Ya ofrecen una hipoteca con dación en pago

Suena a cosa rarita...

Después de todo lo que hemos discutido por aquí sobre la dación en pago y sus posibilidades de aplicación en el mundo real, ha aparecido un banco que la ofrece, aunque me gustaría mucho leer la letra pequeña del contrato.

Se trata de Bankinter, que ha creado un producto al que llama “la hipoteca sin más” y que incluye la posibilidad de entregar el piso para saldar toda la deuda y sin que quede pendiente el monto de lo no pagado.

Como condiciones curiosas, o al menos a mí me lo parecen a primera vista, hay que mencionar el hecho de que el tipo de interés no es superior al de otras hipotecas o al de otros bancos, y que es una opción que sólo se comercializar para primeras viviendas, y por un valor, como mucho, del 80 % de la tasación.

Por lo visto, tampoco se trata de obligarte a contratar otros productos, como seguros, planes de pensiones, pólizas de entierro ni certificados de vacunación contra la glosopeda o similares.

Por tanto, es conveniente echar un ojo a esta opción, proque en principio, como su lema comercial (hipoteque su casa, no su vida) la cosa suena muy bien.

Y ahora, dicho esto, permitidme que alce una ceja, una sola, y me pregunte qué clase de truco tiene la cosa. La respuesta, honradamente, puede ser ninguno, y entonces tendré que envainármela, pero creo que mi obligación es hacer aquí cábalas con los lectores, así que expreso en voz alta, y por orden, mis suspicacias.

-¿Y quién hará la tasación? ¿No será que se han puesto mucho más duros con una tasadora propia? De esa manera les saldrían las cuentas, por supuesto.

-¿Y no querrán colocarnos de ese modo los pisos que ya tienen embargados? Si fuese así, simplemente se quitan un impagado cierto, cambiándolo por un impagado posible, pero no cierto. Les saldría bien…

-Veamos cuántas conceden. No vaya a ser como el tema de las rebajas, en las que ofrecen televisor de plasma por cincuenta euros, pero sólo hay uno. Como truco comercial es fabuloso.

Esperemos y veamos. Y el que sepa algo más, que lo comente, por favor.

El alquiler con opción a compra como salida de emergencia

Un problema complicado...

A medida que la crisis se profundiza, porque en esto, como en el caso de una enfermedad, todo alargamiento de la situación supone un empeoramiento, se van buscando soluciones para salvar lo que se pueda, por una y por otra parte.

En el caso de las hipotecas la cosa está complicada, porque el dinero que se prestó para comprar el inmueble era de alguien, y ese alguien puede ir un día al banco a pedirlo, y entonces hay que dárselo. A todos los que se les llena la boca hablando de la crueldad de los bancos que reclaman a toda costa el pago de las hipotecas los querría yo ver si un día fuesen a pos su nómina y les dijesen que fuesen a buscarla a la Calle Ramón y Caja, número 73, quinto derecha, porque la tiene el dueño de ese piso. Entonces sí que veríamos quién es cada cual.

Pero incluso un tema tan peliagudo puede tener alguna solución y aquí estamos, o al menos yo estoy, para aportar ideas constructivas, y de eso va el alquiler con derecho a compra.

Me explico: el hipotecado que no puede pagar tiene un problema morrocotudo, porque se puede quedar sin casa, ver como le embargan sus ingresos futuros y perder una parte de lo que ya ha pagado. El desastre. El banco, por su parte, se queda sin capital, anota las pérdidas, y además se encuentra con que la valoración del resto de inmuebles hipotecados baja con cada embargo, porque un aumento de las ejecuciones hipotecarias es una evidente subida del riesgo. Desastre también

Por contra, si en lugar de embargar un piso cuando el hipotecado no puede pagar su cuota le ofrece que siga viviendo en la casa en régimen de alquiler con derecho a compra, la situación se arregla un poco para todos aunque sea temporalmente. Al hipotecado no se ele echa de casa, ni se le ejecuta el piso. La vivienda no es embargada y no es un aumento de riesgo ni un borrón en el balance, y el banco, además, sigue teniendo algunos ingresos, aunque la cuota de alquiler sea menor, mucho menor, que la cuota hipotecaria.

Luego, más adelante, cuando las cosas mejoren, se hacen cuentas por lo que quedó sin pagar, y en cuanto se liquide todo lo debido se levanta la hipoteca. Se trata, por supuesto, de una solución provisional, pero es que todo es mejor, para ambas partes, que el desahucio y la subasta.

¿Cómo lo veis?

La CAM no quiere más clientes, por lo que se ve

El juego del despiste financiero

La CAM nos ha demostrado una vez más que nunca terminaremos de verlo ni de escucharlo todo, con una medida que ha levantado ampollas en el sector financiero por tratarse de algo que va en contra del sentido común y de cualquier política anterior.

Y es que la caja valenciana ha decidido ofrecer un 10% de descuento en la compra de las viviendas que comercializa su filial inmobiliaria a todas aquellas personas que traigan una hipoteca contratada con otra entidad diferente, o que, en su caso, paguen al contado.

Se trata de una medida desesperada en tiempos desesperados, ya que pretende dejar de ofrecer hipotecas y que, a cambio, la venta de las viviendas que acumula en su cartera por culpa de los embargos y desahucios no se vea afectada de manera negativa. Y es que la CAM no puede apalancarse más, y concediendo más hipotecas caería en esa condena del medio-largo plazo.

La consecuencia negativa, sin embargo, es que la concesión de hipotecas es uno de los negocios fundamentales de las entidades financieras y el decidir no utilizarlo nunca más no es sino una muestra de rendición ante los mercados y ante las circunstancias.

En este escenario no sería descabellado pensar que la CAM acabara saliendo de las reglas del juego en breve, condenada por su mala gestión previa, porque una entidad tendrá muy difícil mantenerse en el mercado si no cuenta con las herramientas de beneficio habituales.

Por otro lado, en el juego de la venta de viviendas también lo tendrá complicado, ya que los compradores que quieren lanzarse, y pueden hacerlo, a la compra de una vivienda lo que necesitan es financiación y no un descuento del 10%, así que esta medida acabará por pasar factura, sin duda.

Además, la actitud de la CAM coincide con las palabras del director de estudios de la Caixa, que ha afirmado que para poder salir de la crisis como país se necesitará que algunas entidades financieras queden en el camino, y me temo que la CAM tiene casi todas las papeletas compradas, en una clara muestra de que la gestión política de una entidad financiera es algo nefasto a todas luces.

Límite diez días

Ya no hay excusas para las viviendas vacías

Durante años y años los propietarios de viviendas en alquiler han venido reclamando una legislación más favorable a sus intereses de manera que tuvieran un respaldo en el caso de que los inquilinos no pagaran sus rentas y no tuvieran que verse abocados a procesos judiciales interminables que acababan por arruinarles.

Ello provocaba que gran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus viviendas vacías antes que arriesgarse a encontrar un inquilino moroso y quedar preso del sistema judicial español, aletargado y eterno. Sin embargo, parece que este problema se ha solucionado.

Y es que desde este pasado 31 de octubre ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Agilización Procesal que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, y permite que los procesos de alzamiento por impago de renta de alquiler se reduzcan a un plazo máximo de diez días.

De esta manera en el momento en el que un propietario presente una demanda por impago en la renta de un alquiler, el secretario judicial pertinente enviará una carta al inquilino solicitando el pago de la deuda, el abandono de la vivienda o bien la presentación de las alegaciones pertinentes para justificar el impago.

Si transcurrido ese plazo de diez días el inquilino no ejerciera ninguna de estas opciones, el secretario judicial fijaría, de manera directa, una fecha para el alzamiento de la vivienda, sin que tenga que mediar ningún proceso judicial que pueda aletargar y retrasar la recuperación de la vivienda por parte del propietario.

Sin duda se trata de una modificación legislativa que incentivará a los propietarios a poner en el mercado sus viviendas vacías, ya que, por fin tendrán una resolución rápida a sus problemas. Mientras que, por otro lado, los inquilinos con voluntad de pago no se verán perjudicados, ya que siempre tendrán un período para posibles alegaciones por imprecisiones en la demanda del propietario.

En definitiva, se trata de una medida que ayudará a flexibilizar y agilizar los procesos, con lo que se evitarán las ineficiencias que ha venido arrastrando durante tantos años por un error de concepto, se intentaba proteger al inquilino, y sólo se protegía al estafador.

Los embargos no se detienen

El temido cartel que aquí no nos ponen...

Supongo que estos informes habrá que tomárselos con la máxima prudencia, porque proceden de parte interesada, pero tras un pormenorizado estudio, la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) afirma que casi una de cada cinco hipotecas firmadas entre 2004 y 2008 están en peligro de convertirse en embargos y desahucios.

Para que los números gordos nos ayuden a valorar el problema en su verdadera magnitud, más de setecientas mil viviendas de los casi cuatro millones de hipotecas que se firmaron en aquellos años dorados pueden haber sido ejecutadas a finales de 2014 o principios de 2015.

Según este mismo informe, hasta la fecha se han producido ya 171.000 embargos, a los que hay que sumar una cifra muy similar de viviendas en proceso de ejecución hipotecaria. A esta cifra hay que sumar otros trescientos setenta y cinco mil embargos que se prevén para antes de que acabe 29013. Se toma como base para este cálculo la relación entre el coste de las letras mensuales y la renta media de las familias, muy afectada por la incidencia del desempleo.

En total si hacemos cuentas, resulta que las viviendas afectadas por esta clase de procesos rondará una cifra muy similar a todas las hipotecas que se firmaron durante 2004. Y para colmo de males, AFES aclara, curándose en salud, que estas cifras contemplan sólo el escenario más favorable, es decir, que el paro y la crisis se queden como están, porque si llegamos a ver una depresión mayor, como algunos vaticinan por los problemas de la deuda soberana, entonces las cifras podrían ser peores.

Mientras tanto, se estudian fórmulas para que los bancos no tengan que quedarse con los pisos al tiempo que consigan mantener una mínima solvencia en sus balances, ya que de lo contrario la falta de crédito acabaría de estrangular cualquier conato de recuperación económica.

Y que eso es lo que sucede con las grandes borracheras: que tienen grandes resacas.

Nuevos criterios de valoración del suelo

¿Dónde se habría escondido ester reglamento hasta ahora?

Hace un par de semanas, y ya con un pie en la calle, el actual gobierno aprobó el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. Este reglamento, que aparecía contemplado desde la aprobación de la ley, ha tenido que esperar años para ver la luz, pero al fin lo tenemos en vigor para, en teoría, clarificar el funcionamiento del mercado del suelo, aumentar eficiencia y, sobre todo, hacerlo más transparente. O sea, algo que debería haberse aprobado hace mucho tiempo pero llega ahora.

Parece ser que con este reglamento se podrán combatir mejor las prácticas especulativas del suelo, y tiene gracia la cosa, porque mientras se especuló con los solares no había reglamento, y ahora que no se vende tierra ni para un geranio, sacan la norma. Seguramente la ausencia de norma beneficiaba a sus bolsillos y este recuerdo postrero beneficia a sus conciencias.

Pero no cantéis victoria: el famoso reglamento solo se aplicará en casos de expropiaciones, reparcelaciones, ventas y sustituciones forzosas, y en general en aquellos casos en que sea la administración la que deba pagar por un terreno. O sea, que ahora que están vacías las arcas públicas se trata de evitar que las indemnizaciones le salgan al Estado costosas. Pero para los particulares y los hipotecados, ni agua.

El contenido del nuevo reglamento ofrece fórmulas concretas de valoración para suelos rústicos y urbanos, de cara a su tasación y sustitución, eliminando la posible plusvalía, antes tan cara, de la posibilidad de que los terrenos fuesen recalificados. O sea, que se elimina el valor como expectativa.

En principio parece una buena idea, pues no era normal que el mayor coste de una autopista o una línea de ferrocarril fuese la expropiación de pedregales a precio de solares urbanizables, pero debo insistir en que esto, a los particulares, no nos va a ayudar gran cosa con nuestras futuras viviendas, pues en el tema de las recalificaciones municipales no se entra ni de lejos.

¿Vale más tarde que nunca? Pues no sé: preguntadle al ahogado que encontró un salvavidas en el fondo del mar…

No hablaré si no es delante de mi abogado

Yo no voy a decir nada, ¿y tú?

Que los políticos eran maestros de decir todo sin decir nada haciéndote pensar que habían dicho lo que querías escuchar era algo que ya sabíamos, pero que durante el único, sí, sí, único, debate electoral previo a las elecciones generales del próximo 20 de noviembre ninguno de los dos candidatos con opciones de llegar a ser Presidente del Gobierno hable del problema hipotecario es algo realmente sospechoso.

Porque si aceptamos que el desempleo es el principal problema de este país, el problema hipotecario podría ser perfectamente el segundo, con miles de familias a punto de ser desahuciadas, otras tantas ya en la calle y no menos con el agua al cuello para poder llegar a fin de mes pagando religiosamente su cuota mensual.

Sin embargo, ni Rubalcaba ni Rajoy, ni Rajoy ni Rubalcaba, mencionaron nada, absolutamente nada, al respecto. Parecía como si en este país las hipotecas no existieran y como si los abusos de las entidades financieras durante tantos y tantos años se hubieran evaporado por arte de magia.

La dación en pago, una cuestión que sí ha aparecido en algún mitin político de los candidatos, sobre todo de Rubalcaba, no fue ni tan siquiera mencionada, y no hablemos de una posible ley de transparencia bancaria o de incentivos al crédito. Sólo de habló del sector inmobiliario para echarse a la cara mutuamente la creación de la burbuja inmobiliaria.

Un hecho histórico, sin duda, y que no tiene debate. El PP la creó y el PSOE se aprovechó de ella en su fase de crecimiento y está sufriendo las consecuencias en su pinchazo, todo lo demás son palabrerías. El problema es que la ciudadanía no quería escuchar de donde veníamos sino hacia donde íbamos, y en ello nadie dijo nada.

Este es el tipo de democracia que tenemos y que, probablemente, nos merecemos. Dos políticos de nivel medio optando a ser Presidentes del Gobierno sin enterarse de la misa a la media de lo que van los verdaderos problemas de la ciudadanía española, que sigue sumida en una auténtica depresión crónica por no poder hacer frente al pago de sus hipotecas y el temor de perder su vivienda habitual.

Algo huele a podrido en Dinamarca

Ser o no ser, he ahí la cuestión

Hace unas semanas el Banco de España sorprendió a propios y extraños proponiendo la sustitución del Euríbor como índice de referencia hipotecaria en nuestro país, algo de gran calado si tenemos en cuenta que este indicador se utiliza en más del 80% de las hipotecas que se constituyen en España.

El principal argumento de la autoridad financiera española era que el Euríbor a 12 meses es demasiado volátil y provoca que las cuotas hipotecarias de los titulares fluctúen demasiado provocando grandes niveles de incertidumbre. Para solventarlo proponía el Interest Rate Swap (IRS), que fijaría el tipo de interés de las hipotecas para cinco años, momento en el que se procedería a la revisión de las mismas.

Es evidente que con el IRS se conseguiría una mayor estabilidad en la cuota, ya que se pagaría el mismo tipo de interés durante los cinco años que no se revisaran las condiciones, pero lo que el Banco de España no dijo, o, al menos, no explicitó claramente, fueron las consecuencias negativas que ésto podría traer para los propios ciudadanos.

Y es que el IRS suele estar por encima del Euríbor de manera permanente, con lo que una sustitución de índice de referencia provocaría directamente un incremento en el tipo de interés que pagarían los titulares hipotecarios para devolver sus préstamos.

Este incremento de tipo de interés iría directamente a la cuenta de resultados de los bancos y cajas españolas que recibirían un mayor precio por el dinero prestado en forma de hipotecas, con lo que generarían una mayor liquidez en el corto, medio y largo plazo.

En definitiva, “algo huele a podrido en Dinamarca”, ya que todo apunta a que se trata de una estrategia orquestada por las propias entidades financieras, con el beneplácito explícito del Banco de España, y que tiene, una vez más, a los ciudadanos como principales víctimas.

Porque no podemos olvidar que el Banco de España tiene como principal premisa velar por la buena salud de las entidades financieras que operan en nuestro país, y consiguiendo que obtengan más dinero por el dinero que prestan es una condición fundamental para ello.

Hipoteca, Euro y devaluación

Búho germánico vigilando la ortodoxia monetaria

En el artículo de este viernes comentaba un lector las posibles consecuencias que acarrearía la devaluación del Euro, y lo hacía además con mucho tino.

No obstante, y llevando el debate al tema hipotecario, me gustaría incidir sobre ese asunto, pues son muchas las personas que hablan de la devaluación como posible salida.

Como primera provisión, y ya que mi obligación aquí es mojarme, yo estoy a favor de la devaluación del Euro. Y a pesar de ello estoy de acuerdo, también, con Dabeman y su comentario.

Me parece completamente cierto que tenemos un Euro de dos velocidades y que nuestro peor problema es la convivencia fiscal de naciones desarrolladas con otras que solamente lo simulan pero están más cerca de la república bananera que del estado moderno.

Estoy de acuerdo también en que en estos momentos una devaluación del Euro supondría un duro encarecimiento de todas las importaciones en general y muy en particular de la factura energética, lo que seguramente complicaría la recuperación.

Sin embargo, hay otra vertiente que es la que me convence de estar a favor:

-Por un lado, al mejorar nuestra capacidad de exportación y empeorar la de importación, pondríamos cierto remedio a la salvaje sangría de nuestra balanza de pagos.

-El problema actual es fundamentalmente un problema de liquidez, por lo que una devaluación inyectaría automáticamente liquidez en el mercado, con lo que sería un modo de que las hipotecas y los créditos a las pymes volviesen a fluir. Todos sabemos que eso tiene efectos negativos en otros aspectos, pero siempre se podría, y se debería, amortizar esa liquidez en un plazo razonable de tiempo.

-Una devaluación reduciría las necesidades de capital de los bancos y permitiría salvar el sistema financiero para, con más tiempo, ajustarlos al nuevo modelo.

-Una devaluación, con su consiguiente inflación, aliviaría las deudas de los hipotecados, lo que podría reavivar de manera sensible el consumo interior.

Estas son mis razones pero, por supuesto, hay que entender una cosda fundamental: una devaluación es una subvención de los que tienen ahorros a los que tienen deudas. Y a Alemania, por ejemplo, le da la risa subvencionarnos. No sé decirlo más claro.

P.D: Muchas gracias a Dabeman por el pie que me da.

Y bajaron los tipos de interés

Sien embargo, los que ya sabemos, vigilan...

Como decía ayer Edmaert Rusan, todo el mundo estaba pendiente de la decisión que tomaría Draghi sobre los tipos de interés después de haber comenzado su andadura como presidente del Banco Central Europeo.

Al final, decidió oír la voz de los mercados y bajó el precio del dinero un cuarto de punto, hasta el 1,25 %, lo que supone por una lado hacer lo que le pedían y por otro, sorprender a los mercados, pues nadie contaba con que lo hiciera tan pronto.

Mario Draghi no quiso dar más pistas sobre los movimientos futuros, aunque se mostró pesimista sobre el efecto que las turbulencias de la deuda pública tendrán sobre el crecimiento económico del año que viene, que puede ser nuevamente de recesión.

Para mí, la buena noticia, la verdaderamente buena, reside en que al fin tenemos al frente del Banco Central Europeo a alguien que concede importancia a la inflación, pero sólo en su justa medida. El empecinamiento de Trichet en mantener la estabilidad de precios a costa de los ciudadanos, de las empresas y de lo que hiciera falta, me pareció siempre el exceso de ortodoxia del que, a falta de ideas, sigue al pie de la letra el manual para que no puedan afearle nada.

Con la que está cayendo, probablemente los precios no suban tanto como Trichet temía, y si suben será por un repunte del precio de la energía y no pro este temporal alivio a los agobios de los endeudados.

¿Y cuales son los efectos de estos para nuestras hipotecas? En realidad escasos, porque el problema del Euribor es que se centra en el mercado interbancario, un mercado en el que en estos momentos nadie se fía de nadie y no se prestan un duro. Sin embargo, el Euribor ya ha comenzado a bajar y esta puede ser una buena señal de casa a los meses venideros.

No todo van a ser malas noticias, caray…

El Euríbor a la expectativa de la primera decisión de Draghi

La sonrisa que todo lo sabe

Parece que el Euríbor, como espectador de lujo que es, está pendiente de la primera decisión de Mario Draghi al frente del Banco Central Europeo que se producirá en el día de hoy, y para la que sólo quedan dos alternativas, o bien mantiene los tipos en el 1,50% o bien aprueba una rebaja de un cuarto de punto hasta el 1,25% (una subida es absolutamente impensable por la irresponsabilidad que ello supondría).

Todos los expertos coinciden en afirmar que lo que la economía europea necesita en estos momentos es una reducción de tipos que ayude al dinamismo de la economía, pero ya sabemos todos que las preferencias del BCE suelen ir por camino opuesto a las necesidades de la sociedad en todo aquello que no sea la lucha por el control exhaustivo de la inflación.

Una inflación que ahora parece ser la última preocupación de la economía de la zona Euro, más interesada en luchar contra el colapso generalizado que está sufriendo a todos los niveles. Sin embargo, Draghi pasa por ser una continuidad casi clónica de Trichet, por lo que hay pocas esperanzas de que la política del BCE se vea modificada con su mandato.

De momento, durante el mes de octubre hemos experimentado una estabilidad casi absoluta, ya que la primera cotización del mes se situó en el 2,085%, mientras que la cotización media del mes se situó en el 2,11%, es decir, poco más de 0,02 puntos porcentuales de crecimiento en todo el mes.

Un crecimiento que, comparado con el mes de septiembre se situó en los 0,04 puntos porcentuales, y, lo que es más importante, si lo comparamos con el mes de octubre de 2010 se incrementó en 0,6 puntos porcentuales, lo que supone un incremento en cuota mensual de unos 45 euros, para una hipoteca media, es decir, 540 euros extrapolados al conjunto de los 12 meses del año.

Se trata, en definitiva, de un incremento menor del que se ha venido experimentando en los últimos meses y que llena de optimismo a las familias hipotecadas ante una posible estabilidad en los próximos meses, lejos de las opciones del 2,5% que se venían barajando hace unos meses atrás.

Los bancos necesitan deshacerse de sus pisos

A la rica ganga

Durante el primer semestre del año 2011 las entidades financieras más importantes, descontada el Banco Santander, de la que no se tienen datos reales, sólo se ha podido deshacer del 3% del stock de viviendas que acumula en sus balances, debido, principalmente, a que la oferta que ha colocado en el mercado era de baja calidad y a precios poco competitivos, y todo ello a pesar de contar con el monopolio de la financiación.

Ello ha provocado que todavía tengan en sus balances una cantidad ingente de viviendas de las que tienen que empezar a deshacerse para evitar el bloqueo de liquidez absoluto, realmente importante ante el nuevo escenrio financiero que se plantea con el proceso de recapitalización bancario iniciado con la quita de deuda griega.

Por ello, las entidades financieras tienen previsto la rebaja de hasta un 50% en el precio de los pisos puestos en el mercado para conseguir deshacerse de ellos de la manera más rápida y, lo que es más importante, sacarán al mercado sus mejores viviendas, no como hasta ahora que habían venido ofreciendo sólo aquellas de las que se querían deshacer.

Esto es una buena y una mala noticia. Es una buena noticia para los compradores porque ahora tendrán más oportunidades en el mercado, y a mejores precios, pero es una muy mala noticia para los vendedores que, si ya tenían competencia desleal por parte de las entidades financieras, ahora ésta va a ser aún más notoria, ya que las entidades financieras competirán tanto en precio como en financiación.

Según los analistas hipotecarios en lo que queda de 2011 se debería de esperar una guerra de precios por parte de todos los canales de venta, en este caso, particulares, agentes inmobiliarios, promotores y entidades financieras, con lo que es probable que el precio de la vivienda se desplome antes de que finalice el año.

Este previsión coincide en el tiempo con la que han realizado los promotores y constructores españoles que creen que en estos dos meses que quedan se podrían perder hasta 60.000 nuevos empleos en el sector de la construcción, por lo que todo apunta a que estamos aún muy lejos del inicio de una recuperación definitiva, muy, pero que muy lejos.

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