Hipotecar una vivienda habitual permite a los clientes obtener una financiación para comprar una vivienda a cambio de un determinado interés. A diferencia de los préstamos hipotecarios convencionales, con una hipoteca para vivienda habitual se obtiene un plazo que puede extenderse hasta por cuarenta años.

Cabe mencionar que al hipotecar una vivienda habitual, lo que se hace es básicamente pedirle prestado dinero al banco, poniendo de garantía el propio inmueble. En otras palabras, si el titular del préstamo hipotecario no cumple con las cuotas mensuales, su casa podría ser embargada.

Incluso, si se trata de un préstamo hipotecario tradicional, o con garantía hipotecaria, el embargo puede incluir los bienes personales presentes y futuros.

Lo que debes saber sobre hipotecar una vivienda habitual

Uno de los principales aspectos a considerar sobre hipotecar una vivienda habitual, es que este tipo de productos no suelen ser comercializados por los bancos. Esto se debe a que la mayoría de las veces se utilizan para la reunificación de deudas.

En otras palabras, hipotecar una vivienda habitual representa un riesgo de impago más elevado para las entidades. Con todo y eso todavía es posible obtener una financiación a cambio de dejar nuestra vivienda como garantía.

Por ejemplo, los bancos pueden conceder un préstamo para hipotecar una vivienda habitual. Si bien este es el método más complicado de conseguir, tiene la ventaja de que por lo general se obtiene un tipo de interés más bajo, de entre el 3% al 4%.

También es posible encontrar financiación a través de un prestamista privado o un intermediario financiero. Aunque es más fácil obtener el préstamo a través de estas opciones, en realidad puede no ser la alternativa más conveniente. Esto es porque el interés que se aplica es considerablemente más alto, en torno al 10%, incluso más.

Pasos para hipotecar una vivienda habitual

Ya sea que quieras hipotecar una vivienda habitual para obtener liquidez, reformar tu vivienda, o reunificar tus deudas, el proceso a realizar es el siguiente:

• Primero necesitas solicitar la Nota Simple Registral de tu vivienda en el Registro de la Propiedad. Este documento es necesario para demostrar que la vivienda es tuya y que no tiene cargas.
• A continuación debes hacer la solicitud del préstamo al banco, o en su caso a un prestamista privado. Evidentemente, para obtener la financiación deberás poner en garantía tu vivienda habitual.
• También es necesario que proporciones toda la documentación necesaria para que se lleve a cabo el estudio de tu perfil crediticio.
• Igualmente necesitarás solicitar una tasación hipotecaria, cuyo costo deberás asumir. Sin este procedimiento no te concederán el préstamo.
• Luego de esto solo quedará analizar la oferta del banco, y en caso de aceptarla, firmar la hipoteca ante un notario.

¿Cuál es el costo de hipotecar una vivienda habitual?

Es importante considerar la conveniencia de hipotecar una vivienda habitual. Es decir, con este tipo de hipoteca necesitarás cubrir los gastos de la tasación, así como de la copia de la escritura notarial. Estos dos requisitos suman un costo de 400€ aproximadamente.

Además, lo más probable es que tengas que pagar una comisión de apertura, que en el mejor de los casos puede ser de entre el 0,25% al 2%. Esto en función de la cantidad de dinero que recibas.

A continuación analizamos los efectos del Euribor a la baja en las hipotecas variables y fijas. Como bien sabes, el Euribor es el índice de referencia que prácticamente todos los bancos en España utilizan para calcular el interés en las hipotecas variables. En enero de este año, dicho índice alcanzó mínimos históricos al ubicarse en -0,505%, porcentaje que a mitad de febrero se ha mantenido sin cambios.

Y si bien un Euribor a la baja es algo bueno para los titulares de hipotecas variables, para los bancos es algo negativo. Esto se debe a que gran parte de su cartera de préstamos hipotecarios esta compuesta en su mayoría por hipotecas referenciadas al Euribor. En otras palabras, mientras el Euribor se mantenga en terreno negativo, los bancos tendrán menos beneficios.

¿Cuáles son los efectos del Euribor a la baja?

Ante un panorama en el que el Euribor sigue en mínimos históricos, las entidades han optado por modificar las condiciones de sus préstamos hipotecarios. Uno de los principales efectos del Euribor a la baja ha sido el abaratamiento de las hipotecas fijas. Lo anterior con el objetivo de hacer más atractivos estos préstamos e incentivar su contratación.

Otro de los efectos del Euribor a la baja ha sido el encarecimiento de las hipotecas variables, todo ello con la intención de obtener mayores ganancias. Por cierto, las entidades han estado abaratando los préstamos hipotecarios a tipo fijo, a partir de que el Euribor empezó su tendencia negativa.

Evidentemente, en un momento en el que dicho índice registra mínimos históricos, los bancos se muestran muy interesados en que los potenciales clientes opten por las hipotecas a tipo fijo. De esta manera consiguen ganar más dinero en comparación con la hipoteca variable.

Los bancos han rebajado los intereses de las hipotecas a tipo fijo

Este ha sido el ejemplo más claro de los efectos del Euribor a la baja. Es decir, las entidades han comenzado a reducir los intereses en los préstamos hipotecarios a tipo fijo. Uno de los casos más evidentes es el de Bankinter con su hipoteca fija. Este producto inició el año con un interés de 1,35% a 10 años, y 1,60% a 30 años.

Sin embargo, a comienzos de febrero, Bankinter opto por bajar sus tipos de interés. Como resultado, los tipos ahora son de 1,25% a 10 años, y 1,45% a 30 años. Pero para poder acceder a estas condiciones, los clientes deben contratar la Cuenta Nómina, la Cuenta Profesional, o la Cuenta No-Nómina, además de un plan de pensiones, un seguro de hogar y un seguro de vida.

Algo similar ha hecho Santander, que en este caso decidió rebajar el interés del 1,55% al 1,35% en su hipoteca fija a 25 años, igualmente al contratar productos vinculados. La misma tendencia ha seguido Targobank, entidad que rebajó el tipo a 30 años del 1,59% a 1,54%.

Aunado a esto, otras entidades han elegido encarecer sus préstamos hipotecarios a tipo variable. Con ello intentan formalizar más préstamos a tipo fijo, y al mismo tiempo obtener mayores ganancias en caso de que el cliente al final opte por una hipoteca variable.

En esta oportunidad queremos hablarte sobre la oferta de hipotecas Kutxabank disponibles. Al igual que otros bancos como Openbank, Ibercaja, o ABANCA, Kutxabank también cuenta con varios préstamos hipotecarios destinados a diferentes segmentos de la población.

Por un lado, esta entidad esta ofreciendo un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo, ideal para quienes desean pagar la hipotecas en cuotas que nunca cambian. También ofrece un préstamo hipotecario a tipo variable, referenciado al Euribor. Por si fuera poco, esta disponible una hipoteca destinada a jóvenes menores de 35 años.

Conoce las hipotecas Kutxabank y sus condiciones

En la actualidad, Kutxabank cuenta con tres préstamos hipotecarios. Se trata de la Hipoteca Fija, la Hipoteca Variable, y la Hipoteca Joven. Veamos a continuación en qué consiste cada una de estas hipotecas.

Hipoteca Fija

Se trata de un préstamo hipotecario destinado para quienes desean tener todo bajo control y sin cambios. Con esta hipoteca a tipo de interés fijo, el cliente se beneficia de un TIN desde 1.35% con bonificaciones. Sin bonificaciones, el tipo de interés nominal es de 2.35%.

En cuanto a la Tasa Anual Equivalente (TAE), con bonificaciones es del 1.68%, mientras que sin bonificaciones es del 2.50%. Para obtener la bonificación tendrás que contratar otros productos financieros como tarjetas, seguros, o planes de pensión.

Hipoteca Variable

Como su nombre lo indica, la hipoteca Kutxabank Variable, es un préstamo hipotecario cuyo tipo de interés es variable, en este caso, en función del Euribor. Durante el primer año de este préstamo hipotecario, el Tipo de Interés Nominal (TIN) es de 1.45%, tanto con bonificaciones, como sin bonificaciones.

A partir del segundo año, el Tipo de Interés Nominal (TIN) es desde Euribor + 0.89%, con bonificaciones. Sin bonificaciones el TIN es desde Euribor + 1.89%. Respecto a la TAE, con bonificaciones es de 1.78%, y sin bonificaciones la TAE es de 1.59%.

hipoteca Joven

En este caso es un préstamo hipotecario dirigido a jóvenes menores de 35 años. No se cobra comisión de apertura, y se ofrece una financiación a medida. Además, se puede ajustar el plazo a las necesidades del cliente.

Respecto a las condiciones, lo que más destaca es que ofrece un 0.25% menos en el diferencial del préstamo hipotecario a partir del segundo año, y hasta que el cliente cumpla 35 años de edad.

Por su parte, la TAE de la Hipoteca Joven puede ser variable con bonificaciones del 1.78%, o variable sin bonificaciones del 1.59%.

¿Cómo solicitar una hipoteca Kutxabank?

Hemos visto las principales características de las hipotecas Kutxabank, así como sus condiciones. Si te interesa alguno de estos préstamos hipotecarios, puedes hacer tu solicitud online a través de un formulario disponible en la web del Banco Kutxabank.

• Deberás proporcionar tus datos personales, incluyendo tu nombre y apellidos.
• También debes especificar la forma en la que desees que el banco se ponga en contacto contigo. (Teléfono o correo electrónico).
• Además es necesario que proporciones tu DNI/NIE/NIF como documento de identidad.
• Tienes que indicar tu provincia, localidad, y oficina.
• Opcionalmente puedes escribir tus comentarios o alguna duda que tengas respecto a la hipoteca que deseas solicitar.
• Para finalizar, acepta las políticas de privacidad y haz clic en Enviar solicitud.

La hipoteca para mayores de 65 años es un producto del que no suele hacerse mucha promoción. A pesar de ello, es una alternativa para quienes se encuentran en este rango de edad y quieren obtener un préstamo hipotecario.

Por lo general se le conoce como hipoteca inversa y a diferencia de un préstamo hipotecario tradicional, tiene características y condiciones únicas. En este artículo te diremos en qué consiste una hipoteca inversa para mayores de 65 años, así como sus ventajas y desventajas.

¿Qué es una hipoteca para mayores de 65 años?

Como su nombre lo indica, la hipoteca para mayores de 65 años, es un producto financiero orientado a personas mayores de 65 años. Para que una persona en este rango de edad pueda acceder a una hipoteca inversa, no debe contar con ingresos para cubrir sus necesidades o en su caso, mantener el nivel de vida que tenía antes de jubilarse.

De acuerdo a lo establecido por el Banco de España, una hipoteca para mayores de 65 años es un crédito o préstamo que se garantiza con una hipoteca, y que recae sobre la vivienda habitual. Dicho préstamo se concede de una sola vez, o incluso mediante prestaciones periódicas, a personas que son mayores de 65 años.

Para entender mejor lo que significa una hipoteca inversa para mayores de 65 años, debemos tener en cuenta lo siguiente. En un préstamo hipotecario tradicional, se solicita una hipoteca al banco para comprar una vivienda. En una hipoteca inversa, la vivienda ya se tiene en propiedad, por lo que simplemente se utiliza como garantía del préstamo que se pide a la entidad.

Características de la hipoteca para mayores de 65 años

Gracias a los requisitos y características de esta hipoteca para mayores de 65 años, a menudo es una buena opción para personas mayores que no cuentan con los ingresos necesarios para cubrir sus necesidades.

De hecho, y de acuerdo con el INE, alrededor del 70% de las personas mayores cuenta con su pensión como la única fuente de ingresos. De esa cantidad, cerca del 45% experimenta problemas para solventar sus gastos cada mes.

Los dos requisitos indispensables para solicitar una hipoteca inversa es ser mayor de 65 años, o en su caso tener una discapacidad superior al 33%. También es necesario tener una vivienda en propiedad.

A cambio de esto, el cliente obtiene un préstamo hipotecario cuyo importe con frecuencia es inferior al 70% del valor de tasación de la vivienda. Además, el préstamo lo puede cobrar cada mes, o de una sola vez.

Ventajas y desventajas hipoteca para mayores de 65 años

Si hablamos de ventajas, la hipoteca inversa permite que no sea necesario vender la vivienda. Tampoco hay cuotas mensuales para devolver la hipoteca, y existe la posibilidad de tener liquidez rápidamente para una mejor calidad de vida.

En cuanto a las desventajas de una hipoteca para mayores, en primer lugar es necesario liquidar todos los créditos hipotecarios que se tengan o que pueda tener la vivienda en garantía. Otra desventaja es que se deja un inmueble con cargas para los herederos, lo cual puede ser una de las razones para no contratar este tipo de hipotecas.

En un artículo anterior hablamos sobre la Tasa Anual Equivalente y cómo calcular la TAE de una hipoteca. En esta oportunidad queremos explicarte en qué consiste el TIN en una hipoteca y si en realidad es importante que lo conozcas.

No hay que olvidar que al solicitar un préstamo hipotecario, las entidades aplican diferentes tipos de interés. Además es común que se deban cubrir otros gastos asociados con el préstamo. En algunos casos incluso es necesario contratar un seguro de hogar.

¿Qué es el TIN en una hipoteca?

El TIN en una hipoteca es un porcentaje fijo que se acuerda entre la entidad y el cliente, como una forma de pago por el importe del préstamo. Básicamente indica el porcentaje que recibe la entidad por prestar el dinero. Sucede todo lo contrario con la TAE, que es el tipo de interés que representa el coste de un producto.

También hay que decir que las siglas TIN corresponden a Tipo de Interés Nominal. Y en ambos casos, es decir, TIN y TAE, son conceptos que establece el Banco de España, no los bancos españoles. En consecuencia son tipos de interés oficiales y debidamente autorizados.

Otra cosa que debemos destacar sobre el TIN, es un tipo de interés que los bancos usan y reflejan en los contratos de depósitos. También aparece en los créditos, hipotecas, préstamos, e imposiciones. Como se ha mencionado, este tipo indica el pago de interés que se debe cubrir a cambio del importe del préstamo por un determinado período de tiempo.

¿Es importante conocer el TIN en una hipoteca?

En otras palabras, el TIN en una hipoteca indica el coste efectivo de un producto financiero. Por lo tanto, no se toma en cuenta ningún tipo de gasto relacionado con la operación. Es decir, el TIN en un préstamo hipotecario es el interés que se ha pactado con el banco para dicha operación.

Este tipo de interés es importante conocerlo ya que a diferencia de la TAE, el TIN no necesariamente tiene que ser anual. En este punto conviene aclarar que el TIN en una hipoteca se considera un indicador informativo, aunque básicamente no tiene mucha utilidad.

Esto se debe a que los datos que se incluyen en la TAE, como los plazos, y las comisiones, le brindan más información al consumidor. Sobre todo en cuanto a la cantidad que aporta en una inversión, o cuánto es lo que realmente le cuesta el préstamo hipotecario.

Por lo tanto, el TIN en una hipoteca no es tan relevante conocerlo, ya que la TAE es un indicador que aporta más información. Con dicho índice el cliente puede saber si el préstamo hipotecario que le ofrece el banco tiene las mejores condiciones o si es necesario comparar otras hipotecas.

Lo que sí hay que tener en cuenta es que la diferencia del porcentaje entre el TIN y la TAE, a menudo es mayor cuando se solicita un préstamo personal, en comparación con los préstamos hipotecarios.

Calcular TAE de una hipoteca es importante ya que nos permite realizar una comparación de dos préstamos con diferentes condiciones. La Tasa Anual Equivalente de un préstamo, es un dato que a menudo lo vemos en los simuladores de préstamos online, aunque no todo mundo sabe cómo calcularlo.

A continuación te diremos cómo se realiza el cálculo de la TAE en un préstamo hipotecario. También te diremos todos los datos que son necesarios para llevar a cabo dicha estimación. Por supuesto te hablaremos sobre la importancia de este indicador en las hipotecas.

¿Qué es la Tasa Anual Equivalente (TAE)?

La TAE o Tasa Anual Equivalente, es un indicador porcentual que permite a las personas comparar diferentes ofertas de hipotecas. En otras palabras, permite tener una referencia del coste real de un préstamo hipotecario.

Es importante tener en cuenta que el Banco de España obliga a las entidades bancarias a que informen a los consumidores, respecto a la TAE en sus préstamos hipotecarios. De esta manera, el cliente potencial tiene la oportunidad de comparar otras ofertas de hipoteca y con ello conocer el coste real del préstamo.

¿Cómo calcular TAE de una hipoteca?

Para calcular TAE de una hipoteca es necesario conocer el tipo de interés, el plazo, así como las comisiones, y otros gastos de dicho préstamo. Únicamente de esta manera se puede realizar el cálculo de la Tasa Anual Equivalente.

Se debe utilizar un simulador de TAE online para una mejor precisión. Estas herramientas permiten calcular la TAE en caso de que el tipo de interés se modifique a lo largo de la vida del préstamo. No solo eso, también permite diferenciar entre los gastos que se pagan en origen, de los gastos que se pagan de manera periódica, como es el caso de los seguros.

La ventaja de usar un simulador online para calcular la TAE de un préstamo hipotecario, es que te permite realizar múltiples cálculos y comparar dicho indicador de cada uno. Además, muchos de estos simuladores son adecuados para préstamos en los que los gastos y comisiones son necesarios para calcular la TAE.

¿Qué datos se necesitan para calcular TAE de una hipoteca?

Si quieres calcular TAE de una hipoteca es indispensable que cuentes con los datos del préstamo que te indicamos a continuación.

• En primer lugar necesitas conocer el Capital inicial.
• Además es necesario que conozcas los gatos en origen o constitución.
• Otro dato que debes ingresar al simulador de TAE son los gastos periódicos.
• Igualmente debes indicar la periodicidad de los gastos. Es decir, Mensual, Trimestral, Semestral, o Anual.
• También necesitas el tipo de interés nominal anual.
• El plazo de amortización de la hipoteca.
• En caso de ser necesario, el tipo de interés posterior.

Una vez que hayas ingresado toda esta información del préstamo en el simulador de TAE, solo debes hacer clic en Calcular. De esta manera obtendrás el porcentaje de TAE en un préstamo hipotecario.

Gracias a esto, podrás conocer con precisión cuánto te cuesta una hipoteca en comparación con otra. A partir de dicha comparación podrás decidir cuál de todas las ofertas es la más conveniente en función de tus necesidades.

Dejar de pagar la hipoteca no es algo que todos quieran hacer, pero lamentablemente sucede. Para muchas personas resulta imposible hacer frente al pago de la hipoteca, principalmente cuando se atraviesa una crisis económica, y encima se pierde el trabajo.

Tanto el embargo, como la subasta y la dación de pago, son procesos que se presentan al dejar de pagar el préstamo hipotecario. Por ello es importante que antes de surjan las dificultades, el titular de la hipoteca intente renegociar el préstamo con el banco.

¿Qué sucede al dejar de pagar la hipoteca?

Si la crisis económica afecta gravemente la situación financiera del titular de la hipoteca, y no se consigue llegar a un acuerdo con el banco, lo más común es dejar de pagar la hipoteca. No hay muchas opciones a considerar, sobre todo porque en este punto es muy complicado obtener una financiación.

Como se mencionaba anteriormente, dejar de pagar un préstamo hipotecario, se traduce en un proceso de embargo y subasta de la propiedad.

El embargo

Al paso de un mes de haber dejado de pagar la hipoteca, la entidad se pone en contacto con el titular. Esto lo hace para determinar si el impacto ha sido un error, ofreciendo la opción de pagar la cuota impagada, por supuesto con intereses de demora.

Cuando el impago transcurre por más tiempo, la entidad continuará insistiendo en cobrar la cuota de los meses que no se han pagado. Es posible que el banco ofrezca alargar el plazo de devolución.

Una vez que se cumplen 6 meses de cuotas impagadas, la entidad debe reflejarlo en la cuenta de resultados. En este punto, el banco ya habrá emprendido acciones legales para hacer valer la garantía de préstamo.

El deudor entonces es inscrito en un fichero de morosos y su propiedad es embargada. Además, en caso de que la cantidad que se obtiene por la venta del piso, sea inferior a la deuda hipotecaria, la entidad puede seguir reclamando el pago de la deuda restante.

El proceso del embargo también afecta el resto de las posiciones del titular de la hipoteca, tanto las presentes como las futuras.

La subasta

Al transcurrir un año aproximadamente, se lleva a cabo la subasta de la vivienda. Cuando esto sucede, un juez determina la fecha límite en la que todavía es posible liquidar las deudas, más los intereses de demora. Esto si se desea evitar la subasta de la propiedad.

En caso de que se obtenga una cantidad inferior a la deuda hipotecaria, el deudor deberá hacer frente a la diferencia entre la cantidad obtenida en la subasta, y la deuda de la hipoteca.

La dación de pago

La dación de pago por dejar de pagar la hipoteca, significa que la deuda del préstamo se cancela al entregar la vivienda. En otras palabras, si se presenta el impago, la deuda hipotecaria queda saldada al entregar la vivienda.

Por lo tanto, el titular de la hipoteca no tiene que pagar la deuda con otros activos. Sin embargo, en la actualidad son muy pocas las entidades que permiten la dación de pago en por impago de hipoteca.

El perfil de riesgo hipotecario es uno de los principales factores que toman en cuenta los bancos, para decidir si conceden o no un préstamo hipotecario. A grandes rasgos es el resultado de una evaluación que se hace respecto a la situación financiera actual de quien solicita una hipoteca.

Para establecer un perfil de riesgo hipotecario, las entidades considerando no solamente el nivel de ingresos del solicitante. También toman en cuenta los gastos, así como otros préstamos y deudas que puede tener al momento de hacer la solicitud. Incluso se le da mucha importancia a la estabilidad laboral, así como a las garantías adicionales que se aportan.

¿Cómo determinan los bancos el perfil de riesgo hipotecario?

Quienes están planeando solicitar un préstamo hipotecario, a menudo se preguntan: ¿qué aspectos consideran los bancos para conceder una hipoteca? La respuesta corta es simplemente la capacidad que tiene el individuo para pagar sus deudas. En otras palabras, su solvencia económica.

Solvencia económica

Cuando se trata de una hipoteca, las entidades bancarias deben valorar si la persona podrá solventar el pago de una cuota hipoteca, durante todo el ciclo de vida del préstamo. Para determinar el grado de solvencia del solicitante, el banco necesita conocer determinada información del cliente.

Estos datos incluyen:

• La situación laboral actual
• Los activos que el individuo tiene en propiedad, que pueden ser inmuebles o bienes muebles.
• Los ingresos que actualmente percibe
• Las deudas actuales y la situación de morosidad
• La situación familiar y personal

Comprobación de deudas y morosidad

Para comprobar si el solicitante de la hipoteca tiene deudas, o si de hecho se encuentra incluido en un fichero de morosos, los bancos consultan la CIRBE. Esta es la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Aquí las entidades pueden conocer de inmediato, el historial crediticio de una persona que solicita un préstamo hipotecario, o cualquier otro tipo de financiación.

La CIRBE opera como una base de datos que recoge todos los créditos, préstamos, avales, así como los riesgos que tienen los bancos con los clientes. Cabe aclarar que la CIRBE no es un fichero de morosos, como si lo es ASNEF, ya que la primera únicamente recopila las deudas por pagar de cada persona con historial crediticio.

Declaración del IRPF y la vida laboral

Pero los bancos no solo consultan la CIRBE, también solicitan al cliente información adicional que les permitirá completar el perfil de riesgo hipotecario. Uno de los documentos más importantes que requieren las entidades bancarias es la más reciente declaración del IRPF, además de la vida laboral actual.

Eso no es todo, también se solicitan los recibos de las cuotas de otros préstamos, la nómina actual, junto con los justificantes que demuestren que se tienen ingresos adicionales.

Además, si el solicitante es un autónomo o trabajador por cuenta ajena, es posible que se requiera documentación adicional.

Perfil de riesgo hipotecario: resultado de la evaluación

En base a la valoración de todos los aspectos antes mencionados, si el resultado de la evaluación es positivo, el banco aprobará el préstamo hipotecario. De lo contrario, la entidad esta obligada a notificar por escrito al cliente detallando los motivos por los que ni fue aprobada la hipoteca.

El ratio de endeudamiento es un coeficiente que utilizan los bancos y otras entidades crediticias, para calcular la parte de tus ingresos con la que se cubren tus deudas. Realizar el cálculo de este coeficiente es de gran utilidad, no sólo en términos de un préstamo hipotecario, sino también para cualquier otro tipo de financiación.

Cabe señalar que cuando deseas solicitar un préstamo hipotecario, a menudo debes cumplir con un ratio de endeudamiento, por debajo del 35%, aunque en ocasiones este porcentaje se establece en 45%. Por lo tanto, hay que considerar este aspecto, ya que de lo contrario el banco difícilmente nos concederá la hipoteca.

¿En qué consiste el ratio de endeudamiento?

Como se mencionaba al inicio, el ratio de endeudamiento es el coeficiente que utilizan los bancos para el cálculo de los ingresos que deberán ser destinados al pago de las deudas. Dicho cálculo se realiza mediante una fórmula que se compone de la cuota del préstamo hipotecario, más la cuota de los préstamos que se tengan actualmente. El resultado de esta sumatoria se divide entre los ingresos que se perciben.

Básicamente es el porcentaje de las deudas actuales respecto a los ingresos en un período determinado de tiempo. Por lo general este cálculo se lleva a cabo de forma mensual. Por ejemplo, si tus ingresos ascienden a 1,200€, y tienes un préstamo personal con cuota de 120€ por mes, además de un crédito personal con cuota de 100€ por mes. El ratio de endeudamiento es de 18.3%.

No obstante, cuando se realiza este cálculo con el objetivo de solicitar un préstamo hipotecario, es necesario agregar un factor adicional.

Calcular el ratio de endeudamiento de una hipotecar

La fórmula que se mencionaba anteriormente, también debe incluir la cuota estimada de la hipoteca, siempre que se este solicitando un préstamo hipotecario. Para conocer la cuota estimada de la hipoteca se puede utilizar una calculadora hipotecaria, o directamente a través de un gestor hipotecario.

Considerando el ejemplo anterior, el ratio de endeudamiento de un préstamo hipotecario se calcula de la siguiente manera: si quieres adquirir una vivienda de 100,000€, y tu cuota estimada de la hipoteca es de 350€ por mes. Tu ratio de endeudamiento hipotecario es de 47.5% . Esto es porque se suman: 120 + 100 + 350, después se divide ese resultado entre 1200, y al final se multiplica el resultado por 100.

Como se puede ver, este ratio de endeudamiento supera el ratio de endeudamiento que usualmente pide el banco, que es entre 35 a 45%. Por lo tanto, al ser un ratio de deuda demasiado alto, difícilmente el préstamo hipotecario será aprobado.

Las opciones entonces serían, incrementar nuestros ingresos, ya sea mediante la adición de titulares, o avalistas, o en su caso disminuir los gastos. Es decir, cancelar todas las cuotas de los préstamos.

¿Cuál es el mejor ratio de endeudamiento?

El mejor ratio de endeudamiento es de 35%, o menos. Esto de acuerdo a lo recomendado por el Banco de España. En consecuencia, los pagos fijos que se tengan actualmente, no deben superar el 35% de la totalidad de los ingresos que se perciben.

En última instancia, lograr un ratio de endeudamiento por debajo del 35%, permitirá hacer frente al pago de las cuotas mensuales, y conseguir el préstamo hipotecario.

En esta oportunidad te hablaremos sobre el usufructo, su duración, así como las obligaciones y derechos del usufructuario. Probablemente sea un término que no mucha gente conoce, por ello queremos aclarar en qué consiste.

Primero que nada debes saber que el usufructo es un derecho que le permite a cualquier persona, usar y disfrutar de una cosa ajena, tal como si fuese suya. Lo anterior sin que en realidad sea de su propiedad.

En otras palabras, una persona puede dejar a otra persona el usufructo de una vivienda, para que viva en ella durante un determinado tiempo, manteniendo la propiedad sobre el inmueble.

¿Qué elementos constituyen el usufructo?

Para que el usufructo sea considerado como tal, debe estar constituido por los siguientes elementos:

• El propietario del inmueble o bien.
• El inmueble o la propiedad.
• La personas que se benefician de dicho derecho (usufructuario).

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de un usufructuario?

Como se ha mencionado, el usufructuario es la persona que tiene el derecho de usar y disfrutar del bien ajeno. Pero además de tener derechos, también tiene obligaciones que debe cumplir. Veamos a continuación los dos aspectos.

Derechos

• El primer derecho del usufructuario es el de poseer, usar y disfrutar del inmueble o del bien.
• Por otro lado, si ese inmueble o bien genera beneficios, todos se vuelven propiedad del usufructuario. Puede disponer de estos beneficios como desee, ya sea vendiendo, o arrendando.
• Además, el usufructuario tiene el derecho de modificar el inmueble o el bien, llevando a cabo obras y mejoras. Sin embargo, esto solo puede hacerlo sin alterar la forma esencial del inmueble.

Obligaciones

• Una vez que se produce el usufructo, el usufructuario tiene la obligación de cuidar y conservar en buenas condiciones el inmueble o el bien.
• Además, también esta obligado a realizar un inventario del inmueble o el bien, antes de ejercer su derecho.
• No solo eso, tiene la obligación de devolver el bien una vez que haya transcurrido el tiempo establecido en la duración del usufructo.

Además de lo ya mencionado, el usufructuario esta obligado a pagar los gastos que se deriven por usar el inmueble o el bien. Por ejemplo, si se ha concedido el usufructo sobre una vivienda, el usufructuario tiene la obligación de cubrir los gastos relacionados con la calefacción.

Por su parte, el propietario del inmueble, tendrá que hacer las reparaciones de primera necesidad para que el inmueble pueda ser usado. Otros gastos del usufructo de una vivienda incluyen los gastos de la comunidad y el IBI, los cuales deben ser cubiertos por el usufructuario.

Sin embargo, es posible que se establezca una distribución de gastos en función del acuerdo al que lleguen el propietario y el usufructuario.

¿Cuánto dura un usufructo?

Esto depende de si el usufructo se ha constituido por un tiempo determinado, en cuyo caso es necesario que se determine la fecha de inicio y de fin del disfrute. Por otra parte, si el usufructo se hace por un tiempo indeterminado, entonces es necesario indicar la fecha de inicio del derecho.

Y en caso de que el usufructo se haya constituido a una persona jurídica, entonces su duración es de máximo 30 años.

Subrogar una hipoteca es un término relacionado con la novación hipotecaria. En otras palabras, es un tipo de modificación que se realiza respecto a alguno de los factores o condiciones del préstamo hipotecario.

La gente a menudo piensa que cuando firman una hipoteca, o incluso un préstamo, nada de lo que refleja el contrato se puede modificar. Sin embargo, la realidad es que no es así, de hecho, se pueden realizar cambios, y por lo general para bien.

¿Qué es subrogar una hipoteca?

Como se ha mencionado, la subrogación de una hipoteca es un tipo de novación que permite modificar algún factor o condición del préstamo hipotecario. Específicamente, la subrogación de un préstamo hipotecario puede ser de deudor o acreedor.

Tipos de subrogación hipotecaria

A continuación detallamos cada uno de los tipos de subrogación de hipoteca:

Subrogación de deudor

Es un tipo de subrogación que se presenta cuando se modifica el titular del préstamo, es decir, el deudor. La mayoría de las veces sucede en operaciones de compraventa. Por ejemplo, al comprar una vivienda que esta hipotecada a una promotora, el comprador es ahora quien debe ese dinero al banco.

Una vez que se lleva a cabo esta solicitud de subrogar una hipoteca, la entidad bancaria es la encargada de aprobar la modificación. Antes de que esto suceda, el banco realiza un estudio de riesgo al nuevo deudor, con el objetivo de comprobar que puede pagar la deuda hipotecaria.

Subrogación de acreedor

En este caso, es una subrogación de hipoteca que sucede cuando se cambia la hipoteca de un banco a otro. En otra palabras, lo que se cambia es el banco al que se le debe pagar la hipoteca.

A diferencia de la subrogación de deudor, con la subrogación de acreedor no es necesario solicitar permiso al banco para cambiar la hipoteca. Lo único que se requiere es que el banco al que deseas trasladar el préstamo hipotecario lo acepte.

Beneficios de cambiar la hipoteca de banco

Al subrogar una hipoteca al acreedor se obtienen algunas ventajas que vale la pena considerar. Básicamente son dos los principales beneficios de la subrogación hipotecaria:

Mejorar las condiciones

Al subrogar una hipoteca para cambiar de banco se pueden mejorar las condiciones del préstamo hipotecario. Es decir, cuando se cambia la hipoteca de una entidad a otra, por lo general se hace debido a que el otro banco ofrece mejores condiciones, o una rebaja en los intereses.

Negociar con el banco actual

La subrogación de un préstamo hipotecario también puede ocasionar que tu banco actual realice una contraoferta para que mantengas la hipoteca. Por lo tanto, la ventaja es que se tiene poder de negociación ante el banco, lo que al final se traduce en un reajuste de las condiciones de la hipoteca.

Cabe mencionar que el cambio de hipoteca de un banco a otro surgió como una iniciativa del gobierno con la finalidad de fomentar la competencia entre los bancos. Además, con este tipo de subrogación hipotecaria, los titulares se benefician de conseguir mejores condiciones en su hipoteca, sin tener que cancelarlo y formalizar una nueva hipoteca.

Es un hecho que no siempre existen las condiciones óptimas para liquidar nuestras deudas en los plazos establecidos. Cuando algo así sucede, es fundamental considerar las opciones disponibles. Una de las más recomendables es la refinanciación de deuda.

Más allá de que una novación hipotecaria te puede ayudar con mejores condiciones, son varios los beneficios de refinanciar una deuda. A continuación te hablamos sobre en qué consiste dicho procedimiento, los requisitos que se deben cumplir, así como los gastos que hay que cubrir.

¿Qué es la refinanciación de deuda?

La refinanciación o reunificación de deuda, como también se le conoce, es un trámite mediante el cual el banco agrupa nuestras deudas. Es decir, consiste en solicitar a la entidad bancaria, o quien sea que nos haya prestado, unificar todas nuestras deudas, de forma que obtengamos condiciones más favorables para pagarlas.

Con frecuencia, es más conveniente agrupar las deudas, y pagar una sola cuota. En otros casos, es posible que se tengan nuevos requerimientos, como un mayor capital, un plazo más amplio, o un tipo de interés diferente.

¿En qué casos conviene hacer una refinanciación de deuda?

Básicamente existen dos situaciones en las que es conveniente solicitar la refinanciación de deuda. La primera de ella es cuando necesitamos agrupar las deudas que tenemos actualmente.

Significa que con este procedimiento se cancelan todas las deudas que teníamos, y se agrupan en una única deuda. Por lo tanto, solo pagaremos una cuota al mes. Por lo general, al negociar con el banco la refinanciación se acuerda una ampliación del plazo de pago para la deuda.

Por otro lado, la reunificación de deudas también se realiza con el objetivo de conseguir mejores condiciones con el banco. Lo que se busca es obtener un mejor tipo de interés, ampliar el plazo para pagar la deuda, o también solicitar un incremento de capital.

Requisitos para la refinanciación de deuda

• Para solicitar la refinanciación de deuda, el requisito principal es no figurar en ningún fichero de morosos o lista de impago. Esto significa que deberás estar al corriente con todos tus pagos.
• También es necesario que demuestres tener ingresos regulares, y que sean suficientes como para cubrir las cuotas. La mayoría de las veces se requiere que aportes un aval o algún tipo de garantía.
• Finalmente, al solicitar la reunificación de deudas, debes justificar el motivo por el que solicitas este procedimiento.

¿Cuáles son los gastos de la refinanciación de deuda?

Si deseas agrupar tus deudas en una sola, es importante que consideres los gastos asociados con la refinanciación de deuda.

• La refinanciación de deuda significa que estas cancelando anticipadamente un préstamo, y al mismo tiempo estas creando uno nuevo con condiciones distintas.
• Por lo tanto, por la cancelación anticipada, es muy probable que debas pagar una comisión.
• Además, al refinanciar deudas, es necesario formalizar la apertura de un nuevo préstamo hipotecario.
• Lo anterior significa que deberás asumir gastos asociados como lo son la comisión por la apertura de la nueva hipoteca.
• No solo eso, también debes cubrir todos los costes de tasación de la vivienda que estás hipotecando nuevamente.