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Llegan las hipotecas a la americana (Cara B)

La cosa tiene su truco.

Aprovechando que Edmart Rusan y yo jugamos en el mismo equipo, me permito ofrecer la cara B del mismo tema, por aquello de profundizar en el debate que se planteaba en los comentarios. Su artículo de la semana pasada está perfectamente argumentado, así que no pienso contradecirle, sino solamente ofrecer otra visión, también real, o eso creo.

El sistema americano de hipotecas consiste, como bien explica Edmart, en que el bien y sólo el bien hipotecado, ejerce de garantía para el pago. Eso implica que el banco asume mayores riegos y que si te sale mal la operación podrás respirar en vez de verte ahogado de por vida por el pago de la deuda pendiente.

A mí, como a Edmart y a la mayoría de los lectores y comentaristas, me parece más justo el sistema americano, pues al disminuir el riesgo para el que compra una vivienda y firma una hipoteca, aumentaría la circulación y serían más los que se arriesgasen a salir de casa de sus padres, por ejemplo.

Dicho esto, hay que tener en cuenta que los bancos son los que tienen nuestro dinero, pues manejan el dinero de los ahorradores. Por tanto, os pido que os pongáis en el lugar del banco, y me digáis qué es lo que haríais si alguien, un familiar, un amigo, o quien fuera, os pidiera dinero prestado para comprar una casa y os dijera que en un momento dado, en vez de devolveros el dinero, podía entregaros la casa y dejar la deuda saldada con eso.

Venga, seamos sinceros: ¿qué le diríais? Aunque fuese vuestro hermano: ¿qué le contestaríais?

Lo más probable es que la mayoría de nosotros pidiésemos al que compra el piso que pusiera una importante suma de su parte, de modo que tuviera interés en conservar el piso. Conclusión: con el sistema americano, los bancos, en vez de prestar el 80 % del valor de tasación, prestarían el 50% o el 60 % como mucho.

Además, al aumentar el riesgo de perdidas para el banco, aumentaría el riesgo total de la operación, y como bien sabe todo el que haya echado un ojo a las matemáticas actuariales (las que rigen las compañías de seguros, por ejemplo), un aumento del riesgo implica un aumento automático de la tarifa. Conclusión: con la hipoteca americana, la hipoteca costaría Euribor +5 puntos, por ejemplo.

Resumiendo y para no ser pesado: las cosas no siempre son lo que parecen, y si en Europa se utiliza un modelo hipotecario diferente es precisamente para defender a las clases humildes y darles posibilidades de financiación, pues no hay nada más duro que pertenecer a una clase baja y que nadie te preste un duro, lo que te clava en la clase baja para siempre, sin posibilidad de mejorar. Por eso, se exigen unas garantías tan altas: para que chaya más gente que pueda acceder al dinero, pues de otra manera sólo podría comprar un piso quien tuviese un montón de dinero ahorrado y quien pudiera pagar un tipo de interés escandaloso.

Por lo demás, insisto en que os pongáis en el lugar del banco y que no le pidáis que ofrezca a sus clientes condiciones que nosotros, ninguno de nosotros, ofrecería ni a su propia madre.

Como norma general, no hay mejor método que preguntarse: “esto que pido, ¿estaría dispuesto a darlo yo si me lo pidiesen?”

Cristianismo, creo que le llaman, pero a veces somos tan modernos y tan light que preferimos el budismo. EM-budismo.

Perdonad la broma y viva España, coño, que somos campeones.

Nos vienen las hipotecas a la americana

Que nos vienen, que nos vienen, que nos vienen las hipotecas a la americana

Y fíjate tú que con un título como este hasta yo mismo me habría puesto a temblar, teniendo en cuenta el lío financiero que tenían montado me temería lo peor, pero no, amigo, el hecho de que nos vengan las hipotecas a la americana es algo bueno.

¿Por qué?

La actual ley hipotecaria española establece que el individuo que subscribe una hipoteca lo hace con una garantía personal, es decir, tiene que hacer frente a la deuda que contrae con todos sus bienes, presentes y futuros.

Esto provoca que si te embargan el piso no saldes la deuda con el piso en sí, sino que además de perder el piso mantienes una deuda con el banco.

Imagínate que te concedieron una hipoteca de 100.000 euros basada en la tasación de tu piso en el momento de la concesión, e imagínate que el banco te embarga la vivienda por falta de pago. Pues bien, esta vivienda va a subasta y el precio que suele pagarse por ella es mucho menor que el valor real. Imagínate que se pagan 70.000 euros.

Entonces, aparte de haber perdido tu vivienda le seguirás debiendo al banco 30.000 euros que tendrás que devolver en cuanto tengas oportunidad de ellos.

Pero, ¿cómo funciona en Estados Unidos?

Allí la garantía es el objeto sobre el que se fundamenta el préstamo. Es decir, sólo tienes que responder ante el banco con la vivienda que hipotecas, de forma que si te la embarga tu deuda con el banco queda saldada.

Como te puedes imaginar la situación americana es mucho más ventajosa para el usuario, más ventajosa y más justa, claro está, y parece mentira que hasta ahora nadie se haya puesto manos a la obra para modificarlo.

La proposición de ley ha sido presentada por todos los grupos parlamentarios, salvo el PSOE, que ha votado en contra. Supongo que los socialistas tendrán muchos favores que devolver a las entidades financieras, porque si no es así no comprendo su voto negativo.

De todas formas, no debemos echar las campanas al vuelo todavía, porque de momento sólo es una proposición de ley, y ahora es el Gobierno el que debe redactar la ley correspondiente para que luego la apruebe el Congreso definitivamente (con el paso necesario por el Senado, claro está).

Así que, paciencia, que puede que para la próxima crisis ya lo tengamos resuelto.

Hipoteca, huevo y gallina

Mantengamos a la fiera bajo vigilancia.

Hoy vamos a hablar del huevo y la gallina, tema que se presta a toda clase de discusiones constantinopilitanas, que es lo mismo que estambúlicas, o si lo preferís, bizantinas. Ya veis en qué plan vengo, así que armaos de paciencia.

La cuestión que nos preguntamos es si una crisis viene dada por una falta de inversión o por una falta de consumo, y sobre todo, qué se produce primero, si la falta de consumo o la falta de inversión.

¿Se dejan de hacer pisos porque ya no se venden?, ¿o se dejan de vender porque la gente no tiene ya trabajo o no consigue que le presten el dinero?

Cada sector es un mundo, por supuesto, y la intervención del consumo y la inversión en cada cual es muy dispar dependiendo de condiciones de todo tipo, pero en general, muy en general, y con datos macroeconómicos en la mano, soy de la opinión de que las crisis se originan por una falta de inversión en primer lugar y luego, sólo luego, al expresarse esa falta de inversión en una menor actividad, llega el paro, la desconfianza, las malas expectativas, y finalmente el desempleo y la disminución del consumo.

Por tanto, se sale de las crisis fomentando la inversión y no el consumo. Se sale de las crisis reduciendo los impuestos a los empresarios (en especial a los pequeños y medianos, más sensibles a pequeñas variaciones) y no tanto subiendo los sueldos a los trabajadores. El simple hecho de que haya más gente trabajando será suficiente para impulsar el consumo sin necesidad de regalar dinero a la gente. Y sin todos los efectos perniciosos de repartir lo de todos entre lso que lo han ganado y los que no.

Pero de la componente ética de repartir, ya hablamos otro día.

Todo lo que sube, baja, sobre todo las hipotecas

Todo lo que sube tiene que bajar, es ley de vida

El número de hipotecas formalizadas en el mes de abril descendió un 11% en relación con la misma cifra del año 2009, cifra marcada por las 1004 hipotecas de este año 2010 contra las 1130 del año anterior, con lo que parece que el sector inmobiliario no acaba de recuperarse.

Este porcentaje demuestra algunas sensaciones que se venían percibiendo por parte de los consumidores y tira por tierra otros argumentos. Por un lado, demuestra que el grifo del crédito esta totalmente cerrado y que las entidades de crédito están tirando para atrás a la hora de conceder hipotecas, dificultando el acceso a las mismas de los consumidores.

Por otro lado, tira por tierra todos los argumentos de recuperación que se venían escuchando últimamente basándose en otras estadísticas, en otros datos más halagüeños que el que hemos conocido hoy. Está claro que si se formalizan menos hipotecas es porque se están vendiendo menos viviendas, por lo que el sector está todavía muy lejos de recuperarse.

Estamos en una situación muy compleja para los analistas, para los que nos dedicamos, con mayor o menor acierto, a analizar la situación económica de nuestro país y de nuestro entorno basados en las estadísticas que recibimos, porque éstas, lejos de apoyarse las unas y las otras, se están dedicando a contradecirse, con lo que uno ya no sabe con que quedarse.

Por ejemplo, el sentido común nos dice que este primer semestre de 2010 era propicio para la venta de viviendas y que fomentaba la compra antes del 30 de junio, antes de que se modificara el porcentaje de IVA, pero ahora resulta que no, resulta que la gente ha comprado menos viviendas.

Y si seguimos con esta lógica, el sentido común nos advierte ahora que el segundo semestre debe de ser peor que el primero, porque es evidente que el consumidor retraerá su consumo, al menos durante los primeros meses, situación que, combinada con la crisis provocará un parón del consumo en general, y de la compraventa inmobiliaria en particular.

Son malos tiempos para la lírica, malos tiempos para el sector inmobiliario, que no es capaz de encontrar la clave que les permita escapar del pozo sin fondo en el que se han visto envueltos a raíz de toda la crisis financiera. Sin embargo, para ser justos hay que recordar que parece que lo peor ya ha pasado y que todo lo que tiene que venir a partir de ahora debería de ser positivo para el sector. O al menos eso dice la teoría.

Crédito hipotecario

Cuidado con las cosas que parecen ser las mismas que otras que conocemos.

Hoy el General Obvio va a lanzar un ataque, así que poneos a cubierto.

Me doy cuenta de que a fuerza de hablar de cosas un poco complicadas acabo por dejar en el tintero los fundamentos de lo que se supone que hacemos aquí, y al ir al buscado he comprobado que no hay aún ningún artículo dedicado a los créditos hipotecarios, una modalidad hipotecaria muy inetresante para las personas que hayan podido pensar en comprar una casa antigua y reformarla, algo cada vez más habitual pro todo tipo de razones.

Un crédito hipotecario es un contrato por el que una entidad financiera, ya sea Banco, Caja de Ahorros o cualquier chiringuito similar legalmente establecido, concede una cantidad de dinero como financiación de la compra, reforma o mejora de un bien inmueble, de modo que el que lo recibe puede ir disponiendo de ese dinero progresivamente y a medida que lo necesite, sin tener que pagar los intereses por todo el capital como sucedería en la hipoteca tradicional. En el caso del crédito hipotecario, la cantidad que deberá pagarse dividirá en dos concpetos: por saldo dispuesto, y por saldo no dispuesto.

El tipo de interés por el saldo dispuesto suele ser un poco superior al del hipotecario normal, llegando a Euribor más un punto o punto y pico. El interés por el saldo no dispuesto, que es el dinero que aún no hemos utilizado, puede ser cercano a cero y es importante negociar esta parte.

Al no ser fija la cantidad que se debe, no son fijas tampoco las cuotas. Lo que sí es como siempre, como de costumbre, es el procedimiento de embargo en caso de impago.

Este tipo de financiación es particularmente útil a la hora de reformar una vivienda, por ejemplo, puesto que los gastos se realizan en un periodo de tiempo que puede ser entre largo, o muy lago, dependiendo de los albañiles.

O eterno, incluso.

Pero no me tiréis de la lengua.

BBVA se lanza a la caza del mercado online

Los bancos a la caza del mercado online

La crisis agudiza el ingenio y eso ha provocado que BBVA, el segundo banco más importante de España, se haya lanzado a la captación del mercado online, porque sabe que allí puede encontrar un importantísimo nicho de mercado, habida cuenta del incremento de interacción a través de Internet de los usuarios con sus bancos.

Para ello, BBVA cuenta con su plataforma online Uno-e, a la que quiere dar un empujón definitivo para potenciar su implantación y favorecer su crecimiento rápido y efectivo, para lo que la va a dotar de herramientas de marketing poderosas que puedan atraer al mayor número de usuarios posibles.

Su primera gran propuesta es bonificar las nóminas en un 20%, hasta una cuantía máxima de 400 euros, al domiciliarlas con la entidad a través de Internet, lo cuál es una herramienta muy poderosa de atracción que, sin duda, generará buenos trasvases entre entidades.

Pero su apuesta estrella en estos tiempos de congelación hipotecaria es su préstamo hipotecario al Euribor + 0.29, en función de ciertas vinculaciones, no muy diferentes de las vinculaciones habituales en otros bancos y en otros préstamos hipotecarios.

Sin embargo, de poco servirá una oferta tan sugerente si luego no abre el grifo de una vez por todas, de poco sirve tener la mejor oferta del mercado en préstamos hipotecarios si luego no se conceden los préstamos hipotecarios, aunque parece que BBVA está resuelto a dar un paso definitivo.

Porque hay una cuestión que las entidades de crédito no están teniendo en cuenta, y es el hecho de que este es el mejor momento para conseguir una buena captación de clientes para el futuro. En tiempos de crisis en los que ningún banco concede créditos, hay un claro hecho diferenciador al concederlos, un hecho diferenciador que atraerá a muchos clientes y garantizará una posición de partida idónea para cuando la economía vuelva a repuntar.

El hecho está claro, porque el usuario de banca medio español es muy reticente al cambio de entidad, por lo que todos aquellos bancos que sean capaces de captar nuevos clientes en estos momentos tendrán mucho camino andado para cuando el dinero vuelva a fluir alegremente.

De la misma forma, es agradable comprobar como la banca española vuelve la mirada, de una vez por todas, al mundo de Internet, un mundo que está reclamando productos únicos y diferenciados de la banca tradicional, porque el usuario de Internet está claramente diferenciado del cliente tradicional de oficina.

Dos veces con la misma piedra, los bancos siguen dando el 100% en las hipotecas

¿Están los bancos tropezando con la misma piedra de nuevo?

El ser humano es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra, y los dirigentes de los bancos españoles son seres humanos, por lo que no es descabellado pensar que estén volviendo a tropezar con la misma piedra de los créditos hipotecarios de alto riesgo.

Según una información del Wall Street Journal, los bancos españoles han comenzado a ofrecer créditos hipotecarios por el 100% del valor de la vivienda, una práctica muy habitual antes de la crisis, y que dejó a muchas entidades con verdaderos problemas de liquidez y de deuda.

Se podía esperar que tras la mala situación que todas las entidades han pasado, los bancos hubieran aprendido la lección y que hubieran decidido no conceder jamás hipotecas tan elevadas, sin un seguro de reembolso pleno, como está ocurriendo ahora mismo. Evidentemente, la ligereza en la concesión no es tan elevada como antes, porque los bancos siguen con el grifo cerrado, pero aún así la situación está ahí.

Pero, ¿por qué los bancos están dando créditos al 100% del valor del inmueble? ¿Se han vuelto locos?

Evidentemente, no. Los gerentes de los bancos están intentando salvarse ellos mismos mediante un riesgo controlado. Uno de los principales problemas con el que se están enfrentando las entidades de crédito es que durante los picos más agudos de la crisis financiera se han visto obligados a embargar demasiadas viviendas.

Ahora se encuentran con un stock de viviendas excesiva que bloquea su liquidez a la hora de pagar sus propias deudas, por lo que necesitan deshacerse de ellas como sea, y la única forma posible es conseguir que los ciudadanos las compren lo antes posible.

Para ello necesitan concederles créditos, y la manera de hacer que las viviendas sean atractivas es ofrecer créditos hipotecarios al 100% del valor de la vivienda, con restricciones, evidentemente, a sus propias viviendas y a unos requisitos de solvencia financiera claros.

Por tanto, los bancos no se han vuelto locos, ni se están volviendo a equivocar, nada de eso. Están buscando la mejor forma de deshacerse del stock de viviendas que han acumulado y que están lastrando sus cuentas, sobre todo ahora que se ven obligados a provisionar por una cantidad mayor.

En definitiva, que puede ser buen momento para pasarse por tu entidad financiera y ver que te pueden ofrecer de la bolsa de viviendas que estén manejando en ese momento, seguro que consigues un buen precio y una financiación adecuada.

Desgravación por reformas en vivienda habitual. IRPF 2010

Hacienda siempre con sus dos caras...

Si no se echan atrás, que visto lo visto no se puede asegurar nada, parece ser que el Gobierno aprobará para el año que viene una nueva desgravación por obras en la vivienda habitual, lo que es una manera fina de sustituir al plan E, pero metiendo el gasto a los particulares en vez de levantar aceras a lo bobo. Ya que la gran obra del sector de la construcción parece congelada, y es posible que siga así mucho tiempo, se trata de reactivar este grupo productivo, tan intensivo en investigación y desarrollo, como todos sabemos.

La idea, para no enrollarme, es la siguiente:

Se permitirá desgravar hasta un 10% de los invertido en las obras, hasta un tope máximo de 3.000 euros al año. El total de lo desgravado por las obras, sumando los distintos ejercicios, no podrá ser superior a 10.000 euros, o lo que es lo mismo, todo lo que pase en la reforma de 100.000 euros, no se puede desgravar. Y no deja de ser normal: si metes más de 100.000 euros en un areforma, la cosa se acerca más a una obra nueva que a una verdadera reforma.

Además, no se puede desgravar cualquier obra, sino que tendrán que ver necesariamente con la eficiencia energética, el uso del agua o la adaptación para personas con problemas de movilidad. Este es un aviso necesaroio para lso que creen que puede ser buena idea meter un jacuzzi y que le paguemos a escote el diez por ciento. Se puede hacer, como todos sabemos, pero no a la cara y con todo el morro.

Y por supuesto, porque siempre hay alguno que se pasa de listo, es forzo decir que sólo se pueden desgravar las obras de las que se conserve la factura correspondiente.

Por mi parte, un consejo práctico, que para eso estoy aquí: si necesitáis hacer la obra, tratad de desgravarla (si os conviene), pero pensar que puede interesar hacer la obra por las desgravaciones una locura, porque será tal el cúmulo de papeles que soliciten que va a ser mejor el viejo método de toda la vida y no desgravar. Basta con que penséis en los permisos municipales y los proyectos de arquitecto que se requerirán para que echéis vosotros mismos las cuentas.

Y no me pidáis que explique más, que se me entiende de sobra.

Sigue el margen de caída del precio de la vivienda

Tanto buscar, y al final la solución la tenían estos tipos

Vaya, vaya, aquí no hay quien se aclare, unos días nos cuentan la moto de que el precio de la vivienda ya ha alcanzado su punto más bajo, y al día siguiente nos vienen con la milonga de que el precio seguirá cayendo, y además de manera importante, concretamente hasta el 30%, tomando como referencia los precios de 2008, momento más álgido de la burbuja inmobiliaria.

Y no es que lo diga cualquiera, lo dice Fitch, una de las firmas de rating y de elaboración de informes de más prestigio, así que si ellos lo dicen habrá que creerlos, sobre todo porque sostienen que las estadísticas que está arrojando el Ministerio de Vivienda no son rigurosas.

No lo son porque no están teniendo en cuenta la falta de liquidez del sector inmobiliario, que está provocando la escasez de demanda, y por tanto, la consecuente bajada de precios para ajustar la oferta, lo que es un duro golpe para uno de los ministerios más castigados por la opinión pública.

Fitch argumenta su previsión de disminución de precios sobre una referencia muy concluyente. En 2008 una familia media tenía que destinar sus ingresos de 7,7 años para poder pagar una vivienda (antes de que comenzara la burbuja esa misma medida se situaba en 3,9 años), mientras que la agencia calcula que lo ideal es que una familia destine 5,5 años.

De ahí saca el porcentaje del 30% con respecto a los precios de 2008. Imagínate 5,5 años de todos los ingresos de tu familia para poder pagar un piso. Ya está la solución a la crisis, basta con no comer, no vestirse y no cubrir las necesidades básicas durante cinco años y medio y tendrás pagado el piso.

Bromas aparte, estoy en parte de acuerdo con Fitch y en parte en desacuerdo. Es cierto que las estadísticas del Ministerio de Vivienda están puestas en tela de juicio demasiado a menudo, porque carecen de la rigurosidad que se debería exigir a este tipo de estadísticas, pero por otro lado, también es cierto, que las estadísticas que maneja la agencia también pecan de parcialidad.

Porque no valoran las diferentes circunstancias de cada contexto geográfico y social. No es lo mismo comprarse un piso en Madrid capital, que en un pueblo de Madrid. No es lo mismo comprarse un piso en primera línea de playa que a 5 kilómetros.

Lo que está claro es que todavía nos queda un largo trecho que recorrer para comenzar a tener estadísticas rigurosas, de verdad, que tengan en cuenta todas las variables que afectan al funcionamiento del sector inmobiliario. Y hasta que eso ocurra seguiremos viviendo de puras especulaciones.

Las estadísticas que se lleva el viento, ahora el INE

El viento se lleva las estadísticas, y todo lo que se le ponga por el medio

Si el INE lo dice se lo tendremos que creer, si el Instituto Nacional de Estadística certifica que las compraventas de viviendas han aumentado un 17,6% durante el mes de abril, en comparación con el mismo período de 2009, no nos queda otra que aceptarlo como una verdad oficial.

Porque el INE es el único organismo que no tiene ningún interés oculto, algo así como Eurostat. Son organismos oficiales que se limitan a emitir estadísticas frías, estadísticas puramente denotativas, sin ninguna connotación que las pueda poner en tela de juicio.

Eso, sí una vez que se tienen las estadísticas en la mano es hora de hacer una lectura, porque no podemos quedarnos con los números en sí. Los números por sí mismos no significan nada, necesitan ser contextualizados y explicados en función del momento en el que se emiten.

Estos datos que hemos conocido de la compraventa de viviendas se refieren al mes de abril y están comparados con el mes de abril de 2009, así que la segunda lectura es clara y evidente. El crecimiento de compraventa de viviendas no es tan significativo como refleja la estadística porque está comparado con un período excesivamente pobre en cuanto a la compraventa.

Por ello, sí podemos decir que el dato es positivo, porque todo lo que suponga un crecimiento es bueno, pero tampoco podemos lanzar las campanas al vuelo, porque no se trata de una subida espectacular, y por mucho que digan las estadísticas la sensación que tiene la gente es que la crisis no ha pasado, y mucho menos en el sector inmobiliario.

El mayor problema está siendo que el crecimiento de demanda de vivienda se está produciendo en lugares muy determinados, muy localizados, los cuáles están tirando de las cifras pero en general no dan una imagen real de lo que supone el momento actual, a nivel nacional.

Porque las estadísticas quedan tergiversadas cuando se meten en la misma cesta lugares donde la demanda es muy alta y otros donde es muy baja. Los que tienen demanda muy alta provocan una mejora de las cifras que no es apropiada ni mucho menos riguroso.

Por ello, yo apostaría porque este tipo de estadísticas fueran realmente desglosadas por lugares de influencia, no sólo por ciudades, porque la demanda de un piso en el centro de Madrid no es la misma que un piso en Torrejón de Ardoz, y esa diferenciación no queda reflejada adecuadamente en las cifras.

¿Síntomas de recuperación en el sector inmobiliario o estadísticas engañabobos?

Somos meros pikachus en manos de los generadores de estadísticas

Como viene sucediendo estas últimas semanas hoy hemos vuelto a conocer una estadística que apoya la idea de que nos encontramos en la senda de la recuperación del sector inmobiliario, con estadísticas cada vez más esperanzadoras y que invitan al optimismo.

Se trata, esta vez, de la venta de viviendas en el primer trimestre de este año 2010, es decir, hasta marzo. Según estos datos el porcentaje de crecimiento es del 16,2% con respecto a los tres últimos meses del año 2009, y lo que es más importante, un 7,04% si tomamos como referencia el primer trimestre de 2009, que es un dato más fiable.

Por tanto, si analizamos los datos de manera fría y sin analizar las circunstancias que los rodean, no podemos por menos que asegurar que todo está volviendo a la normalidad, que la caída sin fondo a la que nos había tenido acostumbrados el sector inmobiliario ha llegado a su fin y que, poco a poco, todo comienza a remontar.

Sin embargo, nunca se pueden analizar unas estadísticas dejando a un lado las circunstancias las rodean, al menos no si se quiere hacer de una manera rigurosa. Por ello es conveniente que echemos un vistazo a la situación actual y a la situación por venir.

Y con un simple vistazo nos damos cuenta de que hay algo que está tergiversando cualquier estadística económica que se quiera ofrecer hoy en día. En poco más de 20 días habrá una subida significativa del IVA, una subida no demasiado elevada en términos de porcentaje, pero sí en la conciencia colectiva que en época de crisis es más sensible a cualquier incremento impositivo.

La subida del IVA del 7 al 8% está provocando que todos aquellos que tenían pensado adquirir una vivienda en este año 2010 estén anticipando sus operaciones para poder ahorrarse ese punto porcentual. Evidentemente, no es que se estén haciendo más operaciones, porque el que no podía comprarse una vivienda antes, tampoco puede ahora, sino que sólo se está produciendo una anticipación.

¿Qué significa?

Pues que a partir de julio es probable que asistamos a una nueva caída en el volumen de compraventa de viviendas, ya que muchas de las que tenían que realizarse en la segunda mitad del año ya se hicieron en la primera mitad. De cualquier forma, y como con cualquier análisis económico, se trata sólo de una previsión, de una predicción, que puede cumplirse, o no.

La única forma que tenemos de poder asegurarnos de todo es aguardar a que la situación se produzca, todo lo demás son previsiones, castillos en el aire, más o menos fundamentados.

Tiempo para vender un piso

Lleva algún tiempo con el cartel de "se vende"

En 2007, el tiempo para vender un piso alcanzó los 120 días y entonces parecía escandaloso que la media fuese precisamente de cuatro meses, cuando poco tiempo atrás la media estaba en sólo dos meses y medio.

Hoy, el que consigue vender su vivienda en cuatro meses invita a todo el bloque a una mariscada, y no es para menos.

Lo primero que tenemos que pensar a la hora de vender un piso es qué piden los del entorno del nuestro por un piso similar. Y a ver si queda claro: el precio de mercado es aquel que el cliente está dispuesto a pagar, y no tiene nada que ver en absoluto con lo que nosotros pagamos por el inmueble.

Por tanto, lo primero que tenemos que hacer es informarnos sobre el precio de pisos similares, y a ser posible, sobre pisos que se han vendido, no sobre otros en lo que hemos visto desteñirse el letrero durante años. Lo que alguien pide por su vivienda no es una cifra que sirva para nada. Eso tiene que quedarnos claro.

En segundo lugar, tenemos que tener en cuenta que la oferta es muy amplia, por lo que es importante saber si tenemos algo que diferencia nuestra vivienda del resto. Si es distinta en algo, hay que potenciar esa diferencia a toda costa. Si es igual que los demás, hay que vender más barato o esperar que nos toque la lotería de un cliente que no haya visto los otros.

En tercer lugar, debemos tener en cuenta la financiación: los bancos están como locos por vender sus propios inmuebles y son ellos los que dan los créditos y las hipotecas, así que si no ofrecemos algo distinto a los potenciales clientes, podemos contar con una dificultad a mayores.

En resumen: un piso puede tardarse en vender hoy en día entre 6 y 9 meses de media, y eso, si nos espabilamos. Si tenemos algo distinto, un buen precio, y nos sabemos mover por los canales de distribución adecuados.

Si no, de año y pico para arriba, y con suerte.

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