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Hipoteca y elecciones

Preparémonos para el asalto

Durante todos estos días han puesto al máximo la licuadora de sesos de la campa a electoral, y estamos un poco cansados del asunto, pero creo que es el momento de comentar aquí la influencia que vana tener estas recientes elecciones en el tema hipotecario.

No creo arriesgarme demasiado si afirmo que muchas administraciones han echado los restos en estos últimos meses, tratando de mantener una imagen de normalidad y hasta de soltura con el gasto y el desempeño de sus funciones, pero a partir de hoy eso se va a acabar. A partir de hoy es muy posible que desde Europa nos aprieten un poco más las clavijas exigiendo las reformas que debían haberse realizado hace años y que sólo muy tímidamente comenzaron a realizarse hace unos meses, convertidas en aguachirle edulcorada al menor signo de protesta.

A partir de hoy los bancos pueden endurecer de nuevo las condiciones de las hipotecas y no es descartable que se les empiecen a pedir nuevas ratios de solvencia. A partir de hoy se habrá terminado la tregua para hablar abiertamente de ciertos asuntos, como quién va a mandar en las cajas, cuales sobrevivirán y cuales se irán a pique con el capitán saludando en proa y la banda de música tocando en cubierta.

A partir de hoy, amigos, y durante un tiempo, comienza el enfrentamiento con la realidad. Nos salvará que hay elecciones generales en breve y que tienen que intentar mantener a flote no sólo el barco, sino la ilusión de los marineros, pero la pólvora para cohetes se ha terminado.

En la administración, para todos, y en los bancos para las hipotecas. Pero como dije aquel sargento inglés en las trincheras de la Primera Guerra Mundial: “bueno, chicos, ¿no esperaríais vivir para siempre, no?

Tomémoslo con humor.

Las consecuencias de salirse del Euro

La economía española marcha sobre raíles...

Menos mal que aquí hablamos de hipotecas, por que en caso contrario, con ese tema tendría para acabar el año escribiendo artículos.

El caso es que hay mucho acémila suelto diciendo que la solución de nuestros problemas pasa por dejar que los bancos quiebren, declarar bancarrota por parte de los países que no puedan pagar su deuda y empezar de nuevo, causando gran dolor a los ricos, que es una cosa que siempre mola mucho, viste en sociedad y parece bien vista.

La realidad, por supuesto, es otra cosa. Los que piden esta clase de medidas lo hacen para llevarnos a todos a tal desastre que su revolución, esa revolución en la que nos acaban gobernando los comisarios y los piojos, sea posible.

Lo cierto, es que para salirse del euro, sin entrar en otras consideraciones, hay que adoptar otra moneda. En nuestro caso podría ser de la peseta o la neopeseta, vale. ¿Y qué ocurre con esa moneda? Pues que nada más negarnos a pagar nuestras deudas, por que la bancarrota es simple y llanamente eso, nadie nos prestaría, pro lo que tendríamos que sudar tinta para comprar los suministros exteriores necesarios , como el petróleo.

Con el país fuera del sistema monetario, la peseta se devaluaría rápidamente, ya que nadie la querría en el mercado de divisas, y eso significaría que, además de volatilizarse los ahorros de toda la población, nuestras deudas, las particulares, las que contrajimos al firmar nuestra hipoteca, pasarían a valer más, porque las hemos firmado en euros.

¿O nadie se ha dado cuenta? Toda la duda contraída dentro del país está denominada en euros, y un retorno a una moneda devaluada nos pondría a todos contra la pared, incapaces de asumir estas deudas. Si el Gobierno da un paso adelante y también elimina estas deudas, nos encontramos entonces con que nadie tiene nada, ni dinero para gastar ni un duro para invertir en crear empresas o generar trabajo.

En una situación así, sólo nos queda a todos depender del estado en plan comuna soviética, pero de un Estado que ni puede recaudar impuestos, porque nadie tiene un duro, ni puede pedir prestado fuera. ¿A qué es un panorama bonito?

El precio de los pisos sigue en caída libre

¿Es un pájaro, es un avión? No, es el precio de los pisos

Según ha publicado esta pasada semana el portal inmobiliario pisos.com, el precio de la vivienda usada cayó un 8% durante el mes de abril, en términos interanuales, es decir, comparado con los datos de abril de 2010, situándose en los 2.223 euros por metro cuadrado, de media.

Todos los analistas han coincidido en afirmar que este descenso tan brusco durante el mes de abril se debe, sin duda, al incremento de tipos para la zona Euro, que derivó en el crecimiento desaforado del Euríbor, lo cuál encareció las operaciones hipotecarias, y provocó que los pisos en venta tuvieran que rebajar su precio para poder ajustarse a la demanda efectiva de los compradores.

La caída de precios más significativa se produjo en Castilla-La Mancha, con un descenso del 15,7%, seguida por Navarra, 10,3% y Canarias, donde los precios de la vivienda usada cayó un 9,9%.

En el otro extremo, la única Comunidad Autónoma en la que los precios de la vivienda se incrementaron durante el mes de abril, en comparación siempre con el mes de abril de 2010, fue Extremadura, con un crecimiento del 5,7%.

En cuanto al precio de los pisos, las Comunidades Autónomas que ofrecieron un precio por metro cuadrado más elevado fueron el País Vasco (3.870 euros por metro cuadrado), Madrid (2.747 euros por metro cuadrado) y Cataluña (2.583 euros por metro cuadrado).

Mientras que las regiones más baratas son Castilla-La Mancha (1.383 euros por metro cuadrado), Extremadura (1.541 euros por metro cuadrado) y Murcia (1.729 euros por metro cuadrado).

En cuanto a los precios en otras regiones significativas, tenemos que los pisos en venta en Valencia alcanzaron los 1.775 euros por metro cuadrado, en Castilla y León los 1.777 euros por metro cuadrado y en Galicia 2.112 euros por metro cuadrado.

En definitiva, nos encontramos en un escenario en el que los precios de las viviendas siguen a la baja, señal inequívoca de que, a pesar de que ya han caído un 20%, de media, desde el comienzo de la crisis, todavía tienen que bajar más para adecuarse a la demanda que realmente existe en nuestro país.

Una demanda que sigue muy lastrada como consecuencia de las elevadas tasas de desempleo que siguen golpeando a la sociedad española, con cerca de 5 millones de parados.

El desastre hipotecario de Canarias

Nos ponen en un aprieto, me temo...

Como sabéis, me gusta hablar siempre en términos generales sin entrar en particularismos de un lado o de otro, pero el caso Canario merece una excepción a esa regla. Parece que la insularidad y sus particulares condiciones económicas tiene una repercusión especial en el tema hipotecario. Eso, y que a todos nos queda la superstición de que allí suceden las cosas una hora antes…

Según datos de Ausbanc, nada menos que entre un quince y un veinte por ciento de los canarios se encuentran es estos momentos con cuotas hipotecarias atrasadas y el porcentaje de impagos puede seguir creciendo hasta el punto de que estas mismas fuentes consideran que se podría llegara los 20.000 desahucios en los próximos años.

La combinación es explosiva, y por esa misma razón me parece importante ponerla aquí de manifiesto: tasas de paro muy altas, o altísimas, encarecimiento paulatino pero incesante de los suministros (recibos de la luz, IBI, agua, etc.) y un historial de cláusulas abusivas como el Swap o la cláusula suelo que los bancos no quieren renegociar en estos momentos tratando de salvar lo que puedan.

En estas condiciones, el emprobrecimiento de la sociedad canaria parece mucho más acusado que en otras regiones españolas y podría servir como laboratorio, a la vez que campo de batalla, para saber lo que se hará en el resto del país si la crisis continúa sin arreglarse o llega va agravarse aún más, tal y como vaticinan algunos expertos.

El equilibrio es difícil: si se mantienen las condiciones actuales de la hipotecas, cada vez más familias se verán incapaces de pagarlas, especialmente si siguen subiendo los tipos de interés. Por contra, si se traslada la carga a los bancos, la falta de crédito dañará a lo que queda de economía productiva.

¿Habéis leído la Alternativa del Diablo, de Frederick Forsyth?

Yo sí. Y miedo me da…

La crisis aprieta, pero no ahoga

Muchas, pero cada vez menos

Según los datos del Ministerio de Fomento el stock de viviendas nuevas sin vender cayó, por primera vez desde el inicio de la crisis, en 2010 un 1,7%, quedándose en los 684.958 viviendas, por las 686.143 viviendas nuevas sin vender acumuladas en el año 2009.

Pero tampoco es cuestión de lanzar las campanas al vuelo, porque esta ligera reducción nada tiene que ver con el incremento por el lado de la demanda, sino más bien a la reducción casi total por el lado de la oferta, donde se produjo una reducción del 33,4% en 2010, con respecto a 2009, para sumar un total de 257.443 nuevas viviendas construidas.

Por el lado de la demanda se produjo una caída en compras del 17,3%, acumulando un volumen total de 258.628 inmuebles, en el año 2010, y tomando como referencia el año 2009, por lo que se comprueba, claramente, que el ajuste se realizó por el lado de la oferta, y no de la demanda.

El Ministerio de Fomento, a través de su Secretaría de Estado de Vivienda, calcula que la bolsa de pisos sin vender es un 65,2% superior a la que había en el año 2007, momento de inicio de la actual crisis e inicio del parón generalizado de las compras.

Por tanto, las conclusiones que se pueden extraer son claras. Parece evidente que el sector de la construcción ha comprendido, a la fuerza, que ya no puede construir más viviendas, es decir que tiene que contraer al máximo la oferta, y con ello se está consiguiendo absorber parte del stock, a pesar de que la demanda sigue en horas bajas.

Porque los datos de demanda de 2010 son ciertamente relevantes si, además, añadimos el hecho de que el 1 de enero de 2011 se produjo la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda, con lo que se debería de haber producido una anticipación de la compra de vivienda que debía de haber incrementado, artificialmente, la demanda de viviendas.

En definitiva, poco a poco el sector se va ajustando, aunque, eso sí, a un ritmo mucho menor del que debería para ofrecer una salida airosa y eficiente de la crisis, por lo que todo apunta a que nos quedan varios años de crisis inmobiliaria.

Los cónyuges deberán pagar la hipoteca a medias tras el divorcio

El casino, un poco más lejos...

Últimamente parece que vamos de sentencias judiciales, y tengo la impresión, además, de que las sentencias empiezan a parecerse a las que dictaría Sancho Panza en su Ínsula Barataria. O sea, que empieza a imponerse el sentido común. La última, y establece doctrina, dice que el pago de las cuotas de la hipoteca deberá ser satisfecho por partes iguales entre los cónyuges propietarios en caso de separación o divorcio ya que no constituye “carga del matrimonio” sino que supone “una deuda” de la sociedad de gananciales. Por tanto, no se tiene en cuenta la capacidad económica, sino la obligación en sí.

Todo empezó con una sentencia en Valencia, en la que se fijaba que el marido pagaría el 80 % de la hipoteca y la esposa el 20 % teniendo en cuenta los ingresos de ambos. El hombre, al sentirse perjudicado, recurrió al Tribunal Supremo diciendo que una cosa era la protección de los hijos y otra, muy distinta, los compromisos financieros asumidos por ambos, y finalmente el Tribunal Supremo le ha dado la razón, prohibiendo, al mismo tiempo, que se fijen esta clase de sentencias para los casos futuros.

De este modo, y según dice textualmente la sentencia, se ha establecido ” que el pago de las cuotas de la hipoteca correspondiente a la hipoteca contratada por ambos cónyuges para la adquisición de la propiedad del inmueble destinado a vivienda familiar constituye una deuda de la sociedad de gananciales, y no una carga del matrimonio”.

Por tanto, al fin queda claro que una cosa son los hijos y otra los contratos, y que meter cualquier cosa como pensión alimenticia no deja de ser un abuso.

Por mi parte, me parece lo más racional, puesto que hacer caer el peso de cualquier obligación sobre quien tenga mayor renta es simplemente un mnodo de inducir a la gente a pasarse a la economía sumergida y no deja de ser un factor de desigualdad difícilmente justificable.

En los comentario lo hablamos, si os parece…

Se acabo la picaresca de los alquileres de las VPO

Hecha la ley, hecha la trampa

Hasta ahora vivíamos inmersos en la realidad determinada por el contrato privado de alquiler, una realidad que ahora se viene abajo, ya que el Tribunal Supremo ha determinado que por encima de los contratos privados se encuentra la ley autonómica que los rige.

Todo el caso viene de la situación de un inquilino de una Vivienda de Protección Oficial que pagaba de alquiler 660 euros mensuales, como había acordado con su casero y firmado en su contrato privado de alquiler. Sin embargo, un día comprobó que el límite estipulado por ley para el alquiler de una Vivienda de Protección Oficial era de 450 euros, por lo que decidió limitarse a pagar esa cantidad.

Ante ello, el casero interpuso una demanda que finalizó con una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que determinaba el desahucio del inquilino por impago de la renta fijada en el contrato privado de alquiler, firmado por ambas partes y, por tanto, sujeto a derecho.

Pero el inquilino decidió entonces acudir al Tribunal Supremo y éste le ha dado ahora la razón. El Tribunal Supremo ha determinado como nulas todas las cláusulas que fijen un alquiler por encima del estipulado por Ley para las Viviendas de Protección Oficial, y prohibido, a su vez, la inclusión de las mismas en los nuevos contratos de alquiler que se firmen a partir de ahora.

De esta forma se termina con la picaresca que se venía dando desde hace mucho tiempo con las Viviendas de Protección Oficial, de forma que algunas personas tergiversaban sus datos económicos para conseguir una de estas viviendas, de precio mucho más económico que el de mercado, para luego alquilarlas al precio, esta vez sí, de mercado.

Con ello obtenían una ganancia ilícita, ya que se aprovechaban de comprar barato y alquilar caro, algo que les reportaba pingües beneficios y conformaba un abuso en toda regla, que ahora, por fin, llega a su fin, gracias a la jurisprudencia que esta sentencia del Tribunal Supremo constituye.

Parece que, poco a poco, todas las triquiñuelas del sector inmobiliario van llegando a su fin, y se empieza a imponer el sentido común como medida de todas las cosas.

ADICAE, la peor pesadilla de los bancos y cajas

Pesadilla en los tribunales

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) es está convirtiendo en la peor pesadilla de las entidades financieras de este país, porque ha lanzado una cruzada en toda regla contra los abusos que hemos venido sufriendo los españoles durante décadas, denunciándolos ante los tribunales y consiguiendo sentencias a su favor.

Si la semana pasada conocíamos que la Audiencia Provincial de Navarra confirmaba la sentencia en contra del BBVA aceptando la dación en pago como medida resolutoria de una situación de ejecución hipotecaria, ahora hemos conocido que un juzgado de A Coruña ha admitido a trámite una nueva demanda, esta vez contra la cláusula SWAP, y con Caixa Galicia como demandada.

La cláusula SWAP es una cláusula de cobertura que se practica en las operaciones de cambio, pero que se adaptó a los contratos hipotecarios en el momento en el que el Euribor inició su senda alcista, allá por el año 2006. Esta cláusula funciona de forma que si el Euribor excede un valor predeterminado, la entidad financiera tiene que abonar al hipotecado una cantidad como compensación por ese exceso, pero si el Euribor desciende por debajo de ese valor es el hipotecado el que tiene que compensar a la entidad financiera.

Ese hecho hizo que una vez que el Euribor comenzó a bajar, muchos hipotecados se vieran ahogados por los intereses y fueran incapaces de hacer frente al pago de sus cuotas, sin que ellos lo hubieran previsto por falta de transparencia por parte de las entidades financieras a la hora de incluir esta cláusula en los contratos hipotecarios.

ADICAE ha conseguido reunir un total de 1.500 firmas para presentar esta demanda, aunque calcula un volumen de más de 12.000 afectados desde el año 2006, que es cuando Caixa Galicia comenzó a utilizar esta cláusula en el articulado de sus contratos.

En definitiva, cuando las entidades financieras sueñan tienen pesadillas con ADICAE y con todas sus demandas, las cuáles hasta ahora están funcionando y están siendo aceptadas por los tribunales, lo cuál pone de manifiesto los abusos que las entidades han venido realizando durante estos pasados años y que terminaron por estallar la crisis económica.

Los bancos escapan vivos de otra ley

El Gobierno consuela al ciudadano...

No esperaba otra cosa, conociendo el percal, pero me cabreo de todos modos:

El Gobierno está ultimando la Ley de Servicios de Atención al Cliente para aumentar, se supone, los derechos de los consumidores frente a los reiterados abusos que sufrimos todos en el mercado. Las reclamaciones no hacen más que crecer y parecía necesaria una ley de este tipo.

Lo gracioso, aunque no tenga ni pizca de gracia, es que de esta reforma quedan excluidas, porque sí y porque ellas lo valen, las compañías aseguradoras y aquellas que se dediquen a prestar servicios financieros: o sea, y en cristiano, los bancos.

De este modo, y hasta nuevo aviso, las entidades financieras no tendrán que contar con teléfonos gratuitos para atender a los usuarios ni confirmarles por escrito la recepción de sus reclamaciones. Tampoco verán reducido aún el largo plazo que tienen para contestarlas, nada menos que dos meses, según establece una Orden de 2004 del Ministerio de Economía. Como todos sabemos que pronto habrá elecciones y que las cosas de Palacio van despacio, esto puede suponer un parón de años, que bancos y aseguradoras se encargarán de disfrutar a sus anchas a nuestra costa.

La excusa dada en el Anteproyecto para excluirlas es que será otra norma la que regule sus servicios de atención al cliente. O sea, que será otra Ley, de otro Gobierno, y si los bancos aprietan lo suficiente y presionan a quien tienen que presionar, en otra reencarnación.

Así que ya sabéis: todos somos iguales ante la ley, pero unos más iguales que otros. Como en la Granja de Orwell.

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Post Data: ¿Por qué los bancos siempre se libran? ¿Sabíais que se libran hasta del IVA?, ¿O alguna vez os han dado una factura con IVA por las comisiones que os cobran al prestaros sus servicios? Un gran debate sobre el tema, aquí, por si os apetece participar, que yo me he metido a saco.

El paripé de los políticos

¿Los leones del Congreso? No, del circo

Que esto de la política era un circo mediático ya lo intuíamos, pero es que cada vez nos dan más evidencias de que es, efectivamente, así, y no nos queda más que dejar de creer en una clase que se supone que nos tiene que gobernar y cuya misión debe de ser conseguir lo mejor para los ciudadanos, pero que no hace más que mirarse el ombligo y buscar su propio beneficio.

Llevamos meses y meses escuchando a los principales partidos de este país, PSOE y PP, que no consideran ni necesario, ni oportuno, la modificación de la legislación hipotecaria, que está muy bien de la manera que está, y bla, bla, bla, pero ahora, ¡ay, amigo!, ahora llegan elecciones, y la cosa cambia, al menos mediáticamente.

Como saben que el tema de las hipotecas está levantando muchas ampollas, han decidido aceptar la creación de una subcomisión parlamentaria que se reúna a partir del mes de junio y que emita una serie de recomendaciones no antes del mes de diciembre. Una subcomisión que debe de plantearse, especialmente, la eliminación de la cláusula suelo y la posible inclusión de la dación en pago como método de resolución de los embargos hipotecarios.

Una subcomisión que emitirá un informe no vinculante, para que luego lo debatan los Diputados en sede Parlamentaria, no antes de las elecciones generales, claro está. Pero ya poco importará, porque el efecto mediático es evidente. Ambos partidos quieren enviar la señal a sus electores de que ellos no se oponen a las peticiones de los ciudadanos (a pesar de que así lo han manifestado por activa y por pasiva).

En definitiva, que se malgastarán miles de euros de impuestos en el pago de las dietas de los diputados que formen parte de la subcomisión para que la clase política pueda lavarse la cara ante la opinión pública y ofrecernos un paripé que no servirá absolutamente para nada.

¿Por qué no se realiza una reflexión seria sobre el tema? Una reflexión parlamentaria de verdad, con ambos partidos dispuestos a modificar la ley hipotecaria, a pesar de que las entidades financieras puedan verse perjudicadas de algún modo.

El efecto mariposa de la crisis en Japón

Una mariposa bate sus alas en Japón y...

Con el advenimiento de la catástrofe natural en Japón y la posterior debacle nuclear, que todavía nos aterra, algunos nos hemos echado las manos a la cabeza ante la que se nos avecina a la humanidad, y otros se han echado las manos a la cara ante el dinero que van a perder por haber contratado, años atrás, una hipoteca multidivisas en yenes.

Y es que la crisis humanitaria que se está produciendo en Japón ha llevado a la inmensa mayoría de los emigrantes nipones a enviar dinero a sus familiares que todavía residen en su país, con lo que han generado una demanda artificial de su moneda, el yen, con lo que ésta se ha apreciado con respecto al euro, y el resto de monedas.

Precisamente, esta apreciación con respecto al euro ha provocado que las hipotecas multidivisas en yenes hayan visto incrementada su cuota mensual, ya que el tipo de cambio es la variable fundamental para calcular la cuota de este tipo de hipotecas.

Sin embargo, no parece que esta situación se vaya a mantener en el tiempo, ya que las autoridades japonesas no pueden permitir una moneda tan fuerte, que penaliza sus exportaciones, por lo que es más que probable que, más antes que tarde, tomen las medidas oportunas para compensar esta apreciación y el yen comience a recuperar una posición de debilidad ante el euro.

Ello hará que las hipotecas multidivisas en yenes vean reducida su cuota y todo vuelva a la normalidad. Por ello, aunque se ha venido planteando en algunos foros, no es conveniente cambiar de moneda en estos momentos, ya que si entendemos que el yen ha alcanzado su máximo valor de apreciación con respecto al euro, lo único que puede hacer a partir de ahora es depreciarse, con lo que sería una decisión muy ineficiente, desde el punto de vista económico, cambiar de divisa en estos momentos.

En definitiva, con esta crisis en Japón comprobamos que la globalización ha llegado a todas partes, y como una catástrofe natural en Japón puede provocar pérdidas económicas a un individuo en España, sin que éste tenga ningún negocio en el país nipón.

Por encima del 1.90%

Sigue, y sigue, y sigue, y sigue creciendo

Tras unas semanas de vorágine alcista, y una última algo más tranquila, el Euribor ha llegado ya al 1.90% en cotización media mensual, y la cosa parece que no se va a detener ahí, sino que va a seguir creciendo de manera sostenida y sin que haya un final en el horizonte más cercano.

Porque el Euribor no será inmune a la crisis que se está viviendo en el Norte de África y la incertidumbre sobre la inflación y el abastecimiento de petróleo hará que siga subiendo de manera sostenida, al menos hasta que las revueltas primigenias y posterior intervención de la comunidad internacional terminen de manera definitiva.

Por otro lado, el Banco Central Europeo sigue en sus trece de subir el tipo de interés para la zona euro en el mes de abril, a pesar de las numerosas voces que han surgido en contra de esta medida, siendo la más reputada la propia OCDE, que la ve como una decisión contraproducente para los intereses de la economía de la propia zona euro.

Sin embargo, el Banco Central Europeo no se va a echar para atrás, ya que se aferra a su mandato de controlar la inflación, y como ellos defienden, las expectativas de inflación son claras. Por ello, al igual que sucedió en 2008, puede que nos encontremos con un escenario de incrementos mantenidos en el tipo de interés.

En definitiva, nada hace pensar que podamos vivir un tiempo de tranquilidad con el Euribor, y que nos tendremos que enfrentar a una corriente alcista, mucho más vertiginosa de lo que se preveía a principios de año, lo que nos viene a demostrar que las previsiones económicas tienden a equivocarse, ya que prevén el futuro con las circunstancias de hoy, mientras que el futuro se verá afectado por las circunstancias del futuro, el problema es que es imposible adivinar cuales serán esas circunstancias.

En este momento, por tanto, no nos queda otra que pensar en pagar una cuota hipotecaria más elevada durante algún año, porque el tipo de interés aplicado a nuestras hipotecas se elevará sin solución de continuidad y sin que podamos hacer nada para remediarlo.

Cálculo de Hipoteca

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