Sabemos que el Euríbor tiene un impacto significativo en el mercado de las hipotecas. Esto ha quedado de manifiesto una vez más, al conocerse que la firma de hipotecas en España se ha visto frenada por un incremento en el Euríbor.

El Euríbor, es precisamente el indicador que más se utiliza para calcular los préstamos hipotecarios en España. Al cierre de este mes de septiembre pasado, el Euríbor alcanzaba una tasa media de 2,233%.

La subida del Euríbor frena la firma de hipotecas en España

Es importante destacar que luego de casi un año y medio de incrementos, el avance del 2,3% está por debajo del presentado en febrero del 2021. Las estadísticas nos indican que en el mes de julio pasado se firmaron 35,918 hipotecas.

Además, en estos siete meses del año, la cantidad de préstamos hipotecarios para la compra de un inmueble experimentó un crecimiento del 14,8%. Por su parte, el importe medio de dichos préstamos fue de 146,445 euros, lo que representa un 8,1% más, comparado con el mes de julio de 2021.

En cuanto al capital prestado por los bancos, esté fue de 5,260 millones de euros, lo que se traduce en un 10,6% más, en comparación con un año antes.

¿Qué sucedió con las hipotecas a tipo fijo?

La firma de hipotecas en España a tipo fijo también presentó cambios significativos. Lo primero a destacar es que el tipo de interés medio en plazo de 25 años, fue de 2,5% más, en comparación con el Euríbor de julio.

Y eso no es todo, por primera vez en la historia se firmaron el 75,4% de las hipotecas a tipo fijo, siendo la media el 2,68%. Por su parte, el 24,6% restante corresponde a los préstamos hipotecarios a tipo variable, cuya media alcanzó el 2,03%.

Otro dato a destacar, es que en el mes de julio fueron firmadas 46,352 préstamos hipotecarios sobre fincas urbanas. Esto representa un incremento del 2,2%, mientras que el importe ascendió a 7,437 millones de euros, lo que a su vez se traduce en un aumento del 19,2%.

Por lo que respecta a las hipotecas de fincas rústicas, la cantidad de préstamos fue de 987, es decir, un 8% menos. El importe en este caso fue de 190,8 millones de euros, lo que significó un aumento más del 5,3%.

Las hipotecas variables bajaron

Por lo que respecta a los préstamos hipotecarios a tipo variable, durante el mes de julio se registraron modificaciones en las condiciones de 11,062 hipotecas a tipo variable. Esto significa un retroceso del 56,6% comparado con el 2021.

De todos estos cambios en las condiciones, 8,788 correspondieron a novaciones, con una disminución anual del 59,2%. En cuanto a las hipotecas que cambiaron de bancos, se registró un descenso del 38,5%, quedando en 1,835.

Cabe destacar que una cuarta parte de todas las modificaciones fue por una cuestión de cambios en los tipos de interés. De esta manera, el porcentaje de préstamos a tipo fijo se incrementó a 22,3%, en tanto que las hipotecas a tipo variable disminuyó al 47,2%.

Por cierto, Cataluña fue la comunidad en la que más hipotecas se firmaron con 7,102.

Si estás pensando en comprar una casa, seguramente te preguntas cuánto debo pagar según mi sueldo. A continuación te hablaremos sobre cuál es la máxima hipoteca con salario mínimo que puedes pedir.

En otras palabras, cuál es el precio de la vivienda adecuado para que puedas solventar las cuotas hipotecarias sin inconvenientes. Por lo tanto, es indispensable que conozcas tu capacidad de endeudamiento, ya que de ese modo podrás elegir el préstamo hipotecario que mejor satisfaga tus necesidades.

¿Cuál es la cuota mensual ideal en una hipoteca con salario mínimo?

Lo primero que debes saber es que la cantidad total de lo que podrás destinar a la compra de un inmueble, está determinada por lo que se conoce como capacidad de endeudamiento.

Dicho de otra manera, cuánto de tus ingresos puedes destinar al pago de la cuota hipotecaria mensual. En el caso específico de un préstamo hipotecario, la mayoría de los expertos en el mercado inmobiliario coinciden que tu cuota mensual no debe superar el 30 a 35% de tus ingresos netos.

Por lo que debes destinar el 65% de tus ingresos para solventar cosas como la alimentación, el pago de servicios, ropa, y otras necesidades. En consecuencia, si actualmente generas ingresos por un total de 1,500€, puedes solventar una hipoteca con una cuota mensual de 525€.

Aspectos a tener en cuenta en una hipoteca con salario mínimo

No debes perder de vista que la situación económica de cada persona es diferente. Por lo tanto, pueden presentarse factores que afecten el monto total del préstamo hipotecario en función de tu salario.

Si quieres saber cuál es la cuota mensual hipotecaria que deberás abonar, es indispensable que consideres los gastos asociados. Hablamos de los gastos de tasación, impuestos, registro, y notario. También se deben considerar los gastos por mantenimiento de la vivienda en el futuro.

Por supuesto, necesitas considerar tu situación personal y laboral actual. Debes analizar la conveniencia en función de si tienes un contrato laboral indefinido o temporal.

Además, debes tener en cuenta otras deudas e ingresos, ya que es posible que percibas otros ingresos, y no únicamente tu salario mínimo. En consecuencia, si tus ingresos son mayores, significa que puedes destinar más dinero a la compra de tu casa.

Aspectos claves a tener en cuenta

Hoy en día es posible obtener una hipoteca con salario mínimo, siempre y cuando consideres los aspectos que hemos mencionado. Es decir, tu cuota mensual hipotecaria no debe exceder el 30 a 35% de tus ingresos al mes.

También es muy importante que dispongas de ahorros en torno al 35% del precio de la casa. De ese porcentaje, el 20% se utiliza para cubrir el precio de la casa, que no financia el banco, mientras que el 15% restante, es el que se debe destinar a los gastos.

Recuerda que si tienes problemas para realizar el cálculo de tu hipoteca, puedes utilizar un simulador de préstamos hipotecarios online. La mayoría de los bancos en línea disponen de estas herramientas, por lo que será muy fácil averiguar cuál es la cuota mensual hipotecaria más adecuada para ti.

En este artículo te hablaremos sobre la protección de deudores hipotecarios sin recursos. Conocerás en qué consiste dicha norma, y te diremos a quiénes beneficia.

¿Qué es la protección de deudores hipotecarios sin recursos?

La protección de deudores hipotecarios sin recursos es una normativa mediante la cual se establece un mecanismo para restaurar la deuda hipotecaria de quienes no pueden solventar el pago.

Lo que se busca con la protección de deudores es disminuir la cantidad de ejecuciones hipotecarias que con mucha frecuencia ocurren en todo el país. Sin embargo, es importante aclarar que únicamente se benefician aquellas personas que se encuentren en lo que se conoce como Umbral de exclusión.

Además, la normativa mantiene el principio de responsabilidad patrimonial, por lo que el deudor todavía debe solventar sus deudas con sus patrimonio presente y futuro.

Por otro lado, la protección de deudores hipotecarios no solamente es válida para las deudas garantizadas con hipoteca. También aplica para las deudas de carácter general. Dicho principio por cierto, existe incluso mucho antes de que se emitiera la Ley Hipotecaria actual.

¿Cuáles son los requisitos de la protección de deudores hipotecarios?

Si estás interesado en solicitar la protección de deudores hipotecarios, debes cumplir con todos los requisitos reflejados en el Artículo 3 del Real Decreto, entre los cuales destacamos los siguientes:

• Todos los ingresos de los miembros de la familia no deben superar tres veces el Indicador Público de Efectos Múltiples.
• Además, en los cuatro años anteriores a tu solicitud, tu familia no debe haber experimentado una alteración importante en sus condiciones económicas.
• Por otro lado, la cuota hipotecaria debe estar por encima del 50% de los ingresos netos que se perciben.
• También debe ser un préstamo hipotecario que recaiga sobre el inmueble único del deudor.

¿A quiénes beneficia la protección de deudores hipotecarios sin recursos?

La protección de deudores hipotecarios sin recursos está destinada no solo a los deudores de hipotecas, sino también a los avalistas hipotecarios. Lo anterior en cuanto la vivienda habitual, y en idénticas condiciones del prestatario.

Cabe destacar que los avales hipotecarios no deudores que igualmente se encuentren en el umbral de exclusión, pueden pedir que el banco agote todo el patrimonio del prestatario principal.

¿Cómo se benefician los deudores hipotecarios?

La normativa de protección de deudores hipotecarios ofrece varias soluciones a quienes no pueden pagar una hipoteca y se encuentran en el umbral de exclusión.

Lo que se busca principalmente es restaurar la deuda de la hipoteca viable, aplicando una carencia de amortización del capital. También se aplica una reducción del tipo de interés a lo largo de cuatro años, así como ampliar el plazo de amortización total.

Por otro lado, esta normativa también indica que los bancos podrán brindar a los prestatarios, una quita respecto al conjunto de su deuda. En caso de que las medidas indicadas permitan disminuir el esfuerzo hipotecario, los deudores tendrán la posibilidad de pedir la dación de pago.

Dicho mecanismo será el medio por el cual los deudores podrán liberarse de la totalidad de su deuda. Además, los bancos deben aceptar que con la entrega de la vivienda, la deuda queda cancelada completamente.

Sabemos que todos los préstamos hipotecarios tienen comisiones, sin embargo, las comisiones en las hipotecas a tipo fijo pueden alcanzar hasta el 5% del préstamo. Por ello es importante determinar qué comisiones aplican en este tipo de hipotecas.

Además, y según los datos del INE, dos de cada tres préstamos hipotecarios que se constituyen en España, son hipotecas a tipo fijo.

¿Cuáles son las comisiones en las hipotecas a tipo fijo que debes conocer?

Si bien el interés en los préstamos hipotecarios a tipo fijo son similares a los de las hipotecas variables, debemos recordar que en las hipotecas a tipo fijo existe la compensación por riesgo de tipo de interés.

Dicho esto, veamos cuáles son las comisiones en las hipotecas a tipo fijo que debes tener en cuenta:

Compensación por riesgo de tipo de interés

Además de la comisión de amortización, un préstamo hipotecario a tipo fijo, también suele incluir lo que se conoce como comisión por compensación por riesgo de tipo de interés. Esta es una comisión que los bancos cobran cada vez que se presenta una cancelación anticipada del préstamo, o en su caso, la subrogación de la hipoteca, que en ambos casos representan una pérdida para la entidad.

Con frecuencia se estima entre el 1 y el 5% del capital pendiente al momento de la operación.

Comisión por amortización anticipada

También se le conoce como comisión por desistimiento y consiste en un cobro que se aplica cuando se amortiza el préstamo hipotecario de manera parcial o total. En este caso, los bancos solo pueden aplicar un 0.5% de comisión por amortización anticipada, cuando dicha operación ocurre en los primeros años del préstamo.

Será del 0.25%, cuando hayan pasado los primeros cinco años.

Comisión de novación

Es otra de las comisiones en las hipotecas a tipo fijo más comunes. Básicamente se trata de una comisión que se aplica cuando el cliente requiere una modificación en el contrato de común acuerdo con el banco.

Puede ser para ampliar el capital, o también para prolongar el plazo del préstamo hipotecario, incluso para reducir las cuotas. En este caso, la comisión suele ser de entre el 0.1 al 1%.

En caso de que se modifique el plazo de la hipoteca, la comisión no puede ser de más del 0.1% del capital pendiente. Si la modificación que se realiza es cambiar el tipo de interés variable, por uno fijo, la comisión que se aplica debe ser de máximo 0.15% en los primeros tres años.

Comisión de subrogación

Este es otro ejemplo de las comisiones en las hipotecas a tipo fijo que debes conocer. Se aplica cuando el préstamo hipotecario se ajusta para cambiar de entidad, o en su caso, al titular de la hipoteca.

La buena noticia es que la Ley Hipotecaria de 2019, establece un límite para la comisión de subrogación. Es decir, los bancos no pueden cobrarte una comisión de subrogación por encima del 0.5% del capital pendiente en los primeros cinco años. Tampoco debe superar el 0.25% en los años posteriores.

Cabe decir que en el caso de la comisión por apertura, actualmente gran parte de los bancos ya no la aplican en sus préstamos hipotecarios a tipo fijo.

Si eres nuevo en la contratación de hipotecas, hay varios aspectos claves de los préstamos hipotecarios que debes conocer. Por ello, en este artículo encontrarás la información más relevante sobre la compra de una vivienda en España.

Más allá de que hoy en día los bancos ofrecen muchas hipotecas con “excelentes” condiciones, es importante que conozcas en qué consiste cada término. Esto no solo te ayudará a elegir la hipoteca más adecuada para ti, sino también te ahorrará mucho dinero.

¿Cuáles son los aspectos claves de los préstamos hipotecarios?

Uno de los aspectos claves de los préstamos hipotecarios más importantes es entender en qué consiste un préstamo de esta naturaleza. Es decir, si deseas comprar una casa, puedes hacerlo mediante un préstamo hipotecario.

Estos préstamos los conceden los bancos y entidades crediticias, quienes te prestan una cierta cantidad de dinero, y a cambio tu debes devolverlo con intereses. Esto lo haces mediante cuotas mensuales.

Como garantía, el banco establece una hipoteca sobre la vivienda que adquieres. En consecuencia, si tu no pagas el préstamo, el banco puede vender tu casa para recuperar el dinero que te prestó.

TAE y Oferta vinculante

Una de las primeras cosas que debes hacer antes de solicitar un préstamo hipotecario es investigar acerca de las diferentes ofertas. Y no solo eso, también debes comparar las condiciones que ofrecen los bancos, teniendo en cuenta elementos como la TAE.

La TAE es la Tasa Anual Equivalente, que básicamente es el precio que los bancos te cobran por prestarte dinero. En dicha tasa se incluyen tanto los intereses, como las comisiones, así como otros gastos relacionados.

Para ello, los bancos deben proporcionarte lo que se conoce como Ficha de Información Precontractual, para saber más sobre los préstamos que ofrecen. Una vez que eliges el préstamo hipotecario, el banco también debe entregarte la Ficha de Información Personalizada, en la que se detallan las condiciones del préstamo hipotecario.

En cuanto a la oferta vinculante, puedes solicitarla al banco, a partir de que se lleva a cabo la tasación. Dicha oferta debe tener una validez máxima de 14 días, y su contenido debe ser el mismo que aparece en las condiciones de la escritura.

Los gastos de la hipoteca

Otro de los aspectos claves de los préstamos hipotecarios son los gastos de la hipoteca. En este caso el banco te requerirá una provisión de fondos para solventar tanto los gastos de preparación, como los gastos de estudio.

En este caso, los gastos más habituales incluyen el Registro de la vivienda, los gastos del notario, así como los gastos por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. También se consideran gastos de la hipoteca el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

A tener en cuenta:

Dentro de los aspectos claves de los préstamos hipotecarios, es importante tener en cuenta lo siguiente:

• Antes de pedir un préstamo hipotecario, debes asegurarte que cuentas con ingresos estables que te permitirán hacer frente a las cuotas mensuales.
• Normalmente el tipo de interés es variable, por lo que debes tener en cuenta el plazo de la hipoteca, así como la divisa del préstamo, y valorar el riesgo que supone el tipo de cambio.
• Otros aspectos a tener en cuenta incluyen el cuadro de amortización, la carencia, y los productos vinculados.

Si queremos obtener una hipoteca, existen ciertas comprobaciones que debe realizar el banco antes de concedernos la financiación. Más allá de que tengamos en mente una cierta cantidad de dinero, el banco es quien tiene la última palabra.

A continuación veremos lo que sucede cuando solicitamos un préstamo hipotecario a una entidad crediticia. Hablaremos incluso sobre la oferta vinculante, y lo que podemos esperar en caso de que no se nos conceda el préstamo.

¿Cómo obtener una hipoteca? ¿Qué comprobaciones hace el banco?

Cuando se establece la voluntad de contratar un préstamo hipotecario, los bancos tienen en cuenta el valor de tasación del inmueble. Este instrumento es usado por los bancos para, a través de la aplicación de un cierto porcentaje sobre el valor de tasación, determinar el importe máximo que están dispuestos a conceder.

Es importante aclarar que los bancos deben notificar a los clientes de la necesidad de llevar a cabo la tasación. También deben informar a los clientes acerca de los gastos que dicho trámite genere, y que correrán a cargo del cliente.

Para esto, los bancos requieren de la autorización del cliente. Asimismo, los bancos también deben notificar al cliente que la realización de la tasación no involucra, expresamente, la concesión del préstamo. Es decir, no significa que se podrá obtener una hipoteca.

¿Que pasa si la solicitud no es aprobada?

En caso de que el banco no nos permita obtener una hipoteca, deberá entregarnos el documento original del informe de tasación. Esto en caso de que hubiéramos sido nosotros quienes hayamos asumido los costes de dicho trámite.

Considerando los costos que representan llevar a cabo un informe de tasación, en la medida de lo posible, los bancos deberían postergar la exigencia de este informe, al momento en que se haya llevado a cabo un estudio preliminar de la viabilidad de la operación.

Este estudio preliminar de viabilidad también debe contemplar las restantes variables que intervienen, incluyendo nuestra capacidad de pago. Pero además del valor de tasación, el banco también debe comprobar en el Registro de la Propiedad la situación registral de la vivienda.

Al mismo tiempo, el banco debe evaluar nuestra capacidad financiera para determinar si podemos hacer frente a todas las obligaciones que se deriven de obtener una hipoteca.

La oferta vinculante

Al finalizar todas las comprobaciones del banco, podremos solicitar que se nos entregue la oferta vinculante. Es importante que nosotros solicitemos este documento, ya que el banco no lo hace por cuenta propia.

La oferta vinculante se proporciona a través de una ficha de información personalizada, en la que se establece la figura de la oferta vinculante, así como el plazo de vigencia. Además, toda la información que nos proporcione el banco en la oferta vinculante, aparecerá en un documento separado.

Dicho documento debe ser adjuntado a la FIPER. Incluso, es posible que si la oferta vinculante se realiza al mismo tiempo que se entrega la FIPER, y ambos documentos coinciden, el banco nos proporcione toda la información en un solo documento.

Sin embargo, al hacerlo de esta manera, el banco debe especificar con claridad que se trata de la oferta vinculante que potencialmente nos permitirá obtener una hipoteca.

Cuando se trata de un préstamo hipotecario, hay muchos factores involucrados a considerar. Si bien inicialmente podemos estar contentos con determinadas condiciones, posteriormente es posible que queramos realizar cambios en la hipoteca.

En este artículo analizaremos los aspectos relacionados a los casos en los que concertamos un préstamo hipotecario, y en un momento posterior deseamos modificar sus condiciones. Esto puede ser desde el tipo de interés, hasta el plazo de devolución.

¿Se pueden hacer cambios en la hipoteca?

Si deseamos reducir el importe de nuestra hipoteca anticipando parte del préstamo, o incluso cancelar anticipadamente, necesitaremos hacer modificaciones a la hipoteca. Dependiendo de lo que queramos modificar, el procedimiento varía significativamente.

Novación

Cuando hablamos de hacer cambios en la hipoteca, la novación es una de las modificaciones más solicitadas. Básicamente significa renegociar con el banco el préstamo hipotecario, con la intención de modificar las condiciones del tipo de interés, o cambiar el plazo.

Inicialmente, el banco no está obligado a conceder los cambios en la hipoteca, con excepción de que se hubiera acordado otra cosa en el contrato. En consecuencia, el prestatario tiene que negociar con el banco las nuevas condiciones.

En caso de llegar a un nuevo acuerdo, se procede a realizar los cambios en el contrato hipotecario. En estos casos conviene elevar a escritura pública el contrato, no obstante el coste que debe asumir el cliente. Es común que el banco cobre una comisión por este cambio.

Subrogación por cambio de acreedor

En caso de que el banco no acepte nuestra propuesta de hacer cambios en la hipoteca, podemos recurrir a la subrogación por cambio de acreedor. Consiste en acudir a otro banco para buscar mejores condiciones para la actual hipoteca.

Esta modificación nos permitirá cambiar el banco con el que originalmente contratamos el préstamo, por otro que nos ofrezca mejores condiciones. Sin embargo, esta modificación no será posible si el banco con el que se tiene contratado el préstamo, iguala o mejora las condiciones que ofrece el nuevo banco.

Podremos subrogar nuestra hipoteca con otro banco, si hemos contratado un préstamo con una entidad crediticia, ya sea de interés variable o fijo. No importa la fecha de formalización, e incluso que no conste la opción de la amortización anticipada.

Hay que tener en cuenta, que el banco con el que teníamos el préstamo, puede cobrar una compensación por la cancelación anticipada, si se hubiese pactado en su momento.

Amortización parcial anticipada

Cuando nuestra intención es la de disminuir nuestra deuda, tenemos la opción de hacer cambios en la hipoteca mediante lo que se conoce como amortización parcial anticipada. Esta modificación podría afectar directamente al plazo del préstamo, a la cuota del mismo, o incluso a ambos.

Por lo que respecta a la modalidad, dependerá de las condiciones que hayamos pactado en el contrato. En caso de que se haya acordado una modalidad en específico, inicialmente se deberá respetar la opción que hayamos escogido.

Cabe mencionar que si en el contrato no figura con claridad la opción de la amortización parcial anticipada, será necesario el consentimiento del banco. En caso de que figure en el contrato, el banco podría cobrarnos las compensaciones acordadas.

Si eres extranjero, y deseas vivir en España, en este artículo te diremos lo que debes saber si quieres comprar una casa en España. Recordemos que los expatriados con frecuencia intentan alquilar un piso en un país extranjero durante al menos un año, antes de comprar una vivienda.

Es el enfoque ideal para que logren un equilibrio adecuado en su nuevo estilo de vida. También les ayuda para que conozcan el vecindario, la ciudad y cómo se manejan sus pagos.

Si deseas comprar bienes raíces en España, necesitas planificar con anticipación, ya que el mercado inmobiliario se mueve lentamente, y por lo tanto, la venta puede llevar mucho tiempo.

Comprar una casa en España: lo que debes saber

Si bien se compara con el alquiler, hay cosas adicionales de las que hay que tener cuidado al comprar una casa en España. Entre ellas se incluyen las estafas inmobiliarias, los cambios en el mercado inmobiliario español, así como los impuestos elevados sobre las ganancias de capital.

Encontrar la mejor casa

Comprar una casa en España lleva tiempo y, si bien esto puede parecer evidente, en España te llevará un poco más de tiempo que en la mayoría de los demás países europeos. Por supuesto, pueden surgir barreras lingüísticas. Por ejemplo, la mayor parte del papeleo que deberás completar, así como los sitios web que pueden ayudarte en la búsqueda de tu hogar perfecto, estarán en español.

Por lo tanto, si no puedes comunicarte en el idioma local, es posible que necesites ayuda adicional. Debido a que la gran mayoría de los españoles son dueños de sus casas, muchos jóvenes se quedan en casa con sus padres hasta que encuentran un buen trabajo que les permita alquilar su propiedad.

En comparación con el resto de Europa, los costos de transacción de comprar y vender una casa o apartamento en España son bastante bajos, aproximadamente el 15% del valor de la propiedad. Para familiarizarte con este mercado inmobiliario, es casi seguro que tendrás que quedarte al menos dos o tres años.

La firma del contrato

El paso inicial normal para un comprador potencial es hacer una oferta a través de la agencia gubernamental del vendedor. Si se aprueba la oferta, tu y el vendedor deben firmar un contrato preliminar, después del cual debes pagar un depósito de al menos el 10% del precio de compra.

Los expatriados pueden comprar propiedades en España, ya sean comerciales, residenciales o terrenos. Sin embargo, necesitarás un número financiero, que puedes obtener en la comisaría de policía local.

¿Cuáles son los requisitos legales?

Otra de las cosas que debes saber si quieres comprar una casa en España son los requisitos legales:

• Aunque no es un requisito legal, se recomienda que contrates los servicios de un notario.
• Por otra parte, el vendedor es el responsable de cualquier defecto en la vivienda o inmueble, aunque estén ocultos o desconozca que existen.
• Como comprador, serás responsable de registrar la propiedad.
• Tu o tu agente deberán pagar los costes e impuestos asociados con la vivienda que compres.

También debes saber que como comprador, tendrás que cubrir los costos, aunque su cuantía dependerá de la zona donde planees comprar tu casa en España.

Si quieres vender una vivienda hipotecada es necesario que sigas varios pasos para realizar el procedimiento correctamente. En primer lugar, la entidad donde tienes tu hipoteca debe emitir un certificado de saldo.

En dicho certificado deberán figurar todos los intereses vencidos no pagados. De esta manera, el comprador, en caso de no subrogar el préstamo hipotecario de la vivienda, se encargará de pagar la deuda.

Lo anterior puede hacerse ante notario, o bien a través de lo que se conoce como Orden de Movimiento de Fondos del Banco de España (OMF BdE).

¿Cómo puedo vender una vivienda hipotecada?

Una vez que se obtiene la Orden de Movimientos de Fondos, la vivienda queda libre del préstamo hipotecario, por lo que ya se puede vender sin cargas. Ahora bien, todos los gastos, salvo que se pacte lo contrario, corren siempre por cuenta del comprador.

El vendedor únicamente tiene que hacer frente a los gastos de escritura de cancelación del préstamo hipotecario, así como la liquidación de las plusvalías municipales. Realmente, vender una vivienda hipotecada es un proceso mucho más habitual de lo que te imaginas.

Principalmente cuando se trata de la venta de viviendas de segunda mano. De hecho, también es posible vender una vivienda con hipoteca pendiente en iguales condiciones que no estuviera hipotecada.

Además, lejos de ser visto como un inconveniente, vender un piso hipotecado representa una gran oportunidad, ya que a menudo se venden a un precio inferior que los inmuebles nuevos o libres de cargas.

Aspectos a considerar

El primer aspecto a considerar cuando quieres vender una vivienda hipotecada es cuánto te costó el inmueble. También debes tener en cuenta cuál es el valor de la hipoteca que te queda por liquidar.

Adicionalmente debes considerar a qué precio podrás vender tu vivienda con préstamo hipotecario. Una vez que tengas claros todos estos aspectos, podrás decidir la mejor opción para vender tu vivienda hipotecada.

En este sentido tienes tres opciones básicamente:

Cancelar hipoteca por venta de vivienda

Significa que deberás hacer lo que indicábamos al inicio. Solicitar al banco el certificado de deuda pendiente, y rellenar el formulario de Actos Jurídicos Documentados. En este caso, una cantidad del dinero que recibas será destinado a cubrir la deuda pendiente. La otra cantidad queda como beneficio de la venta, la cual esta sujeta a impuestos.

Transmisión hipotecaria al comprador

También se puede vender una vivienda hipotecada mediante la transmisión hipotecaria al comprador. Es decir, transmitir la deuda pendiente al comprador del inmueble. A esto se le conoce como subrogación hipotecaria.

Para llevar a cabo este proceso se requiere la aprobación del banco, que será el encargado de analizar el perfil de riesgo del comprador. Tanto el estudio, como los gastos generados, con frecuencia son absorbidos por el vendedor, incluso las comisiones del proceso.

La hipoteca puente

Aunque no es una opción muy habitual para vender una vivienda hipotecada, también es una alternativa disponible. Se realiza cuando se quiere comprar un piso a través de un préstamo hipotecario, mientras que se intenta vender otro inmueble hipotecado.

Básicamente lo que se hace es que en lugar de pagar dos préstamos hipotecarios por separado al mismo tiempo, la entidad ofrece la opción de unificar dichos préstamos. Por lo tanto, puedes pagar en una sola hipoteca una cuota mensual menor.

En este caso estarás obligado a vender la primera vivienda en un plazo de entre 6 meses hasta 5 años.

La compra de viviendas en la Comunidad Valenciana tiene un perfil de comprador que es más recurrente en comparación a otros. Actualmente, las hipotecas en la Comunitat se ofrecen a través de agencias inmobiliarias, y es uno de los métodos más usados para conseguir vivienda.

Pero además de conocer el perfil del comprador, también es interesante conocer los precios de las viviendas en la Comunitat. Sigue leyendo y descubre cuál es el perfil del comprador de hipotecas en la Comunitat.

Perfil del comprador de hipotecas en la Comunitat

De acuerdo con una encuesta realizada en el marco de la celebración del III Congreso Nacional de Agentes Inmobiliarios FAI Conecta, el perfil del comprador de hipotecas en la Comunitat son familias con hijos.

Para ser más específicos, familias con hijos formadas por parejas que como media tienen una edad de 42 años. Este tipo de compradores están en busca de una vivienda que tenga un precio de entre 100,000 y 150,000€.

Esta primera residencia sería financiada con un préstamo hipotecario y ahorro personal. De esta manera, este perfil de comprador es el más recurrente a través de las diferentes agencias inmobiliarias en la Comunidad Valenciana.

Cabe destacar que dicha encuesta fue realizada entre personas, compradoras, vendedoras, arrendatarios de viviendas, y arrendadoras. Contó con la participación de 367 profesionales a nivel nacional, 51 de los cuales corresponden a la Comunitat.

Edades y precios de las viviendas

Como ya se ha mencionado, el perfil de comprador más frecuente de hipotecas Comunitat, son familias con hijos. Su objetivo es obtener un inmueble y utilizarlo como primera residencia. La edad media de las parejas es de 42.8 años en la Comunitat, mientras que en el conjunto de España la media es de 40.8 años.

Por lo que respecta a los precios de las viviendas más demandados, la encuesta revela que se buscan las hipotecas en la Comunitat de entre 100,000 y 150,000€. En un menor porcentaje las parejas buscan viviendas con un precio inferior a 100,000€.

En el conjunto de España, el precio de la vivienda que buscan los españoles es de entre 150,000 y 200,000€.

El tipo de financiación

En cuanto al método de financiación más frecuente, en la mayoría de los casos es una combinación de préstamo hipotecario y ahorro personal. La segunda opción preferida en las hipotecas en la Comunitat es el préstamo hipotecario total, así como una cierta combinación financiera con apoyo de algún familiar.

Si hablamos de vendedores, estos son usualmente familias con hijos que venden debido a un cambio en la primera o segunda vivienda, y que tienen como media una edad de 52.8 años. Por lo que respecta a los arrendatarios, son más frecuentes las parejas sin hijos que buscan una vivienda como primera residencia.

La edad media en estos casos es de 32 años en la Comunitat, 32.4 años en el conjunto de España. También se reveló información relevante en cuanto a los propietarios de viviendas de alquiler, gestionadas por inmobiliarias.

En este sentido los resultados indican que gran parte de estos propietarios son familias con hijos, cuyo objetivo es conseguir rendimiento de su inversión al comprar la vivienda o al realizar el cambio de residencia. Su edad media es de 46,3 años en la Comunitat, y 46,9 años en el conjunto de España.

El pago de la hipoteca esta determinado en gran parte por tu salario. Por un lado, es posible que desees explorar cuánto puedes pedir prestado con tu salario actual. Seguramente también desees calcular cuánto dinero necesitarás para financiar la casa que realmente quieres.

En cualquier caso, este enfoque te ayudará a determinar qué porcentaje de tus ingresos debes destinar al pago de la hipoteca.

El pago de la hipoteca, ¿cuánto de lo que ganas debes destinar?

Primero que nada es importante definir qué es el pago de la hipoteca. En este sentido, la cantidad que pagas al banco por el préstamo de tu casa o propiedad, incluidos el capital y los intereses, se conoce como pagos de hipoteca.

Sin embargo, los impuestos sobre la propiedad o los bienes inmuebles pueden incluirse en estos pagos, lo que aumentará la cantidad a pagar. Además, el pago de la hipoteca generalmente cubre el capital, los intereses, los impuestos y el seguro.

Muchos propietarios realizan pagos mensuales. Sin embargo, existen otras opciones, como una vez cada dos semanas o dos veces al mes.

Los métodos más recomendables

Existen algunos métodos diferentes para determinar cuánto de tus ingresos deberías destinarse al pago de la hipoteca. Al final, lo que puedes pagar, está determinado no solamente por tus ingresos, también por tus circunstancias, metas financieras y deudas actuales.

Aquí hay un par de métodos saber qué porcentaje de tus ingresos destinar al pago de la hipoteca:

La regla del 28%

• La regla del 28% indica que el pago de la hipoteca no debe superar el 28% de tu ingreso bruto mensual (por ejemplo, capital, intereses, impuestos y seguro).
• Solo tienes que multiplicar tu ingreso bruto mensual por 0.28 para averiguar cuánto puedes pagar con este método.
• Por ejemplo, multiplica 10,000€ por 0.28 para obtener 2,800€ si ganas 10,000€ cada mes.
• En el anterior ejemplo, el pago mensual de tu hipoteca no debe superar los 2,800€.

La regla del 35% / 45%

• Tu deuda mensual total, incluyendo el pago de la hipoteca, no debe ser más del 35% de tus ingresos antes de impuestos.
• Tampoco debe ser más del 45% de tus ingresos después de impuestos.
• Calcula tu ingreso bruto antes de impuestos y después multiplica por 35% para ver cuánto puedes pagar con este método.
• Luego, después de deducir los impuestos, multiplica tu ingreso bruto mensual por un 45%.
• El rango entre estas dos cantidades es la cantidad que puedes destinar al pago de la hipoteca.

¿Cómo determina el banco lo que puedes pagar?

Los prestamistas suelen tener en cuenta tres factores para determinar lo que puedes pagar: ingreso bruto, relación deuda-ingreso y puntaje crediticio. El ingreso mensual bruto es la suma de todos tus sueldos, salarios, pago de intereses, antes de deducciones.

La relación deuda-ingresos representa la cantidad de dinero que ganas, frente a la cantidad de deuda que tienes. Para conocer este dato tienes que sumar todas tus cuotas mensuales, dividir esta cifra por tu ingreso mensual bruto, y multiplicar por 100.

En cuanto al puntaje crediticio demuestra si eres capaz de manejar una mayor cantidad de deuda. Sin embargo, diferentes hipotecas tienen distintos requisitos de puntaje crediticio, por lo que primero debes consultar con tu banco al respecto.

Aquí en Cálculo de Hipoteca nos gusta mostrarte la oferta inmobiliaria más destacada de los principales bancos. Anteriormente te hablamos sobre las Hipotecas Cajamar, y ahora te compartimos la información más relevante sobre la Hipoteca Joven de Unicaja Banco.

Este es un préstamo hipotecario que como su nombre lo indica, esta destinado a los jóvenes en busca de una vivienda. A continuación te decimos cuáles son sus principales características, y los requisitos que debes cumplir para acceder a dicha hipoteca.

Característica de la Hipoteca Joven de Unicaja Banco

La Hipoteca Joven de Unicaja Banco ofrece condiciones especiales por el simple hecho de ser joven. Los interesados pueden solicitar y beneficiarse de estas condiciones, siempre y cuando no superen los 35 años de edad.

Otra característica de esta hipoteca es que se pueden realizar cancelaciones anticipadas de hasta 300€. En otras palabras, los titulares de la hipoteca podrán hacer reembolsos parciales anticipados y elegir si desean reducir las mensualidades, o en su caso la cuota.

Pero eso no es todo, con esta Hipoteca Joven de Unicaja Banco tienes hasta 30 años para devolver tu préstamo hipotecario. Esto siempre que se trate de tu primera vivienda, además que podrás pagar en cuotas mensuales.

Al igual que muchas otras hipotecas, la Hipoteca Joven de Unicaja Banco te permite financiar hasta el 80% del valor de la vivienda. Lo anterior, siempre que esta sea tu primera vivienda.

Además, Unicaja Banco te ofrece beneficios adicionales al contratar productos y servicios de dicha entidad. Por ejemplo, domiciliar tu nómina, consumos de tarjetas, o recibos. También puedes acceder a estos beneficios al contratar un seguro de vida, de hogar, o de incapacidad temporal, o por desempleo.

¿Cuáles son los requisitos?

El requisito más importante de la Hipoteca Joven de Unicaja Banco es que ninguno de los titulares del préstamo hipotecario, debe tener más de 35 años. Por otro lado, esta es una hipoteca únicamente para la compra de vivienda, residentes en España, personas físicas, así como ingresos y patrimonio en euros.

Otros requisitos incluyen:

• Contratar una cuenta corriente de Unicaja Banco.
• También debes contratar un seguro de daños para potenciales daños que pueda sufrir la vivienda.
• Además, debes ser capaz de demostrar capacidad de pago.
• Tener ingresos estables, así como un nivel de endeudamiento por debajo del 35%.

¿Qué documentos debes aportar?

Para contratar la Hipoteca Joven de Unicaja Banco es necesario presentar la siguiente documentación:

• Las 3 nóminas más recientes, además del contrato de trabajo.
• También debes aportar el certificado de prestaciones sociales, así como tu informe de vida laboral.
• Se te pide la última declaración del IRPF.
• En caso de ser empresario, debes presentar los últimos pagos fraccionados del IRPF, así como la declaración del IVA.
• Los extractos de cuentas en otros bancos.
• El último recibo de alquiler pagado.
• La acreditación del pago de cotización al régimen de autónomos, en caso de que seas empresario.
• También se te pide un certificado de estar al corriente con tus obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.
• Además de la tasación, debes aportar las notas simples actualizadas de los bienes, así como del inmueble a hipotecar.
• El informe de la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).