Archivo por meses: octubre 2010

Hipotecas y funcionarios

Funcionario del Servicio de Aguas amenazando al Banco de Santander

Funcionario del Servicio de Aguas amenazando al Banco de Santander

Por fin he encontrado el dato: en España hay 2.950.000 funcionarios dependientes de las distintas, solapadas, suplicadas y omnipresentes administraciones públicas. A estos hay que añadir quinientos mil empleados públicos más, aproximadamente, dependientes de distintos saraos, empresas públicas, institutos del no sé qué y otros cargos discrecionales de nombramiento digital a cargo de las Comunidades Autónomas.
Un dato clave que hay que añadir es el hecho de que al menos la mitad de estos funcionarios tienen más de 50 años, con lo que la administración puede reducir su número por el simple procedimiento de no convocar oposiciones para relevarlos a medida que se vayan jubilando,  pero eso podría tener graves consecuencias a nivel bancario, hipotecario y económico, sin entrar siquiera a valorar el efecto de esta medida en los servicios que presta la administración.
La cuestión es que los funcionarios son considerados la base económica de nuestro sistema, pues al contar con sueldo fijo y trabajo estable, suponen uno de los puntales de la estabilidad de las inversiones. Los bancos dan hipotecas a los funcionarios porque saben que no se quedarán sin trabajo, y si su número disminuyese, bajaría la calidad conjunta de las hipotecas concedidas por la banca española.
Nos encontramos, por tanto, ante el dilema de averiguar qué es mejor: si que unos pocos tengan más seguridad y mejores condiciones laborales que el resto, y que el sistema permanezca más o menos estable, o aumentar la precariedad global reduciendo funcionarios, lo que nos abarataría los gatos pero volvería más inseguras nuestras hipotecas y nuestro sistema bancario.
¿Cómo lo veis?

El Euríbor rozando el 1.5% ya en octubre

El Euríbor sigue creciendo

El Euríbor sigue creciendo

El valor límite que parecía que sólo se alcanzaría a final de año se está acercando peligrosamente. Ayer, miércoles, el Euríbor cerró en el 1.491% en tasa media mensual (con 1.537% en tasa diaria), y con dos sesiones por cumplirse, la de hoy y la de mañana, amenaza a dejar el mes de octubre en el 1.5%.

Parece una cifra cualquiera pero no, se trata de una cifra psicológica, una cifra que los expertos vaticinaban como máximo para el año, y ahora todo apunta a que, si sigue la progresión como entre septiembre y octubre, en los que el Euríbor habrá crecido alrededor de 0.08 puntos porcentuales, a final de año nos encontraremos con un índice cercano al 1.60%.

Está claro que los aumentos están siendo más bruscos de lo esperado, a lo que ha colaborado el Banco Central Europeo, voluntaria o involuntariamente, con su anuncio de incrementar las restricciones de crédito a los bancos, con lo que, al haber menos oferta monetaria se han incrementado los precios y con ello el Euríbor.

Pero el mayor problema, como siempre, es la comparación del valor interanual, es decir, comparar el Euríbor de ahora, con el de hace un año, el de octubre de 2010 con el de octubre de 2009.Por entonces, la tasa media mensual del índice hipotecario cerraba en el 1.243%.

Por tanto, estamos hablando de más de 0.2 puntos porcentuales de incremento en un sólo mes, y noviembre puede ser peor, porque el año pasado la tasa media mensual del Euríbor cerró en 1.231%, con lo que la diferencia será aún mayor que la que hemos tenido ahora en octubre.

Corren malos tiempos, sin duda, para los que revisen que ahora se tienen que amoldar a los incrementos de cuota provocados por el aumento del tipo de interés, cuando el año pasado no podían beneficiarse de la bajada por culpa de las cláusulas suelo, cosas de ser pobre, supongo.

No nos queda otra que tomar la realidad como nos viene y aguantar el chaparrón, el que pueda, de la mejor manera posible. Cada vez escuchamos que hay más familias que no llegan a fin de mes (2 de cada 6, según el último informe), y ahora que las cuotas subirán, ese porcentaje también subirá.

La frustración de ganar la lotería de las Viviendas de Protección Oficial

La dama de la injusticia

La dama de la injusticia

Varios medios se han hecho eco de esta situación que se está produciendo de manera cada vez más generalizada en nuestro país. Se trata de parejas adjudicatarias de Viviendas de Protección Oficial, tras ganar la lotería correspondiente en su respectiva Comunidad Autónoma, que no pueden acceder a dicha vivienda porque son incapaces de encontrar hipoteca.

Imagínate el drama. Meses y meses esperando y presentando miles de documentos, enfrentándote a la burocracia más absurda, valga la redundancia, y tras llevarte la alegría inicial de obtener una vivienda te encuentras con el drama de que no puedes acceder a ella porque no encuentras hipoteca.

Y es que el cierre de grifo de los bancos o cajas sigue siendo palpable. Se han cerrado en banda y sólo conceden hipotecas a aquellas familias de una solvencia demostrada, con unos ingresos suficientes como para hacer frente a las cuotas de manera desahogada y permanente.

Lo cuál entra en contradicción con el concepto de Vivienda de Protección Oficial. Se supone que para poder acceder a participar en el sorteo de este tipo de viviendas debes de encontrarte en una situación económica determinada, con un techo de ingresos anuales.

Pero luego ese techo de ingresos te supone un impedimento delante del banco, al menos en estos momentos, que no se arriesga a darte la hipoteca porque no confía que puedas hacer frente a los pagos ahora, o en el futuro. Por tanto, te exigen “ser pobre” para lograr una Vivienda de Protección Oficial, y “ser rico” para poder pagarla.

La solución a este problema es sencilla siempre y cuando se aplique con responsabilidad. Bastaría con que la Administración regional correspondiente sirviera de garante del pago de las cuotas, como viene haciendo en la Bolsa Pública de Alquiler.

De esta forma, el banco tendría una garantía de pago y no le importaría conceder la hipoteca a este tipo de familias, mientras que estas últimas podrían acceder a la Vivienda de Protección Oficial que han ganado en el sorteo.

Esa es la única forma de que no se produzca un embudo administrativo, propiciado por el limbo en el que quedan esas viviendas, amén de la injusticia que supone que no las puedan ocupar sus ganadores en lícito sorteo.

Hipoteca, diferencial y grifo cerrado

Vista aérea de nuestra economía financiera

Vista aérea de nuestra economía financiera

Yo es que ya no sé en que mundo vivimos: se supone que los bancos son entidades que recogen el dinero de los ahorradores y se lo prestan a aquellos que pretenden hacer una inversión, pero ahora resulta que el grifo se ha cerrado y los bancos no prestan. Vale. Y si no prestan, ¿a qué se dedican?

La respuesta, creo, es que se dedican a cobrarnos comisiones por servicios que han convertido en casi imprescindibles a fuerza de burocracia y a otra cosa: a prestar, pero no a nosotros.

Los diferenciales de las hipotecas no han hecho más que crecer en los últimos meses. Antes era posible encontrar fácilmente una hipoteca con un tipo de interés, del Euribor más medio punto. Luego ese medio punto subió a seis décimas, siete, ocho, y ayer mismo, en una operación que conozco por razones familiares, le pidieron a una persona Euribor más dos puntos.

Me diréis lo mismo que yo le dije a esa persona: que se puede encontrar más barato. Y es verdad. Pero en los sitios en los que te lo dan un poco más barato te lo encarecen con comisiones diversas, obligaciones de seguros y tres abanicos de hojas de palmera para abanicar al sursum corda. Si no lo pagas por un lado lo pagas por otro: el encarecimiento de las hipotecas que se conceden está siendo descomunal y no tiene visos de detenerse.

La razón, quizás, está en que ya no interesamos al banco como clientes. Y no exagero. Pensadlo: ¿por qué nos va a prestar a nosotros el banco a un tipo del 2 % si puede prestarle al Estado al 3 o al 4% y con la garantía absoluta de que se lo devolverán?

¿Por qué nos van a dar a nosotros una hipoteca cuando ese dinero se puede meter en Bonos del Estado, en Bonos, Obligaciones y Letras del Tesoro que pagan mayor interés y tienen menos riesgo?

Para mí, está claro. No nos prestan porque mientras haya entidades públicas dispuestas a seguir endeudándose, somos clientes de segunda que creamos riesgos, pagamos mal, podemos aumentar su parque de pisos invendibles y además dejamos menos a ganar.

El ciudadano de a pie, para conseguir un duro, ya no está compitiendo sólo con otro ciudadano un poco más solvente que él, sino con el propio Estado que es, a través de su deuda, el que marca el interés que nos acabarán cobrando.

Por eso se cierran los grifos. Por eso estamos tan secos

Desgravaciones por alquilar una vivienda hipotecada

Yo busco despacho...

Yo busco despacho...

Una de las maneras más socorridas que existen de pagar una hipoteca, sobre todo cuando nos hemos tenido que trasladar, nos hemos separado o por alguna otra circunstancia no podemos habitar el piso que hemos comprado, es alquilarlo.

Fuera los miedos habituales a que el inquilino no pague, sea un descendiente de las hordas bárbaras o surja cualquier otro contratiempo, el mayor temor al que se enfrentan los caseros potenciales es Hacienda, porque el ingreso procedente del alquiler hay que declararlo como rendimiento.

A esos que no se deciden a alquilar por miedo al Fisco, debo decirles que si te la pueden armar con contrato, sin él ya es jugar a la lotería. Y además, ojo, hay un montón de posibles desgravaciones que se pueden aprovechar en el caso de la vivienda y que no se utilizan en muchas ocsiones por desconocimiento. Aquí van algunas:

– Los intereses pagados por las cuotas de la hipoteca son desgravables. Ya sabéis, la famosa desgravación que van a quitar ahora. Gracias, Gobierno. Sois geniales.

– Los gastos de mantenimiento de la vivienda y los gastos extraordinarios de la comunidad. Las derramas son desgravables.

-Las cuotas de la comunidad y el IBI.

-El 10% de las mejoras y reformas necesarias, aunque con unas condiciones específicas, como la mejora energética.

-Descuentos sobre lo ingresado por el alquiuler de entre un 5 y un 55 % por desgaste, envejecimiento y depreciación de la vivienda.

-Cierttas bonificaciones según la edad del inquilino. Esto hay que mirarlo en cada comunidad autónoma, proque algunas bonifican más el alquiler a jóvenes. Puede llegar al total de lo cobrado, con lo que no tenemos que pagar NADA a Hcienda por lo ingresado en concepto de alquiler.

– Reducción general del 50% del rendimiento en alquileres de viviendas.

Y unas cuantas mñas que me dejo pro ahí. O sea que no hay disculpa. Al menos disculpa fiscal.

 

Adiós, Ministerio de Vivienda, adiós

Adiós, Beatriz, adiós

Adiós, Beatriz, adiós

Zapatero anunció ayer la eliminación del Ministerio de Vivienda, uno de los Ministerios menos útiles de la democracia, y mira que tenía mucha competencia, en la crisis de Gobierno que generó Celestino Corbacho al anunciar su marcha y que ha aprovechado el Presidente para hacer un lavado de cara radical al Ejecutivo español.

Ya hacía mucho tiempo que se venía hablando de la inutilidad de esta cartera, que duplicaba, claramente, las funciones de las Comunidades Autónomas, que son las que tienen las competencias en materia de vivienda, y que no ha aportado nada durante sus años de existencia.

Beatriz Corredor, la Ministra más desconocida del mundo mundial, no ha aportado ningún beneficio político a Zapatero, y lejos de aprovechar los recursos que le ofrecía una cartera ministerial se ha dedicado a pasar por la política con más pena que gloria y sin dejar ninguna huella.

La creación de este Ministerio prometía la lucha contra la burbuja inmobiliaria, antes de que estallara, y el cambio de modelo productivo. Pero al final, nada de nada, la burbuja estalló y nos salpicó a todos, y el modelo productivo se ha quedado para mejor ocasión ante la priorización absoluta de la austeridad pública en una lucha desaforada contra el déficit público.

Ahora, el Ministerio de Vivienda pasa a manos de José Blanco, o mejor dicho, queda adscrito al Ministerio de Fomento, con el objetivo de que la capacidad negociadora con las Comunidades Autónomas que ha demostrado ‘Pepiño’ Blanco durante su etapa al frente de Fomento pueda servir para llegar a acuerdos realmente útiles para los ciudadanos.

Sin embargo, todas estas maniobras políticas no resuelven las dos grandes cuestiones que preocupan a los ciudadanos hoy en día en materia de vivienda. Por un lado, es necesaria una ley que establezca la “dación por pago” como método de ejecución hipotecaria, para mantener un estado de equidad entre los ciudadanos y las entidades financieras.

Y, por otra, se necesita, de manera urgente, que el Parlamento apruebe una Ley que prohíba, de raíz, las cláusulas suelo y cualquier otro punto contractual que las entidades financieras añadan a los préstamos hipotecarios con el objetivo de aprovechar su posición de poder negociador.

¿Veremos algo así antes del fin de la legislatura?

La cláusula suelo es abusiva, lo dicen los jueces

Se acabó la barra libre para los bancos

Se acabó la barra libre para los bancos

Y no sólo ello, sino que siguiendo con la denuncia de Ausbanc, ha obligado a un banco y a un par de cajas, cuyos nombres no han trascendido, aa eliminar esta cláusula de su contrato de préstamo hipotecario, incluso eliminarlo de las hipotecas ya concedidas.

Sin duda, se trata de un precedente muy interesante porque abre la puerta a que los usuarios puedan defenderse ante el abuso permanente y continuado de las entidades financieras que se han aprovechado de estas cláusulas para mantener tipos de interés abusivos durante la época de mayor descenso del Euríbor de la historia.

Esta sentencia demuestra, a su vez, que la acción ciudadana da sus frutos y que no tenemos porqué seguir esperando a que los políticos nos representen, que no lo están haciendo, y velen por nuestros intereses, que tampoco lo están haciendo. Ausbanc nos ha demostrado que todo es cuestión de moverse.

Y la asociación se está moviendo porque ya ha conseguido llegar a la opinión pública con sus denuncias y con sus movimientos, demostrando a los clientes y usuarios que los bancos no son todopoderosos.

Porque una parte importante de la falta de cultura financiera de nuestra sociedad se manifiesta en el hecho de que admitimos todo lo que el banco nos dice, sin reclamar nuestros derechos como usuarios, que los tenemos y deben de ser respetados.

Ahora habrá que esperar que otras entidades se decidan a eliminar, de una vez por todas, esta cláusula por aquello de que “cuando veas las barbas de tu vecino cortar…”, y aunque ahora no parece que los usuarios se puedan beneficiar mucho de esta supresión, ante la tendencia alcista del Euríbor, sí que servirá para que el abuso al que hemos asistido durante los últimos meses no se vuelva a producir.

Pero tampoco podemos lanzar las campanas al vuelo, porque las entidades financieras se las saben todas, y si la justicia les priva de esta cláusula es más que probable que buscarán otra alternativa diferente con la que puedan seguir ganando dinero en épocas no demasiado beneficiosas para ellos.

Al final, los bancos siempre ganan.

Los vicios ocultos

Los gnomos que abren las grietas

Los gnomos que abren las grietas

¿Su piso fuma?, ¿su chalé sale por las noches?, ¿su apartamento va de copas a locales dudosos? Denúncielo, porque según las últimas sentencias se puede exigir responsabilidad a promotores y arquitectos en los casos de vicios ocultos.

Ahora en serio, que si no vais a acabar pensando que he bebido algo malo:

Hasta hace unos años, nadie se responsabilizaba de los defectos que aparecían en los inmuebles una vez que estos habían sido entregados a sus compradores. La doctrina del “sosténte mientras cobramos” se imponía casi siempre y el comprador era el que tenía que lidiar con las grietas, las humedades, los repises, las ventanas mal encajadas y las puertas que no cerraban.

Ahora, en cambio, se exige a promotoras y arquitectos que contraten un seguro de responsabilidad civil para le evicción de daños ocultos, pro lo que las viviendas se entregan con garantía de al menos cinco años, aunque puede pactarse un plazo mayor.

En este sentido, cabe destacar una reciente sentencia en la que se condenó a los promotores y arquitectos no sólo a reparar todos los daños, sino también a hacerse cargo de todos los gastos de alojamiento y almacenamiento de muebles de los propietarios durante el tiempo que durasen las reparaciones.

Como dato curioso, y para que lo tengáis en cuenta, el Tribunal Supremo rechazó la pretensión de los compradores de que se cumpliese la memoria de calidades estipulada en el contrato, pues los compradores habían tenido ocasión de demandar esto antes de escriturar los pisos y no lo hicieron. O sea que si veis quelas calidades no son las pactadas, denunciad ANTES de escriturar, porque después ya no vale, ya que las calidades de los materiales no son vicios ocultos, sino mermas evidentes, y el que las acepta es porque quiere.

Por todo esto yo siempre he preferido los pisos de setenta años para arriba: no es que tengan menos defectos: es que ya se ven todos.

 

Subrogación y tasación

Sociedad tasadora

Sociedad tasadora

Mi banco ya no me quiere. No me mira como antes. O a lo mejor soy yo el que he perdido la química, la física, la poética y la lírica y me quiero ir a otro banco. La crisis de los cuarenta años de hipoteca, no sé…

En todos estos casos, me acojo a una subrogación de mi hipoteca con otra entidad, pero entonces es cuando aparecen los gastos de cancelación, las zancadillas y demás agresiones propias de cualquier divorcio. La más habitual es la tasación para la subrogación y esa, qué sorpresa, me la ponen en el nuevo banco, donde yo esperaba queme diesen todas las facilidades.

Lo primero que hay que saber es que esta tasación no siempre es obligatoria, que podemos elegir nosotros a la sociedad tasadora siempre que se cumplan unas pocas condiciones, y que vale la pena el intento, porque aunque no hablamos de miles de euros si podemos ahorranos una cantidad en el entorno de los doscientos cincuenta o trescientos euros.

En general, es obligatoria volver a tasar el piso, en estos supuestos:

-Cuando la deuda pendiente sea superior a 300.000 euros.

-Cuando es menor de esos 300.000 euros, pero supera el 80% del valor del informe de tasación.

-Si la hipoteca se firmó hace más de dos años. Esto es de chiste, porque lo que significa es que hay que volver a tasar siempre.

-Cuando se ha incumplido alguna cuota o nos hemos retrasado en algún pago.

-Cuando además de irnos a otro banco pedimos que nos amplíen el plazo.

Por lo demás, insisto: podemos elegir entre las homologadas, así que mejor echar un vistazo para que no nos arreen la más cara.

 

Se termina la crisis inmobiliaria, a tenor del crecimiento de las ventas

¿Será que se está terminando la crisis?

¿Será que se está terminando la crisis?

Así culmina un crecimiento continuo en todos los meses de este año 2010, en comparación con los datos de los mismos meses del año 2009, lo que, en principio, debería de certificar que el mercado inmobiliario se está recuperando y la crisis está llegando a su fin.

Es más, este crecimiento del 30% es el mayor que se produce en un dato interanual desde que comenzara la crisis (¿te acuerdas de que antes vivíamos sin crisis?), con lo que podemos empezar a lanzar las campanas al vuelo sobre la recuperación, ¿o no?

Está claro que este dato es alentador y ofrece una perspectiva que ya creíamos olvidada como es la de más operaciones de compraventa de viviendas cerradas. Sin embargo, en este año 2010 todo debe de ser relativizado porque las condiciones están cambiando de manera importante.

Si en el primer semestre del año se produjo un efecto anticipación de la compra ante la subida del IVA que se produjo a partir del mes de julio, ahora en este segundo semestre tenemos que tener en cuenta un nuevo efecto distorsionador del que no se está hablando todavía en los medios de comunicación.

Se trata de la eliminación de la deducción fiscal por compra de vivienda que se va a producir a partir del 1 de enero de 2011 para todas las rentas superiores a 24.000 euros, es decir, la inmensa mayoría de las familias españolas que no podrán beneficiarse de esta deducción que lleva tantos años operando.

Por ello, todos los núcleos familiares con intención de adquirir una vivienda en el corto plazo están haciendo esfuerzos para hacerlo dentro de este año 2010 y beneficiarse así de esta deducción importante a la hora de presentar la declaración por el IRPF.

Es evidente, que aquellos que no se pueden permitir el comprar una vivienda no están generando este efecto anticipación, pero sí todos aquellos que, por ejemplo, poseían una cuenta vivienda o cualquier tipo de ahorro adicional y que los estaban guardando para la compra de un inmueble.

Por tanto, no es de extrañar que de aquí a que finalice el año sigamos viendo cifras de crecimiento importante que serán utilizadas por algún político para hablar del fin de la crisis y del comienzo de la recuperación. Pero más vale que no nos engañemos a nosotros mismos y comprendamos que todo está distorsionado.

¡Mal haríamos en otro caso!

El “Robin Hood” de los ricos

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Los hechos se iniciaron en 2002, pero no fue hasta 2007 que se empezaron a conocer en la cúpula directiva de Caja Granada, que, inmediatamente, despidió al personaje e inició acciones legales contra él, que ahora, por fin, llegan a los tribunales.

La verdad es que la cosa hubiera sido de agradecer si lo hubiera hecho con los particulares, pero lo hacía con los promotores inmobiliarios, lo cuál da a entender que algún beneficio se llevaría, ¿no crees?, seguro que estos servicios tan interesantes eran bien recompensados.

El interfecto, que responde a las iniciales de R.M.H. (si eres de Granada, vete pensando como se llamaba el director que firmó tu hipoteca), cancelaba las hipotecas que los promotores tenían sobre los edificios que construían sin recibir el dinero para ello, o recibiendo una cantidad inferior a la estipulada en el préstamo. Pero no lo hacía de cualquier forma, no, sino que levantaba acta notarial y todo.

Lo que es sorprendente es que fuera capaz de hacerlo durante varios años antes de que nadie se empezara a dar cuenta, ¿te imaginas el dinero que se puede haber llevado a través de esta práctica? Y lo que es peor, ¿qué tipo de controles tiene la banca sobre estas cosas?

Porque, claro, puestos a pensar, cuando le entregamos el dinero al Director de nuestra sucursal suponemos que lo destinará al pago de nuestra hipoteca, pero visto lo visto vete tú a saber lo que hace con ese dinero. Imaginemos que cuando recibe el dinero de nuestra parte no lo dedica al pago de nuestras cuotas, y luego llega el banco y nos las exige, reclamando el impago.

Es realmente sorprendente el hecho de que entidades que manejan tantísimo dinero tengan estos agujeros por los que se pueden escapar tipejos como este y ganarse un sobresueldo de manera fraudulenta. Una vez escuchada esta noticia ya nadie se puede sorprender de que se vendieran unas a otras las hipotecas basura y que nadie se diera cuenta de nada hasta que no estalló la burbuja inmobiliaria.

Espero, por el bien de todos, que el tribunal imponga una sentencia ejemplarizante para que no haya tentaciones en el futuro, porque si no la situación se puede ir de las manos en un sistema económico basado, casi al 100%, en el sector financiero.

Reconquistar los centros urbanos

 

Casco histórico...

Casco histórico...

Y ahora van y dicen que las rehabilitaciones de viviendas en los centros urbanos es la salida más viable a la crisis de la construcción, motor y corazón de esta economía de yeso, cemento, lápiz tras la oreja y tagarnina entre los labios.

Razón no les falta en que los cascos históricos de casi todas nuestras ciudades están hechos una verdadera porquería, pero pensar que ahí puede estar el remedio al parón inmobiliario es como decir que lo mejor para luchar contra la enfermedad es una oleada de salud.

La pregunta real, por supuesto, es otra: ¿Por qué se iban a rehabilitar ahora esos barrios cuando no se hizo antes? A eso ya no responden. Y puedo preguntar otra pregunta aún peor: ¿Por qué se cayeron los barrios históricos en el abandono que ahora vemos? Para eso tengo algunas respuestas que me gustaría comentar con vosotros:

-Por los alquileres antiguos y una ley que protegía al inquilino ninguneando al propietario, de modo que en los cascos antiguos se enquistaron las rentas bajas, la población envejecida y los pequeños trapicheos de las subrogaciones, convirtiendo las zonas céntricas en marginales.

-Por la rapacidad de los ayuntamientos, que han concedido licencias de hostelería sin control, haciendo que estos barrios sean ruidosos, incómodos e inhabitables para el trabajador común.

-Por la sobreprotección de algunas zonas, que ha alejado a la economía viva de ellas a fuerza de peatonalizaciones, restricciones y demás, muy buenas para los paseantes jubilados, pero muy malas para la actividad económica.

Por todo esto y por más. Y mientras no desaparezcan las causas no habrá razones para esperar que estas zonas se rehabiliten. Quizás sea más fácil reciclar el sector que los centros de las ciudades.

He terminado el artículo y he conseguido no mencionar la palabra ghetto. Soy la leche 🙂