Calcular TAE de una hipoteca es importante ya que nos permite realizar una comparación de dos préstamos con diferentes condiciones. La Tasa Anual Equivalente de un préstamo, es un dato que a menudo lo vemos en los simuladores de préstamos online, aunque no todo mundo sabe cómo calcularlo.

A continuación te diremos cómo se realiza el cálculo de la TAE en un préstamo hipotecario. También te diremos todos los datos que son necesarios para llevar a cabo dicha estimación. Por supuesto te hablaremos sobre la importancia de este indicador en las hipotecas.

¿Qué es la Tasa Anual Equivalente (TAE)?

La TAE o Tasa Anual Equivalente, es un indicador porcentual que permite a las personas comparar diferentes ofertas de hipotecas. En otras palabras, permite tener una referencia del coste real de un préstamo hipotecario.

Es importante tener en cuenta que el Banco de España obliga a las entidades bancarias a que informen a los consumidores, respecto a la TAE en sus préstamos hipotecarios. De esta manera, el cliente potencial tiene la oportunidad de comparar otras ofertas de hipoteca y con ello conocer el coste real del préstamo.

¿Cómo calcular TAE de una hipoteca?

Para calcular TAE de una hipoteca es necesario conocer el tipo de interés, el plazo, así como las comisiones, y otros gastos de dicho préstamo. Únicamente de esta manera se puede realizar el cálculo de la Tasa Anual Equivalente.

Se debe utilizar un simulador de TAE online para una mejor precisión. Estas herramientas permiten calcular la TAE en caso de que el tipo de interés se modifique a lo largo de la vida del préstamo. No solo eso, también permite diferenciar entre los gastos que se pagan en origen, de los gastos que se pagan de manera periódica, como es el caso de los seguros.

La ventaja de usar un simulador online para calcular la TAE de un préstamo hipotecario, es que te permite realizar múltiples cálculos y comparar dicho indicador de cada uno. Además, muchos de estos simuladores son adecuados para préstamos en los que los gastos y comisiones son necesarios para calcular la TAE.

¿Qué datos se necesitan para calcular TAE de una hipoteca?

Si quieres calcular TAE de una hipoteca es indispensable que cuentes con los datos del préstamo que te indicamos a continuación.

• En primer lugar necesitas conocer el Capital inicial.
• Además es necesario que conozcas los gatos en origen o constitución.
• Otro dato que debes ingresar al simulador de TAE son los gastos periódicos.
• Igualmente debes indicar la periodicidad de los gastos. Es decir, Mensual, Trimestral, Semestral, o Anual.
• También necesitas el tipo de interés nominal anual.
• El plazo de amortización de la hipoteca.
• En caso de ser necesario, el tipo de interés posterior.

Una vez que hayas ingresado toda esta información del préstamo en el simulador de TAE, solo debes hacer clic en Calcular. De esta manera obtendrás el porcentaje de TAE en un préstamo hipotecario.

Gracias a esto, podrás conocer con precisión cuánto te cuesta una hipoteca en comparación con otra. A partir de dicha comparación podrás decidir cuál de todas las ofertas es la más conveniente en función de tus necesidades.

Dejar de pagar la hipoteca no es algo que todos quieran hacer, pero lamentablemente sucede. Para muchas personas resulta imposible hacer frente al pago de la hipoteca, principalmente cuando se atraviesa una crisis económica, y encima se pierde el trabajo.

Tanto el embargo, como la subasta y la dación de pago, son procesos que se presentan al dejar de pagar el préstamo hipotecario. Por ello es importante que antes de surjan las dificultades, el titular de la hipoteca intente renegociar el préstamo con el banco.

¿Qué sucede al dejar de pagar la hipoteca?

Si la crisis económica afecta gravemente la situación financiera del titular de la hipoteca, y no se consigue llegar a un acuerdo con el banco, lo más común es dejar de pagar la hipoteca. No hay muchas opciones a considerar, sobre todo porque en este punto es muy complicado obtener una financiación.

Como se mencionaba anteriormente, dejar de pagar un préstamo hipotecario, se traduce en un proceso de embargo y subasta de la propiedad.

El embargo

Al paso de un mes de haber dejado de pagar la hipoteca, la entidad se pone en contacto con el titular. Esto lo hace para determinar si el impacto ha sido un error, ofreciendo la opción de pagar la cuota impagada, por supuesto con intereses de demora.

Cuando el impago transcurre por más tiempo, la entidad continuará insistiendo en cobrar la cuota de los meses que no se han pagado. Es posible que el banco ofrezca alargar el plazo de devolución.

Una vez que se cumplen 6 meses de cuotas impagadas, la entidad debe reflejarlo en la cuenta de resultados. En este punto, el banco ya habrá emprendido acciones legales para hacer valer la garantía de préstamo.

El deudor entonces es inscrito en un fichero de morosos y su propiedad es embargada. Además, en caso de que la cantidad que se obtiene por la venta del piso, sea inferior a la deuda hipotecaria, la entidad puede seguir reclamando el pago de la deuda restante.

El proceso del embargo también afecta el resto de las posiciones del titular de la hipoteca, tanto las presentes como las futuras.

La subasta

Al transcurrir un año aproximadamente, se lleva a cabo la subasta de la vivienda. Cuando esto sucede, un juez determina la fecha límite en la que todavía es posible liquidar las deudas, más los intereses de demora. Esto si se desea evitar la subasta de la propiedad.

En caso de que se obtenga una cantidad inferior a la deuda hipotecaria, el deudor deberá hacer frente a la diferencia entre la cantidad obtenida en la subasta, y la deuda de la hipoteca.

La dación de pago

La dación de pago por dejar de pagar la hipoteca, significa que la deuda del préstamo se cancela al entregar la vivienda. En otras palabras, si se presenta el impago, la deuda hipotecaria queda saldada al entregar la vivienda.

Por lo tanto, el titular de la hipoteca no tiene que pagar la deuda con otros activos. Sin embargo, en la actualidad son muy pocas las entidades que permiten la dación de pago en por impago de hipoteca.

El perfil de riesgo hipotecario es uno de los principales factores que toman en cuenta los bancos, para decidir si conceden o no un préstamo hipotecario. A grandes rasgos es el resultado de una evaluación que se hace respecto a la situación financiera actual de quien solicita una hipoteca.

Para establecer un perfil de riesgo hipotecario, las entidades considerando no solamente el nivel de ingresos del solicitante. También toman en cuenta los gastos, así como otros préstamos y deudas que puede tener al momento de hacer la solicitud. Incluso se le da mucha importancia a la estabilidad laboral, así como a las garantías adicionales que se aportan.

¿Cómo determinan los bancos el perfil de riesgo hipotecario?

Quienes están planeando solicitar un préstamo hipotecario, a menudo se preguntan: ¿qué aspectos consideran los bancos para conceder una hipoteca? La respuesta corta es simplemente la capacidad que tiene el individuo para pagar sus deudas. En otras palabras, su solvencia económica.

Solvencia económica

Cuando se trata de una hipoteca, las entidades bancarias deben valorar si la persona podrá solventar el pago de una cuota hipoteca, durante todo el ciclo de vida del préstamo. Para determinar el grado de solvencia del solicitante, el banco necesita conocer determinada información del cliente.

Estos datos incluyen:

• La situación laboral actual
• Los activos que el individuo tiene en propiedad, que pueden ser inmuebles o bienes muebles.
• Los ingresos que actualmente percibe
• Las deudas actuales y la situación de morosidad
• La situación familiar y personal

Comprobación de deudas y morosidad

Para comprobar si el solicitante de la hipoteca tiene deudas, o si de hecho se encuentra incluido en un fichero de morosos, los bancos consultan la CIRBE. Esta es la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Aquí las entidades pueden conocer de inmediato, el historial crediticio de una persona que solicita un préstamo hipotecario, o cualquier otro tipo de financiación.

La CIRBE opera como una base de datos que recoge todos los créditos, préstamos, avales, así como los riesgos que tienen los bancos con los clientes. Cabe aclarar que la CIRBE no es un fichero de morosos, como si lo es ASNEF, ya que la primera únicamente recopila las deudas por pagar de cada persona con historial crediticio.

Declaración del IRPF y la vida laboral

Pero los bancos no solo consultan la CIRBE, también solicitan al cliente información adicional que les permitirá completar el perfil de riesgo hipotecario. Uno de los documentos más importantes que requieren las entidades bancarias es la más reciente declaración del IRPF, además de la vida laboral actual.

Eso no es todo, también se solicitan los recibos de las cuotas de otros préstamos, la nómina actual, junto con los justificantes que demuestren que se tienen ingresos adicionales.

Además, si el solicitante es un autónomo o trabajador por cuenta ajena, es posible que se requiera documentación adicional.

Perfil de riesgo hipotecario: resultado de la evaluación

En base a la valoración de todos los aspectos antes mencionados, si el resultado de la evaluación es positivo, el banco aprobará el préstamo hipotecario. De lo contrario, la entidad esta obligada a notificar por escrito al cliente detallando los motivos por los que ni fue aprobada la hipoteca.

El ratio de endeudamiento es un coeficiente que utilizan los bancos y otras entidades crediticias, para calcular la parte de tus ingresos con la que se cubren tus deudas. Realizar el cálculo de este coeficiente es de gran utilidad, no sólo en términos de un préstamo hipotecario, sino también para cualquier otro tipo de financiación.

Cabe señalar que cuando deseas solicitar un préstamo hipotecario, a menudo debes cumplir con un ratio de endeudamiento, por debajo del 35%, aunque en ocasiones este porcentaje se establece en 45%. Por lo tanto, hay que considerar este aspecto, ya que de lo contrario el banco difícilmente nos concederá la hipoteca.

¿En qué consiste el ratio de endeudamiento?

Como se mencionaba al inicio, el ratio de endeudamiento es el coeficiente que utilizan los bancos para el cálculo de los ingresos que deberán ser destinados al pago de las deudas. Dicho cálculo se realiza mediante una fórmula que se compone de la cuota del préstamo hipotecario, más la cuota de los préstamos que se tengan actualmente. El resultado de esta sumatoria se divide entre los ingresos que se perciben.

Básicamente es el porcentaje de las deudas actuales respecto a los ingresos en un período determinado de tiempo. Por lo general este cálculo se lleva a cabo de forma mensual. Por ejemplo, si tus ingresos ascienden a 1,200€, y tienes un préstamo personal con cuota de 120€ por mes, además de un crédito personal con cuota de 100€ por mes. El ratio de endeudamiento es de 18.3%.

No obstante, cuando se realiza este cálculo con el objetivo de solicitar un préstamo hipotecario, es necesario agregar un factor adicional.

Calcular el ratio de endeudamiento de una hipotecar

La fórmula que se mencionaba anteriormente, también debe incluir la cuota estimada de la hipoteca, siempre que se este solicitando un préstamo hipotecario. Para conocer la cuota estimada de la hipoteca se puede utilizar una calculadora hipotecaria, o directamente a través de un gestor hipotecario.

Considerando el ejemplo anterior, el ratio de endeudamiento de un préstamo hipotecario se calcula de la siguiente manera: si quieres adquirir una vivienda de 100,000€, y tu cuota estimada de la hipoteca es de 350€ por mes. Tu ratio de endeudamiento hipotecario es de 47.5% . Esto es porque se suman: 120 + 100 + 350, después se divide ese resultado entre 1200, y al final se multiplica el resultado por 100.

Como se puede ver, este ratio de endeudamiento supera el ratio de endeudamiento que usualmente pide el banco, que es entre 35 a 45%. Por lo tanto, al ser un ratio de deuda demasiado alto, difícilmente el préstamo hipotecario será aprobado.

Las opciones entonces serían, incrementar nuestros ingresos, ya sea mediante la adición de titulares, o avalistas, o en su caso disminuir los gastos. Es decir, cancelar todas las cuotas de los préstamos.

¿Cuál es el mejor ratio de endeudamiento?

El mejor ratio de endeudamiento es de 35%, o menos. Esto de acuerdo a lo recomendado por el Banco de España. En consecuencia, los pagos fijos que se tengan actualmente, no deben superar el 35% de la totalidad de los ingresos que se perciben.

En última instancia, lograr un ratio de endeudamiento por debajo del 35%, permitirá hacer frente al pago de las cuotas mensuales, y conseguir el préstamo hipotecario.

En esta oportunidad te hablaremos sobre el usufructo, su duración, así como las obligaciones y derechos del usufructuario. Probablemente sea un término que no mucha gente conoce, por ello queremos aclarar en qué consiste.

Primero que nada debes saber que el usufructo es un derecho que le permite a cualquier persona, usar y disfrutar de una cosa ajena, tal como si fuese suya. Lo anterior sin que en realidad sea de su propiedad.

En otras palabras, una persona puede dejar a otra persona el usufructo de una vivienda, para que viva en ella durante un determinado tiempo, manteniendo la propiedad sobre el inmueble.

¿Qué elementos constituyen el usufructo?

Para que el usufructo sea considerado como tal, debe estar constituido por los siguientes elementos:

• El propietario del inmueble o bien.
• El inmueble o la propiedad.
• La personas que se benefician de dicho derecho (usufructuario).

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de un usufructuario?

Como se ha mencionado, el usufructuario es la persona que tiene el derecho de usar y disfrutar del bien ajeno. Pero además de tener derechos, también tiene obligaciones que debe cumplir. Veamos a continuación los dos aspectos.

Derechos

• El primer derecho del usufructuario es el de poseer, usar y disfrutar del inmueble o del bien.
• Por otro lado, si ese inmueble o bien genera beneficios, todos se vuelven propiedad del usufructuario. Puede disponer de estos beneficios como desee, ya sea vendiendo, o arrendando.
• Además, el usufructuario tiene el derecho de modificar el inmueble o el bien, llevando a cabo obras y mejoras. Sin embargo, esto solo puede hacerlo sin alterar la forma esencial del inmueble.

Obligaciones

• Una vez que se produce el usufructo, el usufructuario tiene la obligación de cuidar y conservar en buenas condiciones el inmueble o el bien.
• Además, también esta obligado a realizar un inventario del inmueble o el bien, antes de ejercer su derecho.
• No solo eso, tiene la obligación de devolver el bien una vez que haya transcurrido el tiempo establecido en la duración del usufructo.

Además de lo ya mencionado, el usufructuario esta obligado a pagar los gastos que se deriven por usar el inmueble o el bien. Por ejemplo, si se ha concedido el usufructo sobre una vivienda, el usufructuario tiene la obligación de cubrir los gastos relacionados con la calefacción.

Por su parte, el propietario del inmueble, tendrá que hacer las reparaciones de primera necesidad para que el inmueble pueda ser usado. Otros gastos del usufructo de una vivienda incluyen los gastos de la comunidad y el IBI, los cuales deben ser cubiertos por el usufructuario.

Sin embargo, es posible que se establezca una distribución de gastos en función del acuerdo al que lleguen el propietario y el usufructuario.

¿Cuánto dura un usufructo?

Esto depende de si el usufructo se ha constituido por un tiempo determinado, en cuyo caso es necesario que se determine la fecha de inicio y de fin del disfrute. Por otra parte, si el usufructo se hace por un tiempo indeterminado, entonces es necesario indicar la fecha de inicio del derecho.

Y en caso de que el usufructo se haya constituido a una persona jurídica, entonces su duración es de máximo 30 años.

Subrogar una hipoteca es un término relacionado con la novación hipotecaria. En otras palabras, es un tipo de modificación que se realiza respecto a alguno de los factores o condiciones del préstamo hipotecario.

La gente a menudo piensa que cuando firman una hipoteca, o incluso un préstamo, nada de lo que refleja el contrato se puede modificar. Sin embargo, la realidad es que no es así, de hecho, se pueden realizar cambios, y por lo general para bien.

¿Qué es subrogar una hipoteca?

Como se ha mencionado, la subrogación de una hipoteca es un tipo de novación que permite modificar algún factor o condición del préstamo hipotecario. Específicamente, la subrogación de un préstamo hipotecario puede ser de deudor o acreedor.

Tipos de subrogación hipotecaria

A continuación detallamos cada uno de los tipos de subrogación de hipoteca:

Subrogación de deudor

Es un tipo de subrogación que se presenta cuando se modifica el titular del préstamo, es decir, el deudor. La mayoría de las veces sucede en operaciones de compraventa. Por ejemplo, al comprar una vivienda que esta hipotecada a una promotora, el comprador es ahora quien debe ese dinero al banco.

Una vez que se lleva a cabo esta solicitud de subrogar una hipoteca, la entidad bancaria es la encargada de aprobar la modificación. Antes de que esto suceda, el banco realiza un estudio de riesgo al nuevo deudor, con el objetivo de comprobar que puede pagar la deuda hipotecaria.

Subrogación de acreedor

En este caso, es una subrogación de hipoteca que sucede cuando se cambia la hipoteca de un banco a otro. En otra palabras, lo que se cambia es el banco al que se le debe pagar la hipoteca.

A diferencia de la subrogación de deudor, con la subrogación de acreedor no es necesario solicitar permiso al banco para cambiar la hipoteca. Lo único que se requiere es que el banco al que deseas trasladar el préstamo hipotecario lo acepte.

Beneficios de cambiar la hipoteca de banco

Al subrogar una hipoteca al acreedor se obtienen algunas ventajas que vale la pena considerar. Básicamente son dos los principales beneficios de la subrogación hipotecaria:

Mejorar las condiciones

Al subrogar una hipoteca para cambiar de banco se pueden mejorar las condiciones del préstamo hipotecario. Es decir, cuando se cambia la hipoteca de una entidad a otra, por lo general se hace debido a que el otro banco ofrece mejores condiciones, o una rebaja en los intereses.

Negociar con el banco actual

La subrogación de un préstamo hipotecario también puede ocasionar que tu banco actual realice una contraoferta para que mantengas la hipoteca. Por lo tanto, la ventaja es que se tiene poder de negociación ante el banco, lo que al final se traduce en un reajuste de las condiciones de la hipoteca.

Cabe mencionar que el cambio de hipoteca de un banco a otro surgió como una iniciativa del gobierno con la finalidad de fomentar la competencia entre los bancos. Además, con este tipo de subrogación hipotecaria, los titulares se benefician de conseguir mejores condiciones en su hipoteca, sin tener que cancelarlo y formalizar una nueva hipoteca.

Es un hecho que no siempre existen las condiciones óptimas para liquidar nuestras deudas en los plazos establecidos. Cuando algo así sucede, es fundamental considerar las opciones disponibles. Una de las más recomendables es la refinanciación de deuda.

Más allá de que una novación hipotecaria te puede ayudar con mejores condiciones, son varios los beneficios de refinanciar una deuda. A continuación te hablamos sobre en qué consiste dicho procedimiento, los requisitos que se deben cumplir, así como los gastos que hay que cubrir.

¿Qué es la refinanciación de deuda?

La refinanciación o reunificación de deuda, como también se le conoce, es un trámite mediante el cual el banco agrupa nuestras deudas. Es decir, consiste en solicitar a la entidad bancaria, o quien sea que nos haya prestado, unificar todas nuestras deudas, de forma que obtengamos condiciones más favorables para pagarlas.

Con frecuencia, es más conveniente agrupar las deudas, y pagar una sola cuota. En otros casos, es posible que se tengan nuevos requerimientos, como un mayor capital, un plazo más amplio, o un tipo de interés diferente.

¿En qué casos conviene hacer una refinanciación de deuda?

Básicamente existen dos situaciones en las que es conveniente solicitar la refinanciación de deuda. La primera de ella es cuando necesitamos agrupar las deudas que tenemos actualmente.

Significa que con este procedimiento se cancelan todas las deudas que teníamos, y se agrupan en una única deuda. Por lo tanto, solo pagaremos una cuota al mes. Por lo general, al negociar con el banco la refinanciación se acuerda una ampliación del plazo de pago para la deuda.

Por otro lado, la reunificación de deudas también se realiza con el objetivo de conseguir mejores condiciones con el banco. Lo que se busca es obtener un mejor tipo de interés, ampliar el plazo para pagar la deuda, o también solicitar un incremento de capital.

Requisitos para la refinanciación de deuda

• Para solicitar la refinanciación de deuda, el requisito principal es no figurar en ningún fichero de morosos o lista de impago. Esto significa que deberás estar al corriente con todos tus pagos.
• También es necesario que demuestres tener ingresos regulares, y que sean suficientes como para cubrir las cuotas. La mayoría de las veces se requiere que aportes un aval o algún tipo de garantía.
• Finalmente, al solicitar la reunificación de deudas, debes justificar el motivo por el que solicitas este procedimiento.

¿Cuáles son los gastos de la refinanciación de deuda?

Si deseas agrupar tus deudas en una sola, es importante que consideres los gastos asociados con la refinanciación de deuda.

• La refinanciación de deuda significa que estas cancelando anticipadamente un préstamo, y al mismo tiempo estas creando uno nuevo con condiciones distintas.
• Por lo tanto, por la cancelación anticipada, es muy probable que debas pagar una comisión.
• Además, al refinanciar deudas, es necesario formalizar la apertura de un nuevo préstamo hipotecario.
• Lo anterior significa que deberás asumir gastos asociados como lo son la comisión por la apertura de la nueva hipoteca.
• No solo eso, también debes cubrir todos los costes de tasación de la vivienda que estás hipotecando nuevamente.

En ocasiones los titulares de una hipoteca pueden pensar que una vez firmado el contrato, ya no es posible cambiar las condiciones. Sin embargo, esto no es del todo cierto, ya que existe una forma de conseguirlo, y es a través de la novación hipotecaria.

Por supuesto hay varios aspectos a considerar, siendo uno de los más importantes las condiciones que se pueden modificar. No solo eso, también es necesario considerar los gastos que supone el trámite de la novación de una hipoteca.

¿Qué es la novación hipotecaria?

Una novación hipotecaria es un trámite que permite al titular de un préstamo hipotecario, modificar sus condiciones. Lo anterior después de haber firmado el contrato de la hipoteca. Evidentemente, dicho procedimiento se lleva a cabo con el objetivo de lograr condiciones más convenientes para el titular del préstamo.

Por lo tanto, si actualmente no te encuentras conforme con las condiciones de hipoteca que en su momento firmaste, puedes recurrir a la novación hipotecaria. Esta es la única manera en la que puedes modificar las condiciones del préstamo hipotecario.

¿Cuáles condiciones se pueden modificar con la novación hipotecaria?

Este es un aspecto importante a tener en cuenta, ya que nos permitirá tener una idea más precisa si conviene o no este procedimiento. El punto clave en todo esto es que la novación hipotecaria te permitirá modificar cualquier condición del préstamo hipotecario, siempre y cuando el banco lo apruebe.

Las modificaciones más comunes incluyen:

• Cambiar los titulares del contrato hipotecario, eliminando o agregando nuevos titulares.
• También es posible modificar el tipo de interés de la hipoteca. Es decir, si tienes un tipo de interés variable, podrás cambiar a un tipo de interés fijo y viceversa.
• Adicionalmente, la novación del préstamo hipotecario te permite ampliar el plazo de amortización. En otras palabras, el plazo para devolver el dinero.
• No solo eso, también es posible ampliar la cantidad de dinero que has solicitado. Por lo tanto, si tienes más gastos de los que esperabas, puedes solicitar a la entidad que incremente la cantidad que inicialmente te ha prestado.

Los gastos de la novación hipotecaria

En caso de que la entidad haya aprobado tu solicitud de novación hipotecaria, y que ambas partes estén de acuerdo en las modificaciones, tienes que considerar los gastos. En consecuencia, es fundamental que calcules cuánto te va a costar modificar las condiciones de tu hipoteca. De esta manera podrás determinar sí es una buena idea llevarla a cabo.

Los gastos de una novación hipotecaria más comunes son:

• La comisión por novación, normalmente entre el 0% y el 1% del capital que resta por pagar.
• Además, si has decidido hacer una ampliación del capital, entonces la comisión por novación se limita al 0.1%.

Finalmente, un aspecto importante a destacar es que cuando la entidad no acepta las condiciones que deseas, siempre tienes la opción de cambiar a otro banco. Por supuesto, una entidad en el que las condiciones del préstamo hipotecario sean más convenientes.

Además, si no deseas cambiar de entidad, pero quieres que acepte alguna condición específica, es recomendable contratar otro producto financiero. Incluso domiciliar algún recibo podría ser suficiente.

Desde la solicitud de un préstamo hipotecario, hasta la devolución del mismo. Existen muchos aspectos que se deben tener en cuenta para evitar posibles inconvenientes. Uno de ellos es precisamente el interés demora.

Tal como lo hicimos anteriormente con la ejecución hipotecaria. En esta ocasión queremos explicarte en qué consiste el interés de mora en el préstamo hipotecario. Te hablaremos también sobre las condiciones del interés demora.

Incluso te enseñaremos cómo calcular el interés demora. Por lo tanto, sigue leyendo y averigua todo lo más relevante sobre este tema.

¿Qué es el interés demora?

Se conoce como interés demora a la cantidad de dinero que se debe abonar para compensar el retraso en el pago de una cuota. Cabe mencionar que dicha cantidad incluye tanto el importe del préstamo, como los intereses habituales.

En otras palabras, cuando te retrasas en el pago de tus cuotas. Dicho retraso genera intereses demora. Además, no debes olvidar que al momento de firmar el contrato del préstamo hipotecario. Te comprometes a cumplir con todas las obligaciones de la hipoteca.

Por lo tanto, si no cumples con el pago de tus cuotas. Se pueden generar este tipo de compensaciones por concepto de incumplimiento. Básicamente se trata de intereses que se producen para indemnizar al banco por el retraso en los pagos.

De esta manera se le compensa a la entidad, por todos los inconvenientes que hayas generado al no pagar tus cuotas a tiempo.

¿Cuáles son las condiciones del interés demora?

Es importante tener presente que para que el banco pueda reclamar el pago del interés demora al deudor. Tienen que cumplir determinados requisitos. Entre ellos destacamos los siguientes:

• Por un lado, que haya pasado la fecha establecida en el contrato, y que además el deudor no haya realizado el pago del dinero que debía.
• Otra de las condiciones es que debe tratarse de una deuda monetaria. En otras palabras, que el adeudo sea dinero.
• Finalmente también es una condición que se haya establecido en el contrato, que se deben pagar intereses en caso de que no se cumpla con el plazo.

¿Cómo calcular el interés demora?

Para calcular el interés demora veamos a continuación el siguiente ejemplo:

Supongamos que tienes una hipoteca con saldo actual de 6.000€, al 8.95% de interés ordinario, y un 2% de aumento de interés demora. La cuota a pagar, por ejemplo, 100€ de capital y 24.31€ de intereses ordinarios, el día 1 de cada mes, no fue realizada hasta después de 10 días.

Entonces, al finalizar el cuarto día del mes corriente. Una comisión de reclamación de posiciones deudoras se devenga por importe de 35€. Luego, el pago de la cuota se realiza hasta el día 11, por lo que se cobrará de la siguiente manera: primero los intereses ordinarios, luego el capital y las comisiones.

El interés demora por los 10 días de retraso ya ha sido devengado, y se liquidan en el vencimiento del día 1 del mes siguiente con la cuota habitual.

En consecuencia, el interés demora se calcula multiplicando 10.95% x 10 días x 100€, y luego dividiendo entre 360 días. Esto da como resultado 0.30 céntimos de euro.

En esta ocasión te hablaremos sobre qué son los documentos FEIN y FiAE. También te diremos qué relación tienen con el préstamo hipotecario, y por que es muy importante que conozcas las información que contienen.

De hecho, si estas pensando en contratar una hipoteca, estos documentos deben ser de tu conocimiento. Por lo tanto, es conveniente que entiendas en qué consisten y por qué son necesarios en los préstamos hipotecarios.

¿Qué con los documentos FEIN y FiAE?

Documento FEIN

Cuando el cliente proporciona toda la información necesaria respecto a sus necesidades de financiación. También su situación actual financiera, así como sus preferencias. El banco le proporciona al cliente la información personalizada que sea requerida como una forma de dar respuesta a su solicitud de crédito.

De esta manera, el cliente puede realizar una comparativa de préstamos hipotecarios disponibles en el mercado. A dicho documento se le conoce como FEIN, y significa Ficha Europea de Información Personalizada.

Este documento, de carácter vinculante, debe entregarse sin costo alguno, junto con otros documentos a los clientes que deseen contratar una hipoteca. La entrega debe realizarse con un mínimo de 10 días de antelación.

La información que incluye este documento es la siguiente

• El nombre del prestamista o intermediario financiero que brinda la información.
• También las características principales del préstamo. Esto es, el capital, el importe máximo, el tipo de interés aplicable, entre otros.
• Además especifica los costes que deben abonarse de una sola vez, así como los costes que deben abonarse de forma periódica.
• El documento también refleja la periodicidad y la cantidad de pagos.
• Incluye una tabla ilustrativa de reembolso.
• También las comisiones por reembolso anticipado.
• El servicio de reclamaciones y la entidad supervisora.

Documento FiAE

FiAE significa Ficha de Información de Advertencias Estandarizadas. Se trata de un documento de advertencias respecto a las cláusulas más importantes dentro del préstamo hipotecario.

En consecuencia, es uno de los documentos más importantes que se deben obtener si se quiere contratar una hipoteca. No debemos olvidar que muchas personas todavía hoy se enfrentan al problema de la cláusula suelo.

Respecto a la información que aparece en el documento FiAE, lo más relevante es lo siguiente:

• El documento refleja los tipos de interés que se aplican al préstamo hipotecario.
• Además, en caso de que el préstamo se encuentre denominado en una divisa extranjera, significa que el prestatario será quien asuma los riesgos que se derivan precisamente del tipo de cambio de la divisa.
• Por otra parte, el documento también incluye a detalle todos los gastos que debe asumir el prestatario.
• También incluye una clara advertencia en cuanto a si el préstamo hipotecario no tiene techo.
• El documento también recoge todos los requisitos para que se lleve a cabo el vencimiento anticipado.
• Asimismo, se detalla que el vencimiento puede significar que el deudor deba asumir todos los gastos que se deriven de la ejecución de la hipoteca.
• Finalmente, el documento FiAE también indica que el prestatario esta contratando un instrumento de cobertura de riesgo de tipo de interés.

Mucha gente se pregunta si hipoteca y préstamo personal es lo mismo. Después de todo, en ambos casos se hace una solicitud para una financiación a un banco. Luego de analizar dicha solicitud, la entidad puede o no conceder ese préstamo.

Por lo tanto, ¿qué diferencia existe entre una hipoteca y un préstamo personal? A continuación resolveremos esta duda y te diremos en qué consiste cada uno de estos préstamos, y lo que sucede cuando se incumple con las cuotas.

¿Es lo mismo hipoteca y préstamo personal?

Para comenzar es importante definir lo que es un préstamo hipotecario. Se trata básicamente de un contrato que firma una persona con el banco, cuando este último le presta dinero, que dicha persona se compromete a devolver en un determinado plazo, y en cuotas que se definen con anterioridad.

¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca y un préstamo personal?

Si bien lo expuesto anteriormente puede indicarnos que una hipoteca es lo mismo que un préstamo personal. En realidad hay una diferencia muy importante que se debe tener en cuenta.

Sucede que la diferencia entre hipoteca y préstamo personal se encuentra en las garantías que el cliente debe aportar para que la financiación le sea concedida. Es decir, al contratar una hipoteca, siempre se debe poner como garantía de devolución un bien inmueble.

Habitualmente esto es una vivienda o un local comercial. Sin embargo, en un préstamo personal, este tipo de garantía no se requiere. Habiendo dicho lo anterior, un préstamo hipotecario esta formado por el contrato y la garantía.

• El contrato. Es el documento mediante el cual el banco se compromete a prestar dinero al cliente. El cliente por su parte, se compromete a devolver ese préstamo bajo las condiciones reflejadas en dicho contrato. Estas son el plazo de devolución, las comisiones, intereses y las cuotas.
• La garantía. Como se ha mencionado, la garantía es el inmueble, que de presentarse el impago, se convertirá en propiedad del banco.

¿Qué sucede cuando no se pagan las cuotas?

Cuando se trata de un préstamo hipotecario, el dinero que presta la entidad se utiliza para la compra de la vivienda o inmueble que se pone como garantía. Esto significa que la cantidad de dinero que se presta tiende a ser considerablemente más alta de la que se concede en un préstamo personal.

Además, la devolución de dicho préstamo se establece a muy largo plazo. En caso de que se presente una situación de impago. Es decir, que la persona incumpla con su parte del contrato y no pague la cantidad que debe devolver en los plazos acordados.

La vivienda o el inmueble que se ha puesto como garantía, se utilizará para que la persona responda por la cantidad que se le debe al banco.

También hay que tener presente que cuando algo así sucede, el banco se encuentra en todo su derecho de llevar a cabo lo que se conoce como ejecución hipotecaria. Este es un procedimiento judicial mediante el cual se lleva a subasta la propiedad o vivienda.

Por lo tanto, aunque puedan parecer lo mismo. Es claro que hay una diferencia importante entre hipoteca y préstamo personal.

Cuando se contrata una hipoteca la intención es devolver el préstamo en el plazo acordado. Ese es el escenario ideal para todos los titulares de una hipoteca. Sin embargo, cuando esto no es posible, existe el riesgo de que se presente lo que se conoce como ejecución hipotecaria.

Pero, ¿qué es y en qué consiste la ejecución hipotecaria? ¿cuándo se produce dicha situación? A continuación resolvemos todas tus dudas con respecto a este tema para que lo tengas en cuenta al momento de contratar una hipoteca.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial que puede llevar a cabo una entidad bancaria. Se ejecuta cuando se produce una situación de impago de una deuda garantizada con el préstamo hipotecario inmobiliario.

Sin embargo, para que el banco pueda realizar dicho procedimiento, deben constar en la escritura de la hipoteca dos requisitos fundamentales.

1. Por un lado, que se haya determinado un valor en que se tasa el bien hipotecado.
2. También, que conste un domicilio a efectos de notificaciones.

Cabe mencionar que se considera como el procedimiento más ágil y con mayores garantías de recobro para la entidad bancaria. Sobre todo que la ejecución hipotecaria esta dirigida directamente contra el bien hipotecado.

Por lo tanto, se procede con la subasta pública de la vivienda para satisfacer el pago del préstamo hipotecario. A dicha subasta puede acudir cualquier persona, y realizar su puja, con el objetivo de comprar esa propiedad.

¿Cuándo se produce la ejecución hipotecaria?

Se produce en el momento en el que el titular de la hipoteca, incumple en sus obligaciones de pago. Cuando esto sucede, se deben de pagar tanto el capital, como los intereses ordinarios.

Dicho impago genera que además se devenguen intereses por concepto de demora, así como otros gastos, incluyendo las comisiones por reclamación de impago. Además, cuando el incumplimiento en las obligaciones de pago, se prolonga en el tiempo, se convierte en una situación de impago grave.

Es en este momento cuando la legislación española le da el derecho al banco para instar el vencimiento anticipado del contrato hipotecario. Al presentarse este hecho, al titular de la hipoteca se le reclama jurídicamente, no únicamente por el impago de los importes vencidos en cuanto al capital e intereses.

También el capital del préstamo que haya quedado pendiente de vencimiento. Lo anterior sin perjuicio de todos esos gastos en los que incurra la entidad bancaria por verse en la necesidad de interponer el procedimiento judicial.

¿Qué sucede con el deudor hipotecario?

El titular de la hipoteca, convertido en deudor hipotecario, deberá responder con sus bienes presentes y futuros, en caso de que se presente el impago. Sin embargo, en caso de que el bien hipotecado sea titularidad de un tercero, el cual no se constituya como deudor, solo se responderá de la deuda con la vivienda.

Lo anterior no obstante que lo que se adeude por capital, así como intereses. Sea superior a la responsabilidad hipotecaria establecida en el contrato del préstamo. Si se presenta el impacto, el titular de la hipoteca puede hacer lo siguiente:

• Pagar la deuda para liberar el bien.
• Permitir que se lleve a cabo la ejecución.

Después de la ejecución hipotecaria, si existiera un sobrante de la venta de la vivienda, este sería para terceros.