Archivo por meses: abril 2011

Más dureza en las hipotecas

Tienen las hipotecas prisioneras aquí.

Lo hemos dicho muchas veces: mientras no se abra el grifo del crédito, la economía seguirá anémica, porque los empresarios no tienen circulante y los particulares no tienen renta. Con el dinero necrosado, el infarto es inevitable. De ahí a la autólisis queda un paso, pero no quiero ponerme fúnebre…

En ese sentido, las hipotecas van por el mismo camino cuesta arriba, porque las condiciones para concederlas no dejan de endurecerse, lo que repercute y mucho en el mercado inmobiliario y en la reactivación, que no llega, del sector constructor.

Según datos del Banco Central Europeo, la banca impuso en el primer trimestre de 2011 unas condiciones moderadamente más estrictas en la concesión de préstamos a los hogares y empresas y se prevén aún mayores apreturas para el segundo semestre de este año.

De todas las entidades europeas, un 13 % informaron de un endurecimiento de las concesiones, ya sea en la subida de diferenciales o en una mayor exigencia de garantías, ratios de solvencia o capacidad de endeudamiento. O sea, que como hay menos dinero, se pone más caro, o se presta con menor riesgpo: nada mágico en esto.

La buena noticia, y reíos conmigo, es que esto le parece al BCE menos importante porque al mismo tiempo se redujo también la demanda de hipotecas, hasta un 23 % del total sobre el año pasado, lo que, en el colmo del optimismo, significa que el problema es más grave pero afecta a menos gente.

Es lo que digo siempre: lo bueno de los cementerios es que la gente que está allí no coge la gripe.

Hay que jod…

🙂

La crisis aprieta, pero no ahoga

Muchas, pero cada vez menos

Según los datos del Ministerio de Fomento el stock de viviendas nuevas sin vender cayó, por primera vez desde el inicio de la crisis, en 2010 un 1,7%, quedándose en los 684.958 viviendas, por las 686.143 viviendas nuevas sin vender acumuladas en el año 2009.

Pero tampoco es cuestión de lanzar las campanas al vuelo, porque esta ligera reducción nada tiene que ver con el incremento por el lado de la demanda, sino más bien a la reducción casi total por el lado de la oferta, donde se produjo una reducción del 33,4% en 2010, con respecto a 2009, para sumar un total de 257.443 nuevas viviendas construidas.

Por el lado de la demanda se produjo una caída en compras del 17,3%, acumulando un volumen total de 258.628 inmuebles, en el año 2010, y tomando como referencia el año 2009, por lo que se comprueba, claramente, que el ajuste se realizó por el lado de la oferta, y no de la demanda.

El Ministerio de Fomento, a través de su Secretaría de Estado de Vivienda, calcula que la bolsa de pisos sin vender es un 65,2% superior a la que había en el año 2007, momento de inicio de la actual crisis e inicio del parón generalizado de las compras.

Por tanto, las conclusiones que se pueden extraer son claras. Parece evidente que el sector de la construcción ha comprendido, a la fuerza, que ya no puede construir más viviendas, es decir que tiene que contraer al máximo la oferta, y con ello se está consiguiendo absorber parte del stock, a pesar de que la demanda sigue en horas bajas.

Porque los datos de demanda de 2010 son ciertamente relevantes si, además, añadimos el hecho de que el 1 de enero de 2011 se produjo la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda, con lo que se debería de haber producido una anticipación de la compra de vivienda que debía de haber incrementado, artificialmente, la demanda de viviendas.

En definitiva, poco a poco el sector se va ajustando, aunque, eso sí, a un ritmo mucho menor del que debería para ofrecer una salida airosa y eficiente de la crisis, por lo que todo apunta a que nos quedan varios años de crisis inmobiliaria.

El Euríbor de abril

El puzzle del Euríbor

Si el Euríbor sigue con la tendencia que ha venido ofreciendo hasta ahora, y nada hace indicar que vaya a cambiar en el corto plazo, nos encontraremos que el indicador de referencia hipotecario cerrará este mes de abril en un valor cercano al 2,1%, en tasa media mensual.

Ello nos dará una diferencia de 0,8-0,9 puntos porcentuales con respecto al cierre de abril de 2010, cuando el Euríbor acabó el mes en el 1,225%, con lo que las hipotecas que tengan que revisar su tipo de interés en función del cierre de abril se encarecerán entre 60-70 euros, en cuota mensual, para un valor medio.

Llevado al conjunto del año estaríamos hablando de más de 700 euros adicionales a entregar a la hipoteca, lo cuál se puede convertir en un auténtico drama para muchas familias que siguen sufriendo las elevadas tasas de paro que tenemos en este país.

Y el problema puede seguir creciendo en los próximos meses, porque si el Banco Central Europeo decide incrementar el tipo de interés para la zona Euro en otro cuarto de punto, como todo apunta, el Euríbor seguirá su escalada y podría llegar a cerrar el año cerca del 3%.

Ello sucederá si las revueltas del norte de África siguen su desarrollo y, con ello, provocan las tensiones inflacionistas ocasionadas por la elevación del precio del petróleo que son las que llevan al Banco Central Europeo a intentar controlar la inflación en la zona Euro a través de la subida de los tipos de interés.

Otros analistas apuestan más por un valor cercano al 2,5%, aunque vista la situación parece una previsión demasiado optimista. Para que el Euríbor acabe el año por debajo de ese valor, se tendría que producir la calma absoluta en el norte de África y las tensiones de deuda soberana en Portugal, Grecia o Irlanda.

Entendiendo, entonces, que esa calma no se va a producir, mucho me temo que nos enfrentaremos a un valor del Euríbor cerca del 3% a final de año, con todo lo que ello significa para las hipotecas y para las cuotas hipotecarias pagadas mensualmente.

Malos tiempos para la lírica, y malos tiempos para las familias hipotecadas.

Los cónyuges deberán pagar la hipoteca a medias tras el divorcio

El casino, un poco más lejos...

Últimamente parece que vamos de sentencias judiciales, y tengo la impresión, además, de que las sentencias empiezan a parecerse a las que dictaría Sancho Panza en su Ínsula Barataria. O sea, que empieza a imponerse el sentido común. La última, y establece doctrina, dice que el pago de las cuotas de la hipoteca deberá ser satisfecho por partes iguales entre los cónyuges propietarios en caso de separación o divorcio ya que no constituye “carga del matrimonio” sino que supone “una deuda” de la sociedad de gananciales. Por tanto, no se tiene en cuenta la capacidad económica, sino la obligación en sí.

Todo empezó con una sentencia en Valencia, en la que se fijaba que el marido pagaría el 80 % de la hipoteca y la esposa el 20 % teniendo en cuenta los ingresos de ambos. El hombre, al sentirse perjudicado, recurrió al Tribunal Supremo diciendo que una cosa era la protección de los hijos y otra, muy distinta, los compromisos financieros asumidos por ambos, y finalmente el Tribunal Supremo le ha dado la razón, prohibiendo, al mismo tiempo, que se fijen esta clase de sentencias para los casos futuros.

De este modo, y según dice textualmente la sentencia, se ha establecido ” que el pago de las cuotas de la hipoteca correspondiente a la hipoteca contratada por ambos cónyuges para la adquisición de la propiedad del inmueble destinado a vivienda familiar constituye una deuda de la sociedad de gananciales, y no una carga del matrimonio”.

Por tanto, al fin queda claro que una cosa son los hijos y otra los contratos, y que meter cualquier cosa como pensión alimenticia no deja de ser un abuso.

Por mi parte, me parece lo más racional, puesto que hacer caer el peso de cualquier obligación sobre quien tenga mayor renta es simplemente un mnodo de inducir a la gente a pasarse a la economía sumergida y no deja de ser un factor de desigualdad difícilmente justificable.

En los comentario lo hablamos, si os parece…

Se acabo la picaresca de los alquileres de las VPO

Hecha la ley, hecha la trampa

Hasta ahora vivíamos inmersos en la realidad determinada por el contrato privado de alquiler, una realidad que ahora se viene abajo, ya que el Tribunal Supremo ha determinado que por encima de los contratos privados se encuentra la ley autonómica que los rige.

Todo el caso viene de la situación de un inquilino de una Vivienda de Protección Oficial que pagaba de alquiler 660 euros mensuales, como había acordado con su casero y firmado en su contrato privado de alquiler. Sin embargo, un día comprobó que el límite estipulado por ley para el alquiler de una Vivienda de Protección Oficial era de 450 euros, por lo que decidió limitarse a pagar esa cantidad.

Ante ello, el casero interpuso una demanda que finalizó con una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que determinaba el desahucio del inquilino por impago de la renta fijada en el contrato privado de alquiler, firmado por ambas partes y, por tanto, sujeto a derecho.

Pero el inquilino decidió entonces acudir al Tribunal Supremo y éste le ha dado ahora la razón. El Tribunal Supremo ha determinado como nulas todas las cláusulas que fijen un alquiler por encima del estipulado por Ley para las Viviendas de Protección Oficial, y prohibido, a su vez, la inclusión de las mismas en los nuevos contratos de alquiler que se firmen a partir de ahora.

De esta forma se termina con la picaresca que se venía dando desde hace mucho tiempo con las Viviendas de Protección Oficial, de forma que algunas personas tergiversaban sus datos económicos para conseguir una de estas viviendas, de precio mucho más económico que el de mercado, para luego alquilarlas al precio, esta vez sí, de mercado.

Con ello obtenían una ganancia ilícita, ya que se aprovechaban de comprar barato y alquilar caro, algo que les reportaba pingües beneficios y conformaba un abuso en toda regla, que ahora, por fin, llega a su fin, gracias a la jurisprudencia que esta sentencia del Tribunal Supremo constituye.

Parece que, poco a poco, todas las triquiñuelas del sector inmobiliario van llegando a su fin, y se empieza a imponer el sentido común como medida de todas las cosas.

Tropezando con la misma piedra

A vueltas con la hipoteca

Está claro que el ser humano es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra, eso ya lo sabíamos, pero lo que desconocíamos era que las entidades financieras, esas deidades incapaces de equivocarse, en su contra, al menos, también podían tropezar otra vez con la misma piedra.

Si esta crisis que aún nos sigue golpeando comenzó por la irresponsabilidad de las entidades financieras, que antepusieron la venta de productos financieros a la responsabilidad corporativa, y por su empeño en conceder hipotecas por encima del 100% de valor de tasación de las viviendas, lo cuál estalló en cuanto la burbuja inmobiliaria comenzó a desinflarse, ahora todo apunta a que están volviendo a cometer el mismo error.

Una forma de actuar que ya veníamos meses viendo cuando se trataba de viviendas en posesión de las entidades financieras, como consecuencia de procesos de embargo hipotecario, pero que ahora comenzamos a ver para clientes en general.

Son varias entidades, como Ibercaja, por ejemplo, las que han comenzado a lanzar sus hipotecas por el 100% del valor de tasación. Eso sí, las restricciones que ahora exigen son mucho mayores que las previas a la crisis.

Están compensando el riesgo en el que incurren con esos 20 puntos porcentuales de financiación adicionales, con un tipo de interés más elevado, generalmente en los primeros períodos, o bien con una mayor vinculación con la entidad.

De esa manera intentan generar los ingresos suficientes al inicio de la vida del préstamos que les pueda compensar en caso de que se produzca un embargo en situación de pérdida patrimonial.

En definitiva, las entidades financieras están tropezando con la misma piedra, pero ésta es ahora más pequeña y hará menos daño, aunque sorprende que se estén planteando una solución hipotecaria que ha colapsado el sistema financiero y económico internacional, algo que todavía hoy estamos sufriendo los ciudadanos anónimos con una hipoteca a nuestras espaldas.

Porque, si bien es cierto que lo están haciendo con alguna restricción adicional, también es cierto que están comenzando a conceder hipotecas por el 100% del valor de tasación, olvidándose ya del 80% que parecía ser el límite hasta ahora.

Las movilizaciones contra la hipoteca

Leyendo las firmas recogidas...

Como estamos empezando la semana santa, aunque para muchos la santidad y las vacaciones no empiezan hasta el miércoles, me parece momento de escribir un artículo lleno de coronas de espinas.

De un tiempo a esta parte vemos en esta web y en todos los demás medios de comunicación españoles una serie de campañas contra las condiciones hipotecarias, contra las cláusulas suelo o a favor de la dación en pago para liquidar nuestras deudas hipotecarias.

A mí me parece todo muy bien, y haría el pino puente si consiguiera librarme de la mía, pero tengo que decir que no me parece serio, y que esta clase de campañas nos retratan aún mejor que las hipotecas que firmamos.

Nos retratan como una sociedad infantil que cree que el Estado debe gestionar los negocios de los particulares pues estos no son capaces de leer o entender la letra pequeña de lo que firman, aunque lo que firmen les vaya a vincular para toda la vida.

Nos retratan como una sociedad inmadura y analfabeta que prefiere arriesgar el trasero a informarse, que prefiere colgarse a leer, que prefiere firmar cualquier cosa a preguntar a quien sepa.

Nos retratan como una sociedad que en el fondo no cree en el compromiso, en las reglas del juego ni en la responsabilidad de lo hecho. Si compré un piso y gano el doble, genial. Y si compré un piso y no lo puedo pagar, me jodo. Y lo mismo vale para los bancos. Pero aquí no hay nada de eso: aquí el particular que la cagó quiere entregar el piso para saldar la deuda y el banco que se metió en el riesgo que no debía quiere que lo rescatemos.

Mi respuesta es no: desahucio para los particulares y quiebra para los bancos, a ver si de una vez espabila el que la hace. A ver si de una vez podemos convencernos de que no hay acción sin consecuencia. A ver si de una vez, en suma, nos convencemos de que democracia es soberanía, y soberanía es responsabilidad.

Y si la gente no sabe, no entiende, no se atreve, no pregunta y no se informa, por lo mnos que no vote, y así al menos no estaremos en manos de zopencos que no saben gobernarse a sí mismos con lo que firman y nos gobiernan a todos con lo que votan.

La cláusula suelo sigue viva

Diputados tratando el asunto...

Lo sé: a la mayoría de nosotros nos importa un carajo lo que cuenten en el Parlamento y cuando llegamos a la sección de debates parlamentarios en la prensa o en las noticias nos pasa como cuando el abuelo va a contar por décima vez la misma historia: que lo oímos, pero no conseguimos escucharlo del todo.

Pero en este caso, deberíamos estar al tanto, porque le pasado día 12, la Comisión de Justicia del Congreso ha rechazado dos enmiendas de ERC-IU-ICV al proyecto de ley de Contratos de Crédito al Consumo para introducir límites a la aplicación “abusiva” de cláusulas suelo por parte de las entidades financieras en sus préstamos hipotecarios.

O sea que se propuso, pero salió que no. Por tanto, las cláusulas suelo podrán volver a campar a sus anchas, porque si no se limitan es que son válidas, y ahora ya no hay un vacío legal, sino toda una ley que las consagra, las bendice y les da tres golpes de hisopo.

La iniciativa fue rechazada con 22 votos en contra y proponía que las cláusulas suelo no sobrepasen el 40 % del valor del índice de referencia aplicable en el momento de la firma del contrato. De este modo, al ser rechazada, vuelve a quedar en nuestras manos leer bien el contrato y pasar por el aro o no, dependiendo de nuestras necesidades y de lo difícil que nos lo pongan.

Por mi parte, suelo estar de acuerdo con que cada cual vigile su gallinero, pero no comprendo cómo se pierde esta ocasión para defender al consumidor cuando se supone, sólo se supone, que se es el único fin de la ley que se pretende aprobar.

Pero, como siempre, los bancos quedan fuera en estas cosas.

Y en tantas otras.

¿Llegan los brotes verdes?

Poco a poco, comienzan a aparecer los brotes verdes

¿Te acuerdas de los brotes verdes? Sí, hombre, aquellos signos de recuperación económica que sólo vio Elena Salgado, Ministra de Economía, al poco de llegar a ocupar su cargo de ministra, hace ya varios años, y de los que todavía no sabemos nada.

Pues bien, a juzgar por los datos de compraventa de viviendas referentes al mes de febrero que conocimos en el día de ayer a través de la publicación del Instituto Nacional de Estadística, parece que estos brotes verdes comienzan a aparecer, o, al menos a adivinarse.

Y es que febrero cerró con la segunda subida consecutiva en operaciones de compraventa de inmuebles, en términos interanuales, secundando a la de enero, y rompiendo con la racha negativa de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010.

Concretamente, febrero cerró con un 10,5% de operaciones de compraventa más que febrero de 2010, con un total de 45.607 transacciones (50,2% realizadas sobre viviendas de segunda mano y 49,8% realizadas sobre viviendas nuevas), lo cuál hace tener cierto optimismo para el futuro.

Desglosando aún más entre viviendas nuevas y viviendas de segunda mano, de las primeras se formalizaron un total de 22.703 operaciones, un 6,4% más que en febrero de 2010, mientras que de las segundas se concretaron un total de 22.904, un 14,9% más que hace un año.

Sin embargo, estos datos deben de ser mantenidos en cuarentena, porque todavía nos encontramos en un escenario repleto de incertidumbres que se tienen que ir dirimiendo en los próximos meses. Por ejemplo, estamos ante la expectativa de que el Banco Central Europeo vuelva a subir el tipo de interés en la zona euro, lo que provocaría nuevos incrementos del Euribor, ante la perspectiva de que se puedan producir nuevos rescates dentro de la eurozona, y ante la posibilidad de que la revuelta de Libia se alargue en el tiempo, generando inflación.

En definitiva, los brotes verdes se imaginan, pero todavía no son una realidad y el sector inmobiliario y de la construcción en nuestro país todavía tiene que subir una cuesta demasiado empinada como para lanzar las campanas al vuelo ante el futuro, a pesar de que las buenas noticias siempre son bien recibidas.

ADICAE, la peor pesadilla de los bancos y cajas

Pesadilla en los tribunales

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) es está convirtiendo en la peor pesadilla de las entidades financieras de este país, porque ha lanzado una cruzada en toda regla contra los abusos que hemos venido sufriendo los españoles durante décadas, denunciándolos ante los tribunales y consiguiendo sentencias a su favor.

Si la semana pasada conocíamos que la Audiencia Provincial de Navarra confirmaba la sentencia en contra del BBVA aceptando la dación en pago como medida resolutoria de una situación de ejecución hipotecaria, ahora hemos conocido que un juzgado de A Coruña ha admitido a trámite una nueva demanda, esta vez contra la cláusula SWAP, y con Caixa Galicia como demandada.

La cláusula SWAP es una cláusula de cobertura que se practica en las operaciones de cambio, pero que se adaptó a los contratos hipotecarios en el momento en el que el Euribor inició su senda alcista, allá por el año 2006. Esta cláusula funciona de forma que si el Euribor excede un valor predeterminado, la entidad financiera tiene que abonar al hipotecado una cantidad como compensación por ese exceso, pero si el Euribor desciende por debajo de ese valor es el hipotecado el que tiene que compensar a la entidad financiera.

Ese hecho hizo que una vez que el Euribor comenzó a bajar, muchos hipotecados se vieran ahogados por los intereses y fueran incapaces de hacer frente al pago de sus cuotas, sin que ellos lo hubieran previsto por falta de transparencia por parte de las entidades financieras a la hora de incluir esta cláusula en los contratos hipotecarios.

ADICAE ha conseguido reunir un total de 1.500 firmas para presentar esta demanda, aunque calcula un volumen de más de 12.000 afectados desde el año 2006, que es cuando Caixa Galicia comenzó a utilizar esta cláusula en el articulado de sus contratos.

En definitiva, cuando las entidades financieras sueñan tienen pesadillas con ADICAE y con todas sus demandas, las cuáles hasta ahora están funcionando y están siendo aceptadas por los tribunales, lo cuál pone de manifiesto los abusos que las entidades han venido realizando durante estos pasados años y que terminaron por estallar la crisis económica.

¿Cómo afecta la subida de tipos a las hipotecas?

Según Poe, dijio nunca más, pero...

Hacía ya algún tiempo que veníamos avisando de ello: Trichet no iba a cortarse y subiría el precio oficial del dinero contándonos la milonga de siempre sobre la inflación, los churros revenido y el sursum corda. A los que pensaban que tendría en cuenta la mala situación de países como España, Portugal, Grecia o Irlanda, sólo que me queda decirles que se les agradece la buena fe y la confianza en los demás.

Lo cierto, en fin, es que los tipos han subido, y que el Euribor va detrás casi de modo automático.

Para una hipoteca media de 150.000 euros a treinta años, esto supone, de golpe 225 € más al año. Parece poco, y es poco, pero depende de lo ahogado que esté uno. Y aunque esta noticia es mala en sí misma, la peor es que la inflación no tiene pinta de ir a detenerse, sobre todo con la situación en los países árabes, el precio de los combustibles y el precio de la energía en general, pro lo que no es descartable que el Banco Central Europeo dicte en breve una nueva subida de los tipo de interés.

Los analistas, que no suelen dar una en otros caso, aciertan casi siempre en estos, y preven que el precio oficial del dinero cerrará en torno al 1,75 % al acabar este año. Esta hipótesis, para la hipoteca tipo de la que hablamos amantes (150.000 Euros a treinta años) ya supondría un encarecimiento de 780 € euros anuales, que empieza a ser realmente doloroso para casi todos.

O sea que id mirando cuando os revisan el tipo de interés, por que la cosa va a venir apretada.

Y de las empresas y la deuda pública, y lo que esto va a costar, hablamos otro rato, que no quiero parecer un escritor gótico…

Los bancos escapan vivos de otra ley

El Gobierno consuela al ciudadano...

No esperaba otra cosa, conociendo el percal, pero me cabreo de todos modos:

El Gobierno está ultimando la Ley de Servicios de Atención al Cliente para aumentar, se supone, los derechos de los consumidores frente a los reiterados abusos que sufrimos todos en el mercado. Las reclamaciones no hacen más que crecer y parecía necesaria una ley de este tipo.

Lo gracioso, aunque no tenga ni pizca de gracia, es que de esta reforma quedan excluidas, porque sí y porque ellas lo valen, las compañías aseguradoras y aquellas que se dediquen a prestar servicios financieros: o sea, y en cristiano, los bancos.

De este modo, y hasta nuevo aviso, las entidades financieras no tendrán que contar con teléfonos gratuitos para atender a los usuarios ni confirmarles por escrito la recepción de sus reclamaciones. Tampoco verán reducido aún el largo plazo que tienen para contestarlas, nada menos que dos meses, según establece una Orden de 2004 del Ministerio de Economía. Como todos sabemos que pronto habrá elecciones y que las cosas de Palacio van despacio, esto puede suponer un parón de años, que bancos y aseguradoras se encargarán de disfrutar a sus anchas a nuestra costa.

La excusa dada en el Anteproyecto para excluirlas es que será otra norma la que regule sus servicios de atención al cliente. O sea, que será otra Ley, de otro Gobierno, y si los bancos aprietan lo suficiente y presionan a quien tienen que presionar, en otra reencarnación.

Así que ya sabéis: todos somos iguales ante la ley, pero unos más iguales que otros. Como en la Granja de Orwell.

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Post Data: ¿Por qué los bancos siempre se libran? ¿Sabíais que se libran hasta del IVA?, ¿O alguna vez os han dado una factura con IVA por las comisiones que os cobran al prestaros sus servicios? Un gran debate sobre el tema, aquí, por si os apetece participar, que yo me he metido a saco.

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