un alquiler, el secretario judicial pertinente enviará una carta al inquilino solicitando el pago de la deuda, el abandono de la vivienda o bien la presentación de las alegaciones pertinentes para justificar el impago.

Si transcurrido ese plazo de diez días el inquilino no ejerciera ninguna de estas opciones, el secretario judicial fijaría, de manera directa, una fecha para el alzamiento de la vivienda, sin que tenga que mediar ningún proceso judicial que pueda aletargar y retrasar la recuperación de la vivienda por parte del propietario.

Sin duda se trata de una modificación legislativa que incentivará a los propietarios a poner en el mercado sus viviendas vacías, ya que, por fin tendrán una resolución rápida a sus problemas. Mientras que, por otro lado, los inquilinos con voluntad de pago no se verán perjudicados, ya que siempre tendrán un período para posibles alegaciones por imprecisiones en la demanda del propietario.

En definitiva, se trata de una medida que ayudará a flexibilizar y agilizar los procesos, con lo que se evitarán las ineficiencias que ha venido arrastrando durante tantos años por un error de concepto, se intentaba proteger al inquilino, y sólo se protegía al estafador.

Los embargos no se detienen

El temido cartel que aquí no nos ponen...

Supongo que estos informes habrá que tomárselos con la máxima prudencia, porque proceden de parte interesada, pero tras un pormenorizado estudio, la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) afirma que casi una de cada cinco hipotecas firmadas entre 2004 y 2008 están en peligro de convertirse en embargos y desahucios.

Para que los números gordos nos ayuden a valorar el problema en su verdadera magnitud, más de setecientas mil viviendas de los casi cuatro millones de hipotecas que se firmaron en aquellos años dorados pueden haber sido ejecutadas a finales de 2014 o principios de 2015.

Según este mismo informe, hasta la fecha se han producido ya 171.000 embargos, a los que hay que sumar una cifra muy similar de viviendas en proceso de ejecución hipotecaria. A esta cifra hay que sumar otros trescientos setenta y cinco mil embargos que se prevén para antes de que acabe 29013. Se toma como base para este cálculo la relación entre el coste de las letras mensuales y la renta media de las familias, muy afectada por la incidencia del desempleo.

En total si hacemos cuentas, resulta que las viviendas afectadas por esta clase de procesos rondará una cifra muy similar a todas las hipotecas que se firmaron durante 2004. Y para colmo de males, AFES aclara, curándose en salud, que estas cifras contemplan sólo el escenario más favorable, es decir, que el paro y la crisis se queden como están, porque si llegamos a ver una depresión mayor, como algunos vaticinan por los problemas de la deuda soberana, entonces las cifras podrían ser peores.

Mientras tanto, se estudian fórmulas para que los bancos no tengan que quedarse con los pisos al tiempo que consigan mantener una mínima solvencia en sus balances, ya que de lo contrario la falta de crédito acabaría de estrangular cualquier conato de recuperación económica.

Y que eso es lo que sucede con las grandes borracheras: que tienen grandes resacas.

No hablaré si no es delante de mi abogado

Yo no voy a decir nada, ¿y tú?

Que los políticos eran maestros de decir todo sin decir nada haciéndote pensar que habían dicho lo que querías escuchar era algo que ya sabíamos, pero que durante el único, sí, sí, único, debate electoral previo a las elecciones generales del próximo 20 de noviembre ninguno de los dos candidatos con opciones de llegar a ser Presidente del Gobierno hable del problema hipotecario es algo realmente sospechoso.

Porque si aceptamos que el desempleo es el principal problema de este país, el problema hipotecario podría ser perfectamente el segundo, con miles de familias a punto de ser desahuciadas, otras tantas ya en la calle y no menos con el agua al cuello para poder llegar a fin de mes pagando religiosamente su cuota mensual.

Sin embargo, ni Rubalcaba ni Rajoy, ni Rajoy ni Rubalcaba, mencionaron nada, absolutamente nada, al respecto. Parecía como si en este país las hipotecas no existieran y como si los abusos de las entidades financieras durante tantos y tantos años se hubieran evaporado por arte de magia.

La dación en pago, una cuestión que sí ha aparecido en algún mitin político de los candidatos, sobre todo de Rubalcaba, no fue ni tan siquiera mencionada, y no hablemos de una posible ley de transparencia bancaria o de incentivos al crédito. Sólo de habló del sector inmobiliario para echarse a la cara mutuamente la creación de la burbuja inmobiliaria.

Un hecho histórico, sin duda, y que no tiene debate. El PP la creó y el PSOE se aprovechó de ella en su fase de crecimiento y está sufriendo las consecuencias en su pinchazo, todo lo demás son palabrerías. El problema es que la ciudadanía no quería escuchar de donde veníamos sino hacia donde íbamos, y en ello nadie dijo nada.

Este es el tipo de democracia que tenemos y que, probablemente, nos merecemos. Dos políticos de nivel medio optando a ser Presidentes del Gobierno sin enterarse de la misa a la media de lo que van los verdaderos problemas de la ciudadanía española, que sigue sumida en una auténtica depresión crónica por no poder hacer frente al pago de sus hipotecas y el temor de perder su vivienda habitual.

Algo huele a podrido en Dinamarca

Ser o no ser, he ahí la cuestión

Hace unas semanas el Banco de España sorprendió a propios y extraños proponiendo la sustitución del Euríbor como índice de referencia hipotecaria en nuestro país, algo de gran calado si tenemos en cuenta que este indicador se utiliza en más del 80% de las hipotecas que se constituyen en España.

El principal argumento de la autoridad financiera española era que el Euríbor a 12 meses es demasiado volátil y provoca que las cuotas hipotecarias de los titulares fluctúen demasiado provocando grandes niveles de incertidumbre. Para solventarlo proponía el Interest Rate Swap (IRS), que fijaría el tipo de interés de las hipotecas para cinco años, momento en el que se procedería a la revisión de las mismas.

Es evidente que con el IRS se conseguiría una mayor estabilidad en la cuota, ya que se pagaría el mismo tipo de interés durante los cinco años que no se revisaran las condiciones, pero lo que el Banco de España no dijo, o, al menos, no explicitó claramente, fueron las consecuencias negativas que ésto podría traer para los propios ciudadanos.

Y es que el IRS suele estar por encima del Euríbor de manera permanente, con lo que una sustitución de índice de referencia provocaría directamente un incremento en el tipo de interés que pagarían los titulares hipotecarios para devolver sus préstamos.

Este incremento de tipo de interés iría directamente a la cuenta de resultados de los bancos y cajas españolas que recibirían un mayor precio por el dinero prestado en forma de hipotecas, con lo que generarían una mayor liquidez en el corto, medio y largo plazo.

En definitiva, “algo huele a podrido en Dinamarca”, ya que todo apunta a que se trata de una estrategia orquestada por las propias entidades financieras, con el beneplácito explícito del Banco de España, y que tiene, una vez más, a los ciudadanos como principales víctimas.

Porque no podemos olvidar que el Banco de España tiene como principal premisa velar por la buena salud de las entidades financieras que operan en nuestro país, y consiguiendo que obtengan más dinero por el dinero que prestan es una condición fundamental para ello.

El Euríbor a la expectativa de la primera decisión de Draghi

La sonrisa que todo lo sabe

Parece que el Euríbor, como espectador de lujo que es, está pendiente de la primera decisión de Mario Draghi al frente del Banco Central Europeo que se producirá en el día de hoy, y para la que sólo quedan dos alternativas, o bien mantiene los tipos en el 1,50% o bien aprueba una rebaja de un cuarto de punto hasta el 1,25% (una subida es absolutamente impensable por la irresponsabilidad que ello supondría).

Todos los expertos coinciden en afirmar que lo que la economía europea necesita en estos momentos es una reducción de tipos que ayude al dinamismo de la economía, pero ya sabemos todos que las preferencias del BCE suelen ir por camino opuesto a las necesidades de la sociedad en todo aquello que no sea la lucha por el control exhaustivo de la inflación.

Una inflación que ahora parece ser la última preocupación de la economía de la zona Euro, más interesada en luchar contra el colapso generalizado que está sufriendo a todos los niveles. Sin embargo, Draghi pasa por ser una continuidad casi clónica de Trichet, por lo que hay pocas esperanzas de que la política del BCE se vea modificada con su mandato.

De momento, durante el mes de octubre hemos experimentado una estabilidad casi absoluta, ya que la primera cotización del mes se situó en el 2,085%, mientras que la cotización media del mes se situó en el 2,11%, es decir, poco más de 0,02 puntos porcentuales de crecimiento en todo el mes.

Un crecimiento que, comparado con el mes de septiembre se situó en los 0,04 puntos porcentuales, y, lo que es más importante, si lo comparamos con el mes de octubre de 2010 se incrementó en 0,6 puntos porcentuales, lo que supone un incremento en cuota mensual de unos 45 euros, para una hipoteca media, es decir, 540 euros extrapolados al conjunto de los 12 meses del año.

Se trata, en definitiva, de un incremento menor del que se ha venido experimentando en los últimos meses y que llena de optimismo a las familias hipotecadas ante una posible estabilidad en los próximos meses, lejos de las opciones del 2,5% que se venían barajando hace unos meses atrás.

Los bancos necesitan deshacerse de sus pisos

A la rica ganga

Durante el primer semestre del año 2011 las entidades financieras más importantes, descontada el Banco Santander, de la que no se tienen datos reales, sólo se ha podido deshacer del 3% del stock de viviendas que acumula en sus balances, debido, principalmente, a que la oferta que ha colocado en el mercado era de baja calidad y a precios poco competitivos, y todo ello a pesar de contar con el monopolio de la financiación.

Ello ha provocado que todavía tengan en sus balances una cantidad ingente de viviendas de las que tienen que empezar a deshacerse para evitar el bloqueo de liquidez absoluto, realmente importante ante el nuevo escenrio financiero que se plantea con el proceso de recapitalización bancario iniciado con la quita de deuda griega.

Por ello, las entidades financieras tienen previsto la rebaja de hasta un 50% en el precio de los pisos puestos en el mercado para conseguir deshacerse de ellos de la manera más rápida y, lo que es más importante, sacarán al mercado sus mejores viviendas, no como hasta ahora que habían venido ofreciendo sólo aquellas de las que se querían deshacer.

Esto es una buena y una mala noticia. Es una buena noticia para los compradores porque ahora tendrán más oportunidades en el mercado, y a mejores precios, pero es una muy mala noticia para los vendedores que, si ya tenían competencia desleal por parte de las entidades financieras, ahora ésta va a ser aún más notoria, ya que las entidades financieras competirán tanto en precio como en financiación.

Según los analistas hipotecarios en lo que queda de 2011 se debería de esperar una guerra de precios por parte de todos los canales de venta, en este caso, particulares, agentes inmobiliarios, promotores y entidades financieras, con lo que es probable que el precio de la vivienda se desplome antes de que finalice el año.

Este previsión coincide en el tiempo con la que han realizado los promotores y constructores españoles que creen que en estos dos meses que quedan se podrían perder hasta 60.000 nuevos empleos en el sector de la construcción, por lo que todo apunta a que estamos aún muy lejos del inicio de una recuperación definitiva, muy, pero que muy lejos.

Hipoteca y bancos públicos

Laboratorio donde se generan ciertas ideas, como la de banca pública

Supongo que será cosa de la campaña electoral y sus increíbles veleidades, pero el caso es que sigo escuchando por ahí que la penosa situación que padecen muchas familias, agobiadas por las deudas, se arregla con la creación de una banca pública que evite los desahucios y que ponga coto a la avaricia de los bancos.

Por mi parte, y aunque me lo hayáis leído ya varias veces, me pregunto qué son las cajas de ahorros, sino banca pública, tan pública que no tiene accionistas y la manejan los políticos a su antojo con el resultado que todos conocemos.

Pero dejando aparte, oh cielos, el tema de las cajas de ahorros (fin de la invocación a Segismundo), tengo para mí que los que piensan en una banca pública que no ponga a la gente en la calle por impago de su hipoteca están imaginándose en realidad otra criatura que no es banca, sino comuna. ¿O me equivoco?

Porque una verdadera banca pública es la que mira por el bien de todos, y a mí me encantaría que existiera.

Una banca pública, como maneja el dinero de todos, no pone condiciones tramposas en las hipotecas.

Una banca pública, como es de todos, no trata de cambiar las reglas a medio camino para aprovechar el viento según de dónde sople.

Una verdadera banca pública, como es de todos, no perdona un duro ni a san Pedro, porque el duro que le perdona a uno se lo está quitando a otro.

Una banca pública embarga y desahucia como la que más, porque vela por los intereses comunes, y los intereses comunes, los de todos, están por encima de las necesidades o las desgracias particulares de cada cual.

Una banca pública, como es de todos, te echa del piso o del local a los veinte minutos de devolver el primer recibo, porque sabe que defiende intereses comunes y que eso la pone en situación de exigir seriedad, responsabilidad y puntualidad en el cumplimiento.

¿De veras creéis que se refieren a eso los que piden una banca pública? Yo creo que no. Yo creo que piensan en una tía rica y solterona que se ablanda con llorarale un poco…

Una banca pública de verdad sólo la queremos unos pocos.

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