Ante la situación actual de crisis sanitaria y económica, muchos se han planteado la idea de alquilar una vivienda hipotecada. Es decir, alquilar un piso hipotecado como una manera de continuar pagando dicho préstamo hipotecario.

Sin embargo, antes de decidir alquilar tu vivienda hipotecada, es importante saber si al hacerlo no estarás enfrentando problemas legales. Lo cierto es que como sucede en la mayoría de los asuntos legales, nunca hay un sí o un no definitivo.

¿Se puede alquilar una vivienda hipotecada?

Para responder a esta pregunta es necesario considerar varios aspectos fundamentales que se relacionan principalmente con la escritura del préstamo. La realidad es que prácticamente todo el mundo firma sin saber lo que dice el contrato.

Esto es importante ya que en el contrato puede existir una cláusula que prohíba alquilar una vivienda hipotecada. En muchos casos dicha cláusula aparece como una restricción al arrendamiento del piso hipotecado de acuerdo al Artículo 219.2° del Reglamento hipotecario.

A pesar de ello, también se debe considerar el hecho de que el Tribunal Supremo ha declarado como cláusula abusiva dicha prohibición. La sentencia además, garantiza al arrendatario del piso, el derecho a permanecer en el inmueble arrendado durante los cinco primeros años del contrato, en el caso de existir enajenación forzosa como resultado de una ejecución hipotecaria.

Lo anterior significa que al no ser viable el principio de purga en la enajenación forzosa, el eventual rematante debe soportar alquilar una vivienda hipotecada durante un plazo. Esto, sin embargo, supone un inconveniente para el acreedor de la hipoteca.

Es decir, se reducen los licitadores, así como las posturas. Esto puede generar que se produzca un precio inferior del remate, cuando no están libre la vivienda, los licitadores saben del arrendamiento no purgable de la vivienda.

Todo depende de si existe una cláusula o no

Si tras comprobar que no existe una cláusula en el contrato hipotecario que prohíba alquilar una vivienda hipotecada, esto se puede hacer sin problemas. En caso de que exista una cláusula relacionada con dicho tema, hay que considerar otros aspectos.

Es necesario comprobar que las cláusulas que exigen las entidades, se ajusten a lo que expresa el Artículo 13 de Ley de Arrendamientos Urbanos. Además de esto, se debe tener en cuenta que el pacto de vencimiento anticipado únicamente es válido cuando se trata de arriendos dañosos.

En otras palabras, que se trate de arriendos gravosos que supongan una minoración del valor de la propiedad, en cuanto a la realización forzosa, ya sea por renta baja, o por un anticipo de rentas.

También es importante considerar que en realidad no existe un reglamento exclusivo para evaluar el valor de la renta, por lo que la posible desproporción estará en función de las condiciones de cada caso.

De hecho, en la cláusula se debe especificar el coeficiente que ajuste la reducción del valor del piso, en caso de que finalmente se alquila. En todo caso es importante saber que las cláusulas se declaran abusivas cuando limitan su aplicación al alquiler de una vivienda hipotecada.

En todo caso es fundamental investigar a fondo el contrato hipotecario para evitar cualquier problema legal.

Durante el año pasado, la contratación de hipotecas experimentó una caída del 76%, según datos del INE. Al mismo tiempo se informó que la subrogación de hipotecas creció hasta alcanzar las 14,717, lo que representa un incremento del 32%.

Recordemos que subrogar una hipoteca es una operación que le permite al acreedor, cambiar un préstamo hipotecario de un banco a otro, para mejorar las condiciones. La razón por la que se han incrementado estas operaciones tiene que ver con la mayor oferta, el cambio regulatorio, y el descenso en los tipos de interés.

¿Por qué se ha incrementado la subrogación de hipotecas?

Una de las principales razones por las que la subrogación de hipotecas experimentó un crecimiento, se debe a que las entidades están asumiendo los préstamos hipotecarios de otros bancos.

A su vez, el motivo por el que los bancos hacen esto tiene que ver con la caída en la demanda de financiación provocada por la pandemia. Es decir, los bancos han tenido que encontrar formas de conceder préstamos hipotecarios para obtener ingresos.

Por lo tanto, las entidades se dieron a la tarea de capturar a los titulares de hipotecas que no estaban muy contentos con su banco actual. Para ello, a estos hipotecados se les ha ofrecido asumir su crédito hipotecario, a cambio de mejores condiciones del préstamo.

En 2020 se formalizaron 12,805 subrogaciones de hipoteca

De acuerdo con los datos proporcionados por el INE, entre los meses de marzo y diciembre de 2020, en el mercado inmobiliario se formalizaron 12,805 subrogaciones de hipoteca. Esta cifra representa un 46.44% más en comparación con el mismo período, pero del 2019.

De hecho, a partir del segundo trimestre de 2020, muchas entidades comenzaron a ofrecer este tipo de operaciones, incluyendo Kutxabank, Bankia, y Cajasur. En la actualidad, la mayoría de dichas ofertas siguen vigentes.

Un ejemplo de ello es la oferta de Bankia, cuya subrogación de hipoteca permite reducir el tipo de interés hipotecario de otra entidad, a cambio de obtener un tipo variable con Euribor +0.99%. También ofrece la opción de un tipo de interés fijo a partir del 1.85%. En ambos cambios el hipotecado debe domiciliar su nómina.

El cambio regulatorio ha sido clave

Otra de las razones por las que se ha incrementado la subrogación de hipotecas se relaciona con el cambio regulatorio. Es decir, la nueva Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario que entró en vigor desde el 16 de junio de 2019, ha provocado que muchos hipotecados recurran a dicho trámite.

Hasta hace poco, las entidades podían retener a sus clientes si mejoraban o igualaban la oferta de otro banco. Con el cambio regulatorio, se eliminó el derecho de tanteo en la subrogación hipotecaria. Gracias a esto, se incrementaron las operaciones de cambios de banco durante el 2020.

Debido a esto, muchos consideran que la tendencia en la subrogación de hipotecas se mantendrá estable, e incluso es posible que se incremente, a lo largo de este 2021. Sin embargo, en el largo plazo, será interesante ver cómo evoluciona el mercado de las hipotecas, y si la conveniencia de estas operaciones se mantiene.

Por ahora, los hipotecados están aprovechando las condiciones actuales para subrogar sus préstamos hipotecarios.

A continuación hablaremos sobre qué es un bróker hipotecario, y cómo puede conseguir una mejor hipoteca para su cliente. Hay que tener en cuenta que contratar un préstamo hipotecario implica investigar y comparar las diferentes ofertas. De esta manera es posible obtener una hipoteca con mejores condiciones.

En este sentido, los brókers hipotecarios, también llamados intermediarios financieros, tienen la función de encontrar el mejor crédito hipotecario para sus clientes. Sin embargo, ¿es necesaria la presencia de un intermediario a la hora de adquirir una vivienda con hipoteca?

¿Qué es un bróker hipotecario?

Un bróker hipotecario es un experto en el mercado inmobiliario, que tiene como objetivo, buscar, analizar y obtener la mejor hipoteca para su cliente. En consecuencia, un bróker de hipotecas actúa como un intermediario entre su cliente y el banco. Aunque es el cliente quien desea comprar una casa, el bróker hipotecario es quien se encarga de encontrar el crédito hipotecario con las mejores condiciones.

No debemos olvidar que el mercado hipotecario es extenso, por lo que encontrar una hipoteca que se ajuste a nuestras necesidades es complicado. Además de la investigación inicial, es un trabajo que requiere de analizar con cuidado las diferentes ofertas, lo cual implica tiempo y conocimientos.

Por lo tanto, para muchas personas es más conveniente contratar un bróker hipotecario que realice todas estas tareas en su lugar.

¿Qué es lo que hace un bróker de hipotecas?

Una de las primeras tareas que realiza un bróker hipotecario es analizar el perfil del cliente. Esto es necesario para identificar sus necesidades y brindar una asesoría más detallada. Una vez consigue dicha información, el bróker de hipotecas comienza a comparar las diferentes ofertas de préstamos hipotecarios.

Luego de esto, selecciona todas las hipotecas que se ajustan al perfil de su cliente. A continuación, el cliente selecciona un préstamo hipotecario, y al hacerlo, es el bróker quien se encarga de gestionar todos los trámites necesarios para obtener la hipoteca.

Diferencias entre un bróker hipotecario y una entidad bancaria

Los bancos ciertamente conceden préstamos hipotecarios, pero la mayoría de las veces lo hacen velando por sus propios intereses. Por lo tanto, al considerar contratar un bróker de hipotecas es conveniente saber que diferencias existen con el servicio que proporciona una entidad bancaria.

• Por ejemplo, mientras que las entidades bancarias solo buscan cumplir sus metas financieras, un bróker hipotecario se enfoca en encontrar una hipoteca que verdaderamente se ajuste a las necesidades de su cliente.
• Además, usualmente para los bancos solo se trata de clientes solicitando una hipoteca. Por el contrario, para un bróker hipotecario el trato con el cliente es más cercano y personal.
• Otra diferencia importante es que a menudo las entidades tardan mucho más tiempo en responder, mientras que con un bróker de hipotecas los trámites son más ágiles.
• Por otro lado, los bancos únicamente te ofrecerán sus propios productos, mientras que un bróker hipotecario analiza el amplio abanico de ofertas y entidades.

En general, contratar un bróker hipotecario es una buena manera de encontrar hipotecas con mejores condiciones. Sin embargo, no debemos olvidar que también cobran una comisión por su servicio. En la mayoría de los casos esta comisión oscila entre el 1% y el 5% sobre el importe del préstamo.

En esta oportunidad te hablaremos sobre el seguro de vida hipotecario, y si en realidad es obligatorio contratarlo o no. Lo primero que debes saber es que de acuerdo con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, los bancos pueden vender seguros de vida como un producto vinculado o también como un producto combinado.

Si se trata de un seguro de vida hipotecario vinculado, el cliente esta obligado a contratarlo. Sin embargo, la entidad bancaria esta obligada a aceptar el seguro de vida de cualquier compañía aseguradora, siempre que este producto ofrezca coberturas similares.

En el caso del seguro de vida combinado, los clientes no tienen ninguna obligación de contratarlo. A pesar de ello, si el cliente decide contratar el seguro de vida que le ofrece el banco, la entidad reducirá el interés del préstamo. Hay que tener en cuenta que si el cliente decide no renovar el seguro, perderá la bonificación.

¿Qué cobertura ofrece un seguro de vida hipotecario

También es importante mencionar que un seguro de vida hipotecario representa un beneficio mutuo, tanto para el cliente, como para el banco. Para el titular de la hipoteca, un seguro de vida hipotecario significa liberar a sus herederos de la carga que representa el pago del préstamo hipotecario.

Ahora bien, a diferencia de lo que sucede con otros tipos de seguros, el seguro de vida hipotecario a menudo viene con coberturas perfectamente delimitadas. Aunque puede haber excepciones, normalmente al firmar una póliza de seguro de vida en la hipoteca, se obtienen las siguientes coberturas:

Si fallece el titular de la hipoteca

• En caso de que el prestatario muere, la aseguradora se encargará de pagar todo el capital pendiente a la entidad. En otras palabras, el préstamo hipotecario se cancelará.

Cuando se presenta la incapacidad permanente

• El seguro de vida hipotecario también cubre al titular en caso de que quede incapacitado de forma permanente para desempeñar su trabajo. En este caso, la aseguradora también deberá cancelar la hipoteca. No sucede lo mismo con la incapacidad temporal, la cual no esta cubierta por dicho seguro.

Adicionalmente, la aseguradora a menudo ofrece garantías complementarias opcionales. Una de ellas es la cobertura de accidentes, en la que se le brinda al titular de la hipoteca, un capital extra en caso de que fallezca debido a un accidente.

Usualmente, el beneficiario del seguro de vida hipotecario es la propia entidad, no obstante existe la posibilidad de que también lo sean los herederos del deudor.

¿Cuánto cuesta un seguro de vida hipotecario?

La contratación de un seguro de vida vinculado al préstamo hipotecario tiene un precio que varía en función del perfil del prestatario. Por supuesto también influye en el precio las tarifas de la aseguradora.

Considerando todo esto, el precio de un seguro de vida en la hipoteca oscila entre los 200€ a 400€ al año. En consecuencia, si deseas saber cuánto te costará la hipoteca, necesitas calcular el coste de todos los seguros, incluyendo el de vía. Lo anterior durante el plazo que se haya establecido con la entidad.

Por lo tanto, si el seguro de vida hipotecario cuesta 400€ por año, y el préstamo tiene un plazo de amortización de 30 años, el seguro de vida costará 12,000€ aproximadamente

Las ejecuciones hipotecarias y desahucios se han vuelto un tema común desde la crisis en el mercado inmobiliario. Desafortunadamente en la actualidad sigue siendo algo que preocupa a los titulares de préstamos hipotecarios que enfrentan dificultades para liquidar sus hipotecas. En este sentido, se ha dado a conocer que las ejecuciones hipotecarias se incrementaron un 37% en 2020.

Se trata de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales, que al terminar el 2020 se ubicaron en 7,367. Esta cantidad supera la que se registró en 2017 ya que representa un incremento del 37.4% con relación al 2019. También es el mayor aumento anual desde el comienzo de la serie en 2014.

Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales

Este repunte en las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales, termina con la tendencia a la baja de los últimos cinco años. Es decir, desde 2015 a 2019, se había presentado un descenso en las ejecuciones hipotecarias.

Cabe destacar que únicamente en el cuarto trimestre de 2020 se presentaron 3,018 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales. Esta cantidad representa un 67,3% más en comparación con el trimestre del 2019. También es más del doble que lo registrado en el cuarto trimestre de ese mismo año.

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística, el propósito de esta información es conocer la cantidad de ejecuciones hipotecarias que se presentan cada trimestre, y que son inscritas en los Registros de la Propiedad correspondientes.

No todas las ejecuciones se traducen en desahucios

Si bien la cantidad de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se ha incrementado, vale la pena aclarar que no todos estos procedimientos se traducen en desahucios.

El INE indica que la crisis provocada por la pandemia de coronavirus, ha originado que la cantidad de inscripciones para certificados por ejecuciones haya sido distinta en las diferentes etapas del año.

Por lo tanto, durante este período de confinamiento, la atención al público en los diferentes Registros de la Propiedad se llevaron a cabo a través de email, o también por teléfono. Como resultado, se presentó una reducción significativa en la cantidad de inscripciones por ejecuciones hipotecarias.

De hecho, esto ha provocado que se presente el más grande descenso en tasa anual durante el segundo trimestre con un -64.3%. Por obvias razones, a partir de que la sociedad regresó a la nueva normalidad, la cantidad de inscripciones de certificaciones presentó un incremento gradual.

¿Qué tipo de viviendas fueron las más afectadas?

Del total de las 34,750 ejecuciones hipotecarias durante el 2020, 33,156 afectaron a las fincas urbanas, incluyendo las viviendas. Por su parte, un total de 1,594 fincas rústicas también fueron afectadas.

No sucedió lo mismo con las fincas urbanas, donde las ejecuciones hipotecarias de hecho bajaron un 38,6% con respecto al 2019. De este total de fincas urbanas, 18,903 ejecuciones fueron para viviendas, lo que representa un 31,2% en comparación con un año antes.

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas jurídicas, se presentó una disminución del 52,8%. Por su parte, las ejecuciones sobre solares también descendieron, en este caso un 62,2%.

Finalmente y con respecto a las ejecuciones sobre viviendas usadas, la cifra se sitúo en las 15,791. Por el contrario, las ejecuciones en viviendas nuevas disminuyeron un 51,6%.

Anteriormente te hablamos sobre las hipotecas de Kutxabank. En esta oportunidad te queremos informar sobre las hipotecas de Banco Mediolanum, sus características y condiciones.

Ya sea que este considerando comprar una casa, o simplemente te interese conocer los aspectos más relevantes de este tipo de préstamos, aquí te diremos lo que necesitas saber al respecto.

¿Cuáles son las hipotecas de Banco Mediolanum?

En la actualidad, las hipotecas de Banco Mediolanum se limitan principalmente a dos productos. El primero de ellos es la Hipoteca Freedom, mientras que el segundo es la Hipoteca Freedom Green.

Ambos préstamos hipotecarios de Banco Mediolanum tienen características similares, aunque difieren en cuanto al Euribor anual que se aplica al cumplir o no cumplir las condiciones. Veamos en cuáles son las características de las hipotecas de Banco Mediolanum.

Hipoteca Freedom

Con la hipoteca Freedom de Banco Mediolanum, puedes comprar o reformar tu vivienda. Se trata de un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo, durante el primer año, de 1,99%. Después, a partir del segundo año, el tipo de interés es Variable, y con revisión trimestral.

Si no cumples las condiciones, se aplica al préstamo el Euribor anual + 1,75% con TAE variable de 2,27%. En caso de que cumplas las condiciones, se aplica el Euribor anual + 1,05% con TAE de 2,37%.

Por otra parte, Banco Mediolanum te ofrece hasta el 80% del valor de compraventa o la tasación, el menor de ambos. En cuanto al plazo, este es de hasta 30 años, o hasta que cumplas los 80 años. También se aplica una comisión de apertura de 1% sobre el importe del préstamo.

Hipoteca Freedom Green

Hablemos ahora sobre otra de las hipotecas de Banco Mediolanum. Se trata del préstamo hipotecario Freedom Green, el cual, al igual que el anterior, también tiene un tipo de interés fijo durante el primer año de 1,99%. Del mismo modo, a partir del segundo año, se cambia a tipo de interés variable, con revisión trimestral.

En caso de que no cumplas las condiciones establecidas por la entidad, se aplicará el Euribor anual + 1,24% con TAE variable de 2,27%. Por el contrario, al cumplir las condiciones, se aplica el Euribor anual +0,99%, con TAE variable del 2,38%.

Lo interesante de este préstamo hipotecario de Banco Mediolanum, es que esta diseñado para aquellas personas interesadas en comprar una primera vivienda con calificación energética A o superior.

Por lo que respecta al plazo de esta hipoteca, también es de hasta 30 años, o hasta que cumplas 80 años. Igualmente se aplica una comisión de apertura del 1% sobre la cantidad total del préstamo hipotecario.

Otros aspectos a considerar

También es importante mencionar que Banco Mediolanum cubre los gastos del préstamo hipotecario respecto al registro de propiedad, la gestoría, y la notaría. Además, para la contratación, de cualquiera de las Hipotecas de Banco Mediolanum, es indispensable tener una cuenta corriente con dicha entidad.

Dicha cuenta se mantendrá sin costo, es decir, será gratuita, durante todo el tiempo que dure el préstamo hipotecario. Adicionalmente, la contratación de estas hipotecas se puede realizar a través del Agente Representante Family Banker.